VWBES.2010.74

Anschlussgebühren

13. Januar 2011Deutsch21 min

Source so.ch

Sachverhalt

A. und B. kauften von C. das Grundstück GB O.

Nr. 24. Der Verkäufer C. liess die bestehenden Gebäude auf dem Grundstück

abbrechen. A. und B. begannen darauf mit den Aushubarbeiten für den Neubau. Für

die abgebrochenen Gebäude wurden nach den Akten nie Anschlussgebühren bezahlt.

Der Gebäudeversicherungswert betrug nach Abbruch der Gebäude CHF 0.00. Am 12.

Juni 2009 stellte die Einwohnergemeinde O. noch während der Bauphase, aber nach

erfolgtem Anschluss an das Leitungsnetz, Akontozahlungen für die anfallenden

Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser in Rechnung. Die Akontorechnung für

die Anschlussgebühren der Kanalisation belief sich auf rund CHF 25'800.00

und diejenige für Wasser auf rund CHF 8'200.00. Gegen beide Akontorechnungen

erhoben A. und B. Einsprache. Sie machten geltend, die Schätzungen des alten

Gebäudes seien bei der Berechnung der Anschlussgebühren zu Unrecht nicht

berücksichtigt worden. Die Einwohnergemeinde O. wies die Einsprache ab. Gegen

den Einspracheentscheid liessen A. und B. Beschwerde bei der Kantonalen

Schätzungskommission erheben. Die Kantonale Schätzungskommission hiess die

Beschwerde gut und hob den Einspracheentscheid sowie die Rechnungen auf. Gegen

das Urteil der Kantonalen Schätzungskommission liess die Einwohnergemeinde O.

(nachfolgend Beschwerdeführerin genannt) beim Verwaltungsgericht Beschwerde

erheben. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Erwägungen

2.

Die Beschwerdeführerin bringt vor, die

angefochtenen Akontorechnungen seien grundsätzlich nicht anfechtbar. Die

Beschwerde sei daher bereits aus formellen Gründen gutzuheissen.

Die Beschwerdeführerin eröffnete den

Beschwerdegegnern die Akontorechnungen betreffend Abwasser und Wasser mit

Rechtsmittelbelehrung. Des Weiteren wies die Beschwerdeführerin die gegen die

Akontorechnungen erhobene Einsprache ab und eröffnete den Beschwerdegegnern die

Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung an die Kantonale Schätzungskommission. Erst

im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren bringt die Beschwerdeführerin

nun vor, dass die Akontorechnungen eigentlich gar nicht anfechtbar seien, führt

jedoch sofort aus, dass sie ausdrücklich ein Interesse an der Beurteilung der

Beschwerde habe. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin diesbezüglich sind

widersprüchlich. Es ist vorliegend zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin zur

Stellung von Akontorechnungen befugt sei und welche Wirkungen diese haben.

a) Gemäss § 116 Abs. 3 des Planungs- und

Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) und § 30 Abs. 1 der

Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) werden Anschlussgebühren,

wenn nichts anderes bestimmt ist, mit der Inanspruchnahme der

Erschliessungsanlage fällig. Die Gemeinde hat in § 95 ihres Wasserreglements

diese Vorschrift übernommen. Die Inanspruchnahme der Erschliessungsanlage

erfolgt mit dem Anschluss. Der Abwasseranschluss für das Grundstück GB O. Nr.

24.

wurde am 25. Februar 2009 kontrolliert und für in Ordnung befunden, der

Wasseranschluss am 11. Mai 2009. Mit dem Anschluss wurden die Anschlussgebühren

für Wasser und Abwasser fällig. Die Beschwerdeführerin stellte die

Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser für das Gebäude auf Grundstück GB O.

Nr. 24 am 12. Juni 2009 in Rechnung.

Die Beschwerdeführerin erhebt ihre

Anschlussgebühren für Wasser aufgrund der Gesamtversicherungssumme der

Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen

Gebäude. Auch die einmalige Anschlussgebühr für Abwasser wird aufgrund der

gesamten Gebäudeversicherungsschatzung (Haupt- und

Zusatzgebäudeversicherungssumme) im Zeitpunkt des Anschlusses erhoben. Im

Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen kann die Solothurnische

Gebäudeversicherung (SGV) die Schätzung der Gebäude in den seltensten Fällen

vornehmen, weil die Gebäude in aller Regel noch nicht fertiggestellt oder noch

nicht geschätzt sind. So befand sich auch das Gebäude auf GB O. Nr. 24 bei

Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen noch in der Bauphase. Ohne Schätzung

der Gebäude durch die SGV können jedoch die Anschlussgebühren nicht definitiv

berechnet werden. Entsprechend stellte die Beschwerdeführerin am 12. Juni 2009

für die Anschlussgebühren Wasser und Abwasser aufgrund von 80% der voraussichtlichen

Bausumme Akontorechnungen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden.

b) Solange die SGV die Schätzung des Gebäudes

nicht vorgenommen hat, kann die Beschwerdeführerin die definitive Rechnung der

Anschlussgebühren Wasser und Abwasser nicht berechnen. Die Rechnungen vom 12.

Juni 2009 sind daher als Akontorechnungen bezeichnet. Sie umfassen einen Anteil

der am Schluss definitiv zu bezahlenden Anschlussgebühren. Sie haben damit als

Zwischenentscheid nur vorläufigen Charakter bis zur Ausstellung der definitiven

Anschlussgebühren. Es stellt sich daher die Frage, welche Rechtswirkung die von

der Gemeinde verfügten «Akontorechnungen» haben.

Gemäss § 30 Abs. 1 GBV werden die

Anschlussgebühren mit der Inanspruchnahme, also bereits vor Kenntnisnahme der

Schätzung fällig. Die Anschlussgebühren sind innert 30 Tagen seit der

Rechnungsstellung zu bezahlen. Da die Fälligkeit der Anschlussgebühren mit der

Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen beginnt, spielt es keine Rolle, ob

die Rechnungsstellung definitiv oder mittels Akontorechnung erfolgt. Der

Anschlusspflichtige hat die Rechnung innert 30 Tagen zu bezahlen.

Durch eine zu hohe Rechnungsstellung ist der

Anschlusspflichtige erheblich benachteiligt, da er für einen Betrag aufkommen

muss, welchen er nicht schuldet. Die Benachteiligung ist auch dann gegeben,

wenn der Anschlusspflichtige den zu viel bezahlten Betrag nach definitiver

Berechnung wieder zurückerhält. Gemäss § 66 Satz 2 Verwaltungsrechtspflegegesetz

(VRG, BGS 124.11) sind Vor- und Zwischenentscheide, die entweder

präjudizierlich oder für eine Partei von erheblichem Nachteil sind, Hauptentscheiden

gleich gestellt.

Bei den Rechnungen vom 12. Juni 2009 handelt

es sich um Zwischenentscheide, welche aufgrund ihrer Fälligkeit zu erheblichen

Nachteilen der Beschwerdegegner führen können. Die Akontorechnungen vom 12.

Juni 2009 sind daher anfechtbar. Die Beschwerdegegner sind durch die Rechnungen

beschwert und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Überprüfung. Im

Übrigen ist auch nach der bundesgerichtlichen Praxis von einer Anfechtbarkeit

auszugehen, da die endgültige Taxation nur noch auf einer simplen Berechnung

der definitiven Gebühr in Abhängigkeit der Gebäudeversicherungssumme besteht,

was die vorliegend angefochtenen Rechnungen zu Endentscheiden mache (BGE

2C_608/2007, E. 1.2). Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

3.

a) Anschlussgebühren stellen ein Entgelt für

den Anschluss an öffentliche Versorgungs- und Gewässerschutzanlagen dar. Der

Grundeigentümer erbringt eine einmalige Gegenleistung dafür, dass er das Recht

erhält, das gesamte, gemeindeeigene, nach GWP (Generelles

Wasserversorgungsprojekt) und GEP (Generelles Entwässerungsprojekt) erstellte

Netz zur Zu- und Ableitung des Wassers zu benutzen. Deren Höhe richtet sich –

anders als die Benützungsgebühren – nicht nach dem Verbrauch und auch nicht –

wie die Grundeigentümerbeiträge – nach den Kosten der Erstellung einer ganz

bestimmten Anlage, einer Zuleitung zum Grundstück.

Die Anschlussgebühr bedarf einer gesetzlichen

Grundlage und muss den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere dem

Äquivalenzprinzip und dem Gleichheitsgebot genügen. Der Tarif muss nach

sachlich haltbaren Gesichtspunkten ausgestattet sein und darf keine

Unterscheidungen treffen, für die ein vernünftiger Grund nicht ersichtlich ist.

Wie das Bundesgericht wiederholt entschieden hat, ist es jedoch zulässig, bei

der Abgabenerhebung schematisch vorzugehen. Und das Bundesgericht hat schon in

BGE 106 Ia 241 erkannt, dass für die Bemessung von Anschlussgebühren auf den

Gebäudeversicherungswert abgestellt werden darf und hat dies immer wieder

bestätigt (z.B. im Entscheid 2C_656/2008). Die Bemessung nach dem Brandversicherungswert

dürfte heute immer noch die Regel sein (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 268 f.). Dieser basiert auf dem

Gebäudevolumen und hat den Vorteil, dass er in einem Verfahren bestimmt wird,

der den Interessen der versicherten Grundeigentümer Rechnung trägt. Er ist

zudem verfügbar und braucht nicht eigens berechnet zu werden.

b) Die kantonale gesetzliche Grundlage für die

Gebührenforderung findet sich in §§ 109 ff. PBG und in §§ 28 ff. GBV, was

unbestritten ist. Die Anschluss- und Benützungsgebühren dienen zur Finanzierung

von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen, daneben nach

solothurnischem Recht auch für die Finanzierung der nicht durch Beiträge

gedeckten Erstellungskosten (§ 28 GBV), da Beiträge nur bei erstmaliger

Neuerschliessung eines Gebiets erhoben werden dürfen (§ 108 Abs. 2 PBG, § 5

Abs. 3 GBV).

Nach § 29 GBV erhebt die Gemeinde für den

Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und

Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund

der Gesamtversicherungssumme der Solothurnischen Gebäudeversicherung

(Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen Gebäude berechnet, sofern die

Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst. Die Ansätze sind

von der Gemeinde in einem Reglement festzulegen. Dabei kann sie für

Erschliessungsanlagen, die nur durch Gebühren finanziert werden, höhere Ansätze

bestimmen. Bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge Neu- oder

Umbauten ist eine Nachzahlung zu leisten, wobei die Gemeinde bei Erhöhungen,

die unter 5% liegen, darauf verzichten kann. Nach § 31 GBV hat der

Gemeinderat die Gebühr zu ermässigen, wenn die Bemessung auf der Grundlage von

§ 29 GBV im Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beiträgen führt,

insbesondere die Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der tatsächlichen

Leistung der Gemeinde abweicht.

Das kantonale Recht räumt in § 2 Abs. 1 lit. c

GBV den Gemeinden zudem die Kompetenz ein, abweichende Bestimmungen über die

Berechnungsgrundlagen zur Bemessung der Gebühren zu erlassen. Den Gemeinden

verbleibt damit im Rahmen des eidgenössischen und kantonalen Rechts bei der

Ausgestaltung der betreffenden Erlasse ein weiter Gestaltungsspielraum; dieser

erstreckt sich auch auf die Anwendung der autonomen Normen.

c) Die Einwohnergemeinde O. hat ihre

Anschlussgebühren im Wasserreglement und im Abwasserreglement geregelt. Dabei

handelt es sich um formelle gesetzliche Grundlagen, die sich auf § 118 PBG und

auf §§ 2 und 29 Abs. 2 GBV stützen.

§ 88 Wasserreglement lautet wie folgt:

1.

Für jeden

ständigen Anschluss an die Wasserversorgung ist eine einmalige Anschlussgebühr

zu entrichten. Diese wird aufgrund der Gesamtversicherungssumme der

Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen

Gebäude berechnet.

2.

Die Ansätze

sind in der Tarif- und Gebührenordnung im Anhang dieses Reglements festgelegt.

3.

Für die

Berechnung der einmaligen Anschlussgebühr werden die Gebäudeversicherungssummen

von Haupt- und Nebengebäuden, in denen sich Wasserentnahmestellen befinden oder

nachträglich installiert werden, zusammengezählt, soweit sie an der gleichen

Hauszuleitung (nach § 27) angeschlossen sind. (…)

4.

Erfährt ein

Gebäude, das bereits an das Netz der Wasserversorgung angeschlossen ist,

infolge baulicher Veränderung gleich welcher Art (Umbau, Ausbau, Anbau usw.),

eine Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes, so ist die in der Tarif- und Gebührenordnung

festgelegte Anschlussgebühr für die Schatzungsdifferenz nachzuzahlen. Für

künftige allgemeine Erhöhungen der Gebäudeversicherungswerte sind dagegen keine

Nachzahlungen zu leisten.

5.

Eine

Rückzahlung von Anschlussgebühren bei nachträglicher Herabsetzung des

Gebäudeversicherungswerts findet nicht statt.

In der Tarif- und Gebührenordnung gültig ab 1.

April 1993 im Anhang des Wasserreglements wird die Anschlussgebühr auf 1% der

Gesamtversicherungssumme für eine Schätzung bis CHF 5 Mio. festgelegt, auf

0.

% für die nächsten CHF 5 Mio. und 0.50% für die Schätzung ab CHF 10 Mio.

Im Abwassereglement lauten die massgebenden

Bestimmungen wie folgt:

§ 5 Anschlussgebühren:

1.

Zur Deckung

der für die Abwasseranlagen getätigten Investitionen ist für jeden Anschluss an

die öffentliche Kanalisation eine einmalige Anschlussgebühr zu bezahlen.

2.

Die

Anschlussgebühr für Schmutzabwasser wird aufgrund der gesamten Gebäudeversicherungsschatzung

(Haupt- und Zusatzgebäudeversicherungssumme) im Zeitpunkt des Anschlusses

erhoben.

Die Ansätze für die kommunale

Entwässerungsanlagen und die ARA-Einkaufsgebühr sind in der Gebührenordnung im

Anhang dieses Reglementes festgelegt.

3.

Für nicht

verschmutztes Regenabwasser, das in die öffentliche Kanalisation eingeleitet

wird, wird zusätzlich eine Anschlussgebühr von 0.5% der gesamten Gebäudeversicherungsschatzung

erhoben.

4.

Tritt eine

Höherschatzung der Gebäude (infolge baulicher Veränderung gleich welcher Art)

oder der Grundstücke, die bereits an das öffentliche Kanalisationsnetz angeschlossen

sind, ein, so muss für den Mehrwert die Anschlussgebühr nachbezahlt werden.

Für künftig allgemeine Erhöhungen der

Versicherungswerte sind indessen keine Nachzahlungen auf dem Mehrwert zu

leisten.

§ 13 Übergangsrecht Anschlussgebühren:

Beim Um- oder Ausbau einer bestehenden Baute

wird die volle Anschlussgebühr erhoben, abzüglich aller an die Teuerung

angepassten bisherigen Zahlungen von Anschlussgebühren. Eine

Gebührenrückerstattung an bereits bezahlte Anschlussgebühren findet nicht

statt.

In der Gebührenordnung im Anhang wird die

Anschlussgebühr auf 1% der Gesamtversicherungssumme für eine Schätzung bis

CHF 5 Mio. festgelegt, auf 0.75% für die nächsten CHF 5 Mio. und

0.

% für die Schätzung ab CHF 10 Mio., dazu 1.5% für die regionale

Abwasserreinigungsanlage sowie 0.5% für die Einleitung von unverschmutztem

Regenwasser.

Diese Bestimmungen entsprechen weitestgehend

den kantonalen Vorschriften und dem kantonalen Musterreglement.

4.

a) Weder in der kantonalen GBV noch in den

Reglementen der Beschwerdeführerin ist eine ausdrückliche Regelung für das

Erheben von Anschlussgebühren bei Erstellung eines Neubaus anstelle einer

beseitigten Baute zu finden. Geregelt wird neben dem (erstmaligen) Anschluss,

welcher die Gebühr auslöst, einzig die nachträgliche bauliche Änderung, die zu

einer höheren Gebäudeversicherungsschatzung und deshalb zu einer Nachzahlung

führt.

b) Das Verwaltungsgericht entschied in einem

Grundsatzurteil vom 3. September 1993 (SOG 1993 Nr. 33), dass bei

Neubauten, die anstelle abgebrochener Altbauten errichtet werden, die

Anschlussgebühr vom vollen Gebäudeversicherungswert des Neubaus erhoben werden

darf. Im beurteilten Fall ging es darum, dass die Bauherrschaft in L. ein neues

Doppeleinfamilienhaus anstelle eines baufälligen Wohnhauses erstellte. Das

Urteil wurde damit begründet, dass die Bauherrschaft durch ihr Vorgehen den

Wert des Abbruchobjekts beseitigt hatte, so dass von den bisherigen

Gebäulichkeiten objektiv keine bauliche Substanz mehr vorhanden war, als mit

dem Neubau begonnen und dieser dann angeschlossen wurde. Unter solchen

Umständen sei nicht ersichtlich, was es rechtfertigen könnte, die Berechnung

der Anschlussgebühr auf einem um die Schätzung des abgebrochenen Gebäudes

reduzierten Wert vorzunehmen. Denn es werde ja nicht wie bei An- oder Umbauten

ein noch bestehender Wert in das baulich veränderte und dadurch aufgewertete

Gebäude überführt, sondern anstelle der beseitigten und zufolge der

Abbruchkosten mehr als wertlos gemachten Gebäulichkeit eine völlig neue Baute

mit einem entsprechenden eigenständigen Wert bewirkt, den die Gebäudeversicherung

zum Gegenstand der Schatzung machte. Weitere kantonale Urteile sind zu diesem

Thema seither soweit ersichtlich nicht ergangen.

c) Das Bundesgericht hat sich in einem nicht

publizierten Entscheid vom 10. Oktober 2007 (2C_153/2007) mit der Frage

befasst, ob es gerechtfertigt sei, bei einer Ersatzbaute – im Sinne eines

Neubaus nach Abbruch oder Aushöhlung eines früheren Gebäudes – eine volle Anschlussgebühr

zu erheben wie bei einem Neuanschluss einer bisher unbebauten Parzelle. Dabei

prüfte es, ob sich die Ungleichbehandlung im Licht des Zwecks der

Anschlussgebühren im Verhältnis zu den Um- und Erweiterungsbauten sowie

Neubauten nach unfreiwilliger Zerstörung, bei denen ein Einkauf lediglich im

Umfang der Erhöhung der Nutzungsmöglichkeit zu erfolgen hat, sachlich rechtfertigen

lässt. Es hielt dort fest, dass die Anschlussgebühren nicht ein Entgelt für die

Erhaltung der Lieferbereitschaft der Wasserversorgung darstelle, sondern dass

sie die Erstellungskosten der Versorgungsanlagen decken sollen. Unter diesem

Gesichtspunkt erscheine es nicht entscheidend, wie spätere bauliche

Veränderungen auf einem angeschlossenen Grundstück in baurechtlicher Hinsicht

zu qualifizieren seien. Massgeblich sei in erster Linie, ob das Versorgungswerk

für sie zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung stellen müsse und dem Gemeinwesen

deshalb allenfalls zusätzliche Baukosten erwüchsen. Im Blick auf den mit den

Anschlussgebühren verfolgten Finanzierungszweck erscheine es daher grundsätzlich

nicht gerechtfertigt, Ersatzbauten anders zu behandeln als Um- und Erweiterungsbauten

sowie Neubauten nach unfreiwilliger Zerstörung. Eine andere Beurteilung dränge

sich allenfalls dann auf, wenn das abgebrochene Gebäude baufällig gewesen sei

und der ihm dienende Anschluss während längerer Zeit nicht mehr benutzt worden

sei. Der Entscheid betraf die Stadt Zürich, und es ging um zwei neue Bauten zu

Dienstleistungszwecken, die an Stelle eines Lager- und eines Betriebsgebäudes

(mit Erstellungsjahren 1958 und 1990) errichtet wurden. Im selben Entscheid

hielt das Bundesgericht auch fest, es sei nicht ausgeschlossen, für

Ersatzbauten eine gleich hohe Anschlussgebühr zu verlangen wie für Neubauten,

wenn für die Altbaute bisher nie eine solche Abgabe erhoben worden sei. Das

setze allerdings voraus, dass auch bei Um- und Erweiterungsbauten die Gebühr

wie bei einer Neubaute festgesetzt werde (BGE 2C_153/2007, E. 5.4).

In einem neueren Entscheid (2C_608/2007) vom

30.

Mai 2008 hat das Bundesgericht Anschlussgebühren der Gemeinde Lutry

geschützt, welche diese für ein neu erstelltes Wohnhaus mit Unterstand und Park

erhob, das an Stelle eines abgebrochenen Wohnhauses errichtet wurde. Die

entsprechenden Reglemente sahen eine volle Anschlussgebühr für Neubauten und

für Ersatzbauten nach freiwilligem und vollständigem Abbruch der vorbestehenden

Bauten vor, eine auf die Hälfte reduzierte Gebühr für bereits angeschlossene

Erweiterungsbauten, bei teilweisem (freiwilligem) Abbruch und Wiederaufbauten

nach unfreiwilliger Zerstörung. Das Bundesgericht stellte fest, das

Rechtsgleichheitsgebot wäre verletzt, wenn Erweiterungsbauten zu einer (nochmaligen)

vollen Anschlussgebühr führten, ebenso, wenn nachträgliche Erweiterungsbauten

zu einer geringeren Gesamtgebühr führten, als wenn das gesamte Gebäude bereits

im Zeitpunkt des Anschlusses erstellt worden wäre (E. 6.1). Bereits früher

(2P.161/1992, RDAF 1995 S. 284) habe das Bundesgericht im Übrigen entschieden,

dass in einer Situation, wo drei Gebäude vollständig abgerissen wurden, damit

zwei neue Wohngebäude und eine unterirdische Einstellhalle erstellt werden konnten,

die Ansätze für Neubauten angewendet werden dürften und nicht diejenigen für

Ersatz- oder Erweiterungsbauten. Die alten Anschlüsse und die früher bezahlten

Anschlussgebühren seien amortisiert. Es sei unter dem Gesichtswinkel der

Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden, dass nur zwischen Neu- und

Erweiterungsbauten unterschieden werde, dass also Ersatzneubauten gleich

behandelt würden wie erstmalige Neubauten (E. 6.2). Unter Bezugnahme auf

den Entscheid 2C_153/2007 hielt das Bundesgericht weiter fest, die Gemeinden

seien frei, die Kriterien zu bestimmen, nach welchen eine Baute einer vollen

Anschlussgebühr oder einer taxe complémentaire unterliege. Im vorliegenden Fall

würden in den Reglementen nicht alle auftretenden Situationen geregelt und es

könnte zu Ungleichheiten führen, namentlich wenn ein relativ neues Gebäude

abgerissen und durch eine bescheidenere neue Baute ersetzt werde oder in einem

Fall wie dem im Entscheid 2C_153/2007. Das sei jedoch hier nicht der Fall, da

ja nicht Industriebauten durch Büroräume ersetzt würden, sondern durch ein Wohnhaus.

Es sei nicht dargelegt, weshalb die Rechtsgleichheit verletzt sein sollte. Die

volle Anschlussgebühr sei gerechtfertigt, weil das alte Gebäude vollständig

abgerissen und das neue Gebäude völlig neu gebaut worden sei. Lage,

Orientierung und Ausrichtung des neuen Gebäudes seien völlig verschieden vom

alten, ebenso seien die bebaute Oberfläche und das Volumen grösser.

5.

Im vorliegend zu beurteilenden Fall gibt es

keinen Grund, von der bisherigen Praxis und der publizierten Rechtsprechung

abzuweichen.

a) Die Reglemente der Einwohnergemeinde O.

unterscheiden wie die kantonale Grundeigentümerbeitragsverordnung für die

Anschlussgebühren nur zwischen Neubau und nachträglicher baulicher Veränderung,

die zu einer Höherschätzung der Gebäudeversicherung führt. Im ersten Fall sind

die Anschlussgebühren nach dem vollen Gebäudeversicherungswert zu bemessen, im

zweiten nach der Differenz zwischen dem neuen Wert und dem bisherigen.

Übergangsrechtlich hat die Gemeinde sodann bestimmt, dass bei Bauten, die vor

Erlass des aktuellen Reglements erstellt und angeschlossen und unter der

Geltung des aktuellen Rechts umgebaut oder erweitert wurden, ebenfalls die

Ansätze für Neubauten gelten sollen, allerdings unter Anrechnung der bereits

nach altem Recht bezahlten Anschlussgebühren. Das bringt zum Ausdruck, dass dem

Gleichbehandlungsgebot in der Weise Genüge getan werden will, dass möglichst

alle aktuell an der Kanalisation angeschlossenen Gebäude die aktuellen reglementarischen

Gebühren bezahlen sollen.

Baurechtlich handelt es sich beim neu

erstellten und angeschlossenen Gebäude zweifellos um einen Neubau, ebenso wie

bei den zur gleichen Zeit erstellten Mehrfamilienhäusern und der Einstellhalle

auf den benachbarten Grundstücken. Eine nachträgliche bauliche Veränderung, die

zu einer Höherschatzung führt, liegt unstreitig nicht vor, bestand doch kein

Gebäude mehr, nachdem vor Beginn des Neubaus die letzten noch bestehenden

Bauten auf den Grundstücken abgerissen worden waren. Wenn die Gemeinde in

dieser Situation das neu erstellte Gebäude als Neubau und Neuanschluss im Sinne

ihrer Reglemente betrachtet – und nicht als Umbau, bzw. Ausbau eines bereits

angeschlossenen Gebäudes –, ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Eine spezielle Regelung für sogenannte

Ersatzbauten hat die Gemeinde weder nach kantonalem Recht noch nach

Verfassungsrecht von Bund oder Kanton zwingend zu erlassen. Alle möglichen

Sonderfälle zu erfassen, dürfte ohnehin schwierig bis unmöglich sein. Jedenfalls

muss sichergestellt sein, dass die erlassenen Regeln und deren Anwendung im

Einzelfall nicht zu Rechtsungleichheiten oder zur Verletzung des Äquivalenzprinzips

führen. Das ist im solothurnischen Recht durch die zwingende Vorschrift von §

31.

GBV garantiert.

Das Bundesgericht hat im Entscheid 2P.223/2004

vom 18. Mai 2005 betreffend Anschlussgebühren der Gemeinde Zollikon im Übrigen

festgehalten, dass eine Lösung, welche für sogenannte Ersatzbauten im

Unterschied zu An- und Umbauten eine volle Anschlussgebühr unter Anrechnung

bereits geleisteter Gebühren ohne Anpassung an die Teuerung vorsieht, durchaus

zulässig ist (E. 3.3.3).

b) Im konkreten Fall entspricht diese

Betrachtungsweise und Auslegung unbestrittenermassen der ständigen Praxis der

Gemeinde, und diese ihrerseits beruht auf der entsprechenden gesetzlichen Grundlage.

Diese entspricht ihrerseits der publizierten kantonalen (SOG 1993 Nr. 33) und

der eidgenössischen Rechtsprechung (RDAF 1995 S. 284, BGE 2.P.223/2004 vom

18.

Mai 2005; BGE 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008).

Im Unterschied zum zitierten Entscheid

2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 handelt es sich hier nicht um Industriebauten,

deren Lebensdauer noch längst nicht abgelaufen war und die durch eine

Dienstleistungsbaute ersetzt wurden, sondern um ein 100-jähriges abbruchreifes

Wohn- und Gewerbegebäude und verschiedene alte Nebengebäude (Garagen etc.), die

infolge Ablaufs ihrer Lebensdauer abgerissen wurden, damit die Grundstücke, auf

welchen die Gebäude standen, neu parzelliert und als Bauland neu und optimal

genutzt werden konnten. Es entstanden auf den neuen Grundstücken zwei

Mehrfamilienhäuser, eine Einstellhalle und das Gewerbegebäude der Beschwerdegegner.

Neu sind die früheren Grundstücke, die nur teilweise genutzt und überbaut

waren, vollständig genutzt und überbaut. GB O. Nr. 24 ist in seiner heutigen

Form und Fläche vollständig vom neuen Gewerbegebäude der Beschwerdegegner genutzt.

Die Neubauten entsprechen dem alten Gebäude in

keiner Weise. Insbesondere steht auch der Töffpark nicht am selben Ort, nicht

einmal (vollständig) auf demselben Grundstück; er hat eine ganz andere

Ausrichtung – neu entlang der Hauptstrasse und nicht mehr quer dazu –, bedeckt

einen wesentlich grösseren Teil der Grundstücksoberfläche und ist auch

volumenmässig erheblich grösser als das alte abgerissene Wohn- und

Gewerbegebäude. Allein der Neubau der Beschwerdegegner umfasst ein Volumen von

mehr als 3‘500 m3 gegenüber dem Volumen von ca. 1‘700 m3

des alten Gebäudes, welches, wie dargelegt, nur teilweise auf dem (neuen) Grundstück

Nr. 24 stand.

c) Für die abgerissenen Bauten waren nie

Anschlussgebühren an die Kanalisation oder das Wasserleitungsnetz der Gemeinde

bezahlt worden. Aus dem Gebührenkontrollblatt der Beschwerdeführerin ergibt

sich höchstens, dass 1976 ein Betrag von CHF 1‘835.50 für die regionale

Kläranlage anfiel. Gleichzeitig steht aber darunter, dass keine Rechnungsstellung

erfolgte, wobei nicht ganz klar ist, ob sich diese Bemerkung auf diese Gebühr

bezieht oder auf eine allfällige spätere Nachschatzung. Das hätte zur Folge,

dass bei einer Gleichbehandlung der Baute der Beschwerdegegner mit einem Um-

oder Erweiterungsbau aufgrund des Übergangsrechts bei der Kanalisationsanschlussgebühr

ohnehin die volle Anschlussgebühr zu leisten wäre, höchstens reduziert um einen

Betrag von CHF 3‘723.00, entsprechend den übereinstimmenden Eventualanträgen

der Parteien.

d) Die Gemeinde O. hatte zudem für die

Kanalisation das Gebiet, auf dem das Grundstück der Beschwerdegegner liegt, mit

einer neuen Ersatzleitung zu erschliessen, weil die alte Kanalisationsleitung

nicht mehr genügend gross dimensioniert war. Zwar geschah dies nicht in erster

Linie wegen der geplanten Bauten auf den Grundstücken, sondern wegen weiteren

geplanten Überbauungen an dieser Leitung. Aber auch die Nutzungsmöglichkeiten

auf den ehemaligen Grundstücken wurden durch die Neuparzellierung und den

Abbruch der alten Bauten zu neuem Bauland, welches erheblich intensiver

überbaut werden konnte und deshalb zur Notwendigkeit der neuen Leitung beitrug.

Die Gemeinde erstellte zudem einen neuen Anschlussschacht für das neue Gebäude

der Beschwerdegegner. Der Gemeinde entstanden also erhebliche Kosten, welche

aufgrund des kantonalen Rechts nur mittels Gebühren, insbesondere Anschlussgebühren,

gedeckt werden können. Beiträge dürfen dazu nicht verwendet werden, da es nicht

um eine Neuerschliessung nach § 5 GBV geht; Steuergelder dürfen nicht

aufgewendet werden, da die Aufwendungen über eine Spezialfinanzierung zu decken

sind.

e) Unter dem Gesichtspunkt des

verfassungsmässigen Gebots der Rechtsgleichheit lassen sich die veranlagten

Gebühren also nicht beanstanden. Es drängt sich keine Gleichbehandlung des

Gebäudes der Beschwerdegegner mit einem An- oder Umbau auf. Es wäre gegenteils

schwer verständlich, wenn für die zwei Mehrfamilienhäuser und die Einstellhalle

auf den benachbarten Grundstücken, die z.T. das frühere Grundstück umfassen,

und auf welchen nach der Neuparzellierung das später abgebrochene Gebäude

teilweise stand, die vollen Anschlussgebühren zu bezahlen sind, nicht aber für

das Gewerbegebäude.

Eine theoretisch mögliche Ungleichbehandlung

bei Anwendung der reglementarischen Anschlussgebühr von Neubauten auf effektive

oder andere Ersatzbauten ist hier nicht Verfahrensgegenstand.

Selbstverständlich wäre z.B. bei einem Wiederaufbau eines neueren Gebäudes nach

einem Brand die Gebühr in Anwendung von § 31 GBV zu ermässigen, im Extremfall

sogar auf null, wenn ein Gebäude kurze Zeit nach der Fertigstellung zerstört

und in gleichem Umfang wieder aufgebaut würde, da die ordentlich nach dem

Gebäudeversicherungswert des Neubaus (Ersatzbaus) bemessene Gebühr offensichtlich

zu einem unangemessenen Ergebnis führte.

f) Bei einem Gebäudeversicherungswert von CHF

999‘000.00 und Anschlussgebühren von rund CHF 25‘800.00 (Abwasser) und rund

CHF 8‘200.00 (Wasser) kann auch keineswegs von einer Verletzung des

Äquivalenzprinzips gesprochen werden. Das Äquivalenzprinzip stellt die

gebührenrechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes dar. Es

bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum

objektiven Wert einer Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen

halten muss (vgl. z.B. Bundesgerichtsentscheid 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009;

BGE 126 I 188). Eine einmalige Leistung von total 4% des Gebäudeversicherungswerts

für den Anschluss an das Wasserversorgungs- und das Kanalisationsnetz ist als

Gegenleistung des Bauherrn durchaus angemessen und entspricht in dieser Grössenordnung

sowohl der von der Gemeinde erbrachten Leistung wie auch den Gebührenordnungen

anderer Gemeinden. Sie hält sich in vernünftigen Grenzen und ist keinesfalls

offensichtlich unangemessen. Ein Ausnahmefall gemäss § 31 GBV liegt nicht vor.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Januar

2011.

(VWBES.2010.74)