VWBES.2015.301

Bauen ausserhalb der Bauzone

19. Januar 2016Deutsch11 min

Source so.ch

Sachverhalt

aus Langenbruck reichte im März 2015 bei der Gemeinde Matzendorf ein Baugesuch

für die «Renovation Liegenschaft Nägeliweg 1» auf Grundbuch Matzendorf Nr.

1304 ein. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert von der

Juraschutzzone. Die Baute (mit der früheren Gebäude-Nummer 127) hatte ein

gemauertes bzw. betoniertes Untergeschoss und darüber einen hölzernen Aufbau

mit einem mit Ziegeln gedeckten Satteldach. Das Gebäude ist seit spätestens

1996 stark beschädigt und wird schon lange nicht mehr landwirtschaftlich

genutzt.

Das

Bau- und Justizdepartement (BJD) verfügte am 30. Juli 2015 als zuständige

kantonale Behörde, das Bauvorhaben sei nicht zonenkonform. Auch eine

Ausnahmebewilligung könne nicht erteilt werden. Es dürfe deshalb keine

Baubewilligung erteilt werden. Bereits mit Verfügung vom 9. Juni 2015 hatte die

Baukommission Matzendorf einen Baustopp verfügt, nachdem sie festgestellt

hatte, dass der Bauherr ohne Bewilligung mit den Bauarbeiten begonnen hatte.

Gegen

die Verweigerung der Zustimmung liess M. Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben

mit dem Antrag, die Verfügung des BJD sei aufzuheben und es sei für den

Wiederaufbau der Scheune/Schopf auf GB Matzendorf Nr. 1304 eine

Ausnahmebewilligung zu erteilen – sofern eine solche Bewilligung überhaupt

notwendig sei. Der Schopf sei vom Beschwerdeführer im Dachgeschoss als Lager

für Heu und Stroh genutzt worden und als Unterstand für einen Teil seiner

Kutschensammlung. Nach einer Zerstörung des Dachstockes 1997 sei 1998 für den

Wiederaufbau eine Ausnahmebewilligung erteilt worden. Bei den Ende 2014

begonnenen Arbeiten handle es sich um eine nicht bewilligungspflichtige

Renovation des Dachstuhls. Bis dahin sei der Schopf ununterbrochen als

Lagergebäude genutzt worden. Im November 2015 reichte die Gebäudeversicherung

auf Anfrage des Gerichts die Auskunft ein, dass das Gebäude «Nägeli 127» im

März 1998 aus der Versicherung ausgeschlossen worden sei, nachdem es

eingestürzt sei und die noch vorhandenen Überreste das versicherbare Minimum

(von CHF 3‘390.00) nicht mehr erreicht hätten. Das Verwaltungsgericht

weist die Beschwerde ab.

Aus

den Erwägungen:

Das Gebäude Nr. 1 trug früher die Nr. 127. Der Beschwerdeführer hatte nach der

Intervention der örtlichen Baubehörde vom Dezember 2014 eine Voranfrage für

«Wiederaufbau des Schopfes mit Umnutzung zu einem Museum» an die Baubehörde

gestellt, die vom BJD mit Mail vom 9. März 2015 nach durchgeführtem internen

Mitberichtsverfahren so beantwortet worden war, dass der Wiederaufbau gemäss

Plänen von 1998 und die Umnutzung in ein Museum weder zonenkonform noch

standortbedingt seien, weshalb keine Zustimmung in Aussicht gestellt werden

könne.

Einer

weiteren Voranfrage durch die Baubehörde (Mail vom 18. März 2015), nach welcher

auf die Umnutzung verzichtet und nur der Wiederaufbau als Schopf vorgenommen

werden solle, wurde mit Mail vom 23. April 2015 durch das BJD beschieden, dass

die Voraussetzungen nach Art. 24c Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700)

auch für die Lagerung von Heu, Stroh sowie Kutschen und Pferdegeschirr nicht

erfüllt würden. Der Schopf respektive die Ruine könne heute nicht mehr

bestimmungsgemäss genutzt werden, weshalb keine Ausnahmebewilligung für den

Wiederaufbau der Bausubstanz in Aussicht gestellt werden könne. Wenn der

Beschwerdeführer einen formellen anfechtbaren Entscheid des BJD wolle, müsse er

ein ordentliches Baugesuch einreichen.

Ein solches Baugesuch hatte der Beschwerdeführer unterdessen am 15. März 2015

bereits eingereicht. Zu beurteilen ist nun dieses Baugesuch, geändert am 20.

April, publiziert vom 21. Mai bis 4. Juni und dem BJD übermittelt am 9. Juni

2015. Dabei geht es um die Renovation bzw. den Wiederaufbau der Liegenschaft

«Nägeli 1» auf Grundbuch Matzendorf Nr. 1304 als Schopf. Nach den Plänen,

welche bis auf die Beschriftung des Zwecks weitestgehend den Plänen aus der

ersten Voranfrage entsprechen, sollen im Untergeschoss auf der Grundfläche von

7.0 m x 7.8 m drei Räume erstellt werden. Im südöstlichen Raum ist ein WC mit

Lavabo eingezeichnet. Für die andern Räume ist kein Verwendungszweck angegeben;

im westlichen Raum ist eine Treppe ins Erdgeschoss eingezeichnet. Für das

Erdgeschoss, welches mit einer Türe südseits und je zwei Fenstern auf der West-

und der Ostseite erstellt werden soll, ist ebenfalls kein Verwendungszweck angegeben.

Zwei weitere Fenster sind in den darüber liegenden Giebelfeldern auf der West-

und der Ostseite eingezeichnet, ein Obergeschossplan liegt jedoch nicht (mehr)

bei. Die Fassaden über dem Erdgeschoss sollen aus einer Holzverschalung

bestehen, das Satteldach mit naturroten Tonziegeln gedeckt werden. In der

Eingabe an das Amt für Raumplanung vom 20. April 2015 gab der Bauherr an, der

Schopf in Matzendorf solle für die Lagerung von Heu, Stroh und

landwirtschaftlichen Geräten (wie Pferde- und Ponykutschen und Pferdegeschirr

etc.) dienen, und auf das eingezeichnete WC werde verzichtet. In den dazu

eingereichten geänderten, sonst jedoch mit den früheren übereinstimmenden

Plänen, fehlen WC und Lavabo, zudem teilweise eine Trennwand im nördlichen Teil

des Untergeschosses.

Art. 24c RPG (Fassung vom 23. Dezember 2011, in Kraft seit 1. November 2012)

lautet:

Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.

Erwägungen

2.

Solche Bauten

und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise

geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.

Art.

42.

Abs. 4 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1, Fassung vom 10. Oktober

2012, in Kraft seit 1. November 2012) lautet unter der Überschrift «Änderung

altrechtlicher Bauten und Anlagen»:

4.

Eine Baute

oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der

Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer

Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. (...).

5.1

Dass das Gebäude Nägeli Nr. 1, soweit es überhaupt noch besteht, nicht (mehr)

zonenkonform ist und nicht als in der Landwirtschaftszone zonenkonforme Baute

wiederaufgebaut werden kann, ist unbestritten.

5.2

Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es liege bereits eine

Ausnahmebewilligung aus dem Jahr 1998 vor. Der Wiederaufbau habe sich einfach

etwas in die Länge gezogen, sei dann aber abgeschlossen worden, indem ein

dichtes Dach erstellt worden sei. Jetzt sei das Gebäude renovationsbedürftig

geworden, weshalb der Beschwerdeführer Ende 2014/Anfang 2015

Renovationsarbeiten am Dachstock durchführen wollte. Diese Arbeiten stellten nicht

einen eigentlichen Wiederaufbau dar und seien als blosse Renovationsarbeiten

nicht baubewilligungspflichtig.

Mit

dieser Argumentation widerspricht der Beschwerdeführer ganz offensichtlich den

Tatsachen. Das Gebäude war bereits 1997 baufällig und eine Ruine, wie die vom

Beschwerdeführer eingereichten Fotografien (Beilage 5 zur Beschwerde) zeigen.

Schon im Jahr 1998 wurde vom Beschwerdeführer ein Gesuch gestellt und in der

Folge mit Verfügung vom 18. Februar 1998 eine Ausnahmebewilligung zum

Wiederaufbau mit Auflagen erteilt (Beilage 6 zur Beschwerde). Dieser

Wiederaufbau wurde jedoch in den darauf folgenden 16 Jahren nicht vorgenommen,

jedenfalls nicht vollständig, sodass das Gebäude weiter zerfiel, wie sich

sowohl aus der Dokumentation der Gemeinde (Fotografien vom 11. Dezember 2014)

wie auch aus den öffentlich zugänglichen Luftbildern im kantonalen

geografischen Informationssystem (sogis) zeigt, in welchem sowohl die Orthofoto

aus dem Jahr 2007 wie auch diejenige aus dem Jahr 2013 in der Aufsicht ein stark

beschädigtes Gebäude zeigen. Die Behauptung, der Beschwerdeführer habe den

Wiederaufbau abgeschlossen und ein dichtes Dach erstellt, ist falsch, soweit

damit ein Abschluss innert der Gültigkeit und nach den Plänen der Bewilligung

von 1998 gemeint ist. Im Zeitpunkt, als das aktuelle Baugesuch bzw. die

vorangehenden Voranfragen eingereicht wurden, bestand kein dichtes Dach, auch

nicht über dem Erdgeschoss. Sie widerspricht im Übrigen auch den Angaben des

Beschwerdeführers, wonach er das Obergeschoss bzw. das Dach nicht habe

fertigstellen können, weil ihm das Holz für den Wiederaufbau gestohlen worden

sei.

Von

einer blossen Renovation, die nicht bewilligungspflichtig sei, kann somit keine

Rede sein.

Auf

die Bewilligung aus dem Jahr 1998, von welcher kein – jedenfalls kein

vollständiger – Gebrauch gemacht wurde, kann sich der Beschwerdeführer heute

nicht mehr berufen. Eine Baubewilligung erlischt mit dem Ablauf eines Jahres ab

deren Rechtskraft, wenn mit den Bauarbeiten nicht begonnen oder diese nicht

innert zumutbarer Frist vollendet wurden; ihre Gültigkeit kann auf zwei Jahre

verlängert werden, wenn darum ersucht wird (§ 10 Kantonale Bauverordnung [KBV,

BGS 711.61]). Diese Frist ist längstens abgelaufen; und sogar wenn mit einem

Wiederaufbau innert dieser Frist begonnen worden wäre, wäre die zumutbare Frist

für die Fertigstellung seit mehr als 10 Jahren abgelaufen.

5.3

Voraussetzung für den Wiederaufbau mittels Ausnahmebewilligung nach Art. 24c

RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV ist, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Zerstörung

oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war, denn nicht mehr

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten dürfen weder erneuert, erweitert noch

abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau fällt

ausser Betracht, wenn ein verfallenes und über längere Zeit leerstehendes

Gebäude ersetzt werden soll (ZBl 1995, S. 187; Piermarco Zen-Ruffinen /

Christine Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation,

Bern 2001, Rz 612 mit Verweis auf BGE vom 6. Februar 1991, RJ ASPAN Nr. 254).

Ein Umbau von Ruinen zu wieder nutzbaren Bauten ist ausgeschlossen

(Anne-Christine Favre: La zone agricole, JDT 2009, S. 70).

Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen

angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung

dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass die Baute gemessen an ihrer

Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden Konstruktionen

mehrheitlich intakt sind (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, Art 24c RPG Rz 13). «Tragende

Konstruktionen» sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in einem

weiteren Sinn zu verstehen (ARE [Hrsg.]: Bewilligungen nach Art. 24c RPG,

S. 6, unter Hinweis auf BGE 1A.173/1992 vom 9. März 1993 E 4a).

5.3.1

Aus den Akten ergibt sich, dass das Gebäude auf GB Matzendorf Nr. 1304 bereits

im Jahr 1996 eingestürzt war und eine Gefahr für die Strassenbenützer

darstellte. Die Baukommission Matzendorf ersuchte deshalb den Beschwerdeführer

gemäss Protokoll ihrer Sitzung vom 17. Oktober 1996, die gefährlichen Teile zu

entfernen. Der Beschwerdeführer habe angegeben, demnächst ein Baugesuch für den

Wiederaufbau des Schopfes einzureichen (Protokoll der Sitzung 14/96, Traktandum

4, in den Akten des BJD zu den Voranfragen). Die vom Beschwerdeführer

eingereichten bereits erwähnten Fotografien (Beilage 5) datieren vom 4. Januar

1997, wie sich dem Aufdruck auf ihrer Rückseite entnehmen lässt, und bestätigen

diesen im Übrigen unbestrittenen Sachverhalt. Zu diesem Zeitpunkt war das

Gebäude höchstens noch beschränkt nutzbar, war doch das Dach eingestürzt und

wies erhebliche Löcher auf. Vor dem Einsturz war es nach damaliger Einschätzung

in den Akten als Lager für Stroh gerade noch nutzbar gewesen (Stellungnahme

Heimatschutz vom 15. Dezember 1997 in den Akten des BJD zu den Voranfragen).

5.3.2

Inwieweit das Gebäude nach Erhalt der Ausnahmebewilligung im Jahr 1998 dann

teilweise saniert wurde, ist unklar, ist aber auch nicht entscheidrelevant.

Fest steht unbestrittenermassen, dass das Dach höchstens teilweise wieder

aufgebaut wurde, der Wiederaufbau aber nicht vollständig erfolgte (vgl. oben

E. 5.2). Und fest steht auch, dass in der Folge weitere Sanierungs- oder

Unterhaltsarbeiten unterblieben bis Ende 2014, und dass das Gebäude in dieser

Zeit weiter verfiel (Orthofotos, oben E. 5.2). Mit dem Unterlassen von

weiteren Sanierungs- und Renovationsarbeiten während den anschliessenden 16

Jahren hat der Eigentümer des Gebäudes deutlich demonstriert, dass er an einer

weiteren Nutzung als Strohlager nicht wirklich interessiert war. (…)

5.3.3

Die Baukommission Matzendorf stellte im Dezember 2014 fest, dass der Schopf

verfallen war und eine Gefahr darstellte, hielt das Ergebnis in einer

Fotodokumentation fest und teilte dies dem Eigentümer mit. Aus dieser

Dokumentation zeigt sich, dass einzig ein Teil der Mauern des Untergeschosses

noch stand, keine Türen und Fenster und kein Boden darüber mehr bestanden und

vom Aufbau über dem Untergeschoss gar nichts mehr vorhanden war. Im

Untergeschoss lässt sich auf den Fotografien Gerümpel erkennen. Ein Teil des

Untergeschosses war notdürftig mit einer Bretterlage abgedeckt; dort könnte,

wie behauptet, eine unterdessen renovierte alte Kutsche (Gulaschkanone) untergebracht

gewesen sein.

5.3.4

(…) Der Gebäudeversicherungswert ist zwar nicht massgebend für den Entscheid,

ob eine Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar ist (BGE vom 19. Mai 1994, zitiert

bei Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, a.a.O., Rz 608). Hier bestätigt aber die

Tatsache, dass das Gebäude Nägeli 127 bereits am 13. März 1998 wegen Einsturz

und Nichterreichens des versicherbaren Minimalwertes von CHF 3‘390.00 aus der

Versicherung ausgeschlossen wurde und seither nicht mehr versichert war, die

Feststellung, dass das Gebäude schon beinahe zwei Jahrzehnte nicht mehr

bestimmungsgemäss nutzbar war und der Eigentümer kein ununterbrochenes

Interesse an dessen Nutzung zeigte.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 19. Januar 2016 (VWBES.2015.301)