Baubewilligung, gewachsenes Terrain, Neubau Reiheneinfamilienhaus

SOG 2006 Nr. 20

§ 138 PBG, §§ 6, 17,

18, 20, 34 und 63 KBV. Das “gewachsene Terrain” ist ein Begriff

des kantonalen Rechts. Als “gewachsenes Terrain” gilt grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (E.

3). Eine Ausnahme von den Bauvorschriften, um die nicht nachgesucht und die

nicht publiziert worden ist, kann nicht erteilt werden (E. 4).

Sachverhalt

Auf GB Solothurn Nr. X. am “Grafenfels” sollen Reihenhäuser

erstellt werden. Das Baugrundstück liegt in einem ehemaligen Steinbruch, gemäss

Zonenplan in der Wohnzone W2b (zwei Geschosse). Das Bauvorhaben wurde ohne

Hinweis auf ein allfälliges Ausnahmebewilligungsgesuch am 25. November 2004

publiziert. Es gingen Einsprachen ein. Die Baukommission bewilligte das

Vorhaben und wies die Einsprachen ab. Es wurde auf eine Voranfrage verwiesen,

in welcher das Bauamt in Anwendung von § 20 des kommunalen Bau- und

Zonenreglements (BZR) und §§ 20 und 63 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS

711.61) eine Aufschüttung von 2 m über der Felssohle als zulässig erachtet und

die neue Kote als neues gewachsenes Terrain bezeichnet hatte. Es liege im

Aufgabenbereich der zuständigen Behörde, das gewachsene Terrain neu zu

definieren. Die Nachbarn selbst hätten entlang des Baugrundstückes bis zu 3 m

hohe Aufschüttungen vorgenommen. Folglich lägen ausserordentliche

topographische Verhältnisse vor. Eine formelle Ausnahmebewilligung wurde nicht

erteilt.

Die dagegen gerichtete Beschwerde wies das Bau- und

Justizdepartement (BJD) ab. Es führte aus, das Baugrundstück liege wesentlich

tiefer als die umliegenden Grundstücke. Das heutige Terrain sei zwar das

gewachsene Terrain. Es lägen aber aussergewöhnliche topographische Verhältnisse

vor. Es sei zu prüfen, ob eine Ausnahme nach § 20 Abs. 1 KBV erteilt

werden könne. Die Bauherrschaft verlange mit dem neuen fiktiven Terrain eine

zusätzliche Aufschüttung von 1,2 m, um das umliegende Terrain zu erreichen.

Eine Anpassung an das umliegende Terrain sei ausnahmsweise zulässig.

Schützenswerte nachbarliche Interessen würden nicht verletzt. Die Voraussetzungen

für eine Ausnahmebewilligung nach § 20 KBV seien erfüllt. Die Beschwerden

wurden abgewiesen. Eine Ausnahmebewilligung z.B. für eine zusätzliche

Aufschüttung wurde nicht erteilt. Gegen diesen Entscheid erhoben die Nachbarn

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde

gut.

Erwägungen

2.

Wie das bisherige Verfahren zeigt, sind zwei Rechtsfragen für den Ausgang

entscheidend. Vorerst ist zu klären, ob das auf dem Baugrundstück am Augenschein

angetroffene Terrain dem “gewachsenen Terrain” gemäss KBV entspricht. Wenn dem

so ist, kann das Bauvorhaben nur ausnahmsweise bewilligt werden.

3.

Die Kantonale

Bauverordnung nimmt an verschiedenen Stellen Bezug auf das “gewachsene

Terrain”, ohne es zu definieren. Sie verwendet demzufolge einen Begriff, den

das PBG (Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1) nicht kennt und der in der KBV

nirgends genauer umschrieben wird. Auch aus den Materialien ergibt sich keine

nähere Umschreibung des Begriffs des gewachsenen Terrains (vgl. KRV 1990,

S. 922 f.; RRB 316/1990, S. 9; KRV 1978, S. 6 nach S. 426 und 467).

Der Begriff des “gewachsenen Terrains” bildet Grundlage für

die Anwendung verschiedener baurechtlicher Vorschriften. Dieses Terrain spielt aber eine entscheidende Rolle bei der

Bestimmung der Gebäudehöhe (§ 18 Abs. 2 KBV: gemessen ab dem gewachsenen oder

tiefer gelegten Terrain). Im Baubewilligungsverfahren sind, soweit zum

Verständnis des Projekts nötig, Schnitte durch das gewachsene und das

gestaltete Terrain über das ganze Grundstück mit Anschnitt der

Nachbargrundstücke und der öffentlichen Strassen einzureichen (§ 6 KBV, Planbeilagen).

Untergeschosse gelten als Geschosse, wenn sie in einem Punkt am Hang mehr als

1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über das gewachsene oder tiefer gelegte

Terrain hinausragen (§ 17 KBV). Geschosse, die nur zum Teil über dem

gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur anrechenbaren

Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als

1,2 m über dieses hinausragen (§ 34 KBV). Die Gebäudehöhe wird vom gewachsenen

oder tiefer gelegten Terrain aus bis zum Schnittpunkt der Fassadenflucht mit

der Oberkante der Dachfläche gemessen (§ 18 KBV).

Die Baukommission hat

erwogen, sie sei zur eigenständigen Definition des gewachsenen Terrains befugt.

Diese Auffassung hat die Vorinstanz zu Recht nicht geteilt. Der kommunale § 20

Abs. 2 BZR kann lediglich als Konkretisierung der kantonalen Ausnahmebewilligungsvorschriften

zur Geltung kommen. Das “gewachsene Terrain” als Begriff des kantonalen

Baurechts kann aber im Ausnahmebewilligungsverfahren nicht abweichend

interpretiert werden. Zur Legalisierung des Bauvorhabens müssten Ausnahmen von

Bauvorschriften erteilt werden.

Gemäss SOG 1995 Nr. 22

ist bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains nicht auf den Geländeverlauf

abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestand. Bei Häusern, die nach

Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt demnach in der Regel das

vorhandene Terrain als “gewachsen”. Mit der ergänzenden Formel, das gegenüber

dem ursprünglichen Terrain veränderte (aufgeschüttete) Terrain müsse dem umgebenden

Geländeverlauf noch angepasst sein, wollte das Verwaltungsgericht nicht neue

Aufschüttungen ermöglichen, sondern überhöhte Aufschüttungen auf dem Baugrundstück

verhindern. Vorliegend wurden auf der Bauparzelle Gebäude nach Ablauf ihrer

Lebensdauer abgebrochen. Es ist unbestritten, dass das zum Zeitpunkt der

Baueingabe und am Augenschein vorhandene Terrain dem Terrain der Umgebung der

abgebrochenen Gebäude entspricht. Auch nach der Lehre gilt als gewachsenes

Terrain grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht.

Gemäss den Bemerkungen von Arnold Marti zum

Bundesgerichtsentscheid 1P.327/2004 (in: ZBl 2006, S. 316–322) entspricht es

dem Sinn des Baurechts, dass zum Schutz von Boden und Landschaft bzw. der

berechtigten nachbarlichen Interessen an der Erhaltung des bestehenden Zustands

vom “natürlichen” oder “gewachsenen” Terrainverlauf ausgegangen wird. Terrainveränderungen

seien baubewilligungspflichtig und der Umgehung von Bauvorschriften durch

Aufschüttungen oder Abgrabungen müsse vorgebeugt werden. Viele

Bauverordnungsbestimmungen der Kantone gingen aus praktischen Gründen vom

Grundsatz aus, der bei Einreichung eines Baugesuchs bestehende Verlauf des

Bodens sei massgebend. Sie sähen regelmässig vor, dass unter bestimmten

Voraussetzungen auf die früheren Verhältnisse auf dem Baugrundstück abgestellt

werden könne. In diesem Zusammenhang verweist Marti auch auf die Interkantonale

Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) hin, deren Text am

22.

September 2005 von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und

Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) gutgeheissen worden ist und die

baurechtlichen Begriffe und Messweisen zukünftig für das ganze Land

vereinheitlichen soll. Gemäss Ziff. 1.1 von Anhang Nr. 1 (Begriffe und

Messweisen) dieser Vereinbarung wird das massgebende Terrain wie folgt

definiert: “Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf.

Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr

festgestellt werden, ist vom natürlichen Verlauf der Umgebung auszugehen.”

Im vorliegenden Fall kann und darf nicht auf frühere

Verhältnisse zurückgegriffen werden. Das

gewachsene Terrain ist mühelos be­stimmbar. Es ist deshalb auf das auf dem

Baugrundstück vorgefundene Terrain und nicht auf ein durch Aufschüttungen

verändertes Gelände bei der Bestimmung des gewachsenen Terrains abzustellen.

Das Bauvorhaben ist deshalb baurechtswidrig, es sei denn, eine Ausnahmebewilligung

sei erteilt worden.

4.

Das Vorhaben kann nur

unter Erteilung einer Ausnahmebewilligung bewilligt werden. Gemäss § 138 PBG

kann die Baubehörde bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von

einzelnen Vorschriften gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige

Härte bedeutete und die öffentlichen Interessen gewahrt werden können.

§ 20 KBV ermöglicht der Baubehörde, insbesondere im In­teresse einer

zweckmässigen Überbauung, bei landwirtschaftlichen

oder standortbedingten Bauten oder bei aussergewöhnlichen topographischen Verhältnissen

Ausnahmen von den Vorschriften des Abschnittes über die Geschosszahl und

Gebäudehöhe (§§ 16 ff. KBV) zu gestatten, wenn dadurch keine öffentlichen oder

schützenswerten privaten Interessen verletzt werden. Abgesehen von den in

dieser Verordnung besonders genannten Ausnahmebewilligungen kann die Baubehörde

bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften

dieser Verordnung gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte

bedeutete und weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt

werden. Gesuche um Ausnahmebewilligungen jeder Art sind mit dem Baugesuch zu

publizieren (§ 67 KBV).

Im vorliegenden

Verfahren wurde kein Ausnahmebewilligungs­gesuch gestellt. Es wurde kein

Ausnahmegesuch publiziert und es wurde formell keine Ausnahmebewilligung

erteilt. Es ist auch nicht ersichtlich, welche baurechtlichen Bestimmungen als

ausnahmsweise nicht anwendbar erklärt wurden. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen

und der vorinstanzliche Beschwerdeentscheid vom 27. März 2006 sowie die

Baubewilligung vom 11. Januar 2005 sind aufzuheben.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 22. August 2006 (VWBES.2006. 117)