Zweckänderung Liegenschaft Brügglistrasse

SOG 2008 Nr. 19

Art. 33 RPV, § 34bis PBG. Die

Weilerzone ist eine Bauzone. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht

zonenkonform, denn sie dient weder der landwirtschaftlichen Nutzung noch der Versorgung

der Kleinsiedlung.

Sachverhalt

R. erwarb die Liegenschaft Grundbuch S. Nr. 5221 aus einer

Konkursmasse und betreibt dort eine Bootswerkstatt, obwohl in der

Steigerungspublikation darauf hingewiesen worden war, eine gewerbliche Nutzung

sei in diesem Haus nicht möglich. Im August 2007 reichte er ein nachträgliches

Baugesuch „Änderung der Zweckbestimmung“ auf GB S. Nr. 5221 ein. Mit Beschluss

vom 10. Dezember 2007 verweigerte die Bau- und Werkkommission (BWK) S. die

nachträgliche Bewilligung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands an. Gegen diese Verfügung erhob R. Beschwerde mit dem Antrag, die

Verfügung sei aufzuheben. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) wies die

Beschwerde ab und verfügte am 25. Juni 2008, die von der Vorinstanz angesetzte

Frist für die Herstellung des rechtmässigen Zustandes (31. Dezember 2008)

bleibe bestehen. Die derzeitige Nutzung der Liegenschaft B.-Strasse 2 und 2a

als Bootswerkstatt bzw. Bootslagerraum sei innert Frist einzustellen und die

Räumlichkeiten seien bis dahin von den eingestellten Booten, Maschinen und

Geräten zu räumen. Dagegen erhob R. Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht

weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

1.

Gemäss Art. 33 der Raumplanungsverordnung des Bundes

(RPV, SR 700.1) können besondere Zonen nach Art. 18 RPG (Bundesgesetz über die

Raumplanung, SR 700), beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, zur

Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der eigentlichen Bauzonen

bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) dies in der Karte

oder im Text vorsieht. Die Auflistung eines Weilers im kantonalen Richtplan ist

eine notwendige Voraussetzung zur Ausscheidung einer solchen besonderen Zone im

Rahmen der Ortsplanung. Hauptzweck ist die

Erhaltung der Weiler; zulässig ist häufig auch eine massvolle Entwicklung. Zulässige

Nutzungsarten sind in erster Linie Land- und Forstwirtschaft, aber auch, unter

eingeschränkten Bedingungen, andere Nutzungsarten, soweit sie für die Erhaltung

der Weiler notwendig sind. Eric Brandt/Pierre Moor vergleichen Weiler-

und Erhaltungszonen in ihrem Kommentar zum RPG (Zürich 1999, N 40 zu Art. 18

RPG) mit einer eine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone) überlagernden beschränkten

Bauzone.

Gemäss den Grundsätzlichen Entscheiden des Regierungsrates

(GER 2/2003) setzen die Gemeinden die kantonalen Vorgaben über die Weilerzonen

in der Ortsplanung um. Sie prüfen den Vorschlag des Kantons – Weiler bzw.

Kleinsiedlung – und legen die entsprechenden Zonen fest. Erst die

Detailabklärung im Ortsplanungsrevisionsverfahren kann allenfalls sachliche

Kriterien zutage fördern, welche eine Ausscheidung als Weiler oder

Kleinsiedlung unumgänglich machen.

2.

Die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegt in der

Erhaltungszone „Moos“. lm Bauzonenplan und im Gesamtplan wird die Zone

dargestellt. Die Legende der Zonenart wird im Gesamtplan aufgeführt. Nach

diesen Plänen besteht kein Zweifel, dass die Erhaltungszone „Moos“ in der

Bauzone liegt. Die Erhaltungszone „Moos“ wird von der strichpunktierten Linie

der Bauzone umfasst. Im Gesamtplan liegt die Parzelle innerhalb des

Siedlungsgebietes (weiss = Bau- und Reservezone, ausserhalb der Landwirtschaftszone).

Die Erhaltungszone „Moos“ überlagert auch keine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone)

als Grundnutzung. Die Parzelle liegt deshalb eindeutig ausserhalb der

Landwirtschaftszone im Baugebiet. Im Zonenreglement der Gemeinde (ZR 2001) wird

in § 28 die Nutzung der Erhaltungszone „Moos“ umschrieben: Die Erhaltungszone

Moos dient der Erhaltung sowie massvollen Nutzung und Ergänzung der bestehenden

Gebäudegruppen. Zulässig sind Wohnungen und landwirtschaftliche Bauten, welche

die Voraussetzungen von § 37ter Abs. 2 PBG erfüllen.

3.

Gemäss § 37ter PBG (gültig bis zum 1. Januar

2008) umfassten Weilerzonen das weitgehend überbaute Gebiet von geschlossenen

Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche keine

nennenswerte Entwicklung aufwiesen. Sie mussten im kantonalen Richtplan

vorgesehen sein. Bauten und Anlagen waren zulässig, wenn sie sich in die

bestehende Siedlung einordneten und die bestehenden landwirtschaftlichen

Betriebe nicht verdrängten sowie entweder d) von Personen ganzjährig bewohnt

wurden, die einen engen Bezug zum Weiler aufwiesen, oder e) der landwirtschaftlichen

Nutzung dienten oder f) für die Versorgung der Kleinsiedlung notwendig waren.

Das kantonale Recht hat die Frage, ob es sich um eine Bauzone handelte, nicht

klar beantwortet. Es ist deshalb auf die Pläne der Ortsplanung S. abzustellen.

Die Erhaltungszone „Moos“ in S. war eine Bauzone mit eingeschränkter Nutzung.

4.

Mit der Änderung des Planungs- und Baugesetzes (Botschaft

und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 19.

September 2006, RRB Nr. 2006/1727) wurde die Bestimmung über die

Erhaltungszonen neu eingeordnet (§ 34bis PBG). Der Botschaft

lässt sich folgende Begründung entnehmen: Die neue systematische Eingliederung

des bisherigen § 37ter PBG soll verdeutlichen, dass es sich bei der

Weiler- und landwirtschaftlichen Kernzone um eine Bauzone handelt. Das soll

auch der Einschub in Absatz 2 „mit Bewilligung der Baubehörde“ dokumentieren.

Neurechtliche Weilerzonen umfassen demnach das weitgehend überbaute Gebiet von

geschlossenen Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche

keine nennenswerte Entwicklung aufweisen. Sie müssen im kantonalen Richtplan

vorgesehen sein. Bauten und Anlagen sind mit Bewilligung der Baubeh.de (§ 135

Absatz 1 PBG) zulässig, wenn sie sich in die bestehende Siedlung einordnen und

die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe nicht verdrängen sowie entweder

a) von Personen ganzjährig bewohnt werden, die einen engen Bezug zum Weiler

aufweisen, oder b) der landwirtschaftlichen Nutzung dienen oder c) für die

Versorgung der Kleinsiedlung notwendig sind. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist

nicht zonenkonform (vgl. BR 2007, S. 122). Es handelt sich um eine

Bauzone. Dem Beschwerdeführer kann deshalb keine Ausnahmebewilligung Art. 24

ff. RPG erteilt werden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. September 2008

(VWBES.2008.227)