Bauen ausserhalb der Bauzone, Nutzungsänderung Lagergebäude

SOG 2011 Nr. 23

Art. 24b RPG, Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV. Der Betriebsinhaber hat für die Erteilung der Ausnahmebewilligung

für eine kleingewerbliche Aufstockung den Nachweis zu erbringen, dass diese für

ein existenzsicherndes Einkommen für ihn und die Familie erforderlich und

geeignet ist. Erbringt der Betriebsinhaber diesen Nachweis nicht, ist die Ausnahmebewilligung

nicht zu erteilen.

Sachverhalt

B. reichte ein

nachträgliches Baugesuch zur Umnutzung des Lagergebäudes in ein

Mehrzweckgebäude mit Nutzung für Festanlässe im geschlossenen Rahmen sowie

Znüni- und Aufenthaltsraum mit Einbau einer kleinen Küche ein. Das Lagergebäude

steht auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der

Juraschutzzone. Das Bau- und Justizdepartement bewilligte das Baugesuch nicht

und verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands resp. den Rückbau

der kleinen Küche. Gegen die Verfügung des Bau- und Justizdepartements erhob B.

beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde

ab.

Aus den

Erwägungen

3.

a) Voraussetzung

einer ordentlichen Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 Raumplanungsgesetz (RPG,

SR 700) ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen

(lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Das Grundstück, auf dem sich

der Partyraum befindet, liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone.

Art. 34 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) erläutert die zulässige Nutzung

der Landwirtschaftszone. Gemäss Abs. 1 sind in der Landwirtschaftszone Bauten

und Anlagen zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der

inneren Aufstockung dienen oder für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die

über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für: (a)

die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung und

(b) die Bewirtschaftung naturnaher Flächen. Zonenkonform sind zudem Bauten und

Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher

oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn: (a) die Produkte in der Region und

zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer

Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieb erzeugt werden; (b) die

Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art

ist; und (c) der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des

Standortbetriebs gewahrt bleibt (Abs. 2). Zonenkonform sind schliesslich Bauten

für Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen

Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs für abtretende

Generationen (Abs. 3). Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn: (a) die

Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist; (b) der

Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen; und (c) der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann

(Abs. 4). Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als

zonenkonform (Abs. 5).

b) Das Lagergebäude

wurde im Jahr 2007 als zonenkonformes Gebäude bewilligt. Für die Umnutzung als

Partyraum wird geltend gemacht, die Mieteinnahmen würden das Weiterbestehen des

landwirtschaftlichen Betriebs sicherstellen. Gemäss Betriebskonzept biete der

Partyraum für 50 Personen Platz. Den Mietern des Partyraums sei es

freigestellt, selber zu grillieren bzw. zu kochen oder einen Party-Service

aufzubieten. Anlässlich des Delegationsaugenscheins vom 4. Juli 2011 wurde

ausgeführt, der Partyraum diene dem Aufbau des Agrotourismus. Den Touristen

möchte man das Leben auf dem landwirtschaftlichen Betrieb näher bringen.

Entsprechend würden für die Mieter Rundgänge durch den landwirtschaftlichen

Betrieb angeboten. Damit erfüllt der Partyraum jedoch keine in Art. 34 RPV aufgezählte

Voraussetzung. Weder aus den Ausführungen noch aus dem Betriebskonzept ist ein

Zusammenhang zwischen dem Partyraum und dem landwirtschaftlichen Betrieb in der

Weise ersichtlich, dass dieser in der Landwirtschaftszone standortgebunden ist.

Wie auch eine Schreinerei, eine Schlosserei, ein Verkaufsladen, eine «Besenwirtschaft»,

ein Coiffeursalon, mechanische Werkstätten, Einrichtungen für Ferien auf dem

Bauernhof, die Vermietung von eigenen Pferden an Dritte oder die Pferdepension

gehört der Partyraum zu den nichtlandwirtschaftlichen Gewerben (vgl. Bernhard

Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 7 zu Art. 24b RPG).

Damit kann für die Umnutzung in einen Partyraum die Baubewilligung nach Art. 22

Abs. 2 RPG nicht erteilt werden.

4.

a) Es stellt sich daher

die Frage, ob für den Partyraum eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne.

Ausnahmebewilligungen werden erteilt für standortgebundene Bauten gemäss Art.

24.

RPG, für Fälle der Besitzstandsgarantie von altrechtlichen zonenfremden

Bauten gemäss Art. 24c RPG, für reine Zweckänderungen gemäss Art. 24a RPG,

für die kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG, für Zweckänderungen

gewerblich genutzter Bauten und Anlagen, die vor Inkrafttreten des RPG (1.

Januar 1980) erstellt wurden gemäss Art. 37a RPG und für die

kantonalrechtlichen Sondertatbestände gemäss Art. 24d RPG (vgl. Waldmann/Hänni,

a.a.O., N 14 zu Vorbemerkungen Art. 24 ff. RPG).

b) Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vermietung des Partyraums stelle das

Überleben des landwirtschaftlichen Betriebs sicher. Mit den Mieteinnahmen könne

sein Einkommen aufgestockt werden. Ob für die Nutzung des Partyraums eine

Ausnahmebewilligung für kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG

erteilt werden kann, ist im Folgenden zu prüfen. Die weiteren Ausnahmetatbestände

nach Art. 24, 24a, 24c, 24d und 37a RPG sind eindeutig nicht erfüllt und werden

nicht weiter geprüft.

5.

a) Gemäss Art. 24b

Abs. 1 Satz 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines

betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und

Anlagen bewilligt werden, wenn landwirtschaftliche Gewerbe ohne eine

zusätzliche Einkommensquelle nicht weiterbestehen können. Die Anforderung nach

Art. 24 lit. a RPG muss nicht erfüllt sein (Art. 24b Abs. 1 Satz 2 RPG).

Art. 24b RPG ist ein Spezialtatbestand von Art. 24 RPG. Art. 24b RPG

ermöglicht einem Betrieb, mit welchem über die landwirtschaftliche oder

gartenbauliche Tätigkeit kein existenzsicherndes Einkommen erzielt werden kann,

die Führung eines zweiten, nichtlandwirtschaftlichen bzw. nichtgartenbaulichen

Nebenbetriebs. Gebäude und Gebäudeteile, die für die landwirtschaftliche oder

gartenbauliche Tätigkeit nicht mehr benötigt werden, sollen unter erleichterten

Voraussetzungen umgenutzt werden können (sog. kleingewerbliche Aufstockung).

Damit lässt der Gesetzgeber im Interesse der Erhaltung bestehender

landwirtschaftlicher Betriebe eine Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung

von Bau- und Nichtbaugebiet zu (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu Art. 24b

RPG).

b) Die

Bewilligungsvoraussetzungen beziehen sich einerseits auf die Baute, welche

umgenutzt werden soll, und zum andern auf Art und Ausmass der geplanten Nutzung

(Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG):

aa) Die zentrale

Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist das Erfordernis,

dass der Landwirtschaftsbetrieb ohne eine zusätzliche Einkommensquelle nicht

weiter bestehen kann (Art. 24b Abs. 1 RPG) bzw. auf das dadurch erzielte

Zusatzeinkommen angewiesen ist (Art. 40 Abs. 1 Satz 2 RPV). Der Gesuchsteller

hat mit einem Betriebskonzept nachzuweisen (Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV), dass

die aus der gewerblichen Aufstockung fliessenden zusätzlichen Einkünfte

erforderlich und geeignet sind, um dem Betriebsinhaber und dessen Familie ein

existenzsicherndes Einkommen zu gewähren. Als Richtwert für die

Überlebensfähigkeit eines bäuerlichen Familienbetriebs dient ein Arbeitslohn

von ca. CHF 70‘000.00 pro Jahr bei Vollbetrieb, nach Abzug der betriebsnotwendigen

Sachausgaben wie Amortisation, Verzinsung oder Rückstellungen. Die Abklärung

der Überlebensfähigkeit eines Betriebs erfolgt sinnvollerweise nicht aufgrund

eines einzigen Jahresabschlusses, sondern im Rahmen einer längerfristigen

Beurteilung (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG).

Der Beschwerdeführer

reichte (…) ein Betriebskonzept ein. Anlässlich des Delegationsaugenscheins

führte der Vertreter des Amts für Landwirtschaft aus, aufgrund des

eingereichten Betriebskonzepts könnten die relevanten Zahlen, insbesondere der

Deckungsbetrag, nicht errechnet werden. Das Betriebskonzept sei daher für die

Überprüfung ungenügend, ob der Hof auf das nichtlandwirtschaftliche

Nebengewerbe angewiesen sei. Dieser Aussage ist beizupflichten. Aus dem vom

Beschwerdeführer eingereichten Betriebskonzept sind die Betriebsfläche, die

Standardarbeitskräfte (SAK) und der Tierbestand herauszulesen. Weiter sind

unter «Budget» die durchschnittlichen Personalkosten 2004 bis 2009 sowie die

durchschnittlichen Einkommen 2004 bis 2009 aufgeführt. Ebenfalls ist ein Betrag

für die Vermietung des Partyraums budgetiert. Dem Betriebskonzept können jedoch

weder die Einnahmen noch die Ausgaben des landwirtschaftlichen Betriebs

entnommen werden. Dem Betriebskonzept liegt keine Betriebsrechnung der letzten

Jahre bei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV hat der Beschwerdeführer mit dem

Betriebskonzept den Nachweis zu erbringen, dass der landwirtschaftliche Betrieb

kein existenzsicherndes Einkommen erzielt. Das eingereichte Betriebskonzept

gibt dazu jedoch keine Auskunft. Es ist ungenügend. Damit bleibt der

Beschwerdeführer den Nachweis schuldig, dass er auf den

nichtlandwirtschaftlichen Betrieb angewiesen ist. Er kann nicht geltend machen,

dass er seinem Treuhänder sämtliche Daten gegeben habe. Die Arbeiten des von

ihm beauftragten Treuhänders sind ihm anzurechnen. Damit erfüllt der

Beschwerdeführer die zentrale Voraussetzung für die Erteilung der

Ausnahmebewilligung nach Art. 24b RPG nicht. (…)

6.

a) Kann für die

Umnutzung des Lagergebäudes in einen Partyraum keine nachträgliche Bewilligung

erteilt werden, sind die Nutzung sowie die entsprechenden Einrichtungen und

Anbauten rechtswidrig. Stellt die Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest,

setzt sie zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist (§ 151 PBG). Sie muss

vorher prüfen, ob die Wiederherstellungsverfügung geeignet und erforderlich sei

und ob eine angemessene Zweck-Mittel-Relation gegeben sei. Selbst geeignete und

erforderliche Massnahmen können unverhältnismässig sein, wenn die Schwere des

Eingriffs in einem Missverhältnis zum verfolgten öffentlichen Interesse steht

(BGE 115 Ia 31).

b) Das BJD verfügte

die Entfernung der eingebauten Küche, erachtete jedoch die Beseitigung der

Terrasse auf der Süd- und Westseite des Lagergebäudes als unverhältnismässig.

Der Beschwerdeführer ersucht in seiner Beschwerde eventualiter darum, die Küche

für den Aufenthaltsraum stehen lassen zu dürfen. Die Beseitigung der Terrasse

ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sie bleibt gemäss Verfügung

des BJD unbewilligt bestehen.

Wie bereits

festgestellt, ist für das Lagergebäude nur die Nutzung als Lager – wie im 2007

bewilligt – und nicht als Partyraum erlaubt. Für die Lagernutzung ist eine

Küche hinderlich resp. nicht notwendig. Die Entfernung der Küche führt dazu,

dass das Lagergebäude nicht mehr als Partyraum benutzt wird. Die Massnahme ist

damit geeignet und erforderlich, um die Nutzung gemäss Bewilligung 2007 durchzusetzen.

Die Kosten der Entfernung der Küche stellen keinen grossen Eingriff dar. Die

Entfernung ist verhältnismässig.

Der Beschwerdeführer

macht geltend, der Raum mit der Küche könne als Aufenthaltsraum für die

Angestellten benützt werden. Daher sei die Küche zu belassen. Es ist nicht

ersichtlich, wozu ein Aufenthaltsraum eine voll eingerichtete Küche mit Herd,

Backofen und Kühlschrank benötigt. Zudem ist das Gebäude als Lagerraum und

nicht als Aufenthaltsraum bewilligt worden. Die Nichtentfernung der Küche im

Lagerraum provoziert die Nutzung als Freizeitraum geradezu. Eine Kontrolle der

bewilligten Nutzung ist unmöglich. Das öffentliche Interesse fordert daher die

Entfernung der Küche, was vorliegend verhältnismässig ist.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 20. Juli 2011 (VWBES.2010.404)