Baubewilligung verkehrsmässige Erschliessung

SOG 2004 Nr. 27

§§ 9, 17 bis KBV, Anhang III zur KBV, § 119

PBG. Die Baubehörde ist befugt, die Frage, ob eine Zufahrt genüge, nur

öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Streitigkeit über ein Wegrecht an

den Zivilrichter zu verweisen. Interne Privaterschliessungen gelten bei der

Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbare Grundstücksfläche. Auch

ungewöhnlichere Dachformen (wie Mansard- oder Tonnendächer) sind unter

Umständen an Geschosszahl und Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Positive ästhetische

Generalklausel.

Sachverhalt

Die

Wohnbaugenossenschaft O. beabsichtigt, in Dornach 8 Wohnhäuser zu errichten.

Sie reichte am 10.2.2003 das Baugesuch für diese Siedlung ein. Die Bau- und Werkkommission

Dornach wies die Einsprachen im Baubewilligungsverfahren ab. Gegen diese

Verfügung erhoben Y. und P. N. Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement

(BJD). Das BJD wies die Beschwerde mit Verweis auf verschiedene Baurechtswidrigkeiten

(u.a. Gebäudehöhe, Kniewand, Dach­öffnungen etc.) teilweise gut und ordnete ein

neues Baubewilligungsverfahren mit geänderten Plänen an. Gleichzeitig stellte

es in folgenden Punkten die Rechtmässigkeit des Bauvorhabens im Dispositiv

ausdrücklich fest: Die vorgesehene Erschliessung mittels Privatstrasse genüge

den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wobei die Fläche der Privatstrasse als

anrechenbare Landfläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) gelte.

Bei entsprechendem Eintrag im Grundbuch und der Einhaltung der übrigen

gesetzlichen Vorschriften könnten die Abstellplätze 13 bis 19 auf den

benachbarten Parzellen dem Bauvorhaben dienen. Die Dächer seien betreffend

Dachneigung und Dachform (Nichtvorhandensein eines Hauptfirstes) zonenkonform.

Überhaupt füge sich die Überbauung zonenkonform in die Umgebung ein. Bei den

abgeschrägten Hausecken werde § 17 Abs. 1 lit. 1 KBV nicht verletzt. Die

Bezeichnung von Lagerräumen in den Gebäuden begründe keine Zonenwidrigkeit. Die

Bauherrschaft fand sich mit diesem Entscheid ab und reichte inzwischen eine

neue Baueingabe zur erneuten Publikation ein, welche vorliegend nicht zu behandeln

ist. Die Beschwerdeführer akzeptierten den Entscheid des BJD nicht und reichten

Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein mit dem Antrag, die Verfügung sei aufzuheben.

Die geplante Privaterschliessung des Bauvorhabens von 3 bis 3.5 m liege im

Bereich ihres Wegrechts. Auf der Fläche des Wegrechts, das 5 m breit sei, seien

zahlreiche Parkplätze vorgesehen. Dadurch werde ihre Dienstbarkeit tangiert.

Die Fläche des Wegrechtes werde in Zukunft öffentlich genutzt. Sie dürfe

deshalb bei der Landfläche nicht angerechnet werden. Bei den 8 Gebäuden der

Überbauung handle es sich um verkrüppelte dreigeschossige Bauten.

Mansardendächer dieser Art seien nicht zonenkonform. Die W2a-Zone sei zur

Eindämmung anthroposophischer Wohnformen und zur Erstellung ideologiefreier

Bauten geschaffen worden. Für anthroposophische Bauten seien in Dornach andere

Zonen reserviert. Bauten in der W2a-Zone hätten nach § 7 der Zonenvorschriften

der Gemeinde in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die Juraschutzzone

Rücksicht zu nehmen. Die Dächer seien unpassend und wiesen teilweise eine

falsche Dachneigung und zu grosse Dachflächen auf. Es sei kein Hauptfirst

auszumachen. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

1.

b) Inzwischen ist

bekannt, dass die Bauherrschaft die vom BJD festgestellten Mängel des Projekts

verbessern will. Sie hat erneut ein Projekt eingereicht, das dem beurteilten

ähnlich ist. Gleichwohl kann auf die Beschwerden gegen das Projekt, das nicht

mehr realisiert wird, eingetreten werden, denn es geht vorliegend nicht um den

Entscheid theoretischer Fragen. Die Vorinstanz hat über die Zulässigkeit von

einzelnen Elementen des Bauvorhabens im Dispositiv entschieden. Diese Elemente

sind auch Bestandteil der neuen Baueingabe. Es besteht deshalb ein

Rechtsschutzinteresse, über diese Aspekte des alten und neuen Projekts in

diesem Verfahren rechtskräftig zu entscheiden. Auf die Beschwerde ist deshalb

einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführer

machen geltend, die Überbauung missachte ihr dingliches Wegrecht und verletze

verschiedene Bauvorschriften. Vorerst ist zu prüfen, welchen Einfluss dieser

Einwand auf das vorliegende Baubewilligungsverfahren hat. Die Baubewilligung

ist eine Polizeibewilligung. Sie stellt fest,

ob das ihr zugrunde liegende Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen

Vorschriften und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzgebung

übereinstimmt. Für die Durchsetzung von Zivilansprüchen steht der

zivilrechtliche Rechtsweg offen (Verwaltungsgericht; VWBES.2001.250). Für

privatrechtliche Einwendungen verweist die Kantonale Bauverordnung die Parteien

ausdrücklich an den Zivilrichter (§ 9 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS

711.

). Lässt sich im Baubewilligungsverfahren die Streitfrage, ob ein

Wegrecht verletzt wird, bei summarischer Prüfung nicht eindeutig klären, ist

die Baubewilligungsbehörde berechtigt, das Erfordernis der rechtlich genügenden

Zufahrt öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Baubewilligung zu erteilen

(LGVE 1989 II, S. 142). Es ist Sache der Einsprecher, allenfalls ein

zivilrechtliches Verfahren anzustrengen.

3.

a) Die Erteilung

einer Baubewilligung setzt u.a. voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist.

Bauten dürfen nur erstellt werden, wenn die Erschliessung durchgeführt ist oder

auf den Zeitpunkt der Fertigstellung gesichert ist (§ 139 Abs. 1 lit. c Planungs-

und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Grundstücke sind u.a. erschlossen, wenn eine

hinreichende Zu- und Wegfahrt vorhanden ist. Zu einer hinreichenden Zufahrt gehört

nach Art. 19 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) auch das Verbindungsstück

von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück. Die Zufahrt ist

ihrem Zweck gemäss als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen (Leo Schürmann/Peter

Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 213).

b) Nach den vom

Regierungsrat am 22.2.2000 genehmigten rechtskräftigen Erschliessungplänen

(Pläne Nrn. 10 und 11) sind die Liegenschaften von P. und Y. N. und die Grundstücke der A. durch den oberen Z.-weg, qualifiziert als

Sammelstrasse, und durch die F.-Strasse bereits vollständig erschlossen. Die

Bauparzellen sind öffentlich- rechtlich erschlossen und auf den direkten

Anschluss an den oberen Z.-weg nicht angewiesen. (...) Soweit die

Beschwerdeführer in diesem Verfahren eine Störung ihres Wegrechtes durch die

neue Überbauung geltend machen, werden sie auf den Zivilweg verwiesen.

4.

Da sowohl die Parzellen der Bauherrschaft, als auch die

Parzellen der Beschwerdeführer durch eine öffentliche Strasse erschlossen

werden, handelt es sich bei der Verkehrsfläche, die im Bereich des Wegrechtes

der Beschwerdeführer liegt, um eine interne Privaterschliessung. Die entsprechenden

Flächen werden der Öffentlichkeit nicht zugänglich gemacht. Sie gelten bei der

Berechnung der AZ als anrechenbare Grundstücksfläche gemäss Anhang III zu § 34

KBV.

5.

a) Eine Baubewilligung kann im Übrigen erteilt werden,

wenn die geplanten Bauten dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und die

kantonalrechtlichen und bundesrechtlichen Vorschriften eingehalten werden (Art.

22.

Abs. 2 und 3 RPG). Grundstücke, Bauten und Anlagen müssen zonengemäss

genutzt werden und die Bauvorschriften einhalten. Das Grundstück der

Beschwerdegegnerin liegt gemäss Zonenreglement (ZR) der Gemeinde in der

2-geschossigen Wohnzone W2a (§ 4 ZR). Es ist vorerst zu prüfen, ob diese

Vorschriften eingehalten werden.

b) Die Grundordnung für die Parzelle der Bauherrschaft ist

vor kurzem in der Zonenordnung (ZO) vom 2.2.2000 geschaffen worden. § 4 der ZO

sieht in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer

Ausnützungsziffer von 0.35 für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser

und Zweifamilienhäuser vor. Die zulässige Gebäudehöhe beträgt 7.5 m, die

Firsthöhe 7 m und die Gebäudelänge 20 m.

c) Die Beschwerdeführer machen geltend, bei den Gebäuden

handle es sich um dreigeschossige Bauten. Die Mansarddächer seien als

Vollgeschosse anzurechnen. In SOG 1995 Nr. 21 hat sich das Verwaltungsgericht

mit dem Begriff des "Dachgeschosses" befasst. Demnach liegt ein weder

an die Geschosszahl noch die Bruttogeschossfläche anrechenbarer Dachausbau vor,

wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder

gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche

aufweist. Es handelte sich also um Geschosse, die in ein weitgehend

geschlossenes Dach eingebaut und wegen der Dachschräge beschränkt nutzbar

waren. Der Gesetzgeber wollte mit § 17 bis KBV, Anhang I KBV den

Dachausbau fördern und erleichtern. Dachgeschosse sollten privilegiert werden,

wenn sie von einem richtigen Dach umgeben sind. Neue Dachformen (z.B.

Tonnendächer an Stelle der privilegierten Steildächer) sollten ermöglicht

werden. Räume des nicht anrechenbaren Dachgeschosses müssen also in einen

Dachraum eingebaut sein mit einer entsprechenden Beschränkung der Raumhöhe.

Dies zeigt sich beispielsweise an den in der Dachschräge liegenden

Dachfenstern.

d) Die Anwendung dieser Regeln auf das vorliegende

Bauvorhaben ergibt Folgendes: In den Schnittplänen werden eindeutig

Dachgeschosse dargestellt. Die Geschosse sind allseitig in das Dach eingebaut,

weisen eine Dachschräge und gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine

reduzierte Grundfläche auf. Es handelt sich um nicht anrechenbare

Dachgeschosse. Wenn die Korrekturen des BJD im nachfolgenden

Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden, handelt es sich um zweigeschossige

Bauten, die in der Zone W2a zulässig sind.

6.

a) Es wird jedoch geltend gemacht, die Dächer seien

unpassend und wiesen teilweise eine falsche Dachneigung und zu grosse

Dachflächen auf. Es handle sich um verpönte Mansarddächer und es sei kein

Hauptfirst auszumachen. Vor allem machen die Beschwerdeführer jedoch geltend,

das Bauvorhaben passe nicht in das Quartier. Bauten in der W2a-Zone hätten nach

§ 7 der Zonenvorschriften in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die

Juraschutzzone Rücksicht zu nehmen. Die W2a-Zone sei zur Eindämmung

anthroposophischer Wohnformen geschaffen worden. Sie sei ideologiefreien Bauten

vorbehalten. Für anthroposophische Bauten sei in Dornach eine andere Zone

reserviert. (...)

c) Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 ZR haben in der Zone W2a Neu-

und Umbauten der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und

kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone,

Goetheanum) entsprechend, in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu

nehmen.

Die gestalterischen Bestimmungen von § 7 gelten in den Zonen

E1-2, W2a und W2c. Sämtliche bauliche Massnahmen, insbesondere auch An- und

Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen haben sich in diesen

Zonen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die gestaltete Umgebung

anzupassen. Es werden generell Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde

kann auf begründetes Gesuch hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer

Neigung von weniger als 20° erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel

parallel zum Hang zu verlaufen.

d) Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es seien

Mansarddächer vorgesehen, die nicht in das Quartier passen würden. Vorerst ist

festzustellen, dass Mansarddächer nach den Bauvorschriften nicht verboten sind.

Das Bauprojekt weist jedoch auch keine unzulässigen Mansarddächer auf, welche

mit beinahe senkrechten Wänden zuerst bis auf Zimmerhöhe der Dachzimmer

ansteigen, um dann mit einer geringeren Neigung (flach wirkend) zum First zu

werden. Im Dachraum werden Wohnräume mit fast geraden Wänden eingebaut

(Mansarden). Im vorliegenden Projekt liegen die Dachwohnungen jedoch in 4

schrägen Dachflächen mit einer Dachneigung von 45°. Die Dächer werden im

obersten Teil zwar flacher (teilweise 6.5°). Dies ändert jedoch nichts an der

Tatsache, dass es sich um echte Dachgeschosse handelt. Die Bauvorschriften

lassen insgesamt deutlich flachere Dächer von 20° zu. Auch wenn die

Schrägdächer (45°) im obersten Teil abflachen, ist die Dachschräge derart

dominierend, dass es sich für den Betrachter aus der Umgebung um Schrägdächer

handelt.

e) Gemäss den gestalterischen Bestimmungen von § 7 des ZR

haben Bauten in den Zonen E1-2, W2a und W2c entsprechend der landschaftlichen

Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen

Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone, Goetheanum) in besonderem Masse

auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche baulichen Massnahmen,

insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische

Parkierungsanlagen haben sich hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in

die gestaltete Umgebung anzupassen. Die massgebliche Bestimmung sagt nicht

ausdrücklich, woran sich das Bauvorhaben am vorliegenden Ort in der W2a-Zone

anzupassen habe. Die Ruine Dorneck und die Juraschutzzone sind jedoch fern. Die

Bauparzelle liegt unterhalb des Goetheanums, einem Ortsbild von nationaler

Bedeutung, im Zentrum von Dornach. Sie liegt in der architektur- und kulturgeschichtlich

bedeutsamen Umgebung des Goetheanums. Dies ist der Referenzbau. Auch die

Umgebung im Nahbereich der Bauparzelle ist mehrheitlich von anthroposophischen

Bauformen geprägt. Es handelt sich um Bauten, die sich der Form nach an das

Goetheanum anlehnen, mit einhüllenden Dächern und organisch gewölbten Formen,

ohne die üblichen Ecken und Kanten. Die für die Bauparzelle massgeblichen

Bauten liegen nördlich, östlich und westlich. Mindestens 7 angrenzende

Parzellen weisen anthroposophisch geprägte Bauten mit entsprechenden Dachformen

auf. Die Einordnungsvorschriften verweisen deshalb auf die besonderen

Dachformen von Häusern der anthroposophischen Bauweise. Im Süden grenzt die

Bauparzelle an konventionell überbaute Parzellen. Dies reicht jedoch nicht aus,

um eine andere Einordnung zu verlangen. Das Bauprojekt ist deshalb zonenkonform

und entspricht den Einordnungsvorschriften.

7.

Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die

Hauptfirstrichtung in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen habe (§ 7 ZR).

Dieser Vorschrift ist Genüge getan, denn es werden Doppelbauten parallel zum

Hang gestellt. Die Längsseiten der rechteckigen Bauten liegen parallel zum

Hang. Dies bewirkt, dass die breiteren Schrägdächer talseits und bergseits

liegen. Dies ergibt eine parallel zum Hang liegende Firstrichtung. Dabei darf

die maximale Firsthöhe selbstverständlich unterschritten werden. Die Anordnung

der Dächer ergibt eine Firstrichtung, die gesetzeskonform ist. Dies zeigt auch

der Gegensatz zu den Bauten der Beschwerdeführer, die offensichtlich senkrecht

zum Hang gestellt wurden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. Juni 2004 (VWBES.2004.47)