Teilzonenplan und Gestaltungsplan "Lismeracker" Gretzenbach

SOG 2013 Nr. 18

Art. 1 RPG, § 45 PBG und §§ 22 ff.

KBV. Der Flächenverbrauch ist einzudämmen;

Streubauweise ist verboten. Verdichtung wird auch in bisher ländlichen

Gemeinden zum Thema. Ein erhöhter Bedarf an Wohnungen kann rechtfertigen, dass

eine bestehende Bauzone intensiver genutzt wird. Eine Aufzonung von Land mit

einer bisherigen Ausnützungsziffer von 0,3 auf 0,84 ist in einem Vorort von

Aarau nicht zu beanstanden (E. 2, 3 und 7).

Sind die Grenz- und die

Gebäudeabstandsvorschriften eingehalten, brauchen keine Schattenwurfdiagramme

erstellt zu werden. Dies jedenfalls dann, wenn keine Attikageschosse erstellt

werden (E. 6, 7).

Anwohner können sich nicht mehr auf die

Planbeständigkeit berufen, wenn der Zonenplan über zehn Jahre alt ist

(E. 8).

Sachverhalt

Die betroffene Parzelle mit 68 a 76 m2

lag in der Wohnzone W2 mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0,3. Im Osten und

im Norden grenzt dieselbe Zone an. Im Westen liegt eine Wohnzone W3 mit einer

AZ von 0,6. Nordöstlich des Grundstücks befindet sich eine Kernzone K2 mit AZ

0,6.

Im Frühling 2012 legte die Gemeinde einen

Teilzonen- und einen Gestaltungsplan «L.» auf. Der Teilzonenplan zont die

Parzelle in eine W3 mit Gestaltungsplanpflicht auf. Dies nach § 4 des

Zonenreglements (ZR). § 4 ZR sagt in Abs. 3, es dürfe in einem

Gestaltungsplan die Geschosszahl um höchstens ein Geschoss und die Ausnützung

um maximal 50 % erhöht werden. In einer ZR-Änderung ist vorgesehen, dass

in der Zone W3 neu eine AZ von 0,7 (statt wie bisher üblich 0,6) gelten soll.

Der Gestaltungsplan sieht drei Baufelder mit drei Vollgeschossen (Flachdach,

ohne Attika) und zwei Baufelder mit vier Vollgeschossen (Flachdach, ohne

Attika) vor. Der Gestaltungsplan bezweckt, wie sich § 1 der

Sonderbauvorschriften (SBV) entnehmen lässt, die Erstellung einer gut ins Orts-

und Quartierbild eingebetteten Wohnüberbauung für Alters- und Familienwohnungen

von überdurchschnittlicher Wohnqualität. Der Gestaltungsplan lässt insgesamt

5‘770 Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) zu, was bei einer anrechenbaren

Landfläche von 6‘876 Quadratmetern eine AZ von 0,84 ergibt. Nach der Aufzonung

entspricht dies einem Bonus von 20 %. Es gingen zahlreiche Einsprachen

ein. Der Einwohnergemeinderat wies die Einsprachen ab.

Zahlreiche Einsprecher liessen darauf

Beschwerde beim Regierungsrat erheben. Der Regierungsrat genehmigte den

Teilzonen- und den Gestaltungsplan sowie die Reglementsänderung.

Die Beschwerdeführer riefen das

Verwaltungsgericht an. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

2.4

Im Rahmen

der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten

Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche

Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der Raumplanung

gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 Raumplanungsgesetz [RPG, SR 700];

Art. 2 und 3 Raumplanungsverordnung [RPV, SR 700.1]; Urteil des

Bundesgerichts 1P.297/2002; BGE 119 Ia 362). Ob die Interessen vollständig

erfasst worden seien, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell

widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das

Gericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt

worden ist. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere

Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst

dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in

klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz

krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken

zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung

eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 I 168; 124 I

250; 123 I 5). Auch das Bundesgericht auferlegt sich Zurückhaltung, soweit die

Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, wie

namentlich bei der Überprüfung von Raumplänen. Es ist nicht oberste

Planungsinstanz, sondern hat den Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum der

kantonalen Instanzen zu beachten, soweit das Ermessen nach rechtlich

zulässigen, sachlichen Kriterien ausgeübt worden ist (Art. 2 Abs. 3

RPG; Urteile des Bundesgerichts 1C_306/2010;1C_492/2011; BGE 119 Ia 366 und

372).

3.1

Der in Art. 1 RPG enthaltene Grundsatz der

haushälterischen Nutzung des Bodens ist ein Kernanliegen des

Raumplanungsgesetzes. Der Flächenverbrauch ist einzudämmen. Damit verbunden ist

das sog. «Konzentrationsprinzip», das die Streubauweise verbietet. Es verlangt,

die Siedlungstätigkeit in Baugebieten zusammenzufassen und vom Nichtbaugebiet

räumlich abzutrennen. Geboten ist ebenfalls eine bessere Nutzung der

bestehenden Bausubstanz (Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar

zum Bundesgesetz über die Raumplanung RPG, Zürich etc. 2009, Art. 1 RPG

N 15; Bernhard Waldmann / Peter Hänni: Raumplanungsgesetz, Handkommentar,

Bern 2006, Art. 1 RPG N 14). Ein wesentliches Ziel ist es, der

Ausdehnung der Siedlungsfläche entgegenzuwirken und damit einen Beitrag zur

Schonung der Ressource «Boden» zu leisten, wohnen doch nach der Entwicklung der

letzten Jahrzehnte verhältnismässig immer weniger Personen auf derselben

Wohnfläche. Es ist im Fall ländlicher Gemeinden nicht davon auszugehen, dass

sich die Qualität der Siedlungen verschlechtert. Die Grünflächenziffer bleibt

mit 40 % unverändert hoch. Nach § 8 Sonderbauvorschriften (SBV) sind

gegenüber den Grenzlinien des Gestaltungsplans oder der Zonengrenze zwingend

die gesetzlichen Grenzabstände einzuhalten.

3.2

Das Stimmvolk hat am 3. März 2013

eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes deutlich angenommen. Mit der

Revision sollen die Zersiedelung eingedämmt und – als Folge einer verstärkt

nach innen gelenkten Siedlungsentwicklung – das Kulturland besser geschützt

werden. Die Ziele der Raumplanung (Art. 1) wurden in dem Sinn ergänzt, dass

der Grundsatz, das Baugebiet vom Nichtbaugebiet zu trennen, die

Siedlungsentwicklung nach innen sowie das Gebot, kompakte Siedlungen zu

schaffen, neu ausdrücklich in den Zielkatalog aufgenommen wurden. Zudem sollten

die Planungsgrundsätze (Art. 3) dahingehend ergänzt werden, dass

brachliegende Flächen besser genutzt und Wohn- und Arbeitsgebiete neu gut und

nicht mehr bloss hinreichend durch den öffentlichen Verkehr erschlossen sein

sollen (Botschaft zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. Januar

2010, BBl 2010 1‘049, S. 1‘056). Diese Bestimmungen sind zwar noch nicht in

Kraft. Indessen wird dennoch der einzuschlagende planerische Weg aufgezeigt:

Verdichtung wird auch in ländlichen Gemeinden

zum Thema. Es zeichnet sich ein Paradigmenwechsel ab. Die Zukunft liegt nicht

in der Ausweitung der Bauzonen. Die fortschreitende Verbauung der Landschaft

schafft Handlungsdruck. Das neue RPG macht die Innenentwicklung zur Regel und

die Neueinzonung zur Ausnahme. Ortskerne werden zu Brennpunkten der Raumplanung.

Es ist sinnvoll, die dortigen Nutzungsreserven auszuschöpfen (Lukas Bühlmann:

Verdichtung auf dem Land, in: Schweizersiche Vereinigung für Landesplanung VLP

[Hrsg.]: Inforaum 5/2013).

3.3

Dem Raumplanungsbericht (zur Umzonung und

Erhöhung der AZ) lässt sich namentlich entnehmen, dass an Mietwohnungen Mangel

bestehe. Junge und ältere Menschen würden in G. keine Wohnung finden. Die

Zonengrenze von der W3 zur W2 falle derzeit recht hart aus. Anschliessend an

durch einen Gestaltungsplan realisierte 5-Geschosser dürfe nur zweigeschossig

gebaut werden. Mit der neuen Zonierung würden die Unterschiede weniger

frappant. Der L. sei in G. das bestgeeignete Gebiet für eine verdichtete

Wohnüberbauung. Er liege zentral und sei nicht mit Immissionen vorbelastet. Der

Raumplanungsbericht (zum Gestaltungsplan) sagt namentlich aus, das Projekt

befinde sich in unmittelbarer Nachbarschaft der bisher einzigen

Mehrfamilienhausüberbauung. Die Parzelle sei voll erschlossen. In der geplanten

Überbauung seien genügend grosse naturnahe Freiräume für die Bewohner

vorhanden. Die Parzelle sei von zwei Seiten her vom öffentlichen Verkehr

erschlossen. Der motorisierte Privatverkehr werde über die gut ausgebaute

P.-strasse in eine unterirdische Einstellhalle geleitet. Die Einpassung in das

Quartier geschehe mit der Anzahl Geschosse der fünf Gebäude. Es ergebe sich

eine offene Bebauung mit vielen Sichtverbindungen.

3.4

Nach dem kantonalen Vorprüfungsbericht vom

Februar 2012 ist die Aufzonung an diesem Ort «nachvollziehbar». Die Änderung

der Zonenvorschriften, der Teilzonenplan und der Gestaltungsplan entsprechen

laut dem kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) den kantonalen Vorgaben.

3.5

Nach dem Leitbild

(Gemeindeversammlungsbeschluss) strebt die Gemeinde (behördenverbindlich) ein

massvolles Bevölkerungswachstum an. Im Jahr 2015 sollte die Grenze von 3‘000

Einwohnern erreicht sein. Die Gemeinde will eine aktive Landpolitik betreiben,

um die Entwicklung beeinflussen zu können. Sie setzt auf eine intensivere

Nutzung des öffentlichen Verkehrs. Der Richtplan 2000 weist G. den

Entwicklungsgemeinden in Zentrumsnähe zu.

3.6

G. ist geografisch ein Vorort von Aarau.

Aarau ist mit dem Auto in zehn Minuten zu erreichen. Der Bus der Aargauer

Verkehrsbetriebe fährt vom S.-acker direkt an den Hauptbahnhof Aarau. Der Bus

fährt werktags ca. viermal pro Stunde. Die Fahrt dauert 27 Minuten. Die

Wohnbevölkerung liegt seit dem Jahr 2000 praktisch unverändert bei 2‘400

Einwohnern. Dass G. das vorhandene Verdichtungspotential nutzen will, ist nicht

zu beanstanden. (…)

6.

Grenzabstandsvorschriften dienen (nebst der

Sicherheit) dem Nachbarschutz (Urteile des Bundesgerichts 1A.576/2006;

1C_21/2012). Sind sie eingehalten, kann im öffentlich-rechtlichen Verfahren

kein Entzug von Licht und Sonne mehr gerügt werden, denn das kantonale Bau- und

Planungsrecht enthält keine speziellen Vorschriften zur maximal zulässigen

Beschattungsdauer von Wohnungen. § 57 Kantonale Bauverordnung (KBV, BGS

711.

) formuliert lediglich allgemeine Anforderungen an den Schutz der Gesundheit

(Wohnhygiene). Im Allgemeinen regeln Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften den

einzuhaltenden Abstand abschliessend. Mit deren Einhaltung sind in Bezug auf

den Schattenwurf auch die Anforderungen an die Wohnhygiene erfüllt. Dies gilt

jedenfalls soweit und solange als, wie im vorliegenden Fall, auf

Attikageschosse verzichtet wird, die nicht an die Geschosszahl angerechnet

werden (GER 2009 Nr. 2; RRB Nr. 2008/555 vom 25.03.2008; Urteil des

Verwaltungsgerichts vom 15.07.2009, VWBES.2009.107). Vor diesem Hintergrund

sind die (ausführlichen) Schattendiagramme unbeachtlich, zumal diese keine

Anhaltspunkte liefern, die zu einer gegenteiligen Beurteilung führen könnten.

Darüber noch, wie beantragt, eine Expertise einzuholen, ist unnötig. Die

nachbarlichen Interessen sind hinreichend gewahrt.

7.

Nach § 45 Planungs- und Baugesetz

(PGB, BGS 711.1) können Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften von den

allgemeinen baupolizeilichen Bestimmungen abweichen. § 3 Abs. 3 ZR

sieht bei Gestaltungsplänen einen Ausnützungsbonus ausdrücklich vor. Nach dem

Reglement darf er bis zu 50 % betragen. Nach der vom Verwaltungsgericht

gestützten Praxis des Bau- und Justizdepartements (BJD) kann von der gemäss

Grundnutzung zulässigen AZ um maximal 20 % nach oben abgewichen werden,

wenn der mit dem Gestaltungsplan verfolgte Zweck dies erfordert und der

Gewährung keine öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen

entgegenstehen (Mitteilungen des BJD: Der Gestaltungsplan nach solothurnischem

Recht, 1994, S. 19; SOG 2007 Nr. 13). In SOG 2001 Nr. 22 wird

ausgeführt: «In der Zone W3 kann die Ausnützungsziffer um einen Bonus von

höchstens 20 % erhöht werden, wobei ein Bonuszuschlag von mehr als

10.

% nur in ausgesprochenen Härtefällen und vor allem zur Sanierung in bebauten

Gebieten gewährt werden darf.» Dies galt aber wegen der konkreten kommunalen

Vorschriften. Nur deshalb gelangte das Verwaltungsgericht zum Schluss, in einer

W3 mit AZ 0,7 betrage die maximale Ausnützung 0,77 und nicht 0,84. Daraus lässt

sich für den vorliegenden Fall nichts ableiten. Nach SOG 2001 Nr. 23 kann

die Gemeinde mit dem Erlass von Gestaltungsplänen von der jeweiligen

Grundnutzung des Zonenplans abweichen; insbesondere einen Bonus für die

Ausnützung gewähren. Gestaltungspläne dürfen aber nicht allzu stark von den

Bauvorschriften der Grundordnung abweichen. Auch dort wurde von einem maximal

zulässigen Bonus von 20 % ausgegangen. Im vorliegenden Fall hätte die

Gemeinde die Zone W3 auch gleich auf eine AZ von 0,8 aufzonen und im

Baubewilligungsverfahren Mehrfamilienhäuser errichten können. Dass sie ihr Land

stattdessen in eine Zone mit Gestaltungsplanpflicht eingeteilt hat und das

zugehörige relativ aufwändige Verfahren in Kauf genommen hat, zeigt, dass sie

mit der Situation sorgfältig umgehen will. Die Ausnützung mit Bonus ist

(optisch) immer noch weniger dicht, als es eine Überbauung nach § 17bis

KBV mit Attikageschossen wäre. Der Ausnützungsbonus ist nicht zu beanstanden.

8.

Die Beschwerdeführer meinen, sie hätten

sich darauf verlassen dürfen, dass die Zonierung nicht oder nur moderat

angepasst werde. Der Grundsatz der Planbeständigkeit will vorab die

Grundeigentümer davor bewahren, dass kurz zuvor eingeräumte

Nutzungsmöglichkeiten ohne hinreichenden Grund wiederum eingeschränkt werden.

Die Planbeständigkeit dient der Rechtssicherheit und schützt das Vertrauen in

die Beständigkeit der Planung. Werden auf einem Grundstück weitere

Nutzungsmöglichkeiten zugelassen, so kann die Planbeständigkeit auch von den

Eigentümern der Nachbarliegenschaften angerufen werden (Entscheid der Justiz-,

Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 3.11.2000 i.S. GLS und

Mitbeteiligte gegen Einwohnergemeinde Muri, RA JGK 32.1999.803). Gemäss Lehre

und Rechtsprechung kann man, je neuer ein Plan ist, umso mehr auf dessen

Beständigkeit vertrauen. Bei neuen Plänen müssen Gründe zu deren Änderung

gewichtiger sein. Der Zonenplan ist im vorliegenden Fall schon zehn Jahre alt.

Änderungen der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG, die eine

Planänderung begründen, können auch ausschliesslich faktischer Natur sein.

Beispielweise genügen die demografische Entwicklung oder Verhaltensänderungen.

Ein erhöhter Bedarf an Wohnungen kann rechtfertigen, dass eine bestehende

Bauzone intensiver genutzt wird (Aemisegger

et al., a.a.O., Art. 21 RPG N 33, 37 und 44).

Im vorliegenden

Fall sollte das Areal eigentlich schon vor langer Zeit verdichtet überbaut

werden. Es wurden aber Einfamilienhäuser erstellt, wie in G. (heute noch)

üblich. Als die Gemeinde das restliche Land erwerben konnte, wurde eine

Verdichtung realistisch. In G. fehlen Wohnungen für Leute, die nicht in einem

Einfamilienhaus wohnen wollen oder können: junge Leute und Senioren. Dies

stellt durchaus einen Grund für eine Plananpassung dar. (…)

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 23. September 2013 (VWBES.2013.211)