Bauen ausserhalb der Bauzone / Anbau Balkon inkl. Treppenaufgang und Fassadengestaltung

SOG

2016 Nr. 14

Art. 24c RPG, 42 RPV, §§ 63 KBV und 24

ff. NHV.

Umbau eines ehemaligen Bauernhauses in der Juraschutzzone des Bucheggbergs.

Regionaltypische Landschaften sollen ihren Charakter bewahren. In der Regel

sind es ausserhalb der Bauzone die landwirtschaftlichen Bauten, welche die

Landschaft auf eine für die Region typische Art prägen. Es besteht die Gefahr,

dass der regionaltypische Charakter der Landschaft verloren geht. Bei einem

ehemaligen Bauernhaus soll die Struktur ablesbar bleiben. Eine schneeweisse

Fassade passt nicht in die Landschaft. Alte Fenster mit Sprossen sind durch

Fenster mit aufgesetzten Sprossen zu ersetzen.

Sachverhalt

Die

Baukommission der Einwohnergemeinde Biezwil hat dem Bau- und Justizdepartement

(BJD) im November 2014 das Gesuch für den Anbau eines Balkons mit einem

Treppenaufgang an der Südfassade auf GB Biezwil Nr. 58 zur Prüfung überwiesen.

Das Bauvorhaben liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der

Juraschutzzone.

Nun

wurde festgestellt, dass die Fassadengestaltung in den letzten Jahren erheblich

verändert worden ist. Darauf wurde ein nachträgliches Baugesuch für die

Fassadensanierung mit dem Anbringen einer äusseren Wärmedämmung, dem

Fenstereinsatz, dem Einbau einer Balkontüre anstelle eines Fensters und dem

Ersatz von Klappläden durch Storen an der West- und Ostfassade nachgereicht.

Das Departement verfügte Folgendes:

1. Dem Baugesuch

für den Anbau eines Balkons mit einem Treppenaufgang an der Südfassade auf GB

Biezwil Nr. 58 kann in der vorgesehenen Form keine Ausnahmebewilligung nach

Art. 24c RPG erteilt werden. Es darf dafür auch keine Baubewilligung

ausgestellt werden.

Erwägungen

2.

Für die ohne

Baubewilligung ausgeführte Fassadensanierung an der Süd-, West- und Ostfassade

mit dem Anbringen einer äusseren Wärmedämmung, dem Fenstereinsatz, dem Einbau

einer Balkontüre anstelle eines Fensters und dem Ersatz von Klappläden durch

Storen an der West- und Ostfassade kann gemäss Art. 24c RPG nachträglich keine

Ausnahmebewilligung erteilt werden. Die baulichen Massnahmen müssen teilweise

wieder zurückgebaut werden.

3.

Der Rückbau der

Fassaden hat nach den Skizzen des Beauftragten für Heimatschutz vom

30.

Juli 2015 und den nachfolgenden Auflagen zu erfolgen. (…)

4.

Die obere

Hälfte der Westfassade ist, wie mit Verfügung vom 1. April 1987 (zum Baugesuch

Nr. 12'391) bewilligt und dem Charakter des Gebäudes entsprechend, mit Holz

(breite Bretter) zu verkleiden.

5.

In jenen Teilen

des Gebäudes mit Riegfassade (östlicher Gebäudeteil: ganze Ostfassade und

östlicher Teil der Südfassade) ist die Gliederung der Fenster (2-flüglig pro

Öffnung mit je zwei Quersprossen pro Fensterflügel und bei der Fenstertüre mit

je drei Quersprossen pro Fensterflügel) beizubehalten bzw. wiederherzustellen.

Die Fenstersprossen sind aussen bündig auf die Verglasung aufzusetzen (Sprossen

nicht nur zwischen den Scheiben der IV-Verglasung). Bei diesen Fenstern sind

auch die Fensterläden zu erhalten.

6.

Im westlichen

Gebäudeteil ohne Riegfassade (ursprünglicher Ökonomieteil: ganze Westfassade

und westlicher Teil der Südfassade) können die Fenster ohne Sprossen ausgeführt

werden. (…)

Der

Grundeigentümer erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht

weist die Beschwerde ab.

Aus

den Erwägungen:

2.1

Nach Art. 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) sind bestimmungsgemäss

nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr

zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und

Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise

geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. (…) Veränderungen am äusseren

Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische

Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft

zu verbessern.

Regionaltypische

Landschaften sollen ihren Charakter bewahren. In der Regel sind es ausserhalb

der Bauzone die landwirtschaftlichen Bauten, welche die Landschaft auf eine für

die Region typische Art prägen. Es besteht die Gefahr, dass der

regionaltypische Charakter der Landschaft verloren geht. So soll einerseits

eine energetische Sanierung möglich sein, auch wenn dies eine Änderung der

äusseren Erscheinung bedingt. Es soll aber auch eine verbesserte Einpassung in

die Landschaft verlangt werden können. Die Frage, wann sich eine Baute in einer

bestimmten Region besser in die Landschaft einpasse, kann entweder im Rahmen

einer Planung oder im Einzelfall von den Bewilligungsbehörden beantwortet

werden. Änderungen am äusseren Erscheinungsbild sollen aber ausdrücklich auch

dann zulässig sein, wenn sie nötig sind, um die ursprüngliche Wohnnutzung auf

einen zeitgemässen Stand zu bringen. Dabei kann es nicht darum gehen, eine

Baute, in der ursprünglich einige Nächte pro Jahr jemand geschlafen hat, auf

den Stand einer Ganzjahreswohnnutzung zu bringen. Vielmehr sollen

beispielsweise die Raumhöhen, die Befensterung und Ähnliches den modernen

Bedürfnissen angepasst werden können (BBl 2011 S. 7083 und 7097).

2.2

Nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als

teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder

Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.

Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.

2.3

Ob die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibe, ist

aufgrund einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen. In Betracht zu ziehen sind

dabei insbesondere Vergrösserungen der Nutzfläche, Volumenveränderungen,

innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsänderungen und Umbauten,

Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, Erweiterungen der Erschliessung,

aber auch Komfortsteigerungen und die Umbaukosten gemessen am Wert des Gebäudes

als solchem (Bundesamt für Raumentwicklung: Neues Raumplanungsrecht.

Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bern

2001, S. 45).

2.4

Biezwil ist im neuen Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz

(ISOS) nicht verzeichnet. Parzelle Nr. 58 befindet sich in der

Landwirtschaftszone, überlagert von der Juraschutzzone. Es existiert zwar auch

eine kommunale Landschaftsschutzzone; das Grundstück liegt aber nicht darin.

2.5

Nach § 63 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) haben sich Bauten und

Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen, typologisch in bestehende

Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist.

Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen

und sollen die Qualität der Siedlung fördern. Und nach § 16 der Verordnung über

den Natur-und Heimatschutz (NHV, BGS 435.141) haben bauliche Anlagen auf das

Orts-und Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen und dürfen es nicht verunstalten.

Diese Vorschrift gilt in erster Linie für die Strassen- und Wegebauten,

Bachverbauungen, Kiesgruben, Steinbrüche und Deponien. Nach §§ 24 ff. NHV haben

Bauten in der Juraschutzzone in besonderer Weise auf das Orts- und

Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen. Bauten sind so zu stellen und zu gestalten,

dass sie sich in die Umgebung einfügen und das Orts- und Landschaftsbild nicht

beeinträchtigen. Bei der Formgebung ist auf gute Proportionen und ein

ausgewogenes Verhältnis von Dach und Fassadenflächen zu achten, wobei beim

Gesamteindruck das Dach in der Regel vorherrschen soll. Stark geneigte Dächer

sollen die Regel sein. Neu- und Umbauten sind auf gut gestaltete bestehende

Bauten in Form, Gestalt und Farbe abzustimmen. Materialien welche durch ihre

Farbe, Struktur und Beschaffenheit störend wirken, sind nicht zu verwenden. Die

Farbe ist auf die Umgebung abzustimmen und hat sich harmonisch in die

Landschaft einzufügen. In der Regel sind für Fassaden erd- oder holzfarbene

Töne, für Bedachungen je nach Situation ziegelfarbene oder rotbraune Töne zu wählen.

2.6

Das infrage stehende Haus steht nicht unter Denkmalschutz, es ist weder als

schützens- noch als erhaltenswert eingestuft. Eine typologische Eingliederung

zu verlangen, ist insofern schwierig, als das Haus zusammen mit einem anderen

Gebäude weit ausserhalb des Dorfes auf der Wiese steht. Die beiden Gebäude sind

unterschiedlich was Volumina, Dachform und Firstrichtung anbelangt. Dennoch ist

die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen

Zügen zu wahren (Art. 42 RPV). Abzustellen ist einerseits auf den Charakter der

konkreten Liegenschaft, aber auch auf die im ländlichen Bucheggberg typischen

Bauernhäuser generell.

3.1

Die heutige Westfassade erinnert nicht mehr an ein Bauernhaus. Es handelt sich

um eine weiss verputzte Fassade, wie sie bei beliebigen Ein-und

Mehrfamilienhäusern überall in der Bauzone zu finden ist.

Am

Augenschein führte die Auskunftsperson S. (kantonaler Beauftragter für

Heimatschutz und Architekt im Raumplanungsamt des Bau- und Justizdepartements)

aus, er habe in den Baugesuchsakten nachgeschlagen. Die Fassade sei unten mural

ausgeführt gewesen; im oberen Stock habe es ursprünglich eine Holzverschalung

gegeben. Die heutige zweigeschossige helle Fassade leuchte in die Landschaft.

Eine Differenzierung zwischen dem oberen und dem unteren Teil der Fassade sei

typisch. Man müsse diese Gliederung wieder herstellen.

Die

Auskunftsperson F. (dipl. Architekt ETH) erklärte am Augenschein, ein

ehemaliges Bauernhaus habe eine Struktur. Horizontal sei es in Wohnhaus und

Ökonomieteil gegliedert. Vertikal könne man Stall und Heuboden unterscheiden.

Er sei nicht sicher, ob man auf der nun vorhandenen Schaumstoffdämmung (der

Westfassade) ein anderes Material aufbringen könne. Man müsste das Material

hinten in der Mauer befestigen. Man könnte dazu einen Lattenrost anbringen.

Dies sollte machbar sein.

Die

weisse Fassade leuchtet in die bäuerliche Landschaft. Aufgrund der exponierten

Lage des Hauses «auf weitem Feld» sticht die helle, der Zufahrt zugewandte

West-Fassade umso mehr ins Auge. Eine vertikale Zweiteilung ist nicht mehr

vorhanden. Am Nachbargebäude ist das Obergeschoss noch aus Holz bzw. mit Holz

eingefasst. Eine solche Struktur ist im Bucheggberg üblich. Sie lässt sich

wieder herstellen. Eine Differenzierung bloss durch Farbe, wie sie der

Beschwerdeführer vorschlägt, kann nicht in Frage kommen. Sie wäre völlig

atypisch und würde künstlich wirken. In diesem Punkt ist die angefochtene

Verfügung zu bestätigen und die Beschwerde abzuweisen.

3.2

Ein Balkon kann grundsätzlich «être nécessaire à un usage d’habitation

répondant aux normes usuelles» (Kantonsgericht Fribourg, 602 2014 128), also

für eine Wohnnutzung im üblichen Rahmen notwendig sein. Die Frage der

Notwendigkeit kann offen bleiben. Es ist jedenfalls nicht von vornherein

ausgeschlossen, dass dem Beschwerdeführer ein Balkon zugestanden wird.

Am

Augenschein führte die Auskunftsperson S. denn auch aus, er wende sich nicht

gegen den Balkon, sondern nur gegen die Gestaltung und Dimensionierung. Der

Balkon sollte die vorhandene (südwestliche) Flügelmauer nicht überragen. Diese sei schon recht

gross. Die Verglasung sei störend. Die Brüstung aus Glas trete stark in

Erscheinung. Er befürworte eine leicht gegliederte Metallkonstruktion.

Die

Auskunftsperson F. meinte, der Balkon sollte nicht über das Dach hinausragen.

Das ergebe einen Balkon von 2,2 Metern. Dies sei eine komfortable Balkontiefe.

Das Projekt ist in der

eingereichten Form viel zu gross und passt vom Stil her nicht zum Haus. Die

Dimension nähme dem Haus den Charakter und jegliche Identität. Werden die Pläne

aber im Sinne der von

den

Fachpersonen angeregten Gestaltung überarbeitet, scheint eine Bewilligung noch

möglich.

3.3

Der Beschwerdeführer hat Kunststofffenster angebracht. Im Norden sind die Fenster

mit innen liegenden Sprossen versehen, die neu eingebauten im Süden und Osten

nicht.

Der

Beauftragte für Heimatschutz verwies am Augenschein auf den ursprünglichen

Zustand. In allen Fenstern seien Sprossen vorhanden gewesen. Im östlichen Teil,

im ursprünglichen Wohnteil, sei die Sprossenteilung wiederherzustellen, um die

Identität zu wahren. Man könne die Sprossen aussen aufsetzen. Dies sei mit

vernünftigem Aufwand nachrüstbar. Man könne die Sprossen in der Mitte etwas

breiter machen, damit das Fenster zweiflüglig wirke. Sprossen verlange man

(heute) nur im Wohnteil, wo sie original auch vorhanden gewesen seien. Auf die

Wiederherstellung der Fensterläden habe man verzichtet. Bei der Westfassade

müsse man an den Fenstern nichts ändern.

Der

als Auskunftsperson befragte F. meinte, für ihn sei wesentlich, dass die

Fenster zweiflüglig gewesen seien. Sprossen seien eher nebensächlich.

Das

Departement begnügt sich mit einer minimalen und damit jedenfalls

verhältnismässigen Variante (dazu sogleich E. 4.2 hiernach). Daran ist

festzuhalten, damit der Charakter des Bauernhauses gewahrt bleibt. An der

Ostfassade und beim Wohnteil der Südfassade sind Sprossen im Sinne der

angefochtenen Verfügung aufzusetzen. Wenn diese Sprossen entsprechend gestaltet

werden, wirken die Fenster von aussen auch wieder zweiflüglig, wie dies

Architekt F. angeregt hat.

4.1

Der Beschwerdeführer hat ein von seiner Lage her recht exponiertes Bauernhaus

im durchwegs ländlichen Bezirk Bucheggberg zu einem «banalen» Mehrfamilienhaus

bzw. grossen Einfamilienhaus umgebaut. Das Resultat entspricht §§ 14 ff. NHV

nicht. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer bösgläubig ist: Es handelt sich

nicht um seinen ersten Umbau ohne Bewilligung. Bereits im Jahr 2005 musste das

Verwaltungsgericht den Rückbau von im Obergeschoss vorgenommenen Erweiterungen

(Küche, Bad, zwei Dachfenster) bestätigen (VWBES.2005.193). (…)

4.2

Ist eine Baute oder Anlage materiell gesetzwidrig, hat das noch nicht zwingend

zur Folge, dass sie abgebrochen resp. rückgebaut oder geändert werden muss (BGE

132.

II 21 E. 6 S. 35; 123 II 248 E. 4b S. 255). Auch in einem solchen

Falle sind die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grundsätze

zu berücksichtigen. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche Interesse und

die Verhältnismässigkeit. Diese Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns werden in

Art. 5 Abs. 2 Bundesverfassung (BV, SR 101) ausdrücklich festgehalten. Vor

dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn

er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das

verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln,

d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht

(BGE 128 I 1 E. 3e/cc S. 15, mit Hinweisen). Ist die Abweichung vom Gesetz

jedoch gering und vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden,

der dem Eigentümer durch den Abbruch, die Wiederherstellung entstünde, nicht zu

rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl unverhältnismässig (BGE 132 II 21

E. 6 S. 35; Urteil des Bundesgerichts 1C_740/2013 vom 6. Mai 2015

E. 10.2). Grundsätzlich kann sich auch der Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den

Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss indessen in Kauf nehmen,

dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der

Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und

die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass

berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.1 S. 35; 111 Ib 213 E. 6 S. 221

mit Hinweisen).

4.3

Die Abweichung von den vorgegebenen Normen ist gesamthaft gesehen nicht mehr

geringfügig (leuchtend weisse, steril anmutende Westfassade und sprossenlose,

einflüglige grosse Fenster). Das öffentliche Interesse daran, das traditionelle

Erscheinungsbild in der Juraschutzzone, des Bucheggbergs so weit als möglich zu

erhalten, ist gross. Dazu kommt, dass die Vorschriften für das nicht

zonenkonforme Bauen ausserhalb der Bauzone grundsätzlich streng sind, da es

sich um Ausnahmesituationen und entsprechend Ausnahmebewilligungen handelt.

(…)

Das

Departement hat sich mit einer Minimalvariante begnügt. Es verlangt im

Wesentlichen das aussenseitige Aufsetzen von Sprossen auf einen Teil der

bestehenden Fenster und die Holz- oder allenfalls Eter­nitverschalung des

oberen Teils der Westfassade. Dies kann keine unverhältnismässigen Kosten

verursachen.

Verwaltungsgericht,

Urteil vom 3. März 2016 (VWBES.2015.321)