Baubewilligung; drei Mehrfamilienhäuser

SOG 2005 Nr. 18

§ 21 KBV. Beim Messen der Gebäudelänge sind alle

Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig

unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen,

sind von den Abstandsvorschriften befreit.

Verbot von

Flachdächern aus ästhetischen Gründen im kommunalen Reglement.

Sachverhalt

Im Jahr 2004 bewilligte

die Bau-, Werk- und Planungskommission D. im H.-Park drei Mehrfamilienhäuser.

Die dagegen eingereichten Einsprachen wurden abgewiesen. Anwohner erhoben

Verwaltungsbeschwerde. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) hiess diese gut und

hob die Baubewilligung auf. Die von der Bauherrschaft geplanten

Mehrfamilienhäuser seien mit Flachdächern versehen. Dies sei nach § 7 der Zonenordnung

nicht zulässig. Zudem würden die Häuser 1 und 2 zusammen mit der Einstellhalle

die Gebäudelänge von 20 m überschreiten. Das Verwaltungsgericht weist die dagegen

erhobene Beschwerde ab.

Erwägungen

2.

Das Gebiet H.-Park

liegt im Zentrum von D. Die Bebauung dieses Gebietes wird in der kommunalen

Zonenordnung vom 2. Februar 2000 (ZO) geregelt. § 4 der ZO sieht in diesem

Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer von 0.35

für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser vor.

Zudem gilt der Gestaltungsplan „H.-Park“ vom 9. Dezember 2002.

Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 des Zonenreglements (ZR) haben

in der Zone W2a Neu- und Umbauten, der landschaftlichen Empfindlichkeit und der

architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung entsprechend, in

besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche bauliche

Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische

Parkierungsanlagen, haben sich in diesen Zonen hinsichtlich Lage, Stellung,

Volumen und Form an die gestaltete Umgebung anzupassen. Es werden generell

Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch

hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20°

erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel parallel zum Hang zu

verlaufen. Für kleinere Flächen und

Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden.

3.

Wie die Vorinstanz zu

Recht festhält, schliessen diese Vorschriften nach dem klaren Wortlaut

Flachdächer von der Bewilligung aus. Es sind Schrägdächer verlangt. Lediglich

für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden.

Die Auslegung von § 7 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan „H.-Park“

vom 9. Dezember 2002 ergibt kein anderes Ergebnis. Dort wird die Dachform der

eingeschossigen Nebengebäude in den nicht bebaubaren Zonen freigegeben, d.h.

die übrigen Dachformen sind weiterhin auf Schrägdächer beschränkt. Wohngebäude

müssen mit der längeren Gebäudeseite parallel zur Erschliessungsstrasse stehen.

Die Firstrichtung muss der Gebäudelängsseite folgen. Die Gebäude haben folglich

einen First. Insgesamt ist ein einheitliches Erscheinungsbild mit ruhigen

Dachflächen und wenigen Dachaufbauten angestrebt. Die Flachdächer können nicht

bewilligt werden. Daran könnte auch eine abweichende Praxis der Baubehörde

nichts ändern, denn es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht und die

Baubehörde hat sich an die Vorschriften, die die Gemeinde selbst erlassen hat,

zu halten. Da Flachdächer nicht bewilligt werden können, erübrigen sich

Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu den Attikageschossen.

4.

a) Die

Beschwerdeführer bemängeln im Weiteren, das BJD habe die Gebäudelänge falsch

berechnet. § 21 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.611) sieht vor, dass

die Gemeinden in ihren Zonenreglementen maximale Gebäudelängen vorsehen können.

Die ZO der Gemeinde D. beschränkt die Gebäudelänge in der Zone W2a auf

20.

m. Die Messweise wird nicht definiert. Der Wortlaut gibt jedoch keinen

Hinweis darauf, dass die Beschränkung für eingeschossige Bauteile nicht gilt.

In die Gebäudelänge des Zonenreglementes sind denn auch nach ständiger Praxis

des Verwaltungsgerichts eingeschossige Bauteile einzurechnen (Urteil vom 14.

Oktober 1997). Die Gebäudelänge umfasst demnach die Länge von Hochbauten,

selbst wenn sie aus ein- und mehrgeschossigen Teilen bestehen oder wenn sie nur

eingeschossig sind. Es kann auf die Grenzabstandsberechnung des kantonalen

Rechts verwiesen werden, welche die eingeschossigen Bauten einbezieht. Gegenüber

der Nachbargrenze richtet sich der Grenzabstand nach der Geschosszahl und der

Gebäudelänge (§ 22 Abs. 2 KBV, Anhang I Abb. 9 und II). In der Tabelle zur

Ermittlung des Grenzabstandes wird von der „massgebenden Gebäudelänge“ als

Parameter ausgegangen. Bei der Berechnung des Grenzabstandes sind auch

eingeschossige Teile eines Gebäudes einzurechnen (Anhang II).

b) Unterirdische Bauten

fallen nicht unter den Begriff der Hochbauten. Sie sind von den

Abstandsvorschriften befreit und sind bei der Gebäudelänge nicht einzurechnen.

Unterirdisch heisst: vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegend. Das

Bau-Departement lässt – vermutlich auch im Hinblick auf § 62 Abs. 2 KBV –

ausnahmsweise zu, dass unterirdische Bauten bis zu 0,50 m aus dem Terrain herausragen

dürfen. Die vorliegende Einstellhalle ragt auf der ganzen Länge von über 21 m

nach Angaben der Beschwerdeführer 1,5 m über das gewachsene oder tiefer gelegte

Terrain hinaus. Es handelt sich folglich um eine eingeschossige Hochbaute.

Gemäss § 17 KBV darf das

Untergeschoss einer Baute an einer Hanglage (Neigung > 8 %) bis zu 1,50 m

über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen, ohne als Geschoss

i.S.v. § 16 KBV zu gelten. Dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass die

darüber liegende Hochbaute, wenn sie mit einer eingeschossigen Baute zusammengebaut

ist, bei der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werden darf. Die vorliegende

Einstellhalle ist weder horizontal noch vertikal erheblich von den zugehörigen

Wohnbauten abgetrennt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, von mehreren

eigenständigen Baukörpern auszugehen, um deren Gebäudelänge individuell zu

bestimmen. Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind vorliegend alle Hochbauten

(Wohngebäude 1 und 2 und Einstellhalle) gesamthaft zu berücksichtigen. Schnitt

E der Baubewilligungspläne vermittelt talseitig den Eindruck eines

durchgehenden, das gewachsene Gelände überschreitenden Gebäuderiegels, dessen

Gebäudelänge als Ganzes beurteilt werden muss. Die zulässige Gebäudelänge ist

überschritten.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 21. März 2005 (VWBES.2005.3)