Bauen ausserhalb der Bauzone, Waldhaus

SOG 2007 Nr. 12

Art. 22 und 24 ff. RPG, Art 5 und 11 WaG. Waldhaus.

Die Umnutzung einer forstwirtschaftlich überflüssig gewordenen Baute im Wald zu

einem Versammlungs- und Festlokal bedingt erhebliche Aus- und Umbauten. Sie ist

weder waldrechtlich noch raumplanerisch bewilligungsfähig. Teilweiser Verzicht

auf die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes.

Sachverhalt

Die Bürgergemeinde T. ist Eigentümerin eines Waldhauses im

Bürgerwald. Dieses wurde 1966 für den Waldbetrieb erstellt. Erstmals aktenkundig

ist das Waldhaus im undokumentierten Baubewilligungsverfahren für den Anbau an

das bestehende Forsthaus aus dem Jahre 1987. Nach Art. 24 Abs. 1 aRPG wurde dem

Anbau die Zustimmung erteilt. Der Anbau unterschreitet den Waldabstand. Im

Jahre 2004 reichte die Baukommission T. dem Bau- und Justizdepartement das

Baugesuch für die Renovation des Waldhauses (mit Ersatz Kläranlage/Jauchegrube)

ein. Gegenstand der detaillierten Eingabe waren dringend benötigte

Instandstellungsmassnahmen (Sanierung der Aussenwände, von WC und Cheminéeofen,

Ersetzen der Kläranlage, Auswechseln von Fens­tern und Türen etc.).

Nutzungsänderungen wurden keine angezeigt. Die Ausnahmebewilligungen für diese

Arbeiten wurden mit Verweis auf den Grundrissplan erteilt. Dieser enthält einen

Aufenthaltsraum von 22.28 m2, einen Geräteraum von 43.97 m2,

ein Holzlager von 8.1 m2 und einen Vorraum mit WC von ca. 8 m2.

Die Bürgergemeinde wurde aufgefordert, nachträglich ein

Baugesuch für den heutigen Zustand des Waldhauses einzureichen. Im vorliegenden

Verfahren musste sie nun eine nachträgliche Ausnahmebewilligung verlangen für

verschiedene bauliche Veränderungen wie die Verlegung der Estrichtreppe, den

Einbau eines zusätzlichen Fensters, das Absenken des Raumbodens, das

Tiefersetzen des Kellers, den Einbau einer dritten behindertengerechten

Toilette, den Ersatz und die Verschiebung der Küche, den Einbau eines

Warmluftofens etc.

Im Oktober 2006 stellten die Departemente Bau und

Volkswirtschaft fest, die bereits erstellten baulichen Änderungen und die

Zweckänderungen des Waldhauses und seiner Umgebung seien weder zonenkonform

noch standortgebunden. Das Waldhaus dürfe nicht als restaurantähnlicher Betrieb

genutzt werden. Eine Vermietung des Hauses sei nicht gestattet. Im und am Wald

dürfe nicht parkiert werden. Eine nachträgliche Ausnahmebewilligung für die

baulichen Veränderungen (Verlegung der Estrichtreppe, Einbau eines zusätzlichen

Fensters, Absenken des Raumbodens, Tiefersetzen des Kellers, Einbau einer

dritten behindertengerechten Toilette, Ersatz und Verschiebung der Küche,

Einbau eines Warmluftofens) werde nicht erteilt. Auf die Beseitigung werde

verzichtet. Zwischen Aufenthaltsraum und Geräteraum sei jedoch erneut eine

feste Trennwand zu erstellen. Der aufgeschüttete Platz hinter dem Waldhaus und

die Verlängerung der Stichstrasse seien zurückzubauen und es sei Waldareal

wiederherzustellen. Das geschüttete Material müsse bis auf den gewachsenen

Boden entfernt werden. Die ursprüngliche Waldbestockung sei wiederherzustellen.

Die Bürgergemeinde T. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde

mit dem Antrag, das Verbot der Führung eines restaurationsähnlichen Betriebes,

der Durchführung von Gemeindeanlässen und der Vermietung des Waldhauses sowie

die Pflicht, den Geräteraum von 43.97 m2 wiederherzustellen, seien

aufzuheben. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

2.

Bauten im Wald bedürfen einer Baubewilligung nach Art. 22

des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700). Mit einer ordentlichen

Baubewilligung nach Art. 22 RPG realisierbar sind im Wald einzig zur

Bewirtschaftung des Waldes notwendige und ausschliesslich zu diesem Zweck

vorgesehene Bauten und Anlagen. Die für die Bewirtschaftung des Waldes

notwendigen Bauten und Anlagen sind standortbedingt und zonenkonform, wenn sie

hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionellen

Beziehung zum Wald stehen bzw. wenn sie in ihrer konkreten Ausgestaltung für

eine zweckmässige Bewirtschaftung des Waldes am vorgesehenen Standort notwendig

und nicht überdimensioniert sind. Sie bedürfen keiner Rodungsbewilligung

(Bernhard Waldmann/Peter Hänni: Handkommentar zum RPG, Bern 2006, N 55 ff. zu

Art. 18 RPG). Das Waldhaus in T. hat nach übereinstimmenden Aussagen der

Beteiligten keine forstwirtschaftliche Funktion mehr. Es wird heute vollständig

für nichtforstliche Zwecke genutzt. Eine ordentliche Baubewilligung für die

Umnutzung und die damit verbundenen Umbauten kann deshalb nicht erteilt werden.

3.

Nichtforstliche Kleinbauten und -anlagen, die das Bestandesgefüge

des Waldes nicht beeinträchtigen, erfahren eine forstrechtliche

Sonderbehandlung (Stefan Jaissle: Der dynamische Waldbegriff und die

Raumplanung, Zürich 1994, S. 280). Sie erfüllen den Rodungstatbestand nicht. Es

handelt sich um kleine Bauten, die der Erholung der Allgemeinheit dienen (Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich 1999–, N 74 zu Art. 18 RPG). Zulässig sind gemäss § 22 WaVSO

(Kantonale Waldverordnung, BGS 913.12) einfache, offene Erholungs- und

Jagdeinrichtungen. Darunter fallen u.a. einfache Feuerstellen und bescheidene

Rastplätze mit maximal 20 Sitzgelegenheiten und offene Unterstände aus Holz von

maximal 40 m2 überdachter Fläche (SOG 2001 Nr. 19). Für

nichtforstliche Kleinbauten und -anlagen, worunter auch einfache Jagdhütten,

Bienenhäuser und Rastplätze fallen können, ist keine Rodungsbewilligung,

sondern nur eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erforderlich (Art.

4.

Bst. a und Art. 14 Abs. 2 der

Waldverordnung des Bundes, WaV, SR 921.01). Da in

solchen Fällen zwar keine eigentliche Zweckentfremdung des Waldbodens, aber

doch eine für den Wald nachteilige Nutzung ermöglicht wird, können auch solche

Vorhaben nur aus wichtigen Gründen und unter Auflagen und Bedingungen bewilligt

werden (Art. 16 Abs. 2 des

Bundesgesetzes über den Wald, WaG, SR 921.0). Das Waldhaus der

Beschwerdeführerin fällt nicht unter die Kategorie der Kleinbaute.

4.

Die Änderung der Nutzung des Waldhauses bedarf einer

Rodungsbewilligung. Gemäss SOG 1999 Nr. 33 sind bei Nutzungsänderungen im Wald

Art. 24 RPG und Art. 5 WaG anwendbar. Als Rodung gilt nach Art. 4 WaG jede

dauernde oder vorübergehende Zweckentfremdung von Waldboden. Eine Waldrodung im

Rechtssinn kann vorliegen, selbst wenn keine Bäume oder Sträucher beseitigt

werden, sondern bloss eine waldfremde Nutzung von Wald erfolgt. Nach Art. 5

Abs. 1 WaG sind Rodungen grundsätzlich verboten. Ausnahmen sind nur zulässig,

wenn der Gesuchsteller nachweist, dass für die Rodung gewichtige Gründe

bestehen, die das Interesse an der Walderhaltung überwiegen (Art. 5 WaG). Das

Werk, für das gerodet werden soll, muss auf den vorgesehenen Standort

angewiesen sein und die Voraussetzungen der Raumplanung sachlich erfüllen.

Ferner darf die Rodung nicht zu einer erheblichen Gefährdung der Umwelt führen

und es ist bei der Erteilung einer Rodungsbewilligung dem Natur- und

Heimatschutz Rechnung zu tragen. Diese Voraussetzungen sind im Rahmen einer

umfassenden, koordinierten Interessenabwägung zu prüfen, in der allen massgeblichen

Belangen des Umweltschutzes und der Raumplanung Rechnung getragen wird. Soweit

es sich um grössere Bauten und Anlagen handelt, die auf dem Wege einer

Ausnahmebewilligung errichtet werden können, ist auch eine Rodungsbewilligung

erforderlich und es darf die baurechtliche Bewilligung nur im Einvernehmen mit

der Rodungsbehörde erteilt werden (Art. 11 Abs. 2 WaG). Im Zusammenhang mit der

Notwendigkeit einer Rodungsbewilligung nach Art. 5 WaG ist zusätzlich zu

prüfen, ob gegen die Umnutzung des Gebäudes am vorgesehenen Standort kein

überwiegendes Interesse spricht. Denn eine Ausnahmebewilligung für die Rodung

ist nur zu erteilen, wenn wichtige Gründe bestehen, die das Interesse an der

Walderhaltung überwiegen (Art. 5 Abs. 2 WaG).

5.

Es ist unbestritten, dass die ohne Bewilligung

vorgenommenen Umgebungsarbeiten einer Rodungsbewilligung bedürfen und nicht

bewilligt werden können. Gegen die vom Kanton verfügten Wiederherstellungen

wurde keine Beschwerde erhoben. Die Anordnungen sind rechtskräftig.

Auch eine Rodungsbewilligung für die vollständige Umnutzung

des Waldhauses von der Forstnutzung in eine restaurationsähnliche Nutzung ist

nicht zulässig. Für die Rodung bestehen keine gewichtigen Gründe, die das

Interesse an der Walderhaltung überwiegen. Der Treffpunkt für die Dorfbewohner

dient der Freizeitnutzung. Die baulichen Anlagen sind auf den vorgesehenen

Standort nicht angewiesen. Derartige Räume können ohne weiteres in der Bauzone

genutzt werden.

6.

Die nachträgliche Baueingabe erfüllt auch die

Voraussetzungen der Raumplanung nicht. Für nichtforstliche Bauten und für die

Nutzungsänderung von forstlichen Bauten bedarf es einer Ausnahmebewilligung

nach Art. 24 RPG. Nichtforstliche Bauten im Wald sind nur dann zulässig, wenn

für diese eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG erteilt werden kann (Art.

11.

WaG und Art. 4 lit. a i.V.m. 14 Abs. 2 WaV).

Eine Ausnahmebewilligung für die Errichtung von Bauten oder

ihre Zweckänderung nach Art. 24 RPG kann erteilt werden, wenn der Zweck der

Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und keine

überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).

Standortgebunden ist eine Baute, wenn sie aus technischen

oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf

einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen oder aus besonderen Gründen in

der Bauzone ausgeschlossen ist. Dabei beurteilen sich die Voraussetzungen nach

objektiven Massstäben (BGE 121 II 68 ff.). Generell ist bei der Beurteilung der

Voraussetzungen ein strenger Massstab anzulegen, um der Zersiedelung der

Landschaft entgegenzuwirken (BGE 129 II 63). Die Waldhütte dient Nutzungen, die

auch in der Bauzone ohne weiteres zulässig sind. Die Baute ist deshalb nicht

standortgebunden. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG könnte nicht

erteilt werden.

7.

Forstliche Bauten stehen definitionsgemäss auf Waldboden.

Alle Änderungen, die von ihren Auswirkungen her neu zu einer Zweckentfremdung

des Waldbodens führen, bedürfen zusätzlich einer Rodungsbewilligung. Die

erweiterte Bestandesgarantie von Art. 24c RPG gilt für

Zweckänderungen wie der vorliegenden deshalb nicht. Das Waldgesetz kennt keine

besonderen Bestandes- oder Erweiterungsgarantien für Bauten und Anlagen auf dem

Waldboden (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel: Umweltrecht, Zürich

2004, S. 156). Eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG kann

folglich nicht erteilt werden.

8.

Dies wäre aber auch aus folgenden Gründen nicht zulässig:

Die Raumplanung versteht unter Erneuerung, was gemeinhin als

"Renovation" bezeichnet wird, d.h. das Ersetzen gealterter oder

schadhafter Bauteile durch entsprechende neue, ohne dass Umfang, Erscheinung

und Bestimmung des Werkes verändert werden (Leo Schürmann/Peter Hänni:

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 168 ff.;

Christoph Bandli: Bauen ausserhalb der Bauzone, Diss. Bern 1989, S. 199 f.).

Als teilweise Änderung betrachtet das Bundesgericht neben Umbauten, Anbauten

und Erweiterungen auch teilweise Zweckänderungen. Bei einer teilweisen

Zweckänderung bleibt die Identität der Baute in Umfang, Erscheinung und

Bestimmung in den wesentlichen Zügen gewahrt (BGE 118 Ib 499). Als

"teilweise Änderung" betrachtet das Bundesgericht sowohl Umbauten,

Anbauten und Erweiterungen als auch teilweise Zweckänderungen (BGE 115 Ib 482).

Eine teilweise Änderung vorzunehmen, ist nur zulässig, wenn das geplante

Projekt im Verhältnis zur bestehenden Baute von bloss untergeordneter Bedeutung

ist, mithin bloss eine geringfügige Erweiterung bringt und die Identität der

Baute (in Umfang, Erscheinung und Bestimmung) in den wesentlichen Zügen gewahrt

bleibt (BGE 107 Ib 241, "Wesensgleichheit" BGE 118 Ib 499). Gesamthaft

gesehen wird die Identität der Baute bezüglich Umfang, Erscheinung und Bestimmung

durch den Umbau und die Nutzungsänderung nicht gewahrt, der Rahmen der Geringfügigkeit

wird mithin gesprengt. Denn es liegt eine vollständige Zweckänderung vor.

9.

Die Baute im heutigen Ausbaustandard erweist sich somit

als formell und materiell rechtswidrig. Es ist deshalb zu prüfen, ob aus

Gesichtspunkten der Verhältnismässigkeit die Beseitigung der Baute oder von

Bauteilen verlangt werden kann. Unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit und

des Gutglaubensschutzes hat ein Abbruch oder die Abänderung einer bestehenden

Baute zu unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur gering oder

unbedeutend ist und der Abbruch bloss so wenig öffentliche Interessen berührt,

dass er den für den Eigentümer erwachsenden Schaden nicht zu rechtfertigen

vermag; oder wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, er sei zur

Bauausführung ermächtigt – und der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustandes

nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (Walter Haller/Peter

Karlen: Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1992, Rz. 889 ff.; Schürmann/Hänni,

a.a.O., S. 271 ff.; BGE 111 Ib 221).

Die Abweichung vom Erlaubten ist im vorliegenden Fall

insgesamt nicht geringfügig. Durch den Umbau, verbunden mit einer kompletten

Nutzungsänderung, ist ein Gebäude entstanden, das nicht in den Wald gehört. Die

Beschwerdeführerin kann sich auch nicht auf den Gutglaubensschutz berufen. Sie

hat ein Baugesuch eingegeben, dann aber ein völlig anderes Bauobjekt

realisiert. Aus grundsätzlichen Erwägungen der Rechtsgleichheit und der

Rechtssicherheit ist dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustandes ein hohes Gewicht beizumessen. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung kann sich auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt

hat, gegenüber dem Anpassungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit

berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht zumessen und

die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur

teilweise berücksichtigen (BGE 123 II 248). Die Vorinstanz hat den Nachteil,

der für die Bauherrschaft entsteht, bereits berücksichtigt. Die baulichen

Änderungen können weitgehend belassen werden. Dass der Festwirtschaft im Wald

entgegengetreten wird, ist nicht zu beanstanden. Soll das

Baubewilligungsverfahren nicht zur Farce verkommen, muss nachträglich

sichergestellt werden, dass die zonenfremde Nutzung nicht um ein Mehrfaches

erhöht wird. Diesem Anliegen dient die Auflage, dass zwischen dem bewilligten

Aufenthaltsraum und dem zweckentfremdeten Geräteraum erneut eine feste

Trennwand zu erstellen ist. Werden sämtliche der auf dem Spiel stehenden

öffentlichen und die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten privaten

Interessen gegeneinander abgewogen, so sind im vorliegenden Fall die

öffentlichen Interessen an der Behebung des rechtswidrigen Zustandes stärker zu

gewichten. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. Januar 2007 (VWBES.2006.371)