VWBES.2008.184

Einschätzung

10. Oktober 2008Deutsch10 min

Source so.ch

Sachverhalt

Am 21. Oktober 2005 brannten in X. die beiden Gebäude auf GB

Nrn. 1131 und 2247. Die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) schätzte den

Schaden rechtskräftig mit Fr. 560'000.00 bzw. mit Fr. 1'270'000.00 ab. In

den Jahren 2006 und 2007 wurden die Gebäude zum Zeitwert neu eingeschätzt.

Am 24. April 2008 nahm die SGV eine neue Schätzung vor. Im

Protokoll wurde vermerkt: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und

ist zum Abbruch bestimmt.“ Mit dem neuen Versicherungsnachweis verfügte die SGV

am 6. Juni 2008 für beide Gebäude, der Zeitwert betrage 0 Franken. Zur

Begründung führte die SGV aus, das durch den Brand zum Teil zerstörte Gebäude

sei zum Abbruch bestimmt. Aus diesem Grund sei die Gebäudeversicherungsdeckung

erloschen.

Gegen diese beiden Verfügungen erhob A. Beschwerde an das

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, in Aufhebung der Verfügungen sei der

Zeitwert auf mindestens

Fr. 235'000.00 (Nr. 1131) bzw. auf Fr. 103'625.00 (Nr.

2247) festzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neufestlegung der Zeitwerte an

die SGV zurückzuweisen. Zur Begründung wird ausgeführt, A. habe sich über das

weitere Vorgehen noch nicht festlegen können; die von der Gemeinde bereits

erteilte Abbruchbewilligung habe A. wegen Differenzen mit der Eigentümerin der

Nachbarliegenschaft nicht umsetzen können. Sie beabsichtige nun, auf der

Grundlage der noch vorhandenen Gebäudereste einen Neubau zu erstellen. Das

Baugesuch sei nicht behandelt worden; die Gemeinde habe über die Grundstücke

eine Planungszone gelegt. Das Verfahren sei sistiert worden, das Baugesuch demnach

immer noch hängig. Die Gebäude seien – insbesondere im jetzigen Zeitpunkt –

keine reinen Abbruchobjekte, weil sie nicht zum Abbruch bestimmt seien. Sie

seien mindestens in dem Umfang zu versichern, wie dies bei der Einschätzung

2007 der Fall gewesen sei. Es treffe nicht zu, dass die Brandruinen nach dem

Brand durch die Beschwerdeführerin unsachgemäss geschützt worden seien. Alle

Schutzmassnahmen seien durch die SGV angeordnet und in Auftrag gegeben worden;

gegebenenfalls trage die SGV selbst die Verantwortung. Die Differenz zwischen

den Einschätzungen 2007 und 2008 sei kaum nachvollziehbar.

Die SGV liess sich am 9. Juli 2008 mit dem Antrag auf

Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Überreste seien nicht ausreichend vor

Verwitterung geschützt worden; bereits am 4. Dezember 2007 sei deshalb eine

tiefere Einschätzung nötig geworden. Als die SGV davon Kenntnis erhalten habe,

dass nach wie vor kein Bauvorhaben realisiert werde und die Überreste in den

Wintermonaten 2007/2008 weiterhin der Witterung ausgesetzt geblieben seien,

habe eine Besichtigung am 24. April 2008 ergeben, dass nur noch ein völliger

Abbruch in Frage komme. Die Versicherung zum Abbruchwert komme nun einer

Aufhebung der Versicherungsdeckung gleich. Die Berechnung sei rechtskonform

erfolgt. Die Beschwerdeführerin habe bereits zwei Baugesuche eingereicht, die

einen vollständigen Abbruch vorsehen.

Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

3.

Die SGV hat die Gebäulichkeiten auf den zwei Grundstücken

in den Jahren 1997 und 2004 auf Fr. 2'055'500.00 geschätzt. Nach dem Brandfall

vom 21. Oktober 2005 eröffnete die SGV am 13. Dezember 2005 die Abschätzung des

Brandschadens mit Fr. 1'270'000.00 für GB Nr. 2247 und Fr. 560'000.00 für

GB Nr. 1131. Danach hat die SGV folgende weitere Schätzungen vorgenommen:

Datum

GB Nr. 2247

GB Nr. 1131

17.01.2006

Fr. 198'800.00

Fr. 451'200.00

27.11.2007

Fr. 103'625.00

Fr. 235'000.00

24.04.2008

Fr. 0 (Abbruchwert)

Die beiden Einschätzungen in den Jahren 2006 und 2007 hat

die Beschwerdeführerin rechtskräftig werden lassen. Bei der Eröffnung der

Einschätzungsergebnisse wies die SGV darauf hin, dass die Gebäude ihres

schlechten Zustands wegen zum Zeitwert eingeschätzt worden seien. Gegen die

neuste am 6. Juni 2008 eröffnete Einschätzung vom 24. April 2008 erhebt A.

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die SGV vermerkt auf den beiden angefochtenen

Verfügungen einzig, das durch den Brand beschädigte Gebäude sei zum Abbruch

bestimmt, weshalb die Deckung erlösche.

4.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, ein Abbruch sei nun

nicht mehr geplant. Vielmehr wolle sie auf der Grundlage der noch vorhandenen

Gebäudereste einen Neubau erstellen; das entsprechende Baugesuchsverfahren sei

aber sistiert worden, weil die Gemeinde über die beiden Grundstücke eine

Planungszone gelegt habe. Die Gebäudereste seien „keine reinen Abbruchobjekte“.

Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass die „Brandruinen“, die noch im Dezember

2007.

einen Zeitwert von Fr. 338'625.00 aufwiesen, wenige Monate später überhaupt

keinen Wert mehr haben sollen.

5.

a) Die SGV weist darauf hin, dass A. bereits am 29. August

2006.

eine Bewilligung für den Abbruch erhalten habe. Auch noch am 9. August

2007.

habe A. als Eigentümerin auf dem Anmeldeformular der SGV zur obligatorischen

Bauversicherung das Bauvorhaben mit „Abbruch für späteren Neubau“ umschrieben.

In der abschliessenden Rubrik „Bemerkungen“ fügte der Architekt an, beim Objekt

handle es sich um einen Abbruch.

Unbestritten ist, dass die beiden Gebäudeteile bereits bei

den Schätzungen vom 17. Januar 2006 und vom 27. November 2007 gestützt auf

§ 27 Abs. 1 lit. a GVG (Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.111) nicht mehr der

Neuwertversicherung unterlagen. Die Beschwerdeführerin hat denn auch die beiden

klar unter der Grenze von 50 % des Neuwertes liegenden Schätzungen akzeptiert.

In seinem Schätzungsprotokoll vom 24. April 2008 merkte der Schätzungspräsident

Folgendes an: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und ist zum

Abbruch bestimmt.“ Er sah keinen Anlass mehr zu einer näheren Besichtigung

zwecks neuer Schätzung des Zeitwerts und vermerkte bloss „Abgang“. Zu prüfen

ist, ob die SGV bei dieser neusten Schätzung die nach dem Brand von 2005 übrig

gebliebenen Gebäudeteile zu Recht als Abbruchobjekte qualifiziert hat.

b) Die Einwohnergemeinde X. hat auf Gesuch von A. hin

bereits am 29. August 2006 eine Abbruchbewilligung erteilt; diese war als Folge

von Einsprachen mit gewissen Auflagen versehen, was die Beschwerdeführerin

veranlasst haben soll, auf den Abbruch einstweilen zu verzichten. Die

Gültigkeitsdauer der Abbruchbewilligung lief daher unbenützt ab. Warum bei der

Schätzung vom November 2007 trotzdem noch die vorne erwähnten Zeitwerte

festgelegt wurden, ist nicht erklärbar; der Schätzer wies einzig auf den schlechten

Zustand hin.

Aber auch noch im Jahre 2008 hat B. als Geschäftsführer der

Firma Z. GmbH und als Vertreter seiner Ehefrau und Beschwerdeführerin

wiederholt in Korrespondenzen mit der SGV darauf hingewiesen, dass die „Gebäude

zum Teil durch Brand zerstört und zum Abbruch bestimmt“ seien. Daraus schliesst

er selber wörtlich: „Aus diesem Grund ist die Gebäudeversicherungsdeckung

erloschen.“ In dem Schreiben verweist er auch auf einen am 26. Juli 2007

abgeschlossenen Werkvertrag für die Abbrucharbeiten. Das „Gefühl, eine gewisse

Bausubstanz könne doch noch in ein Neubaukonzept integriert werden, um den

Schaden zu minimieren“, sei fälschlicherweise entstanden. Die Begründung der

vorliegend zur Beurteilung stehenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde steht im

klaren Widerspruch zu dieser Darstellung, die B. in einem weiteren Schreiben an

die SGV nochmals bekräftigt hat. Zwar vertritt er diesen Standpunkt in anderem

Zusammenhang: Er verlangt von der Gebäudeversicherung die Nachbezahlung einer

weiteren Schadensvergütung, weil seinerzeit nicht bloss ein Teilschaden,

sondern ein Totalschaden entstanden sei. Die Vergütung des 2005 entstandenen

Schadens ist indes längst abgewickelt und ist nicht Gegenstand des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht. Es geht aber nicht an, eine Schätzung zum Abbruchwert

im Widerspruch zur eigenen Argumentation und zum vorangegangenen eigenen

Verhalten (der wiederholten Eingabe an die Baubehörde mit der Absicht, die

Gebäudereste vollständig abzubrechen) bei der Rechtsmittelinstanz als falsch

anzufechten. Dasselbe gilt für die Baueingabe von Januar 2007. Wenn ein Gebäude

durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der

Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach

aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (SGGVP 1973, N 53). A.

hat darüber hinaus auch schon die für einen Abbruch notwendigen Schritte

eingeleitet. Dies und nichts anderes hat die SGV in ihrer Begründung der

angefochtenen Verfügung angeführt. Dass ein Neubau nach dem Abriss wegen

kommunalen bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen nicht mehr in der Grösse

des vom Brand betroffenen Gebäudes möglich ist, hat nicht die SGV zu vertreten.

Es ist daher – nachdem A. wiederholt ihre Absicht des

vollständigen Abbruchs bekundet hat – grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass

die SGV gestützt auf § 27 Abs. 1 lit. b GVG neu den Abbruchwert als Zeitwert

herangezogen hat. Als Abbruchwert, der nach § 44 GVG bei der Ermittlung

allfälliger Schäden Grundlage für deren Bemessung bildet, gilt nach § 15 Abs. 2

GVV (Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.112) der Wert der

wiederverwendbaren Gebäudeteile abzüglich die Abbruchkosten (inkl.

Entsorgungskosten) als Zeitwert. Dass die Abbruchkosten den Wert der von A.

selbst als unbrauchbar bezeichneten Gebäudeüberreste übersteigen, ist

offenkundig. Zu Recht hat die SGV somit den Zeitwert mit Null bemessen.

c) Nicht mehr näher zu prüfen ist deshalb, ob und seit wann

die Gebäudereste im Jahr 2008 nur noch Abbruchwert aufweisen. Dabei fällt auf,

wie dies A. geltend macht, dass die Gebäude 2006 und auch noch 2007 nicht zum

Abbruchwert, sondern zu einem bedeutend höheren Zeitwert geschätzt wurden.

Rückblickend erweisen sich diese Schätzungen, zumindest jene von November 2007,

als sehr grosszügig. Daraus kann A. nichts für sich ableiten; sie hat die

massive Reduktion im Übrigen damals akzeptiert. Begründet hat die SGV damals

die tiefere Bewertung damit, dass der Zustand der Gebäudereste sehr schlecht

sei. Die SGV beruft sich erst in der Vernehmlassung zur Beschwerde ausdrücklich

darauf, dass A. zu wenig unternommen habe, um die Überreste besser zu schützen.

Am Augenschein blieb unwidersprochen, dass die SGV selbst kurz nach dem Brand

im Dezember 2005 die Überdachung des Gebäudes auf GB Nr. 2247 veranlasst hatte.

Dies konnte A. indes nicht für eine längere, von der Gebäudeversicherung

jedenfalls weder zu vertretende noch voraussehbare Dauer gänzlich davon

entbinden, weitere Schutzvorkehren entweder selbst zu treffen oder solche mit

der SGV abzusprechen. A. hatte aber offenkundig gar kein Interesse daran, weil

sie ja längst den Abbruch plante. Dazu hätte aber umso mehr Anlass bestanden,

weil das Gebäude – wie der ausführlichen Dokumentation des

Brandermittlungsdienstes der Kantonspolizei zu entnehmen ist – schon 2005

massive Löschwasserschäden erlitten hatte; eine über die Jahre hinweg

eintretende massive Beeinträchtigung der Bausubstanz war somit voraussehbar.

Selbst wenn man A. zubilligen wollte, dass es möglich wäre, nach den im neusten

Baugesuch eingereichten Plänen die Mauerreste für den Wiederaufbau teilweise zu

belassen, führte dies zu keinem andern Ergebnis: Nach den unwidersprochen

gebliebenen Feststellungen des Experten am Augenschein wäre es unter

ökonomischen Aspekten nicht sinnvoll bzw. nicht vertretbar, anstelle eines

Abbruchs mit anschliessendem Neuaufbau die Gebäudehülle für einen Wiederaufbau

zu belassen. Auslöser für ein solches fragwürdiges Projekt ist einzig das Bestreben,

das bisherige Gebäudevolumen zu erhalten. Darüber hinaus steht es nicht nur zur

wiederholt öffentlich bekundeten Absicht des Abbruchs, sondern auch zur

reichlich spät und auch verspätet vorgebrachten Behauptung, der Brand habe

einen Totalschaden verursacht, im Widerspruch; d.h. A. verlangt einerseits die

Vergütung eines behaupteten Totalschadens, anderseits sollen bestimmte

Gebäudeteile für den Wiederaufbau verwendet werden können. Massgebend ist die

objektive Wiederverwendbarkeit, die zumindest heute nicht mehr gegeben ist.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Oktober 2008

(VWBES.2008.184)