Erschliessungsbeiträge

SOG

2016 Nr. 11

§ 6 GBV und § 23 GBV. Beitragsgebiet.

In den Beitragsplan einzubeziehen sind im Normalfall nur Grundstücke in der

Bauzone. Waldparzellen und Grundstücke in einer Grünzone, die baulich nicht

genutzt werden dürfen, müssen nicht erschlossen werden und gehören nicht zum

Beitragsgebiet. Grundstücke ausserhalb der Bauzone werden einbezogen, wenn eine

bauliche Nutzung realisiert oder möglich ist.

Sachverhalt

Die

Einwohnergemeinde A. legte das Beitragsverfahren «Strassenbau (…)weg»

öffentlich auf und teilte den Grundeigentümern die voraussichtlichen

Betreffnisse mit. Von den geschätzten Erstellungskosten von CHF 700‘000 wurden

80% (oder CHF 560‘000) auf die Grundeigentümer verlegt, was je nach

Zonenzugehörigkeit des Grundstücks zu Beiträgen von ca. CHF 11.50 bis ca. CHF

17.25 pro Quadratmeter zu 100% einbezogener Beitragsfläche führte. Auf

Einsprache der Grundeigentümer reduzierte der Gemeinderat den Beitragssatz auf

55%, weil es sich um einen Ausbau einer bestehenden Strasse handle.

Strittig

blieb, ob weitere Parzellen, die in einer Gartenzone und im Wald lagen, in den

Beitragsplan einzubeziehen wären. Die Gemeinde und auf Beschwerde hin auch die

Schätzungskommission lehnten dieses Ansinnen ab. Das Verwaltungsgericht

bestätigt dies und weist die Beschwerde ab.

Aus

den Erwägungen:

3.1

Umstritten und zu klären ist zunächst einmal das Beitragsgebiet. Die

Beitragspflichtigen argumentieren, der (…)weg erschliesse auch als Wald

bezeichnete (Teil-)Parzellen, die als Gartenzone ausgeschiedene Parzellen Nr.

1141, die im Waldabstand liegenden Parzellen Nrn. 1068, 3508, 3509 und die

Waldparzelle Nr. 1122. Diese nicht bebaubaren Parzellen seien zwar zu Recht

nicht der (sofortigen) Beitragspflicht unterstellt worden. Diese Flächen seien

aber zu behandeln wie Land ausserhalb der Bauzone, welches durch die Strasse

erschlossen werde, und entsprechend § 23 Abs. 1 GBV in die Beitragsberechnung

einzubeziehen. Es müsse sich bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone gleich

verhalten wie mit dem Teilstück, das durch den Wald führe.

3.2

Die Gemeinde macht geltend, die analoge Anwendung von § 23 GBV scheide aus,

weil diese Vorschrift auf Grundstücke in der Landwirtschaftszone zugeschnitten

sei, aber nicht auf Waldgrundstücke Anwendung finden könne, welche auf Grund

der Waldgesetzgebung nie einzonbar oder bebaubar wären. Im Übrigen sei die

Gemeinde den Beitragspflichtigen schon dadurch entgegengekommen, dass die

Baukosten für die Strassenabschnitte im Wald nicht in den Beitragsberechnung

aufgenommen werde.

3.3

Die Vorinstanz folgte der Argumentation der Gemeinde und hielt fest, diese

Parzellen im Wald, im Waldabstand und in der Gartenbauzone lägen nicht in

Bauzonen und verfügten über keine Ausnützungsziffer. Sie dienten dem Schutz des

Waldes und der an den Wald angrenzenden Bauzonen, und mit einer Einzonung sei

nicht zu rechnen. Eine Verpflichtung der Gemeinde, für diese Flächen eine

Ausnützungsziffer festzulegen und die darauf entfallenden Beiträge zu

übernehmen, führte zu einer übermässigen Bevorteilung der Beitragspflichtigen;

Beiträge zwischen CHF 12.00/m2 und 17.00/m2 hielten vor

dem Äquivalenzprinzip stand und bedürften keiner weiteren Korrektur.

3.4

Die Vorschrift von § 23 GBV lautet wie folgt:

1Beim Bau von

öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche der Erschliessung von Grundstücken

ausserhalb der Bauzone dienen, ist das Beitragsverfahren ebenfalls

durchzuführen. Die Beitragspflicht entsteht aber für unüberbaute Grundstücke

erst im Zeitpunkt der Einzonung in die Bauzone oder der Überbauung.

2 (Anmerkung im

Grundbuch)

3

Für

Eigentümer von überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone besteht die

ordentliche Beitragspflicht. Für die Festlegung der massgebenden Fläche gilt §

11 Absatz 1 sinngemäss.

§

23 GBV steht bei den Vorschriften über die Fälligkeit und Zahlung der Beiträge

(Überschrift vor § 20, Ziff. 6). Die Grundregel zur Beitragspflicht findet sich

in § 6 GBV, welche unter der Überschrift «Beitragspflicht» vorschreibt, dass

die Eigentümer von Grundstücken, welche durch den Neubau – bei Verkehrsanlagen

auch durch Ausbau und Korrektion – einer öffentlichen Erschliessungsanlage

Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten

haben. Berechnungsgrundlage für die Beiträge ist ein Beitragsplan (§ 9

GBV), nach welchem der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu übernehmende

Anteil an die Erschliessungskosten auf die einzelnen Grundstücke bzw.

Grundstücksteile entsprechend deren Ausnützungsmöglichkeiten zu verteilen ist

(§§ 10 und 11 GBV).

3.5

Bereits aus der Definition der Beitragspflicht in § 6 GBV ergibt sich im Grunde

klar, dass nur (potentielle) Baugrundstücke (bzw. deren Eigentümer) in einem

Beitragsplan erfasst werden dürfen. Nur Grundstücke, welche überbaut werden

können, und zwar mit Bauten oder Anlagen, welche von Menschen regelmässig

genutzt werden, benötigen Erschliessungsanlagen wie Zufahrt, Versorgung mit

Wasser und Entsorgung des Abwassers, und können dann durch diese Anlagen

Mehrwerte erlangen. Auch aus §§ 10 und 11 GBV ergibt sich, dass Baugrundstücke

in Bauzonen gemeint sind, deren Flächen in den Beitragsplan einbezogen werden,

haben doch andere Grundstücke keine Ausnützungsziffern und schon gar keine

zulässigen Geschosszahlen.

3.5.1

Waldgrundstücke dürfen von Gesetzes wegen nicht mit Wohn-, Gewerbe- oder

Erwägungen

ähnlichen Bauten überbaut werden, wie die Vor­instanz zu Recht festhält. Eine

solche bauliche Nutzung ist bundesrechtlich verboten, eine Einzonung

unzulässig. Ein Ausnützungsfaktor kann und darf für sie nicht festgelegt

werden, ein Einbezug in einen Perimeterplan ist deshalb grundsätzlich nicht

zulässig. Ein Waldgrundstück benötigt, damit es genutzt werden kann, auch keine

Strasse, wie sie für die Erschliessung von Wohn- und andern Bauten nötig ist,

auf welchen die Zu- und Wegfahrt von Personen-, Liefer- und Lastwagen sowie von

Zweirädern problemlos sommers und winters möglich sein muss. Dort, wo keine

solche Erschliessungsanlagen nötig sind, ja wo sie gar nicht erstellt werden

dürfen, kann sich die Frage der Beitragspflicht gar nicht stellen.

Sollte

ein Waldgrundstück ausnahmsweise einmal mit einer zonenkonformen forstlichen

Baute oder – mittels Ausnahmebewilligung – mit einer andern Baute überbaut und

auf eine Erschliessung im beschriebenen Sinn angewiesen sein, wäre ein

Einbeziehen in einen Beitragsplan ausnahmsweise denkbar. Im vorliegenden Fall,

wo insbesondere die Parzelle Nr. 1122 angesprochen ist, liegt jedoch keine

solche Ausnahmesituation vor. Die Parzelle ist nicht überbaut und eine

künftige Überbauung ist nicht absehbar, sie ist nicht auf eine strassenmässige

Erschliessung angewiesen und erfährt dadurch, dass sie direkt an den (…)weg

grenzt, keinen Mehrwert; gegenteils ist sie nur beschränkt nutzbar, da sie

wegen der Strasse zusätzlichen Unterhalt benötigt, um mögliche Gefahren für

Strassenbenützer durch umstürzende Bäume etc. zu verhindern.

Eine

Belastung einer solchen Parzelle mit einem Beitrag in der Höhe von etwa CHF

12.00

bis CHF 17.00 pro Quadratmeter wäre im Übrigen geradezu konfiskatorisch,

entspräche er doch in etwa dem Wert des Waldgrundstückes oder läge sogar

darüber.

3.5.2

Ähnliches gilt grundsätzlich für landwirtschaftliche Grundstücke, welche

ausserhalb der Bauzone, allenfalls auch in einer Reservezone liegen. Wenn sie

mit einem Bauverbot belegt sind, beispielsweise wegen einer Landschafts- oder einer

andern Schutzzone, sind sie zum vornherein nie in einen Beitragsplan

einzubeziehen. Im Unterschied zu Waldgrundstücken können landwirtschaftliche

oder ande-re Grundstücke ausserhalb der Bauzone aber unter Umständen mit

zonenkonformen Wohn- oder Gewerbebauten überbaut werden – Grundstücke in der

Reservezone nach ihrer Einzonung –, was der Grund für die Vorschrift von § 23

GBV ist. Voraussetzung ist aber auch dort, dass die Erschliessungsanlage

tatsächlich der verkehrsmässigen Erschliessung des Grundstücks bzw. der darauf

erstellten oder erstellbaren Baute dient und diese Baute eine strassenmässige

Erschliessung benötigt. Und einbezogen in den Plan darf nur die Fläche werden,

welche als überbaut oder überbaubar gilt, was bei Bauten ausserhalb der Bauzone

regelmässig bedeutet, dass neben der Fläche der Baute selber ein angemessener

Umschwung als mitüberbaut gilt, nicht jedoch zwingend die ganze Parzelle, die

gerade bei landwirtschaftlichen Bauten ja praktisch beliebig gross sein kann.

Dementsprechend

hat die Gemeinde in ihrem Beitragsplan das Grundstück GB Nr. 1061, welches

gemäss Zonenplan nicht im Baugebiet liegt, in den Beitragsplan einbezogen, was

unbestritten geblieben ist.

3.5.3

Die von den Beschwerdeführern im weitern angesprochenen Grundstücke bzw.

Grundstücksteile im «Waldabstand a» betreffen die Grundstücke GB Nr. 1061, 1123

und 1124. Diese Grundstücksteile liegen direkt am Waldrand gemäss

Waldfeststellungsplan. Sie umfassen den direkt an den Wald angrenzenden

Streifen von 6 m Breite. Soweit sie wie bei den Parzellen Nr. 1123 und 1124 in

einer Bauzone liegen, dürfen sie grundsätzlich in einen Beitragsplan einbezogen

werden, auch wenn eine Überbauung nach den Vorschriften der Wald- bzw. der

Baugesetzgebung nicht zulässig ist (§ 10 Waldgesetz, BGS 931.11; § 141

Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1; §§ 2 ff. Verordnung über

Waldfeststellung und Waldabstand, BGS 931.72).

Im

konkreten Fall der Gemeinde A. ist allerdings zu berücksichtigen, dass die

Flächen im «Waldabstand a», für welche gemäss § 3 Abs. 2 Verordnung über

Waldfeststellung und Waldabstand ein absolutes Bauverbot (ausser für Zäune und

Einfriedigungen) gilt, nach § 13 Zonenreglement (vom 28. November 1997,

genehmigt mit RRB Nr. 1439 vom 6. Juli 1999) nicht nur nicht überbaut werden

dürfen, sondern gar nicht zur Ausnützung zählen, auch wenn die Grundnutzung der

entsprechenden Parzelle eine Bauzone ist (§ 13 Abs. 4 Zonenreglement). Von

daher ist es nur folgerichtig, wenn die Gemeinde diese Flächen nicht mit

Beiträgen belastet, da sie eben nicht baulich ausnützbar sind, auch nicht

mittels «Nutzungstransfers» auf das angrenzende Baugebiet. Die Zuweisung eines

Ausnützungsfaktors von mindestens 0.18, wie von den Beschwerdeführern verlangt,

und damit eine Gleichbehandlung mit Flächen in der Wohnzone W1, wäre

willkürlich und führte zu einer Ungleichheit. Bei den Flächen im «Waldabstand

a» handelt es sich auf Grund der klaren Zonenbestimmungen der Gemeinde eben

gerade nicht um nutzbares Bauland.

3.5.4

Für die restlichen angesprochenen Parzellen, welche nach der Zonenordnung der

Gemeinde in der «Sondernutzungszone Gartenanlage» liegen, gilt zumindest im

Ergebnis dasselbe. Die Parzellen Nrn. 1141, 1068, 3509 und 3508 wie auch Teile

der Grundstücke Nrn. 3450, 3583 und die Parzelle Nr. 3618 grenzen alle direkt

an den Wald und liegen grösstenteils im Waldabstand. Nach der Vorschrift von

§ 14 Zonenreglement dürfen die Parzellen(teile) nicht überbaut werden,

ausser mit höchstens einer eingeschossigen Kleinbaute von maximal 10 m2

Grundfläche pro Parzelle. Zulässige Nutzung ist einzig die naturnahe Nutzung

als Garten mit vorwiegend einheimischen Pflanzen. Eine Nutzungsziffer gibt es

nicht; ein Ausnützungsübertrag aus Flächen in dieser Zone auf die angrenzenden

Bauparzellen ist gegenteils explizit verboten (§ 14 Abs. 1 Zonenreglement,

Fussnote 1), dies im Unterschied zur ähnlich nutzbaren «Waldrandzone b», wo 2/3

der Grundfläche zur Berechnung der zulässigen Ausnützung zählen.

Das

Ausscheiden einer solchen Sondernutzungszone liegt jedenfalls im Autonomiebereich

der Gemeinde und ist ja auch entsprechend genehmigt worden. Dass die

Grundstücke oder Grundstücksteile, die in dieser Zone liegen, in einem

Beitragsverfahren nicht in den Beitragsplan einbezogen werden, ist wiederum nur

folgerichtig und nicht zu beanstanden. Da die Parzellen nicht überbaut werden

dürfen und ihre Fläche nicht zur Berechnung der Ausnützungsziffer zählt, sind

sie nicht zum Bauland zu zählen, welches erschlossen werden muss und durch die

Erschliessung einen Mehrwert oder Sondervorteil erfährt.

3.6

Die Beschwerden erweisen sich somit als unbegründet, was die Beanstandung des

Beitragsgebietes betrifft.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 17. Februar 2016 (VWBES.2015.253)