VWBES.2006.377

Baubewilligung Mehrfamilienhaus, Legitimation der Gemeinden zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde

19. März 2007Deutsch10 min

Source so.ch

Sachverhalt

Im November 2006 hiess das Bau- und Justizdepartement (BJD)

diverse Beschwerden gegen die Baubewilligung der Baukommission Olten vom 31.

Oktober 2005 für den Abbruch bestehender Gebäude und den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Autoeinstellhalle der T. Immobilien GmbH

an der Neumattstrasse 9 in Olten gut (GB Olten Nrn. 1127, 1128 und 1129). Die

Baubewilligung wurde aufgehoben. Der "Bauzonenplan Zentrum" (2002)

sei gemäss § 15 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) zu

berücksichtigen. Bis zum rechtskräftigen Entscheid über diese Planung seien bauliche

Massnahmen zu unterlassen, die die Ausführung des Planes behindern. Für das BJD

ist es zudem fraglich, ob der "Spezielle Teilbebauungsplan Neumattstrasse

Nord" (1971), nach dem das Bauprojekt gebaut werden soll, noch gilt. Dies

könne aber offen gelassen werden, da das Bauvorhaben selbst diesem Plan in

wesentlichen Punkten widerspreche. Gemäss BJD widerspricht das Bauvorhaben dem

"Speziellen Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord" (1971) in

folgenden wesentlichen Punkten: Es enthalte 11 statt 18 Parkplätze (Ziffer 5

der Sonderbauvorschriften [SBV] und Plan). Die Grünflächen und der Spiel- und

Gemeinschaftsplatz lägen im Bereich der Fahr- und Fussgängerfläche entlang dem

Frohheim und Zehnderweg. Das Bauvorhaben umfasse ein anrechenbares Attika, das

bei der Berechnung der AZ nicht berücksichtigt werde (Südostfassade 4,44 m ohne

Rücksprung, Rücksprung von nur 2,4 m bei nur einer Längsfassade).

Gegen diese Verfügung erheben die Baukommission Olten und

die T. Immobilien GmbH Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Baukommission

beantragt, die Verfügung sei aufzuheben. Man sei vom Stadtrat ermächtigt, die

Beschwerde zu erheben. Die Gemeinde sei legitimiert, die falschen Ausführungen

im Entscheid der Vorinstanz zur Rechtskraft der Pläne zu rügen. Im

Vorprüfungsbericht sei die Anweisung erteilt worden, die weiterhin geltenden

Gestaltungspläne als orientierenden Inhalt in der Ortsplanung anzumerken. Der

"Spezielle Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord" (1971), um den es

vorliegend gehe, sei in wesentlichen Teilen verwirklicht. Die Aufhebung dieses

Planes würde gegen die Grundsätze der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit

verstossen. Gemäss Ziffer 7 der SBV des Teilbebauungsplanes sei lediglich die

in den jeweils gültigen allgemeinen Vorschriften vorgeschriebene Anzahl von

Abstellplätzen zu erstellen. Das Vorhaben umfasse 7 Wohnungen. Gemäss § 42 der

Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) müssten dazu 8 Abstellplätze

erstellt werden. Für den Ausbau des Frohheim- und des Zehnderweges bestehe

weder ein öffentliches noch ein privates Bedürfnis. Ein späterer Ausbau der

Strasse gemäss dem Teilbebauungsplan werde nicht verunmöglicht. Der Plan lasse

ein viergeschossiges Gebäude (3 Geschosse + Attika gemäss Plan) zu. Die Frage

der Anrechenbarkeit stelle sich nicht.

Auch die Bauherrschaft beantragt die Aufhebung der Verfügung

des BJD. Es gehe um die Rechtssicherheit, Planbeständigkeit sowie Treu und

Glauben. Der Plan 1971 sei teilweise realisiert. Das Bauvorhaben widerspreche

diesem Plan nicht. Sollten sich die Ziffern 7 und 5 der SBV widersprechen, wäre

die mildere Ziffer 7 anzuwenden. Das Attikageschoss müsse nicht nach § 17bis

Abs. 3 KBV ausgestaltet werden.

Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerden ab.

Erwägungen

1.

b) Die Beschwerdelegitimation der Stadt ist bestritten.

Die Baukommission der Gemeinde war Vorinstanz. Sie macht folglich eine

Drittbeschwerdenberechtigung geltend. Nach § 16 Abs. 1 PBG und § 12 Abs. 1 und

2.

VRG (Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS 124.11) ist jedermann zur Beschwerde

legitimiert, der durch eine Verfügung oder einen Entscheid berührt wird und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Das Rechtsschutzinteresse

der Gemeinde wird anerkannt, wenn sie spezifisch kommunale Interessen geltend

macht. Dies gilt insbesondere, wenn in ihren Autonomiebereich eingegriffen

worden ist. Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale

Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der

Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche

Entscheidungsfreiheit einräumt. Der Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis

zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen

entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen

Rechts betreffen (BGE 128 I 3).

Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts (SOG 1996 Nr.

29; 1987 Nr. 32) verfügen die solothurnischen Gemeinden in Baupolizei- und

Planungssachen über Autonomie. Den Solothurner Gemeinden steht nach den

Vorschriften des Kantonalen Planungs- und Baugesetzes und der Kantonalen

Bauverordnung das Recht zu, eigene Bauvorschriften zu erlassen, soweit sie der

KBV nicht widersprechen. Sie haben das Recht, Zonenvorschriften zu erlassen.

Sie können in diesem Rahmen ergänzende und sogar abweichende Bestimmungen vom

PBG erlassen.

Die Beschwerdeführerin beruft sich u.a. auf ihre

Zonenvorschriften. In Rechtsgebieten, die grundsätzlich zu ihrem

Autonomiebereich gehören, sind sie nicht nur bei der Anwendung des kommunalen

Rechts zur Beschwerde legitimiert, sondern auch wegen der Anwendung des

kantonalen oder des Bundesrechts, sofern dieses in engem Sachzusammenhang mit

den Aufgaben im Autonomiebereich steht (SOG 1974 Nr. 33). Die Gemeinden können

als Beschwerdegrund anführen, die kantonale Behörde habe dem anwendbaren

kommunalen Recht eine Auslegung gegeben, die von der vertretbaren Praxis der

Gemeindebehörden abweiche. Ferner kann sie behaupten, die den Gemeinden

eingeräumte erhebliche Entscheidungsfreiheit bei der Anwendung von kantonalem

Recht sei missachtet worden (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann: Allgemeines

Verwaltungsrecht, Zürich 2006, N 1474).

Im vorliegenden Fall geht es primär um die Anwendung von

kommunalem Recht. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung aufgehoben mit der

Begründung, das Vorhaben verstosse gegen die Regeln eines kommunalen

Gestaltungsplanes. Über die Gültigkeit des Planes wurde nicht entschieden. Wenn

dieser jedoch angewendet werden soll, muss er ja gültig sein. Auch über dieser

Frage ist deshalb zu entscheiden. Die Legitimation ist also grundsätzlich

gegeben.

2.

Die Bauparzelle liegt im Perimeter des "Speziellen

Teilbebauungsplanes Neumattstrasse Nord" (1971). Dieser umfasst die

Bauparzelle und die südlich anschliessenden Parzellen GB Nrn. 1124 und 1126,

die in der Zone M3 liegen und bereits gestaltungsplankonform überbaut sind. Im

Zonenplan 1985 ist der Teilbebauungsplan nicht erwähnt. Im

Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates vom 18. November 1985 (RRB Nr. 3531)

wird unter Ziffer 9 gesagt, dass verschiedene Gestaltungspläne aufgehoben

werden und dass alle Gestaltungspläne, die nicht ausdrücklich aufgehoben

werden, weiterhin in Kraft bleiben. Der "Spezielle Teilbebauungsplan

Neumattstrasse Nord" (1971) wird nicht erwähnt. Es ist davon auszugehen,

dass der vorliegende Gestaltungsplan nicht aufgehoben wurde.

Im "Bauzonenplan Zentrum" (2002) wird der

"Spezielle Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord" (1971) als

rechtsgültiger Nutzungsplan Nr. 94 mit der Bezeichnung "Neumattstrasse

1–17 Nord" aufgeführt. Im Bauzonenplan ist er als Nutzungsplan Nr. 94

eingetragen. Die Bauparzelle liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan (1985) in

der Wohnzone W2 (AZ 0,6). In der öffentlich aufgelegten Ortsplanungsrevision

"Bauzonenplan Zentrum" (2002) wird diese Zonierung nicht geändert.

Die Vorinstanz hat festgehalten, der "Bauzonenplan

Zentrum" (2002) sei gemäss § 15 Abs. 2 PBG zu berücksichtigen. Bis zum

rechtskräftigen Entscheid über diese Planung seien bauliche Massnahmen zu

unterlassen, die die Ausführung dieses Planes behindern. Sie stellt auch in

Frage, ob der "Spezielle Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord"

(1971), nach dem das Bauprojekt gebaut werden soll, noch gilt. Dies wird jedoch

offen gelassen, weil das Bauvorhaben selbst diesem Plan in wesentlichen Punkten

widerspreche.

Grundsätzlich legt der

Zonenplan die Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne und die

Sonderbauvorschriften können zwar von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2

PBG). Wird eine besondere Bauweise durch einen Gestaltungsplan ermöglicht, so

hat die Behörde sich an die Vorgaben der Zonenplanung zu halten. Die

Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen und die besonderen

Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des Bauvorhabens müssen eine

Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der zulässigen Abweichung von der

Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen der städtebaulichen Gestaltung

und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen. Die Sonderbauvorschriften

haben sich an der Grundnutzung des Zonenplanes zu orientieren, dürfen also

nicht allzu stark von dieser abweichen. Im Teilzonenplan kann von den

Vorschriften der Zonenplanung auch in Bezug auf die Ausnützungsziffer

abgewichen werden. Nach der vom Verwaltungsgericht gestützten Praxis des Bau-

und Justizdepartementes kann von der gemäss Grundnutzung zulässigen AZ um

maximal 20 % nach oben abgewichen werden, wenn der mit dem Gestaltungsplan

verfolgte Zweck dies erfordert und der Gewährung keine öffentlichen oder schützenswerten

privaten Interessen entgegenstehen (Mitteilungen des Bau-Departementes: Der

Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, 1994, S. 19). Es wäre deshalb

grundsätzlich zu prüfen, ob der "Spezielle Teilbebauungsplan Neumattstrasse

Nord" (1971), der ein viergeschossiges Gebäude zulässt (3 Vollgeschosse

und ein unechtes Attikageschoss), dem aufgelegten Zonenplan entspricht, ob also

ein teilbebauungsplankonformes Gebäude mit einer AZ von ca. 1,4 auf die Bauweise

und Dichte einer W2-Zone (AZ 0,6) abgestimmt ist. Diese Prüfung hat im

vorliegenden Verfahren zu unterbleiben, denn der Teilbebauungsplan ist als Teil des "Bauzonenplans

Zentrum" (2002) dem Regierungsrat im Plangenehmigungsverfahren zur Genehmigung

eingereicht worden. § 15 PBG gilt beim jetzigen Stand des Verfahrens für beide

Pläne. Dies gilt auch für die widersprüchliche Erschliessungsplanung in diesem

Gebiet (der Strassenraum des Teilbebauungsplanes im Bereich Zehnderweg und

Frohheimweg wird im Erschliessungsplan zum Zonenplan nicht aufgenommen).

3.

Es bleibt deshalb zu prüfen, ob das Bauvorhaben dem

"Speziellen Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord" (1971) entspricht.

Da die zulässige Anzahl und die Abmessungen der Geschosse im Plan mit

Baufeldern festgelegt werden, spielt die Ausnützungsziffer dafür keine Rolle.

Aus demselben Grunde ist es unerheblich, ob das geplante Attikageschoss den

Bestimmungen von § 17bis KBV entspricht. Es muss weder an die

Geschosszahl noch an die AZ angerechnet werden. Es ist unbestritten, dass die

Umgebungsgestaltung des Bauvorhabens dem Teilbebauungsplan im Bereich des

Zehnderweges und des Frohheimweges nicht entspricht. Tatsache ist aber, dass

der Teilzonenplan die Erschliessung des Quartiers regelt. Das Bauprojekt hält

diese Vorgaben des Gestaltungsplanes nicht ein. Die Baubehörde macht geltend,

die Gemeinde habe an den vorgesehenen Strassenverbreiterungen und an den

dadurch verursachten Abtretungen von Vorgartenland kein Interesse mehr. Sie

dokumentiert dies in den dem Regierungsrat zur Genehmigung eingereichten

Erschliessungsplänen. Es ist jedoch nicht Sache der Baubehörde, auf die

Realisierung von einzelnen Elementen des Teilbebauungsplanes zu verzichten,

gleichzeitig aber auf dessen Anwendung zu pochen. Im Genehmigungsverfahren des

Regierungsrates ist zu klären, ob die Strassenausbauten des Teilbebauungsplanes

oder die Erschliessungsplanung des "Bauzonenplans Zentrum" (2002) zu

realisieren ist.

Unbestritten ist, dass die im Teilbebauungsplan vorgesehene

Parkierungsanlage nicht vollständig realisiert werden soll. Gemäss Ziffer 5 der

Sonderbauvorschriften ist die im Plan vorgesehene Anordnung der Verkehrsflächen

verbindlich und die vorgeschriebenen Ausmasse sowie die Anzahl der

Abstellplätze dürfen nicht unterschritten werden. Diese Vorschrift und die im

Plan eingezeichneten Flächen werden vom Projekt nicht eingehalten. Die

Baubehörde beruft sich auf Ziffer 7 der Sonderbauvorschriften, wonach die

Baubewilligung nur erteilt werden darf, wenn für das Bauprojekt die in den

jeweils gültigen allgemeinen Vorschriften vorgeschriebene Anzahl von

Abstellplätzen erstellt werden. Heutzutage seien eben weniger Parkplätze

verlangt als im "Speziellen Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord"

(1971). Diese Argumentation ist unzulässig. Der Teilbebauungsplan enthält in

Ziffer 5 eine detailliert ausgearbeitete Mindestregelung, die auch planlich im

Untergeschossplan dargestellt wird. Die Mindestregelung wird durch die

allgemeinen Parkplatzvorschriften, auf die in Ziffer 7 verwiesen wird, nicht

aufgehoben. Es handelt sich um eine bindende Spezialregelung. Eine andere

Auslegung von Ziffer 7 würde einen massgeblichen Teil des Gestaltungsplanes

(planliche Darstellung des Untergeschosses) je nach der Entwicklung des

übergeordneten Rechtes ausser Kraft setzen. Dies kann nicht Sinn und Zweck von

Ziffer 7 der Sonderbauvorschriften sein. Das Bauvorhaben entspricht folglich

dem "Speziellen Teilbebauungsplan Neumattstrasse Nord" (1971) nicht.

Es kann nicht bewilligt werden. Die Beschwerden sind abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 19. März 2007 (VWBES.2006.377)