Enteignungsentschädigung

SOG 2017 Nr. 20

§§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB. Streifenenteignung ab einer

landwirtschaftlichen Hofparzelle. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich

nach dem funktionellen Wert der enteigneten Landfläche. Dieser kann erheblich

vom blossen Landwert von Landwirtschaftsland abweichen.

Sachverhalt

Aufgrund einer Verbreiterung der

Kantonsstrasse enteignete der Kanton Solothurn einen Landstreifen von 120 m2

eines landwirtschaftlichen Grundstücks, auf welchem ein nicht mehr bewohntes,

altes Bauernhaus steht. Das Trottoir wird künftig unmittelbar entlang der

bestehenden Gebäudefassade verlaufen. Die Schätzungskommission legte die

Entschädigung auf CHF 6.00 pro m2 fest. Zudem habe der Kanton

den Aufwand für die nötigen Anpassungsarbeiten zu übernehmen. Das Verwaltungsgericht

heisst eine Beschwerde der Grundeigentümer teilweise gut, und setzt die

Entschädigung auf CHF 30'000.00 plus Anpassungsarbeiten fest.

Erwägungen

3.1

Der Enteignungstitel bzw. das

Enteignungsrecht des Kantons für den Ausbau der Kantonsstrasse ist unbestritten

und nicht Prozessthema. Umstritten ist die dafür zu leistende Entschädigung.

Unklar ist allerdings auch, was genau enteignet werden soll, da im

Enteignungstitel nicht definiert ist, was mit dem über das (künftige) Trottoir

und in die Strasse hinausragenden Dach des Gebäudes Nr. [...] geschehen soll.

3.2

Nach § 229 Abs. 3 EG ZGB bleibt für

die Enteignung zu Wohnbauzwecken sowie zugunsten der Orts-, Regional- und

Landesplanung die Spezialgesetzgebung vorbehalten. Das Bau- und Planungsrecht

verweist in § 73 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1) für die Enteignung im

formellen und materiellen Sinn allerdings auf die Bestimmungen des EG ZGB,

soweit Bundesrecht und das Gesetz nichts anderes bestimmen. Die Entschädigung

ist also nach den Vorschriften des EG ZGB zu bestimmen.

3.3

Nach § 231 EG ZGB haben die

Enteigneten Anspruch auf volle Entschädigung. Die Entschädigung soll in der

Regel in Geld bestehen, wobei mit Zustimmung des Enteigneten anstelle der

Entschädigung eine Sachleistung treten kann. Der Umfang der Entschädigung

umfasst nach § 232 EG ZGB die dem Enteigneten aus dem Enteignungsbann

erwachsenden Vermögensnachteile, den Verkehrswert des enteigneten Rechtes,

inbegriffen den Minderwert der verbleibenden Rechte, sowie irgendwelche dem

Enteigneten in diesem Zusammenhang erwachsenden Nachteile, wobei die besonderen

Vorteile, die dem Enteigneten aus dem Unternehmen erwachsen, anzurechnen sind.

Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt

sein, als er es ohne sie wäre, nicht ärmer und nicht reicher (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I., N 4 zu Art. 16 EntG, mit zahlreichen Hinweisen).

Die Enteignungsentschädigung bemisst

sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Dem Enteigneten wird die Summe

zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft erhalten hätte (SOG 1999 Nr.

43). Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden

erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen und es ist

jene zu wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (SOG

2003.

Nr. 30).

3.4

Im konkreten Fall geht es nach dem

Enteignungstitel um die Abtretung eines Streifens am Rand des überbauten

Grundstücks, der sich vollständig innerhalb der Strassenbaulinie befindet, aber

teilweise überbaut ist. Insbesondere liegt eine Treppe mit einem Laubengang als

Zugang in das obere Geschoss des Wohntrakts vollständig auf bzw. über dem zu

erstellenden Trottoir. Daneben ragen eine Treppenstufe beim Eingang in die

untere Wohnung ebenso wie verschiedene kleinere Installationen am Gebäude in

bzw. über das Trottoir. Zudem ragt das Dach des ganzen Gebäudes über das

gesamte Trottoir bis in den Luftraum über der Fahrbahn.

Nach dem Erschliessungsplan vom 12.

Dezember 2005 wird das bestehende Gebäude Nr. [...] entlang seiner Grundmauern

mit einer Vorbaulinie geschützt. Dem Abbruch geweiht ist hingegen der

Treppenaufgang mit dem Laubengang. Nach dem Plan der [...]

«[...]strasse/[...]strasse, Abschnitt [...]strasse bis [...], Strassensanierung

mit Langsamverkehrsmassnahmen, Situation 1:500 Teil West» vom 25. November 2014

könnten die beiden Treppen (bzw. Stufen) zu den Wohnungstüren bestehen bleiben,

nicht jedoch der Laubengang, der abgebrochen werden soll. Dieser Plan lag

jedoch nie öffentlich auf. Zum Dach des Gebäudes Nr. [...] enthält keiner der

Pläne eine explizite Aussage.

3.5

Bei

Streifenenteignungen ab noch unüberbauten Baulandparzellen wird nach ständiger

Praxis im Sinne einer Faustregel, von der jedoch unter besonderen Umständen

Ausnahmen denkbar sind, die Entschädigung pro Quadratmeter Abtretungsareal in

Berücksichtigung des durchschnittlichen Baulandpreises bemessen; dies nach

Massgabe der sogenannten statistischen Methode (Heranziehung von Preisen, die

möglichst wenig zurückliegend in der nahen Umgebung für gleichartiges und

gleichwertiges Land bezahlt worden sind; dazu Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht

des Bundes, 1986, Bd. I., S. 263). Bei Streifenenteignungen ab überbauten

Grundstücken lässt sich hingegen die Entschädigung nicht nach dieser Faustregel

bemessen. Vielmehr muss konkret untersucht werden, welche Funktion dem

abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder

ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre. Je nach der funktionellen

Bedeutung des beanspruchten Streifens kann insbesondere bei einer baulich

bereits ausgenutzten Parzelle der durch die Teilenteignung entstandene Schaden

vom durchschnittlichen Baulandpreis unüberbauter Grundstücke erheblich abweichen.

3.6

Im zu beurteilenden Fall geht es

nicht um Bauland, das abzutreten ist. Das Grundstück befindet sich in der

Landwirtschaftszone, ist aber überbaut, da es um den (ehemaligen) Bauernhof und

seinen Umschwung, die Hofparzelle, geht. Der von der Vorinstanz gewählte Ansatz

zur Bestimmung der Entschädigung, wonach auf den durchschnittlichen Preis von

unüberbautem Landwirtschaftsland abzustellen ist, hilft in dieser Situation

nicht weiter. Es handelt sich eben gerade nicht um unüberbautes, nutzbares und

verkäufliches Kulturland. Daher kann letztlich auch offen bleiben, ob das

bäuerliche Bodenrecht, wie von der Vorinstanz angenommen, Anwendung fände,

obwohl es sich um eine Kleinparzelle handelt, die zudem nicht (mehr) Teil eines

landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Die Entschädigung ist vielmehr wie dargelegt

nach der Funktion des abzutretenden Streifens zu bemessen, wobei zu

berücksichtigen ist, dass es um eine Hofparzelle bzw. die unmittelbare Umgebung

des Bauernhauses mit Wohnteil und Ökonomieteil geht. Die Vorinstanz hat dies im

Übrigen auch getan, indem sie in Erwägung 3.3.2 festgehalten hat, dass für die

wegfallende Möglichkeit, ein Auto abzustellen, vom Enteigner eine Entschädigung

von CHF 10‘000.00 zu leisten sei.

3.7

Durch die Enteignung bzw. den

Strassenbau rückt die Fahrbahn der stark befahrenen Kantonsstrasse (DTV 2010:

10‘510 Motorfahrzeuge, davon 9.5% Schwerverkehr, Angaben gemäss

Strassenverkehrszählung Kanton Solothurn, abrufbar im geografischen

Informationssystem Sogis) knapp 0.5 m näher an das Gebäude. Die Immissionen auf

das Grundstück nehmen damit zu, was den Lärm und die Luft betrifft. Aber auch

weitere Einwirkungen wie beispielsweise die Benetzung der Hausfassade durch

Spritzwasser der vorbeifahrenden Motorfahrzeuge bei Regenwetter werden durch das

Näherrücken der Fahrbahn verstärkt.

Die Möglichkeit, zwei bis drei Fahrzeuge

vor dem Haus abzustellen, fällt weg, ebenso die bisher bestehende Möglichkeit,

mit einem Fahrzeug direkt bis vor die Haustür, den Stall oder die Remisen zu

fahren, es dort stehen zu lassen und das Gebäude so, geschützt durch das Dach,

bei Regenwetter trocken zu erreichen. Überhaupt kann der südostseitig gelegene,

durch das weit auskragende Dach wettergeschützte Platz vor dem Gebäude nicht

mehr genutzt werden, beispielsweise zur Lagerung von Holz.

Weiter wird der Gebäudeunterhalt

erschwert, da für eine Fassadenreinigung oder -sanierung oder Ähnliches in

Zukunft öffentlicher Grund in Anspruch genommen werden muss, weil das künftige

Trottoir direkt an die Hausfassade anschliesst. Etwas erschwert wird auch die

Ein- und Ausfahrt in das Gebäude, weil sich die Tore nach aussen öffnen und

somit in Zukunft direkt auf öffentlichen Grund, was verunmöglicht, sie eine

Zeitlang offen stehen zu lassen, da ansonsten das Trottoir blockiert oder sogar

die Fahrbahn tangiert wäre. An der grundsätzlichen Möglichkeit zur Ein- und

Ausfahrt ändert sich durch den Trottoirbau aber nichts, da das Trottoir - wie

bisher der Vorplatz - problemlos befahren bzw. überfahren werden kann. Auch die

Bedienung des Mistplatzes wird umständlicher, da das Be- und Entladen nicht

mehr so einfach wie bisher ab eigenem Grund geschehen kann.

Schliesslich werden in Zukunft

Fussgänger und andere Trottoirbenutzer direkt an den Toren, Türen und Fenstern

der Liegenschaft vorbeigehen können, was einerseits Beschädigungen und

Verunreinigungen ermöglicht, anderseits allfällige Bewohner «ausstellt» und

ihnen unmöglich macht, ein Fenster unbeobachtet offen stehen zu lassen. Die

Möglichkeit, das Grundstück mit einem Zaun oder einer Hecke gegen unerwünschten

Zutritt oder Einblick zu sichern, fällt definitiv weg.

3.8

Auch wenn der Wohnteil des

Bauernhauses seit einigen Jahren und auch zur Zeit nicht genutzt wird, ist zur

Bemessung der Enteignungsentschädigung doch auch auf dessen Nutzungsmöglichkeit

abzustellen, sei dies nun als Wohnung, Büro- oder Gewerberaum, als

Ausstellungsraum oder dergleichen. Ob die Eigentümer diese Benutzungsfähigkeit

je realisieren wollen, ist unerheblich, jedenfalls solange sie möglich

erscheint. Wie das Eigentum zurzeit genutzt wird, ist irrelevant, es ist auf

die bestmögliche Benutzungsart abzustellen, und die abstrakte Benutzungsfähigkeit

genügt (vgl. Stephan Müller: Die Formelle Enteignung im Kanton Solothurn,

Winterthur 1959, S. 24 f.). Auf Grund des geltenden Raumplanungsrechts ist

rechtlich eine nichtlandwirtschaftliche Benützung des bestehenden Gebäudes,

insbesondere des Wohntraktes, ohne weiteres zulässig; sogar eine massvolle

Erweiterung des Wohnraumes wäre nach Art. 24c RPG erlaubt.

3.9

Der Wert, den der abzutretende

Streifen für die Eigentümer hat und der nach seiner Funktion zu bemessen ist,

ist zu schätzen. Ein Gutachten zu dieser Frage, wie es beantragt ist, vermag

eine solche Schätzung nicht zu ersetzen; es würden einfach Gutachter anstelle

des Gerichtes gewisse Annahmen als Ausgangspunkte einer Schätzung bestimmen.

Das ist aber nicht Aufgabe von Gutachtern, und eine exakte Wertbestimmung auf

Grund von Fakten ist nicht möglich. Auf die Anordnung eines Gutachtens ist

daher zu verzichten.

Der Wert, den die abzutretende Fläche

für das Grundstück hat, bzw. der Minderwert des verbleibenden Restgrundstücks

nach der Abtretung des Landstreifens für Fahrbahn und Trottoir ist nach den

dargelegten Überlegungen – unter Vorbehalt des Überbaurechts für Dach und

Treppe und der notwendigen Anpassungsarbeiten (dazu unten Erw. 4 bis 6) – auf

CHF 30‘000.00 zu schätzen.

4.1

Besondere Vorteile im Sinne von §

232.

Abs. 2 EG ZGB, welche anzurechnen wären, werden von Seiten des Enteigners

keine geltend gemacht. Bei öffentlichen Verkehrsanlagen sind diese ohnehin

durch das Baurecht in den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der

kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung geregelt. Zu berücksichtigen ist

höchstens, dass die zu Enteignenden nach dem an den Instruktionsverhandlungen

zum Ausdruck gebrachten Willen des Enteigners (auch) für das bestehende Dach

des Gebäudes ein Überbaurecht erhalten sollen, das Dach also so belassen werden

kann, wie es ist; das liegt allerdings auch im Interesse des Enteigners, kann er

doch in Bezug auf das Dach auf weitere aufwendige Anpassungsarbeiten

verzichten, zumal die notwendige Durchfahrtshöhe von 4.40 m

(Lichtraumprofil) überall eingehalten ist. Bereits vor der Vor­instanz war den

Grundeigentümern das Recht, die Aussentreppe als Zugang ins obere Stockwerk des

Wohnteils beizubehalten, zugestanden worden.

4.2

Dieses Überbaurecht ist zusammen mit

dem Eigentumsübergang am abzutretenden Streifen als Dienstbarkeit zu Gunsten

von GB [...] Nr. [...] («Überbaurecht für Dach und Treppe») und zu Lasten des

Strassengrundstücks des Kantons Solothurn ([...]strasse, GB Nr. [...]) ins

Grundbuch einzutragen. Es gilt im Rahmen der Besitzstandsgarantie des

bestehenden Gebäudes. Die blosse Anmerkung eines Revers, wie dies im Verfahren

vom Kanton diskutiert wurde, kommt nicht in Frage, da es nicht um eine

Erlaubnis mit Beseitigungsvorbehalt geht, sondern um das Recht des

Grundeigentümers, die Treppe als Zugang zu den Räumen im Obergeschoss des

Wohnteils und das überkragende Dach als Teile des Gebäudes Nr. [...]

beizubehalten, auch wenn sie sich künftig auf bzw. über dem öffentlichen

Strassengrundstück befinden.

5.

Der Minderwert der verbleibenden

Restparzelle ist in der Schätzung des Wertes des zu enteignenden Streifens

bereits enthalten (oben Erw. 3). Ein zusätzlicher Minderwert entsteht nicht, da

das Grundstück wie das Gebäude auch nach Abtretung des Streifens – nach

Vornahme der unbestrittenen notwendigen Anpassungsarbeiten (vgl. dazu Erw. 6) –

weiterhin zweckgemäss nutzbar bleibt; die leichten Erschwerungen in der Nutzung

sind abgegolten. Die bestehenden Zufahrten in und um das Gebäude bleiben

erhalten, auch diejenige zum am Waldrand gelegenen Unterstand und dem Platz

hinter dem Gebäude bleibt weiterhin möglich, ebenso die Nutzung der verbleibenden

Jauchegrube und des Mistplatzes. Deren verkleinerte Volumina reichen auch in

Zukunft aus zur im bestehenden Gebäude möglichen bzw. zulässigen Haltung von

Nutztieren (vgl. Angaben an der Augenscheinsverhandlung).

Der Wert des neu beanspruchten Landes für

Ersatzanlagen im Rahmen der Anpassungsarbeiten (Teich, Brunnen, ev.

Abstellplatz etc.) ist nicht zusätzlich zu vergüten; es entsteht durch die

Beanspruchung des notwendigen Landes auf der Hausparzelle kein zusätzlicher

Schaden, da es nicht um wegfallendes hochwertiges Kulturland geht, sondern um

die unmittelbare Umgebung des Bauernhauses.

6.

Die notwendigen Anpassungsarbeiten

sind seitens des Enteigners nicht bestritten und deren Vornahme zugesichert,

wie aus dem vorinstanzlichen Urteil (Erw. 3.3.2) hervorgeht. Es handelt sich

dabei neben der Gestaltung des Trottoirs mit den Zugängen und Zufahrten zum

Gebäude und den notwendigen Einfriedigungen insbesondere um die Stilllegung und

Auffüllung der teilweise unter dem Trottoir gelegenen vorderen Jauchegrube, die

Anpassung des Mistplatzes (mit darunter liegender Jaucheauffanggrube), die

Verlegung des Teiches, soweit sie noch gewünscht wird, und des Brunnens mit den

notwendigen Zu- und Ableitungen sowie die Erstellung einer Treppe zum Eingang

des Obergeschosses, wenn die bestehende Treppe und der Laubengang abgebrochen

werden. Die entsprechenden Arbeiten sind nach Angaben der Fachleute an der

Verhandlung ohne weiteres technisch umsetzbar.

7.

Ein Recht des Enteigneten auf eine

Ausdehnung der Enteignung auf das ganze Grundstück besteht weder nach der

anwendbaren kantonalen Gesetzgebung noch nach der Verfassung.

8.

Die Beschwerde erweist sich somit als

teilweise begründet. Die Entschädigung für die ab GB [...] Nr. [...] gemäss dem

rechtsgültigen Erschliessungsplan abzutretende Landfläche von ca. 120 m2

ist auf gesamthaft CHF 30‘000.00 festzusetzen, wobei den Enteigneten zusätzlich

ein Überbaurecht im Sinne von Erwägung 4.2 einzuräumen ist und der Enteigner

zudem die notwendigen Anpassungsarbeiten gemäss Erwägung 6 auf eigene Kosten

vorzunehmen hat. Soweit weitergehende Anträge gestellt wurden, ist die

Beschwerde abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom

5.

April 2017 (VWBES.2016.200)