Perimeterbeiträge

Verwaltungsgericht

Urteil vom 13. November 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1. Einwohnergemeinde

der Stadt Olten, vertreten durch Rechtsanwalt Philipp Rupp, 4002 Basel

Beschwerdeführerin und

Beschwerdegegnerin

gegen

2. A.___

vertreten durch Rechtsanwalt Cuno Jäggi,

3. B.___

4. C.___

Beschwerdeführer 3 und 4

vertreten durch Rechtsanwältin Andrea Stäuble Dietrich, 4601 Olten

Beschwerdeführer und Beschwerdegegner

betreffend Perimeterbeiträge

und Landerwerb

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten

(nachfolgend: Stadt) plant seit der Ortsplanungsrevision aus dem Jahr 2008 im

Bereich der oberen Fustlighalde die Erschliessung mit der «Panoramastrasse» als

neuer Erschliessungsstrasse, einer neuen Wasser- und einer Kanalisationsleitung.

Im Herbst 2009 wurde ein erster Grundeigentümerbeitragsplan aufgelegt, gegen

welchen Einsprachen von A.___ und den Eheleuten C.___ und B.___ erfolgten.

Nach einer Bauausschreibung der

geplanten Strasse mit Projektanpassungen zufolge einer aussergerichtlichen

Einigung, die im Juli Jahr 2011 zu einer entsprechenden Baubewilligung führte,

hob der Stadtrat von Olten am 26. September 2011 das Beitragsverfahren von 2009

auf, schrieb die dagegen hängigen und wegen des Baugesuchsverfahrens sistierten

Einsprachen als gegenstandslos ab und gab einen neuen Beitragsplan

(«Panoramastrasse Etappe 1: Sälistrasse bis GB Nr. 4525» vom 9. September 2011)

zur Auflage frei. Dieser Beschluss wurde wiederum angefochten. Angefochten

wurde später auch die Genehmigung dieses Planes durch den Stadtrat am 13.

Februar 2012.

Die Schätzungskommission vereinigte im

Urteil vom 25. April 2013 die beiden Beschwerdeverfahren, hob den Beschluss des

Stadtrates vom 26. September 2011 auf und wies die Sache an die Stadt zurück

zur Anpassung der Perimeterplanung. Die Beschwerden gegen den unterdessen von

der Stadt aufgelegten geänderten Beitragsplan «Panoramastrasse Etappe 1 …» bzw.

gegen den entsprechenden Einspracheentscheid vom 13. Februar 2012 wurden dabei infolge

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.

2. Vom 19. Mai 2014 bis 17. Juni 2014

wurde der angepasste Grundeigentümerbeitragsplan «Neubau Erschliessung

Panoramastrasse» aufgelegt, gegen den wiederum Einsprachen derselben

Grundeigentümer eingingen. Die Stadt wies die Einsprachen am 21. Dezember 2015

ab, im Wesentlichen mit der Begründung, sie sei an den Rückweisungsentscheid

der Schätzungskommission gebunden. Parzellen seien auch in den Beitragsplan

aufzunehmen und erführen einen Mehrwert, wenn nicht deren gesamte Fläche voll bebaubar

sei, die Beitragsquote von 100% sei immer schon so vorgesehen gewesen.

3. Beschwerden der Grundeigentümer A.___,

B.___ und C.___ hiess die Kantonale Schätzungskommission in ihrem Urteil vom

20. Oktober 2016 teilweise gut. Sie wies die Sache zur Anpassung des

Perimeterplans und der Beitragsberechnung im Sinne der Erwägungen an den

Stadtrat Olten zurück. Im Übrigen wies sie die Beschwerden ab (Ziff. 1) Sie

setzte den Landerwerbspreis auf CHF 550.00/m2 fest (Ziff. 2) und

regelte die Kostenfolgen (Ziff. 3 und 4).

4. Die Stadt Olten erhob durch Advokat

Rupp am 16. November 2016 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, Ziffer

1 des Urteils der Schätzungskommission sei aufzuheben und die Beschwerden A.___,

B.___ und C.___ seien vollständig abzuweisen. Dementsprechend seien die

Kostenfolgen zu regeln. Geltend gemacht wurde im Wesentlichen, die Erwägungen

der Vorinstanz zum Vertrauensschutz seien unzutreffend. Der Ausschluss der

Parzelle GB Olten Nr. 6195 vom Perimeter für Kanalisationsbeiträge stünde im

Widerspruch zum Urteil vom 25. April 2013 und schüfe eine Rechtsungleichheit.

Schliesslich sei der Stadt zu Unrecht keine (teilweise) Parteientschädigung

zugesprochen worden. Die Beschwerde wurde am 13. Dezember 2016 eingehend

begründet.

5. Am 17. November 2016 erhob auch A.___

Beschwerde mit dem Antrag, das Urteil der Schätzungskommission sei aufzuheben.

Aus der Begründung vom 16. Januar 2017 ergibt sich, dass im Wesentlichen

weiterhin die Linienführung und Dimensionierung der Strasse gerügt wird, für

die keine Baubewilligung (mehr) vorliege. Gerügt werden zudem die Behandlung

der Flächen in der Freihaltezone und im Waldabstand und der festgelegte

Landpreis.

6. Beschwerden gegen das Urteil der

Schätzungskommission erhoben am 17. November 2016 auch die Eheleute B.___ und C.___.

In den gleichlautenden Beschwerdebegehren wird verlangt, dass der

Grundeigentümerbeitragsplan nicht zu genehmigen und an den Stadtrat von Olten

zur Anpassung der Perimeterplanung und –beitragsberechnung zurückzuweisen sei. Geltend

gemacht wird, dass ihre Grundstücke nicht in den Beitragsplan Strasse und

Wasser (B.___) bzw. Wasser (C.___) einzubeziehen seien, hingegen das Grundstück

Nr. 722 vollumfänglich. Zudem seien der Beitragssatz und der festgelegte Landpreis

von CHF 550.00/m2 zu hoch. In den Beschwerdebegründungen vom 12.

Dezember 2016 wird im Einzelnen ausgeführt, aus welchen Gründen den

verschiedenen Grundstücken kein oder nur ein erheblich geringerer Mehrwert

entstehe.

7. Das Eidgenössische Starkstrominspektorat

(ESTI) erteilte mit Schreiben (E-Mail) vom 17. Juli 2017 die verlangte Auskunft

hinsichtlich der Umlegung der Freileitung der Alpiq bzw. AVAG im Gebiet Fustlig

in Olten. Am 11. August 2017 reichte die Stadt Olten den vom Gericht verlangten

Ermächtigungsbeschluss ein.

8. Auf Verlangen des Gerichts stellte

das Amt für Umwelt die früheren GKP der Stadt zur Einsicht zur Verfügung.

Daraus wurden die wesentlichen Inhalte in Kopie zu den Akten genommen.

9.1 Mit Eingabe vom 18. September 2017

nahm der Vertreter der Stadt Stellung zu den Beschwerden der andern Parteien

und verlangte, diese seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf die

Eingaben der Grundeigentümer sei weitgehend gar nicht einzutreten, da sich

diese nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzten und die

vorgebrachten Punkte schon durch das erste Urteil der Schätzungskommission

rechtskräftig entschieden seien. Auf das weitere Vorbringen wird, soweit

notwendig, in den folgenden Erwägungen einzugehen sein.

9.2 Die Beschwerdeführer B.___

bestätigten in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2017 die bisher gestellten

Anträge. Inhaltlich brachten sie nicht viel Neues vor. Der Nichteinbezug der

Freihaltezone in den Perimeter sei falsch, weil weiterhin Bestrebungen zur

Verlegung der Freileitung im Gang seien. Die Stadt sei nicht an die Erwägungen

des ersten Urteils der Schätzungskommission gebunden gewesen. Sie selber seien

in ihrem Vertrauen auf die bloss teilweise Überwälzung der Kosten zu schützen,

hätten sie doch gestützt darauf eine aufwändige energetische Sanierung ihres

Gebäudes auf GB Olten Nr. 4324 durchgeführt. Der Einbezug des Grundstücks Nr.

6195 in den Kanalisationsperimeter, wie von der Stadt verlangt, sei abzuweisen,

da es sich nicht um eine Neuerschliessung handle. Die Kostenregelung entspreche

schliesslich ständiger Praxis der Vorinstanz.

9.3 Die Beschwerdeführer C.___ liessen

in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2017 in etwa dasselbe vorbringen, wie

in den bisherigen Eingaben und in den Eingaben der Beschwerdeführer B.___.

9.4 Innert erstreckter Frist liess der

Beschwerdeführer A.___ in der Eingabe vom 6. Oktober 2017 nochmals geltend

machen, was er schon vorher vorgebracht hatte. Zudem stellte er den

Beweisantrag, eine Expertise über den aktuellen Landwert von GB Nr. 725

einzuholen.

10. In ihren abschliessenden

Stellungnahmen vom 23. Oktober 2017 wiederholten und bekräftigten der Vertreter

der Stadt und die Vertreterin der übrigen Beitragspflichtigen, was sie bereits

in ihren früheren Eingaben geltend gemacht hatten.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerden gegen das Urteil der

Kantonalen Schätzungskommission, welches am 7. November 2016 eröffnet wurde,

sind rechtzeitig eingereicht und innert (erstreckter) Frist ergänzend begründet

worden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist grundsätzlich zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12; § 36

Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41).

1.2

Beschwerden sind zulässig gegen

Entscheide, durch die eine Sache materiell

oder durch Nichteintreten erledigt worden ist. Vor und Zwischenentscheide, die

entweder präjudizierlich oder für eine Partei von erheblichem Interesse sind,

sind Hauptentscheiden gleichgestellt (§ 66 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG,

BGS 124 11). Die Regelung entspricht derjenigen von Art. 46 VwVG (Bundesgesetz

über das Verwaltungsverfahren, SR 172.021) und Art. 92 BGG (Bundesgesetz über

das Bundesgericht, SR 173.110).

Beim angefochtenen Entscheid handelt es

sich, soweit es um die Rückweisung geht, um einen Zwischenentscheid, da die

Sache damit nicht endgültig abgeschlossen wird. Der Entscheid weist die

Beschwerden aber in andern Punkten ab, und teilweise wird auf die Beschwerden

nicht eingetreten; insoweit handelt es sich eher um einen Endentscheid.

Nach der kantonalen Praxis ist der

Entscheid demnach als Ganzes einem anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen,

zumal gerade auch die Rückweisung an sich angefochten ist und Weisungen im

Rückweisungsentscheid für die Vorinstanz unter Umständen verbindlich sind.

Schliesslich ist für die Stadt Olten wie für die Grundeigentümer von

erheblichem Interesse, dass sie nach nun 9 Jahren endlich wissen, woran sie mit

der Erschliessung bzw. deren Finanzierung sind, damit sie planen und bauen

können, bevor die nächste Zonenplanrevision womöglich die Ausgangslage wieder

völlig verändert. Letztlich ist klar, dass bei einer Gutheissung der Beschwerde

der Gemeinde sofort ein kantonaler Endentscheid ergeht, was nach der Praxis

ebenfalls zur sofortigen Anfechtbarkeit führt.

1.3

Die privaten Beschwerdeführer sind

allesamt Grundeigentümer von betroffenen Grundstücken und haben als

Beitragspflichtige an den vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Ihren

Begehren wurde – zumindest inhaltlich – im angefochtenen Urteil nicht

vollständig entsprochen, weshalb sie beschwert und durch den angefochtenen

Entscheid besonders berührt sind. Sie haben ein schutzwürdiges Interesse an

dessen Aufhebung oder Änderung und sind daher zur Beschwerde legitimiert (§ 12

Abs. 1 VRG).

Beschwerden sind nach § 68 VRG mit einem

Antrag zu versehen und zu begründen. Die Grundeigentümer beantragten vor der

Vorinstanz, der Beschluss [des Stadtrates] vom 21. Dezember 2015 sei

vollumfänglich aufzuheben und der Beitragsplan vom 14. März 2014 sei nicht zu

genehmigen. Vor Verwaltungsgericht beantragen sie zudem, das Urteil der

Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 sei aufzuheben. Aus diesen Anträgen

ergibt sich nicht, was die Grundeigentümer konkret wollen, zumal ein

Beitragsplan nicht genehmigt werden muss, weshalb fraglich ist, ob diese den

gesetzlichen Anforderungen genügen. Aus den Begründungen zu ihren Beschwerden

wird jedoch deutlich, welche konkreten Anliegen verfolgt werden, weshalb auf

eine Rückweisung zur Verbesserung verzichtet werden kann. Auf ihre Beschwerden

ist einzutreten.

1.4

Einzutreten ist entgegen der

Auffassung der Stadt auch auf die im ersten Beschwerdeverfahren an die

Schätzungskommission von den Grundeigentümern gerügten Punkte. Dieser erste

Rückweisungsentscheid kann zusammen mit dem neuen Entscheid angefochten werden;

er band zwar unter Umständen die erste Instanz (den Stadtrat, vgl. z.B. Marco

Donatsch, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. Auflage, Zürich 2014, § 65 N 15)) und auch die

Beschwerdeinstanz (Schätzungskommission) in ihrem neuen Entscheid, jedenfalls

soweit der Sachverhalt und die Rechtslage unverändert bleiben (Donatsch,

a.a.O., § 64 N 23 f.), bindet aber nicht das Gericht (Alain Griffel, Kommentar

VRG, § 28 N 41 f., N 45; Weissenberger / Hirzel, in Waldmann / Weissenberger

[Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Aufl. 2016, Art. 61 N 31; Alfred Kölz /

Isabelle Häner / Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und

Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz 1432).

Voraussetzung für die Bindungswirkung

von Weisungen im vorinstanzlichen Rückwirkungsentscheid ist allerdings, dass

einerseits im Dispositiv die Erwägungen, welche verpflichtender Entscheidinhalt

werden sollen, präzise bezeichnet werden und in den Erwägungen, auf die

Dispositiv

verwiesen wird, genau steht, was wie entschieden wurde bzw. zu entscheiden ist.

1.5 Die Gemeinde ist als

Beitragsgläubigerin vom Entscheid ebenfalls besonders berührt und hat ein

schutzwürdiges kommunales Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, da ihren

Anträgen von der Schätzungskommission nicht (vollumfänglich) stattgegeben wurde.

Sie ist nach § 12 Abs. 2 VRG deshalb ebenfalls zur Beschwerde legitimiert.

Die Gemeinde wird nach § 13 Abs. 2 VRG

durch den Gemeinderat vertreten, der diese Befugnis generell oder im Einzelfall

an ein anderes Gemeindeorgan delegieren kann. Die Stadt Olten hat den

Rechtskonsulenten zur Vertretung ermächtigt, der seinerseits den handelnden

Advokaten bevollmächtigt hat. Auch auf die Beschwerde der Stadt Olten ist somit

einzutreten.

2. Die Beschwerden können in einem

einzigen Urteil zusammen beurteilt werden, geht es doch in allen um dieselben

von der Stadt aufgelegten Erschliessungspläne im Gebiet Fustlig mit Strasse,

Wasser und Kanalisation. Soweit notwendig, wird in den Erwägungen auf die

einzelnen Beschwerden separat einzugehen sein.

3.1 Mit der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67bis Abs. 1 VRG die

Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso

unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes.

Die Beschwerdeführer rügen teilweise die

unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellung, insbesondere aber die

unrichtige Rechtsanwendung in verschiedener Hinsicht. Diese Rügen sind ohne

Weiteres zulässig.

3.2 Hebt das Gericht den Entscheid auf,

so entscheidet es nach § 72 VRG grundsätzlich selber in der Sache.

Ausnahmsweise kann es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die

Vorinstanz zurückweisen. Wenn der Entscheid im Bereich von autonomem

Gemeinderecht zu treffen ist, darf das Gericht nicht sein Ermessen an Stelle desjenigen

der Gemeinde setzen.

4.1 Land ist nach Art. 19 Abs. 1

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende

Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-

sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne

erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone

zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,

die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz

(WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der Feinerschliessung für

Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil den Grundeigentümern zu

überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt

den Mindestanteil, den die Gesamtheit der Grundeigentümer für Anlagen der

Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70 Prozent.

Das Bundesrecht bestimmt also den

Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat,

in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,

Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz 1). Die anwendbaren gesetzlichen

Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der

Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und

die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz 66 ff.; Walter

Haller / Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S.

165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das Wasser

Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen des

Löschwasserschutzes genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz 38).

4.2 Das kantonale Erschliessungsrecht

bestimmt in § 108 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1), dass die Gemeinden

von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen

Erschliessungsanlagen zu verlangen haben, wenn die Anlagen für die Grundstücke

Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der

Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur

in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).

Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG). Beiträge sind zu

erheben für Anlagen, die den Grundeigentümern einen geldwerten Vorteil

verschaffen, der über das hinausgeht, was ein Werk der Allgemeinheit bringt.

Erschliessungsbeiträge unterliegen als Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und

dem Äquivalenzprinzip. Entstehen Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese

grundsätzlich vom Eigentümer abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu

tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2).

In § 5 Abs. 3 GBV wird definiert, dass

ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es

bis anhin entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine

der früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden

(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. Nach § 7 GBV ist unter dem Neubau

einer öffentlichen Erschliessungsanlage das Erstellen einer neuen Strasse, oder

einer neuen Abwasserbeseitigungs- oder Wasserversorgungsanlage zu verstehen.

Für die Erstellung des Beitragsplanes sieht die GBV in § 12 Abs. 3 vor,

dass bei Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung in der Regel

die generellen Projekte massgebend sind. Die in den Beitragsplan einbezogene

Fläche ist nach § 11 GBV bis zu einer vom Gemeinderat zu bestimmenden, dem

Grundstück nach dem Zonenplan üblicherweise entsprechenden Bautiefe voll und

darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen Fläche zu berechnen.

4.3 Der Gemeinderat setzt die

Beitragspflicht und die voraussichtliche Höhe der einzelnen Beiträge in der

Regel vor der Bauausführung nach dem Kostenvoranschlag in einem Beitragsplan

fest (§ 9 GBV). Nach Erstellung der Anlage teilt der Gemeinderat die Abrechnungssumme

und die sich daraus ergebenden definitiven Beiträge mit eingeschriebenem Brief

mit (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBV). Bei Gutheissung einer Beschwerde gegen den

Beitragsplan wird in der Regel kein neuer Plan aufgelegt (§ 19 GBV).

5. Zu klären ist zunächst, was überhaupt

(noch) streitig ist, liegen doch unterdessen bereits zwei

Rückweisungsentscheide der Kantonalen Schätzungskommission und mehrere

Beschwerden vor.

5.1 Im angefochtenen Urteil der

Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 wurden die Beschwerden der

Beitragspflichtigen teilweise gutgeheissen und die Sache an die Stadt

zurückgewiesen «zur Anpassung der Perimeterplanung und -beitragsberechnung im

Sinne der Erwägungen». Im Übrigen wurden die Beschwerden abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wurde.

5.2 Worauf die Schätzungskommission

eintrat und worauf nicht, und in welchen Punkten sie die Beschwerden guthiess

und abwies, ergibt sich aus dem Dispositiv des angefochtenen Urteils nicht und

auch aus den Erwägungen nicht in allen Punkten klar und eindeutig.

5.3 Die Schätzungskommission trat nach

der Formulierung in ihrem Urteil auf die Beschwerden der Beitragspflichtigen

nicht ein, soweit diese Anträge stellten, die den Erwägungen des Urteils vom 25.

April 2013 widersprächen (Erwägung 1.2). Es ist daher zunächst zu klären, was

damit gemeint ist. Dazu ist auf die früheren Entscheide im Beitragsverfahren

einzugehen.

5.4 Im Urteil vom 25. April 2013 war die

Sache bereits an die Stadt zurückgewiesen worden, ebenfalls «zur Anpassung der

Perimeterplanung und -beitragsberechnung im Sinne der Erwägungen», ohne dass

die Erwägungen, welche Teil des verbindlichen Entscheides werden sollten, genau

bezeichnet wurden.

5.4.1 In den damaligen Erwägungen 3.2 bis

3.4 ging es darum, dass ein einziger Beitragsplan für die gesamte

Panoramastrasse zu erstellen sei, auch wenn eine Etappierung ins Auge gefasst

werde, und dass das Grundstück GB Nr. 722 in die Beitragsfläche einzubeziehen

sei. Damit wurde das Vorgehen der Stadt im ursprünglichen Plan bestätigt, in

welchem die Panoramastrasse ausgehend von der Sälistrasse bis in den Westen des

Grundstücks GB Nr. 722 südlich des Tennisplatzes geplant und perimetriert worden

war, mit einem Versatz der Strasse gegen Norden am östlichen Ende des

Grundstücks Nr. 722 und einem Wendeplatz am Ende der Strasse. Diese Weisung

blieb unbestritten und ist auch heute nicht mehr strittig.

5.4.2 In Erwägung 4 wurde damals (2013) festgehalten,

dass die Neuberechnung der Perimeterbeiträge unter Berücksichtigung der

nachfolgenden Erwägungen zu geschehen habe:

Zum Grundstück GB Nr. 4525 der Partei C.___

wurde in Erwägung 4.1 festgestellt, dass die Beitragspflicht an die Strasse grundsätzlich

unbestritten und der Vorteil klar sei. In Bezug auf die neue Wasserleitung

erfahre das Grundstück einen Vorteil, zumal die Versorgungssicherheit und der

Brandschutz verbessert würden. In Bezug auf die Kanalisation sei kein Mehrwert

ersichtlich, da die bereits bestehende Erschliessung nicht verbessert werde.

Für die Grundstücke GB Nrn. 4324, 5910

und 6195 der Beschwerdeführer B.___ gelte – so die Erwägung 4.2 – grundsätzlich

dasselbe wie für das Grundstück der Beschwerdeführer C.___. Sie erführen durch

die neue Wasserversorgung einen Mehrwert, während das beim Abwasser nicht der

Fall sei. Hinsichtlich der Strasse sei ein Sondervorteil zu bejahen, wie dies

bei der planmässigen Erstellung von Erschliessungsstrassen praktisch

regelmässig zutreffe. Auch die beiden bereits erschlossenen Parzellen Nrn. 4324

und 5910 seien daher in den Beitragsplan (für die Strasse) aufzunehmen.

Zur Beschwerde der Partei A.___ (Grundstück

GB Nr. 725) hielt das Urteil in Erwägung 4.3 fest, dass ein Erschliessungsplan

im Massstab 1:1000 bei der Ortsplanungsrevision vorgelegen habe, also ein

genügender Enteignungstitel für die Panoramastrasse wohl vorhanden sei. Der im

Beitragsplan vorgesehene Landpreis von CHF 200.00 pro m2 liege aber

offensichtlich zu tief, sei doch der volle Wert zu entschädigen, allenfalls in

einem Enteignungsverfahren. In Anbetracht der Situation sei die von der Stadt

für GB Nr. 725 ausnahmsweise vorgenommene Aufteilung der beitragspflichtigen

Flächen mittels Winkelhalbierender zur Sälistrasse für die Beitragspläne

Kanalisation und Wasser nicht zu beanstanden. Schliesslich sei nicht

ersichtlich, weshalb die Kostenbeteiligung von 60% der Kanalisationskosten und

70% der Strassenbau- und Landerwerbskosten gemäss Beschluss des Stadtrates vom

20. Juni 2011 nicht auch für den 1. Beitragsplan gelten sollte, auch wenn

dieser Beschluss im aufgehobenen 2. Beitragsplanverfahren gefasst worden sei.

5.5 Damit ist davon auszugehen, dass die

Schätzungskommission die Auffassung vertrat, sie habe im früheren Urteil vom

25. April 2013 neben dem Entscheid, dass auch bei einem allfälligen Teilausbau

der Strasse ein einziger Beitragsplan für das ganze Projekt zu erstellen sei, bereits

verbindlich über die Dimensionierung und Lage der Panoramastrasse entschieden,

ebenso über den Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführer in die

Beitragspläne für die Strasse, die Kanalisation und die Wasserleitung, beim

Grundstück Nr. 725 zudem über die Anwendung der Winkelhalbierenden. Auf diese

Fragen wollte sie demnach in ihrem hier angefochtenen zweiten Urteil nicht mehr

eintreten. Ganz klar und eindeutig geht das aber aus dem Entscheid nicht

hervor. Klar ist hingegen, dass diese weiteren Fragen für die

Beitragspflichtigen strittig blieben.

5.6.1 Eine Gutheissung der Beschwerde A.___

erfolgte nach Erwägung 3.2 des Entscheides vom 20. Oktober 2016 hinsichtlich

der Überwälzungsfaktoren von bloss 70 % der Strassenbau- und Landerwerbskosten

sowie 60 % der Kanalisationskosten.

5.6.2 Abgewiesen wurde die Beschwerde B.___

hinsichtlich des erneut bestrittenen Sondervorteils der neuen Strasse und der Wasserleitung

für ihre Grundstücke, soweit überhaupt darauf eingetreten wurde (Erw. 4.1). Gutgeheissen

wurde sie hinsichtlich des fehlenden Sondervorteils für GB Nr. 6195 in Bezug

auf die Kanalisation, ebenso in Bezug auf die Überwälzungsfaktoren (Erw. 4.2).

5.6.3 Die Beschwerde C.___ wurde

hinsichtlich des behaupteten fehlenden Sondervorteils der neuen

Wasserversorgung und der Strasse abgewiesen. Nicht mehr eingegangen wurde auf

die gerügte Bautiefe von 30 m für den vollen Einbezug in die Beitragsfläche

(Erw. 5.1). Gutgeheissen wurde die Beschwerde ebenfalls in Bezug auf die

Überwälzungsfaktoren (Erw. 5.2).

5.7 Der Beizug der Urteilserwägungen

ergibt somit für das hier angefochtene Urteil ebenfalls nicht in jedem Punkt ein

klares Ergebnis. Für die Anfechtbarkeit spielt dies jedoch letztlich keine

Rolle, wie oben bereits dargelegt wurde, da der Entscheid jedenfalls in seiner

Gesamtheit angefochten werden kann und der erste Rückweisungsentscheid als

Zwischenentscheid ebenfalls der Anfechtung zusammen mit dem neuen Urteil

unterliegt (oben Erw. 1.4).

6.1.1 Der Beschwerdeführer A.___ hatte

in seiner Beschwerdebegründung vom 8. April 2016 an die Schätzungskommission

geltend gemacht, es handle sich um ein überdimensioniertes Projekt mit

unnötigem Landverschleiss, insbesondere was den geplanten Wendehammer betreffe.

Darauf trat die Schätzungskommission in Ziff. 3.1 des angefochtenen Urteils

nicht mehr ein, weil darüber von ihr bereits entschieden worden sei (vgl. oben

Erw. 4.3.3).

In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde

macht der Beschwerdeführer erneut geltend, es handle sich um ein überdimensioniertes

Projekt. Er wisse zwar, dass dieser Einwand nicht im Perimeterverfahren zu

behandeln sei, verstehe aber nicht, weshalb die Stadt an diesem Projekt

festhalte, zumal die Baubewilligung unterdessen wohl abgelaufen sei.

Die Stadt bemerkte in ihrer

Stellungnahme dazu, diese Einwendungen seien alle schon behandelt worden.

6.1.2 Wie der Beschwerdeführer selbst zu

Recht festhält, ist im Beitragsverfahren nicht mehr über die Dimensionierung

und Linienführung der geplanten Strasse zu befinden. Es spielt also keine

Rolle, ob die entsprechenden Fragen bereits im ersten Entscheid der

Schätzungskommission entschieden wurden oder ob sie nun nach der Rückweisung

mit dem zweiten Entscheid zusammen nochmals zum Beschwerdethema gemacht und

angefochten werden können. Die Panoramastrasse ist im Erschliessungsplan der

Stadt Olten rechtskräftig festgelegt. Die Stadt hat damit nicht nur das Recht,

sondern auch die Verpflichtung, die Erschliessungsanlage zu erstellen, damit

das dadurch zu erschliessende Bauland überbaut werden kann. Wenn sie allenfalls

vorderhand nur einen Teilausbau vornehmen will, beispielsweise ohne Trottoir

oder nur bis ans Ende der Grundstücke des Beschwerdeführers A.___, hat sie

diese Möglichkeit, kann aber dazu von den Grundeigentümern nicht gezwungen

werden. Es besteht ein verbindlicher Erschliessungsplan für die geplante

Strasse im Ausmass und Umfang des aufgelegten Projekts, das dem Erschliessungsplan

mit den geringfügigen Anpassungen gemäss Baubewilligung entspricht.

6.1.3 Der Einwand des Beschwerdeführers,

dass unterdessen keine gültige Baubewilligung mehr vorliege, weil mit dem Bau

nicht innert Jahresfrist nach Rechtskraft der Baubewilligung begonnen worden

sei, ist für das Beitragsverfahren nicht nur irrelevant, wie die Vorinstanz zu

Recht festhält (Erw. 4.1), hat doch der verbindliche Erschliessungsplan nach

wie vor Geltung. Er verstösst in dieser konkreten Situation wohl auch gegen

Treu und Glauben, woran sich nach Art. 5 der Kantonsverfassung (KV, BGS 111.1)

auch Private gegenüber staatlichen Organen zu halten haben, konnte doch wegen

den laufenden Rechtsmittelverfahren – gerade auch wegen der Einsprachen und

Beschwerden des Beschwerdeführers – von der Baubewilligung bisher gar kein

Gebrauch gemacht werden. Gerade der Beschwerdeführer machte im

Beitragsverfahren, das vor Baubeginn durchzuführen bzw. mindestens mit der

Planauflage zu starten ist, Einwände gegen Lage und Dimensionierung der

Strasse, sodass diese Frage im laufenden Beschwerdeverfahren zu behandeln und noch

nicht abgeschlossen ist. Im Übrigen ist ungeklärt, ob nicht entsprechend dem

letzten Satz von § 10 Abs. 2 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) die Zeit

während der Dauer dieses Beschwerdeverfahrens nicht in diese Berechnung der

Gültigkeitsdauer der Baubewilligung einzubeziehen wäre, soweit die Vorschrift

überhaupt auf eine Baubewilligung für eine im Erschliessungsplan vorgesehene

und im Beitragsplanverfahren aufgelegte neue Strasse Anwendung finden kann,

deren Lage und Ausmass im Grundsatz bereits seit längerem rechtskräftig

festgelegt ist. Letztlich steht gar nicht fest, ob überhaupt eine separate

Baubewilligung notwendig gewesen wäre, handelte es sich doch beim Baugesuch für

die Strasse lediglich um eine geringfügige Anpassung der Höhenlage in einem

kurzen Strassenabschnitt zur Angleichung an (unterdessen) überbaute

Grundstücke, und nicht um eine wesentliche Änderung gegenüber dem Auflageplan,

wie sie § 3 Abs. 2 lit. i KBV zur Voraussetzung für die Baubewilligungspflicht

für eine öffentliche Erschliessungsanlage macht.

6.2.1 In seiner Beschwerde an die

Schätzungskommission hatte der Beschwerdeführer weiter vorgebracht, zwischen

Waldabstandsfläche und Freihaltezone dürfe zwar unterschieden werden. Im

konkreten Fall sei allerdings die Waldabstandsfläche nicht nutzbar, da die

Nutzungsmöglichkeit nicht auf die Fläche ausserhalb des Waldabstandes

übertragen werden könne. Ein Abzug von 50% sei vorzunehmen. Die Fläche der

Freihaltezone von GB Nr. 722 sei auch in den Beitragsplan einzubeziehen, zumal davon

auszugehen sei, dass die Starkstromleitung verlegt werde. Der darauf

entfallende Beitrag wäre allenfalls zu stunden bis zur Einzonung, analog zu

Flächen in der Landwirtschaftszone.

Wie weit die Schätzungskommission auf

diesen Einwand eintrat, ist nicht klar, da sie sich zu den Argumenten

hinsichtlich der einzubeziehenden Flächen in Ziff. 3.1 (am Ende) ihres

Entscheides inhaltlich äusserte und entschied, die Eingabe des

Beschwerdeführers sei unbegründet, soweit sie überhaupt zulässig sei.

6.2.2 In der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde macht der Beschwerdeführer geltend, die

Vorinstanz sei in ihrem Urteil die Begründung dafür schuldig geblieben, dass

die Freihaltezone von der Perimetrierung auszunehmen sei, zumal sie davon

ausgehe, dass nur zurzeit kein Mehrwert erkennbar sei. Beim Waldabstand sei sie

nicht auf seine Argumentation eingegangen. Die Fläche dürfe nicht perimetriert

werden, da sie zu keinem Vorteil führe.

Die Stadt verweist auf die Auskunft des

ESTI zur abgelehnten Verlegung der Starkstromleitung und zur langjährigen

Praxis bezüglich Waldabstandsfläche.

6.2.3 Den Beschwerdeführer trifft die

Freihaltezone zwar nicht direkt, liegen doch nur ein paar wenige Quadratmeter

in der Südecke seines Grundstücks Nr. 724 in dieser Zone. Er kann aber den Einwand

geltend machen. Das benachbarte Grundstück Nr. 722 liegt nämlich in seinem

südlichen Teil fast über die ganze Länge in dieser Zone, und ein Einbezug

dieser Fläche würde das Beitragsgebiet erheblich vergrössern und damit auch die

Beiträge des Beschwerdeführers vermindern. Vom Waldabstand hingegen ist der

Beschwerdeführer bei seinen beiden Grundstücken Nrn. 724 und 725 direkt

betroffen.

Hinsichtlich der Grundstücksfläche im

Waldabstand ist vorab festzuhalten, dass nach § 68 Abs. 3 VRG in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde

keine neuen Begehren vorgebracht werden dürfen. Der Antrag, die Fläche im

Waldabstand dürfe gar nicht perimetriert werden, ist deshalb unzulässig,

nachdem bei der Vorinstanz nur die Reduktion um 50% verlangt worden war. Der

neue Antrag geht über das ursprünglich gestellte und vorinstanzlich beurteilte

Begehren hinaus. Das ist aber letztlich nicht entscheidend, ist der Antrag doch

ohnehin abzuweisen.

6.2.4 Zu den aufgeworfenen Fragen hat

das Verwaltungsgericht in verschiedenen Urteilen schon Stellung genommen. Zuletzt

im Urteil vom 17. Februar 2016 (SOG 2016 Nr. 11) hat das Gericht festgehalten,

dass Parzellen, welche nach der Zonenordnung der Gemeinde in einer

«Sondernutzungszone Gartenanlage» liegen, die nach der Vorschrift des Zonenreglements

nicht überbaut werden dürfen ausser mit höchstens einer eingeschossigen

Kleinbaute von maximal 10 m2 Grundfläche, deren zulässige Nutzung

einzig die naturnahe Nutzung als Garten mit vorwiegend einheimischen Pflanzen

ist, die über keine Nutzungsziffer verfügen und deren Ausnützungsübertrag aus

Flächen in dieser Zone auf die angrenzenden Bauparzellen zudem im

Zonenreglement explizit verboten ist, nicht in einen Beitragsplan einzubeziehen

sind, dies im Unterschied zur ähnlich nutzbaren «Waldrandzone», wo (nach der

Zonenordnung der Gemeinde) 2/3 der Grundfläche zur Berechnung der zulässigen

Ausnützung zählten. Das Ausscheiden einer solchen Sondernutzungszone liege im

Autonomiebereich der Gemeinde und sei ja auch entsprechend genehmigt worden.

Dass die Grundstücke oder Grundstücksteile, die in dieser Zone lägen, in einem

Beitragsverfahren nicht in den Beitragsplan einbezogen würden, sei nur

folgerichtig und nicht zu beanstanden. Da die Parzellen nicht überbaut werden

dürften und ihre Fläche nicht zur Berechnung der Ausnützungsziffer zähle, seien

sie nicht zum Bauland zu zählen, welches erschlossen werden müsse und durch die

Erschliessung einen Mehrwert oder Sondervorteil erfahre (a.a.O., Erw. 3.5.4).

Die Grundstücksteile im «Waldabstand a», welche den direkt an den Wald

angrenzenden Streifen von 6 m Breite umfassten, dürften, soweit sie in

einer Bauzone lägen, grundsätzlich in einen Beitragsplan einbezogen werden,

auch wenn eine Überbauung nach den Vorschriften der Wald- bzw. der

Baugesetzgebung nicht zulässig sei (Erw. 3.5.3).

6.2.5.1 Die Freihaltezone entlang des

Säliwaldes, deren nördliche Grenze in einem Abstand von etwa 10 m parallel zur

Achse der Starkstromleitung verläuft und die teilweise von der Waldbaulinie

überlagert ist, hat nach der Zonenordnung keine Ausnützungsziffer. Sie umfasst

wie die Grünzone Gebiete, die nicht überbaut werden dürfen und dient dem Schutz

wichtiger Landschaftsbereiche. Kleinere Bauten und Anlagen sind nur zulässig,

wenn sie den Schutzzweck unterstützen (§ 23 Zonenreglement vom 25. September

2006, genehmigt mit RRB Nr. 1222 vom 1. Juli 2008). Die Freihaltezone ist keine

Bauzone. Flächen in dieser Zone sind also völlig zu Recht nicht als

Beitragsflächen in den Beitragsplan einbezogen worden. Sie gehören nicht zur

Bauzone, sind nicht bebaubar und müssen nicht erschlossen werden. Durch eine

Erschliessung des danebenliegenden Baulandes entsteht ihnen daher kein Mehrwert

im Sinne des Baugesetzes bzw. der GBV.

Dass die Freihaltezone in Zukunft irgendeinmal

zur Bauzone mutieren könnte, ist zwar nicht auszuschliessen, aber auch nicht

absehbar. Dem geltend gemachten Projekt zur Verlegung der Starkstromleitung

ist, wie sich dem vom Gericht eingeholten Entscheid des Eidgenössischen

Starkstrominspektorats entnehmen lässt, längst die Bewilligung versagt worden.

Nach der Begründung dieses Entscheides - Vorrang des Schutzes des Waldes -

dürfte es auch schwierig werden, für ein abgeändertes Projekt eine Bewilligung

zu erhalten. Abzustellen ist somit auf die geltende Zonenordnung, zumal die

Erschliessungspflicht für diese gilt und nicht für eine allenfalls bei der

nächsten Ortsplanungsrevision zu bestimmende neue Zonierung. Aus diesem Grund

erübrigen sich auch weitere Beweismassnahmen zu diesem Thema.

6.2.5.2 Die Flächen im Waldabstand auf

den Grundstücken Nrn. 724 und 725 des Beschwerdeführers sind vollständig

eingezont. Sie unterliegen einzig den Einschränkungen des Wald- und des

Baurechts (§ 10 Waldgesetz, WaG, BGS 931.11; § 141 PBG; §§ 2 ff. Verordnung

über Waldfeststellung und Waldabstand, WaV, BGS 931.72). Die entsprechenden

Flächen können demnach zwar nicht direkt mit Hochbauten überbaut werden; nach §

141 Abs. 2 PBG und § 3 WaV sind aber sowohl unterirdische Bauten wie z.B. eine

Einstellhalle, einzelne eingeschossige Kleinbauten, Terrainveränderungen,

Bassins, Spiel- und Abstellplätze etc. erlaubt. Da sie mit ihrer vollen Fläche

zur Berechnung der Ausnützungsziffer herangezogen werden dürfen, sind sie in

der Regel vollwertiges Bauland, jedenfalls wenn ein erheblicher Teil des

Grundstücks ausserhalb der Waldabstandsfläche liegt und dieser von der Fläche

her überbaubar ist.

Die Grundstücke Nrn. 724 und 725, soweit

in den Plan einbezogen, umfassen etwa 45 a und etwa 60 a. Davon liegt

jeweils weniger als 1/3 der Fläche im Waldabstand. Dass unter diesen Umständen

die Waldabstandfläche nicht baulich genutzt werden kann, wie vom

Beschwerdeführer behauptet wurde, weder durch die erlaubten

Nutzungsmöglichkeiten nach § 3 WaV noch durch Kompensation der

Nutzungsmöglichkeit im bebaubaren Teil der Grundstücke, entspricht

offensichtlich nicht den Tatsachen. Der Beschwerdeführer hat es angesichts der

Grösse seiner Grundstücke in der Hand, die Bebauung so zu planen, dass er die

Nutzungsmöglichkeiten der entsprechenden Zone (W2 0.4) mit einer

Ausnützungsziffer von 0.4 problemlos ausschöpfen kann, zumal auch Reihen- und

Terrassenhäuser (mit maximal zwei Wohneinheiten) zulässig sind und ein

Gestaltungsplan die Baumöglichkeiten wohl noch erweitern könnte.

Schliesslich ist noch zu sagen, dass die

in den Beitragsplan einbezogenen Flächen im Waldabstand ohnehin nur zur 50 % in

die Berechnung einbezogen sind, da sie in der zweiten Bautiefe liegen. Der vom

Beschwerdeführer verlangte Abzug von 50 % ist somit für die Waldabstandfläche

bereits vorgenommen worden.

6.2.6 Soweit der Beschwerdeführer in der

abschliessenden Stellungnahme zusätzlich verlangt, dass auch ein Teil des

Grundstücks Nr. 918, nämlich der Tennisplatz Atel, in das Beitragsgebiet

einzubeziehen wäre, handelt es sich wohl ebenfalls um eine unzulässige

Erweiterung des Rechtsbegehrens, war doch davon im bisherigen Verfahren nie die

Rede. Das spielt jedoch keine Rolle, liegt dieser Teil des grossen

Waldgrundstücks Nr. 918 doch ebenfalls in der Freihaltezone, die nicht Bauland

ist (vgl. oben). Der bestehende Tennisplatz geniesst Besitzstand und ist über

den Fustligweg erschlossen. Ein Zusammenhang mit der neuen Erschliessung

besteht nicht.

6.2.7 Ebenso verfehlt ist die Idee, das

gesamte Gebiet in der Freihaltezone wäre entsprechend § 23 Abs. 1 GBV ebenfalls

in den Plan einzubeziehen. Der Bau der geplanten Erschliessungsanlagen

Panoramastrasse dient nicht der Erschliessung von Grundstücken ausserhalb der

Bauzonen, wie bereits dargelegt wurde (oben Erw. 6.2.5.1). Zudem wird

durch die Panoramastrasse kein überbautes Grundstück ausserhalb der Bauzone

erschlossen, insbesondere auch nicht der Tennisplatz Atel (oben Erw. 6.2.6).

6.2.8 Die Einwände des Beschwerdeführers

gegen die Definition des Beitragsgebiets, konkret gegen die in den Beitragsplan

nicht einbezogene Fläche der Freihaltezone und die einbezogenen Flächen im

Waldabstand erweisen sich somit als unbegründet.

6.3 Schliesslich macht der

Beschwerdeführer A.___ in seiner Beschwerde noch geltend, der südöstliche

Bereich von GB Olten Nr. 725 sei unterdessen vollständig bebaut und erschlossen

über die Sälistrasse. Die Realisierung der Panoramastrasse brächte dafür keinen

Sondervorteil, da eine Erschliessung über die neue Strasse abwegig wäre.

Der Einwand ist offensichtlich

unberechtigt, soweit damit geltend gemacht werden will, die überbaute Fläche

sei von der Beitragsfläche auszunehmen. Nicht nur, weil der Beschwerdeführer

selber bestimmt hat, wie er das Grundstück vorzeitig teilweise überbauen will,

und sich entschieden hat, am Waldrand ein grosszügiges Gebäude zu errichten,

das über die Sälistrasse erschlossen wird und die geplanten Anlagen nicht in

Anspruch nimmt. Sondern insbesondere auch deshalb, weil massgebend der

Zeitpunkt der (ersten) Planauflage ist, in welcher noch keine Überbauung

bestand. Zudem ist gerade dieser Grundstückteil ja aufgrund der

Winkelhalbierenden gar nicht in die Beitragsfläche einbezogen. Dass die nun

überbaute Fläche nicht exakt der Grenze der Winkelhalbierenden entlang

verläuft, spielt keine Rolle, ist doch ein gewisser Schematismus bei der

Abgrenzung der Flächen notwendig und nach ständiger Praxis auch des

Bundesgerichts erlaubt. Dass das ganze (restliche) Grundstück Nr. 725 für die

Erschliessung auf die Panoramastrasse und die darin verlaufenden neuen

Leitungen angewiesen ist, steht ausser Zweifel und wird auch gar nicht

bestritten.

7.1.1 Die Beschwerdeführer B.___ machen

in ihrer Beschwerde wie bereits vor der Vorinstanz geltend, ihre Grundstücke GB

Nrn. 4324, 5910 und 6195 seien strassentechnisch längst erschlossen und

erführen durch die Panoramastrasse keinen Vorteil. Eine interne Erschliessung

ab der Panoramastrasse bis zur Südseite des Grundstücks benötigte eine viel zu

steile Rampe und sei technisch gar nicht möglich. Aus topografischen bzw.

bautechnischen Gründen sei somit klar, dass den Grundstücken kein Mehrwert aus

der neuen Erschliessungsstrasse erwachsen könne.

Die Stadt Olten macht geltend, darüber

sei bereits entschieden. Die Schätzungskommission habe bereits 2013 den Vorteil

und dessen Realisierbarkeit bejaht. Noven würden keine vorgebracht, und selbst

Erschliessungskosten von CHF 70'000.00 vermöchten den Sondervorteil nicht zu

negieren.

7.1.2 Die Vorinstanz wies das Ansinnen der

Beschwerdeführer gestützt auf den Augenschein schon in ihrem ersten Entscheid

von 2013 zurück. Es bestehe bisher einzig eine Privaterschliessung, was einen

Vorteil nach der Praxis nicht ausschliesse. Sie bekräftigte diesen Standpunkt

im angefochtenen Urteil. Ein Mehrwert sei durchaus gegeben und die

Erschliessung technisch möglich, ohne weiteres als Längserschliessung, auch bei

der vorliegenden Böschungssituation bzw. einer (geplanten) Mauer von 1,3 m Höhe

(Erw. 4.1).

7.1.3 Dem Standpunkt der Vorinstanz ist

klar zuzustimmen. Nach der Erschliessungsplanung der Stadt Olten werden die

Grundstücke der Beschwerdeführer strassenmässig einzig durch die

Panoramastrasse öffentlich erschlossen. Ab der Fustlighalde ist nach der

Planung weder eine öffentliche noch eine private Erschliessung vorgesehen. Die

bestehende private Erschliessung der Parzellen Nrn. 4324 und 5910 ermöglichte

den Beschwerdeführern bzw. ihren Rechtsvorgängern, diese beiden Grundstücke

bereits lange vor der öffentlichen Erschliessung vorzeitig baulich zu nutzen.

Wie sich auch aus den im geografischen

Informationssystem abrufbaren Luftbildern und weiteren Daten (z.B. Höhenkurven)

zeigt, sind die drei nebeneinanderliegenden Grundstücke, die zur Zeit nach

Angaben der Beschwerdeführer als Einheit genutzt werden, technisch problemlos

ab der neu geplanten Panoramastrasse erschliessbar, liegt doch die Südecke des

Grundstücks Nr. 5910 höchstens knapp einen halben Meter unter dem Niveau der

neuen Strasse und führte von dort (über das benachbarte Grundstück Nr. 4525)

offensichtlich früher bereits ein Erschliessungsweg der Südostseite des

Grundstücks entlang bis zum Grundstück Nr. 4324. Dass eine direkte etwa

rechtwinklige Rampe ab der Panoramastrasse bis zum Erdgeschossniveau des

bestehenden Gebäudes Nr. 92 zu steil würde, ist klar; eine solche Rampe würde

aber auch überhaupt keinen Sinn machen.

Bei einer Neuüberbauung der Grundstücke,

welche ohne weiteres möglich ist und angesichts der von der Raumplanung

geforderten inneren Verdichtung während der Lebensdauer der neuen Strasse auch

naheliegt, zumal das baugeschichtlich bedeutende Gebäude auf GB Nr. 4324 nicht

unter Schutz steht und die Grundstücke insgesamt mit der bestehenden alten

Bebauung stark unternutzt sind, liegt eine komfortable Erschliessung über die

neue Panoramastrasse nahe.

Die bisher bestehende minimale private

Erschliessung von 3.5 m Breite der Parzellen Nrn. 5910 und 4324 ab der Fustlighalde

genügt wohl gerade für die jetzige Nutzung. Bei einer maximalen Ausnützung der

Grundstücke wäre sie aber angesichts des Standards, der bei einer neuen

Überbauung in diesem gehobenen Wohngebiet erwartet wird (RRB Nr. 2008/1222 vom

1. Juli 2008, Genehmigung der Ortsplanungsrevision, S. 38), zu knapp

dimensioniert. Und dass eine private Erschliessung, sogar wenn diese

weiterbesteht, eine Beitragserhebung für die öffentliche Erschliessung nicht

hindert, hat das Verwaltungsgericht schon im publizierten Entscheid SOG 1988

Nr. 26 dargelegt (vgl. auch SOG 1996 Nr. 24). Kein Argument ist nach der

Rechtsprechung ebenso, dass die frühere Erschliessung für den Beschwerdeführer

allein noch lange genügt hätte; die öffentlichen Erschliessungsanlagen müssen

für alle genügen (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2010.128 vom 23. März

2011 i.S. Einwohnergemeinde K.).

Dass die jetzigen Eigentümer ihre

Grundstücke gegenüber der Panoramastrasse mit einer Einfriedigung in Form einer

Mauer versehen wollen, um ihre Grundstücke gegenüber der Strasse abzuschirmen und

möglichst eine grosse ebene und ungestörte Fläche um das bestehende Haus zu

gewinnen bzw. erhalten, und damit eine direkte Zufahrt ab der Strasse weitgehend

verhindern, ist ihr Entscheid, ändert aber nichts an der objektiv möglichen

Nutzbarkeit der neuen Erschliessungsstrasse und deren Sondervorteil für die

Grundstücke. Und wie die Beschwerdeführer selber zu Recht festhalten, kommt es

einzig darauf an.

Der von ihnen zitierte Entscheid SOG 2012

Nr. 16 betraf einen wesentlich anderen Sachverhalt, nämlich ein vollständig

überbautes Grundstück an einem steilen Hang, das aufwändig privat erschlossen

war und auf welches von der neuen oberhalb gelegenen Strasse nicht mit

zumutbarem Aufwand eine Zufahrt oder nutzbare Parkplätze erstellt werden

konnte. Hier hingegen handelt es sich um drei zusammenhängende Grundstücke, von

denen zwei (fast) gar nicht überbaut sind und die alle mit ihrer Schmalseite

direkt an die neue Strasse grenzen, mit einem minimalen Niveauunterschied, der

sich aus dem Hangverlauf ergibt, und für welche die neue Strasse bei einer zusätzlichen

oder einer Neuüberbauung problemlos nutzbar ist.

Für die Grundstücke wurde im Übrigen

nach den Akten bisher noch nie ein Grundeigentümerbeitrag an die öffentliche

Strassenerschliessung bezahlt.

7.1.4 Auch wenn die drei Grundstücke

einzeln betrachtet werden, ergibt sich kein anderes Resultat:

7.1.4.1 Das Grundstück Nr. 6195 verfügt

über gar keine andere strassenmässige Erschliessung, als über die neue

Panoramastrasse und kann auch nicht über das benachbarte Grundstück Nr. 4324

erschlossen werden, solange die bestehende Überbauung bleibt, sondern einzig

über die neue Strasse. Es ist für sich betrachtet ohne weiteres beispielsweise

als Parkfläche für Fahrzeuge oder für eine Nebenbaute ungefähr auf dem Niveau

des bestehenden Gebäudes auf dem Nachbargrundstück nutzbar.

7.1.4.2 Für das Grundstück Nr. 4324 gilt

das oben (Erw. 7.1.3) Dargelegte. Insbesondere steht auf Grund der von den

Beschwerdeführern eingereichten Pläne (Urk. 4 zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde)

fest, dass über die neue Strasse ein allfälliges Ober-, Dach- oder

Attikageschoss des Gebäudes praktisch niveaugleich erreicht werden kann. Bei

einer naheliegenden Neuüberbauung oder einer zusätzlichen Baute in den nächsten

Jahren oder Jahrzehnten – während der Lebensdauer der neuen Strasse – liegt der

aus der Strasse entstehende Vorteil auf der Hand. Wenn die Eigentümer diesen

zumindest vorläufig nicht nutzen wollen, ändert das nichts am daraus

entstehenden Sondervorteil oder Mehrwert (vgl. z.B. Häfelin / Müller / Uhlmann,

Allg. Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz 2824.

7.1.4.3 Auch für das Grundstück Nr. 5910

kann auf Erw. 6.1.3 verwiesen werden. Das Grundstück ist praktisch unüberbaut,

es besteht einzig eine Garage (Gebäude 84a). Es kann jederzeit mit einem

Doppelhaus überbaut werden. Ab der neuen Strasse ist es über ein nur leichtes

Gefälle erreichbar. Die entsprechende Zufahrt bestand schon früher und ist

weitgehend noch vorhanden.

7.1.5 Dass die Stadt Olten mit dem Abschluss

der Vereinbarung betreffend Ausbau der Panoramastrasse bzw. der Gestaltung der

angrenzenden Einfriedigungen in Form einer abgetreppten Mauer auf die

Erschliessung der Parzellen ab der Panoramastrasse verzichtet hätte, ist

unzutreffend. Mit dem Bau der Strasse kommt die Stadt ihrer

Erschliessungspflicht gemäss rechtsgültigem Erschliessungsplan nach. Wenn die

Eigentümer im Rahmen des Strassenbaus Mauern an ihren Grundstücksgrenzen zur

Strasse hin errichten (lassen) wollen, verzichten allenfalls sie selber auf

eine Erschliessung ihrer Grundstücke ab der neuen Strasse, mindestens zurzeit

und im Bereich, wo die Mauer errichtet werden soll. Zum Bau der Strasse ist die

Mauer nicht notwendig.

7.1.6 Schliesslich machen die

Beschwerdeführer B.___ geltend, der ihren Grundstücken entstehende Vorteil sei

wesentlich geringer als derjenige, der den bisher völlig unerschlossenen

Grundstücken Nrn. 722, 724, 725 [teilweise] und 4196 erwachse.

Der individuelle Beitrag des

Abgabepflichtigen hat sich nach dem wirtschaftlichen Vorteil, den er aus der

öffentlichen Erschliessung zieht, zu richten. Da es oft schwierig oder gar

unmöglich ist, den Wertzuwachs in jedem einzelnen Fall zu bestimmen, darf nach

Lehre und langjähriger Praxis des Bundesgerichts auf schematische, der

Durchschnittserfahrung entsprechende Massstäbe abgestellt werden (vgl. z.B.

Häfelin / Müller /Uhlmann, a.a.O., Rz 2825; Urteil des Bundesgerichts

2C_1084/2016 vom 30. November 2016 E. 3.3 mit Hinweisen). Solche Massstäbe sind

in der GBV festgelegt.

Wie eben dargelegt, verfügen die

Grundstücke der Beschwerdeführer bisher über keine öffentliche Erschliessung

für den Verkehr. Zwei der Grundstücke sind über ein privates Strässchen ab der

Fustlighalde erreichbar, das dritte (GB Nr. 6195) ist bisher überhaupt nicht

erschlossen. Der den Grundstücken der Beschwerdeführer entstehende Vorteil

entspricht weitgehend demjenigen der übrigen in den Plan einbezogenen

Grundstücke, weshalb er nach kantonalem Recht und ständiger Rechtsprechung zu

einer vollen Beitragspflicht führt, zumal die Grundeigentümer noch nie Beiträge

an die öffentliche Strassenerschliessung bezahlt haben. Das Äquivalenzprinzip

ist nicht verletzt.

Dass die Beschwerdeführer für ihre

bestehende private Erschliessung bezahlt haben, ist, wie die Vorinstanz zu

Recht festhielt, irrelevant. Sie hatten dafür den Vorteil, dass sie vor der

Erstellung der öffentlichen Erschliessung ihre Grundstücke bereits baulich

nutzen konnten.

7.2.1 Die Beschwerdeführer B.___

bestreiten zudem die Beitragspflicht an die Wasserversorgung für alle drei

Grundstücke. Sie seien alle bereits durch die Leitung in der Fustlighalde

genügend erschlossen. Zudem entspreche diese Erschliessung der bisherigen

Nutzungsplanung.

Die Stadt Olten macht geltend, die Frage

sei bereits im ersten Urteil der Schätzungskommission zu ihren Gunsten

entschieden worden, indem ein zusätzlicher Vorteil für die Grundstücke aus der

neuen Leitung bejaht worden sei.

7.2.2 Die Vorinstanz hat tatsächlich

bereits in ihrem Urteil vom 25. April 2013 festgehalten, die Grundstücke der

Beschwerdeführer erhielten durch die neue Wasserversorgung einen Mehrwert,

während dies beim Abwasser nicht der Fall sei. Insbesondere werde neben einer

zweiten Anschlussmöglichkeit von oben her die Sicherheit erhöht im Brandfall

(Erw. 4.2 unter Hinweis auf Erw. 4.1). Im angefochtenen Urteil (vom 20. Oktober

2016) hat sie auf ihren ersten Entscheid verwiesen (Erw. 4.1).

7.2.3 Nach der generellen

Wasserversorgungsplanung (GWP) der Stadt Olten vom 8. Juni 2015, genehmigt mit

RRB Nr. 1867 vom 2. November 2015, liegen die Grundstücke der Beschwerdeführer

alle in der neu geschaffenen Hochzone für das Gebiet Fustlig Ost und

Panoramastrasse. Diese Zone wurde notwendig, da die Wasserversorgung im Gebiet

der oberen Fustlighalde auf Grund der Höhenverhältnisse bezüglich

Versorgungsdruck kritisch oder sogar ungenügend ist - oder mit der Überbauung

des Gebiets wird - und die von der Gebäudeversicherung für eine entsprechende

Wohnzone geforderten Löschwassermengen ab Hydrant nicht (mehr) gewährleistet

werden können (Technischer Bericht zur GWP vom 17. September 2013, Ziff. 6.1.5,

S. 50). Mit der neuen Leitung in der Panoramastrasse, welche an die neue

Verbindung mit der Hochzone Starrkirch-Wil angeschlossen wird, wird das

Baugebiet wassermässig genügend versorgt und damit problemlos überbaubar. Die

Grundstücke der Beschwerdeführer erfahren also durchaus einen erheblichen Vorteil

aus der neuen Leitung, wie die Schätzungskommission zu Recht festgehalten hat.

7.2.4 Nun ist allerdings nicht allein

entscheidend, ob die Grundstücke durch die neue Leitung einen Mehrwert oder

besonderen Vorteil erfahren. Bei neuen Anlagen der Wasserversorgung gilt wie

bei Anlagen der Abwasserbeseitigung – vgl. oben Erw. 4.2 – die Beitragspflicht

nach kantonalem Recht nur für Baugebiete, die neu erschlossen werden. Ob eine

solche Neuerschliessung vorliegt, ist also noch zu prüfen. Die Beschwerdeführer

bestreiten dies unter Hinweis auf die bestehende Erschliessung ab der

Fustlighalde. Dort befinde sich auch ein Hydrant, der die Sicherheit im

Brandfall garantiere. Sie bestreiten zudem die Verbindlichkeit des GWP, da

dieses im Zeitpunkt der Planauflage noch nicht in Kraft gewesen sei.

Die neue GWP ist auf die neue

Nutzungsplanung (Ortsplanungsrevision von 2008) abgestimmt, ebenso wie der

Beitragsplan, lagen doch die Grundlagen spätestens seit 2013 vor (vgl. Techn.

Bericht zur GWP). Die aktuelle GWP ist demzufolge durchaus relevant. Wie aus

dem Technischen Bericht zur GWP hervorgeht, gab es für die Stadt vor der

jetzigen gar keine generelle Planung bzw. kein generelles

Wasserversorgungsprojekt, sondern bloss ein Teil-GWP Bornfeld (Techn. Bericht,

Ausgangslage, S. 6, Grundlagen, S. 9). Aus der GWP ist klar und eindeutig zu

entnehmen, dass die bestehende Wasserversorgung für das neue Baugebiet an der

Fustlighalde ungenügend ist und einer Erweiterung bedarf, sowohl für die

Versorgung wie auch für den Brandschutz. Ohne Erweiterung wäre die

Überbaubarkeit in Frage gestellt.

Während für die grosse Fläche der noch

unbebauten Grundstücke die Neuerschliessung also offensichtlich und auch

unbestritten ist, stellt sich die Frage vor allem bei den bereits seit langem überbauten

Grundstücken. Diese sind seit Jahrzehnten mit Wasser versorgt, ab der Leitung

in der Fustlighalde. Da es keine frühere GWP gab und auch nicht geltend gemacht

oder belegt ist, dass die bisherige Erschliessung dieser bebauten Grundstücke

nur mit Vorbehalten (in der Baubewilligung) erteilt worden wäre, ihr

Wasseranschluss ab der Fustlighalde zudem einer üblichen Erschliessung der

zweiten Bautiefe entspricht, ist davon auszugehen, dass diese Grundstücke

jedenfalls nach früherem Recht als wassermässig genügend erschlossen galten und

sie nicht jetzt neu erschlossen werden.

Für die Kanalisation hat die Vorinstanz

eine Beitragspflicht für die Grundstücke der Beschwerdeführer verneint, da sie

bereits genügend (an die Leitung in der Fustlighalde) erschlossen seien. Und

die Stadt Olten hat das für die beiden überbauten Grundstücke Nrn. 4324 und

5910 akzeptiert und diese im neuen Beitragsplan nicht mehr in den Perimeter für

die Kanalisation in der Panoramastrasse aufgenommen. Beschwerde führt sie nur

gegen die Befreiung des Grundstücke Nr. 6195 von der Beitragspflicht an die

Kanalisation.

Wenn mit Wohngebäuden überbaute

Parzellen aber kanalisationsmässig als bereits genügend erschlossen betrachtet

werden, liegt nahe, dass sie es auch hinsichtlich der Wasserversorgung sind,

jedenfalls wenn keine private Wasserversorgung im Spiele ist und die

bestehenden öffentlichen Leitungen nahe liegen, nämlich in der nächstgelegenen

öffentlichen Strasse unweit der Grundstücke.

7.2.5 Anders sieht es hinsichtlich des unbebauten

Grundstücks Nr. 6195 aus, welches noch völlig unerschlossen ist. Dieses ist

Teil des neuen Baugebiets in der Fustlighalde, welches wassermässig mit der

neuen Hochzone noch erschlossen werden muss, damit eine Überbauung mit

Wohnbauten möglich wird. Dass die Beschwerdeführer dieses Grundstück ab dem

unerschlossenen Baugebiet kurz nach der ersten Auflage des Beitragsplans «zur

Arrondierung» ihres überbauten Grundstücks erworben haben, wie sie geltend

machen, ändert daran nichts. Nach den Berechnungen der GWP genügt die bisherige

Wasserversorgung nicht für die neu mögliche Überbauung des ganzen Neubaugebiets,

und darauf ist abzustellen.

7.2.6 Demzufolge erweist sich die

Beschwerde B.___ hinsichtlich der Beitragspflicht an die Wasserversorgung als

begründet, was die beiden seit langem erschlossenen und überbauten Grundstücke

GB Nrn. 4324 und Nr. 5910 betrifft. Die darauf entfallenden Beiträge gemäss

Beitragsplan sind von der Stadt zu übernehmen. Hinsichtlich des unbebauten

Grundstücks Nr. 6195 ist die Beschwerde jedoch abzuweisen und die

Beitragspflicht zu bejahen.

7.3.1 Die Stadt Olten verlangt in ihrer

Beschwerde, dass das Grundstück Nr. 6195 der Grundeigentümer B.___ im

Kanalisationsperimeter zu belassen sei. Die Grundeigentümer machen geltend, die

Vorinstanz habe die Parzelle richtigerweise ausgenommen. Eine Perimetrierung

führte zu einer Rechtsungleichheit im Vergleich mit der Behandlung ihrer beiden

andern Grundstücke Nrn. 4324 und Nr. 5910. Es wäre aufwendig, das Grundstück in

die neue Leitung zu entwässern. Zudem liege keine Neuerschliessung vor.

7.3.2 Die Vorinstanz hatte 2013

entschieden, kanalisationsmässig entstünde den Grundstücken der

Beschwerdeführer durch die neue Leitung kein Mehrwert bzw. keine verbesserte

Erschliessung, die Grundstücke seien abwassermässig genügend erschlossen (Erw.

4.2 unter Hinweis auf Erwägungen 4.1 und 3.3). Im angefochtenen Entscheid verwies

die Schätzungskommission auf diesen früheren Entscheid und hielt fest, die

Grundstücke mit einem bereits vorhandenen Kanalisationsanschluss seien nicht

beitragspflichtig, da ihnen mit der neuen Leitung kein Mehrwert entstehe. Aus

Gründen der Gleichbehandlung sei es angezeigt, die Parzelle Nr. 6195 ebenfalls

von der Beitragspflicht auszunehmen, auch wenn sie über keinen eigenen Kanalisationsanschluss

verfüge, sei doch ein talseitiger Anschluss nicht ausgeschlossen (Erw. 4.2).

7.3.3 Wie oben (Erw. 7.1.4.1) bereits

dargelegt, verfügt das Grundstück Nr. 6195 über keinerlei Erschliessungsanlagen,

weder öffentliche noch private. Es gehört zum neu zu erschliessenden Gebiet in

der Fustlighalde, auch wenn es vor einiger Zeit vom restlichen unüberbauten

Neubaugebiet abparzelliert und von den Eigentümern der westlich angrenzenden

Parzellen «zur Arrondierung» erworben wurde. Das Neubaugebiet, wozu auch die

Parzelle Nr. 6195 gehört, ist nicht nur für die Wasserversorgung (oben Erw. 7.2.5),

sondern auch für das Abwasser auf die neuen Leitungen angewiesen, wie sich aus

dem GEP von 2010, genehmigt mit RRB Nrn. 236 vom 21. Dezember 2012

eindeutig ergibt. Die zur Zeit der Planerstellung des GEP noch nicht

abgetrennte Parzelle Nr. 6195 war damals noch Teil der Grundstücke Nrn. 5758

und 719. Diese Grundstücke waren bzw. sind über die neu zu erstellenden

Leitungen in der Panoramastrasse bzw. der Verbindungleitung zwischen

Panoramastrasse und Fustlighalde zu entwässern. Da die neue Verbindungsleitung

hangabwärts durch das Grundstück Nr. 6195 verläuft, ist ein Anschluss

problemlos und ohne Pumpen möglich. Nach der jetzigen Nutzungsplanung, welche

grundsätzlich für den Anschluss verbindlich ist (§ 12 GBV), ist das Grundstück

Nr. 6195 wie das übrige Neubaugebiet also über die neuen Leitungen zu

entwässern; es wird durch diese erstmals mit einer öffentlichen Abwasserleitung

neu erschlossen.

Das Grundstück Nr. 6195 gilt auch nicht

als bereits erschlossen, weil es dies nach einer früheren Nutzungsplanung

gewesen wäre. Bereits im GKP von 1968 gehörte das Grundstück zum neu zu

erschliessenden Baugebiet, wie sich aus dem entsprechenden Planauszug ergibt,

und ebenso beim GKP von 1979, wo eine neue Leitung in der Fustlighalde und

weiter abwärts in der Sälistrasse vorgesehen war (vgl. Planauszug und Techn.

Bericht S. 11 ff. und S. 18).

Und erst recht kann das Argument der

Gleichbehandlung sich nicht zu Gunsten der Beschwerdeführer auswirken. Das

Grundstück Nr. 6195 ist eben gerade nicht bereits überbaut oder erschlossen, im

Unterschied zu den beiden andern bereits bebauten und erschlossenen

Grundstücken der Grundeigentümer B.___. Wenn es anders behandelt wird, liegt

keine Ungleichbehandlung vor, da nur Gleiches gleich zu behandeln ist und die

bestehende Bebauung bzw. Erschliessung das entscheidende Unterscheidungsmerkmal

ist.

7.3.4 Nach den dargelegten Kriterien der

GBV ist also das Grundstück Nr. 6195 Teil des unerschlossenen Baugebiets. Es

wird durch die geplante Abwasseranlage neu erschlossen und ist deshalb daran

beitragspflichtig. Die Beschwerde der Stadt erweist sich in diesem Punkt als

begründet.

7.4 Die Beschwerdeführer B.___ bemängeln

weiter, dass nicht das gesamte Grundstück GB Nr. 722 in das Beitragsgebiet

einbezogen worden sei. Die Fläche in der Freihaltezone hätte einbezogen werden

müssen, weil diese nach der immer noch angestrebten Verlegung der Freileitung

zu Bauland würde.

Die Rüge wird zu Unrecht erhoben. Das in

der Beschwerde genannte Projekt zur Verlegung der Freileitung ist längst

abschlägig entschieden worden. Zu erschliessen ist die geltende Bauzone, zu

welcher die Grundstücksteile in der Freihaltezone nicht zu zählen sind. Bei

einer späteren zusätzlichen Einzonung wäre auch die Erschliessung dieses

zusätzlichen Baulandes neu vorzunehmen. Ob diese über die Panoramastrasse

erfolgen würde, ist völlig offen. Die Panoramastrasse alleine genügte dafür

kaum. Für die weitere Begründung kann auf die entsprechenden Erwägungen zur

Beschwerde A.___ (Erw. 6.2.3, 6.2.4 und 6.2.5.1) verwiesen werden.

7.5 Die Beschwerdeführer B.___ machen schliesslich

verschiedene weitere Einwände gegen die Beitragspläne und –berechnungen

geltend. Darauf wird in den folgenden Erwägungen noch einzugehen sein, so

bezüglich der fehlenden gesetzlichen Grundlage für die in den Plänen

angewendete Bautiefe (dazu unten Erw. 8.2.2), hinsichtlich des geringeren

Vorteils wegen der Ausgestaltung als Sackgasse (Erw. 9) sowie in Bezug auf die

zugesicherte maximale Überwälzungsquote (Erw. 10).

8. Die Beschwerdeführer C.___ machen,

wie bereits vor der Vorinstanz, geltend, ihr Grundstück GB Nr. 4525 sei längst

und genügend erschlossen, was die Versorgung mit Wasser betreffe. Zudem sei die

zweite Bautiefe falsch angewendet und deshalb ein zu geringer Teil ihres

Grundstücks nur mit 50 % in die Perimeterfläche einbezogen worden. Zu Unrecht

sei zudem nicht die ganze Grundstücksfläche von GB Nr. 722 zum Beitragsgebiet

geschlagen worden. Schliesslich sei der geringere Nutzen der Anstösser in der

vordern Hälfte der Panoramastrasse nicht berücksichtigt worden und endlich die

Landentschädigung viel zu hoch angesetzt.

8.1 Was den Einbezug in den Perimeter

für die neue Wasserleitung betrifft, kann auf das oben zur Beschwerde B.___ hinsichtlich

der überbauten Grundstücke Nrn. 4324 und 5910 Ausgeführte verwiesen werden

(Erw. 7.2) Auch das Grundstück C.___ ist längstens überbaut und von der

Fustlighalde her erschlossen, sowohl mit Wasser wie auch für das Abwasser. Die

Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet, die darauf gemäss Plan

und provisorischer Beitragsberechnung für die Wasserleitung entfallenden

Beiträge sind von der Stadt Olten zu übernehmen.

8.2.1 Hinsichtlich der Bautiefe von 30

m, wie sie in der aufgelegten Planung und der darauf beruhenden

Beitragsberechnung für die neue Strasse angenommen wurde, machen die

Beschwerdeführer geltend, es fehle an der gesetzlichen Grundlage. Die Bautiefe

sei in keinem Reglement verankert. Zudem sei die Abgrenzung zwischen erster und

zweiter Bautiefe bei ihrem Grundstück falsch vorgenommen worden; es hätte die

30-m-Linie entlang der südseitigen Panoramastrasse parallel zu dieser gezogen

werden müssen und nicht auch die westliche, nordwärts führende Fort­setzung der

Strasse berücksichtigt werden dürfen.

8.2.2 Nach § 11 Abs. 1 GBV ist die in

den Beitragsplan einbezogene Grundstücksfläche bis zu einer vom Gemeinderat zu

bestimmenden, dem Grundstück nach den Zonenplan üblicherweise entsprechenden

Bautiefe voll und darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen

Fläche zu berechnen. Die übliche Bautiefe beträgt vermutungsweise 30 m (Anhang

I zur GBV). Die gesetzliche Grundlage findet sich also in der GBV bzw. in § 108

ff. PBG. Im aufgelegten Beitragsplan hat die zuständige Planungsbehörde, in der

Stadt Olten auf Grund der ausserordentlichen Gemeindeorganisation der Stadtrat

anstelle des in der GBV genannten «Gemeinderats», in den Plänen die Bautiefe

mit 30 m bestimmt. Diese Bautiefe entspricht nicht nur der Standartbautiefe,

sondern auch derjenigen im Quartier, so insbesondere der bestehenden Parzellen

an der Fustlighalde und der Grundstücke zwischen Fustlighalde und der

Panoramastrasse. Die Bautiefe ist nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht in

einem Reglement festzulegen, wofür der Gemeinderat bzw. der Stadtrat als

Exekutive ja gar nicht zuständig wäre; es genügt ihre Festlegung im

Beitragsplan. Dieser Einwand der Beschwerdeführer C.___ und B.___ (oben Erw.

7.5) ist unberechtigt.

8.2.3 Die neue Panoramastrasse führt

entlang der beiden Seiten des Grundstücks der Beschwerdeführer C.___, da die

Strasse dort eine fast rechtwinklige Kurve macht. Der Beitragsplan zieht die

30-m-Linie entlang der Strasse bzw. schlägt ab der Strasse einen 30-m-Radius.

Dementsprechend liegt nur die Nordecke des Grundstücks ausserhalb der 1.

Bautiefe. Diese Abgrenzung ist völlig richtig, liegt doch der Grund für die

tiefere Belastung des Grundstücksteils in der zweiten Bautiefe darin, dass dort

längere private, selber zu finanzierende Erschliessungsanlagen notwendig

werden. Das Grundstück der Beschwerdeführer kann jedoch, wie ein Eckgrundstück,

das an zwei sich kreuzenden Strassen liegt und bei welchem auch für beide

Strasse je eine Bautiefe von 30 m angenommen wird, von zwei Seiten erschlossen

werden, sodass keine höheren internen Erschliessungskosten für weiter von den

öffentlichen Anlagen entfernte Grundstücksteile notwendig werden. Der Einwand der

Beschwerdeführer C.___ gegen den Umfang, in welchem ihr Grundstück in den

Beitragsplan für die Strasse einbezogen wird, ist also ebenfalls unberechtigt.

8.3 Die Beschwerdeführer C.___ bemängeln

wie die andern privaten Beschwerdeführer zudem, dass nicht das gesamte

Grundstück GB Nr. 722 in das Beitragsgebiet einbezogen worden sei. Die Fläche

in der Freihaltezone hätte einbezogen werden müssen, weil diese nach der immer

noch angestrebten Verlegung der Freileitung zu Bauland würde. Dieser Einwand

hält nicht stand, wie bereits dargelegt worden ist. Es kann auf die

entsprechenden Erwägungen verwiesen werden (oben Erw. 7.4 mit Hinweis auf die

Erw. 6.2.3, 6.2.4 und 6.2.5.1).

8.4.1 Soweit die Beschwerdeführer C.___

geltend machen, der durch die neuen Erschliessungsanlagen ihrem Grundstück

entstehende Vorteil sei geringer als derjenige, der den bisher völlig

unerschlossenen Grundstücken (Nrn. 722, 724, 725 [teilweise] und 4196) erwachse,

ist festzuhalten, dass sich die Argumentation in der Beschwerdebegründung (Ziff.

6) nur auf die neue Wasserleitung bezog und daher infolge der Gutheissung der

Beschwerde in diesem Punkt (oben Erw. 8.1) obsolet ist.

8.4.2 Soweit auch der Beitrag an die

Strasse gemeint wird, ist zu sagen, dass dazu keine Begründung vorgebracht

wird. Die Parzelle C.___ ist auf die neue Strasse angewiesen, da das bisher

bestehende schmale Strässchen – ein überteerter ehemaliger Feldweg –

aufgehoben und durch die Panoramastrasse ersetzt wird. Zwar bestand im

Gegensatz zu den beiden Grundstücken B.___ (und den weiteren, bisher völlig

unerschlossenen Grundstücken) bereits eine rudimentäre öffentliche

strassenmässige Erschliessung. Durch die neue quer zum Hang verlaufende ebene

Strasse in normaler Breite und mit einem Trottoir entsteht dem Grundstück jedoch

ein Vorteil, der demjenigen der andern durch die Panoramastrasse erschlossenen

Grundstücke praktisch gleichkommt. Jedenfalls rechtfertigte sich, sogar wenn

hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdeführer von einem Ausbau statt von

einem Neubau ausgegangen würde, keine Reduktion des Beitragssatzes im Sinne von

§ 42 Abs. 3 und der Rechtsprechung dazu, zumal nicht geltend gemacht wird, dass

bereits einmal an die öffentliche Erschliessung Beiträge bezahlt wurden. Umso

weniger ist eine Reduktion des Beitrags an den vorliegenden Strassenneubau

angebracht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt also als unbegründet.

8.5 Auch die Beschwerdeführer C.___

machen noch weitere Einwände gegen die Beitragspläne und –berechnungen geltend,

so ebenfalls hinsichtlich des geringeren Vorteils wegen der Ausgestaltung der

Panoramastrasse als Sackgasse (dazu unten Erw. 9) sowie in Bezug auf die

zugesicherte maximale Überwälzungsquote (dazu unten Erw. 10).

9.1 Was die Einwendungen der

Beschwerdeführer B.___ und C.___ wegen der Ausgestaltung der Panoramastrasse

als Sackgasse betrifft, bei welcher die hintern Anstösser deutlich mehr

profitierten als die Beschwerdeführer, ist dazu zu sagen, dass jedes

Grundstück, das durch eine Quartierstrasse erschlossen wird, im Grundsatz gleichviel

davon profitiert. Es wird dadurch zu (strassenmässig) erschlossenem Bauland. Ob

eine Sackgasse nun als Vorteil betrachtet wird, weil kein Durchgangsverkehr

stattfindet oder als Nachteil, weil eine Wendemöglichkeit auf dem Grundstück

bestehen muss, ist individuelle Ansichtssache, ebenso, ob nun beim hintersten

Grundstück an einer Sackgasse der länger in Kauf zu nehmende Weg –

beispielsweise zu Fuss oder mit dem Fahrrad – als Nachteil den allfälligen

Vorteil, dass weniger fremde Fahrzeuge das Grundstück passieren, überwiegt.

Eine Quartierstrasse wie die geplante bringt auf jeden Fall sehr wenig Verkehr,

auch wenn jedes der Grundstücke maximal ausgenützt wird.

Dass ein gewisser Schematismus bei der

Berechnung des Vorteils der von einer Erschliessungsanlage profitierenden

Grundstücke auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erlaubt ist, wurde

bereits dargelegt (oben Erw. 7.1.6). Die individuellen Unterschiede ergeben

sich nach dem kantonalen Beitragsrecht für die einzelnen Grundstücke primär

nach deren Fläche, zudem nach den Ausnützungsfaktoren, der Bautiefe und

allenfalls der Anwendung der Winkelhalbierenden oder der Mittellinie (§ 10 – 12

GBV), nicht danach, ob ein Grundstück am Anfang, in der Mitte oder am Ende

einer Strasse gelegen ist. Der Beitrag entspricht der gesetzlichen Regelung,

eine Verletzung des Äquivalenzprinzips ist nicht ersichtlich.

9.2 Unbehelflich ist auch, wenn die

Beschwerdeführer B.___ geltend machen, sie hätten für ihre private

Erschliessungsanlage mit dem Erwerb der Liegenschaft bereits bezahlt. Das ist

nichts als selbstverständlich. Sie konnten auch den entsprechenden Vorteil

nutzen. Ungerecht wäre wohl eher, wenn sie als einzige Eigentümer der von der

neuen Strasse erschlossenen Grundstücke nie einen Beitrag an die Kosten der

öffentlichen Erschliessung zu bezahlen hätten, obwohl gerade bei allen ihren

Grundstücken erhebliche Ausnützungsreserven vorhanden sind (vgl. dazu auch oben

Erw. 7.1.3).

10.1 Die Beschwerdeführer B.___ und C.___

hatten in ihren Beschwerden an die Vorinstanz geltend gemacht, im Urteil vom

25. April 2013 habe diese klar festgehalten, dass gemäss dem Beschluss des

Stadtrates von Olten vom 20. Juni 2011 nur 60% der Kanalisations- und 70% der

Strassenbau- und Landerwerbskosten auf die Grundeigentümer überwälzt werden

dürften. Auch der Beschwerdeführer A.___ hatte so argumentiert. Die

Schätzungskommission gab den Beschwerdeführern im angefochtenen Urteil in

diesem Punkt Recht, weil der Stadtrat eine entsprechende Vertrauensgrundlage

geschaffen habe. Das Legalitätsprinzip müsse dem berechtigten Vertrauen der

Grundeigentümer weichen und der Stadtrat sei an seinen alten Beschluss

hinsichtlich der Überwälzungsfaktoren gebunden.

10.2 In ihrer

Verwaltungsgerichtsbeschwerde macht die Stadt Olten wie schon vor der

Vorinstanz geltend, eine unvollständige Kostenüberwälzung wäre rechtswidrig.

Eine entsprechende Zusicherung sei nie gemacht und damit keine

Vertrauensgrundlage geschaffen worden; im Übrigen fehlte es auch an den

weiteren Voraussetzungen für eine Reduktion des Beitragssatzes gestützt auf den

Grundsatz von Treu und Glauben. Die Grundeigentümer B.___ und C.___ beharren in

ihren Stellungnahmen auf ihren bisherigen Standpunkten.

10.3.1 Die Kostenüberwälzung der

Erschliessung von Baugrundstücken ist, wie oben dargelegt, einerseits

bundesrechtlich vorgeschrieben (Erw. 4.1), anderseits kantonalrechtlich

definiert (Erw. 4.2). In den Ausführungsbestimmungen, welche der Kantonsrat

nach § 117 PBG zu erlassen hat, steht, dass die Gesamtheit der Grundeigentümer,

deren Grundstücke durch den Neubau einer Strasse einen Mehrwert

oder Sondervorteil erhalten, für Erschliessungsstrassen 80% der Kosten als

Beiträge zu bezahlen haben, wobei die Gemeinde diese Ansätze erhöhen kann (§ 2

Abs. 1 lit b, § 42 Abs. 1 GBV), und für Trottoirs die Ansätze für die Strasse

gelten (§ 42 Abs. 2). Bei Abwasserbeseitigungsanlagen sind es mindestens 70%

der nach § 45 GBV berechneten Kosten für Normalabwasserkanäle, die zu

überwälzen sind (§ 44 GBV), ebenso bei Wasserleitungen (§ 48 f. GBV).

Die Stadt Olten hat in ihrem Reglement

über Erschliessungsbeiträge und Gebühren vom 1. Januar 2000 (beschlossen vom

Gemeindeparlament am 8. Dezember 1999, genehmigt mit RRB Nr. 203 vom 15.

Februar 2000) die Beiträge für Erschliessungsstrassen bis zu 6 m Breite und

Trottoirs bis zu 2 m Breite auf 100% der Kosten festgelegt (§ 5), ebenso für

Abwasserbeseitigungsanlagen (§ 6) und für Wasserversorgungsanlagen (§ 9).

10.3.2 Der Grundsatz von Treu und

Glauben besagt, dass sich ein Bürger unter bestimmten Umständen auf die

Auskunft oder Zusicherung einer Behörde berufen darf und sich die Behörde so

verhalten muss, als ob die Auskunft richtig gewesen wäre. Voraussetzungen der

Bindungswirkung sind nach der Praxis und einhelliger Lehre, dass eine in der

Sache zuständige Behörde in einem Einzelfall eine vorbehaltslose Auskunft oder

Zusicherung erteilt hat, deren Unrichtigkeit nicht erkennbar war, dass gestützt

darauf eine Vertrauensbetätigung erfolgte («nachteilige Disposition»), die

nicht ohne Nachteile wieder rückgängig gemacht werden kann, und dass keine

überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (vgl. z.B. Tschannen / Zimmerli

/ Müller: Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 22 Rz 11 ff.;

Häfelin / Müller / Uhlmann, a.a.O., § 10, Rz 668 ff.).

10.4 Wie die Stadt in ihrer Beschwerde

zu Recht geltend macht, ist keine einzige der Voraussetzungen für die Anwendung

des Vertrauensschutzes erfüllt.

Der Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011

betraf einen Nachtragskredit für die Ausführung der 1. Etappe der Erschliessung

Panoramastrasse im Verfahren der 2. Planauflage, die später durch das in diesem

Punkt unangefochtene Urteil der Schätzungskommission vom 25. April 2013 aufgehoben

wurde. Es handelt sich um einen ausschliesslich gemeindeinternen

Finanzbeschluss (Kreditfreigabe für Strassen- und Kanalisationsbau), welcher

nicht an die Grundeigentümer gerichtet war und ihnen auch nicht explizit zur

Kenntnis gebracht wurde. Dass Stadtratsbeschlüsse online gestellt und so

öffentlich werden, wie die Beschwerdeführer behaupten, ändert daran nichts. Das

musste den anwaltlich vertretenen Grundeigentümern jederzeit klar sein. Die

Kreditfreigabe stützte sich auf den später aufgehobenen 2. Beitragsplan, ging

von einem Landerwerbspreis von CHF 200.00/m2 aus und enthielt zudem den

ausdrücklichen Vorbehalt, dass das zugrundeliegende Perimeterverfahren

rechtskräftig würde, was ja dann eben nicht geschah. Es erfolgten also weder

eine Auskunft noch eine Zusicherung an einen der im Perimeterverfahren

beteiligten Grundeigentümer, schon gar nicht vorbehaltslos.

Dass der Stadtrat nicht zuständig war,

eine solche Zusicherung abzugeben und grundlos eine vom Reglement abweichende Beitragshöhe

festzusetzen, liegt ebenfalls auf der Hand.

Ebenso wenig ist eine

Vertrauensbetätigung oder eine nachteilige Disposition der Grundeigentümer,

welche nicht wieder rückgängig gemacht werden könnte, auch nur in Ansätzen

ersichtlich. Ihre Behauptung, dass sie ihre Lebenshaltung auf diesen

Kreditbeschluss ausgerichtet und deshalb das ihnen zur Verfügung stehende Geld

anderweitig – z.B. für Renovierungsarbeiten – eingesetzt hätten, ist gewagt,

zeitlich unbestimmt und völlig unbelegt.

Im Übrigen ist der Entscheid der

Schätzungskommission vom 25. April 2013, auf den sich die Grundeigentümer

berufen, ein Rückweisungsentscheid ohne klar bestimmten Inhalt (vgl. oben Erw. 5.2),

und die Begründung dazu umfasst gerade einen Satz in Erwägung 4.3. Der Stadtrat

machte zudem den Grundeigentümern auch nach diesem internen Kreditbeschluss verschiedentlich

klar, dass die reglementarischen Beitragsansätze (von 100%) zur Anwendung

gelangen sollten, sah er dies doch sowohl in der (später aufgehobenen) 2. Planauflage

vom September 2011 wie in der diesem Verfahren hier zu Grunde liegenden 3.

Planauflage vom Mai 2014 bzw. den entsprechenden Beitragsberechnungen so vor.

Selbst die Schätzungskommission vertritt in ihrem hier angefochtenen Urteil vom

20. Oktober 2016 die Auffassung, dass sie erst darin verbindlich über die

Anwendung des Vertrauensgrundsatzes entschieden hat, wäre sie doch sonst auch

in diesem Punkt nicht auf die Beschwerden eingetreten und hätte sie nicht

gutgeheissen, wie sie das gemäss ihren Erwägungen 3.2 und 4.2 getan hat.

11.1 Schliesslich rügen alle beteiligten

Grundeigentümer die Festsetzung des Landerwerbspreises. Der Beschwerdeführer A.___

macht geltend, er sei mit CHF 550.00 pro Quadratmeter zu niedrig festgelegt,

die Beschwerdeführer B.___ und C.___ verlangen sinngemäss eine Reduktion auf

maximal CHF 350.00 pro Quadratmeter.

11.2 Die Schätzungskommission verwies im

angefochtenen Urteil auf ihr erstes Urteil, in welchem sie festgehalten hatte,

dass der ursprünglich vorgesehene Landerwerbspreis von CHF 200.00/m2

deutlich zu tief war, was eine Erhebung beim kantonalen Steueramt gezeigt habe.

Grundsätzlich sei der reale Landwert zu entschädigen. Es gehe nicht um eine

Streifenenteignung, also um die Abtretung von Vorgartenland, sondern um eine

Entschädigung des vollen Landwerts. Die Preisfestsetzung habe zwar dem

Grundsatz nach im Enteignungsverfahren zu erfolgen, hier rechtfertige es sich

aber, die Ermittlung bereits jetzt vorzunehmen, lägen doch sowohl ein

entsprechender Antrag der Stadt wie die Forderungen der Grundeigentümer vor. Aufgrund

der Erhebungen erscheine eine Entschädigung von CHF 550.00/m2

angemessen, lägen doch aus jüngerer Zeit (von 2010 bis 2013) für das Gebiet im

Fustligfeld Verkaufspreise von CHF 550.00/m2, CHF 600.00/m2

und CHF 649.00/m2 bzw. CHF 650.00/m2 vor. Der Preis von

CHF 550.00/m2 überwiege flächen- und mengenmässig.

11.3 Die Beschwerdeführer B.___ und C.___

machen geltend, es handle sich um unerschlossenes Bauland, dessen Preis

niedriger liege als derjenige von erschlossenem Bauland. Es sei deshalb

sachlich nicht gerechtfertigt, die beim Steueramt erhobenen Verkehrswerte für

erschlossenes Bauland beizuziehen. Zudem seien die Liegenschaften GB Nrn. 724,

725 und 4196 nicht einbezogen worden, für welche offenbar deutlich tiefere

Preise bezahlt worden seien. Es sei analog zu einer Streifenenteignung

vorzugehen, wo das enteignete Land nicht zu Baulandpreisen entschädigt werde;

dies rechtfertige sich umso mehr, als die bauliche Ausnutzung nicht

beeinträchtigt werde und das Land erst vor kurzem eingezont worden sei.

Der Beschwerdeführer A.___ macht

geltend, der Preis müsse mindestens bei CHF 650.00/m2 liegen. Wenn

die beiden Käufe zu CHF 600.00/m2 wegen der geringen Fläche

weggelassen würde, stünden sich zwei Gruppen von Verkäufen mit Preisen von CHF

550.00/m2 und CHF 650.00/m2 mit ähnlicher Gesamtfläche

gegenüber. Konkrete Argumente, weshalb die Geschäfte mit den höheren Preisen

nicht beigezogen werden müssten, liefere die Vorinstanz keine. Es wäre deshalb

von CHF 600.00/m2 auszugehen. Mutmasslich handle es sich aber

bei den beiden Käufen zu CHF 650.00/m2 um die Parzellen Nrn. 6366

und 6367. Bei beiden Parzellen sei aber je ein Teil der Fläche mit einem

zivilrechtlichen Wegrecht belegt. Wenn dieses Wegrechtsareal mit einem Wert von

CHF 0.00/m2 eingesetzt werde, ergäbe sich für die Restfläche ein

tatsächlicher Quadratmeterpreis von rund CHF 750.00/m2. Der Preis

von CHF 650.00/m2 dürfe deshalb keineswegs unterschritten werden,

umso weniger als die beiden Vergleichsparzellen weniger prominent gelegen seien

als die Parzelle Nr. 725.

Die Stadt Olten erklärt, sie beanstande

den Preis, den die Schätzungskommission festgesetzt habe, nicht und beharre

nicht auf dem von ihr im Beitragsplan vorgesehenen Preis von CHF 700.00/m2.

Sie stehe mangels Kenntnis der erforderlichen Rohdaten der Frage nach der

genauen Höhe der Landerwerbspreis indifferent gegenüber. Sie begrüsse die

Festsetzung durch die Vorinstanz. Die Stadt macht weiter geltend, bei der

Festlegung handle es sich um eine Tatfrage, welche die Schätzungskommission als

Fachbehörde mit besonderem Wissen beantwortet habe. Davon sei nicht ohne Not

abzuweichen.

11.4 Das Verwaltungsgericht hat schon

1982 in einem publizierten Entscheid festgehalten, dass im Beitragsverfahren

fraglich sei, ob ein beitragspflichtiger Grundeigentümer überhaupt geltend

machen könne, einem andern Eigentümer sei beim freihändigen Erwerb zu viel

bezahlt worden. Jedenfalls müsse er bei freihändigem Erwerb einen gewissen

Schematismus in der Preisgestaltung akzeptieren. Nur bei offensichtlich

stossender Überzahlung sei die Preisbildung im Beitragsprozess näher zu prüfen

(SOG 1982 Nr. 23, S. 57). Es hat diesen Grundsatz in weiteren Urteilen (z.B.

vom 10. Mai 1996 [VWG/BEI/94/11]) bestätigt, auch für im Beitragsplan erst

vorgesehene Landpreise, zuletzt am 23. März 2011 (VWBES.2010.128 i.S.

Einwohnergemeinde K.). Es ist deshalb fraglich, wieweit die Beschwerdeführer B.___

und C.___ überhaupt mit ihrer Rüge zu hören sind, zumal der Landerwerb noch gar

nicht stattgefunden hat. Der vorgesehene Landpreis von CHF 550.00/m2

ist jedenfalls nicht offensichtlich übersetzt, ihre Beschwerde diesbezüglich

unbegründet.

Zu hören wären sie allenfalls, wenn es

auch um die offenbar vorgesehene Impropriation bzw. die zu bezahlende

Entschädigung für die schmalen Reststreifen zwischen der neuen Strasse und

ihren Grundstücksgrenzen ginge, soweit diese tatsächlich zwangsweise den

Grundeigentümern zugeteilt werden sollen und nicht einfach zu Strassenbankett

werden. Über eine solche Impropriation und die dafür zu leistende Entschädigung

kann aber bei fehlender Einigung ebenfalls nicht im Beitragsverfahren befunden

werden; ihr Preis ist zudem anders zu bestimmen als derjenige für abzutretendes

Land (vgl. z.B. SOG 2008 Nr. 26). Auf den für den Landerwerb im Beitragsplan

einzusetzenden Betrag von CHF 550.00/m2 für das zunächst von den

jetzigen Grundeigentümern zu erwerbende Land wirkt sich dies jedoch nicht aus

11.5 Der

Baulandpreis für erschlossenes Bauland ist nach ständiger Praxis nur für

tatsächlich bereits vollständig erschlossenes unüberbautes und überbaubares

Bauland zu bezahlen; nur dort entspricht er der von Verfassung und Gesetz

verlangten vollen Entschädigung. Bei der Preisfestsetzung ist nach ständiger

Praxis im Kanton vom Wert des Landes im Zeitpunkt des erstinstanzlichen

Schätzungsentscheides auszugehen. Anzuwenden ist grundsätzlich die statistische

Methode. Wird unerschlossenes oder nicht vollständig erschlossenes Bauland

übernommen, ist dafür ein etwa um die noch notwendigen Erschliessungskosten

reduzierter Preis zu bezahlen. Handelt es sich um bereits überbautes Land, von

welchem ein geringer Teil abzutreten ist, wird der Preis dafür entsprechend der

Funktion des abzutretenden Landes und des daraus zu ermittelnden Wertes nach

den Umständen festgesetzt; im Sinne einer Faustregel geht die Praxis von einem

um bis zu 50 % reduzierten Baulandpreis aus.

Bei den

Grundstücken des Beschwerdeführers A.___ handelt es sich unterdessen teilweise

um überbautes Bauland (Parzelle Nr. 725) und im Übrigen um unerschlossenes

Bauland, bei welchem gemäss Beitragsberechnung mit Beiträgen von insgesamt ca.

CHF 125.00/m2 an Erschliessungskosten zu rechnen ist. Bei einem vollen

Verkehrswert von erschlossenem Bauland von CHF 650.00/m2, wie ihn

der Beschwerdeführer beziffert, läge deshalb der von der Schätzungskommission

bestimmte Wert kaum zu tief. Letztlich muss diese Frage hier aber offenbleiben.

11.6 Die von der Gemeinde

allenfalls geschuldete Enteignungsentschädigung kann entgegen der nicht

begründeten Auffassung der Vorinstanz nicht hier im Beitragsverfahren

verbindlich festgelegt werden, zumal sich nicht die richtigen Parteien

gegenüberstehen, fehlen doch beispielsweise die Eigentümer von GB Nr. 722. Zu

entscheiden ist hier nur, was die Gemeinde in der Beitragsberechnung gegenüber

den Beitragspflichtigen als Landerwerbskosten (maximal) einsetzen darf. Werden

sich die Stadt und die Grundeigentümer über den zu bezahlenden Landpreis auf

dieser Basis nicht einig - verbindlich ist entweder ein öffentlich beurkundeter

Kaufvertrag oder im Rahmen des eingeleiteten Enteignungsverfahrens ein

schriftlicher Vertrag zwischen Einwohnergemeinde und Grundeigentümer (§ 232bis

EG ZGB) - so hat die Schätzungskommission diesen im Enteignungsverfahren

festzulegen (vgl. z.B. Urteil vom 10. Mai 1996 i.S. H.). Der von der

Schätzungskommission im angefochtenen Urteil festgesetzte Landerwerbspreis ist

deshalb formell verbindlich nur für die Berechnung im Beitragsverfahren, auch

wenn er entsprechend der im Enteignungsverfahren anzuwendenden Methode erhoben

worden ist. Dass über die Impropriation bzw. dafür zu bezahlende

Entschädigungen der Grundeigentümer hier nicht entschieden werden kann, wurde

bereits dargelegt (oben Erw. 11.4).

Aus diesem Grund

erübrigt sich jedenfalls auch ein Schätzungsgutachten über den Landwert, wie es

vom Beschwerdeführer A.___ in seiner abschliessenden Stellungnahme verlangt

worden ist. Zu diesem Punkt macht die Stadt im Übrigen zu Recht geltend, die

Schätzungskommission sei ja die dafür zuständige Fachbehörde, welche via

Steueramt über die nötigen Auskünfte verfüge, um die benötigten

Vergleichspreise zu erheben.

Letztlich sind die

Beschwerdeführer in diesem Punkt gar nicht beschwert, führte doch ein zu tief

vorgesehener Landerwerbspreis im Beitragsverfahren dazu, dass bei höherem

effektiv zu bezahlendem Preis die Beschränkung von § 18 Abs. 1

(Mehrkostenbegrenzung von 20%) zum Tragen käme.

11.7 Die Beschwerden erweisen sich

deshalb hinsichtlich des gerügten Landpreises als unbegründet, soweit überhaupt

darauf einzutreten ist.

12. Der angefochtene Entscheid der

Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016 ist also aufzuheben und in der Sache

neu und abschliessend zu entscheiden. Zusammenfassend ist hinsichtlich der

einzelnen Beschwerden Folgendes festzuhalten:

12.1 Die Beschwerde der Stadt Olten

erweist sich als grösstenteils begründet, soweit die Aufhebung von Ziff. 1 des

Dispositivs des Urteils der Schätzungskommission, ein Verzicht auf die

Rückweisung und die Abweisung der Beschwerden der Grundeigentümer verlangt

wird. Unbegründet ist sie, was die Beitragspflicht der Grundstücke Nrn. 4324

und 5910 (B.___) und 4525 (C.___) an die Wasserversorgung betrifft; ebenso, wie

noch zu zeigen ist (unten Erw. 13), hinsichtlich der vorinstanzlich

verweigerten Parteientschädigung.

12.2 Die Beschwerde des

Beitragspflichtigen A.___ erweist sich als vollständig unbegründet,

insbesondere auch hinsichtlich des Landpreises.

12.3 Die Beschwerde B.___ erweist sich

als grösstenteils unbegründet. Begründet ist sie hinsichtlich der

Beitragspflicht an die Wasserversorgung für die Grundstücke Nrn. 4324 und 5910.

12.4 Die Beschwerde C.___ ist begründet

hinsichtlich der Beitragspflicht für das Grundstück Nr. 4525 an die

Wasserversorgung; im Übrigen ist sie unbegründet.

13.1 Die Stadt Olten rügt in ihrer

Beschwerde die vorinstanzliche Kostenverteilung und verlangt, dass die Kosten

entsprechend ihrem beantragten Verfahrensausgang vollumfänglich den

Grundeigentümern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und ihr selber eine

Parteientschädigung zugesprochen werde. Eventuell seien ihr für das vorinstanzlichen

Verfahren weder Verfahrenskosten noch Parteientschädigungen aufzuerlegen.

13.2 Die Schätzungskommission hat ihre

Verfahrenskosten auf CHF 3'500.00 festgesetzt und davon CHF 1'500.00 der Stadt

auferlegt, CHF 500.00 dem Beschwerdeführer A.___, CHF 900.00 den

Beschwerdeführern B.___ und CHF 600.00 den Beschwerdeführern C.___. Sie hat

zudem die Stadt verpflichtet, dem Beschwerdeführern A.___ CHF 300.00 als

reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, den Beschwerdeführern B.___ CHF

1'200.00 und den Beschwerdeführern C.___ CHF 700.00.

13.3 Entsprechend dem Verfahrensausgang

und den unterschiedlichen Streitwerten sind die vorinstanzlichen

Verfahrenskosten neu wie folgt zu verlegen: Die Stadt Olten hat CHF 300.00 zu

bezahlen, der restliche ihr überbundene Kostenanteil von CHF 1'200.00 ist

vom Kanton zu bezahlen. Das Behördenprivileg gilt nach ständiger Praxis in

Beitragsverfahren nicht (unten Erw. 15.1). Die Kostenanteile der

Beitragspflichtigen sind entsprechend dem Urteil der Schätzungskommission zu

belassen.

13.4 Die Parteikosten für das

vorinstanzliche Verfahren sind wettzuschlagen, da die Beitragspflichtigen

weitestgehend unterliegen und die Stadt keinen Anspruch auf Parteientschädigung

hat (vgl. dazu unten E. 15.2.1).

14. Damit steht fest, dass der vom

Stadtrat von Olten im Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2015 beschlossene

Beitragsplan «Neubau Erschliessung Panorama­strasse» zu bestätigen ist mit den

Änderungen, dass im Beitragsplan Wasserleitung die auf die Grundstücke Nrn.

4324 und 5910 der Beschwerdeführer B.___ entfallenden Beiträge von

voraussichtlich CHF 12'248.30 und CHF 5'808.65 sowie der auf das Grundstück Nr.

4525 der Beschwerdeführer C.___ entfallende Beitrag von voraussichtlich CHF

9'283.50 von der Stadt Olten zu tragen sind. Zudem ist im Beitragsplan Strasse

beim Landerwerb ein Preis von CHF 550.00/m2 anstelle von CHF 700.00/m2

einzusetzen.

Eine (dritte) Neuauflage des

Beitragsplanes erübrigt sich somit. Da die Gemeinde den Streitwertbetrag bei

der Abänderung des Beitragsplanes Wasserleitung zu übernehmen hat, entfallen keine

zusätzlichen Betreffnisse auf die Beitragspflichtigen, sodass eine Mitteilung

nach § 19 GBV nicht notwendig ist.

15.1 Die verwaltungsgerichtlichen

Gerichtskosten sind pro Beschwerdeverfahren auf CHF 1'000.00, insgesamt also

auf CHF 4’000 festzusetzen. Das Behördenprivileg von § 77 VRG gilt nach der

Praxis in diesem Fall nicht (SOG 2010 Nr. 20 E. 13 b und d). Sie sind bei

diesem Ausgang wie folgt zu verlegen:

15.1.1 Im Beschwerdeverfahren der Stadt

Olten sind von dieser CHF 100.00 zu tragen und je CHF 300.00 von den

beschwerdeführenden Beitragspflichtigen.

15.1.2 Im Beschwerdeverfahren A.___ hat

der Beitragspflichtige die Kosten von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

15.1.3 In den Beschwerdeverfahren B.___

und C.___ haben die Beitragspflichtigen je CHF 900.00 zu bezahlen, die Stadt

Olten je CHF 100.00.

15.2.1 Die Stadt Olten macht für das

verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren laut Kostennote ihres Anwaltes eine

Parteientschädigung von total CHF 25'788.20 geltend. Nach § 77 Satz 2 VRG wird

den am Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden in der Regel keine

Parteientschädigung zugesprochen. Nach dem zitierten Grundsatzentscheid vom 10.

März 2010 (SOG 2010 Nr. 20) gilt für die Stadt weiterhin, dass sie im Beschwerdeverfahren

grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteientschädigung hat (SOG 2010 Nr. 20, E.

13 g). Davon abzuweichen besteht kein Anlass, handelt es sich doch nicht um ein

besonders komplexes Verfahren, welches ein Rechtsdienst eines grösseren Gemeinwesens

nicht bewältigen kann.

15.2.2 In den Beschwerdeverfahren der

Beitragspflichtigen besteht auf Grund des vollständigen bzw. fast vollständigen

Unterliegens der Beschwerdeführer keine Grundlage für die Ausrichtung einer

Parteientschädigung.

15.2.3 Im Ergebnis sind somit die

Parteikosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens wettzuschlagen.

Demnach wird erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde

der Stadt Olten und der Beschwerden der Beitragspflichtigen B.___ und C.___

wird das Urteil der Kantonalen Schätzungskommission vom 20. Oktober 2016

aufgehoben und wie folgt ersetzt:

1.1 Die

Beschwerde von A.___ gegen den Einspracheentscheid des Stadtrates Olten vom vom

21. Dezember 2015 betreffend Erschliessung Panoramastrasse wird abgewiesen.

1.2 Die

Beschwerde B.___ wird insoweit gutgeheissen, als ihre Grundstücke GB Olten Nrn.

4324 und 5910 in den Beitragsplan Wasserleitung einbezogen wurden; die darauf

entfallenden Beiträge von voraussichtlich CHF 12'248.30 und CHF 5'808.65 sind

von der Stadt Olten zu tragen.

1.3 Die

Beschwerde C.___ wird insoweit gutgeheissen, als ihr Grundstück GB Olten Nr.

4525 in den Beitragsplan Wasserleitung einbezogen wurde; der darauf entfallende

Beitrag von voraussichtlich CHF 9'283.50 ist von der Stadt Olten zu tragen.

1.4 In

teilweiser Gutheissung der Beschwerden B.___ und C.___ ist im Beitragsplan bzw.

der Beitragsberechnung für die Erschliessung Panoramastrasse ein

Landerwerbspreis von CHF 550.00/m2 einzusetzen.

1.5 Im

Übrigen werden die Beschwerden B.___ und C.___ abgewiesen und der

Einspracheentscheid des Stadtrates Olten vom 21. Dezember 2015 mit diesen

Änderungen in den Beitragsplänen bestätigt.

2. An

die Kosten des Verfahrens vor der Schätzungskommission von total CHF 3'500.00

haben zu bezahlen:

2.1

die Stadt Olten CHF 300.00,

2.2

der Beschwerdeführer A.___ CHF 500.00,

2.3

die Beschwerdeführer B.___ CHF 900.00,

2.4

die Beschwerdeführer C.___ CHF 600.00.

Der

Rest (von CHF 1'200.00) ist vom Staat Solothurn zu tragen.

3. Die

Parteikosten für das Verfahren vor der Schätzungskommission werden

wettgeschlagen.

4. An

die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von total CHF 4'000.00 haben zu

bezahlen:

3.1

die Stadt Olten CHF 300.00,

3.2

der Beschwerdeführer A.___ CHF 1’300.00,

3.3

die Beschwerdeführer B.___ CHF 1'200.00,

3.4

die Beschwerdeführer C.___ CHF 1'200.00.

5. Die

Parteikosten für das verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren werden

wettgeschlagen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad