Ortsplanung, Altertümerschutz

SOG 2002 Nr. 24

Art. 15 RPG, § 26

Abs. 1 PBG. Baulücke.

Nichteinzonung einer Parzelle, welche in den bisherigen Erschliessungsplan

einbezogen war. Altertümerschutz. Abgrenzung von erhaltens- und schützenswerten

Gebäuden.

Sachverhalt

Die revidierte Zonenplanung

der Einwohnergemeinde wurde im Jahre 2000 öffentlich aufgelegt. Nach der

Behandlung der eingegangenen Einsprachen wurde die Planung im Jahre 2001 erneut

publiziert. Gegen den gemeinderätlichen Entscheid über die Einsprachen und den

Beschluss der Planung erhoben verschiedene Einsprecher beim Regierungsrat

Beschwerde. Der Regierungsrat wies sie ab und genehmigte die Revision der

Ortsplanung. Zur Beschwerde des H. führte er aus, seine Parzelle an der

X.-strasse sei mit einem Hauptgebäude und einem Schopf überbaut. Die erste

Bautiefe liege auch im neuen Zonenplan in der Kernzone, der restliche Teil der

Parzelle sei nun der Reservezone zugewiesen. Dadurch werde das Fassungsvermögen

des Zonenplanes verkleinert. Dies sei notwendig, denn in den Jahren 1985 bis

2000 habe die Wohnbevölkerung der Gemeinde um ca. 800 Einwohner zugenommen. Es

seien in diesen Jahren 15 ha Bauland verbraucht worden. Die unüberbaute Bauzone

des neuen Zonenplanes mache (ohne die umstrittene Parzelle) ca. 20 ha aus und

sei damit ausreichend gross. Von einer Baulandknappheit könne nicht gesprochen

werden. Bei der Zuteilung der Grundstücke zur Bauzone habe die Gemeinde

einheitliche Kriterien angewendet. H. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde

gegen diesen Entscheid. Dieses heisst die Beschwerde teilweise gut.

Erwägungen

3.

a) Vorerst umstritten

ist, ob die Parzelle des Beschwerdeführers zur Bauzone gehört. Bauzonen

umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist

oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15

Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Auch nach kantonalem Recht

gehört zur Bauzone Land, das voraussichtlich innert fünfzehn Jahren für eine

geordnete Besiedelung benötigt und erschlossen wird (§ 26 Abs. 1 PBG, Planungs-

und Baugesetz, BGS 711.1). In diesem Rahmen hat der Zonenplan auf die Bevölkerungsentwicklung

abzustellen. Zu berücksichtigen sind die Baulandreserven, der bisherige

Baulandverbrauch, die demographische und wirtschaftliche Entwicklung in der

Gemeinde und in der Region (Heinz Aemisegger et al. (Hrsg.): Kommentar zum Bundesgesetz

über die Raumplanung, Zürich 1999, N. 81 f. zu Art. 15). Der Zonenplan ist

abzustimmen auf die von der Gemeinde angestrebte bauliche und

siedlungspolitische Entwicklung und deren finanzielle und technische

Möglichkeiten. Der Zonenplan bezweckt die haushälterische Nutzung des

verfügbaren Bodens und eine hohe Siedlungsqualität (§ 26 Abs. 2 PBG). Nach der

Praxis des Bundesgerichts sind zu grosse Bauzonen nicht nur unzweckmässig,

sondern gesetzwidrig (BGE 117 Ia 307). Daraus folgt, dass eine Zuweisung von

Grundstücken der Bauzone in die Reservezone unter bestimmten Voraussetzungen

von der Raumplanungsgesetzgebung gefordert wird. Bei der Festlegung der Grösse

der Bauzonen ist von der bisherigen demographischen und räumlichen Entwicklung

der Gemeinde auszugehen (BGE 116 Ia 232).

b) Der Beschwerdeführer

macht zu Recht geltend, dass seine Parzelle bei der Dimensionierung der Bauzone

keine entscheidende Rolle gespielt haben kann. Der Gemeinderat hat aber am

27.8.2001

beschlossen, ein grosses Industriegebiet neuen Nutzungen (Wohnen und

Dienstleistungen) zuzuführen. In einer kooperativen Planung würden erneut

Zonenplanänderungen vorbereitet. Es kann deshalb nicht behauptet werden, die im

Vergleich kleine Parzelle des Beschwerdeführers habe in der Bauzone keinen

Platz.

c) Die Abgrenzung des

richtig dimensionierten Baugebietes im Einzelnen ist nach der Praxis des

Bundesgerichts zu einem grossen Teil in das Ermessen des planenden Gemeinwesens

gestellt. Planungen müssen aber im öffentlichen Interesse liegen. Zur

Begründung des öffentlichen Interesses im Einzelfall ist auf die

Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 RPG zurückzugreifen (Aemisegger et al., a.a.O,

N 20 zu Art. 3). Bei der Abgrenzung der Bauzone sind alle Interessen zu

berücksichtigen, seien es öffentliche oder private. Planungsmassnahmen sind

verfassungskonform, wenn neben den Planungsgrundsätzen auch die konkreten, für

den einzelnen Fall massgebenden Gesichtspunkte bei der Interessenabwägung

berücksichtigt werden (BGE 115 Ia 353). Die Grenze des Planungsermessens wird

überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich

unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im

Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als

folgerichtig erscheinen (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

Bern 2002, S. 159). Verfassungsrechtlich

genügt, dass eine Grenzziehung sachlich vertretbar, das heisst nicht

willkürlich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem

Willkürverbot zusammen (BGE 122 I 279).

d) Die Bauzonen haben

sich zunächst an den bereits überbauten Gebieten zu orientieren (Walter

Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77).

Land, das weitgehend überbaut ist, muss grundsätzlich in die Bauzone eingeteilt

werden (Aemisegger et al., a.a.O., N 65 zu Art. 15). Ein Einzonungsgebot kann

zu bejahen sein, wenn sich ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art.

15.

lit. a RPG) befindet (BGE 122 II 326). Es ist ein Hauptanliegen des

Raumplanungsgesetzes, die Ausdehnung der Siedlungsgebiete zu begrenzen und eine

weitere Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden.

Der Begriff der

weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu

verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit

und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu

betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach der bundesgerichtlichen

Praxis, wieweit den bestehenden Bauten Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie

sich in der Art und Nutzung von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben

und eine geschlossene Überbauung darstellen. Der Begriff des weitgehend

überbauten Landes umfasst auch eigentliche Baulücken innerhalb des im

wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind einzelne

unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der

Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die

Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt;

das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an

der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark

geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage

kommt.

e) Nachfolgend ist zu

prüfen, ob die Gemeinde bei der Zuweisung der Parzelle des Beschwerdeführers

zur Reservezone einheitliche Kriterien angewandt hat, um eine unter

Berücksichtigung der Planungsgrundsätze willkürliche Behandlung der Grundeigentümer

zu vermeiden. Die Prüfung erfolgt anhand einer Interessenabwägung. Zu ermitteln

sind die Interessen, die im konkreten Fall von Bedeutung sind. Diese Interessen

sind mit Hilfe von ausgewiesenen Massstäben zu beurteilen. Anschliessend sind

die ermittelten und beurteilten Interessen derart zu optimieren, dass sie im

Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden (Art. 3 Verordnung

über die Raumplanung).

Der Augenschein hat

gezeigt, dass die Parzelle des Beschwerdeführers zum geschlossenen

Siedlungsteil im Sinne von Art. 15 lit. a RPG gehört. Die Parzelle ist klein

(ca. 3'500 m2) und liegt sehr zentral neben einem Schulhaus, einer

Bank und dem Gemeindehaus. Es handelt es sich um eine Baulücke. Die 5 kleinen

Parzellen der Reservezone sind von überbauten Parzellen umgeben. Der südliche

Teil der Parzelle des Beschwerdeführers liegt in der Kernzone. Der nördliche

Teil lag bisher in der Bauzone. Sie ist sie von der Bauzone umgeben.

Die massgeblichen

Nutzungspläne haben bereits bisher die notwendigen Erschliessungsanlagen

vorgesehen. Die Kanalisation ist im GKP 1996 enthalten. Der A.-weg war im

Erschliessungsplan 1993 als Stichstrasse vorgesehen. Die realisierten Strassen

und Kanalisationen führen nahe an die Parzelle heran. Wasser und Elektrizität

sind auf der Parzelle vorhanden. Selbst der für eine interne

Privaterschliessung erforderliche Aufwand wäre relativ gering. Der Einwand der

Gemeinde, der Beschwerdeführer habe bisher die Erschliessung seiner Parzelle

nicht verlangt, ist nicht stichhaltig. Bereits unter dem Regime der bisherigen

Nutzungspläne wäre die Gemeinde erschliessungspflichtig gewesen. Gleichwohl hat

sie den A.-weg und die im GKP vorgesehene Kanalisation nicht gebaut. Im neu

aufgelegten GEP führt die Kanalisation erneut durch die Parzelle des

Beschwerdeführers. Die Verlängerung des A.-wegs wird im Erschliessungsplan (als

Privaterschliessung?) nur noch angedeutet, als öffentliche Strasse wird sie,

nachdem die Parzelle in der Übergangszone liegt, gestrichen. Der Beschwerdeführer

durfte aber auf die Realisierung der an die Parzelle heran geführten Erschliessungsanlagen

gemäss dem bisher geltenden Erschliessungsplan und GKP vertrauen. Dies um so

mehr, als die Gemeinde im Jahre 1991 mit ihm und dem Nachbarn eine Vereinbarung

über den Bau des A.-wegs abgeschlossen hat.

Zu berücksichtigen ist

auch, dass die Gemeinde das weniger zentral gelegene und schlechter

erschlossene "B.-areal", das bisher teilweise zur Übergangszone

gehörte, der Bauzone zugeschlagen hat. Die Tatsache, dass diese Einzonung,

infolge eines Landtausches mit Auszonung, zu keiner Vergrösserung der Bauzone

geführt hat, ändert nichts im Vergleich mit der Insel-Lage des Grundstückes des

Beschwerdeführers in der Bauzone.

Bei der Zonierung des

nördlichen Teils der Parzelle des Beschwerdeführers wurden folglich die auf dem

Spiele stehenden Interessen nur unvollständig ermittelt und optimiert.

Weitgehend überbaute Gebiete nach Art. 15 lit. a RPG sind grundsätzlich der

Bauzone zuzuweisen. Die Eigentümer solchen Landes haben die berechtigte Erwartung,

dieses werde auch inskünftig überbaubar bleiben (BGE 121 II 417). Der Beschwerdeführer

musste nicht mit einer Auszonung rechnen. In Bezug auf die Zonierung des

nördlichen Teils der Parzelle GB Nr. 471 ist die Beschwerde gutzuheissen. Die

Gemeinde hat die Parzelle der Bauzone zuzuweisen. Da der Erschliessungsplan auf

den Zonenplan abgestimmt wurde, ist dieser der neuen Zonierung anzupassen. Die

Gemeinde hat die für die Überbauung der Parzelle notwendigen Erschliessungsanlagen

planerisch sicherzustellen. Die Beschwerde gegen den Erschliessungsplan wird

ebenfalls gutgeheissen.

4.

Im Weiteren ist

umstritten, in welcher Form das Wohngebäude an der X.-Strasse 11 zu schützen

ist. Nach § 20 der Kantonalen Kulturdenkmäler-Verordnung (KDV; BGS 436.11)

können die Gemeinden in Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege

Inventare schützenswerter und erhaltenswerter baulicher Ensembles, Baugruppen

und Einzelbauten anlegen. Als schützenswert gelten Objekte, deren

Unterschutzstellung vor Erteilung einer Baubewilligung zu prüfen ist. Als

erhaltenswert gelten Objekte, die vor allem für das Ortsbild von Bedeutung

sind. Gemäss Zonenreglement der Gemeinde (§ 29) haben schützenswerte Objekte

einen Eigenwert, im Gegensatz zu den erhaltenswerten, denen nur ein

Situationswert zukommt. Im Ortskerninventar vom Mai 1991 wird das Gebäude Nr.

11.

mit bedeutend (4 von 5 Punkten) bewertet. Das Wohngebäude an der X.-Strasse 11

wurde Anfangs des 19. Jahrhunderts gebaut. Es handelt sich um einen

2-geschossigen, traufständigen Bau mit Krüppelwalmdach. Die südseitige,

klassizistische Fassade wird durch Flügelmauern begrenzt. Dem Bau kommt gemäss

Inventar am Eingang zur Kernzone eine überragende Bedeutung zu. Der Augenschein

hat gezeigt, dass sich das Gebäude von den als erhaltenswert eingestuften

qualitativ deutlich unterscheidet. Es gehört zusammen mit den anderen als

schützenswert eingestuften Gebäuden zu den schöneren. Zudem steht es neben

einem geschützten Objekt an prominenter Stelle. Die Gebäudehülle und das Ober-

und Dachgeschoss sind zwar teilweise baufällig. Der Zustandsbericht wird von

den Parteien nicht in Zweifel gezogen. Es handelt sich aber keineswegs um ein

Abbruchobjekt. Die Instandstellung durch einen Umbau ist technisch möglich. Es

ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Gebäude im Zonenplan als

schützenswert eingestuft wird. Die Beschwerde ist in Bezug auf die Einstufung

abzuweisen.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 09. September 2002 (VWBES.2002.101)