Ortsplanung

SOG 2004 Nr. 24

Art. 15 RPG, § 37bis PBG. Zonenplan.

Baulücke. Zuteilung einer extensiv landwirtschaftlich genutzten Parzelle im

Dorfgebiet zur Bauzone.

Sachverhalt

Die Ortsplanung der Gemeinde wurde 2-mal öffentlich

aufgelegt. Über die eingegangenen Einsprachen entschied der Gemeinderat am

2.11.2001. Verschiedene vom Gemeinderat abgewiesene Einsprecher fochten den

Entscheid beim Regierungsrat an. Die Beschwerde von J. wurde vom Regierungsrat

abgewiesen. J. führe einen Landwirtschaftsbetrieb. Der Betrieb gehöre

grundsätzlich in die Landwirtschaftszone. Da es sich um einen Weinbaubetrieb

mit Direktverkauf ohne Tierhaltung handle, sei das Betriebsgebäude der Bauzone

GW2 zuzuteilen. Der übrige, unüberbaute Teil dieses Grundstückes Nr. 1000

gehöre bestimmungsgemäss in die Landwirtschaftszone. Das Grundstück Nr. 1100

sei noch unüberbaut. Es sei mit Obstbäumen bepflanzt und werde zur Schafhaltung

genutzt. Es sei weitgehend von bereits überbauten Bauzonen umgeben und werde

von zwei Strassen eingerahmt. Der Beschwerdeführer habe mehrmals erklärt, dass

er die Parzelle mittelfristig nicht überbauen wolle. Er habe sich geweigert,

eine Bauverpflichtung einzugehen. Die Einteilung des Grundstückes in die

Reservezone Wohnen sei deshalb nicht zu beanstanden. Die Bauzonengrösse der

Gemeinde bewege sich ohnehin an der allerobersten Grenze des Zulässigen. B.,

welche zwischenzeitlich den Hof von ihrem Vater J. übernommen hat, erhebt

Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragt, der Beschluss des Regierungsrates

sei aufzuheben. Die Bauzone sei unverändert zu belassen. Ein weiterer Teil des

Hofgrundstücks Nr. 1000 sei der Wohn- und Gewerbezone zuzuteilen. Das

Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut.

Erwägungen

4.

b) Die Beschwerdeführerin führt ein landwirtschaftliches

Gewerbe. Dazu gehören die landwirtschaftlichen Grundstücke, Bauten und Anlagen,

die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens

die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen (Art. 7 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Erfasst

wird damit das Betriebszentrum auf dieser Parzelle mit den betrieblich

notwendigen Wohn- und Ökonomiegebäuden im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, und

dessen Landanteil (Christoph Bandli: Kommentar BGBB, N 21 ff. zu Art. 2 BGBB).

Die Beschwerdeführerin will den Betrieb in näherer Zukunft nicht aufgeben. Die

Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpachtung

des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privatrechtliche Ansprüche auf

die Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes und Vorkaufsrechte der

Verwandten. Im öffentlichen Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot

und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten.

c) Bei der Parzelle Nr. 1000 handelt es sich um die

Hofparzelle des zur Selbstbewirtschaftung übernommenen Betriebs. In der

lebzeitigen Abtretung wird festgehalten, dass es sich um ein

landwirtschaftliches Gewerbe handelt und dass dieses zur Selbstbewirtschaftung

übertragen wird. Gemäss § 37 bis PBG (Planungs- und Baugesetz, PBG,

BGS 711.1) gehört in die Landwirtschaftszone Land, das sich für die

landwirtschaftliche Nutzung und den produzierenden Gartenbau eignet und zur

Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird oder im

Gesamtinteresse, insbesondere zum Schutze von Natur und Landschaft, als Erholungsraum

und zur langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes landwirtschaftlich

genutzt werden soll. Auch Land, das im weitgehend überbauten Gebiet liegt, aber

als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs dauernd erhalten werden soll, ist

der Landwirtschaftszone zuzuteilen (§ 37 bis PBG). Bauten und

Anlagen, die der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die

Landwirtschaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonenkonform

(Peter Hänni: Planungs-, Bau-, und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S.

168.

ff.). Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten

Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs kann der ausgezonte

Teil der Parzelle für den Planungshorizont des Zonenplanes der Landwirtschaft

dauernd erhalten werden. Gemäss § 37 bis lit. c PBG hat die

Planungsbehörde diesen Teil der Parzelle zu Recht der Landwirtschaftszone zugeteilt.

5.

a) Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung

eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren

benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG,

SR 700). Die Bauzonen haben sich zunächst an den bereits überbauten Gebieten zu

orientieren (Art. 15a RPG; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist

Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zustand

auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit

den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424).

Der Begriff des weitgehend überbauten Landes umfasst eigentliche Baulücken

innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind

einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen,

in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche

aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden

Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen

Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der

bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre

Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt.

b) Die Befragung des Zeugen an der Hauptverhandlung hat

gezeigt, dass die Parzelle GB Nr. 1100 für den Weinbaubetrieb nutzlos ist. Die

auf der Parzelle vorhandenen Kirschbäume sind weitgehend ertragslos, denn die

Ernten taugen nur für das Brennen von Branntwein. Die Grundeigentümerin möchte

die Parzelle verwerten, um Geld oder Land für den Landwirtschaftsbetrieb zu

beschaffen. Die Parzelle lag seit der ersten Zonenplanung in der Wohnzone W 3.

Nach § 12 der Zonenvorschriften wird sie nun in die Reservezone zurückgezont.

Es gelten neu die Nutzungsbestimmungen der Landwirtschaftszone. Eine spätere

Zuweisung zu einer Bauzone hat im Einzonungsverfahren zu erfolgen. Wie der

Augenschein zeigte, ist die Parzelle von Bauzonen umgeben. Bauinteressenten für

dieses Quartier bestehen, ist doch nebenan eine Überbauung ausgeschrieben.

Östlich direkt anschliessend an die zurückgezonte Parzelle der

Beschwerdeführerin wurden die überbauten Teile zweier Parzellen neu eingezont.

Nach einem Urteil der Schätzungskommission vom 6.3.1981 wurden beim Vater der

Beschwerdeführerin für die Erschliessung dieser Parzelle

Grundeigentümerbeiträge erhoben. Im Urteil wird ausdrücklich darauf

hingewiesen, dass die Beiträge für eine Baulandparzelle erhoben werden. Heute

ist die Parzelle erschlossen. Innerhalb der Parzelle wurden verschiedene

Leitungen verlegt und für eine Bushaltestelle wurde Land abgetreten. Beurteilt

man diese Parzelle in ihrem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten

Parzellen, handelt es sich um weitgehend überbautes Land, also um eine

eigentliche Baulücke innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen

Siedlungsbereichs. Die Nutzung der Baulücke wird von der bestehenden Überbauung

derart stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die

Bauzone in Frage kommt. Die Rückzonung der Parzelle ist deshalb rechtlich nicht

haltbar. An diesem Ergebnis ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vater der

Beschwerdeführerin die Bauverpflichtung nicht unterschrieben hat. Er macht

dafür hinreichende Gründe geltend. Da die Parzelle lediglich eine geringe

Fläche aufweist, verändert die Aufhebung der Rückzonung das Fassungsvermögen

der Bauzonen nur geringfügig.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Juli 2004 (VWBES.2004.102)