VWBES.2008.72

Impropriation

4. August 2008Deutsch9 min

Source so.ch

Sachverhalt

Nach dem 1973 vom Regierungsrat genehmigten Bebauungsplan

war im Bereich der heutigen Schluchtbachstrasse in D. vorgesehen, eine Strasse

mit Trottoir von rund 8 m Breite zu bauen. Die Gemeinde erwarb damals Land ab

den angrenzenden Grundstücken, unter anderem auch ab Grundbuch (GB) D. Nr. 43,

im Gebiet des Grundstücks GB Nr. 257, das C. gehört und in der Wohnzone W3

liegt. Mit RRB Nr. 689/2000 wurden der Bauzonenplan und der Strassen- und

Strassenklassifizierungsplan genehmigt. Die Schluchtbachstrasse ist eine

Erschliessungsstrasse. Im Erschliessungsplan (RRB Nr. 1742/2002) wird die

Strassenbreite auf der ganzen Länge (auch entlang von GB Nr. 257) mit 5,50 m

angegeben. Ein Teil der Strassenparzelle GB Nr. 90078 wird nicht für die

Strassenerschliessung benötigt.

Im September 2006 beschloss der Gemeinderat von D. die

Erschliessung Schluchtbachstrasse Ost, 2. Etappe (ab GB Nr. 257 ostwärts) und

genehmigte das entsprechende Vorprojekt. Der Plan sah neben dem Landerwerb auch

die Abtretung des für die Strasse nicht benötigten Landstreifens nördlich der

Schluchtbachstrasse an die Eigentümer von GB Nr. 257 vor. Zwischen der Gemeinde

und dem Eigentümer von GB Nr. 257 konnte keine Einigung erzielt werden. Die

Baukommission D. liess daher einen neuen Landerwerbsplan ausarbeiten und

genehmigte diesen im April 2007. Es ist folgende Flächenbereinigung vorgesehen:

Eine Baulandfläche von 80 m2 wird GB Nr. 257 für Fr. 250.00 pro

m2 zugeschlagen. Eine Fläche von 5 m2 in der angrenzenden

Uferschutzzone wird demselben Grundstück für Fr. 5.00 pro m2

zugeschlagen. Von der gesamten Fläche, die GB Nr. 257 zugeschlagen werden soll,

liegt ein kleines Dreieck (8 m2) auf dem mit Entschädigungsvertrag

durch die Gemeinde übernommenen Teil des Grundstückes GB Nr. 267. Gemäss

dem neuen Landerwerbsplan ergibt sich im Osten von GB Nr. 257 ein gerader

Grenzverlauf senkrecht zur Strasse.

Im August 2007 stellte die Einwohnergemeinde D.

(Gesuchstellerin) ein Impropriationsgesuch auf der Grundlage des

Landerwerbsplans vom 16. April 2007. Sie beantragte, der Eigentümer von

GB D. Nr. 257 sei zu verpflichten, 85 m2 ab GB D. Nrn. 90078

und 267 gemäss erwähntem Landerwerbsplan zu einem gleichzeitig festzusetzenden

Preis zu übernehmen. Der Regierungsrat entsprach dem Gesuch: Die Gesuchsgegner

seien zu verpflichten, den Landstreifen zwischen der Schluchtbachstrasse und

GB D. Nr. 257 gemäss Landerwerbsplan, gegen angemessene und mangels Einigung

durch die Kantonale Schätzungskommission festzulegende Vergütung, zu Eigentum

zu übernehmen. Die genaue Ermittlung der Flächen durch den Geometer bleibe

vorbehalten. Das Verwaltungsgericht heisst die vom Grundeigentümer dagegen erhobene

Beschwerde gut.

Erwägungen

2.

Die Impropriation ist das Gegenstück zur formellen

Enteignung. Es kann sich die Notwendigkeit ergeben, einen Grundeigentümer zu

verpflichten, eine Restparzelle zu Eigentum zu übernehmen. Es sind kaum

publizierte Gerichtsentscheide vorhanden. Das Institut wird auch in der Lehre

kaum beachtet. Der Kommentar Heinz Hess/Heinrich Weibel (Enteignungsrecht des

Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 18 EntG) begnügt sich damit, festzuhalten, dem

Bundesrecht sei die in kantonalen Rechten vorkommende Impropriation fremd, die

es erlaube, in einem der Enteignung nachgebildeten Verfahren, Grundeigentümern

die zufolge eines Werkes entstandenen, anders nicht verwertbaren

Parzellenabschnitte zwangsweise zuzuschlagen.

§ 234 EG ZGB (Gesetz über die Einführung des Schweizerischen

Zivilgesetzbuches, BGS 211.1) lautet: „Verbleiben nach Ausführung eines mit dem

Enteignungsrecht ausgestatteten Werkes dem Enteigner Landabschnitte, die für

sich allein nicht verwertbar sind, so können die Eigentümer der anstossenden

Grundstücke durch Beschluss des Regierungsrates verpflichtet werden, diese

Parzellen zu übernehmen, sofern sie dadurch nicht unangemessen belastet

werden.“

In den Verhandlungen des Kantonsrats lässt sich

nachschlagen, dass die Impropriation 1952 als Neuheit eingeführt wurde. Man

habe dafür einen Ausdruck in deutscher Sprache gesucht. Die Ausdrücke

„Zuweisung“ oder „Zueignung“ wurden nicht als völlig klar und treffsicher

erachtet. Es werde in der Praxis wohl um vereinzelte Parzellen und kleinere

Abschnitte gehen, die nach Vollendung eines Werkes, namentlich einer Güterzusammenlegung,

übrig bleiben, für sich allein nicht verwertbar seien und weder dem

Werkbesitzer noch dem früheren Grundeigentümer als Enteignetem zu dienen vermögen,

wohl aber dem Eigentümer des einen oder anderen anstossenden Grundstücks, dem

sie dann zwangsweise sollen zugeteilt werden können, jedoch nur, sofern er

dadurch nicht übermässig belastet werde. Um den ausserordentlichen und bloss ausnahmsweisen

Charakter der Impropriation besonders zu markieren, habe man bestimmt, dass der

Regierungsrat dafür zuständig sei (KRV 1952, S. 502).

3.

Art. 26 BV (Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft, SR 101) gewährleistet das Eigentum. Nach Art. 36 BV bedürfen

Einschränkungen von Grundrechten einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende

Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Das EG ZGB ist ein

Gesetz im formellen Sinn.

Von einem schweren Eingriff ist auszugehen, wenn

Grundeigentum zwangsweise entzogen wird oder wenn durch Verbote und Gebote der

bisherige oder künftig mögliche Gebrauch des Grundstücks verunmöglicht oder

stark erschwert wird (BGE 109 Ia 190). Das Bundesgericht erachtet zum Beispiel

eine Nutzungseinbusse von rund einem Drittel noch als leichten Eingriff in die

Eigentumsgarantie (ZBl 1997, S. 368). Die Zueignung von 85 m2 zu 11

a Land ist deshalb ebenfalls als leicht einzustufen. Man könnte sich gar

fragen, ob die Zueignung überhaupt einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit

darstellt. Es wird kein Land enteignet, im Gegenteil. Selbst wenn die Beschwerdeführer

den vollen Preis bezahlen müssten, erhielten sie mit dem Land den realen

Gegenwert dafür. Wirtschaftlich werden flüssige Mittel zwangsweise in ein

Grundstück investiert.

Die Beschwerdeführer rügen, der Rechtssatz sei nicht

hinreichend bestimmt, weil ein expliziter Hinweis auf die Entgeltlichkeit der

Impropriation fehle. Das demokratische Gesetzgebungsverfahren soll ja

gewährleisten, dass alle Vor- und Nachteile von Eigentumsbeschränkungen oder

Eigentumskonkretisierungen offengelegt und einer rationalen Entscheidung

zugeführt werden (Bernhard Eherenzeller et al.: Die Schweizerische

Bundesverfassung, Kommentar, Zürich 2002, Rz 38 zu Art. 26 BV). Erhöhte Anforderungen

an die Bestimmtheit der gesetzlichen Grundlage sind jedoch nur dann zu stellen,

wenn der Grundrechtseingriff als schwer qualifiziert wird (Jörg Paul Müller:

Grundrechte in der Schweiz, Bern 1999, S. 606). Dies ist vorliegend nicht der

Fall. Aus den Materialien ergibt sich, dass die Impropriation namentlich für

Güterzusammenlegungen eingeführt wurde. Dass dort ein Landabtausch entgeltlich

erfolgt, versteht sich von selbst. Auch aus dem Umstand, dass die Impropriation

das Gegenteil einer Expropriation ist, lässt sich ohne weiteres auf

Entgeltlichkeit schliessen. Wäre die Zueignung als unentgeltlich konzipiert

worden, hätte wohl auch kein Verbot einer übermässigen Belastung aufgestellt

werden müssen. § 234 EG ZGB ist somit als gesetzliche Grundlage genügend. Die

Beschwerdeführer werden durch das Verbot der übermässigen Belastung hinreichend

geschützt.

4.

Die Zueignung als zwangsweises Zuschlagen von Rechten

gegen Bezahlung steht unter der dreifachen kumulativen Voraussetzung, dass

es sich um Restgrundstücke, für den Enteignungszweck nicht

mehr benötigte Flächen handelt,

durch die Bezahlung beim Zugeeigneten keine übermässige

Belastung entsteht und

eine selbständige Verwertung der Restfläche unmöglich ist.

Das erste und das dritte Erfordernis sind erfüllt, wie der

Augenschein ergeben hat.

5.

Die Bestimmung des Preises ist nach Auffassung der

Vorinstanz nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Im Kantonsrat entbrannte

seinerzeit eine Diskussion darüber, ob die Schätzungskommission oder der

Regierungsrat für die Impropriation zuständig sein sollte. Das Parlament hat

sich für die Zuständigkeit des Regierungsrates entschieden, obschon auch die

Auffassung vertreten wurde, die Schätzungskommission sei wohl das geeignetere

Organ, zumal vorgängig ein Augenschein zu nehmen sei. Aus dem Votum von Dr.

Franz Josef Jeger könnte man folgern, die Regierung schaffe (wie bei der

Enteignung) den Titel, die Schätzungskommission und das Verwaltungsgericht

würden sich hernach um das Finanzielle kümmern (KRV 1952, S. 527 ff.). Die

Zuständigkeit der Schätzungskommission hat aber keinen Eingang in das Gesetz

gefunden (vgl. auch § 59 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation, GO, BGS

125.

). Der Kantonsrat hat sich grossmehrheitlich für die (alleinige)

Zuständigkeit des Regierungsrates entschieden. Dies ist zum Beispiel im Kanton

Aargau anders (AGVE 2006, S. 333 ff.)

Ein zweistufiges Verfahren wäre mit schwerwiegenden

Nachteilen verbunden. Es ist nicht prozessökonomisch. Der Bürger, dem ein

Landstück zwangsweise zugeeignet werden soll, müsste sich an mindestens zwei

Verfahren beteiligen, ohne dazu den geringsten Anlass gegeben zu haben. Vor

allem aber ist die Zumutbarkeit von Gesetzes wegen bereits bei der Schaffung

des Impropriationstitels zu prüfen. Ein Erfordernis, das beim Gegenstück, bei

der Enteignung, entfällt. Ohne Preisvorstellung lässt sich nicht entscheiden,

ob die Beschwerdeführer (individuell konkret) übermässig belastet würden. Der

Regierungsrat hätte sich somit auch zur Impropriationsentschädigung äussern

müssen.

5.

Die an der Verhandlung geäusserten Preisvorstellungen

(Fr. 200.00 bis 300.00) sind unzumutbar. Der nach der statistischen Methode

ermittelte Verkehrswert bildet alleroberste Richtschnur. Der Verkehrswert kann

nur ganz ausnahmsweise erreicht werden (Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz

des Kantons Aargau, Lenzburg 2002, S. 215). Dem Umstand, dass – jedenfalls

geringfügige – Änderungen der Parzellenflächen ungewollt sind und im Interesse

eines zweckmässigen Resultats unfreiwillig erduldet werden müssen, wird in der

Praxis mit einem Abschlag Rechnung getragen (BEZ 2007, S. 45). Man könnte auch

argumentieren, das Land sei für die Gemeinde nicht bloss nutzlos, sondern auch

unverkäuflich und damit wertlos, sonst müsste sie ja nicht zur Impropriation

schreiten. Die Beschwerdeführer gewinnen ein paar Quadratmeter realisierbare

Bruttogeschossfläche, da das zuzueignende Land – wie sich dem Zonenplan am

Augenschein entnehmen liess – der Wohnzone zugewiesen ist. Die Überbaubarkeit

der Parzelle wird aber in keiner Weise verbessert. Das Land, das den

Beschwerdeführern zugeeignet werden soll, ist unförmig, liegt grösstenteils vor

der Strassenbaulinie oder aber im Bachabstand. Es ist für die Beschwerdeführer

aber subjektiv auch nicht völlig wertlos. Sie waren am Augenschein auch

bereit, eine moderate Entschädigung zu entrichten. Mit Blick auf die Praxis bei

so genannten Streifenenteignungen, Enteignungen von Vorgartenland, ist

festzuhalten, dass es sich um klar minderwertige Flächenabschnitte handelt. Es

kann nur eine Impropriationsentschädigung angemessen sein, die deutlich unter

der Hälfte des Verkehrswerts liegt.

Es kann auch nicht angehen, dass eine Gemeinde viel zu viel

Land enteignet und dann, bei der Jahre später erfolgenden Rückübertragung,

einen satten Gewinn realisiert. Es erwies sich als viel zu aufwändig, den von

der Gemeinde damals bezahlten Preis durch das Grundbuchamt ermitteln zu lassen,

wurde doch damals das Grundbuch noch in Form von ledern gebundenen Folianten

geführt. Nach der alten Praxis von so genannten „Strassenkäufen“ dürfte die

Gemeinde damals aber kaum mehr als vielleicht Fr. 50.00 pro Quadratmeter

bezahlt haben. (...)

Verwaltungsgericht, Urteil vom 4.

August 2008 (VWBES.2008.72)