Staats- und Bundessteuer 2023

Steuergericht

Urteil vom

2. Juni 2025

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Laffer, Wiedmann

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2025.4;

BST.2025.4

A Z sel. und B Z, in Y

v.d. B Z in Y

gegen

Veranlagungsbehörde X

betreffend Staats- und Bundessteuer 2023

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit

Datum vom 3. Juli 2024 reichte die Steuerpflichtige B Z die Steuererklärung

2023 der Ehegemeinschaft A Z sel. und B Z ein für die Steuerperiode vom 1.

Januar 2023 bis 21. November 2023. Beim Mietwert der Liegenschaft in Y

deklarierte sie bei der Staats- und Bundessteuer den Betrag von CHF 13'482. In

der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2023 vom 1. August 2024 wurde der

Mietwert bei der Staatssteuer auf CHF 20'299 (satzbestimmend CHF 22'765) und

bei der Bundessteuer auf CHF 24'828 (satzbestimmend CHF 27'845) festgesetzt.

Dagegen erhob die Steuerpflichtige mit Schreiben vom 28. August 2024

Einsprache. Sie machte vor allem geltend, ihre Berechnung des Mietwerts sei

nicht übernommen und nur die pauschale Berechnung berücksichtigt worden. Gemäss

der Eidg. Steuerverwaltung EStV müsse der Mietwert 70 % der Marktmiete

betragen, daher sei ihre Berechnung des Eigenmietwerts von CHF 15'150 zu

übernehmen oder der Mietwert auf 70 % der Marktmiete zuzüglich des Mietwerts

der beiden Einstellhallenplätze auf total CHF 15'624 festzusetzen. Diese

Eigenmietwerte seien entsprechend auf die Steuerperiode zu kürzen.

1.2 Mit

Verfügung vom 21. Januar 2025 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen und

das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer um CHF 904 reduziert und auf CHF

66'307 festgelegt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 76'133. Bei der

Bundessteuer wurde das steuerbare Einkommen um CHF 359 reduziert und auf CHF

70'137 (gerundet CHF 70'200) festgelegt und das satzbestimmende Einkommen

auf CHF 80'503 (gerundet CHF 80'500). Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt,

die Einstellhalle sei im vorliegenden Zusammenhang unabhängig von den einzelnen

Wohnungen und werde daher für die Berechnung des hier massgeblichen Grenzwerts

nicht berücksichtigt, da sie nicht unter derselben Grundbuchnummer geführt

werde. Würde der Steuerwert der Einstellhallenplätze für die Berechnung des

Grenzwerts beachtet, ergäbe sich eine Ungleichbehandlung von Eigentümern mit

einem einzigen Einstellplatz und solchen mit mehreren Plätzen. Weiter sei die

geltend gemachte Interventionslimite von 70 % ein Instrument der

Verwaltungsführung und keine Veranlagungsregel; deshalb könne die

Steuerpflichtige daraus keine Rechte auf eine Bemessung des Eigenmietwerts auf

bis 70 % des Marktmietwerts ableiten. Sodann könne die eingewendete

Vergleichsmiete aufgrund der rudimentären Angaben nicht berücksichtigt werden,

da eine identische Wohnung mit gleichem Ausstattungsstandard nicht feststellbar

sei. Die Einsprache sei in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen, die

Berechnung des Mietwerts erfolge gemäss Pauschalansätzen. Im Übrigen war die

Einsprache betreffend die Zahlungen an die STWEG und die

Vermögensverwaltungskosten begründet und wurde in diesen beiden Punkten

gutgeheissen.

2.1 Mit

Rekurs und Beschwerde vom 18. Februar 2025 (Postaufgabe) gegen diesen

Einspracheentscheid gelangte die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin) an

das Kantonale Steuergericht. Es wird beantragt, der Eigenmietwert der Wohnung

GB Nr. 0001 und der dazugehörigen Einstellhallenplätze 0002-002 sei bei der

Staats- und Bundessteuer auf CHF 13'482 herabzusetzen (Berechnung

Einzelbewertung: CHF 15'120, davon 321 Tage). Dazu wird vor allem angeführt,

auf dem Liegenschaftsblatt der Veranlagung würden die Wohnung und die

Einstellhallenplätze gemeinsam aufgelistet. Gemäss Grundbuchauszug würden die

Wohnung und die Einstellhalle auf der Grundbuchnummer 0003 liegen. Zudem seien

die beiden Einstellhallenplätze subjektiv-dinglich mit der GB Nr. 0001 der

Wohnung verbunden. Die beiden Einstellhallenplätze seien damit ein sog.

dominiertes Grundstück. Es könnte nicht einfach ein Einstellhallenplatz

verkauft werden und die Wohnung würde zusammen mit nur einem Einstellplatz

weiterhin im Eigentum verbleiben. Ein Verkauf könnte nur zusammen mit der

Wohnung als dominierendem Grundstück erfolgen. Dies habe die Abteilung

Katasterschätzung und das Grundbuchamt bestätigt. Daher müssten für die

Berechnung des massgeblichen Grenzwerts die Katasterwerte der Wohnung und der

beiden Einstellhallenplätze zusammengezählt werden, da über diese nicht separat

verfügt werden könne. Zudem sei es nicht gerechtfertigt, dass eine separate

Betrachtung der Wohnung und der Einstellplätze zu einem massiv höheren

Eigenmietwert führe im Vergleich zu einer Einzelbewertung. Die pauschale

Berechnung liege bei der Staatssteuer um ca. 50 % und bei der Bundessteuer um

ca. 84 % über der Einzelbewertung. Diese massive Differenz bei

unterschiedlicher Betrachtungsweise könne nicht im Sinne der Gesetzgebung sein.

Es wird um Gutheissung von Rekurs und Beschwerde ersucht.

2.2 Mit

Vernehmlassung vom 18. März 2025 beantragte die VB X (Vorinstanz) die

kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Es wird an den bisherigen

Ausführungen festgehalten und auf weitere Ausführungen verzichtet.

2.3 Mit

Stellungnahme vom 9. April 2025 hielt auch die Rekurrentin an ihrem bisherigen

Antrag fest und ersuchte um dessen Gutheissung. Ihre Argumentation werde von

der VB X nicht gewürdigt. Im Übrigen hält die Rekurrentin an den bisherigen

Ausführungen fest.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1. Rekurs

(betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten

frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die

Rechtsmittel ist einzutreten.

2.1 Nach § 27 Abs. 1 StG sind steuerbar die Erträge aus unbeweglichem Vermögen,

insbesondere gemäss lit. a alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung,

Nutzniessung oder sonstiger Nutzung und nach lit. b der Mietwert von

Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von

Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur

Verfügung stehen (vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b DBG). Gemäss § 28 Abs. 1 StG

richtet sich der Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser

entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer

gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind

Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse

angemessen zu berücksichtigen. Gemäss § 28 Abs. 2 StG setzt der Regierungsrat

die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur

in grösseren Zeitabständen an. Dem hat der Regierungsrat mit der Steuerverordnung

Nr. 15: Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15, BGS 614.159.15)

entsprochen.

2.2 Nach § 1 StVO Nr. 15 gilt als Gebäude durchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn

die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht

mehr als 240‘000 Franken beträgt (Abs. 1). Der Mietwert von Wohnungen in

Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach

entsprechenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung

für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (Abs. 2). Gemäss § 4 StVO Nr. 15

gilt als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die

Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, mehr als

240’000 Franken beträgt. Nach § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist die Katasterschätzung

von Garagen, die funktionell und eigentumsmässig zu einer Wohnung gehören, für

die Zuordnung nach §§ 1 Abs. 1, 4 und 5 Abs. 1 (Einzelbewertung) sowie für die

Bemessung des Mietwertes zur Katasterschätzung der Wohnung hinzuzurechnen.

3.1 Im

konkreten Fall ist die Rekurrentin Eigentümerin einer Eigentumswohnung (GB Y

Nr. 0001) und zweier Einstellhallenplätze (GB Y Nr. 0002-002). Der Steuerwert

der Wohnung beträgt CHF 227'400 und derjenige der Einstellplätze CHF 14'268.

Die VB X hat einen Eigenmietwert von CHF 22'765 (Staatssteuer) bzw. CHF 28'456

Erwägungen

(Bundessteuer) gemäss Pauschalansätzen errechnet. Die Rekurrentin verlangt

dagegen die Eigenmietwertberechnung gemäss Einzelbewertung. Sie ist der

Ansicht, der massgebliche Schwellenwert von CHF 240'000 sei überschritten, wenn

die Steuerwerte der Wohnung und der Einstellhallenplätze addiert würden. Die Einstellplätze

seien subjektiv-dinglich mit der Wohnung verbunden. Die VB X war im

Einspracheverfahren der Auffassung, eine Addition sei nicht zulässig, weil die

Wohnung und die Parkplätze verschiedene Grundbuchnummern aufweisen würden. Im

vorliegenden Verfahren hat die Vorinstanz nur auf den angefochtenen

Einspracheentscheid verwiesen.

3.2

Die

Berechnung des Mietwerts einer Wohnung wird wie gesehen (oben, E. 2.2) durch

die Steuerverordnung Nr. 15 vorgegeben: In § 1 StVO Nr. 15 werden die Gebäude

durchschnittlicher Bauart umschrieben, in § 4 StVO Nr. 15 diejenigen

überdurchschnittlicher Bauart. In § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist wie gesagt festgehalten,

dass Garagen oder Einstellhallenplätze, die eigentumsmässig und funktional zu

einer Wohnung gehören, hinzuzurechnen sind. Diese Aussage richtet sich an

Gebäude sowohl durchschnittlicher als auch überdurchschnittlicher Bauart. Im

Solothurner Steuerbuch (unter steuerbuch.so.ch, § 27 Nr. 3, Ziff. 2.3) ist

festgehalten, dass weitere Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen nur

hinzuzurechnen sind, wenn sie in der Katasterschätzung nicht berücksichtigt

sind. Im vorliegenden Fall tragen die Einstellhallenplätze und die Wohnung wie

erwähnt (oben, E. 3.1) unterschiedliche Grundbuchnummern. Auch die

Einstellhallenplätze sind daher in der Katasterschätzung erfasst. Eine

Hinzurechnung ist deshalb nicht möglich, auch wenn sie eigentumsmässig

subjektiv-dinglich miteinander verknüpft sind. Diese Verknüpfung könnte ohne

weiteres wieder gelöst und entgegen den Angaben der Rekurrentin eine Garage

separat verkauft werden (vgl. Art. 712a Zivilgesetzbuch, SR 210; siehe auch René Bösch, in Basler Kommentar, 6. Aufl.

2019, Art. 712a N 13 f.), ohne dass dies auf die Katasterschätzung der Wohnung

einen Einfluss hätte. Somit ist festzuhalten, dass eine Eigentumswohnung

durchschnittlicher Bauart wie hier nicht durch subjektiv-dinglich verbundene

Einstellhallenplätze zu einer Eigentumswohnung überdurchschnittlicher Bauart

werden kann. Was die Rekurrentin in ihrer Stellungnahme vom 9. April 2025

einwendet, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Auch wenn im Allgemeinen ein

oder wie hier zwei Parkplätze zu einer Eigentumswohnung gehören mögen, kann

dies im vorliegenden Zusammenhang wie dargelegt nicht zu einer Einzelbewertung

führen. Schliesslich ist die VB X an den Grundsatz der Rechtsgleichheit

gebunden. Liegenschaften sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu

besteuern (vgl. auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr.

4.

E. 3.3). Die Rechtsmittel erweisen sich nach dem Ausgeführten als

unbegründet.

Rekurs

und Beschwerde sind nach den Erwägungen abzuweisen.

4.

Bei

diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen

(§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des

Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 750 festzusetzen (Grundgebühr; kein

Zuschlag).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtskosten von CHF 750 werden der Rekurrentin / Beschwerdeführerin zur

Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr.

Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit

Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004

Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der

Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführerin oder ihres Vertreters

zu enthalten.

Dieser

Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrentin / Beschwerdeführerin (eingeschrieben)

- VB X (PersID 00000000; mit Steuerakten)

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer der EG Y

Expediert am: