VWBES.2016.386

Baubewilligung

11. Dezember 2017Deutsch27 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die [...] AG führt in [...] seit

Jahrzehnten ihren Holzbaubetrieb mit unterdessen ca. 40 Mitarbeitern. Die

Betriebsgebäude befinden sich auf dem grossen Grundstücksteil, der in der

Gewerbezone lag und seit der letzten Ortsplanungsrevision 2014 nun in der

Mischzone Wohnen liegt. Auf dem kleineren Grundstücksteil hinter dem

eigentlichen Betriebsareal, der in der zweigeschossigen Wohnzone liegt, steht

eine Lagerhalle. Diese wird ebenfalls vom Holzbaubetrieb genutzt und ist

umgeben von Wohngebäuden in der zweigeschossigen Wohnzone.

2. Die Eigentümer der nordseits direkt

an die Halle angrenzenden Grundstücke (nachfolgend als Nachbarn bezeichnet)

stören sich seit Jahren am Lärm aus der angeblich geänderten Nutzung der

Lagerhalle und gelangten deswegen an die Baubehörde. Diese verlangte 2014 von

der Grundeigentümerin, der A.___ (nachfolgend Immobilien AG), ein

nachträgliches Umnutzungsgesuch. Die Grundeigentümerin kam der Aufforderung

nach und beantragte in ihrem Gesuch, es seien verschiedene bauliche

Veränderungen, die veränderte Nutzung der Lagerhaltung sowie die Nutzung der Lagerhalle

als Fahrzeug-Abstellplatz zu bewilligen. Auf Einsprache der Nachbarn wies die

Baubehörde nach dem Einholen von zusätzlichen Unterlagen und gescheiterten

Vergleichsverhandlungen das Baugesuch im Juni 2015 wegen fehlender

Zonenkonformität ab und verlangte von der Immobilien AG, es sei der Zustand zur

Zeit der Bewilligung der Lagerhalle im Jahre 1986 wiederherzustellen.

3. Auf Beschwerde der Immobilien AG

präzisierte das Bau- und Justizdepartement (BJD) den Entscheid der Baubehörde

in einzelnen Punkten, wies die Beschwerde mit Verfügung vom 30. September 2016

aber im Wesentlichen ab.

4. Die Immobilien AG gelangte am 14.

Oktober 2016 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und verlangte wie schon

vor der Vorinstanz, es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung der

Lagerhalle bereits mit der Baubewilligung von 1986 abgedeckt sei; eventualiter

sei das Baugesuch zu bewilligen, subeventualiter allenfalls auf die

Wiederherstellung des Zustandes von 1986 zu verzichten.

Das BJD beantragte in seiner

Vernehmlassung vom 10. Januar 2017, die Beschwerde sei vollumfänglich

abzuweisen. Dasselbe verlangten die Nachbarn und die Baubehörde in ihren

Stellungnahmen vom 16. Januar 2017. Die Immobilien AG liess sich dazu am 22.

März 2017 nochmals vernehmen.

5. Am 7. September 2017 nahm eine

Delegation des Verwaltungsgerichts einen Augenschein vor und befragte die

Parteien. Diese erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisergebnis zu äussern. Das

entsprechende Protokoll wurde den Parteien im Anschluss zugestellt. Weitere

Eingaben erfolgten keine.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben und ergänzend begründet worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 2

Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61; §§ 29 und 66 f.

Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11; § 49 f. Gesetz über die

Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Die Immobilien AG ist als

Grundeigentümerin vom angefochtenen Entscheid besonders berührt. Sie hat am

vorinstanzlichen Verfahren als Partei teilgenommen und ist mit ihren Anträgen

unterlegen, weshalb sie entsprechend beschwert ist und ein schutzwürdiges

Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat. Sie ist deshalb zur

Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Ihr Vertreter ist im kantonalen

Anwaltsregister eingetragener Rechtsanwalt, der keines Vertretungsausweises

bedarf (§ 13 Abs. 4 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin verlangt in

ihrem hauptsächlichen Rechtsbegehren, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben

und es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung der Lagerhalle bereits mit

der Baubewilligung vom 5. Februar 1986 abgedeckt resp. bewilligt sei.

Eventualiter beantragt sie, ihr Baugesuch sei zu bewilligen.

Ob der Hauptantrag mit einem

Feststellungsbegehren zulässig ist, erscheint fraglich, nachdem die

Beschwerdeführerin ein (nachträgliches) Baugesuch vorbehaltlos eingereicht und

damit grundsätzlich anerkannt hat, dass ein solches notwendig ist. Es ist von

ihr ja auch unbestritten, dass an der Lagerhalle nach deren Erstellung

verschiedene bauliche Veränderungen ohne Bewilligung vorgenommen wurden und die

Nutzung sich verändert hat. Da durch dieses Rechtsbegehren der Streitgegenstand

jedoch nicht ausgeweitet wird und im Rahmen der Prüfung des Baugesuchs ohnehin abzuklären

ist, ob überhaupt eine Nutzungsänderung vorliegt, die bewilligungspflichtig

ist, kann dies offengelassen werden.

3.

Zulässige Beschwerdegründe sind nach

§ 67bis Abs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht,

wobei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten,

sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhaltes.

Die Beschwerdeführerin macht primär

geltend, es sei bei der Nutzung der Lagerhalle zu keiner relevanten Änderung seit

der ursprünglichen Baubewilligung gekommen, sodass es keiner Umnutzungsbewilligung

bedürfe. Sie wirft damit den Vorinstanzen falsche Rechtsanwendung vor. Für den

Sachverhalt verweist sie in ihrer Beschwerdebegründung (BS II. 4.) grundsätzlich

auf die Ausführungen des BJD, macht aber geltend, dieser bedürfe einiger

Präzisierungen, Korrekturen und Ergänzungen. Sie rügt damit auch die

Feststellung des Sachverhaltes. Beide Rügen sind zulässig und im

Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren zu überprüfen.

4.1

Heute besteht auf dem Parzellenteil

in der Wohnzone eine rundum geschlossene Lagerhalle mit der Hausnummer [...] im

Ausmass von 24.25 m x 18.30 m und in einer Höhe von 4.50 m (Traufe) bis 7.40 m (First).

Es handelt sich um eine Holzkonstruktion auf Betonfundamenten. Die Aussenwände

bestehen auf drei Seiten aus einer dünnen Holzschalung, wobei in der

Nordfassade Fenster eingelassen und auf der Südseite vier grosse Öffnungen als

Einfahrten ausgespart sind. Die Westfassade und das rundum 1.50 m auskragende

Dach bestehen aus Wellplatten, teilweise lichtdurchlässig (vgl. Pläne und Fotos,

Augenschein). Die Einfahrtsöffnungen auf der Südseite sind mit elektrisch

betriebenen Rolltoren versehen, auf der Ostseite unter dem Vordach befindet

sich ein Kragarmregallager. Im Innern der Halle befinden sich entlang der West-

und der Ostfassade ebenso wie zwischen den vier Korridoren (Fahrgassen) über

die ganze Hallentiefe ebenfalls Kragarmregallager. Der Hallenboden ist

befestigt (asphaltiert), ebenso wie die an die Halle angrenzenden Flächen auf

der Ost- und der Südseite, welche als Zufahrten dienen. Entlang der Nord- und

der Westseite der Halle ist der Parzellenteil begrünt (Wiese mit Obstbäumen).

Der Abstand von der Halle zu den überbauten Nachbarparzellen beträgt auf der

Nordseite etwas mehr als 6 m, auf der Westseite ca. 8 m (Pläne und Fotos, Augenschein).

Das alles ist unbestritten.

Die Halle selber besteht im Ausmass und

in der Konstruktion in dieser Weise seit ihrem Bau. Sie entspricht der

damaligen Baubewilligung vom 15. Januar 1986 mit den bewilligten Plänen vom 20.

Dezember 1985 (Grundriss, Fassaden, Schnitte) und vom 10. November 1985

(Umgebungsgestaltung). Neu erstellt wurden unterdessen (etwa im Jahr 1995) die vier

Rolltore auf der Südseite der Halle bei den Einfahrten in die Korridore und die

Beleuchtung. Neu ist ebenso das Regal an der Ostaussenseite (übereinstimmende

Parteiaussagen am Augenschein, vgl. Protokoll).

4.2

In der Baubewilligung von 1986 steht

als besondere Bestimmung, dass das Gebäude als Holzlagergebäude bewilligt werde

und jede Zweckänderung bewilligungspflichtig sei.

Zustande gekommen war die Baubewilligung

mit diesen Zusatzbestimmungen nach einer langen Auseinandersetzung zwischen den

Parteien, die in der Ortsplanungsrevision 1984 ihren Anfang genommen hatte. Die

Nachbarn wehrten sich damals gegen eine Einzonung des Parzellenteils, auf dem

die Lagerhalle steht, in die Gewerbezone. Nach Abklärungen durch den Ortsplaner

und beim Kanton gelangten die Parteien wie die Gemeinde zur Einsicht, dass eine

Umzonung in die Gewerbezone oder eine Spezialzone nicht möglich war. Die Beschwerdeführerin,

deren erstes Baugesuch durch die Baukommission am 2. August 1985 wegen

fehlender Zonenkonformität zurückgewiesen worden war (Beleg Nr. 7 zur

Einsprache der Nachbarn vom 13. November 2014), änderte ihr Baugesuch ab. Mit

dem Nachbarn – dem Rechtsvorgänger des C.___ – vereinbarte sie, dass die

Holzstapel entlang der Ostgrenze dessen Grundstücks aufgehoben und der

entsprechende Grundstücksteil von GB 1340 stattdessen asphaltiert und zur

Verwendung als Parkplatz für Mitarbeiterfahrzeuge verwendet würde. Nach diesem

Kompromiss befand der Gemeinderat am 11. Dezember 1985 anlässlich der

Behandlung der Einsprachen gegen die Zonenplanrevision, dass ein so geändertes

Baugesuch noch als nicht störendes Gewerbe im Sinne der Zonenvorschriften

taxiert werden könnte, worauf dann die neuen Pläne vom 20. Dezember 1985

eingereicht und die Lagerhalle im Januar 1986 bewilligt wurden (oben 4.1). Für

die weiteren Einzelheiten kann auf die ausführliche Zusammenfassung des

Verfahrenslaufes in Erwägung 3c der angefochtenen Verfügung verwiesen werden.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend

macht (BS 5 der Beschwerdebegründung), die Baubewilligung äussere sich nur

indirekt zur Nutzung, trifft dies nur bedingt zu. Bewilligt wurde, wie oben

erwähnt, explizit ein «Holzlagergebäude», und im (ersten) Baugesuch, in welchem

das Gebäude detailliert beschrieben war («Erläuterungen + Ergänzungen betr.

Projektierte Lagerhalle auf GB Nr. [...]» vom 13. Mai 1985) steht zum Zweck des

Gebäudes «Lagerhalle für Holz» und zu den Immissionen, dass die Lagerhalle mit

dem Seitenstapler bedient werde, was ein gelegentliches Befahren erfordere.

Durch die nord- resp. westseitige Holzverschalung werde der Lärm gegenüber den

benachbarten Wohnhäusern eingedämmt. Weiter steht anschliessend geschrieben,

dass sich die Baugesuchstellerin (und heutige Beschwerdeführerin) darüber im

Klaren sei, dass die Lagerhalle zonenfremd sei, sie aber hoffe, dass dem schon

lange an diesem Ort bestehenden Gewerbebetrieb der Bau auf dem eigenen

Grundstück bewilligt werde. Im Protokoll zur Behandlung der Einsprachen gegen

die Ortsplanungsrevision vom 15. Oktober 1985 steht, dass die Einsprecherin

(hier Beschwerdeführerin) aus Platzgründen für die Lagerhaltung von Holz eines

Reserveplatzes in der Nähe der Fabrikation bedürfe. Die Art und Gestaltung der

geplanten Lagerhalle nähme auf die angrenzende Wohnüberbauung Rücksicht.

Vorgesehen sei lediglich eine offene Halle. Da diese nur als Lager verwendet

werde, entstünden durch diese Baute keine zusätzlichen Lärmimmissionen. Aus

diesen Informationen ergibt sich, wie die Vorinstanz völlig richtig

festgehalten hat, klar, dass ein Lagergebäude für Schnittholz aus der Sägerei

der Beschwerdeführerin bewilligt wurde, in welchem nur gelegentlich ein

Seitenstapler zum Einsatz kam und die Immissionen gegenüber der früheren

Nutzung als offener Holzlagerplatz nicht zu-, sondern wegen der Wände gegen

Norden und Westen eher abnähmen. Die von der Beschwerdeführerin weiter zitierte

Aussage aus dem Schreiben des damaligen Planungsbüros, «dass die Nutzung

(Immissionen) beim Holzlager beschränkt ist (keine maschinelle Bearbeitung)»,

bezog sich auf den im Rahmen der Einspracheverhandlungen zwischenzeitlich in

Erwägung gezogenen Erlass einer Spezialzone zum Ermöglichen der geplanten Halle

zur gewerblichen Nutzung; davon kam man wegen der Abstandsprobleme

(Immissionsabstand) rasch wieder ab. Daraus wird aber deutlich, dass auf dem

Grundstücksteil sogar bei erlaubter gewerblicher Nutzung nur die Lagerung

zulässig hätte sein sollen, nicht aber eine weitere gewerbliche Tätigkeit.

4.3

Genutzt wurden die Lagerhalle und

der Vorplatz östlich davon nach ihrem Bau wie geplant für die Lagerung und

Lufttrocknung des von der Sägerei frisch geschnittenen Holzes. Wie im

Baubeschrieb von 1985 angegeben, wurde die Lagerhalle «gelegentlich» mit einem

dieselbetriebenen Seitenstapler bedient, dann nämlich, wenn das Holz umgelagert

oder in der Sägerei, Zimmerei oder Schreinerei, also im eigentlichen Betrieb,

weiterverarbeitet wurde. Das war nach Angabe der Parteien etwa ein- bis mehrmals

im Monat der Fall.

4.4

Im Verlaufe der Zeit und mit den

Veränderungen in der Holzbaubranche wurde nicht mehr bloss Schnittholz

gelagert. Etwa im Jahr 1995 wurde die Halle mit dem unbewilligten Einbau von

Rolltoren zum geschlossenen Lagergebäude. Nach Angaben der Beschwerdeführerin

wurden ab dieser Zeit auch Holz(halb)fabrikate in der Halle gelagert. Im Freien

zwischen Halle und Betriebsgebäude befinden sich zudem seit längerem keine

Holzstapel mehr; der Platz wird ebenfalls als Parkplatz genutzt. Dafür entstand

(ohne Bewilligung) auf der Ostseite der Halle unter dem Vordach ein weiteres

Kragarmregal, welches ebenfalls zur Lagerung von Holz verwendet wird.

Seit der Aufgabe des Sägereibetriebes im

Jahr 1999 dient die Halle der Lagerung von Holzhalbfabrikaten wie

Leimstabplatten, Spanplatten, Dreischichtplatten, Kanteln und Latten in

verschiedenen Dimensionen sowie von Gips- und Fermacellplatten. Schnittholz

befindet sich nur noch ein alter Restposten in der Halle. Gelagert werden auch kommissionierte

kundenspezifische Waren wie z.B. Täfer oder Dachfenster bis zum

Montagezeitpunkt. Bis im Juli 2017 wurden zudem auch Gerüstbauteile aus Metall

dort gelagert (Urk. 6 der Beschwerdeführerin zum Umnutzungs- und Baugesuch

2014, mit Fotos). Auf der Südseite vor der Halle zwischen den Einfahrtstoren

und z.T. auch auf der Nordseite unter dem Vordach werden zudem gestapelte

Metallgitterbehälter mit Brennholz und Paletten mit Rahmen gelagert (Foto

Augenschein, Titelblatt Lärmgutachten zur Nutzungsergänzung der bestehenden

Lagerhalle, Fotos in Beleg Nr. 22 zur Einsprache der Nachbarn vom 13. November

2014).

Das in der Halle gelagerte Material wird

bei Bedarf täglich zur Weiterverarbeitung oder zur Verwendung auf einer

Baustelle geholt, sei es mit dem seit einigen Jahren elektrisch betriebenen neuen

Seitenstapler, sei es durch direkten Auflad in oder vor der Halle auf die

Betriebsfahrzeuge (Protokoll Augenschein).

Seit 1999 werden in der Halle zudem jeden

Tag bzw. jede Nacht acht Servicefahrzeuge für die Montagegruppen ausserhalb der

Betriebszeiten parkiert. Diese Fahrzeuge werden jeweils vor oder bei

Arbeitsbeginn zwischen 6.30 und 7.30 Uhr morgens aus der Halle gefahren,

nachdem sie dort, soweit notwendig, bereits beladen worden sind. Gelegentlich

wird auch über die Mittagszeit, selten an Samstagen, Material zur Verwendung

aus der Halle geholt (Protokoll Augenschein).

Bereits ab 6.20 Uhr morgens treffen die

Auszubildenden mit ihren Motor(fahr)rädern beim Betrieb ein und parkieren diese

auf der Nordseite der Halle vor den Grundstücken der Nachbarn (Protokoll

Augenschein, erwähnte Fotos).

Die Anlieferung des in der Halle

gelagerten Materials erfolgt nicht direkt durch Fremdtransporte in die Halle,

sondern wird zunächst auf dem Platz vor dem Betriebsgebäude an der

Bahnhofstrasse umgeschlagen (Protokoll Augenschein, Nachtragsgesuch

Nutzungsergänzung vom 8. August 2014).

4.5

Der Vorinstanz ist also bei der

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts in Erwägung 3 ihres Entscheides

keinerlei Fehler vorzuwerfen; sie hat ihn korrekt ermittelt und dargestellt.

5.

Zur Zeit der Bewilligung und des Baus

der Lagerhalle befand sich der entsprechende Teil des Grundstücks, auf dem die

Lagerhalle steht, unstreitig in der «Allgemeinen Wohnzone 2 Geschosse»

(Zonenplan 1968). Im 1984 aufgelegten Zonenplan, welcher zur Zeit der

Baubewilligung negative Vorwirkung hatte (§ 15 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz

[PBG], BGS 711.1), und 1987 genehmigt wurde, blieb der westliche Grundstücksteil

in der 2-geschossigen Wohnzone, in welcher «Wohnbauten sowie nicht störende

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, welche der Bauweise der Wohnzone W2

angepasst sind» zulässig waren. Auch in der im Jahr 2000 genehmigten

Ortsplanung lag der Parzellenteil in der Wohnzone W2.

Seit der aktuellen gültigen Ortsplanung

von 2014 liegt der Westteil von GB Nr. [...] (weiterhin) in der

zweigeschossigen Wohnzone, in welcher nun «vorwiegend Ein- und

Doppeleinfamilienhäuser sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe,

deren Bauweise der W2 angepasst ist» zulässig sind. Der Ostteil der Parzelle,

auf dem sich die eigentlichen Betriebsgebäude der Beschwerdeführerin befinden,

liegt neu in der Mischzone Wohnen, wo (im Erdgeschoss) auch mässig störende

Gewerbebetriebe zulässig sind. Im Einzelnen kann dazu auf die ausführliche

Darstellung im vorinstanzlichen Entscheid (Erw. I. 1. – 4.) verwiesen werden,

die unbestritten und von der Beschwerdeführerin ausdrücklich anerkannt worden ist.

6.1

Die örtliche Baubehörde kam in ihrem

Entscheid zum Umnutzungsgesuch in Würdigung des Sachverhaltes und der

rechtlichen Grundlagen zum Ergebnis, die heutige Nutzung der Lagerhalle sei

nicht zonenkonform. Es handle sich um eine mässig störende gewerbliche Nutzung,

welche in der Wohnzone nicht zulässig sei. Sie wies deshalb das Bau- bzw.

Nutzungsgesuch der Immobilien AG mit Entscheid vom 16. Juni 2015 ab.

6.2

Die Vorinstanz bestätigte diesen

Entscheid mit ausführlicher Begründung in ihrer Verfügung vom 30. September

2016.

Die Lagerhalle 1986 sei als Lager für das in der betriebseigenen Sägerei

produzierte Schnittholz bewilligt worden, was aus der Entstehungsgeschichte der

Baubewilligung klar und eindeutig hervorgehe (Erw. 3.c). Die heutige Nutzung,

wie sie von der Beschwerdeführerin selber beschrieben werde, gehe weit darüber

hinaus und sei deshalb durch die Baubewilligung von 1986 nicht abgedeckt. Die

Nutzung, die bereits etwas vor Aufgabe der Sägerei 1999 ausgeweitet worden sei,

sei weder auf Grund der damals geltenden noch der (1997/1998) neu aufgelegten

Ortsplanung zonenkonform gewesen, und sie sei es auch heute nicht. Eine

Bewilligung sei deshalb nicht möglich (Erw. 3.d).

6.3.1

Dass zwischen 1986 und heute

tatsächlich eine Ausweitung und Änderung in der Nutzung der Lagerhalle

stattgefunden hat, ist offensichtlich. Da vom Unternehmen seit 1999 keine

Sägerei mehr betrieben wird, fällt auch kein frisches Schnittholz mehr an,

welches für Monate und Jahre gelagert werden muss, wenn es natürlich trocknen

soll. Die Lagerhalle als überdeckter Holzlagerplatz hat deshalb ihren

ursprünglichen Zweck verloren. In der Lagerhalle werden seit etwa 1995

zunehmend Holzhalbfabrikate (Platten, Kanthölzer, Täfer, Latten, Kanteln, etc.)

gelagert, die die Schreinerei benötigt, zudem Gipskarton- und Fermacellplatten,

welche im Innenausbau verwendet werden.

Die Beschwerdeführerin argumentiert, die

Nutzung habe sich seit Erteilung der Baubewilligung nur den (leicht)

veränderten Verhältnissen der Holzbranche angepasst und sei seit rund 20 Jahren

unverändert. Wie aus dem Gutachten des Instituts für Holzbau, Tragwerke und

Architektur der Berner Fachhochschule in Biel hervorgehe, entspreche die

Verarbeitung von Holzwerkstoffplatten und Holz-Halbfabrikaten der heutigen

Zeit, und die leichte Veränderung in Bezug auf die gelagerten Produkte

entspreche einer zeitgemässen Nutzung in der Holzbranche. Aus der Besichtigung

der Lagerhalle werde sofort augenfällig klar, dass es sich nach wie vor um eine

Halle zur Lagerung von Holz handle. Eine Beschränkung auf Schnittholz der

eigenen Sägerei habe mit der damaligen Baubewilligung nicht stattgefunden, seien

die damaligen Einsprecher doch nicht gegen die Lagerhalle gewesen, sondern

gegen die Umzonung.

Dass sich die Holzbranche in den letzten

30.

Jahren verändert hat und heute von einer Schreinerei oder einem

Innenausbauunternehmen kaum mehr selber gesägtes Holz verwendet wird, sondern

primär Holzhalb- oder Holzfertigfabrikate und weitere Materialen wie Gips- oder

Fermacellplatten verarbeitet werden, ist klar. Handelte es sich um die Nutzung

einer Holzlagerhalle in einer Gewerbezone, läge wohl keine Nutzungsänderung

vor, nur weil jetzt statt Schnittholz Holzhalbfabrikate oder weitere

Innenausbaumaterialien gelagert würden. Entscheidend ist aber, wie die

Vorinstanz zu Recht festhält, ob die heutige Nutzung bereits von der damaligen

Bewilligung umfasst ist oder ob sie heute oder früher einmal in der Zeit seit

dem Bau der Halle bewilligungsfähig gewesen wäre. Und da geht es primär um die

Frage, ob die heutige Nutzung, welche schrittweise seit etwa 1995 begonnen hat,

als nicht störende gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone zulässig oder ob sie

als (mässig) störende gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone unzulässig ist.

6.3.2

Die Vorinstanz hat in ihrem

Entscheid korrekt die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur

Frage der störenden bzw. nichtstörenden gewerblichen Nutzung in der Wohnzone

dargestellt (Erw. 3 d bb). Ergänzend hinzuzufügen ist, dass im alten Baugesetz

(von 1978) in den Wohnzonen zwar wie noch heute neben Wohnbauten (nur)

nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig waren (§ 30 Abs. 1

BauG), ebenso in den Kernzonen (§ 31 Abs. 2 BauG). In den Gewerbezonen waren

damals nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und

Industriebetriebe zulässig, aber nur betriebsnotwendige Wohnungen erlaubt (§ 32

f. BauG). Erst mit der Revision 1992 wurden in den Gewerbezonen neben mässig

störenden Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetrieben auch Wohnungen

zulässig (§ 32 Abs. 1 PBG). Die Definition einer nichtstörenden gewerblichen

Nutzung mag deshalb vor der Revision von 1992 etwas grosszügiger ausgefallen

sein, insbesondere in vorbelasteten alten Zonen mit gemischter Nutzung und für

Kleingewerbe. Spätestens seit dieser Revision ist aber klar, dass gewerbliche

Aktivitäten wie der Betrieb einer Autoreparaturwerkstätte nicht in eine

Wohnzone gehören. Wohngebiete sollen von schädlichen und lästigen Einwirkungen

verschont werden, weshalb z.B. auch ein Werkhof mit Krananlage nicht in eine

Wohnzone gehört (SOG 1994 Nr. 36). Die Zulassung von gewerblichen Bauten in der

Wohnzone soll aber nicht nur wegen der Immissionen, sondern primär funktional

beschränkt werden (SOG 1994 Nr. 35 E. 3). Busparkplätze gehören nicht in die

Wohnzone, weil Abstellplätze in der Wohnzone in der Regel nur als Nebenanlagen zu

Wohnbauten zu bewilligen sind (SOG 1994 Nr. 37).

Diese Rechtsprechung entspricht der

Praxis in andern Kantonen und auch derjenigen des Bundesgerichts. Im Entscheid

1C_495/2011 vom 14. März 2012 bestätigte das Bundesgericht z.B. einen Entscheid

des Zürcher Verwaltungsgerichts, welches eine Baubewilligung der Gemeinde

Dielsdorf für eine grosse Wertstoffsammelstelle (von 150 m2) in der

Wohnzone als nicht zonenkonform aufgehoben hatte. Wenn nur nicht störendes

Gewerbe zulässig sei, stelle das eine raumplanerisch motivierte

Nutzungsvorschrift dar. Zulässig seien nur solche Betriebe, die höchstens ein

geringes Konfliktpotential aufwiesen und ein gesundes und ruhiges Wohnen im

Allgemeinen nicht beeinträchtigten. Auch wenn die bundesrechtlichen

Lärmvorschriften eingehalten seien, könne eine Baute oder ein Betrieb störend

sein, z.B. wegen des Erscheinungsbildes oder ideellen Immissionen.

Auch in der Lehre wird die Auffassung

geteilt, dass neben umweltrechtlichen vor allem raumplanerische Gründe für die

Zulässigkeit eines Betriebes in der Wohnzone massgebend sein können (vgl. z.B.

Peter Hänni, Planungs-, Bau und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl.,

Stämpfli, Bern 2016). Dem Wohnen ist in der Wohnzone eine klare Vorrangstellung

eingeräumt, wobei der Wohnnutzung auch Einrichtungen für die

Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen zugerechnet werden können, sofern

diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen, wie z.B. eine

Kindertagesstätte, die Haltung weniger Haustiere, eine Quartiersammelstelle für

Siedlungsabfälle oder ein Feuerwehrmagazin (Christian Häuptli, in: Andreas

Baumann et. al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Stämpfli,

Bern 2013, § 15 Rz 80 f.). Als zulässige nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe wurden Büros und sonstige Geschäftsräumlichkeiten wie

typischerweise Bäckereien, Arztpraxen oder Coiffeursalons bewilligt, wenn und

soweit sie sich nahtlos in die Wohnumgebung einfügen. Auch ein

Steinplattenlager wurde schon als zonenkonform bewilligt: Dazu ist allerdings

zu sagen, dass es sich um ein kleines Lager im Untergeschoss eines

Mehrfamilienhauses handelte, welches über die Tiefgarage erschlossen war und in

welches nur wenige Male pro Jahr Platten geliefert wurden, und dass die

Bearbeitung der Platten ausschliesslich im andernorts liegenden Gewerbebetrieb

stattfand (LGVE 2009 II Nr. 14). Verneint wurde die Zonenkonformität u.a. für

einen Raum zur Freitodbegleitung, für Einrichtungen des Sexgewerbes, eine

Schreinerei, einen Abstellplatz für mobile Heizzentralen und eine mechanische

Werkstatt (Peter Hettich/Lukas Mathis, in: Alain Griffel et al. [Hrsg.],

Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Schulthess, Zürich 2016).

6.3.3

In Beachtung dieser Beispiele aus

Lehre und Rechtsprechung wird ohne Weiteres klar, dass die Vorinstanz (in Erw.

3.

d cc ihres Entscheides) völlig zu Recht davon ausgegangen ist, dass es sich

bei der jetzigen Nutzung der Lagerhalle, wie sie seit etwa 1995 schrittweise

aufgenommen wurde und spätestens seit 1999 betrieben wird, um eine gewerbliche

Nutzung handelt, die nicht mehr als «nicht störend» betrachtet werden kann,

also nicht zonenkonform ist. Die Lagerhalle ist seit der Ausweitung der Nutzung

über die Lagerung von Schnittholz hinaus und der Nutzung als Einstellhalle für

die Betriebsfahrzeuge ein Teil des eigentlichen Betriebs der

Holzbauunternehmung und wird als solcher täglich intensiv genutzt und

wahrgenommen. Es handelt sich nicht mehr um einen vom eigentlichen Betrieb

getrennten blossen Lagerplatz, der nur wenige Male pro Monat von einem

Betriebsfahrzeug (Seitenstapler) bedient wird. Allein schon das Parkieren von

acht Betriebsfahrzeugen in der unterdessen ohne Bewilligung mit Toren

abgeschlossenen Lagerhalle ist klar zonenwidrig (vgl. Beispiele oben in Erw.

6.3

). Umso mehr gilt dies für das praktisch täglich stattfindende Beladen und

Entladen dieser Fahrzeuge in oder vor der Halle vor Arbeitsbeginn und nach

Arbeitsende, teilweise auch über Mittag und ausnahmsweise an Samstagen.

Verstärkt wird die Zonenwidrigkeit dadurch, dass an den Werktagen die

morgendliche Störung durch den Lärm der ankommenden Motor(fahr)räder jeweils

bereits ab 6:20 Uhr beginnt und das Beladen der Betriebsfahrzeuge regelmässig

vor 7 Uhr stattfindet. Für die direkt angrenzenden Nachbarn wird dadurch ein

ruhiges Wohnen verunmöglicht, zumal die Geräusche aus der Lagerhalle bzw. dem

Platz davor praktisch ungefiltert die Liegenschaften der Nachbarn erreichen,

weil die Fassaden der Halle lärmdurchlässig sind. Dass die Werte der

eidgenössischen Lärmschutzverordnung eingehalten werden, wie ein von der

Unternehmung eingeholtes Gutachten zeigt, ändert daran nichts, beruhen diese

Werte doch auf einer Ausmittlung der während des ganzen Tages bzw. der Abend-

oder Nachtzeit vorkommenden Lärmimmissionen. Die Lagerhalle wird heute täglich

gewerblich genutzt mit den damit verbundenen üblichen Emissionen, und sie wird

als gewerbliche Nutzung wahrgenommen. Mit der Wohnnutzung hat diese Nutzung

funktional nichts zu tun; sie unterläuft die raumplanerische Funktion der

Wohnzone als Gebiet für eine ruhige Wohnnutzung.

6.4

Die Schlussfolgerung der Vorinstanz

ist also korrekt: Die heutige Nutzung der Halle kann als zumindest mässig

störend und damit in der betreffenden Wohnzone nicht zonenkonform nicht

bewilligt werden, und sie war seit Aufnahme der erweiterten Nutzung auch unter

der Herrschaft früheren Rechts nie bewilligungsfähig, blieben doch die

anwendbaren Vorschriften sowohl des Planungs- und Baugesetzes wie der

Zonenplanung der Gemeinde diesbezüglich unverändert.

7.

Ebenfalls zu Recht verneint die

Vorinstanz das Vorliegen eines Falles der Besitzstandsgarantie. Es kann

diesbezüglich auf ihre Erwägungen (3 dd cc am Ende) verwiesen werden. Zwar

besteht eine Besitzstandsgarantie für die Lagerhalle als Gebäude, was

unbestritten ist, nicht jedoch für die heutige Nutzung, haben doch die

Immissionen auf die Nachbarschaft, wie eben dargelegt, durch die veränderte

Nutzung erheblich zugenommen, was nach Art. 34ter PBG eine im Rahmen

der Besitzstandsgarantie mögliche und erlaubte teilweise Änderung ausschliesst.

8.

Der Grundsatz von Treu und Glauben

wird durch die von der Baubehörde abgelehnte Nutzungsänderung nicht verletzt.

Die Beschwerdeführerin durfte nie darauf vertrauen, dass etwas anderes als die

Lagerung von in der eigenen Sägerei verarbeitetem Schnittholz durch die

ursprüngliche Baubewilligung abgedeckt war. Das ergibt sich sowohl aus der

Vorgeschichte des Zustandekommens der Bewilligung und der vorgängigen

Auseinandersetzung mit Nachbarn und der Gemeinde im Einspracheverfahren zur

Ortsplanungsrevision wie auch genügend klar aus der daraus resultierenden

besonderen Bestimmung in der Baubewilligung, dass jegliche Nutzungsänderung

bewilligungspflichtig sei (oben Erw. 4.2).

Dass sich die Nachbarn treuwidrig

verhalten hätten, kann ihnen, wie die Vorinstanz ebenfalls zu Recht (in Erw. 3

e) festgestellt hat, nicht vorgeworfen werden. Sie waren schon in der

Ortsplanungsrevision 1984/1987 bestrebt, den Grundstücksteil, auf dem die Halle

steht, in der Wohnzone zu belassen und verfochten diesen Standpunkt – im

Gleichklang mit der Gemeinde – auch bis zur neuesten Planungsrevision

konsequent. Dass sie Ende 1985 zur Ermöglichung der Halle in der Wohnzone

schliesslich ihre Zustimmung gaben, basierte auf der Zusicherung der

Beschwerdeführerin zur geplanten Nutzung und der entsprechenden Auflage in der

Baubewilligung. Gegen die Halle als Gebäude erheben die Nachbarn auch heute

keine Einwände; sie wehren sich nur gegen die geänderte Nutzung.

9.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, soweit beantragt wird, die Verfügung der Vorinstanz sei aufzuheben

und festzustellen, dass die heutige Nutzung der Lagerhalle bereits mit der

Baubewilligung von 1986 abgedeckt sei.

10.

Das Gesuch der Holzbauunternehmung

vom 8. August 2014, über welches die Baubehörde im angefochtenen Entscheid

befand («Nachtragsgesuch Nutzungsergänzung der bestehenden Lagerhalle [...]»),

betraf einerseits die neue Nutzung der Lagerhalle, andererseits auch die

bereits erfolgte Montage der Rolltore und der Beleuchtung sowie die nächtliche

Parkierung der acht Servicefahrzeuge in der Halle.

Während betreffend Parkierung die

(nachträgliche) Bewilligung keinesfalls in Frage kommt, da sie Teil der neuen

Nutzung und offensichtlich nicht zonenkonform ist (vgl. oben Erw. 6.3), sieht

das bei den Rolltoren und der Beleuchtung wohl anders aus, wie die Vorinstanz

in ihrem Entscheid (Erw. 4 b bb) richtig festhält. Die Nachbarn haben diese

baulichen Veränderungen im Verfahren denn auch nicht weiter beanstandet. Da das

Baugesuch aber als Ganzes zu behandeln ist, können die Rolltore und die

Beleuchtung nicht in diesem Verfahren hier bewilligt werden. Einem separaten

Bewilligungsgesuch stünde aber wohl kaum etwas entgegen. Der Eventualantrag der

Beschwerde, das Baugesuch sei zu bewilligen, erweist sich somit ebenfalls als

unbegründet.

11.1

Die Baukommission hat in ihrem

Entscheid in Ziffer 3 verlangt, es sei der Zustand der geltenden Bewilligung

vom 15. Januar 1986 wiederherzustellen. Die Vor-instanz hat im angefochtenen

Entscheid präzisiert, was darunter zu verstehen sei: Die Beschwerdeführerin

habe nicht wiederum Schnittholz einzulagern. Sie könne die Halle auch leer

stehen lassen oder ein geändertes Nutzungsgesuch stellen mit einer Nutzung, die

zonenkonform sei (Erw. 4 b cc). Und das Departement hat dafür – wie für den

Rückbau des Aussenkragarmlagers – Frist gesetzt bis Ende März 2018, wobei es

diese Frist angesichts der offenbar langjährigen unbeanstandeten Nutzung

grosszügig bemessen hat (Erw. 4 c).

11.2

Die Beschwerdeführerin macht

geltend, es sei schwer vorstellbar, die Halle einer den Anforderungen (der

Zonenkonformität) gerecht werdenden Nutzung zuzuführen, zumal völlig unklar

sei, wie eine zulässige Nutzung aussehen solle. Das sei ein wirtschaftlich

haltloser Zustand, der Rechtsunsicherheiten schaffe. Eine Rückkehr zur Nutzung

im Jahr 1985 hätte katastrophale Folgen, weil die derzeit genutzte Lagerfläche

ein zentraler Erfolgsfaktor für das Unternehmen darstelle, um flexibel und

schnell auf Kundenbedürfnisse zu reagieren. Die Lagerfläche könne nicht massiv

verkleinert werden, ohne die Existenzgrundlage des Unternehmens zu gefährden.

Durch diese Massnahme werde unverhältnismässig hart eingegriffen.

11.3

Das Vorgehen der Baubehörde wie der

Entscheid der Vorinstanz sind auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. Ist

eine Baubewilligung auf Grund der gesetzlichen Vorschriften bzw. wegen

mangelnder Zonenkonformität nicht möglich, ist sie zu verweigern. Und wenn die

Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand feststellt, ist sie verpflichtet, zu

dessen Beseitigung eine angemessene Frist zu setzen (§ 151 Abs. 1 PBG). Die

Beschwerdeführerin weiss zudem seit dem Bau der Halle, dass diese eigentlich

nie zonenkonform war, wie sie in ihrer damaligen Eingabe selber festhielt, und

jedenfalls nur für die eingeschränkte Nutzung als Schnittholzlager aus der

eigenen Sägerei bewilligt worden war. Im Rahmen des gesetzlich Möglichen hat

die Vorinstanz mit der Frist von 18 Monaten dem Verhältnismässigkeitsprinzip

durchaus und grosszügig Rechnung getragen.

Angesichts der Umstände, dass, wie an

der Augenscheinsverhandlung klar wurde, die Beschwerdeführerin im Gebiet [...]

über eine weitere Lagerhalle in der Gewerbezone verfügt, die bis Ende September

2017.

fremdvermietet war, dass die Gemeinde diese Grundstücke gerade erst

erschlossen hat (Abschluss ca. Oktober 2017 gemäss Aussage des Bauverwalters am

Augenschein) und dass am 13. September 2017 im Gemeinderat der

Gestaltungsplanentwurf [...], welcher der Gesuchstellerin dort einen Neubau auf

ihren Grundstücken Nrn. [...] in der reinen Gewerbezone (ohne Wohnen) südlich

der […] erlauben soll, traktandiert war (gemäss Traktandenliste Gemeinderat auf

der Homepage der Einwohnergemeinde [...]), ist davon auszugehen, dass die

Beschwerdeführerin in der Lage ist, innert nützlicher Frist durchaus eine

andere Möglichkeit zur Lagerung der von ihr im Betriebsalltag benötigten

Materialien zu finden. Und über Parkplätze verfügt sie nach ihren Angaben

anlässlich der Parteibefragung dort ebenfalls, wenn auch wohl bloss über solche

im Freien. Jedenfalls ist es nicht so, dass eine Neuorganisation des Betriebes,

insbesondere der Lagerhaltung und der Parkierung der Einsatzfahrzeuge nach den

konkreten Umständen unmöglich und damit der Betrieb akut gefährdet wäre.

11.4

Ein Verzicht auf die Verpflichtung

zur Wiederherstellung des Zustandes, wie er 1986 bewilligt worden ist, ist

daher nicht geboten, das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht verletzt. Der

entsprechende Subeventualantrag ist ebenfalls abzuweisen.

11.5.1

Da seit dem vorinstanzlichen

Entscheid mehr als ein Jahr verstrichen ist, ist die Frist für die Aufgabe der

jetzigen Nutzung der Lagerhalle angemessen zu verlängern und auf Ende März 2019

neu festzusetzen, was die Einlagerung von Holzhalb- und Fertigfabrikaten sowie

Gipskarton- und Fermacellplatten betrifft. Die Lagerung von Gerüstteilen oder

anderen Betriebsgegenständen, die unterdessen schon aufgegeben wurde, ist für

diese Übergangszeit nicht erlaubt.

11.5.2

Für die Beseitigung des

Kragarmregals an der östlichen Aussenfassade ist jedoch die bestehende Frist

bis Ende März 2018 genügend. Und auch für die Aufgabe der Parkierung der

Firmenfahrzeuge – oder anderer Fahrzeuge – in der Lagerhalle kann die von der

Vorinstanz festgelegte Frist nicht erstreckt werden, war und ist diese

Parkierung doch offensichtlich nicht bewilligungsfähig und wohl auch

feuerpolizeilich nicht unbedenklich.

12.

Zusammenfassend ist festzuhalten,

dass sich die Beschwerde als vollständig unbegründet erweist und die Beschwerde

abzuweisen ist.

13.

Bei diesem Ergebnis wird die

unterliegende Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig. Die

verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten sind auf CHF 1'500.00

festzusetzen und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die

Entschädigung an die Gegenpartei, deren Höhe ins Ermessen des Gerichts gestellt

wurde, wird angesichts der Tatsache, dass der Vertreter schon in den Verfahren

vor der Baubehörde und der Vorinstanz beteiligt war und sich nicht neu in den

Fall einarbeiten musste, auf CHF 2'500.00 festgesetzt.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde der A.___ gegen die

Verfügung des Bau- und Justizdepartementes vom 30. September 2016 wird

abgewiesen.

2. Die Frist zur Aufgabe der heutigen

Nutzung der Lagerhalle wird, was die gelagerten Materialien betrifft, im Sinne

von Erw. 11.5.1 auf längstens Ende März 2019 erstreckt.

3. Die A.___ hat die

verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

4. Die A.___ hat den Beschwerdegegnern B.___

und C.___ für das verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von gesamthaft CHF 2'500.00 zu bezahlen

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige

Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Droeser