Ortsplanung

SOG 2003 Nr. 17

Art. 15 lit. a RPG, § 15 PBG. Erschliessung einer Parzelle und Begriff der Baulücke (E.

4). Pläne sind innerhalb der Auflagefrist anzufechten. Verspätete Änderungsgesuche

können nicht im Rechtsmittelverfahren gegen den Planentscheid vorgebracht

gemacht werden (E. 5).

Sachverhalt

Der Bauzonenplan X. wurde vom 5.6.2001 bis zum 4.7.2001

öffentlich aufgelegt. Die eingegangenen Einsprachen behandelte der Gemeinderat

am 13.8.2001 und wies u.a. auch die Einsprachen Ch. und S. ab. Am 5.6.2002

stellten die Ehegatten G. das Gesuch, der überbaute Teil der Parzelle GB Nr.

100 östlich des B.-Weges sei der Wohnzone zuzuteilen. Der Gemeinderat lehnte

das Gesuch am 10.6.2002 ab. Am 10.7.2002 genehmigte er den Zonenplan in der

Fassung der Auflage. Verschiedene vom Gemeinderat abgewiesene Einsprecher

fochten den Entscheid beim Regierungsrat an. Die Beschwerde wurde abgewiesen;

die Abweisung der Beschwerde G. wurde als Nichteintretensentscheid des

Gemeinderates betrachtet. Die Gesuchsteller hätten die Auflagefrist verpasst.

Die betroffenen gelangten an das Verwaltungsgericht. Dieses weist die

Beschwerden ab.

Erwägungen

3.

a) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll sich

die Bauzone zwar nach der privaten Bauentwicklung richten; diese ist mit

Rücksicht auf den Gesamtzusammenhang jedoch auch zu begrenzen. Eine private

Nachfrage allein rechtfertigt noch keine Bauzone (vgl. BGE 116 Ia 341). In

Anwendung von Art. 15 lit. b RPG (Raumplanungsgesetz, SR 700) hat die

Planungsbehörde geprüft, ob die in X. ausgeschiedene Bauzone für die nächsten

15.

Jahre voraussichtlich ausreiche. Dabei hat sie die vom Bundesgericht als

geeignet erachtete Trendmethode zur Bestimmung des Baulandbedarfs eingesetzt.

Danach wird der Baulandverbrauch der letzten 10 bis 15 Jahre mit den

vorhandenen Baulandreserven verglichen und angenommen, die Entwicklung verlaufe

in den nächsten 15 Jahren ähnlich; dabei werden zusätzliche, besonders

entwicklungshemmende oder - fördernde Faktoren mitberücksichtigt. Im einzelnen

Fall ist es jedoch nicht ausgeschlossen, aufgrund der konkreten Verhältnisse

davon abzuweichen (vgl. BGE 116 Ia 339).

b) Der Regierungsrat geht in seinem Genehmigungsentscheid

davon aus, dass die Bevölkerung von X. in den letzten Jahren (1980-1999) von

1'472 auf 1'895 Einwohner, d.h. um 423 Einwohner zugenommen hat. Das Leitbild

der Gemeinde sieht für die nächsten 15 Jahre ein gleichbleibendes

Bevölkerungswachstum von 20 bis 25 Personen pro Jahr vor. Dadurch würde die

Bevölkerung bis im Jahre 2014 um 300 bis 375 Personen, von 1'895 auf 2'270

Personen anwachsen. Das vorhandene Angebot an Bauland ergibt nach den

Berechnungen der Planungsbehörde ein theoretisches Fassungsvermögen von rund

2'230 Einwohner. Dem bisherigen Verbrauch (1981-1996) von rund 8.6 ha steht ein

Angebot an Bauland (Wohn- und Mischzonen) von 17.8 ha gegenüber. Nach der

Beurteilung des Regierungsrates steht die Bauzonengrösse gesamthaft nur knapp

in Übereinstimmung mit den Planungsgrundsätzen des PBG (Planungs- und

Baugesetz, BGS 711.1) und den Vorgaben des kantonalen Richtplanes. Das

Verwaltungsgericht sieht keinen Grund die regierungsrätliche Prognose zu

beanstanden. Die vorhandene Bauzonengrösse lässt weitere Einzonungen nicht zu.

c) Die Begrenzung der Baumöglichkeiten der Grundeigentümer

ist mit der Eigentumsgarantie vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen

Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (BGE

126.

I 219 E. 2a S. 221). Die Prüfung, ob die Nichtzuweisung eines Grundstücks

zur Bauzone auf einem überwiegenden öffentlichen Interesse beruht, hat sich an

den Zielen und Grundsätzen von Art. 1 und 3 RPG sowie den raumplanerischen

Vorgaben des kantonalen Rechts zu orientieren. Bei der Interessenabwägung ist

nicht eine parzellen- oder quartierweise, sondern eine gesamthafte Betrachtung

vorzunehmen (BGE 121 II 417). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts

liegen Massnahmen, die geeignet sind, das Entstehen überdimensionierter

Bauzonen zu verhindern oder solche Zonen zu verkleinern, im öffentlichen

Interesse. Zu gross bemessene Bauzonen sind nicht nur unzweckmässig, sondern

gesetzwidrig (BGE 117 Ia 307).

4.

a) Die Beschwerdeführerin Ch. ist der Meinung, ihre

Parzellen seien aufgrund der besonderen Lage (zentrumsnah, voll erschlossen,

sachlich zur Bauzone gehörend) der Bauzone zuzuteilen. Die umstrittenen

Parzellen hätten schon bisher in der Bauzone gelegen. Sie erfüllten die

Anforderungen an die weitgehende Überbauung gemäss Art. 15 lit. a RPG.

b) Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung

eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren

benötigt und erschlossen wird (Art. 15 RPG). Die Bauzonen haben sich zunächst

an den bereits überbauten Gebieten zu orientieren (Art. 15 a RPG; Walter Haller

/ Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der

Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergreifend und

gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in

seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf

benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Der Begriff des

weitgehend überbauten Landes umfasst eigentliche Baulücken innerhalb des im

wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind einzelne

unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der

Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die

Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt;

das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an

der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark

geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage

kommt.

c) Wie das Verwaltungsgericht am Augenscheins feststellte,

können die Parzellen, die bisher in der Kernzone lagen, nicht als weitgehend

überbaut im Sinne von Art. 15 lit. a RPG gelten. Sie schliessen zwar im Osten

an die überbaute Kernzone an. Der Kern der Gemeinde hat sich aber im Bereich

der Parzellen der Beschwerdeführerin nicht entwickelt. Im Norden grenzen die

Parzellen an die G.-Strasse. Sie liegt erhöht und trennt die Kernzone von den

locker überbauten Wohnzonen. Als Ortsverbindungsstrasse ist sie für die

Erschliessung des Gebiets nicht geeignet. Südlich der Parzellen wurden 3

Einfamilienhäuser an die Strasse gebaut. Es handelt sich um Einzelbauten. Diese

bilden keinen Siedlungsbereich, ja sie verhindern eine sachgerechte Erschliessung

der Parzellen der Beschwerdeführerin. Die von ihr dafür vorgesehene zwischen

den Einfamilienhäusern gelegene private 3.5 m breite Stichstrasse eignet sich

dafür nicht. Die private Erschliessung dieser Parzellen durch die Stichstrasse

liegt nicht im öffentlichen Interesse. Daran ändert die Tatsache nichts, dass

die in den Nutzungsplänen vorgesehenen öffentlichen Leitungen in der Strasse

realisiert sind. Im Westen grenzt der Grundbesitz der Beschwerdeführerin an

eine grosse unüberbaute und unerschlossene Parzelle. Es ist deshalb

sachgerecht, dass die Gemeinde die Parzellen der Beschwerdeführerin zusammen

mit der ebenfalls unüberbauten Parzelle GB Nr. 1000 der

Erschliessungsplanpflicht unterstellt hat. Die Fläche entspricht weitgehend dem

Beizugsgebiet der eingeleiteten Baulandumlegung Y., welche die Erschliessung

und Parzellierung des Gebietes "I." erleichtern soll. In Anbetracht

dieser Umstände handelt es sich bei den Parzellen der Beschwerdeführerin in

seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf

benachbarten Parzellen betrachtet, nicht um geschlossenes Baugebiet. Eine

Baulücke liegt nicht vor, weil die unüberbauten Parzellen nur teilerschlossen

sind und eine relativ grosse Fläche aufweisen. Die Gemeinde verlangt für das

Gebiet zu Recht eine öffentliche Erschliessung ab der Strasse. Diese liegt im

öffentlichen Interesse, ermöglicht sie doch eine städtebaulich geordnete

Erschliessung und Überbauung der unüberbauten Flächen. Die Anforderungen an die

weitgehende Überbauung gemäss Art. 15 lit. a RPG sind nicht erfüllt und bei der

Parzelle der Beschwerdeführerin handelt es sich um keine Baulücke im Sinne der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Beschwerde ist abzuweisen.

5.

a) Der Regierungsrat hat die Beschwerde G. abgewiesen mit

der Begründung, der Gemeinderat sei zu Recht auf ihr Einzonungsgesuch nicht

eingetreten. Die Beschwerdeführer hätten sich am Einspracheverfahren nicht

beteiligt. Ein Jahr nach der Auflage des Zonenplanes könnten dazu keine

Änderungsbegehren gestellt werden. Im Auflageplan lagen die Parzellen der

Beschwerdeführer ausserhalb der Bauzone. Sie haben im Auflageverfahren keine

Einsprache gegen den Plan erhoben. Vorerst ist deshalb zu prüfen, ob es

zulässig war, nachträglich im Planfestsetzungsverfahren ein Einzonungsgesuch zu

stellen.

b) Es ist Sache des kantonalen Rechts, das Auflageverfahren

im Sinne von Art. 33 RPG zu umschreiben. Nutzungspläne sind nach

solothurnischem Recht vom Gemeinderat während 30 Tagen öffentlich aufzulegen (§

15.

Abs. 1 PBG). Während der Auflagefrist kann jedermann, der durch den

Nutzungsplan berührt ist und an dessen Inhalt ein schutzwürdiges Interesse hat,

beim Gemeinderat Einsprache erheben. Der Gemeinderat entscheidet über die

Einsprachen und beschliesst den Plan (§ 16 Abs. 1 und 3 PBG). Gegen Entscheide

des Gemeinderates kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde geführt

werden (§ 17 PBG). Ergeben sich bei der Erledigung von Einsprachen oder

Beschwerden oder bei der Überprüfung durch den Regierungsrat Änderungen, ist

den Betroffenen vor dem Entscheid Gelegenheit zur Erhebung von Einwendungen zu

geben, sofern sie nicht schriftlich zustimmen (§19 PBG). Beim Erlass der

Nutzungspläne entscheidet der Gemeinderat über den Plan und beurteilt

gleichzeitig die während der Auflagefrist eingereichten Einsprachen.

c) Nach dem Wortlaut von § 16 Abs. 3 PBG entscheidet der Gemeinderat

über die Einsprachen und beschliesst den Plan. Die Planauflage ist

Voraussetzung und Beginn des Rechtsschutzes im Planfestsetzungsverfahren (Heinz

Aemisegger et al. (Hrsg): Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich 1999, N 10 zu Art. 33). Das Verfahren vor dem Gemeinderat wird folglich

mit der Publikation eröffnet. Die Verfahrensabschnitte, die der Genehmigung des

Planes vorangehen, sind lediglich Schritte auf dem Weg zur rechtsverbindlichen

Festsetzung des Nutzungsplanes (BGE 118 Ia 168). Die öffentliche Auflage der

Nutzungspläne bezweckt u.a. den Betroffenen den Rechtsschutz zu eröffnen. Nur

wer rechtzeitig Einsprache erhoben hat, ist im Verfahren vor dem Gemeinderat

Partei. Vom aufgelegten Plan abweichende Interessen der Privaten werden im

Auflageverfahren ermittelt. Der Gemeinderat hat über den Plan und die in

Auflageverfahren gestellten Anträge zu entscheiden. Änderungsgesuche, die nach

Ablauf der Einsprachefrist eingereicht werden, geben den Gesuchstellern keine

Parteirechte. Die Beteiligung im Planfestsetzungsverfahren muss somit bereits

im Einspracheverfahren erfolgen, es sei denn, der Plan werde in einem späteren

Zeitpunkt geändert. Lediglich wenn sich bei der Erledigung von Einsprachen oder

Beschwerden oder bei der Überprüfung durch den Regierungsrat Änderungen

ergeben, ist den Betroffenen vor dem Entscheid Gelegenheit zur Erhebung von

Einwendungen zu geben (§19 PBG).

d) Über die Zulassung zum Planfestsetzungs- und

Beschwerdeverfahren hatte die Praxis wiederholt zu entscheiden. Im aargauischen

Recht ist die Zulassung nun ausdrücklich geregelt. Wer es unterlässt,

Einsprache zu erheben, obwohl Anlass dazu bestanden hätte, kann den ergehenden

Entscheid nicht anfechten (§ 4 Abs. 2 Baugesetz des Kantons Aargau; AGVE 1999

Nr. 55). In anderen Kantonen wird dieser Grundsatz von der Praxis beachtet.

Nutzungspläne sind bei der öffentlichen Auflage anzufechten. Der

Genehmigungsentscheid der kantonalen Behörde eröffnet dem Eigentümer nicht die

Möglichkeit, ein verpasstes Rechtsmittel nachzuholen (GVP 1997 Nr. 14). Einen

anfechtbaren Entscheid über eine Zonenplanänderung kann der Grundeigentümer nur

im Rahmen eines öffentlichen Auflageverfahrens verlangen, da ausserhalb dieses

Verfahrens grundsätzlich keine Pflicht besteht, auf ein Änderungsgesuch

einzutreten (EG-VSZ 1994, S. 167). Es ist grundsätzlich nicht möglich, nach

Ablauf der öffentlichen Planauflage Änderungen am Zonenplan zu verlangen

(OW-VGE XI S. 54 f.).

e) Im Lichte der Einheit des Genehmigungsverfahrens ergibt

sich Folgendes: G. war Vizepräsident der Planungskommission von X.. Er war an

der Erarbeitung des aufgelegten Zonenplans beteiligt. Gegen den aufgelegten

Plan hat er keine Einsprache erhoben. Der Gemeinderat beschloss am 15.4.2002

vorerst über eine geänderte Version des Zonenplanes (Version 1h) der

Planungskommission. Gemäss dieser Fassung lagen die Bauten der Beschwerdeführer

in der Zone W 1- 2. An der Sitzung vom 27.5.2002 wurde erneut über die

Zonierung "B." diskutiert. Es wurde beschlossen, die Parzelle GB Nr.

100.

auf die Baulinie zurückzuzonen und den Pferdestall nicht einzuzonen. Am

10.6.2002

würden die korrigierten Unterlagen verabschiedet. Am 5.6.2002

ersuchten die Eheleute G. den Gemeinderat, den Holz- und Geräteschopf, sowie

den alten Hühnerstall gemäss Kopie der Zone W 1 - 2 (ohne Wohnnutzung)

zuzuteilen. Zur Zonierung des Hauptgebäudes auf GB Nr. 100 wurde kein Antrag

gestellt. An der Gemeinderatssitzung vom 10.6.2002 kam der Gemeinderat vorerst

auf die bisherigen Beschlüsse über die Plangenehmigung vom 15.4.2002 zurück und

entschied, das ursprüngliche Auflageexemplar des Zonenplanes "nach

Solothurn zu schicken". Mit diesen Beschlüssen wurde die Zonierung der

Parzellen der Beschwerdeführer, wie sie bereits im Auflageplan festgelegt

worden war, bestätigt. Auch für sie galt der Auflageplan, mit dem sie sich im

Rahmen des Auflageverfahrens abgefunden hatten. Im Anschluss an den Beschluss

über den Plan behandelte der Gemeinderat die Eingabe G.. Auf das Begehren, den

Plan zu ändern, konnte er nach den vorangegangenen Beschlüssen

vernünftigerweise nicht mehr eintreten. Er hat dies auch nicht getan. Nach

seiner Formulierung gab er dem Gesuch "nicht statt". Dies kann nur

als Nichteintreten auf eine verspätete Eingabe verstanden werden.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 09. Juli 2003

(VWBES.2002.284)