Ortsplanung

SOG 2001 Nr.

21

§§ 14, 37bis

PBG. Die Umzonung

eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone

ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von

Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind.

Sachverhalt

(gekürzt):

Die revidierte

Zonenplanung der Einwohnergemeinde H. wurde im Jahre 1999 öffentlich aufgelegt.

Drei Ein­sprachen wurden erhoben, wobei eine sich im gegenseitigen Einvernehmen

erledigte. Der Gemeinderat lehnte die beiden anderen ab und genehmigte die

Ortsplanung. Gegen den Beschluss des Gemeinderates führ­ten die Eigentümer der

Parzelle GB Nr. 1310, die Gebrüder A., beim Re­gierungsrat Beschwerde. Sie

wandten sich gegen die Umzonung eines Teiles ihres Hofgrundstückes von der

Kernzone in die Landwirtschaftszone. Sie beantragten, die Parzelle sei in der

rechtsgültigen Kernzone zu belassen und sie sei gleich­zeitig aus der

Ortsbildschutzzone zu entlassen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab und

genehmigte die Revision der Ortsplanung. Das Land der Beschwerde­führer liege

zwar im weitgehend überbauten Gebiet am Rand der Kernzone. Es eigne sich aber

nach Lage und Beschaffen­heit sehr gut für die landwirtschaftliche Nutzung. Die

Gebrüder A. erheben Verwaltungsgerichtsbe­schwerde. Das Verwaltungsgericht

weist die Beschwerde ab.

Aus den

Erwägungen

3.

Umstritten

ist, ob der nördliche Teil der Parzelle GB Nr. 1310 wie bisher in die Bauzone

oder in die Landwirt­schaftszone gehöre. Bauzonen umfassen Land, das sich für

die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder vor­aussichtlich innert

15.

Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die

Raumplanung, RPG, SR 700). Bauzonen dienen gemäss Art. 15 RPG dem Bauen von

Gebäuden, die nichts mit der Bewirtschaftung des Bodens, also u.a. mit der

landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]:

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 3 zu Art. 15).

Ökonomiegebäude z.B. sind in der Bauzone in der Regel zonenfremd.

Andererseits

haben sich Bauzonen an den bereits überbau­ten Gebieten zu orientieren (Walter

Haller / Peter Karlen: Raumpla­nungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S.

77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergrei­fend und

gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zu­stand auf einem Grundstück ist

in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf

benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach

der bundesgerichtlichen Praxis, wieweit den beste­henden Bauten

Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie sich in der Art und Nutzung von der

Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben und eine geschlossene Überbauung

darstellen.

Die Kernzone

dient der Erhaltung, Nutzung und Ergänzung des historisch wertvollen Dorfkerns

mit seinen Strassenräumen, Plätzen, Grünräumen und den ortstypischen, prägenden

Bauten. Sie ist für Wohnungen, Läden, Gastwirt­schaftsbetriebe und nichtstörende,

dem Charakter der Zone entsprechende Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe

be­stimmt (§ 5 Zonenreglement, ZR). Die Bauvorschriften in der Kernzone schränken

die landwirtschaftliche Nutzung ein.

Gemäss § 37bis

PBG umfasst die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche

Nutzung eignet (a), und Land, das im Gesamtinteresse, insbesondere zur Er­haltung

einer Dauerbesiedlung, zum Schutze von Natur und Landschaft oder zur Landesversorgung

landwirtschaftlich ge­nutzt werden soll (b). Auch Land, das im weitgehend

überbau­ten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschafts­betriebs

dauernd erhalten werden soll (c), ist der Landwirt­schaftszone zuzuteilen.

Bauten und Anlagen, die der landwirtschaft­lichen Nutzung des Bodens dienen,

gehören in die Landwirt­schaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone,

zonen­konform (Leo Schürmann / Peter Hänni, a.a.O., S. 147 f.).

Betriebsnotwendi­ge Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken die­nen,

sind gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a in der Landwirt­schaftszone zonenkonform

(Aemisegger et al., a.a.O. N 81 zu Art. 22). Solange die Bewirtschaftung aus

der Bauzone her­aus zumutbar ist, widerspricht eine Aussiedlung zudem dem

Zersiedelungsverbot (BGE 103 Ib 112 ff). Aussiedlungen dür­fen nur zurückhaltend

und aufgrund einer umfassenden Inter­essenabwägung bewilligt werden (ZBl 1990,

S. 358 ff.).

Landwirtschaftliche

Gewerbe sind Gesamtheiten von land­wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und

Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die

mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Fa­milie beanspruchen (Art.

7.

Abs. 1 Bundesgesetz über das bäu­erliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11).

Die Parzelle GB Nr. 1310 wird von einem derartigen landwirtschaftlichen Ge­werbe

genutzt. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB),

das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Parzellen, die zu einem

landwirtschaftli­chen Hof gehören, unterstehen in der Regel den Bestimmungen

des bäuerlichen Bodenrechts. Sie sind nicht frei handelbar. Zur Vermeidung von

Aussiedlungen oder Gewerbeauflösungen un­terstehen auch Gebäude und Anlagen,

die in der Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören,

den Vorschriften des BGBB. Erfasst wird damit das Betriebszen­trum mit den

betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiege­bäuden eines Gewerbes im Sinne von

Art. 7 und 5 BGBB, des­sen Landanteil ausserhalb der Bauzone liegt (Christoph

Bandli et al.: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Brugg

1995, N 21 ff. zu Art. 2). Die Parzelle GB Nr. 1310 untersteht dem Geltungsbereich

des BGBB. Damit untersteht die Parzelle der Beschwerdeführer den privat­rechtlichen

und öffentlichrechtlichen Beschränkungen des BGBB.

Das BGBB

bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu för­dern und Familienbetriebe als

Grundlage eines gesunden Bau­ernstandes zu erhalten. Die Anforderungen des BGBB

an das Vorhandensein eines erhaltungswürdigen Landwirtschaftsbe­triebs richten

sich ausschliesslich nach dem für die Bewirt­schaftung eines solchen Betriebs

üblicherweise erforderli­chen Arbeitsaufwand (BGE 121 II 274). Die Veräusserung

an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpach­tung des Betriebs

sind stark erschwert. Es bestehen privat­rechtliche Ansprüche auf die Zuweisung

des landwirtschaftli­chen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffent­lichen

Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsver­bot und die

Verkaufsbeschränkungen zu beachten.

Bei der

Beurteilung der Überlebensfähigkeit des Betriebs kann auf die Ausführungen des

Experten abgestellt werden. Die den Beschwerdeführern zur Verfügung stehenden

Bewirt­schaftungsflächen sind ausreichend, um in den nächsten 10 Jahren

erfolgreich wirtschaften zu können. Der Hof ist im Rahmen der

Güterzusammenlegung gut arrondiert worden und das Land liegt neben den

Betriebsgebäuden. Eine rationelle Bewirtschaftung ist weitgehend gewährleistet.

Die Gebäude sind zwar etwas veraltet, aber nicht sanierungsbedürftig. Wie die

eingereichten Jahresabschlüsse zeigen, ist der Be­trieb für eine Familie

existenzsichernd und rentabel. Der Betrieb muss in näherer Zukunft nicht

aufgegeben werden. Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend

überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirt­schaftsbetriebs kann sie

für den Planungshorizont des Zonen­planes dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bis

lit. c PBG ist sie der Landwirtschaftszone zuzuteilen.

Den dargelegten

öffentlichen Interessen an einer Umzo­nung in die Landwirtschaftszone stehen

die Interessen der Beschwerdeführer an der Beschaffung von Bauland gegenüber.

Diese sind jedoch nicht sehr gewichtig. Der nicht eingezon­te Teil der Parzelle

ist überbaut und dient einem landwirt­schaftlichen Betrieb. Er kann als Bauland

nicht veräussert werden, denn eine Aussiedlung ist nicht absehbar. Die Bewer­tung

und Abwägung der dargelegten, relevanten Kriterien führt das Gericht zum

Schluss, dass die Zonierung der Ge­meinde nicht zu beanstanden ist. Sie ist

recht- und zweck­mässig.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 24.04.2001 (VWBES.2000.432)