Zonen- und Gestaltungsplan Schutzmassnahmen

SOG 2003 Nr. 16

Art. 17 RPG, § 36 PBG. Ob ein Objekt Schutz

verdient, ist sachlich, gestützt auf wissenschaftliche Kriterien zu beurteilen.

Da Schutzmassnahmen mit Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nicht

lediglich im Interesse von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen von einem

grösseren Teil der Bevölkerung getragen werden. Es ist auch zu prüfen, ob es

bauwilligen Privaten zuzumuten ist, Gebäude zu erhalten. Eine gut

hundertjährige ehemalige Arbeiter-Reihenhaussiedlung in bester Zentrumslage ist

nicht zu schützen.

Sachverhalt

Die Einwohnergemeinde Olten legte anfangs 2002 den Zonen-

und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften

"Neuhardstrasse-Hardfeldstrasse-Rosengasse-Unterführungsstrasse"

öffentlich auf. Es gingen verschiedene Einsprachen ein, die u.a. den Schutz der

Gebäude an der Rosengasse verlangten. Der Stadtrat wies die Einsprachen ab.

Gegen den Einspracheentscheid beschwerten sich Anwohner beim Regierungsrat. Der

Regierungsrat hiess verschiedene Beschwerden gut. Der Plan wurde nicht

genehmigt mit der Begründung, der Bedeutung der bestehenden Überbauung an der

Rosengasse für die baulichen Geschichte der Stadt sei zu wenig Rechnung

getragen worden. Die Einwohnergemeinde Olten erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Erwägungen

3.

a) An der Rosengasse stehen die Häuser nördlich der

Strasse als fünfteilige, zweigeschossige Wohnzeile mit Satteldach und

einheitlicher Traufhöhe und südlich der Strasse als Reihenhäuser, teilweise mit

Laube, welche von 1872 - 1880 gebaut wurden. Sie sind baulich in einem sehr

unterschiedlichen Zustand. Mehrere sind in einem schlechten baulichen Zustand.

Sie werden im Hinblick auf eine Neuüberbauung nicht mehr unterhalten. Drei

Häuser wurden zeitgemäss renoviert. Die Fassaden, die Dächer, die innere

bauliche Tragstruktur und die Vorgärten wurden erhalten. Verändert wurden

teilweise die Raumaufteilung und die Treppenhäuser. Die Häuser wurden mit

grosszügigen Bädern und modernen Küchen versehen.

b) Im rechtsgültigen Zonenplan sind die Grundstücke der

Rosengasse der Kernrandzone zugeteilt. Zulässig sind öffentliche Bauten,

Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die

entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören. Es gilt die geschlossene

Bauweise mit 4 Geschossen. Vorgeschrieben ist eine Grünflächenziffer von mind.

30.

%, jedoch keine Ausnützungsziffer. Der Zonenplan nimmt keine Rücksicht auf

die bestehende Bebauung.

4.

b) Gemäss Art. 17 Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes

(RPG, SR 700) sind bedeutende Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur-

und Kulturdenkmäler zu schützen. Bedeutende Ortsbilder sind Gebäudegruppen,

deren Einzelbauten sich zu einem Bild von augenfälliger Geschlossenheit

vereinigen und die sich in die Umgebung einordnen (BGE 111 Ib 257 ff.). Um

Schutzmassnahmen zu rechtfertigen genügt es, wenn sie das erhaltenswerte

Ortbild wesentlich mitprägen. Zweck des Ortsbildschutzes ist es, die Ästhetik

der optischen Wirkung, nicht aber notwendigerweise die integrale Erhaltung der

einzelnen Gebäude, sicherzustellen.

c) Gemäss § 36 PBG

sollen die Einwohnergemeinden namentlich Ortsbilder, historische Stätten sowie

Natur- und Kulturdenkmäler mit ihrer Umgebung als Schutzzonen ausscheiden. §

120.

PBG legt fest, dass die Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung die zulässige

Nutzung des Bodens ausserhalb der Bauzone und den Schutz und Unterhalt der

Natur- und Heimatschutzobjekte in einem Gesamtplan ordnen. Sie stützen sich

dabei auf ihre Inventare und Grundlagen sowie auf jene des Bundes, des Kantons

und der Regionen. Nach der Verordnung über den Schutz der historischen Kulturdenkmäler

(Kulturdenkmäler - Verordnung, BGS 436.11) gelten als historische Kulturdenkmäler

Werke früherer menschlicher Tätigkeit sowie Zeugnisse der Vergangenheit, die

eine besondere archäologische, geschichtliche, soziale, künstlerische,

städtebauliche, technische, wissenschaftliche oder heimatkundliche Bedeutung

haben. Besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Erhaltung

historischer Kulturdenkmäler, so können diese vom Kanton oder von den Gemeinden

unter Schutz gestellt werden. Die Schutzzonen bezwecken die Erhaltung und die

schonende Weiterentwicklung charakteristischer Ortsbilder. Sie werden durch

Nutzungspläne nach den Vorschriften des PBG festgelegt.

5.

a) Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz

verdient, hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden

Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im

Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen

breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und

von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine

gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 275).

b) Den Erhaltungsinteressen stehen im vorliegenden Fall

andere raumplanerische Interessen entgegen. Art. 1 Abs. 1 RPG verpflichtet

Bund, Kantone und Gemeinden dafür zu sorgen, dass der Boden haushälterisch

genutzt wird. Gemäss Art. 2 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) prüfen die

Behörden bei der Planung raumwirksamer Tätigkeiten u.a., welche Möglichkeiten

bestehen, den Boden haushälterisch und umweltschonend zu nutzen sowie die

Siedlungsordnung zu verbessern. Aus der Verpflichtung zur haushälterischen

Bodennutzung hat die Rechtsprechung namentlich das Konzentrationsprinzip

abgeleitet (BGE 116 Ia 335 ff.). Haushälterische Bodennutzung heisst sparsamer

Flächenverbrauch (F. Jost: Grösse und Lage von Bauzonen, Zürich 2000, S. 70).

Die haushälterische Bodennutzung verlangt nach Verdichtung der Bauweise an

zentralen Orten. Eine mögliche Bodennutzung gilt dann nicht als zweckmässig,

wenn ein in Frage stehendes Gebiet einer passenderen, wünschbareren und

lohnenswerteren Nutzung zugänglich ist (R. Sieber: Die bauliche Verdichtung aus

rechtlicher Sicht, Freiburg 1996, S. 22). Dem Gebot der haushälterischen

Nutzung des Bodens widerspricht eine Siedlungsausdehnung, wenn in den

bestehenden Siedlungen noch genügend Raum für zusätzliche bauliche Nutzungen

vorhanden sind (Sieber, a.a.O., S. 27). Die Förderung der haushälterischen

Nutzung des Bodens, vorab durch verdichtete Bauweise, war auch eine wichtige

Stossrichtung der letzten Revision der Kantonalen Baugesetzgebung vom

12.9.1990

c) Der bundesrechtlicher Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 3 lit. a

RPG verlangt im Weiteren, dass grössere Überbauungen mit öffentlichen

Verkehrsmitteln erreicht werden können (BGE 123 II 337

f.). Die Raumplanung soll anstreben, dass Anlagen mit erheblichem

Publikumsverkehr in der Nähe bestehender oder geplanter öffentlicher

Verkehrsanlagen errichtet werden. Die Verdichtung der Siedlung ist wesentliche

Voraussetzung dafür, dass derartige Erschliessungsanlagen optimal genutzt

werden können. Zu diesem Zweck ist es zulässig, bestimmte Mindestanforderungen

an die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln aufzustellen (Pierre

Tschannen in Kommentar RPG, Zürich 1999, N. 55 zu Art. 3). Die Frage der

hinreichenden Erschliessung mit öffentlichem Verkehr steht in einem engen

Sachzusammenhang mit dem Umweltrecht. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtssprechung liegt es im öffentlichen Interesse, die Erschliessung der

Bauzonen mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu fördern. Dadurch wird die Zahl der

Motorfahrzeugbewegungen und damit die Emission von Schadstoffen reduzieren

(vgl. BGE 124 II 272).

d) Als öffentliche Interessen gelten nicht zuletzt der

Gesundheitsschutz und die Hygiene. Gemäss § 57 der Kantonalen Bauverordnung

(KBV, BGS 711.61) sind Wohnungen und Arbeitsräume so zu gestalten, dass sie den

Anforderungen der Hygiene entsprechen und die Gesundheit der Benützer nicht

gefährdet wird. Sie müssen namentlich in bezug auf Raum- und Fenstergrössen,

Belüftung, Trockenheit und Schutz vor Kälte, Wärme und Lärm den Anforderungen

entsprechen, die zum Schutze der Gesundheit notwendig sind. Sie sind mit den

erforderlichen Nebenräumen und sanitären Einrichtungen zu versehen. Die

Forderung nach einem zeitgemässen Wohnkomfort kann den Schutzbestrebungen

entgegenstehen.

6.

a) Auch wenn die überwiegenden öffentlichen Interessen

für die Erhaltung der Baureihen an der Rosengasse sprechen würden, sind die

privaten Interessen an der Baufreiheit den öffentlichen Schutzinteressen

entgegenzusetzen und abzuwägen. Es ist zu prüfen, ob es den bauwilligen

Privaten zuzumuten ist, die Gebäude zu erhalten. Dabei stellt sich die Frage,

ob die Wiederherstellung abbruchwürdiger Gebäude zumutbar und ob eine

zeitgemässe Nutzung der Gebäude möglich ist.

b) Das Gericht bewertet die öffentlichen Interessen

folgendermassen: Die am Bahnhof Olten gelegenen Bauzonen werden durch den

öffentlichen Verkehr optimal erschlossen und verfügen über eine hohe

Zentralität. Die Nachfrage nach verschiedenen Zentrumsnutzungen ist gross und

es besteht ein bedeutendes öffentliches Interesse an der Verdichtung der

Umgebung des Bahnhofes. Entsprechende Vorhaben wurden in einigen Städten an der

Jurasüdfuss-Linie realisiert. Nach rechtsgültigem Zonenplan sind die

Grundstücke der Rosengasse der Kernrandzone zugeteilt. Zulässig sind

öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe. Es gilt die geschlossene Bauweise mit 4 Geschossen.

Eine der Zentralität entsprechende Dichte der Überbauung ist im geltenden

Zonenplan bereits vorgesehen. In der Umgebung der Rosengasse wurden

verschiedene dichte Überbauungen, teilweise mit Ausnützungsziffern von 1.8 -

2.5

realisiert. Die Nachfrage nach dichter Überbauung ist ungebrochen. In der

Umgebung werden alte Gewerbeliegenschaften umgenutzt und die Gebiete werden

verdichtet. In dieser Umgebung wird die Rosengasse zur Insel. Sie kann nur

erhalten werden, wenn der Wert des Ensembles ein bedeutender ist.

c) An der Erhaltung des Ensembles an der Rosengasse besteht

unbestreitbar ein gewisses öffentliches Interesse. Die Häuser sind zwar in

keinem gültigen (kantonalen und kommunalen) Inventar als schützens - oder

erhaltenswert eingestuft. Im Grundbuch ist kein Altertümerschutz angemerkt. Das

Ensemble ist auch im Kantonalen Richtplan nicht enthalten. Die Rosengasse wird,

wenn auch nicht sehr prominent, im INSA (Inventar der neueren Schweizer

Architektur 1850-1920, Bd. 7, Zürich 2000, S. 372) erwähnt. Die Häuser Nrn. 15

- 25 werden als fünfteilige, zweigeschossige Wohnzeile mit Satteldach und

einheitlicher Traufhöhe beschrieben. Erwähnenswert sei die Hinterseite mit

Aborten und Lauben. Die Häuser Nrn. 16 - 24 werden erwähnt, weil sie aus den

Jahren 1872 - 1880 stammen und die Aborte und Lauben auf der Frontseite gebaut

worden sind.

d) Die Rosengasse ist auch im ISOS (Inventar schützenswerter

Objekte der Schweiz) aufgenommen worden. Das ISOS hat seine Basis in Art. 78

der Bundesverfassung. Die darin enthaltenen Objekte unterstehen dem verstärkten

Schutz von Art. 6 NHG (vgl. Peter M. Keller: Natur- und Landschaftsschutzgebiete

- Museen oder Selbstbedienungsläden, URP 1996, 698 ff). Das Inventar dient als Grundlage für Planungen auf

eidgenössischer Ebene, bei Kantonen oder Gemeinden; es dient der Denkmal- oder

Ortsbildpflege als Entscheidungsgrundlage beim Erhalt von Quartieren oder

Einzelbauten. Das ISOS ist ein Konzept des Bundes im Sinne von Art. 13 RPG. Es

bindet den Bund und die eine Bundesaufgabe erfüllenden Kantone. Vorliegend geht

es nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe. Eine direkte rechtliche Wirkung, die Kantone, Gemeinden und Private

bindet, ist aus dem Inventar nicht abzuleiten. Das ISOS ist für Kantone

und Gemeinden mithin nur insofern beachtlich, als es bei der Überarbeitung der

Richtplanung einflies­sen sollte. Der Umstand, dass ein Objekt im Inventar aufgeführt

ist, ist zwar nicht bedeutungslos. Das Inventar hat aber bloss den Charakter

einer Interessensbekundung des Bundes, das bei den Abwägungen entsprechend zu berücksichtigen

ist.

Die Rosengasse ist im ISOS als Baugruppe B 12.1 enthalten.

Für Baugruppen gibt die Aufnahmekategorie Auskunft über Ursprünglichkeit und

Zustand der Bauten, ihrer Vorplätze, Gärten und Umräume sowie des

Erschliessungsnetzes. Sind Häuserreihen noch relativ intakt und die Vorgärten

noch in ihrer alten Form vorhanden, wird die Gruppe in die Aufnahmekategorie A

"Ursprüngliche Substanz vorhanden" eingereiht. Die Rosengasse wurde

mit der Aufnahmekategorie A versehen. Bei der Bewertung wird die besondere

architekturhistorische Qualität der Baugruppe hervorgehoben, wenn sie eine

bestimmte Zeit baulich deutlich illus-triert oder wenn viele Bauten ausgeprägte

Stilmerkmale oder Konstruktionsformen aufweisen. Deshalb wird für die

Baugruppen das Erhaltungsziel "Substanzerhaltung A" und nicht

"Strukturerhaltung B" oder "Erhaltung des Charakters C" vorgeschlagen.

7.

a) Im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision wurde

eine Arbeitsgruppe zur Behandlung von Fragen des Ortsbildschutzes einberufen.

Sie hat den Verfasser des INSA - Bandes Olten, Andreas Hauser, Kunsthistoriker,

Zürich als externen Experten in die Arbeitsgruppe berufen. Sie überprüfte die

Einstufung aller vom Ortsbildschutz her relevanten Objekte und Ensembles der

Stadt und reichte ihren Bericht der Altstadtkommission ein. Der Bericht

basierte auf verschiedenen wissenschaftlichen Grundlagen: Einem Baualtersplan,

dem sog. "Hagerplan", dem ISOS und dem INSA. Eine grosse Anzahl von

Siedlungseinheiten, die sich durch besondere städtebauliche, entwicklungsgeschichtliche

und architektonische Qualitäten auszeichnen, darunter auch die untere

Rosengasse, werden darin aufgelistet, beschrieben und bewertet. Die Arbeitsgruppe

legte Kriterien fest, um die Siedlungseinheiten zu rangieren. Es sind dies die

typologische und die architekturgeschichtliche Bedeutung, die achitektonische und

raumgestalterische Qualität, die Wohnqualität, die historische Bedeutung, der

Seltenheitswert und der Situationswert des Ensembles.

b) Bei der Beurteilung der unteren Rosengasse kam die

Arbeitsgruppe zu folgendem Ergebnis: Die Häuser an der Rosengasse seien in der

Frühzeit des beginnenden starken Bevölkerungswachstums im letzten Viertel des

19.

Jahrhunderts als sehr einfache Arbeiter-Reihenhaussiedlung entstanden. Es

komme ihr deshalb einerseits aus entwicklungsgeschichtlicher und typologischer

Sicht dokumentarische Bedeutung zu. Andererseits gehöre die untere Rosengasse

zu einem Quartier, das unter einem mehr oder weniger starken Entwicklungsdruck

stehe und sich zudem baulich für die Ausscheidung dieses Strassenzuges als

"Ensemble von besonderer Qualität" bereits wenig vorteilhaft

entwickelt habe. Zudem genügten die äusserst einfach konzipierten Häuser nur

noch sehr bedingt heutigen Komfortansprüchen. Für einzelne Liegenschaften

ergebe sich empfindlicher Renovationsbedarf. Wie das Beispiel zeige, führten

diese Renovationen fast zwingend zu starken Beeinträchtigungen der inneren

Bausubstanz. Die Arbeitsgruppe konnte sich deshalb nicht dazu durchringen, das

Quartier als "Ensemble von besonderer Qualität" zu bezeichnen. Wie an

der Hauptverhandlung festgehalten wurde, will der Kanton die Einzelbauten nicht

schützen. Ein Veränderungsverbot der Gebäude wäre ein praktisches Unding. Es

geht der Kantonalen Denkmalpflege um den historischen Wert des Ensembles und

nicht um das einzelne Objekt. Einzelne Gebäude der Häuserzeile wurden mit

dieser Zielsetzung umgebaut. Wie am Augenschein zu Recht festgehalten wurde,

würden sich die einzelnen Häuser an der Rosengasse, auch wenn sie unter

Ensemble - Schutz gestellt würden, nach ihrer Renovation unterscheiden.

c) Der Bericht der Altstadtkommission zeigt, dass es in

Olten mehrere, vergleichbare und höher bewertete Siedlungen gibt. Wenn die

Gemeinde geltend macht, sie könne lediglich eine gewisse Zahl von Ortsbildern

erhalten, ist dies nicht zu beanstanden. Das Gericht hat die vergleichbaren,

aber wesentlich besser erhaltenen Siedlungen am Blumenweg, der Feigelstrasse

und am Seidenhofweg besichtigt. Im vorliegenden Fall ist von Bedeutung, dass

die Rosengasse nach einer detaillierten Prüfung im Vergleich mit anderen nicht

zur Erhaltung vorgeschlagen wurde. Die Parteien haben keine Einwände gegen die

Vergleichskriterien und die Rangierung der Siedlungen vorgebracht. Die Gemeinde

hat im vorliegenden Zusammenhang zu Recht die Bedeutung der Siedlung Rosengasse

nicht sehr hoch eingestuft.

d) Die Häuser an

der Rosengasse sind im letzten Viertel des 19. Jahrhunderts als sehr einfache,

schmucklose Arbeiter-Reihenhäuser entstanden. Der Siedlung kommt aus

entwicklungsgeschichtlicher und typologischer Sicht dokumentarische Bedeutung

zu. Die Häuser hätten einen historischen Wert. Die Fachexperten sind jedoch

nicht der Meinung, dass die Gebäude an der Rosengasse restauriert werden

sollten. Es ist auch ökonomisch nicht sinnvoll, dies zu tun. Nur der Charakter

des Ensembles sei zu erhalten. Es genüge, wenn die äussere Erscheinung der

Bauzeile erhalten bleibe. Eine Modernisierung der Gebäude, in der Form, wie sie

am Augenschein besichtigt werden konnte, sei zulässig. Nach der Renovation

werde jedes Haus etwas anders aussehen. Der Augenschein hat deutlich gezeigt,

dass ein aufwändig renoviertes Haus, das mit allen Elementen eines zeitgemässen

Wohnstandards ausgestattet wird, im Innern mit einem einfachen Arbeiterhaus

nichts mehr gemein hat. In einem vollständig renovierten Haus trifft man auf offene

Küchen, grosse Bäder und Wohnzimmer, die sich von Brandmauer zu Brandmauer

erstrecken. Das sichtbare Innere des Gebäudes unterscheidet sich nicht mehr von

einem neu gebauten Reihenhaus. Das Dach ist vollständig ausgebaut. Wenn aber

die Arbeiter - Reihenhäuser auf das äussere Erscheinungsbild reduziert werden,

wird der historische, entwicklungsgeschichtliche und typologische Wert

bedeutend eingeschränkt. Dies ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

e) Eine Abwägung der

entgegenstehenden Interessen zeigt, dass das Ensemble der Rosengasse als

Zeugnis des einfachsten Wohnungsbaues des 19. Jahrhunderts im Zentrum der Stadt

nur von begrenzter Bedeutung ist. Es kann direkt neben dem Hauptbahnhof des

Eisenbahnknotenpunktes nicht gehalten werden. Derartige Zeugnisse haben in

Wohnquartieren ihren Platz. Zwar sind auch in Stadtzentren wertvolle Ensembles

zu erhalten. Es sind dies aber in der Regel nicht Einfamilienhäuser sondern

Zentrumsbauten, die sich für traditionelle Kernnutzungen eignen. Der Wert der

Integration des Ensembles der Rosengasse in eine verdichtete Kernüberbauung des

Bahnhofgebietes ist beschränkt. Das Ensemble würde zum Museum in einem dichten,

modernen Dienstleistungszentrum. Dies macht für besonders wertvolle

Einzelbauten Sinn, nicht aber für ein Ensemble von Häusern ohne ausgeprägten

Stil, die lediglich eine historische Lebensweise dokumentieren. Im Übrigen

haben die Bauten an der Rosengasse im Volumen des Gestaltungsplanes ihren

Platz. Sie müssen nicht abgerissen werden. Der Gestaltungsplan berücksichtigt

deshalb die Interessen an der Stadtentwicklung und an der Erhaltung der

bestehenden Bauten in hinreichender Weise. Der von der Planungsbehörde

aufgelegte Gestaltungsplan ist rechtmässig, insbesondere wenn berücksichtigt wird, dass der Gemeinde bei der

Erarbeitung der Planungen ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 15. Dezember 2003

(VWBES.2003.139)