Baubewilligung Driving Range

SOG 2003 Nr. 19

§ 44 PBG. Gestaltungspläne. Wurde eine Baute oder

Anlage bewilligt und errichtet, obschon sie dem Plan nicht entspricht, so hat

deren allfällige Erweiterung entweder den Vorgaben zu entsprechen oder der Plan

ist zu überarbeiten.

Sachverhalt

Die Baukommission bewilligte das Gesuch für die Erweiterung

einer "Driving Range" (Übungsplatz zum Trainieren und Warmspielen)

mit weiteren 12 offenen und 4 gedeckten, mobilen Abschlagsplätzen. Im Bereich

der Abschlagplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten versehen

werden. Ein Teil der Abschlagplätze wird mit einem Zelt überdacht. Die

Eigentümerin eines benachbarten Einfamilienhauses, welche beim Gemeinderat

erfolglos Einsprache erhoben hatte, führte gegen diesen Entscheid beim Bau- und

Justizdepartement (BJD) Beschwerde. Das BJD hiess die Beschwerde gut und hob

die Baubewilligung auf. Das Verwaltungsgericht schützt diesen Entscheid.

Erwägungen

2.

Das Bauen im Gebiet des Golfplatzes ist in einem

Gestaltungsplan geregelt. Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und

hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste

Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen (§ 44

Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Im Zonen- und Gestaltungsplan

Driving-Range vom 7.4.1998 werden unterschiedliche Zonen ausgeschieden. Das

umstrittene Bauvorhaben soll im Gebiet der Driving Range erstellt werden. Die

Driving Range ist der Übungsplatz für Anfänger und Profis. Sie dient zum

Trainieren und Warmspielen. Die Driving - Range liegt ausserhalb des Bereichs

für Golfinfrastrukturen im Bereich für Golfanlagen.

3.

a) Umstritten ist der Bau von neuen Abschlägen. Als

Abschlag bezeichnet man den Ort, wo das zu spielende Loch beginnt. Im Bereich

der neuen Abschlagsplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten

versehen werden. Im Gestaltungsplan sind die Abschläge im Plan eingezeichnet

und eine entsprechende Signatur ist in der Legende vorhanden. Im Gebiet der

Driving Range wird mit kleinen Quadraten und einem Rechteck angedeutet, wo die

Abschläge liegen. Eine Signatur für diese Zeichen wird in der Legende nicht

angeboten. Derartige Zeichen ohne Legende sind keine das Bauen einschränkende

Signaturen. Sie allein schränken die Lage der Abschlagsplätze nicht ohne

Weiteres ein. Sie gehören eher zum orientierenden Inhalt des Plans. Dies würde

bedeuten, dass Abschläge mit den dazugehörigen Bodenveränderungen überall in

der Driving Range erstellt werden dürften. Dieses Verständnis des Planes ist

jedoch zu verwerfen, wenn beachtet wird, dass die Driving Range durch weitere

im Plan festgelegte Elemente gestaltet und strukturiert wird. Wie die übrigen

Golfanlagen wird auch die Driving Range durch Landschaftselemente, die im Plan

als Flächen ausgeschieden sind, begrenzt und gestaltet. Die dunkelgelben

Flächen werden als "Semirough" und "Rough" bezeichnet. Für

Golfer ist Rough ungemähtes sehr hohes Gras. In vielen Golfclubs wird das Rough

nur 1-2 Mal im Jahr gemäht. Das Semirough ist nicht so hoch wie das Rough, jedoch

auch nur begrenzt gemäht. Die hellgelben Flächen werden als "Fairway"

bezeichnet. Fairways sind die Spielbahn zwischen Abschlag und Grün. Das Fairway

ist kurzgemäht. Das Gebiet der Driving Range wird von Nord nach Süd durch die

"Semirough" und "Rough" (angrenzende Zonen an Spielbahnen)

gegliedert. Sie wird vor allem durch eine geschützte Hecke in zwei Hälften

aufgeteilt. Diese Darstellung lässt nur schliessen, dass im Plan eine kürzere

und eine längere Spielbahn vorgesehen ist, die von Norden nach Süden verläuft.

In diesem Kontext wird auch klar, dass die Abschläge vernünftigerweise nur im

Bereich der im Plan angedeuteten Orte erstellt werden können. Dieses Ergebnis

wird durch die Tatsache gestützt, dass die bestehenden gedeckten Abschläge an

der Stelle einer bestehende Baute gemäss Plan erstellt wurden.

b) Die im Gestaltungsplan dargestellte Driving Range verfügt

folglich über zwei Spielbahnen, die vom nördlichen Rand aus nach Süden

verlaufen. Eine derartig konzipierte Anlage weist auch die notwendigen

Abschlagsdistanzen (50 m - 200 m) auf. In einer nach diesem Planverständnis

gebauten Anlage machen nun aber Abschläge am nachträglich im

Baubewilligungsverfahren bewilligten Ort keinen Sinn. Die Bälle würden nach 40

m in einer Hecke landen oder von den geplanten Abschlagsplätzen aus müsste über

die bezeichnete Hecke in ein Gebiet, das nicht überblickbar ist, geschlagen

werden. Dies kann nur bedeuten, dass bisher an einer anderen, vom Plan abweichenden

Driving Range gebaut worden ist. Die im Baubewilligungsverfahren bewilligte

Anlage ist im Plan nicht vorgesehen. Aus der Tatsache, dass inzwischen eine

andere, vom Gestaltungsplan abweichende Driving Range gebaut worden ist, lässt

sich aber nicht schliessen, dass die Erweiterung von der Planung abweichen darf.

c) An diesem Ergebnis ändert auch § 4 Ziff. 1.5 der

Sonderbauvorschriften nichts, der festlegt, dass im Bereich der Driving Range

gedeckte Abschläge zugelassen sind. Im dargestellten Kontext will die

Bestimmung sagen, dass nicht nur offene, sondern auch gedeckte Abschläge

bewilligt werden können. Zwar ist die Anzahl der Abschläge nicht begrenzt. Sie

sind jedoch an einem Ort zu erstellen, der in das Konzept der Driving Range

passt.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 08. Dezember 2003

(VWBES.2003.170)