Erschliessungsbeiträge Jurastrasse / Ersatz Wasserleitung

SOG 2017 Nr. 13

§ 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 lit. b GBV. Für Anlagen der Abwasserbeseitigung und

der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben,

die neu erschlossen werden. Als neu erschlossen gilt ein Gebiet, wenn es bis

anhin keine, keine öffentlichen oder keine der früheren Nutzungsplanung oder

dem Gewässerschutzgesetz genügenden Erschliessungsanlagen aufweist.

Sachverhalt

Die Einwohnergemeinde Egerkingen legte

vom 19. Juni bis 20. Juli 2015 den provisorischen Beitragsplan «Jurastrasse:

Ersatz Wasserleitung» öffentlich auf. Bei geschätzten Gesamtkosten von CHF

153‘000.00 und einem Beitragssatz von 70 % sollte auf die Erbengemeinschaft B.

ein Beitrag von CHF […] entfallen. Alle übrigen Grundstücke im

Beitragsperimeter bzw. deren Grundeigentümer wurden von der Beitragspflicht

befreit.

Eine Einsprache der Erbengemeinschaft,

in welcher bestritten wurde, dass es sich um eine Neuerschliessung im Sinne von

§ 5 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung handle und zudem eine Ungleichbehandlung

gerügt wurde, weil alle übrigen Anstösser von der Beitragspflicht befreit

würden, lehnte der Gemeinderat Egerkingen am 27. August 2015 ab.

Die dagegen erhobene Beschwerde der

Erbengemeinschaft B. hiess die Schätzungskommission am 25. Februar 2016

teilweise gut. Die Erbengemeinschaft B. liess mit Eingabe vom 11. März 2016

Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Sie beantragte die Aufhebung der

vorinstanzlichen Entscheide und des Beitragsplanes. Die Leitung stelle eine

Ersatzerschliessung dar, die Liegenschaft sei zudem schon bisher erschlossen

oder erschliessbar gewesen und nicht auf die neue Leitung angewiesen.

Schliesslich handle die Einwohnergemeinde gegen eine abgegebene Zusicherung und

rechtsungleich. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Erwägungen

2.1

Land ist nach Art. 19. Abs. 1

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende

Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-

sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne

erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone

zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,

die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der

Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil

den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden

Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt den Mindestanteil, den die Gesamtheit der

Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70

Prozent.

Das Bundesrecht bestimmt also den

Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat,

in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,

Nutzungsplanung, Schulthess 2016, Art. 19 Rz. 1). Die anwendbaren gesetzlichen

Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der

Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und

die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz. 66 ff.; Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 165).

Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das Wasser

Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen des

Löschwasserschutzes genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38).

2.2

Das kantonale Erschliessungsrecht

bestimmt in § 100 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1),

dass die Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen

und unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend

einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat

private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen

Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und soweit

erforderlich auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von

den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen

Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke

Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der

Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur

in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).

Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 der GBV wird definiert,

dass ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es

bis anhin entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine

der früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden

(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. Nach § 7 GBV ist unter dem Neubau

einer öffentlichen Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen

Wasserversorgungsanlage zu verstehen. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die

Gemeinde Beiträge erheben kann, wenn sie eine private Erschliessungsanlage

übernimmt und dafür eine Entschädigung zahlt. Für die Erstellung des

Beitragsplanes sieht die GBV in § 12 Abs. 3 vor, dass bei Anlagen der

Wasserversorgung in der Regel die generellen Projekte massgebend sind.

3.1

Das strittige Grundstück der

Erbengemeinschaft im «Chäppelisrain», das eine Grösse von 6‘594 m2

aufweist, liegt im nordwestlichen Dorfteil zwischen der Jurastrasse auf der

Südseite und der Sonnhaldenstrasse bzw. dem Käppelirain auf der Nordseite. Im

Westen erstreckt sich das Grundstück über etwa 85 m oder drei Bautiefen

zwischen Käppelirain und Jurastrasse, im mittleren Teil liegt eine Bautiefe

überbauter anderer Grundstücke zwischen dem Grundstück und der

Sonnhaldenstrasse, und gegen Osten erstreckt es sich zwischen je einer Bautiefe

bereits überbauter Grundstücke an der Sonnhaldenstrasse und der Jurastrasse. Es

liegt nach dem neuen Zonenplan, genehmigt mit RRB Nr. 808 vom 29. April 2014,

in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht. Unter dem vorher

geltenden Zonenplan von 1999 lag das Grundstück in der Wohnzone W1-2 mit

Gestaltungsplanpflicht, und auch schon vorher (Zonenplanung 1966, genehmigt mit

RRB Nr. 3133 vom 14. Juni 1968) lag das Grundstück der Erbengemeinschaft in der

Bauzone. Rundum befindet sich bereits überbautes Wohngebiet in derselben Zone.

3.2

Mitte der 60er-Jahre begann die

Überbauung am westlichen Teilstück der Jurastrasse mit den Häusern Nrn. 399 und

400.

auf den Grundstücken Nrn. 1576 und 1577 (Baugesuch 1964/3 der

Baugenossenschaft Krummacker, Urk. 5 der Gemeinde). Diese wurden, wie aus Urk.

8.

der Gemeinde zum Ausbau der Kanalisation Jurastrasse hervorgeht, ab einer 70

mm-Leitung in der Jurastrasse mit Wasser versorgt. Aus Urk. 8 geht auch hervor,

dass die Wasserleitung in der Jurastrasse [mit Kaliber 70 mm] von der

Bündtenstrasse bis zur Kurve nördlich von GB Nrn. 1576/1577 verlief und

dann im Folgenden über das Grundstück der Erbengemeinschaft weiter bis zu den

westlich anschliessenden Grundstücken Nrn. 1525 und 1524 führte und diese (mit

den Gebäuden Nrn. 338 und 339 nach alter Nummerierung, heute Jurastrasse Nrn.

32.

und 34) erschloss (vgl. auch Aussagen A.__ und D.__ anlässlich der

Instruktionsverhandlung, Protokoll S. 2 f.). Die Leitung war oder wurde

spätestens 1993 stillgelegt, soweit sie durch das Grundstück der

Erbengemeinschaft führte; soweit sie zu den Gebäuden Jurastrasse Nrn. 32 und 34

führte wurde sie nun ab der neu erstellten Leitung in der Jurastrasse (gemäss

Wasserkatasterplan) bzw. dem in das Grundstück der Erbengemeinschaft führenden

Stumpen nördlich des dort neu erstellten Hydranten (gemäss Projektplan

«Kanalisation Jurastrasse» in Urk. 8 der Gemeinde) gespiesen. Die westlichsten

beiden Häuser südlich der Jurastrasse (Nrn. 348 und 349, heute Nrn. 31 und 33)

bestanden Mitte der 60er-Jahre bereits. Woher sie (damals) mit Wasser versorgt

waren, ist nicht klar. Im weiteren Verlauf wurden dazwischen auf den

Grundstücken Nrn. 1877, 1979 und 1673 die Häuser Nrn. 449, 489 und 564 gebaut.

Spätestens zu dieser Zeit entstand die 40 mm-Wasserleitung südlich der

Jurastrasse als Fortsetzung der Leitung ab Grundstück Nr. 1576 und mit

Ringschluss an die 1974 erstellte Leitung in der Ramelenstrasse. Ebenfalls in

dieser Zeit entstanden die Häuser an der Buchsgaustrasse (mit den Nummern

394/395, 423/424 und 494 – 497), die zwischen der Ramelenstrasse und der

Jurastrasse ab einer Guss-Wasserleitung mit einer Dimension von zunächst 50 mm

und dann 40 mm (gemäss GWP 1993) bzw. zunächst 100 mm, dann 50 mm und

anschliessend 70 mm (gemäss Wasserleitungskataster im infogis) versorgt wurden

und werden.

3.3

Im gültigen GWP (Generelles

Wasserversorgungsprojekt) von 1993, genehmigt mit RRB Nr. 857 vom 21. März

1995, ist in der Jurastrasse von Westen her eine bestehende Leitung mit dem

Kaliber 125 bis einige Meter entlang der Südseite des Grundstücks mit einem

Hydranten in der Südwestseite des Grundstückes aufgeführt. Dieses Teilstück

wurde von der Gemeinde im Jahr 1993 zusammen mit der neuen Kanalisationsleitung

erstellt (vgl. Urk. 8 der Gemeinde). Anschliessend folgt als Fortsetzung in

Richtung Osten eine Leitung mit dem Kaliber 40 mm über drei Grundstücke auf der

Südseite der Jurastrasse, dann mit Kaliber 70 mm die Fortsetzung in der

Jurastrasse bis Kreuzung mit der Bündtenstrasse; die Leitung ist im GWP in

diesem Bereich als auf das Kaliber 125 mm auszubauende Leitung markiert. In der

Legende des GWP ist zur Darstellung (rot durchstrichene blaue Zahl 40 bzw. 70

mit darüber geschriebener roter Zahl 125) vermerkt, dass es sich um eine

bestehende Leitung handle, die durch eine grössere zu ersetzen sei. Im

Sonnhaldenweg und dem Käppelirain ist im GWP 1993 eine projektierte Leitung mit

dem Kaliber 125 mm (rot) enthalten. Von Privatleitungen ist in der Legende des

GWP nirgends die Rede.

3.4

Nach dem geltenden Wasserreglement

der Einwohnergemeinde Egerkingen vom 23. März 2009 (WR) plant und koordiniert

der Gemeinderat den Bau von Anlagen sowie den Ersatz von Anlagen gemäss dem

rechtsgültigen GWP und dem Erschliessungsprogramm (§ 5 Abs. 2 WR). Für das

Bewilligungsverfahren für private Anlagen ist die Baukommission zuständig (§ 6

Abs. 1 WR). Die Werkkommission sorgt für die Nachführung des Leitungskatasters

der öffentlichen und privaten Wasserversorgungsanlagen. Sie legt eine

vollständige und nachgeführte Plansammlung an (§ 6 Abs. 2). § 11 WR bestimmt,

dass die öffentlichen Leitungen die Haupt- und Versorgungsleitungen (Basis- und

Detailerschliessung) sowie die Versorgungsleitungen mit Löschschutz ausserhalb

des Baugebietes umfassen (Abs. 1) und dass eine Leitung im Zweifelsfall als

öffentlich gilt, wenn sie in der Lage und Bemessung auch dem Löschschutz gemäss

den Vorschriften der Gebäudeversicherung entspricht (Abs. 2). Die

Hausanschlussleitung verbindet die Hausinstallation mit der Versorgungsleitung

bzw. Hauptleitung (§ 17). Beim Ersatz einer bestehenden Haupt- oder

Versorgungsleitung durch eine neue Leitung wird der Anschluss der

Hausanschlussleitung im Bereich des Anschlusspunktes zulasten der Gemeinde neu

erstellt. § 22 WR sieht vor, dass pro Grundstück in der Regel nur eine

Hausanschlussleitung zu erstellen ist.

Die vorherigen

Wasserversorgungsreglemente der Einwohnergemeinde Egerkingen von 1968 und 1973

hatten das Leitungsnetz der Wasserversorgung in Hauptleitungen, welche der

Versorgung einer grösseren Anzahl von Bauten und der Hydrantenanlage dienten

und einen Rohrdurchmesser von mindestens 100 mm und mehr aufwiesen (§ 26 ff.),

in Hauszuleitungen (§ 33 ff. bzw. 32 ff.) und in Hausinstallationen

(«Inneneinrichtungen», § 41 ff. bzw. 40 ff.) unterteilt. Hauszuleitungen als

Teilstücke zwischen Hauptleitung bis zur Hauseinführung ausserhalb der

Hausmauer sollten einen Rohrdurchmesser von mindestens 40 mm haben und durften

von der Wasserversorgung, auch wenn sie privat erstellt und finanziert werden

mussten, für weitere Anschlüsse mitbenützt werden. Nach dem Reglement 1968

wurden der Unterhalt und allfällige Reparaturen der Hauptleitung bis zur

Hausmauer von der Gemeinde bezahlt (§ 35 Abs. 1). Das Reglement 1973 überband

die Kosten von Reparatur und Unterhalt der Hauszuleitungen dem Hauseigentümer;

entstanden sie bei Leitungen im öffentlichen Strassennetz durch den

Strassenverkehr, bezahlte sie die Gemeinde (§ 34.). § 32 des Reglements 1968

bestimmte, dass Hauseigentümer, welche an einer Leitung nach dem alten

Reglement beteiligt waren, bei Neuanschlüssen von der Gemeinde eine

Rückvergütung entsprechend der benützten Länge und den tatsächlichen

Erstellungskosten erhielten. Im Reglement 1973 wurde die dem Besitzer der

bestehenden Leitung zu entrichtende Entschädigung auf die ersten 10 Jahre seit

Leitungserstellung begrenzt und dem neu anschliessenden Wasserbezüger

überbunden (§ 32 Abs. 6). Früher geltende Wasserreglemente konnten von der

Gemeinde nicht beigebracht werden (Protokoll Instruktionsverhandlung [Protokoll

IV], S. 6 unten).

3.5

An der Instruktionsverhandlung wurde

von den Gemeindevertretern ausgeführt, dass nach Auffassung der Gemeinde alle

Leitungen mit einem Kaliber unter 100 mm Privatleitungen seien. Wer die Leitung

im östlichen Teil der Jurastrasse wann erstellt hatte, war nicht zu eruieren.

Unklar blieb auch, wer die Leitung in der Jurastrasse bezahlt hatte. Ebenso blieb

unklar, was mit dem in den Akten dokumentierten Ausbau der Wasserversorgung «in

den Bündten» in den 50er-Jahren genau gemeint war; klar und unbestritten blieb

einzig, dass es sich nicht um die südlich der Jurastrasse stehenden Häuser aus

den 60er-Jahren handelte. Unbestritten blieb, dass in den letzten Jahren

vermehrt notwendig gewordene Reparaturen an der südlich der Jurastrasse

verlaufenden alten Leitung in der (privaten) Buchsgaustrasse allesamt von der

Gemeinde vorgenommen und bezahlt wurden. Klar wurde ebenso, dass die in der

Sonnhaldenstrasse (im westlichen Teil) als Ersatz für eine bestehende 40

mm-Leitung neu gebaute Leitung mit einem Kaliber von 100 mm bzw. 125 mm im Jahr

2000.

von der Gemeinde erstellt und bezahlt wurde, ohne Durchführung eines Perimeterverfahrens.

Kein Beitragsverfahren war schon beim Leitungsersatz im westlichen Teil der

Jurastrasse 1993 durchgeführt worden. Ebenso wurde die neue Leitung im

östlichen Teil der Sonnhaldenstrasse und im Käppelirain 2013 oder 2014 ohne

Beitragsverfahren realisiert, weil die Grundstücke im Einzugsgebiet alle schon

erschlossen gewesen seien (Protokoll IV, S. 4 unten). Schliesslich anerkannten

die Beschwerdeführer, dass sie für ihr Grundstück noch nie irgendwelche

Beiträge an die Wasserversorgung bezahlt haben.

4.1

Nach dem dargelegten Sachverhalt ist

davon auszugehen, dass das Grundstück der Erbengemeinschaft schon vor der neuen

Wasserleitung in der Jurastrasse vollständig erschlossen im Sinne des

Bundesrechts war. Auf der Nord- und der Südseite grenzt es an öffentliche

Strassen, die seit Jahrzehnten bestehen. Der ganzen Südseite entlang befindet

sich – auf dem Grundstück selber – die 1993 erstellte neue öffentliche

Gemeindekanalisation mit einem Kaliber von 700 mm; auf der Südseite der

Jurastrasse befindet sich zudem schon lange eine Kanalisationsleitung, in

welche die Häuser südlich der Jurastrasse im Bereich des Grundstücks der

Beschwerdeführer entwässern. Eine Wasserleitung mit Kaliber 70 mm führte seit

Jahrzehnten ab der Kreuzung mit der Bündtenstrasse durch die Jurastrasse und

dann – ebenfalls im Baulinienabstand, wie die neue Kanalisationsleitung – über

das Grundstück der Beschwerdeführer bis zu den Parzellen Nrn. 1524 und 1525,

welche so mit Wasser erschlossen waren. Datiert werden kann diese alte,

spätestens seit 1993 tote Leitung nicht mehr genau. Im speziellen Bebauungsplan

Egerkingen West vom November 1955 (Urk. 6 der Gemeinde) sind die Häuser Nrn.

338.

und 339 (vgl. oben Erw. 3.2) noch nicht enthalten. Nach unbestrittenen

Aussagen der Beschwerdeführer und auch nach den Plänen in den Akten bestand die

Leitung aber jedenfalls bevor die Häuser Nrn. 399 und 400 Mitte der 60er-Jahre

erstellt wurden, schlossen doch diese ihre Hauszuleitungen an dieser Leitung an

(Urk. 8 der Gemeinde). Dass die Häuser Nrn. 338 und 339 vorher erstellt wurden,

ergibt sich auch aus der alten Hausnummerierung, welche in der Reihenfolge der

erteilten Baubewilligungen geschah. Aus Urk. 6 der Gemeinde ergibt sich zudem,

dass unmittelbar nördlich und östlich des Grundstücks der Beschwerdeführer,

also im gleichen Baugebiet, die Parzelle Nr. 142 mit dem Gebäude Nr. 290 und

die Parzelle Nr. 155 mit dem Gebäude Nr. 205 bereits 1955 erstellt und damit

zweifellos auch mit Wasser versorgt waren, was sich auch aus dem aktuellen

Leitungskataster der Gemeinde ergibt, welcher dort tote Wasserleitungen ab der

70er-Leitung in der Jurastrasse verzeichnet. Diese Gebäude wurden auf Grund

ihrer Gebäudenummern mit Sicherheit bereits einige Jahre früher erstellt. Das

bedeutet also zumindest, dass das Gebiet, wo sich heute das Grundstück der

Erbengemeinschaft befindet, bereits in den 50er-Jahren ohne besonderen Aufwand

mit Wasser erschliessbar und spätestens seit den 60er-Jahren mit einer

Wasserleitung erschlossen war.

4.2

Die Gemeinde macht geltend, bei den

alten Leitungen in der Jurastrasse und der Buchsgaustrasse handle es sich um

Privatleitungen. Das ergäbe sich aus der Dimension der Leitung, welche zu

gering sei für eine Löschwasserversorgung. Diese Leitungen seien privat

erstellt und finanziert worden. Sie bezieht sich zur Untermauerung ihres

Standpunktes zudem auf ein Gemeinderatsprotokoll vom 26. August 1992, wo es um

den Bau der Kanalisation in der Jurastrasse und den gleichzeitig vorzunehmenden

Wasserleitungsbau ging.

4.2.1

Der Wortlaut des Protokolls

hinsichtlich der Wasserleitung ist identisch mit dem entsprechenden Antrag der

Wasserkommission vom 19. August 1992 und lautet wie folgt: «Nach GWP ist in der

Jurastrasse zwischen Ramelenstrasse und Bündtenstrasse der Einbau einer Ø 125

mm Hauptleitung vorgesehen. Diese ersetzt die private Hauszuleitung Ø 40 mm.

Dabei geht es primär darum, die Löschwasserversorgung zu verbessern und

sekundär die alten parallel geführten Leitungen still zu legen. Auslöser für

den jetzigen Ausbau ist einzig der Strassenaufbruch durch die Verlegung einer

neuen Kanalisationsleitung. Die Kommission will auch im Moment nur soweit

ausbauen, wie die Strasse durch die Kanalisation aufgerissen wird.» Aus diesem

Wortlaut ergibt sich nichts Eindeutiges. Einerseits ist von einer privaten

Hauszuleitung die Rede, anderseits vom Ausbau der Wasserleitung, was auf einen

nicht beitragspflichtigen Sachverhalt hindeutet, indem eine bereits bestehende

Leitung durch eine grössere ersetzt wird, wobei das grössere Kaliber wegen der

Löschwasserversorgung notwendig war.

4.2.2

Die bestehende Leitung in der

Jurastrasse ist im GWP 1993 nicht als private Leitung gekennzeichnet; auch im

Leitungskataster der Gemeinde ist sie nicht als solche aufgeführt oder

markiert.

4.2.3

Aus der Dimensionierung allein

lässt sich nicht ableiten, ob es sich um eine private oder eine öffentliche

Leitung handelte. Aus dem GWP 1993 zeigt sich vielmehr klar, dass verschiedene

ältere Leitungsstücke mit der Dimension von weniger als 100 mm öffentliche

Leitungen waren, z.B. diejenige in der Steinbruchstrasse (80 mm), im westlichen

Teil der Sonnhaldenstrasse (40 mm) oder etwa die heute noch so bestehende

Verbindungsleitung in der Rothaldenstrasse mit einem Kaliber von 40 mm. Weitere

solche Leitungen gab es gemäss technischem Bericht zum GWP 1993 (Urk. 10

der Beschwerdeführer) in der Solothurnstrasse, der Paulusstrasse, der

Domherrenstrasse und der Tannackerstrasse (Ziff. 4.1).

4.2.4

Das zur Zeit der Erstellung

geltende Wasserreglement der Gemeinde ist nicht bekannt. Das Reglement von 1968

unterschied zwischen Hauptleitungen mit einem Rohrdurchmesser von mindestens

100.

mm und Hauszuleitungen von mindestens 40 mm. Diese durften von der

Wasserversorgung, auch wenn sie privat erstellt und finanziert wurden, für

weitere Anschlüsse mitbenutzt werden. Unterhalt und Reparaturen wurden auch bei

den Hauszuleitungen von der Gemeinde bezahlt. Hauseigentümer, die an einer

Leitung nach altem Reglement beteiligt waren, erhielten bei Neuanschlüssen von

der Gemeinde eine Rückvergütung entsprechend den Erstellungskosten. Das deutet

darauf hin, dass es sich bei solchen Hauszuleitungen nach damaliger Auffassung

um Teile des öffentlichen Leitungsnetzes handelte, gäbe es doch sonst keinen

Grund, Unterhalt und Reparaturen durch die Gemeinde auf deren Kosten

vorzunehmen. Erst das Regelement 1973 überband die Kosten der Hausanschlüsse

vollständig den Hauseigentümern und übertrug allfällige «Einkaufskosten» den

neu die Leitung mitbenützenden Wasserbezügern.

4.2.5

Nach dem PBG von 1978 sind private

Leitungen in der Bauzone, die in den Nutzungsplänen als öffentliche

Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren von der Gemeinde

entsprechend dem Erschliessungsprogramm zu übernehmen und soweit erforderlich

auszubauen (§ 105). Eine förmliche Übernahme der Leitung in der Jurastrasse –

wie z.B. auch derjenigen in der Buchsgaustrasse – ist nicht bekannt, obschon

sie spätestens 1993 hätte erfolgen müssen, wenn es sich um eine Privatleitung

handelte. Ebenso wenig wurde ein entsprechendes Erschliessungsprogramm von der

Gemeinde beigebracht. Entweder geschah die Übernahme also stillschweigend und

ohne Kostenfolgen im gegenseitigen Einverständnis oder sie war gar nicht (mehr)

notwendig, weil die Leitung schon vor Inkrafttreten des PBG eine öffentliche Leitung

(geworden) war.

4.2.6

Wie sich an der

Instruktionsverhandlung ergab, wurde die Wasserleitung in der Buchsgaustrasse

in letzter Zeit mehrmals von der Gemeinde repariert, ohne dass die Kosten den

Wasserbezügern weiterverrechnet worden wären, was gegen eine Privatleitung

spricht. Wenn bei der Leitung in der klar privaten Buchsgaustrasse von einer

öffentlichen Leitung auszugehen ist, gilt dies umso mehr für die Leitung

entlang der Jurastrasse.

4.2.7

Der Nachweis, dass die alte

Leitung in bzw. südlich der Jurastrasse privat von der Wohnbaugenossenschaft

Krummacker oder den Grundeigentümern erstellt und bezahlt worden wäre, konnte

ebenfalls nicht erbracht werden. Aus den in den Akten liegenden alten

Protokollen und Auszügen aus den Wasserrechnungen ergibt sich nicht einmal ein

klares Indiz für eine private Finanzierung, geschweige denn ein Beweis.

4.2.8

Dass die Leitung schliesslich

teilweise in privatem Grund und Boden verlegt war, ergibt ebenfalls keinen

Beweis dafür, dass es sich um eine Privatleitung handelte. Auch die 1993

erstellte Kanalisationsleitung in der Jurastrasse wurde von der Gemeinde im

privaten Grundstück der Beschwerdeführer neben der Strasse verlegt. Nach den

jeweiligen Wasserreglementen hatten die Grundeigentümer das Verlegen von öffentlichen

Leitungen in ihrem Eigentum zu dulden (§ 36 WR 1968, § 25 WR 1973).

4.2.9

Der Nachweis, dass die nun

ersetzte Leitung in der Jurastrasse also zur Zeit der Erstellung bis zu deren

Ersatz durch die neue Wasserleitung eine Privatleitung war, ist somit nicht

erbracht, und im Zweifel ist eine Wasserleitung als öffentliche Leitung

anzusehen, wie das Bundesgericht schon mehrfach entschieden hat (vgl. auch SOG

2009.

Nr. 14). Handelt es sich aber bei der neuen Leitung nicht um eine

erstmalige öffentliche Leitung zur Neuerschliessung eines Baugebiets, fällt

eine Beitragspflicht aufgrund des Tatbestands von § 5 Abs. 3 lit. b GBV

ausser Betracht.

4.3

Im Weitern ist festzuhalten, dass

das Grundstück der Beschwerdeführer spätestens seit 1993 nicht nur bundesrechtlich,

sondern auch nach kantonalem Recht hinsichtlich der notwendigen Versorgung mit

Wasser (öffentlich) genügend erschlossen ist. Beim Bau der Kanalisation in der

Jurastrasse 1993 wurde, wie bereits dargelegt (oben Ziff. 3.3), entsprechend

dem Antrag der Wasserkommission ein erstes Teilstück der im GWP vorgesehenen

Ersatzwasserleitung erstellt. Dieses führte in der Jurastrasse bis zum

Grundstück der Beschwerdeführer. Der dabei erstellte Hydrant und die zu diesem

führende Leitung befinden sich sogar auf dem Grundstück der Beschwerdeführer.

Ein Anschluss an diese Leitung wäre ohne Weiteres möglich gewesen und hätte den

Grundeigentümern nicht verwehrt wer­den können. Er wurde dem damaligen

Grundeigentümer von der Gemeinde sogar explizit in Aussicht gestellt (Aktennotiz

der Besprechung vom 29. Juli 1992, Urk. 13 der Beschwerdeführer). Die

Auffassung der Gemeinde, dass bei einer künftigen Überbauung zwingend mehrere

Anschlüsse notwendig würden, also das neue Leitungsstück zum Anschliessen bei

einer künftigen Parzellierung unabdingbar und rechtlich notwendig und das

Grundstück bisher nicht genügend erschlossen ist, widerspricht dem geltenden

Wasserreglement der Gemeinde, wonach pro Grundstück in der Regel nur ein

einziger Anschluss zu erstellen ist (§ 22 WR). Mindestens solange das

Grundstück nicht parzelliert ist – und eine Parzellierung ist nicht zwingend

notwendig, darf das Grundstück doch auch statt mit Einfamilienhäusern mit einem

oder mehreren Mehrfamilienhäusern überbaut werden – ist das Grundstück im

Hinblick auf die Versorgung mit Wasser als genügend erschlossen anzusehen,

nicht nur hinsichtlich der Versorgung mit Trinkwasser, sondern auch

hinsichtlich des Löschschutzes.

4.4

Dazu kommt, dass im Jahr 2000 auf

der Nordseite des Grundstücks in der Sonnhaldenstrasse bzw. im Käppelirain eine

weitere Wasserleitung erstellt wurde, ab welcher dieses tatsächlich und

rechtlich problemlos mit Wasser versorgt werden kann. Dass ein Anschluss an

diese Leitung zulässig ist, geht sogar aus dem von der Gemeinde aufgelegten Beitragsplan

hervor, nimmt dieser doch das nordwestliche Teilstück des Grundstücks vom

Perimetergebiet aus und weist diesen Teil der Erschliessung ab Käppelirain zu.

Wenn bei einer Parzellierung für Einfamilien- oder Doppelhäuser Grundstücke von

ähnlicher Grösse wie die umliegenden geschaffen würden, ergäbe dies etwa 6 bis

7.

Parzellen, sodass in der nördlichen und der südlichen Hälfte des Grundstücks

je 3 bis 4 Parzellen intern erschlossen würden, was sogar nach den neuen

Richtlinien des Kantons noch absolut im Rahmen des Zulässigen läge.

5.

Schliesslich verhält sich die

Gemeinde etwas widersprüchlich, wenn sie beim Bau der Leitung

Sonnhaldenstrasse/Käppelirain keinen Beitragsplan auflegt, weil alle

Grundstücke im Bereich dieser neuen Leitung bereits mit Wasser erschlossen

seien, bei der Verlängerung der Leitung in der Jurastrasse dann aber

hinsichtlich desselben Grundstücks nur den nordwestlichen Teil als erschlossen

und den Rest als unerschlossenes Baugebiet betrachtet. Widersprüchlich ist der

aufgelegte Beitragsplan auch, weil er zwar von einer bestehenden

Privaterschliessung der Häuser südlich der Jurastrasse im Bereich des

Grundstücks der Erbengemeinschaft ausgeht, diese Grundstücke aber gleichwohl

nicht in den Beitragsplan einbezieht, obwohl diese dann ebenfalls erstmals

öffentlich erschlossen würden.

Ob sich die Gemeinde auch rechtsungleich

verhielt, indem sie bei den bisherigen Ersatzleitungen im Baugebiet nie

Beitragsverfahren durchführte, braucht nicht weiter abgeklärt zu werden. Es

wäre ihr jedenfalls nicht verwehrt, eine bisherige als falsch erkannte Praxis

aufzugeben und dem Gesetz bzw. den Reglementen in Zukunft nachzuleben.

6.

Zusammenfassend ist festzuhalten,

dass das Grundstück der Beschwerdeführer längst erschlossen ist, es also nicht

um die Neuerschliessung eines Baugebietes geht. Das schliesst nach § 108 Abs. 2

PBG das Erheben von Erschliessungsbeiträgen aus. Das angefochtene Urteil sowie

der aufgelegte Beitragsplan und die entsprechenden Verfügungen sind somit in

Gutheissung der Beschwerde ersatzlos aufzuheben.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 11.

Januar 2017 (VWBES.2016.94)