Revision Ortsplanung Olten

SOG 2008 Nr. 22

§ 119 PBG, § 3 NHV, § 35 ZR. Erhaltenswerte

Kulturobjekte. Der kantonale Richtplan 2000 verpflichtet die Gemeinden, sich im

Rahmen der Ortsplanung mit ihren Ortsbildern auseinanderzusetzen und

entsprechende Massnahmen zu treffen. Der Einbezug der „Eisenbahnersiedlung

Flügelrad“ in die Zone „Erhaltenswerte Kulturobjekte“ ist recht- und zweckmässig.

Sachverhalt

Der Stadtrat von Olten

legte die revidierte Ortsplanung ein erstes Mal im Herbst 2002 öffentlich auf.

Innerhalb der Auflagefrist ging eine Vielzahl von Einsprachen ein. Der Stadtrat

überarbeitete die Planung und legte sie vom 12. Mai 2006 bis am 12. Juni 2006

erneut auf. Gegen das überarbeitete Planwerk gingen erneut Einsprachen ein. Am

25. September 2006 befand der Stadtrat über die Einsprachen und beschloss die

Pläne. Er reichte dem Regierungsrat die Revision der Ortsplanung zur

Genehmigung und zur Behandlung der Beschwerden ein. Die Beschwerdeführer an der

Paul Brandt-Strasse machten vor dem Regierungsrat geltend, dass Massnahmen des

Denkmalschutzes nicht bloss fachlich angezeigt, sondern auch von einem

grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden müssten. Den im ISOS (Inventar

schützenswerter Ortsbilder der Schweiz) und INSA (Inventar der neueren

Schweizer Architektur 1850–1920) erwähnten Bauten an der Paul Brandt-Strasse

komme zwar eine bestimmte historische Bedeutung zu und entsprechend bestehe an

ihrer Erhaltung auch ein gewisses öffentliches Interesse. Die modernisierten

Häuser seien innen vollständig ausgehöhlt und hätten mit einer

„Eisenbahnersiedlung“ nichts mehr gemein. Von einer gleichartigen Gebäudegruppe

(Ensemble) könne nicht mehr die Rede sein. Eine tragende architektonische

Typologie sei nicht mehr zu erkennen. Abzulesen sei einzig noch der Reihensiedlungscharakter.

Der Regierungsrat war von der Bedeutung der Siedlung überzeugt und wies die

Beschwerden ab. Die abgewiesenen Beschwerdeführer erhoben Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerden ab, soweit es darauf eintritt.

Erwägungen

3.

a) Im Zonenreglement

Olten (ZR) , vom Stadtrat am 25. September 2006 genehmigt, wird in § 35 eine

Zone „Erhaltenswerte Kulturobjekte“ für Einzelgebäude, Ensembles und

Siedlungseinheiten geschaffen. Im Zonenplan werden unter dem Titel „Erhaltenswerte

Kulturobjekte“ Siedlungseinheiten, Ensembles und Einzelobjekte dargestellt. Es

handelt sich dabei um Einzelgebäude, Ensembles und Siedlungseinheiten von besonderer

Qualität, welchen im Ortsbild besondere Bedeutung zukommt. Die als erhaltenswert

eingestuften Kulturobjekte sind grundsätzlich in ihrem äusseren

Erscheinungsbild und soweit möglich in ihrer Ursprünglichkeit zu erhalten. Um-,

An-, Auf-, Aus- und Zusatzbauten sind grundsätzlich möglich, haben aber

betreffend Materialwahl und Gestaltung erhöhten ästhetischen Anforderungen zu

genügen. Nebst den laut Baureglement baugesuchspflichtigen Veränderungen sind

deshalb unter Einbezug der Vorgärten auch alle anderen Massnahmen

bewilligungspflichtig, die das äussere Erscheinungsbild dieser Liegenschaften

betreffen. Unter der angestrebten Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes ist

die Erhaltung typenprägender Vorgärten, Gärten und Einfriedungen (soweit diese

an den öffentlichen Raum angrenzen oder für diesen von Bedeutung sind),

Volumen, Dachformen, Dachdeckungen, Dachaufbauten, Fenster, Türen, verwendete

Materialien (Verputze, Steinbehandlungen), Farbgebung etc. zu verstehen.

Bauliche Massnahmen an erhaltenswerten Kulturobjekten sind frühzeitig, d.h. im

Zeitpunkt der Vorprojektierung, mit der Baudirektion abzusprechen. Die Altstadtkommission

ist zuständig für das Baubewilligungsverfahren. An die Mehraufwendungen, die

aus der Erfüllung von Auflagen entstehen, können Beiträge ausgerichtet werden,

soweit die durch diese Vorschriften entstehenden Mehrkosten der Bauherrschaft

nicht zugemutet werden können. Bei den im Zonenplan festgelegten Siedlungseinheiten

geht es also um die Ensembles als Ganzes, nicht um die Einzelbauten. Wichtig

sind dabei insbesondere die äussere Erscheinung und – soweit möglich – die

Ursprünglichkeit der zum Ensemble gehörenden Bauten.

b) Die Bestimmung

basiert auf verschiedenen gesetzlichen Grundlagen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 BV

(Bundesverfassung, SR 101) sind für den Natur- und Heimatschutz die Kantone

zuständig. Soweit es nicht um die Erfüllung von Bundesaufgaben geht, wird der

Schutz von Ortsbildern von nationaler Bedeutung durch die Bestimmungen des

kantonalen und kommunalen Rechts gewährleistet. Gemäss Art. 17 Abs. 1 lit. c

RPG (Raumplanungsgesetz, SR 700) sind bedeutende Ortsbilder, geschichtliche

Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler zu schützen. Bedeutende Ortsbilder

sind Gebäudegruppen, deren Einzelbauten sich zu einem Bild von augenfälliger

Geschlossenheit vereinigen und die sich in die Umgebung einordnen (BGE 111 Ib

257.

ff.). Um Schutzmassnahmen zu rechtfertigen, genügt es, wenn sie das

erhaltenswerte Ortsbild wesentlich mitprägen. Zweck des Ortsbildschutzes ist

es, die Ästhetik der optischen Wirkung, nicht aber notwendigerweise die

integrale Erhaltung der einzelnen Gebäude, sicherzustellen. Der kantonale

Richtplan 2000 schliesslich verpflichtet die Gemeinden, sich im Rahmen der

Ortsplanung mit ihren Ortsbildern auseinanderzusetzen und entsprechende

Massnahmen zu treffen, wobei auf eine angemessene Entwicklung neuzeitlicher

Architektur und Aussenraumge­staltung von hoher Qualität Rücksicht zu nehmen

ist (Kantonaler Richtplan, Beschluss SW-7.1).

c) Der Natur- und

Heimatschutz wird auf kantonaler Ebene im Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS

711.

) geregelt. § 119 PBG verlangt, dass die Gemeinden Massnahmen für den

Natur- und Heimatschutz treffen. Die Einwohnergemeinden sollen gemäss § 36 lit.

a PBG namentlich Ortsbilder und historische Stätten als Schutzzonen ausscheiden.

Der Regierungsrat regelt gemäss § 126 PBG durch Verordnung namentlich den

Natur- und Heimatschutz im Allgemeinen, die Rechtswirkungen der kantonalen

Schutzgebiete und den Schutz von Altertümern und historischen Kunstdenkmälern.

Basierend auf dieser Grundlage hat der Regierungsrat die Verordnung über den

Natur- und Heimatschutz (BGS 435.141) erlassen. Gemäss § 3 der Verordnung

schützen Kanton und Gemeinden die Ortsbilder. Für den Vollzug sind auf der

Stufe der Gemeinde der Gemeinderat und allenfalls die besonderen

Fachkommissionen der Gemeinden zuständig – dies gemäss §§ 7 Abs. 1 und 17

Absatz 2 der Kulturdenkmäler-Verordnung (NHV, BGS 436.11). Die

Kulturdenkmäler-Verordnung stellt die Ortsbilder der Altstädte von Solothurn

und Olten sowie des Dorfkerns von Balsthal in § 6 unmittelbar unter Schutz. Die

räumliche Abgrenzung und die Schutzmassnahmen sind gemäss dieser Bestimmung im

Nutzungsplanverfahren festzulegen. Gemäss § 119 PBG treffen der Kanton und die

Gemeinden Massnahmen zum Schutz der Ortsbilder. Dieser Auftrag wird in der

Kulturdenkmäler-Verordnung wiederholt. Die Gemeinden sind zum Erlass von

Schutzzonen in diesem Bereich auch gemäss § 36 PBG verpflichtet. Die

gesetzliche Grundlage für Massnahmen des Ensembleschutzes, wie die

vorliegenden, ist unbestreitbar gegeben. Dies gilt grundsätzlich auch für das

öffentliche Interesse an einer verhältnismässigen Ortsbildpflege. (...)

5.

a)

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im

öffentlichen Interesse. Wie weit dieses öffentliche Interesse reicht,

insbesondere in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz

verdient, ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270). Bei der

Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat eine sachliche, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen,

welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Da Denkmalschutzmassnahmen

oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber

nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen

werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien

abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um

Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia

275; SOG 2003 Nr. 16).

b) Die Beschwerdeführer

machen geltend, die Ensembleschutz-Vorschriften würden lediglich im Interesse

eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen. Das ist unzutreffend. Es ist

in den solothurnischen Gemeinden weit verbreitet und anerkannt, dass wertvolle

Quartiere aus der Jahrhundertwende in Ensemble-Schutzzonen eingeteilt werden.

In Olten wird nun lediglich nachvollzogen, was in vielen Ortsplanungen des

Kantons üblich ist. Die zuständigen politischen Gremien Oltens haben den denkmalpflegerischen

Massnahmen zugestimmt. Sie sind die legitimen Vertreter der städtischen

Bevölkerung. Ob die Gebietseinteilung in Olten Anspruch auf eine gewisse

Allgemeingültigkeit erheben und auf objektive und grundsätzliche Kriterien

abgestützt werden kann, ist im Einzelnen zu prüfen.

c) Die Beschwerdeführer

bezweifeln, dass der im Zonenplan als „erhaltenswerte Kulturobjekte“

bezeichneten Siedlungseinheit die für diese Qualifikation erforderliche „besondere

Qualität“, d.h. besondere Bedeutung für das Ortsbild zukommt, respektive ob die

mit dieser Qualifikation verbundenen baulichen (gestalterischen)

Einschränkungen rechtens sind. Bestritten ist also das öffentliche Interesse an

diesen Massnahmen und deren Verhältnismässigkeit.

d) Gemäss dem Bericht

der Arbeitsgruppe ist die „Eisenbahnersiedlung Flügelrad“ mit 17

Doppeleinfamilienhäusern und drei Einfamilienhäusern als frühes Beispiel des

genossenschaftlichen Wohnungsbaus von gesamtschweizerischer Bedeutung. Der

Schutz des Ensembles sei zwingend. Die Gesamtanlage sei zwar bewusst konventionell

gehalten, die Einzelbauten würden sich durch betont

reformerisch-kunstgewerbliche Details auszeichnen: heimelige Dächer,

Bow-Windows, Eingangslauben usf. Im ISOS ist die Siedlung mit der Nummer 0.11

verzeichnet. Die Eisenbahnersiedlung wird hoch bewertet (Aufnahmekategorie A,

Erhaltungsziel A, räumliche und architektur-historische Qualität sehr gut).

Ihre Bedeutung ergibt sich aus der Entwicklung von Olten von der Industriestadt

zur Gartenstadt. Bestimmend für die Art der Wohnbebauungen sei der hohe Anteil

von Eisenbahnangestellten an der Wohnbevölkerung gewesen. Ein mittleres

Einkommen und gute Sozialleistungen hätten den Erwerb eines bescheidenen Hauses

mit kleinem Garten, öfters mit Schuppen und Kleintierstall, ein- oder

beidseitig an das Nachbarhaus anstossend, ermöglicht. Die entlang

hangparalleler Strassen dicht aufgereihten „Eisenbahnerhäuschen“ mit den

gepflegten Vorgärten würden noch heute die Wohnquartiere prägen und Olten zur

Gartenstadt machen. (...)

7.

a) Die

Beschwerdeführer machen im Weiteren geltend, die Häuser an der Paul

Brandt-Strasse seien innen vollständig ausgehöhlt. Von einer gleichartigen

Gebäudegruppe (Ensemble) könne nicht mehr die Rede sein. Sie verweisen auf das

Urteil des Verwaltungsgerichts zur Rosengasse (SOG 2003 Nr. 16), in dem das

Gericht einer Nichtunterschutzstellung einer Häuserzeile in Olten zugestimmt

hat. An der Rosengasse waren jedoch einfache, schmucklose Arbeiterhäuser zu

bewerten, die entweder in einem sehr schlechten baulichen Zustand oder

anlässlich einer Gesamtrenovation völlig ausgehöhlt worden waren. Der historische, entwicklungsgeschichtliche und

typologische Wert des äusseren Erscheinungsbildes der Häuserzeile war bereits

deutlich eingeschränkt. Zudem liegt die Rosengasse an zentraler Lage

(Kernrandzone), umgeben von gesichtslosen Büro- und Wohngebäuden.

b) Zwar ist auch an der

Paul Brandt-Strasse an den Häusern an- und umgebaut worden. Die eingereichte

Liste der An- und Umbauten ist beeindruckend. Der Augenschein hat auch gezeigt,

dass die Nebenbauten oft lieblos und ohne Rücksicht auf die Stilmerkmale des

Ensembles gestaltet wurden. Andererseits sind die dominierenden Hauptgebäude

von der Strasse her gesehen weiterhin intakt und Auskernungen sind nicht

erkennbar. Nebenbauten wie Schuppen und Ställe waren der Siedlung von Anfang an

nicht fremd. Störende Nebenbauten wie Garagen, Wintergärten und Autoabstellplätze

in den Gärten können geändert werden. Entscheidend für das Ensemble sind nicht

die rückwärtigen Bausünden, sondern die entlang der hangparallelen Strasse

dicht aufgereihten Hauptgebäude mit den Vorgärten. Es handelt sich um schmucke

eigenwillige Häuser in guter Wohnlage. Das Ensemble mit seiner Dachlandschaft,

den Quergiebeln und Mansardedächern, den Vorbauten und Eingangslauben war am

Augenschein gut erkennbar. Eine tragende architektonische Typologie mit vielen

baulichen Details ist vorhanden. Der Einbezug der Siedlung in die Zone

„Erhaltenswerte Kulturobjekte“ ist recht- und zweckmässig.

c) Die als erhaltenswert

eingestuften Kulturobjekte der Beschwerdeführer sind in der Zone „Erhaltenswerte Kulturobjekte“ grundsätzlich in ihrem äusseren Erscheinungsbild

und so weit möglich in ihrer Ursprünglichkeit zu erhalten. Um-, An-, Auf-, Aus-

und Zusatzbauten sind grundsätzlich möglich, haben aber betreffend Materialwahl

und Gestaltung erhöhten ästhetischen Anforderungen zu genügen. Nebst den laut

Baureglement baugesuchspflichtigen Veränderungen sind deshalb unter Einbezug

der Vorgärten auch alle anderen Massnahmen bewilligungspflichtig, die das

äussere Erscheinungsbild dieser Liegenschaften betreffen. Unter der

angestrebten Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes ist die Erhaltung

typenprägender Vorgärten, Gärten und Einfriedungen (soweit diese an den

öffentlichen Raum angrenzen oder für diesen von Bedeutung sind), Volumen,

Dachformen, Dachdeckungen, Dachaufbauten, Fenster, Türen, verwendete

Materialien (Verputze, Steinbehandlungen), Farbgebung etc. zu verstehen.

Bauliche Massnahmen an erhaltenswerten Kulturobjekten sind frühzeitig, d.h. im

Zeitpunkt der Vorprojektierung mit der Baudirektion abzusprechen. Die Altstadtkommission

ist zuständig für das Baubewilligungsverfahren. Die Gebäude der Beschwerdeführer

sind gemäss diesen Regeln zwar nicht unantastbar. Sie dürfen aber nicht

abgerissen werden und die Veränderung des äussern Erscheinungsbildes wird

eingeschränkt. Die Fachleute am Augenschein haben denn auch bestätigt, dass

denkmalpflegerisch wertvolle Gebäude nicht zu Mineregiehäusern gemacht werden

können. Andererseits wurde darauf hingewiesen, dass eine vernünftige

energietechnische Sanierung der Häuser sehr wohl zulässig ist. Der Augenschein

hat gezeigt, dass die Behörden versuchen, in Anwendung der umstrittenen

Vorschriften den Eigentümern möglichst viel Spielraum zu gewähren, ohne dass

Eingriffe entstehen, die den Gesamteindruck des Quartiers wesentlich stören.

Die eigentumsbeschränkenden Massnahmen, die bereits angewendet werden, sind

geeignet, das von der Denkmalpflege im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel

zu erreichen. Sie sind nicht übermässig und belassen den Eigentümern

hinreichende Spielräume beim Umbau der Liegenschaften. Die Voraussetzung, dass

keine milderen eigentumsbeschränkenden Massnahmen gegeben sein dürfen, ist

erfüllt. Die anwendbaren Gestaltungsvorschriften belassen der anwendenden

Behörde einen Spielraum, der es erlaubt, im Einzelfall für den Grundeigentümer

adäquate Lösungen zu finden. Grundeigentümer

sind insbesondere im Innenausbau weitgehend frei; die Häuser dürfen aber nicht

ausgekernt werden.

d) Eine Abwägung der

öffentlichen und privaten Interessen ergibt Folgendes: Im vorliegenden Fall

wird den Beschwerdeführern der bisherige Gebrauch ihrer Liegenschaften nicht

verunmöglicht. Zur Erhaltung des bedeutenden Quartierbildes wird nur das Notwendige

vorgeschrieben. Die Eigentumsbeschränkungen verfolgen öffentliche Interessen

und überwiegen die Interessen des Betroffenen. Sie sind recht- und verhältnismässig.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 11. Dezember 2008

(VWBES.2008.233)