VWBES.2016.402

Baubewilligung / Neubau Zweifamilienhäuser

10. April 2017Deutsch12 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. C.___ reichte am 19. Februar 2016 ein

Gesuch um Baubewilligung für zwei Zweifamilienhäuser (je mit Garage) auf GB […]

Nr. 1400 ein. Das Baugesuch wurde am 3. März 2016 publiziert. Fristgerecht

erhob die Eigentümerin des Nachbargrundstücks, A.___, Einsprache. Sinngemäss

und im Wesentlichen wurde geltend gemacht, § 2 Abs. 3 des kommunalen

Zonenreglements 2010 (vom Regierungsrat am 12. März 2013 genehmigt) werde durch

das Bauvorhaben missachtet. Der vorgesehene Baukörper rage weit in den südlichen

Teil der Parzelle hinein, wodurch die Absicht, den prägenden Dorfeingang zu

schützen, vereitelt werde.

2. Mit Verfügung vom 18. April 2016

bewilligte die B.___ das Bauvorhaben unter Auflagen und Bedingungen. Sie hiess

die Beschwerde insofern teilweise gut, als sie verlangte, das Gebäude B müsse

«ca. 1.50 m nach Norden geschoben werden». Eine weitere Auflage forderte die

Umplanung des Vorgartenbereichs südlich der Liegenschaften, dergestalt, dass

dieser «Hofstattcharakter» erhalte.

3. Gegen diesen Entscheid gelangte A.___

ans kantonale Bau- und Justizdepartement (BJD).

4. Nach Durchführung eines Augenscheins

mit Parteiverhandlung am 21. September 2016 stellte das BJD in seiner Verfügung

vom 19. Oktober 2016 zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der

Beschwerdeführerin fest, was im Kostenpunkt berücksichtigt wurde. Materiell

aber wies das Departement die Beschwerde ab.

5. Mit Beschwerde vom 31. Oktober 2016 beantragte

A.___ dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Departementsentscheids. Die Baubewilligung

für das umstrittene Vorhaben sei nicht zu erteilen. Sinngemäss machte sie geltend,

die Auslegung des Zonenreglements durch die Vorinstanzen sei falsch. GB […] Nr.

1400 dürfe nur im nördlichen Teil überbaut werden. Die vorgesehene Lage von Gebäude

B trage dem nicht Rechnung.

6. Die Bauherrschaft schloss am 17.

November 2016 auf Abweisung der Beschwerde und stellte den Antrag, es sei

verfahrensleitend festzustellen, dass sich die Beschwerde nur gegen Haus B

wende und die Baubewilligung für Haus A in Rechtskraft erwachsen sei.

7. Auch die B.___ liess mit Eingabe vom

23. November 2016 die Abweisung der Beschwerde beantragen. Desgleichen stellte

das BJD am 12. Dezember 2016 Antrag auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,

GO, BGS 125.12). A.___ ist als unmittelbare Nachbarin des umstrittenen

Bauvorhabens durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2.

Vorab ist festzuhalten, dass strittig

einzig der Bau bzw. die Lage von Haus B ist. Die Rechtmässigkeit von Haus A

steht nicht zur Diskussion und ist nicht Verfahrensgegenstand. Die

Baubewilligung dafür ist in Rechtskraft erwachsen.

3.1

Uneinig sind sich die Parteien über

die Auslegung der massgeblichen Zonenvorschrift. § 2 Abs. 3 des kommunalen

Zonenreglements 2010 (nachfolgend ZR) lautet:

Die Bauten auf der Parzelle GB Nr. 1400

haben folgende Anforderungen zu erfüllen:

Der heute prägende

Dorfeingang mit dem Bauernhof auf der Parzelle GB Nr. 1401 und seiner

Bepflanzung muss von der […] aus (von Westen herkommend) ganzheitlich

ersichtlich sein.

Die Bauten müssen im

nördlichen Teil der Parzelle erstellt werden.

Die Bepflanzung im

südlichen Teil der Parzelle muss im Sinne einer Hofstätte erstellt werden.

Nach Auffassung der Beschwerdeführerin

ist das 2. Lemma so zu verstehen, dass die Parzelle Nr. 1400 quasi zu halbieren

ist und Bauten nur in der nördlichen Hälfte erstellt werden dürfen. Werde eine

Parzelle im Zonenreglement in zwei Teile getrennt, könne der nördliche Teil

maximal die nördlich gelegene Hälfte der Parzelle bezeichnen. Mindestens

diejenige Landfläche, die ab der nördlich gelegenen Hälfte der Parzelle beginne,

stelle den südlichen Teil dar.

Demgegenüber stellen sich die

Vorinstanzen wie auch die private Beschwerdegegnerin sinngemäss auf den

Standpunkt, der massgebliche Zweck der Norm liege im Sichtschutz des prägenden

Dorfeingangs und des Bauernhofs auf GB Nr. 1401. Die Grenze zwischen dem

nördlichen und dem südlichen Teil würde einer Sichtberme ähneln, welche diesen

Sichtschutz gewährleiste. Hätte der Gemeinderat eine klare Trennlinie gewollt,

hätte er beispielsweise eine Baulinie festlegen können.

3.2

Ein Gesetz bzw. eine Norm ist in

erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach Wortlaut, Sinn und Zweck

und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen

Verständnismethode auszulegen. Auszurichten ist die Auslegung auf die ratio

legis, die zu ermitteln dem Gericht allerdings nicht nach den subjektiven

Wertvorstellungen der Richter aufgegeben ist, sondern nach den Vorgaben des

Gesetzgebers (hier des Gemeinderats, der das ZR am 29. August 2011 beschlossen

hat). Die Auslegung des Gesetzes ist zwar nicht entscheidend historisch zu orientieren,

im Grundsatz aber dennoch auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die

damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten, da sich die Zweckbezogenheit

des rechtsstaatlichen Normverständnisses nicht aus sich selbst begründen lässt,

sondern aus den Absichten des Gesetzgebers abzuleiten ist, die es mit Hilfe der

herkömmlichen Auslegungselemente zu ermitteln gilt. Die Gesetzesauslegung hat

sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut allein die

Rechtsnorm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und

konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im

normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis mit Blick auf

die ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen

Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen

Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Die

Gesetzesmaterialien können beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage

eine klare Antwort geben (statt vieler: BGE 133 III 175 E. 3.3.1 S. 178; Urteil

1C_442/2008 vom 9. Juli 2009 E. 2.1).

3.3

Das BJD hat sich im angefochtenen

Entscheid an diese Auslegungsregeln gehalten. Gleichzeitig hat es auch der

Gemeindeautonomie beim Erlass kommunaler Vorschriften Rechnung getragen und

erklärt, es auferlege sich bei der Überprüfung solcher Vorschriften eine

gewisse Zurückhaltung und überlasse den Gemeinden einen Beurteilungsspielraum

bei der Auslegung des von dieser kompetenzmässig erlassenen Rechts. Erscheine

eine Auslegung der Gemeinde als rechtlich vertretbar, bestehe für das BJD kein

Raum für eine abweichende Interpretation. Diese Zurückhaltung sei allerdings

nur geboten, wenn es um die Auslegung unbestimmter Begriffe des kommunalen

Rechts gehe, sowie bei eigentlichen Ermessensentscheiden. Damit hat das BJD

seine Kognition treffend dargelegt. Erst recht gilt die Einschränkung der

Überprüfungsbefugnis für das Verwaltungsgericht (vgl. § 67bis Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11).

3.4

Von einem klaren Wortlaut kann bei §

2.

Abs. 3 ZR nicht die Rede sein. Eine (zenti)metergenaue Halbierung der Parzelle

in einen Nord- und einen Südteil wird im Text jedenfalls nicht verlangt. Da die

Vorschrift relativ jung ist (das Zonenreglement wurde am 12. März 2013 vom

Regierungsrat genehmigt), drängt sich vorab die Frage nach dem Willen des

Gemeinderats bei Erlass der Normen auf.

Materialien, die erklären würde, wie es

zur umstrittenen Formulierung gekommen ist, finden sich keine in den Akten.

Anlässlich des vom BJD durchgeführten Augenscheins wurde aber der

Gemeindepräsident zur Entstehungsgeschichte von § 2 Abs. 3 ZR befragt. Die

Gemeinde selber hätte sich offenbar mit einer Baulinie von 4 m begnügt.

Die jetzige Regelung sei auf Intervention des Amts für Denkmalpflege und

Archäologie zustande gekommen. Dieses habe sich dafür eingesetzt, den prägenden

Dorfeingang und insbesondere das für diese Region charakteristische Dach des

Bauernhauses zu schützen. Entsprechend diene die Aufteilung in einen

«nördlichen» und einen «südlichen» Teil der Parzelle nur der Sicherstellung,

dass die Einsicht auf das Dach des Bauernhauses gewährleistet sei. Es handle

sich nicht um eine Trennung in zwei gleich grosse Parzellenteile. Dies ergebe

sich schon daraus, dass keine Baulinie mitten durch das Grundstück gezogen

worden sei. Zudem diene die nun getroffene Lösung mit der verlangten

Bepflanzung im Sinne einer Hofstätte ebenfalls der Erhaltung des ländlichen

Charakters des Dorfeingangs.

Aufgrund dieser Äusserungen des

Gemeindepräsidenten liegt der Schluss schon nahe, dass die Beschwerdeführerin

mit ihrer Auslegung nicht durchdringt.

3.5

Von der Systematik her kommt dem 1.

Lemma von § 2 Abs. 3 ZR die wichtigste Bedeutung zu, denn daraus ergibt sich

der Hauptzweck der Zonenvorschrift: Die Sicht auf den prägenden Dorfeingang

samt dem Bauernhof der Beschwerdeführerin und seiner Bepflanzung soll von

Westen her gewährleistet werden. Die beiden anderen Lemmas zeigen dann auf, wie

dieser Sichtschutz erreicht werden soll: Eine Überbauung auf GB Nr. 1400 muss

von Nordteil der Parzelle her angegangen werden. Solange die Sicht auf den

Dorfeingang und das prägende Bauernhaus (bzw. dessen Dach, dazu sogleich)

gewahrt bleibt, bestehen keine weitergehenden Platzierungsvorgaben für eine

Baute auf GB Nr. 1400. Wäre eine exakte Trennung, eine genaue Vorgabe für die

Lage einer Überbauung gewollt gewesen, hätte dies mittels Baulinie, Skizzierung

eines Baufelds oder Zonierung einfach erreicht werden können (siehe E. 9 des

angefochtenen Entscheids). Eine solche Bindung des Grundeigentümers (also der Beschwerdegegnerin)

war aber nicht beabsichtigt. Logische Folge der Bebauungsbeschränkung auf den

Nordteil ist hingegen, dass im südlichen Parzellenteil höchstens eine

Bepflanzung in Frage kommt bzw. sogar verlangt wird – und diese soll wiederum

den ländlichen Charakter des Dorfes widerspiegeln und darum im Sinne einer

Hofstatt erfolgen. Die Auslegung der «Hofstätte» muss nicht nach Lexikon,

sondern im Kontext der kantonalen Praxis und der örtlichen Gegebenheiten

erfolgen. Hier widersprechen sich die Beschwerdeführerin und das BJD nur

scheinbar. Mit den vom BJD in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2017

erwähnten vereinzelten Hochstammbäumen auf einer Wiese wird das Bild eines

(zumindest früher) von landwirtschaftlichen Betrieben geprägten Dorfes

erhalten. Locker mit Obstbäumen bepflanzte Wiesen grenz(t)en oft an Bauernhäuser

an. Eine Hofstattbepflanzung des südlichen Teils von GB Nr. 1400 unterstreicht

zusammen mit dem Bauernhaus auf GB Nr. 1401 von Westen her kommend den Eindruck

eines bäuerlichen Dorfes noch. Mit einer derartigen Hofstattbepflanzung geht

aber unweigerlich eine gewisse Minderung des von der Beschwerdeführerin

geforderten umfassenden Sichtschutzes einher. Der Gemeinde und dem BJD ist

darin zuzustimmen, dass prägendes Element sowohl des Dorfeingangs wie auch des

Bauernhauses auf GB Nr. 1401 dessen grosses Walmdach ist. Die Fotos vom

Augenschein der Vorinstanz belegen dies: Von der Fassade des Bauernhauses ist

auch ohne Überbauung auf GB Nr. 1400 so gut wie nichts erkennbar, allein schon

aufgrund der parzelleneigenen Bepflanzung auf GB Nr. 1401 (die mittlerweile

offenbar zu grossen Teilen beseitigt wurde). Was heraussticht, ist das für den

Bucheggberg typische Dach. Und die Sicht darauf wird auch durch das Projekt der

Beschwerdeführerin nicht beeinträchtigt.

3.7

Sowohl die historische wie die

systematisch-teleologische Auslegung zeigen, dass die Schlussfolgerungen der

Gemeinde wie auch des BJD überzeugen. Da die Gemeinde ihr Ermessen weder

missbraucht noch über- oder unterschritten hat, bestand für das BJD kein

Anlass, deren Auslegung zu bemängeln. Die Vorinstanzen haben sich keine

Rechtsverletzung vorwerfen zu lassen. Dass der Sachverhalt unrichtig oder

unvollständig festgestellt worden wäre, macht die Beschwerdeführerin zu Recht

nicht geltend.

4.

Durften Gemeinde und BJD § 2 Abs. 3

ZR den Sinn beimessen, wie sie es getan haben, durften sie auch die

Bewilligungsfähigkeit von Haus B bejahen. Die Erschliessung des Projekts

erfolgt nordseitig über den […]. Dass die Sicht auf das auffällige Dach des

Bauernhauses und den Dorfeingang auch nach Realisierung der Baute vollumfänglich

erhalten bleibt, hat das BJD anlässlich des Augenscheins festgestellt. Aufgrund

der Pläne und der Fotodokumentation in den Akten ist dies nicht zu beanstanden.

Hervorzuheben ist dabei insbesondere der Plan «Situation Sichtparameter» vom

15.

Juni 2016, der von vier verschiedenen Standorten aus mittels Sichtweiten

aufzeigt, dass die Überbauung auf der Parzelle der Beschwerdegegnerin weder den

Blick auf GB Nr. 1401 mit seinem Bauernhaus noch auf den Dorfeingang beeinträchtigt.

Sämtliche Bilder zeigen aber auch, dass zumindest im damaligen Zeitpunkt gerade

die Bepflanzung der Parzelle GB Nr. 1401 massgeblich dazu beigetragen hat, dass

die Fassade des Bauernhauses zu grossen Teilen gar nicht zu sehen war. Zu Recht

hält die Gemeinde der Beschwerdeführerin entgegen, ihre restriktive Auslegung

von § 2 Abs. 3 ZR würde eine Überbauung von GB Nr. 1400 gänzlich

verunmöglichen. Müsste das gesamte Bauernhaus aus sämtlichen Blickwinkeln zu

sehen sein, dürfte die Parzelle der Beschwerdegegnerin weder bebaut noch im

Sinn einer Hofstatt bepflanzt werden. Als mögliche Nutzung verbliebe wohl nur

Blumen- und Gemüseanbau. Mit «ganzheitlich» im 1. Lemma von § 2 Abs. 3 ZR kann

nur gemeint sein, dass der Gesamteindruck (typisches Bucheggberger Bauerndorf)

bei Einfahrt ins Dorf gewahrt bleiben muss, ein Eindruck, der massgeblich durch

das Bauernhaus der Beschwerdeführerin geprägt wird. Und herausstechendes

Merkmal dieses Hauses ist eben sein Dach.

5.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1‘500.00 festzusetzen sind.

Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Die private Beschwerdegegnerin

war nicht anwaltlich vertreten. Und der Gemeinde ist in Anwendung von § 77 Abs.

2.

VRG keine Parteientschädigung zuzusprechen, zumal die Rechtslage eine

anwaltliche Vertretung nicht unbedingt notwendig machte. Die Gemeinde hat ihre

Anliegen vor dem BJD bereits überzeugend selber vertreten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1‘500.00 zu bezahlen.

3. Parteientschädigungen werden keine

zugesprochen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige

Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel

und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_272/2017 vom 17. Januar 2018 bestätigt.