VWBES.2017.148

Baubewilligung / Neubau zweier MFH

10. Juli 2017Deutsch11 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Am 19. Februar 2016 reichte die B.___

ein Gesuch für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern auf GB Deitingen Nr. 449

ein. Beantragt wurde dafür ein «Nutzungsbonus Arealüberbauung» (Erhöhung der

Ausnützungsziffer [AZ] 0.4 auf AZ 0.45). Innert der Auflagefrist vom 3. März

2016 bis 17. März 2016 gingen fünf Einsprachen ein.

2. Am 30. März 2016 führte die

Baukommission der Einwohnergemeinde Deitingen eine Einspracheverhandlung durch.

Die kommunale Planungskommission

beantragte dem Gemeinderat am 28. Juni 2016 die Genehmigung des

Arealüberbauungsbonus. Diesem Antrag gab der Gemeinderat am 6. Juli 2016 statt.

3. Daraufhin erteilte die Baukommission

am 29. August 2016 die Baubewilligung für das Vorhaben und wies die Einsprachen

ab.

4. Gegen diesen Entscheid gelangten u.a.

A.___ ans Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie bemängelten im Wesentlichen die

fehlende Einpassung des Projekts ins Ortsbild, dessen mangelhafte Wohnqualität

und die gewählte Erschliessungsvariante.

5. Das BJD führte daraufhin am 24. März

2017 einen Augenschein vor Ort mit Parteibefragung durch. Am 6. April 2017 wies

es die Beschwerde ab.

6. A.___ liessen – zusammen mit zwei

weiteren Anwohnern - mit Eingabe vom 20. April 2017 Beschwerde ans

Verwaltungsgericht erheben. Nachdem die anderen Beschwerdeführer ihre

Beschwerde am 10. Mai 2017 zurückgezogen hatten, begründeten A.___ ihre

Vorbringen am 11. Mai 2017, nun ohne anwaltliche Vertretung. Wie vor dem BJD

machten sie geltend, die Voraussetzungen zur Gewährung des Ausnützungsbonus‘

seien nicht erfüllt. Desgleichen wandten sie sich gegen die Erschliessung via

Rustmattweg/St. Ursulaweg, da diese für den massiven Mehrverkehr nicht geeignet

sei.

7. Die B.___ als Bauherrschaft und

private Beschwerdegegnerin schloss am 24. Mai 2017 auf Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Baukommission der

Einwohnergemeinde Deitingen beantragte am 30. Mai 2017, auf die Beschwerde sei

nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten

sei. Auch das BJD stellte am 1. Juni 2017 Antrag auf Abweisung, soweit darauf

eingetreten werden könne.

8. Ebenfalls am 1. Juni 2017 ergänzten

die Beschwerdeführer ihre Eingabe, dies mit der Begründung, sie hätten erst

zwei Tage vor Ablauf der Beschwerdefrist vom Rückzug der anderen

Beschwerdeführer erfahren und hätten aus Kostengründen auf die Mandatierung

eines Rechtsvertreters verzichten müssen. Mit sinngemässem Verweis auf ihre

Unerfahrenheit in juristischer Beschwerdeführung reichten sie weitere

Aktenstücke ein.

9. Am 6. Juni 2017 wurde der Beschwerde

die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht

zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS

125.12

i.V.m. § 2 Abs. 3 der kantonalen Bauverordnung, KBV; BGS 711.61). A.___

sind als Nachbarn des umstrittenen Bauvorhabens durch den angefochtenen

Entscheid beschwert und damit zur

Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

1.2

Zwar beinhaltet die Beschwerde, wie

die Baukommission in ihrer Stellungnahme richtig bemängelt, über weite Teile

lediglich appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid, ohne sich mit den

Argumenten rechtlich auseinanderzusetzen. Grundsätzlich ist darauf nicht

einzutreten. Immerhin ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass es sich bei den

Beschwerdeführern um juristische Laien handelt, weshalb kein allzu strenger

Massstab anzulegen ist.

2.1

Massgeblicher Streitpunkt ist die

Auslegung von § 23 Abs. 1 des kommunalen Zonenreglements (ZR; genehmigt mit RRB

Nr. 2002/2036 vom 22. Oktober 2002). § 39 KBV (in der hier

interessierenden, bis 28. Februar 2013 geltenden Fassung; vgl. die

Übergangsbestimmung in § 70 KBV) gesteht den Gemeinden die Kompetenz zu, in

ihren Reglementen vorzusehen, dass insbesondere bei Arealüberbauungen und bei

Quartiererneuerungen, die ein zusammenhängendes Gebiet umfassen, die

Überbauungs- und die Ausnützungsziffer in einem von ihr zu bestimmenden Mass

überschritten werden darf (Bonus), wenn es sich um eine architektonisch und

wohnhygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste

Überbauung handelt (lit. a) und die Überbauung gleichzeitig oder mindestens

gruppenweise in Etappen ausgeführt wird (b).

Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde

Deitingen Gebrauch gemacht. Unter dem Titel «Arealüberbauung» wird in § 23 Abs.

1.

ZR (Zonenreglement) ausgeführt, in der Wohnzone und den Kernzonen könne der

Gemeinderat bei verdichteten Bauformen eine Erhöhung der Ausnützungsziffer bis

maximal 0.45 gestatten, wenn eine gute architektonische Gestaltung der Bauten

und ihrer Umgebung, eine hohe Wohnqualität und eine gute Integration im Orts-

und Landschaftsbild erreicht wird.

2.2

Der Gemeinderat erachtete diese

Voraussetzungen vorliegend als erfüllt und stimmte einer Erhöhung der in der

Wohnzone W2 geltenden AZ von 0.4 auf 0.45 am 6. Juli 2016 zu. Entsprechend

bewilligte die Baukommission das Vorhaben nach dieser Massgabe. Die Beschwerdeführer

aber halten dagegen, das Grossprojekt sei nicht «gut genug» ins Quartier mit

Einfamilienhäusern integriert, sondern werde «eingezwängt».

2.3

Nicht mehr bestritten ist vor

Verwaltungsgericht, dass sich das fragliche Quartier in keiner Schutzzone

befindet. Aber selbst wenn dem so wäre, zeigt ein Blick in den Anhang des ZR

mit den Richtlinien zur Ortsbildschutzzone, dass sich letztere offenbar eher

durch Vielfalt als durch ein einheitliches Erscheinungsbild auszeichnet. So «setzt

sich das Ortsbild von Deitingen aus sehr unterschiedlichen Bauten verschiedener

Epochen und Funktionen zusammen – Bauernhäuser, Wohnhäuser und Gewerbebauten. Dies

wird einerseits in den unterschiedlichen Bauvolumen, ihrem Massstab, ihren

Proportionen, den Dachformen, dem Baumaterial sowie der Gestaltung und der

Farbgebung deutlich. Andererseits aber auch in der unterschiedlichen Stellung

der Gebäude zur Strasse und der Gestaltung des Vor- bzw. Umlands». Diese

Definition lässt unweigerlich den Eindruck entstehen, in der Ortsbildschutzzone

sei quasi erlaubt, was gefällt. Entsprechend hält der nächste Abschnitt der

Richtlinien fest, einheitliche Vorschriften zu einzelnen Bauelementen wie

beispielsweise Dachform und Dachaufbauten oder Materialwahl und Farbgebung etc.

könnten die unterschiedlichen Bautypologien nicht oder nur ungenügend

berücksichtigen. Die Richtlinien würden diesem Umstand Rechnung tragen. Dann

folgen zwar einige Vorgaben für im Zonenplan als geschützt bzw. erhaltenswert

eingestufte Gebäude, die insbesondere hinsichtlich Gestaltung und Farbgebung

auch für die übrigen Gebäude wegleitend sein sollen. Es handelt sich dabei

jedoch eher um Zielnormen als um verbindliche Forderungen.

2.4

Ist aber schon in der

Ortsbildschutzzone kein typischer Charakter oder keine angestrebte Gestaltungsgebung

ablesbar, können die Anforderungen an eine Quartierüberbauung – wenn auch mit

Nutzungsbonus – nicht allzu streng sein. Die Vorgaben, die § 23 ZR macht,

sind offen formuliert und vergleichbar mit denjenigen bei Ausarbeitung eines

Gestaltungsplans: Letzterer bezweckt eine architektonisch und hygienisch gute,

der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung

und Erschliessung zusammenhängender Flächen […] (vgl. § 44 des Planungs- und

Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Im (Gestaltungs-) Planverfahren belassen die

Rechtsmittelinstanzen den zuständigen Planbehörden einen gewissen

Ermessensspielraum, auch aufgrund deren örtlicher Kenntnisse. Gleiches gilt bei

Ästhetikfragen: Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde

nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu

respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr

eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014 vom

22.

April 2015; Urteile des Bundesgerichts 1C_728/2013 vom 30. Januar 2014 E.

3.

;1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3, in: ZBI 2014 S. 443 f.; je mit

Hinweisen;1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2).

2.5

Geplant auf GB Nr. 449 sind zwei

Mehrfamilienhäuser à jeweils elf Wohnungen und eine Einstellhalle mit 43

Parkplätzen. Das ursprüngliche Projekt erfuhr zwei massgebliche Änderungen:

Einerseits hatte die Fachstelle Hindernisfreies Bauen der Kantone

Aargau/Solothurn gewisse Vorbehalte, die nun beseitigt werden konnten. Die

Anforderungen in Bezug auf Zugänglichkeit und Benutzbarkeit für Menschen mit

Behinderung sind umgesetzt, die Häuser sind rollstuhlgängig. Dies wird von

keiner Seite bestritten. Die Planungskommission hatte zudem den Wunsch, die

beiden Bauten nicht parallel zueinander, sondern parallel zu den ost- und

westseitigen Grundstücksgrenzen auszurichten. Auch diesem Begehren hat die

Bauherrschaft entsprochen. Die kommunalen Behörden (Planungs- und

Baukommission) erachten deshalb die hohe Wohnqualität und die gute Integration

ins Orts- und Landschaftsbild als gewährleistet. Die Baukommission gab in ihrem

Einspracheentscheid vom 29. August 2016 zu bedenken, in der Wohnzone W2 seien

zweigeschossige Bauten zulässig, deren Gebäudelänge gemäss § 3 ZR nicht

beschränkt sei. Für eine Bauparzelle von der Grösse des Grundstücks GB Nr. 449

sei die Überbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern naheliegend, nicht zuletzt

unter dem Gebot landsparender Überbauung. Das heute bestehende, abzubrechende

Gebäude sei zudem von der Grösse her mit den Neubauten vergleichbar.

2.6

Diese Überlegungen der Baubehörde

sind, gerade angesichts der bundesgesetzlichen Forderung nach verdichtetem

Bauen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis, Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs.

2.

lit. abis des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes, RPG, SR 700),

nicht zu beanstanden. Die Bauten treten im heterogenen Wohnquartier nicht allzu

massig in Erscheinung, zumal das vormals am St. Ursulaweg 4a bestehende

Kinderheim auch nicht Einfamilienhauscharakter hatte (vgl. die Bilder im

Schlussbericht des Rückbaus vom 19. Februar 2016).

2.7

Zulässig sind in der W2 nach § 3 ZR

Wohnbauten sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Es gilt

die offene Bauweise bei einer AZ von 0.4, mindestens einem und maximal zwei

Vollgeschossen, einer Gebäudehöhe von 7 m und einer Firsthöhe von 11 m

(bei Flach- und Pultdächern von 7.50 m). Eine Beschränkung auf

Einfamilienhäuser ist nirgends vorgesehen. Die Wohnqualität der Überbauung wird

von den Beschwerdeführern mit ihrer appellatorischen Kritik am angefochtenen

Entscheid nicht wirklich in Zweifel gezogen. Wenn sie selber sich in ihrer

eigenen Wohnqualität eingeschränkt fühlen, ist dies kein Argument, um die

Baubewilligung zu verweigern. Massgeblich ist, ob das Vorhaben den gesetzlichen

Anforderungen entspricht.

2.8

Mit Blick auf das Ermessen der

örtlichen Baubehörde war die Gewährung des (geringen) Nutzungsbonus' rechtmässig.

3.1

Weiter stossen sich die

Beschwerdeführer an der gewählten Erschliessungsvariante. Nach § 53 KBV dürfen

Gebäude nur auf Grundstücken errichtet werden, die von einer öffentlichen

Strasse oder von einem öffentlichen Platz her eine genügende Zufahrt haben

(Abs. 1). Die Baubehörde kann im Einzelfall Breite und Ausführungsart der

Zufahrtswege vorschreiben (Abs. 2). § 39 PBG bestimmt auf übergeordneter Ebene

unter der Marginalie «Erschliessungsplan», dass die Einwohnergemeinden soweit

erforderlich Konzepte über die Gestaltung der Erschliessungsräume erstellen

(Abs. 1). Sie ordnen die Erschliessung der Baugebiete gestützt auf die

Erschliessungskonzepte und in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne und

Reglemente über die Verkehrsanlagen und Fusswege […] (Abs. 2).

3.2

Wie das BJD richtig ausgeführt hat,

entspricht die umstrittene Erschliessung über den Russmattweg/St. Ursulaweg dem

rechtsgültigen Erschliessungsplan, der im Rahmen der Umzonung des Gebiets in

die W2 beschlossen und vom Regierungsrat am 13. August 2007 mit RRB Nr.

2007/1264 genehmigt wurde. Auch im Erschliessungsplan «Dorfteil Süd» vom 22.

Oktober 2007 (RRB Nr. 2007/1707) sind der Russmatt- und der St. Ursulaweg als

Erschliessungen der Parzelle Nr. 449 eingetragen. Zwar ist die jeweilige Breite

von 4.50 m nicht gerade grosszügig bemessen, es geht aber auch nicht wirklich

um die Erschliessung eines Grossprojekts, selbst wenn dieses mit spürbarem

Mehrverkehr verbunden ist. Immerhin ist der Russmattweg im Bereich der

Einmündung in die Derendingerstrasse 5 m breit und verfügt über ein

Trottoir. Zwar ist die Angst der Beschwerdeführer um spielende Kinder

verständlich. Diese Gefahr besteht aber auch bei weniger Verkehr. Gegenseitige

Rücksichtnahme durch alle Verkehrsteilnehmer ist – gerade in einem Wohnquartier

– immer nötig. Wenn mehrere Erschliessungsvarianten möglich sind, obliegt es

nicht der Rechtsmittelinstanz, der Gemeinde eine vorzuschreiben.

3.3

Hinzu kommt, dass der von den

Beschwerdeführern favorisierten Erschliessung über die Subingerstrasse § 53bis

Abs. 1 KBV entgegensteht. Demnach dürfen neue Ein- und Ausfahrten an

Kantonsstrassen und deren Erweiterung oder bedeutsame Mehrnutzung von der

Baukommission nur bewilligt werden, wenn eine zweckmässige Erschliessung des

Grundstücks anders nicht möglich ist, insbesondere wenn die kommunale

Nutzungsplanung nicht eine andere Erschliessung vorsieht (lit. a) und die Ein- und

Ausfahrt verkehrstechnisch richtig gestaltet ist und zu keiner

Verkehrsgefährdung führt (lit. b). Nachdem gezeigt wurde, dass die

Erschliessungsplanung der Gemeinde die Variante über den Russmatt- bzw. St.

Ursulaweg vorsieht, ist letzterer der Vorzug gegenüber der Erschliessung auf

die Kantonsstrasse zu geben.

3.4

Die vorgesehene Parkplatzanzahl ist

ebenso wenig zu beanstanden. Nach § 42 Abs. 3 KBV i.V.m. Anhang III KBV und § 9

des kommunalen Baureglements ist bei einem Mehrfamilienhaus (wie bei einem Einfamilienhaus)

pro Wohneinheit mindestens ein Parkplatz zu erstellen. Eine Maximalbeschränkung

sieht die Verordnung nicht vor. Für Besucherparkplätze gilt ein Mindestwert von

0.1

Parkplätzen pro Wohnung. Mit 43 unterirdischen Parkmöglichkeiten rechnet die

Bauherrschaft pro Wohnung mit fast zwei Parkplätzen in der Einstellhalle, was

heute durchaus den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Mit den acht

oberirdischen Parkplätzen sind auch genügend Besucherparkplätze vorhanden.

Insgesamt kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei

diesem Ausgang haben A.___ die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich

der Entscheidgebühr auf CHF 1‘500.00 festzusetzen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. A.___ haben die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 1‘500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige

Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber

Schaad