Gebäudeeinschätzung

SOG 2012 Nr. 24

Art. 29 Abs. 2 BV, § 24 Abs. 1 GVG. Die Abwertung eines Gebäudes innerhalb von vier Jahren von

55 % auf 30 % ist ein ausserordentlich hoher Wertezerfall, welcher in

der Verfügung der Einschätzung zu begründen ist. Im vorliegenden Fall ist der

Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt.

Sachverhalt

Mit Verfügung vom 11. März 2008 hatte die

Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) das Gebäude Nr. 10 mit einem Zeitwert

von CHF 619‘840.00 bewertet, wobei sie den Zeitwert des Gebäudes auf 55 %

des Neuwerts veranschlagt hatte. Am 7. September 2011 reichte B. zwecks

Rückbaus der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein, welches durch

die Baukommission der Einwohnergemeinde S. bewilligt wurde. Im Rahmen einer

Neubewertung schätzte die SGV am 13. März 2012 den Zeitwert der Liegenschaft

Nr. 10 auf CHF 193‘050.00; kalkuliert wurde dabei mit einem Zeitwert von

30 % des Neuwerts. Die entsprechende Verfügung über den

Versicherungsnachweis der Liegenschaft datiert vom 11. April 2012. Gegen diese

Verfügung erhob B. (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) beim

Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde

gut, hebt die Verfügung der Vorinstanz auf und weist die Sache an diese zurück.

Erwägungen

2.

Das Schätzungsverfahren dient dazu, den

Neuwert und den Zeitwert von Gebäuden einheitlich zu

ermitteln, um die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung festzulegen (SOG 1996 Nr. 26; VWBES.1996.264). Nach § 23 des

Gebäudeversicherungsgesetzes (GVG, BGS 618.111) können Einschätzungen neben der

definitiven Ersteinschätzung von neu erstellten oder geänderten Gebäuden auf

Verlangen des Eigentümers (lit. a), auf Anordnung des Direktors oder der

Verwaltungskommission (lit. b), oder auf Anordnung des Regierungsrats (lit. c)

vorgenommen werden. Bis zur Erledigung der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gilt gemäss § 29 Abs. 2 GVG unter Vorbehalt des

vom Eigentümer nachzuweisenden Mehr- oder Minderwerts jeweils die

erstinstanzliche Schätzung.

Der Beschwerdeführer reichte am 7. September

2011.

zwecks Rückbaus des Wohnhauses sowie der Fundamente des Wohncontainers und

des Treibhauses der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein. Im Zuge

dieser baulichen Veränderungen stimmten die Prämienabrechnungen des

Beschwerdeführers mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr überein,

weshalb die Schätzungspräsidentin gemäss ihrer Stellungnahme vom 11. Mai 2012

beschloss, sich mit der hierfür zuständigen Amtei-Schätzungskommission

vorgängig ein Bild vor Ort zu machen. Laut dem Baugesuch vom 7. September 2011

war das Gebäude Nr. 10 jedoch nicht Teil der baulichen Massnahmen, das Haus

wurde seit der Schätzung vom 11. März 2008 auch nicht verändert. Es ist

vorliegend überdies kein Schadensereignis aktenkundig, welches den Wert des

Gebäudes erheblich beeinträchtigt hätte. Aus diesen Gründen ist es nicht

nachvollziehbar, weshalb die Schätzungspräsidentin anlässlich der baulichen

Veränderungen der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 auch das Gebäude Nr. 10 neu

bewerten liess. Gemäss § 23 lit. b GVG muss die Schätzung, ausgehend von der

Gebäudeversicherung, eines bereits bestehenden Objekts überdies vom Direktor

oder von der Verwaltungskommission angeordnet werden. Eine solche Anordnung ist

nicht in den Akten.

3.

Das Baugesuch stellte gemäss der

Stellungnahme vom 11. Mai 2012 lediglich den Anstoss zur Schätzung dar, steht

jedoch mit der vorliegend angefochtenen Bewertung in keinem weiteren

Zusammenhang. Gemäss § 24 Abs. 1 GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert

und der Zeitwert des versicherten Gebäudes auf einheitlicher Grundlage

festzustellen. Mit diesem einheitlichen Vorgehen wird die Gleichbehandlung der

Gebäudeeigentümer und die Rechtssicherheit gewährleistet (Schätzerrichtlinie MD

413.

der SGV vom 1. September 2009). Als Zeitwert gilt dabei nach § 24 Abs. 3 GVG der Neuwert unter Abzug der seit der Erstellung wegen Alters,

Abnützung oder anderer Gründe eingetretenen Wertverminderung. Dabei wird laut § 15 Abs. 1 der Vollzugsverordnung des

Gebäudeversicherungsgesetzes (GVV, BGS 618.112) bei der Schätzung des

Zeitwerts die Wertverminderung des Gebäudes aufgrund des Zustands zurzeit der

Schätzung festgelegt. Die versicherten Gebäude unterliegen nach § 27 Abs. 1 GVG

der Neuversicherung, sofern nicht der Zeitwert bei

der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts beträgt (lit. a) oder das

Gebäude zum Abbruch bestimmt ist (lit. b). Fehlen die Voraussetzungen zu einer

Neuwertversicherung, so unterliegen die versicherten Gebäude gemäss Abs. 3

dieser Bestimmung der Zeitwertversicherung. Folglich wird eine Liegenschaft,

welche mit einem Zeitwert von über 50 % beurteilt wurde, zum vollen

Neuwert versichert. Eine Liegenschaft mit einem Zeitwert von unter 50 %

wird demgegenüber lediglich mit ihrem Zeitwert versichert.

Das

Gebäude Nr. 10 wurde im Jahre 1888 gebaut und am 11. März 2008 anhand eines

systematischen Schätzungsprotokolls zum letzten Mal eingeschätzt. Im Rahmen der

Bewertung legte die SGV den Zeitwert des Gebäudes auf 55 % des Neuwerts

fest, wodurch die Liegenschaft gemäss § 27 Abs. 1 GVG zum Neuwert versichert

wurde. Der Zeitwert von 55 % lag jedoch lediglich knapp über dem von § 27

Abs. 1 GVG veranschlagten Grenzwert von 50 % für eine Neuversicherung; der

Gebäudezustand wurde im Schätzungsprotokoll der SGV vom 11. März 2008 als «schlecht» bewertet.

Das Gebäude wurde nun lediglich vier Jahre später, am

13.

März 2012, aufgrund seines Zustands zurzeit der Schätzung anhand derselben Kriterien mit einem

Zeitwert von 30 % taxiert. Der Zustand der Gebäude wurde im Schätzungsprotokoll

der SGV vom 13. März 2012 wiederum als «schlecht» beurteilt. Damit betrug der Zeitwert bei der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts, weshalb

die Liegenschaft in Anwendung von § 27 Abs. 3 GVG zum Zeitwert versichert

wurde. Die Differenz von CHF 426‘790.00 zwischen dem am 11. März 2008 und

dem am 13. März 2012 festgestellten Versicherungswert ergibt sich folglich aus

der ordnungsgemässen Anwendung von § 27 GVG. Eine Abwertung von 25 %

innert vier Jahren stellt jedoch einen ausserordentlich hohen Wertezerfall dar,

welcher nachvollziehbar zu begründen ist (vgl. Schweizerischer

Immobilienschätzer-Verband [Hrsg.]: Die Immobilienschätzung, Schätzerlehrgang

und Grundwissen, Bern 2000, S. 18). Aus den Schätzungsprotokollen geht jedoch

nicht hervor, weshalb die Schätzungskommission der SGV lediglich vier Jahre

nach ihrer letzten Schätzung anhand derselben systematischen Kriterien der

Liegenschaft einen Zeitwert beimisst, welcher um 25 % unter demjenigen der

letzten Schätzung liegt.

4.

Der Beschwerdeführer rügt denn auch sinngemäss eine

Verletzung der Begründungspflicht. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art.

29.

Abs. 2 Bundesverfassung, BV, SR 101) folgt unter anderem die grundsätzliche

Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so

abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht

anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die

Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen

können. Die Begründung muss folglich kurz die wesentlichen Überlegungen nennen,

von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid

stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich

widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die wesentlichen Gesichtspunkte

beschränken (BGE 130 II 530; 129 I

232; 126 I 97)

Bei den

Verfügungen über den individuellen Versicherungsnachweis handelt es sich um

Massenverfügungen der SGV. Gleichwohl ist es unerlässlich, dass diese

Verfügungen zumindest auch in dieser Form rudimentär begründet werden, damit

die Betroffenen die Berechnung nachvollziehen können und somit die Chancen

eines Rechtsmittels abzuschätzen vermögen. Denn fehlt es an einer Begründung,

sind die Betroffenen gezwungen, in jedem Falle ein Rechtsmittel zu ergreifen,

nur um erfahren zu können, weshalb der Zeitwert der Liegenschaft in der

kalkulierten Höhe festgelegt bzw. verändert wurde. Dies kann nicht der Sinn

eines Rechtsmittelverfahrens sein.

In

der vorliegend angefochtenen Verfügung vom 11. April 2012 hat die SGV lediglich festgehalten, dass

sie die Liegenschaft mit einem Zeitwert von 30 % des Neuwerts beurteilt.

Eine Begründung, weshalb die SVG der Liegenschaft diesen Zeitwert beimisst,

fehlt indessen. Sie wurde auch vor Verwaltungsgericht nicht nachgereicht. Für

den Beschwerdeführer war folglich nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen

die Liegenschaft innert vier Jahren um 25 % abgewertet wurde, obwohl kein

eigentliches Schadensereignis vorlag und die Liegenschaft baulich nicht

verändert wurde. Folglich beantragt er in

seiner Beschwerdeschrift vom 16. April 2012 in erster Linie und mehrmalig die Begründung der erfolgten massiven

Abwertung sowie die Darlegung des schlechten Zustands des Gebäudes. Das

Gesuch um Akteneinsicht in die Schätzungsunterlagen der Bewertungen vom 11.

März 2008 und vom 13. März 2012 zeigt überdies auf, dass dem Beschwerdeführer

die wesentlichen Angaben fehlen, um sich über die Tragweite des Entscheids ein

Bild machen und die Verfügung sachgerecht anfechten zu können. Die Verfügung

vom 11. April 2012 erfüllt somit die von der Rechtsprechung aus dem Grundsatz

des Anspruchs auf rechtliches Gehör abgeleiteten Anforderungen an die

Begründung einer Verfügung nicht. Eine Heilung ist vorliegend nicht möglich, da

die entsprechenden Sachverhaltsabklärungen zur Begründung der Abwertung nicht

in den Akten verzeichnet sind oder noch ausstehen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. Dezember

2012.

(VWBES. 2012.140)