VWBES.2016.350

Erschliessungsbeiträge Sonnenfeldstrasse

17. April 2018Deutsch30 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die Gemeinde Zullwil legte 2012 die

Beitragspläne für die Erschliessung Sonnenfeld auf. Für die Parzelle [...] sollten

nach der Berechnung voraussichtliche Beiträge von CHF 75'601.90 für die

Kanalisation, CHF 146'662.25 für die Strasse und CHF 33'386.95 für die

Wasserleitung anfallen. Eine Einsprache von A.___ lehnte der Gemeinderat

Zullwil nach gescheiterten Verhandlungen am 7. Januar 2013 ab.

2. Die Schätzungskommission, an welche

der Miteigentümer gelangte, wies seine Beschwerde mit Urteil vom 27. November

2013 ab. Auf Beschwerde hin hob das Verwaltungsgericht diesen Entscheid am 12.

August 2015 aus formellen Gründen auf und wies das Verfahren zu neuem Entscheid

über die Beschwerde an die Schätzungskommission zurück.

3. Mit Urteil vom 29. Juni 2016

entschied die Schätzungskommission erneut: Sie hiess die Beschwerde teilweise

gut und verpflichtete die Gemeinde, die durch die Aufschüttung vor der Parzelle

GB Nr. [...] und die Erstellung des Strassenkoffers bei den Stichstrassen Ost

und West entstandenen Mehrkosten auszuscheiden und von den Beiträgen des

Beschwerdeführers anteilsmässig abzuziehen (Ziff. 1). Im Übrigen wies sie die

Beschwerde ab (Ziff. 1), auferlegte dem Beschwerdeführer 4/5 der

Verfahrenskosten (Ziff. 2) und sprach ihm eine reduzierte Parteientschädigung

zu (Ziff. 3).

4. Die Gemeinde Zullwil (in der Folge:

Gemeinde) erhob am 19. September 2016 Beschwerde mit dem Antrag, das

vorinstanzliche Urteil sei aufzuheben und die Beschwerde des Miteigentümers

vollständig abzuweisen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen für das

vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren.

Gegen das Urteil der Schätzungskommission

erhob am 26. September 2016 auch A.___ (in der Folge: Grundeigentümer) Beschwerde

mit folgenden Anträgen:

1. Die

Kosten der 1. und 2. Etappen der Kanalisation seien zusammenzurechnen und die

Gesamtkosten seien auf alle Anstösser der Sonnenfeldstrasse zu verteilen.

Eventualiter seien die restlichen Erschliessungskosten ebenfalls in diese

beiden 2 Etappen aufzuteilen und abzurechnen.

2. Die

Berechnung der Erschliessungsbeiträge sei wie folgt zu korrigieren bzw.

anzupassen:

a) Es

seien die Mehrkosten für das tiefere Verlegen der Kanalisation der

Sonnenfeldstrasse den südlichen Anstössern durch höhere Grundeigentümerbeiträge

zu belasten.

b) Es

seien neben den Kosten für die Erstellung des Strassenkoffers resp. der

Mehrkosten, die restlichen Kosten der „Erschliessung“ des Landwirtschaftslandes

Weierboden (Stichstrasse zwischen den Parzellen GB Zullwil Nr. 976 und 977) von

den Beiträgen des Beschwerdeführers […] abzuziehen.

c) Es

seien die Parzelle Nr. [...] beim Perimeter Strassenbau mit einer Fläche von

1‘318m2 und die Parzelle Nr. [...] bei den Perimetern Kanalisation

und Wasserleitung je mit einer Fläche von 2‘010m2 zu

berücksichtigen.

d) Die

Beschwerdegegnerin habe sich am Neubau bzw. der Korrektion des Olters inkl. dessen

Abzweigung nach Westen und Osten in die Sonnenfeldstrasse mit 30% an den Kosten

zu beteiligen.

e) Die

Parzelle [...] sei von der Entrichtung von Beiträgen für die Mehrkosten des

Strassenanschlusses Olter (Strasse, Kanalisation und Wasserleitungen) zu

befreien.

f) Den

Anstössern der 1. Etappe Kanalisation seien für die Verlängerung des Kirchweges

(Strasse, Wasser, Abwasser, Strom und Strassenbeleuchtung etc.) die

entsprechenden Beiträge in Rechnung zu stellen.

g) Der

östliche Teil der Parzelle GB Zullwil Nr. [...] mit einer Fläche von ca.1‘450 m2

sei bei der Berechnung der Beiträge für die Kanalisation nicht zu

berücksichtigen, womit lediglich eine Fläche von 2‘250 m2

heranzuziehen sei.

3. Es

seien die Kosten des Tiefersetzens der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der

gesamten Fläche zwischen den Buchstaben A - P von der Beschwerdegegnerin zu

tragen.

4. Eventualiter

sei für die, durch die neuen und vom rechtsverbindlichen Gemeinderatsbeschluss

vom 05. Februar 1992 abweichenden Höhenkoten, der Parzelle GB Zullwil Nr. [...]

entstandene Wertminderung ein Ersatz nach richterlichem Ermessen zuzusprechen.

5. Subeventualiter

habe sich die Parzelle [...] nur mit einem deutlich reduzierten

Perimeterbeitrag an den Kosten des Strassenbaus zu beteiligen.

6. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

5. Nach ergänzenden Beschwerdebegründungen

vom 4. November 2016 (Gemeinde) bzw. vom 17. Januar 2017 (Grundeigentümer)

nahmen die Parteien am 10. Mai 2017 Stellung zu den gegnerischen Beschwerden.

Die Gemeinde beantragte, die Beschwerde des Grundeigentümers sei abzuweisen,

der Grundeigentümer verlangte, auf die Beschwerde der Gemeinde sei nicht

einzutreten, eventualiter sei sie vollumfänglich abzuweisen.

6. Nach Akteneinsichtnahme durch den

Vertreter der Gemeinde bis am 15. November 2017 reichte dieser auf Verlangen

des Gerichts am 9. März 2018 den Gemeinderatsbeschluss und weitere Urkunden zur

Beschwerdeeinreichung ein, welche dem Vertreter des Grundeigentümers zur

Kenntnis zugestellt wurden.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerden sind frist- und

formgerecht erhoben worden. Die Beschwerde ist zulässiges Rechtsmittel, das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz,

GO, BGS 125.12; § 36 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41). A.___

ist als betroffener Grundeigentümer, welcher zu Beiträgen verpflichtet wird,

durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges

Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; er ist deshalb zur Beschwerde

legitimiert (§ 12 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Auf

die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die Gemeinde ist als

Beitragsgläubigerin vom Entscheid ebenfalls besonders berührt und hat ein

schutzwürdiges kommunales Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, da ihr

Einspracheentscheid abgeändert und ihren Anträgen von der Schätzungskommission

nicht (vollumfänglich) stattgegeben wurde. Sie ist nach § 12 Abs. 2 VRG deshalb

ebenfalls zur Beschwerde legitimiert.

Die Gemeinde wird nach § 13 Abs. 2 VRG

durch den Gemeinderat vertreten. Dieser hat den handelnden Advokaten

bevollmächtigt, ihn auch zu Rechtsmitteln ermächtigt und die Beschwerdeführung

noch formell genehmigt. Auch auf die Beschwerde der Gemeinde ist somit entgegen

dem Antrag des Grundeigentümers einzutreten.

1.3

Beschwerden sind zulässig gegen

Entscheide, durch die eine Sache materiell oder durch Nichteintreten erledigt

worden ist. Vor- und Zwischenentscheide, die entweder präjudizierlich oder für

eine Partei von erheblichem Interesse sind, sind Hauptentscheiden

gleichgestellt (§ 66 VRG). Die Regelung entspricht derjenigen von Art. 46 VwVG

(Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, SR 172.021) und Art. 92 BGG

(Bundesgesetz über das Bundesgericht, SR 173.110).

Beim angefochtenen Entscheid handelt es

sich, soweit es um die Anordnung geht, welche Kosten die Vorinstanz bei der

Abrechnung abzuziehen hat, im Grunde um einen Zwischenentscheid, da die Sache

damit nicht endgültig abgeschlossen wird. Anderseits ist die Anweisung

verbindlich und weist der Entscheid die Beschwerde des Grundeigentümers in

andern Punkten ab; insoweit handelt es sich eher um einen Endentscheid.

Nach der kantonalen Praxis ist der

Entscheid demnach als Ganzes einem anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen,

zumal gerade auch die Anordnung zur Kostenausscheidung angefochten ist und für

die Gemeinde verbindlich wird. Schliesslich ist für die Gemeinde wie für den

Grundeigentümer von erheblichem Interesse, dass sie nach nun 5 Jahren endlich

wissen, woran sie mit der Erschliessung bzw. deren Finanzierung sind. Letztlich

ist klar, dass bei einer Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde sofort ein

kantonaler Endentscheid ergeht, was nach der Praxis ebenfalls zur sofortigen

Anfechtbarkeit führt.

2.

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde

kann nach § 67bis Abs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige

Feststellung des Sachverhaltes.

2.1

Die Gemeinde macht unrichtige

Feststellung des Sachverhaltes bezüglich der Tieferlegung der Strasse wie der (schon

bestehenden) Kofferung der «Stichstrassen» geltend, zudem falsche

Rechtsanwendung bezüglich des Einbezugs dieser Kosten in die

Beitragsberechnung. Diese Rügen sind zulässig.

2.2

Der Grundeigentümer rügt zunächst

eine Gehörsverletzung, daneben verschiedene Rechtsverletzungen bei der

Feststellung bzw. Bemessung der Beitragspflicht. Er verlangt zudem einen

Schadenersatz. Während auf die geltend gemachten Rechtsverletzungen

grundsätzlich einzugehen ist, kann auf das eventualiter geltend gemachte Gesuch

um Schadenersatz (gem. Ziff. 4 der Rechtsbegehren) in diesem Verfahren hier

offensichtlich nicht eingetreten werden: Schadenersatz wäre in einem

Klageverfahren zu verlangen (§ 48 Abs. 1 lit. a Gerichtsorganisationsgesetz

[GO], BGS 125.12).

3.

Mit der Beschwerde dürfen keine neuen

Begehren vorgebracht werden. Zulässig sind hingegen neue tatsächliche

Behauptungen und die Bezeichnung neuer Beweismittel, wenn sie mit dem

Streitgegenstand zusammenhängen (§ 68 Abs. 3 VRG).

3.1

Die Rechtsbegehren des Grundeigentümers

in seiner Beschwerde an die Schätzungskommission vom 21. Januar / 10. Februar

2013.

lauteten folgendermassen:

Es sei der Beitragsplan für die

Kanalisation für beide Etappen gemeinsam zu erstellen.

Die Strasse sei so auszuführen, wie es

die Gemeinde mit dem Schreiben vom 12. Februar 1992 rechtsverbindlich zugesagt

habe; Falls dies aufgrund der Höhenkoten der 1. Etappe nicht mehr möglich sei,

seien der Gemeinde die daraus erwachsenden Anpassungskosten durch das

Tieferlegen der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der gesamten Fläche zwischen

den Buchstaben A – P des Planes gemäss Beilage 2 aufzuerlegen.

Die gesamten Kosten des

landwirtschaftlich genutzten Weges zu den Parzellen Nr. 976 und 977 seien der

Gemeinde aufzuerlegen.

3.2

Aus dem Vergleich der ursprünglichen

Beschwerdebegehren des Eigentümers an die Schätzungskommission mit den von

seinem Anwalt nun gestellten Begehren an das Verwaltungsgericht wird klar, dass

verschiedene dieser jetzt beim Gericht gestellten Begehren neu sind, so

insbesondere sämtliche Detailbegehren nach Ziff. 2 mit Ausnahme von Ziff. 2 b.

Darauf ist deshalb höchstens insoweit einzugehen, als sie zur Begründung des

Begehrens um Reduktion des Beitrags an den Strassenbau für das Grundstück Nr. [...]

wegen des Tiefersetzens der Strasse dienen könnten. Sowohl das Beizugsgebiet

wie auch die Lage der Kanalisation und die Wasserleitung waren nie Thema in der

Beschwerde an die Schätzungskommission.

Auf das Rechtsbegehren nach Ziff. 4 ist

abgesehen davon, dass es im falschen Verfahren geltend gemacht wird (oben Erw.

2.

) also auch deshalb nicht einzutreten, weil es neu ist. Das Rechtsbegehren

nach Ziff. 5 ist ebenfalls neu; es ist – als Eventualbegehren – nur insoweit

zulässig, als es das ursprüngliche Begehren um Kostenübernahme der Kosten des

Tiefersetzens der Strasse (Rechtsbegehren Ziff. 3) einschränkt.

4.

Der Grundeigentümer rügt eine

Verletzung seines rechtlichen Gehörs dadurch, dass die Vorinstanz auf

verschiedene seiner Rechtsbegehren nicht eingegangen sei. Aufgrund seiner

formellen Natur ist der Einwand vorweg zu prüfen.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör

umfasst verschiedene Teilgehalte, so das Verbot der formellen

Rechtsverweigerung und den Anspruch auf Begründung eines Entscheides. Der

Rechtssuchende hat Anspruch auf Behandlung formgerecht eingereichter Eingaben,

die Behörde darf darauf nicht stillschweigend nicht eingehen (vgl. z. B. Gerold

Steinmann, in Bernhard Ehrenzeller / Benjamin Schindler / Rainer J. Schweizer /

Klaus A. Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Gallen, 3.

Aufl. 2014, Art. 29 N 18). Der Anspruch auf Begründung eines Entscheides

korrespondiert mit dem Anspruch auf effektive Mitwirkung. Die Behörde hat das

Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen und ihren Entscheid

vor diesem Hintergrund zu begründen. Darzulegen sind der zugrunde gelegte

Sachverhalt und die rechtliche Würdigung, wobei sich Umfang und Dichte der

Begründung nach den Umständen richten und sich die Behörde auf die wesentlichen

Gesichtspunkte beschränken darf und nicht mit jedem sachverhaltlichen und

rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen braucht (Gerold Steinmann, a.a.O., N 49

mit zahlreichen Hinweisen).

Der Grundeigentümer begründet seine Rüge

nicht konkret. Er macht bloss in einem Satz geltend, die Vorinstanz sei auf

Rechtsbegehren 2 c und d sowie Rechtbegehren 3 – 5 nicht eingegangen. In

welcher Rechtsschrift diese Rechtsbegehren gestellt wurden, die angeblich nicht

behandelt wurden, wird daraus nicht klar.

Die Schätzungskommission hatte sich mit

den Beschwerdebegehren, die der Grundeigentümer (persönlich) gestellt hatte, zu

befassen; diese waren nicht nummeriert. Sie bilden den Verfahrensgegenstand.

Soweit der Vertreter sich auf Anträge bezieht, die im ersten Verfahren an das

Verwaltungsgericht von ihm gestellt wurden, ist zu sagen, dass diese mit dem ersten

Urteil des Gerichts erledigt bzw. obsolet wurden. Die Schätzungskommission hat

sich in ihrem Urteil sehr wohl mit den Einwänden des Grundeigentümers

auseinandergesetzt und sein Anliegen betreffend Zusammenzug der 1. und 2.

Etappe des Kanalisationsplans in einem einzigen Plan behandelt, ebenso wie die

Anliegen betreffend Übernahme der Mehrkosten durch die Gemeinde, die angeblich

durch Abweichung von alten Zusagen in Bezug auf das Höhenprofil verursacht

wurden, und betreffend Ausscheidung der Kosten der Zufahrt zu den

Landwirtschaftsgrundstücken. Sie hat ihre Überlegungen dazu im Urteil

nachvollziehbar festgehalten. Dass sie auf zusätzlich nachträglich gestellte

und damit offensichtlich unzulässige neue Begehren nicht im Einzelnen

eingegangen ist, ist nicht zu beanstanden. Von einer Verletzung des rechtlichen

Gehörs kann keine Rede sein.

5.

Dass mit der Erschliessung Sonnenfeld

grundsätzlich eine Neuerschliessung im Sinne von § 108 Abs. 2 Planungs- und

Baugesetz (PBG, BGS 711.1) vorliegt, ist unbestritten, ebenso, dass deshalb

sowohl für Wasser- und Kanalisationsleitungen wie für den Strassenbau eine

Beitragspflicht besteht.

6.

Bestritten vom Grundeigentümer wurde,

was die Kanalisation betrifft, die Zulässigkeit der Ausführung der Kanalisation

in zwei Etappen bzw. die Aufteilung des Beitragsplans in zwei Teilpläne.

6.1

Bauherrin der Erschliessungswerke

ist die Gemeinde. Zuständig innerhalb der Gemeinde ist für die Ausführung die

Exekutive, also der Gemeinderat. Dieser ist damit ohne Weiteres ermächtigt, die

Ausführung des Erschliessungswerkes zu etappieren, soweit er sich im Rahmen des

von der Gemeindeversammlung gesprochenen Kredites bewegt. Eine Mitwirkung der

Gemeindeversammlung oder der Grundeigentümer ist dabei nicht vorgesehen und auch

nicht notwendig.

Nach solothurnischem Recht haben

bauwillige Grundeigentümer die Möglichkeit, die Erstellung von

Erschliessungswerken klageweise durchzusetzen, wenn diese in einem

Erschliessungsplan enthalten sind und nach Erschliessungsprogramm der späteste

Zeitpunkt für die Erstellung verstrichen ist (§ 101 Abs. 5 PBG). Sie haben

zudem die Möglichkeit, eine vorzeitige Erstellung der Anlage zu verlangen, wenn

sie die entsprechenden Kosten bevorschussen (§ 101 Abs. 6 PBG). Andere

Mitwirkungsrechte bei der (Planung der) Ausführung stehen ihnen nicht zu.

Das Vorgehen der Gemeinde, den östlichen

Teil der Erschliessung Sonnenfeld als 1. Etappe bei der Ausführung vorzuziehen,

ist demnach nicht zu beanstanden, zumal dort ein bauwilliger Grundeigentümer

vorhanden war, der die Kosten bevorschusste und somit Anspruch auf eine

Erstellung hatte. Nicht zu beanstanden ist insbesondere auch, dass dieser

Entscheid vom Gemeinderat gefällt wurde und der Beschwerdeführer dabei nicht

mitwirken konnte.

Die zahlreichen Beweisanträge des Grundeigentümers

zu diesem Thema erweisen sich alle als obsolet, da sie die klare Rechtslage

nicht zu beeinflussen vermögen.

6.2

Die Auflage eines einzigen Planes

für den Bau der Kanalisationsleitungen wäre zwar wahrscheinlich (auch) zulässig

gewesen. Nicht zu beanstanden ist aber jedenfalls die vorgenommene Aufteilung der

Kanalisationskosten auf die beiden Etappen, handelt es sich doch bei der

Kanalisation im Unterschied zu der Wasserleitung und der Strasse um zwei

getrennte, nicht miteinander verbundene Bauwerke. Die Kanalisation der 1.

Etappe führt aus der Sonnenfeldstrasse ab deren höchstem Punkt bzw. der Grenze

zwischen den südlich der Strasse liegenden Grundstücken GB Nr. [...] und Nr. [...]

östlich abwärts in den Kirchweg. Die Kanalisation der 2. Etappe führt hingegen ab

dem hinteren Drittel der Parzelle Nr. [...] bzw. der Mitte des Grundstücks Nr. [...]

westlich abwärts in die Kappenmattstrasse. Zwischen den Endschächten der beiden

Leitungen in der Sonnenfeldstrasse liegt ein Zwischenraum von ca. 65 m (vgl.

Plan Bauprojekt, Längenprofil, in Beilage 2 der Gemeinde im aktuellen

Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren). Planung und Ausführung der Leitungen

entsprechen exakt dem rechtsgültigen Generellen Entwässerungsplan (GEP) der

Gemeinde vom 7. Dezember 2009, genehmigt mit RRB Nr. 682 vom 20. April 2010,

und dieser ist nach § 12 Abs. 3 GBV in der Regel für den Beitragsplan

massgebend.

6.3

Eine unzulässige Ungleichbehandlung

liegt in der Auflage von zwei getrennten Beitragsplänen für die beiden getrennten

Kanalisationsbauwerke somit nicht vor. Es ist deshalb auch keine

Ungleichbehandlung, wenn die entsprechenden Erschliessungskosten etwas anders

ausfallen. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, liegt es in der Natur

der Sache, wenn für zwei Erschliessungsbauwerke nicht genau dieselben Kosten

anfallen.

6.4

Mit Kosten von ca. CHF 20.00 pro

Quadratmeter effektiv erschlossener Grundstücksfläche fallen die

Erschliessungskosten für die Abwasserbeseitigung in der 2. Ausführungs- und

Kanalisationsetappe, in welcher das Grundstück des Beschwerdeführers liegt, angesichts

der nicht ganz einfachen topografischen Verhältnisse (Hanglage, gewellt) immer

noch sehr günstig aus, müssen doch andernorts erheblich höhere Kosten gewärtigt

werden (vgl. auch Verwaltungsgerichtsentscheid vom 9. Januar 2018

(VWBES.2017.199 E. 5.3.4, publiziert unter «gerichtsentscheide.fso.ch»). Auch zusammen

mit den voraussichtlichen Beiträgen für den Strassenbau von knapp CHF 40.00/m2

und denjenigen für die Wasserleitung von ca. CHF 9.00/m2, also bei

gesamthaften Erschliessungskosten von ca. CHF 70.00/m2, ist von

einer günstigen Erschliessung auszugehen, zumal der Grundeigentümer dadurch in

den Besitz von vollwertigem Bauland gelangt, welches einen Marktwert von ca.

CHF 250/m2 aufweist, wie sich den Angaben des Beschwerdeführers und

den online-Angeboten für Zullwil auf den einschlägigen Internet-Portalen

entnehmen lässt. Das Äquivalenzprinzip ist dadurch keinesfalls verletzt.

7.1

Die Gemeinde fordert einmal eine

Korrektur des vorinstanzlichen Entscheides hinsichtlich der von der

Schätzungskommission verfügten Ausscheidung der Kosten für die (neue) Kofferung

der zwischen den Grundstücken GB Nr. 976 und 977 gelegenen Zufahrt zu den

Landwirtschaftsgrundstücken nordöstlich der Sonnenfeldstrasse, welche diese auf

Beschwerde des Grundeigentümers vorgenommen hatte. Der Grundeigentümer

verlangte und verlangt die vollständige Ausscheidung dieser Kosten aus dem

Beitragsplan zur Berechnung seines Beitrages.

7.2

Die Schätzungskommission erwog,

diese Zufahrt sei seit jeher genutzt worden. Dass diese im Rahmen der

Erstellung der Sonnenfeldstrasse eine Anpassung erfahren habe, sei eine Frage

der Notwendigkeit. Auch die konkrete Ausführung an der Oberfläche, insbesondere

mit einer Entwässerung, sei nicht zu beanstanden, würde doch ansonsten bei

schwierigen Witterungsverhältnissen das Wasser ungehindert auf die

Sonnenfeldstrasse fliessen und könnte nicht mehr ordentlich abgeführt werden.

Allerdings sei festzuhalten, dass die Stichstrasse ohne Kofferung bestanden

habe, weshalb die Zusatzkosten für die Kofferung auszuscheiden seien (Erw. 6).

Die Gemeinde macht geltend, es sei eine

nicht belegte Auffassung, dass die Stichstrasse zuvor keine Kofferung

aufgewiesen habe. Die Klärung liesse sich heute nur durch eine Analyse der beim

Bau ausgehobenen Materialien und deren Menge nachweisen. Der Beweis, dass zuvor

keine Kofferung bestand, obliege dem Beschwerdegegner, da dieser daraus Rechte

ableiten wolle. Die Kosten einer Kofferung wären zudem in jedem Fall auf die

Grundeigentümer abzuwälzen, da die Anpassung der Stichstrassen gemäss

Feststellung der Vorinstanz eine bauliche Notwendigkeit darstelle.

Der Grundeigentümer macht geltend, die

Stichstrasse Weierboden gelte nicht als Verkehrsanlage nach GBV; sie sei zudem

nicht durch die Erschliessung der Sonnenfeldstrasse verursacht und gereiche

einzig den Eigentümern der angrenzenden Bauparzellen zum Vorteil.

7.3

Im rechtsgültigen Erschliessungs-

und Strassenkategorienplan der Gemeinde

Zullwil vom 12. September 2005, genehmigt mit RRB Nr. 2006/2187 vom 4. Dezember

2006, ist die Sonnenfeldstrasse als Erschliessungsstrasse enthalten und

markiert (gelb gefärbt), die von der Kappenmattstrasse parallel zum Hang zum

Kirchweg führt. Zwischen den Grundstücken GB Nr. 976 und 977 nördlich der

Sonnenfeldstrasse ist bis zur Grenze des Grundstücks Nr. 157 ein Weg mit einer

Breite von 3 m als öffentliche Verkehrsfläche ausparzelliert und beidseits mit

einer Baulinie von 3 m versehen, jedoch nicht als Strasse, Fussweg oder

Trottoir markiert (eingefärbt).

Dieser Wegstumpen dient nach der Planung

ganz offensichtlich der Erschliessung des hinterliegenden

Landwirtschaftslandes. Er wurde ungefähr an dem Ort geplant und gebaut, an

welchem immer etwa landwirtschaftliche Fahrzeuge verkehrten, die vom Kirchweg

herkamen und auf die Landwirtschaftsgrundstücke in Richtung Weierboden fuhren

oder von dort herkommend über den Kirchweg in das Dorf fahren wollten, wie sich

aus den Luftaufnahmen des geografischen Informationssystems «sogis» entnehmen

lässt, wo entsprechende Traktorspuren sichtbar sind.

Das Wegstück wurde nicht zur

Erschliessung der Bauzone bzw. der angrenzenden Baugrundstücke geplant und

erstellt, wäre es doch sonst als Erschliessungsstrasse gekennzeichnet, was im

Übrigen zur Folge hätte, dass die angrenzenden Grundstücke wegen der Anwendung

der Winkelhalbierenden entlastet worden wären. Es darf deshalb nicht in den

Beitragsplan einbezogen werden, wie der Beschwerdeführer zu Recht schon im

Einspracheverfahren moniert hatte. Sämtliche Kosten des Wegbaus (Unterbau,

Kofferung, allfällige Randabschlüsse, Belag) des Stumpens ab Ende des

Einlenkers bis zum Nordende sind für die Berechnung des Beitrags des

beschwerdeführenden Grundeigentümers auszuscheiden und der entsprechende Anteil

ist von der Gemeinde zu tragen.

Ob bereits eine Kofferung vorhanden war

oder nicht, ist demnach völlig irrelevant; ein entsprechendes Gutachten und/oder

andere Beweismassnahmen dazu erübrigen sich. Zur Präzisierung sei hingegen noch

verdeutlicht, dass die Kosten des Einlaufschachtes und allfälliger Leitungen

oder Anschlüsse im Bereich des Einlenkers nicht auszuscheiden sind, sondern zu

den beitragspflichtigen Erschliessungskosten gehören.

7.4

Die Beschwerde der Gemeinde erweist

sich in diesem Punkt demnach als unbegründet, diejenige des Grundeigentümers

als teilweise begründet. Insoweit der Grundeigentümer verlangt, dass die

auszuscheidenden Kosten von seinem Beitrag abzuziehen seien (Antrag 2 b), ist

seine Beschwerde unbegründet. Die entsprechenden Kosten sind, wie oben

dargelegt, einzig zur Berechnung seines Beitrages von den Gesamtkosten des

Strassenbaus rechnerisch auszuscheiden, und der für seinen Miteigentumsanteil

geschuldete Beitrag ist aufgrund dieser etwas reduzierten Gesamtkosten

entsprechend geringfügig zu vermindern.

8.1

Die Gemeinde verlangt zum zweiten

eine Korrektur des vorinstanzlichen Entscheides hinsichtlich der von der

Schätzungskommission verfügten Ausscheidung der Kosten für die (neue) Kofferung

des Olters, im Dispositiv bezeichnet mit «Stichstrasse West», und zwar mit der

gleichen Begründung wie hinsichtlich des eben abgehandelten Wegstumpens zu den

landwirtschaftlichen Grundstücken im Weierboden (ober Erw. 7).

8.2

Der Beschwerdeführer verlangt in

dieser Hinsicht in Ziff. 2 lit. d und e seiner Rechtsbegehren an das

Verwaltungsgericht die Befreiung von den Mehrkosten des Strassenanschlusses

Olter hinsichtlich Strasse, Kanalisation und Wasserleitungen, zudem eine

Beteiligung der Gemeinde an den Kosten des Neubaus bzw. der Korrektion im

Umfang von 30%.

8.3

Die Beschwerde der Gemeinde erweist

sich in diesem Punkt ohne Weiteres als begründet. Die Begehren des

Grundeigentümers auf eine Ausscheidung von Kosten, was den Anschluss an den

Olter angeht, sind, wie bereits kurz dargelegt (oben Erw. 3.2) neu und damit

unzulässig. Sie wurden erstmals in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom

8.

Januar 2014 gestellt. In der Beschwerde vom 21. Januar 2013 bzw. 7. Februar

2013.

(Begründung) gegen den Einspracheentscheid der Gemeinde hatte der

Grundeigentümer – damals noch nicht vertreten – dieses Begehren nicht gestellt

(oben Erw. 3.1); die Schätzungskommission als verwaltungsgerichtliche Behörde (vgl.

Titel «3. Gerichte» und Untertitel 3.15 GO) hätte deshalb darauf gar nicht

eintreten dürfen (§ 68 Abs. 3 VRG), und auch einer (anderen) Beschwerdebehörde

wäre dies verboten gewesen (§ 31bis Abs. 1 VRG). Durch die

Rückweisung zu neuem Entscheid nach korrekt durchgeführtem Augenschein änderte

sich an dieser Ausgangslage nichts. Das Beschwerdethema konnte in diesem

Stadium nicht mehr mit neuen Begehren ausgeweitet werden. Im Übrigen ist

festzuhalten, dass die Situation beim Olter nicht dieselbe ist wie beim

Wegstumpen: Der Olter bestand als Zufahrtsweg schon lange, und er war auch

befestigt, wie sich aus den Luftbildern entnehmen lässt, und verfügte über

einen Koffer, wie er für landwirtschaftliche Wege üblich war.

Selbstverständlich musste er an die neue Sonnenfeldstrasse, die er kreuzt,

angeschlossen werden. Und eine massgebliche Terrainveränderung erfolgte in

diesem Bereich nicht (vgl. dazu auch unten Erw. 9.5).

9.1

Drittes Beschwerdethema war, wie die

Schätzungskommission in ihrem ersten (aufgehobenen) Entscheid noch richtig

festgehalten hatte, neben der Frage der Aufteilung der Kanalisationskosten in

zwei getrennten Beitragsplänen und den Kosten des Wegstumpens zwischen den

beiden Parzellen GB Nr. 976 und 977 die Frage, wer die möglichen Mehrkosten

wegen angeblich nicht eingehaltenen früheren Zusagen der Gemeinde hinsichtlich

der Ausgestaltung der Sonnenfeldstrasse, was deren Höhenlage betrifft, zu

tragen hätte.

9.2

Die Schätzungskommission erwog dazu,

die allenfalls 1992 festgehaltenen Zusicherungen oder Vereinbarungen hätten ein

Durchleitungsrecht und eine Verschiebung des Olters betroffen, was heute nicht

(mehr) von Bedeutung sei, da es um die Umsetzung des Erschliessungsplanes von

2006.

gehe. Der verbindliche Erschliessungsplan regle allerdings die Höhenkote

der Strasse nicht, weshalb nun im Beitragsbeschwerdeverfahren eine

Beschwerdemöglichkeit offenstehen müsse, wenn es um Mehrkosten gehe, die durch

Überschreitung des planerischen Ermessens verursacht worden seien. Die

Höhenprofile der 2. Etappe seien nicht zu beanstanden. Bei der ersten Etappe,

deren Pläne nicht eingereicht worden seien, habe sich am Augenschein gezeigt,

dass im Bereich der Strasse vor der Liegenschaft GB Nr. [...] eine erhebliche

Aufschüttung vorgenommen worden sei. Wäre bereits die 1. Etappe in die Achse

gelegt worden, wäre dies nicht notwendig geworden. Die Kosten dieser

Aufschüttung seien deshalb auszuscheiden und von den dem Grundeigentümer

überbundenen Beiträgen verhältnismässig abzuziehen (Erw. 5 im angefochtenen

Urteil).

9.3

Die Gemeinde verlangt die Aufhebung

des angefochtenen Urteils auch in diesem Punkt und die Bestätigung ihres

Beitragsplans und Einspracheentscheides. Von der Vorinstanz sei der Sachverhalt

falsch festgestellt worden. An der von ihr beurteilten Stelle sei gar keine

Aufschüttung vorgenommen worden, wie sich auch aus den irrtümlich bei der

Vorinstanz nicht eingereichten Plänen der 1. Etappe ergebe. Es gäbe zudem keine

Befugnis, solche behaupteten Mehrkosten auszuscheiden, da es sich nicht um

ausserordentliche Mehrkosten im Sinne von § 14 Abs. 4 GBV handle. Die Strasse

sei dem natürlichen Terrainverlauf so gut als möglich angepasst worden, und

eine Überschreitung des planerischen Ermessens der Gemeinde liege auf keinen

Fall vor.

9.4

Der Grundeigentümer verlangt in

diesem Punkt heute wie schon in seiner Beschwerde an die Schätzungskommission,

es seien die Kosten des Tiefersetzens der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der

gesamten Fläche zwischen den Buchstaben A – P von der Beschwerdegegnerin zu

tragen, wobei er diese Ortsangaben nicht präzisiert. In seiner

Beschwerdebegründung behauptet er, 1992 seien die Höhenkoten für den gesamten

Verlauf der Sonnenfeldstrasse festgelegt worden.

9.5.1

Wie die Vorinstanz zu Recht

festhielt, hat sich die Erschliessung bzw. der Bau der Sonnenfeldstrasse nach

der einschlägigen aktuellen Nutzungsplanung der Gemeinde zu richten, konkret

also nach dem Erschliessungsplan von 2006 (vgl. oben Erw. 7.3). Allfällige

Zusicherungen von 1992 könnten damit zum Vornherein nicht (mehr) verbindlich

sein; ein Anspruch auf eine bestimmte Höhenlage der neuen Strasse kann daraus

keinesfalls abgeleitet werden.

9.5.2

Das Schreiben des Gemeinderates

Zullwil vom 12. Februar 1992 («Beilage 2» zur Beschwerdebegründung vom 10.

Februar 2013 in den Akten [des ersten Verfahrens] der Schätzungskommission)

bezog sich auf Verhandlungen im Rahmen der Baulandumlegung Grabenacker-Olter,

in welcher der Grundeigentümer ebenfalls Einsprache erhoben hatte. Konkret ging

es um die Höhenkoten des Olters im Bereich der Verzweigung mit der

Sonnenfeldstrasse (im beiliegenden Plan «gen. Längenprofil 1:500/100»

bezeichnet mit «Verbindungsstrasse Olter-Kappenmatt»), insbesondere im oberen

Teil, das heisst nördlich der Sonnenfeldstrasse. Thema war die durch die

Verlegung entstehende Veränderung der Steigung, welche das Befahren mit

landwirtschaftlichen Fahrzeugen erschweren könnte. Aus den Plänen ist zu

entnehmen, dass die Steigung ab der Sonnenfeldstrasse gegen Norden bis zum

Punkt P sich leicht erhöht, nach Angaben im Brief um ca. 1 % (auf ca. 18 %). Im

Bereich der Verzweigung sollte die Sonnenfeldstrasse gegenüber dem gewachsenen

Terrain etwa 0,5 m tiefer gelegt werden (neue Axhöhe ca. 614.80 gegenüber

Terrainhöhe 615.30). Thema waren also nicht die beim Bau der Sonnenfeldstrasse

entstehenden Kosten, sondern die durch die Neugestaltung des Olters entstehende

Steigung ab der Sonnenfeldstrasse nordwärts. Die Behauptungen des Grundeigentümers

gehen offensichtlich fehl.

9.5.3

Effektiv wurde die

Sonnenfeldstrasse entsprechend den Bauplänen dann, wie die Vorinstanz richtig

festhielt, im Bereich der 2. Etappe optimal an das Gelände angepasst, indem die

Strassenachse auf die Höhe des gewachsenen Terrains gelegt wurde. Die Strasse

liegt im Bereich des Grundstückes des Beschwerdeführers nach der Verzweigung

mit dem Olter auf einer Höhe von 616.83 m (Querprofil Nr. 21 nordseits, Plan Nr.

3.

Erschliessung Sonnenfeld 2.Etappe, Bauprojekt Querprofile 1:100, vom 5. Juni

2012), also nicht tiefer, als 1992 diskutiert, sondern etwas höher. Im Bereich

der Einmündung des nördlichen Olters, liegt sie auf einer Höhe von 616.34 bis

616.41

(a.a.O., Querprofile Nr. 20 und 19), im Bereich der Einmündung des

südlichen Olters auf einer Höhe von 615.37 (Querprofil 16), was exakt der 1992

festgestellten Terrainhöhe entspricht. Die Abweichungen der Projekthöhen von

den Terrainhöhen liegen in der ganzen 2. Bauetappe im Bereich von wenigen

Zentimetern (vgl. Plan Nr 2 Bauprojekt Längenprofil 1:200/100 vom 5. Juni

2012).

9.5.4

Der Argumentation des

Grundeigentümers ist damit offensichtlich die Grundlage entzogen. Die Strasse

wurde in der Höhenlage im Bereich der ganzen 2. Bauetappe, wo das Grundstück

des Miteigentümers liegt, genau an das gewachsene Terrain angepasst. Mehrkosten

durch eine Auffüllung oder eine Tieferlegung konnten deshalb gar keine

entstehen.

9.6

Aus den von der Gemeinde beim Verwaltungsgericht

neu eingereichten Plänen der 1. Bauetappe (vom 4. August 2009 [Plan Nr. 1,

Erschliessung Sonnenfeld, Situation 1:200] bzw. vom 18. August 2009 [Nr. 4,

Querprofile 11 -15, 1:100]) zeigt sich zudem klar, dass ab dem Querprofil 17

bis etwa zum Querprofil 19, dort wo nordseits der Wegstumpen zwischen den

Grundstücken GB Nr. 976 und 977 erstellt wurde, eine Mulde im natürlichen

Terrain aufgefüllt werden musste, damit die Kanalisation überhaupt in einer

normalen Tiefe gebaut werden konnte und nicht plötzlich überirdisch verlief. Im

Bereich der Liegenschaft GB Nr. [...], die sich nördlich der Strasse zwischen

den Querprofilen 15 und 17 erstreckt, entspricht der Höhenverlauf der Strasse

ziemlich genau dem natürlichen Terrain: die Abweichung beträgt beim Querprofil

17.

am östlichen Ende von GB Nr. […] bloss 2 cm, während sie beim Querprofil Nr.

15.

am westlichen Ende 42 cm beträgt, allerdings tiefer liegt als das Terrain

und nicht höher.

9.7

Eine Auffüllung im Bereich der

Liegenschaft GB Nr. [...] liegt somit nicht vor. Der Sachverhalt wurde in

diesem Punkt falsch festgestellt, der entsprechende Einwand und die Beschwerde

der Gemeinde erweisen sich in diesem Punkt als berechtigt. Die Beschwerde der

Gemeinde ist dementsprechend gutzuheissen.

Die Begehren des Grundeigentümers in

diesem Beschwerdepunkt beruhen auf falschen Annahmen. Seinen zulässigen

Anliegen ist durch den ausgeführten Bau bereits vollumfänglich Rechnung

getragen. Es gibt keine Anpassungskosten durch ein Tieferlegen der Strasse (im

Bereich der 2. Bauetappe) zwischen den Buchstaben A – P des (alten) Planes von

1992, weil die Strasse gar nicht entsprechend diesen Planskizzen gebaut und

tiefer (als das Terrain) gelegt, sondern nach den Plänen von 2009/2012, die auf

der Erschliessungsplanung von 2006 beruhen, dem Terrainverlauf folgend gebaut

wurde. Sein Rechtsbegehren (Ziff. 3) ist deshalb abzuweisen, da es inhaltlich

gegenstandslos geworden ist.

Die zahlreichen Beweisanträge, welche

sich darauf beziehen (Beizug von alten Akten zur Baulandumlegung Olter, alte

Pläne, Gemeinderatsbeschlüsse etc. zu diesem Thema) erweisen sich als

überflüssig und bedeutungslos für den Ausgang des Verfahrens.

Dasselbe gilt für die entsprechenden

Beweisanträge hinsichtlich der Ausführung der 1. Etappe, was die behauptete

Terrainanpassung zugunsten des damaligen Bevorschussers betrifft. Die

vorinstanzliche Feststellung einer solchen Aufschüttung am genannten Ort

erfolgte offensichtlich irrtümlich und widerspricht sowohl den jetzt

vorhandenen vollständigen Akten wie den dem geografischen Informationssystem

«Sogis» zu entnehmenden Tatsachen, was den Geländeverlauf (Terrainhöhe) vor und

nach dem Bau der Strasse betrifft.

10.

Das neu gestellte Eventualbegehren

(Ziff. 4) ist, wie bereits oben (Erw. 3.2) dargelegt, unzulässig. Es wäre, wie

eben gezeigt (Erw. 9.7), zudem unbegründet. Für das Subeventualbegehren (Ziff.

5) gilt dasselbe.

11.

Auf die weiteren Rechtsbegehren bzw.

Anträge des Grundeigentümers ist, wie dargelegt (oben Erw. 3) nicht einzugehen,

weil sie im Verfahren erst verspätet vorgebracht wurden und als neue Begehren

nicht zulässig sind. Sie wären allerdings auch abzuweisen gewesen, soweit der

Grundeigentümer geltend macht, die in den Plänen einbezogenen Flächen stimmten

nicht. Beim Grundstück GB Nr. [...] ist beim Strassenbau zu Recht die

Winkelhalbierende gezogen worden (§ 12 Abs. 2 GBV). Beim Grundstück GB Nr. [...]

wurde ebenso zu Recht die Fläche ausserhalb der üblichen ersten Bautiefe nur zu

50.

% einbezogen (§ 11 Abs. 1 GBV). Die Verlängerung des Kirchweges ist nicht

Thema des Beitragsverfahrens Erschliessung Sonnenfeld bzw. liegt ausserhalb der

Bauzone, weshalb dafür keine Beiträge festgelegt werden können. Und es gibt

keinen Grund für eine Beitragsreduktion für das Grundstück des Grundeigentümers

und Beschwerdeführers, weil die Kanalisation nicht bis zum östlichen Ende des

Grundstücks führt; es genügt nach dem Gesetz, dass das Grundstück problemlos an

die in der angrenzenden öffentlichen Strasse liegende Kanalisation

angeschlossen werden kann, was ja offensichtlich der Fall war, wie die

unterdessen realisierte Überbauung des östlichsten Grundstücksteils zeigt. Im

Weiteren hält die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Kanalisationsleitungen

selbstverständlich so tief verlegt werden mussten, dass ein Anschluss der

südlich gelegenen Grundstücke ebenfalls möglich ist, werden doch nach der

Planung auch diese durch die neuen Leitungen in der Sonnenfeldstrasse

erschlossen. Einen Grund für eine höhere Belastung der südlich der Strasse

gelegenen Grundstücke gibt es nicht; wenn schon müssten die nördlich gelegenen

Grundstücke wegen des erheblich grösseren Vorteils stärker belastet werden,

können sie doch problemlos auch Untergeschosse ihrer Bauten ohne Pumpen in die

Kanalisation entwässern.

12.

Zusammenfassend erweist sich also die

Beschwerde der Gemeinde im Ergebnis als begründet, soweit sie die Aufhebung des

vorinstanzlichen Urteils hinsichtlich der Ausscheidung von Mehrkosten für die

angebliche Auffüllung der Strasse im Bereich von GB Nr. [...] und den Anschluss

des Olters an die Sonnenfeldstrasse verlangt. Unbegründet ist sie, soweit sie

die Ausscheidung der Kosten des Wegstumpens zwischen den Grundstücken GB Nr.

976.

und 977 bestreitet.

Die Beschwerde des Grundeigentümers

erweist sich, soweit sie überhaupt zulässig ist bzw. zulässige Begehren

umfasst, als begründet hinsichtlich des Begehrens um Ausscheidung der ganzen Kosten

des Wegstumpens zwischen den Grundstücken Nrn. 976 und 977 für die Berechnung

seines Beitrages an die Kosten des Strassenbaus. Im Übrigen erweist sie sich

als unbegründet.

13.1

Entsprechend dem Ausgang sind die

Verfahrenskosten zu verteilen. Die Gemeinde, die in zwei von drei

Beschwerdepunkten obsiegt und in einem unterliegt, hat ein Viertel oder CHF

750.00

der verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von gesamthaft CHF

3’000.00 zu bezahlen. Der Beschwerdeführer, der im verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahren zahlreiche unzulässige neue Begehren stellte und in einem

der drei ursprünglichen und zulässigen Begehren obsiegt und im Übrigen unterliegt,

hat dementsprechend drei Viertel bzw. CHF 2'250.00 dieser Verfahrenskosten zu

tragen.

Derselbe Kostenverteiler ist auch für

das vorinstanzliche Verfahren festzusetzen, dessen Kostenverlegung ebenfalls

angefochten ist. Dementsprechend haben die Gemeinde CHF 375.00 und der

Beschwerdeführer CHF 1'125.00 der vorinstanzlichen Verfahrenskosten von CHF

1'500.00 zu tragen.

13.2

Entsprechend dem Ausgang sind auch

die Parteientschädigungen festzulegen. Beim genannten Ergebnis (oben Erw. 13.1)

hat dementsprechend der Grundeigentümer der Gemeinde die halben Parteikosten zu

ersetzen. Der Vertreter der Gemeinde hat in seiner Kostennote für das

verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von total CHF

4'753.60 geltend gemacht (19.50 Std. à CHF 220.00 nebst Auslagen von CHF 111.50

und MWST), was angesichts des exzessiven Aufwandes des Grundeigentümers

angemessen ist. Minimal zu korrigieren ist einzig der verlangte Mehrwertsteuersatz

für im Jahr 2018 erbrachte Leistungen. Die vom Grundeigentümer zu leistende

Parteientschädigung ist deshalb auf CHF 2'376.50 festzusetzen.

Für das vorinstanzliche Verfahren steht

der Gemeinde nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (SOG 2010 Nr. 20)

ebenfalls eine halbe Parteientschädigung zu. Diese Hälfte ist mangels einer

Kostennote schätzungsweise auf CHF 2'000.00 festzusetzen und vom

Grundeigentümer zu bezahlen.

Auf die Kostennote des Vertreters des

Grundeigentümers, die sich auf total CHF 26'710.06 beläuft und den gesamten

Aufwand auch des bereits abgerechneten ersten Verfahrens enthält, ist bei

diesem Verfahrensausgang nicht weiter einzugehen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der

Beschwerden der Gemeinde Zullwil und von A.___ wird das Urteil der Kantonalen

Schätzungskommission vom 29. Juni 2016 aufgehoben und wie folgt ersetzt:

Die Beschwerde von A.___ gegen die Beitragspläne und -berechnungen der

Erschliessung Sonnenfeld Zullwil wird insoweit gutgeheissen, als die Gemeinde

zur Berechnung seines definitiven Beitrages an den Strassenbau von den

Gesamtkosten des Strassenbaus diejenigen Kosten auszuscheiden hat, die auf die

Erstellung des Wegstumpens zwischen GB Nrn. 976 und 977 entfallen, im Sinne von

Erw. 7.3 und Erw. 7.4 des Urteils; der entsprechende Kostenanteil ist von der

Gemeinde zu tragen.

Im Übrigen werden die

Beschwerden des Grundeigentümers und der Gemeinde abgewiesen und die

Beitragspläne und -berechnungen bzw. der entsprechende Einspracheentscheid der

Gemeinde vom 7. Januar 2013 bestätigt.

2. An die Kosten des verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahrens von CHF 3'000.00 haben A.___ CHF 2'250.00 und die

Gemeinde Zullwil CHF 750.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat für das Verfahren vor der

Schätzungskommission Kosten im Betrag von CHF 1'125.00 zu bezahlen, die

Gemeinde Zullwil CHF 375.00.

4. A.___ hat der Gemeinde Zullwil für das

Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von CHF 2'376.50 zu

bezahlen.

5. A.___ hat der Gemeinde Zullwil für das

Verfahren vor der Schätzungskommission eine Parteientschädigung von CHF

2'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14), soweit geltend gemacht wird, es

handle sich um einen Endentscheid oder einen anfechtbaren Zwischenentscheid.

Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt.

Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_274/2108 vom

9. April 2019 bestätigt.