Landerwerb mit Wegrecht belastete Fläche

SOG 2003 Nr. 30

§ 42 Abs. 1 PBG,§ 231 EG ZGB. Enteignung. Wird

eine mit Wegrechten belastete Fläche zu öffentlichem Strassenareal geschlagen,

so ist keine Entschädigung geschuldet. Privatstrassen haben keinen

Verkehrswert. Haben sich indessen noch nicht alle Anstösser eingekauft, so ist

dem Grundeigentümer und den am Strassenbau beteiligten Nachbarn eine

Entschädigung geschuldet, die der Höhe der noch ausstehenden Einkaufsbeiträge

entspricht. Auszugehen ist vom Landwert zur Zeit der Begründung des ersten

Wegrechts.

Sachverhalt

Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde beschloss im Februar

2003, die X.-Strasse ohne Entschädigung von den privaten Grundeigentümern zu

übernehmen. Die Baukommission wurde beauftragt, dies zu vollziehen. Die

Ehegatten B. erhoben vorsorglich Beschwerde bei der Schätzungskommission und

wiesen darauf hin, die Gemeinde hätte ein Enteignungsverfahren einleiten

müssen. Auch andere erhoben Beschwerde und verwiesen darauf, ihre

Eigentumsrechte würden durch die entschädigungslose Übernahme verletzt. Der

Gemeinderat beantragte der Schätzungskommission die Eröffnung eines

Enteignungsverfahrens. Die Schätzungskommission sprach eine - im Gegensatz zu

den Forderungen der Eigentümer - reduzierte Entschädigung des Baulandwertes zu.

Ein Teil der Betroffen gelangte an das Verwaltungsgericht. Dieses tritt auf

eine der Beschwerden nicht ein und heisst die anderen gut.

Erwägungen

2.

Das Enteignungsrecht für die dinglichen Rechte im

Zusammenhang mit der Erstellung von Erschliessungsanlagen wird im

Plangenehmigungsverfahren erteilt. Das in den Erschliessungsplänen für

öffentliche Anlagen bestimmte Land haben die Grundeigentümer an das Gemeinwesen

abzutreten (§ 42 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Im

vorliegenden Fall besteht ein Erschliessungsplan, der am 3. September 2002 vom

Regierungsrat genehmigt worden ist.

3.

Soweit das PBG nichts anderes bestimmt, gelten für die

formelle Enteignung die Bestimmungen des Gesetzes über die Einführung des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB, BGS 211.1) und die Grundsätze der

Bundesverfassung. Es ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, §

231.

EG ZGB). Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht

anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre (Hess/Weibel: Enteignungsrecht

des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 16).

Wird Land für Erschliessungsanlagen formell enteignet, so

ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 EGZGB, BGS 211.1).

Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht schlechter

gestellt sein, als er es ohne sie wäre. Die Enteignungsentschädigung bemisst

sich nach dem Verkehrswert. Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er

beim Verkauf der Liegenschaft erhalten hätte (SOG 1999, Nr. 43). Um den Wert zu

ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet.

Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen und es ist jene zu

wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (PVG 1997, Nr.

58).

4.

Entsteht aus der Enteignung kein Schaden, ist auch keine

Entschädigung zu leis-ten. Das ist nach Lehre und Rechtsprechung dann der Fall,

wenn die Gemeinde eine private Erschliessungsanlage, zum Beispiel eine Strasse,

übernimmt. Objektiv betrachtet hat die Anlage keinen Verkehrswert; subjektiv

gesehen verhält es sich für den Enteigneten so, dass er für denselben Zweck

eine öffentliche Anlage zur Verfügung gestellt erhält, bei der er erst noch von

Haftung und Unterhalt befreit ist. Ohne Ablösung der auf einer Wegparzelle

lastenden Wegrechte kann diese nicht einem neuen Zweck zugeführt werden. Die

Parzelle hat deshalb keinen Handelswert, sie kann nicht verkauft werden. Bei

der Enteignung einer Privatstrasse durch die Einwohnergemeinde ist deshalb

keine Entschädigung geschuldet, weil der Enteignete keinen Schaden erleidet.

Dispositiv

Das hat das Verwaltungsgericht in einem Grundsatzentscheid erkannt (SOG 1995,

Nr. 26).

5. Die Restgrundstücke erleiden auch keinen Minderwert.

Private, der Erschliessung dienende Fahrbahnen werden bei der Berechnung der

Ausnützungsziffer nicht eingerechnet. Das Land, über das die Strasse führt, hat

bereits seit deren Bau keine Ausnützung mehr. Daran ändert die Übernahme

nichts. Neu werden nun allerdings Stras-senbaulinien gezogen. Das Land vor der

Baulinie wird aber nach wie vor als anrechenbare Landfläche betrachtet (Anhang

III zur KBV, BGS 711.611.3).

Die Beschwerdeführer meinen weiter, durch den künftigen

Durchgangsverkehr entstehe ein Minderwert; es gehe Privatsphäre verloren. Im

vorliegenden Fall kann es aus folgenden Gründen nicht um die Enteignung eines

Abwehrrechts gehen: Die X.-Strasse mündet nun im Norden neu in eine

Bahnunterführung. Diese Unterführung ist aber mit einer Treppe versehen und für

Autos nicht befahrbar. Folglich entsteht höchstens ein gewisser Mehrverkehr

durch Fussgänger, Velo- und Mofafahrer, die den jenseits der Bahn gelegenen

Fussballplatz aufsuchen. Dies aber verursacht keinen schweren Schaden und

trifft die Grundeigentümer nicht in spezieller Weise. Das Übliche und

Tolerierbare wird nicht überschritten (BGE 123 II 560). Grundeigentümer sind

als Nachbarn öffentlicher Werke auch in gewissem Masse sozialpflichtig (Jörg

Paul Müller: Grundrechte in der Schweiz, Bern 1999, S. 613; Georg Müller:

Kommentar BV, Rz 62 ff. zu Art. 22 ter.). Im Übrigen hat der

Präsident der Einwohnergemeinde am Augenschein zugesichert, er werde sich dafür

einsetzen, dass die X.-Strasse mit einem zweckmässigen Fahrverbot belegt werde.

Die Beschwerdeführer waren damit einverstanden.

6. Nun aber hat das Bundesgericht am 17. August 2001

Folgendes erkannt: Wenn eine Quartierstrasse zur öffentlichen Strasse erklärt

werde, bevor sich alle Anstösser eingekauft haben, erfolge die Abtretung nicht

entschädigungslos. Der Grundeigentümer und die am Strassenbau beteiligten

Anstösser hätten Anspruch auf eine Entschädigung, die der Höhe der noch

ausstehenden Einkaufsbeiträge entspreche. Die neuen, an der Mitbenützung einer

Privatstrasse interessierten Anstösser könnten sich ihrer Beitragspflicht nicht

dadurch entziehen, dass die Strasse ohnehin nicht für andere Zwecke nutzbar ist

und daher keinen Handelswert aufweist. Eine unentgeltliche Übernahme durch das

Gemeinwesen erfolge erst, wenn sich alle Anstösser eingekauft hätten.

Im vorliegenden Fall geht es um GB Nr. 150. Diese Parzelle

ist im südlichen Teil mit einem Bauernhaus überbaut. Dieses Haus wird

verkehrsmässig ab der B.-Strasse erschlossen. Die Eigentümer benötigten deshalb

kein Wegrecht über die X.-Strasse. Nördlich angrenzend liegt indessen eine noch

mit gut zwei Einfamilienhäusern überbaubare Hofstatt von ca. 2450 m2

Halt. Bei deren Überbauung vor der Übernahme der X.-Strasse hätten sich die

Eigentümer ein Wegrecht erwerben müssen. Diese Anwartschaft ist abzugelten.

Auszugehen ist von den Landpreisen im Jahre 1977. Damals

wurde das erste Wegrecht errichtet. Die Wegparzelle hat seither an der

Entwicklung der Baulandpreise nicht mehr teilgenommen, weil sie nicht mehr

handelbar war. In den Jahren 1978/1979, aus denen die ältesten verfügbaren

statistischen Daten stammen, wurde der Quadratmeter Bauland, abgesehen von

einem Sonderfall, zu Fr. 65.00 bis Fr. 75.00 gehandelt. Aus den beigezogenen

Kaufverträgen aus dem Jahre 1979 ergibt sich, dass ein Quadratmeterpreis von

Fr. 65.00 korrekt ist. Ab der Parzelle Nr. 148 (Ehegatten F.) sind 236 m2

zu erwerben; ab Grundbuch Nr. 146 (Ehegatten B.) 203 m2. Insgesamt

werden von den Beschwerdeführern 439 m2 enteignet, was einem Wert

von Fr. 28'535.00 entspricht. Hinzu kommen zwei Drittel der Strassenbaukosten

von Fr. 13'500.00, mithin Fr. 9'000.00, denn diesen Anteil haben die

Beschwerdeführer bezahlt. Die Gesamtkosten von Landerwerb und Strassenbau

belaufen sich somit auf Fr. 37'535.00. Die Strasse ist, wie gesagt, neuwertig.

Eine Abschreibung ist nicht vorzunehmen. Da die Grundstücke der Beschwerdeführer

B. und F. etwa die gleiche Anstosslänge an die X.-Strasse haben, wie der

unüberbaute Teil von GB Nr. 150, rechtfertigt es sich, den Wert des Wegrechts

mit der Hälfte der Gesamtkosten, mithin mit rund Fr. 18'800.00 zu beziffern.

Verteilt man diesen Betrag nach dem Landanteil, erhalten die Beschwerdeführer

F. 53.76% oder rund Fr. 10'100.00 und die Beschwerdeführer B. 46.24% oder ca.

Fr. 8'700.00. Diese Beträge sind ihnen für den Verlust der Einkaufssumme der

Eigentümer von GB Nr. 150 zuzusprechen.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 18. November 2003

(VWBES.2003.235)