VWBES.2017.18

Perimeterbeiträge

27. Juni 2017Deutsch12 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die Einwohnergemeinde Lommiswil (in

der Folge mit Gemeinde bezeichnet) legte im April 2016 die Planung «Ausbau

Bellachstrasse – Stichstrasse» mit Beitrags- und Landerwerbsplan öffentlich

auf. A.___ sowie B.___ erhoben als betroffene Landeigentümer Einsprache. Sie

verlangten einen Verzicht auf den Ausbau, eventuell eine Befreiung von der

Beitragspflicht, subeventuell die Anwendung der Winkelhalbierenden bei der

Bemessung der Beitragsfläche ihrer Grundstücke. Der Gemeinderat wies die

Einsprache am 8. Juli 2016 ab.

2. Auf Beschwerde der

Grundstückeigentümer hin hiess die Schätzungskommission am 12. Dezember 2016

den Subeventualantrag gut und wies die Sache zur Neuberechnung der

Beitragsfläche an die Gemeinde zurück; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.

3. Die Gemeinde verlangte in ihrer

Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. Januar 2017 die Bestätigung des

provisorischen Beitrags- und Landerwerbsplans, was sie in ihrer Eingabe vom 2.

Februar 2017 zusätzlich begründete. Rechtsanwalt Keller verlangte für die

Grundeigentümer in seiner Stellungnahme vom 22. Februar 2017 die Abweisung der

Beschwerde.

4. Auf die Beschwerdebegründung und die

Stellungnahme wird, soweit notwendig, im Folgenden eingegangen; ansonsten wird

dafür auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist unter

Berücksichtigung der Gerichtsferien (Zustellung 20. Dezember 2016,

Fristenstillstand bis 2. Januar 2017, Postaufgabe 10. Januar 2017) rechtzeitig

eingereicht und innert Frist begründet worden. Die Gemeinde ist durch den

angefochtenen Rückweisungsentscheid insoweit beschwert, als dieser sie verpflichtet,

die Beitragsflächen neu zu bestimmen, und zwar zu verkleinern. Die Gemeinde ist

dadurch in ihrem schutzwürdigen kommunalen Interesse als Beitragsgläubigerin

besonders berührt und deshalb zur Beschwerde legitimiert (§ 12

Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die

Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zulässiges Rechtsmittel, das

Verwaltungsgericht zuständige Beschwerdeinstanz (§ 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung,

GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde

kann nach § 67bis Abs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige

Feststellung des Sachverhaltes.

Hebt das Gericht den Entscheid auf, so

entscheidet es nach § 72 VRG grundsätzlich selber in der Sache. Ausnahmsweise

kann es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz

zurückweisen. Wenn der Entscheid im Bereich von autonomem Gemeinderecht zu

treffen ist, darf das Gericht nicht sein Ermessen an Stelle desjenigen der

Gemeinde setzen. Im Beitragsplanverfahren ist bei einer Gutheissung der

Beschwerde zudem § 19 GBV zu beachten.

3.

Im Urteil der Schätzungskommission

vom 12. Dezember 2016 wurde die Beschwerde der Beitragspflichtigen teilweise

gutgeheissen und die Sache an die Gemeinde zurückgewiesen «zur Bestimmung der

beitragspflichtigen Grundstücksflächen unter Anwendung der Winkelhalbierenden».

Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewiesen. Die Gemeinde wehrt sich gegen die

teilweise Gutheissung bzw. die Rückweisung. Zur Klärung des Inhalts des

Dispositiv

Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils ist auf die Urteilserwägungen zurückzugreifen.

3.1 Die Schätzungskommission wies die

Beschwerde der Beitragspflichtigen ab, soweit diese verlangten, es sei auf den

Ausbau zu verzichten (Erw. 3.1). Abgewiesen wurde sie ebenso, soweit sie geltend

machten, es liege keine Beitragspflicht vor, weil für ihre Grundstücke, und

zwar für deren ganze Fläche, bereits einmal an die Selzacher- bzw.

Bellacherstrasse Beiträge bezahlt worden seien (Erw. 3.2). Gutgeheissen wurde

der (bei der Schätzungskommission gestellte) Subeventualantrag, es sei die

Winkelhalbierende zur Anwendung zu bringen, da die Grundstücke der

Beschwerdeführer an zwei Erschliessungsanlagen angrenzten.

3.2 In Erwägung 3.3.1 hielt die

Vorinstanz fest, Grundstücke würden bis zu einer nach dem Zonenplan üblichen

Bautiefe in den Perimeter einbezogen. Betrage der Abstand zwischen 2

Erschliessungsanlagen, an welche angeschlossen werden könne und dürfe, weniger

als 2 Bautiefen, werde für die nach dem Beitragsplan massgebende Grenze eine

Mittellinie gezogen, die bei Eckgrundstücken als Winkelhalbierende zwischen den

sich kreuzenden Erschliessungsanlagen verlaufe. Damit solle eine

Doppelbelastung von Eigentümern verhindert werden, deren Grundstücke an zwei

öffentlichen Strassen lägen.

In Erwägung 3.3.2 schloss die Vorinstanz

an, diese Situation (nach Erw. 3.3.1) läge hier vor. Die neue Stichstrasse

kreuze sich mit der Bellacherstrasse als öffentlicher Kantonsstrasse, welcher

ebenfalls eine gewisse Erschliessungsfunktion zukomme. Daran ändere nichts,

dass eine Ausfahrt auf die Bellacherstrasse mit dem Auto nicht möglich sei,

sondern die Zufahrt über die Stichstrasse erfolge und für GB Nr. 1040 via ein

Wegrecht über GB Nr. 60. Das führe zu einem sachgerechten Ergebnis, auch wenn

laut Gemeinde dann von GB Nr. 1040 nur noch eine Fläche von 26 m2

einbezogen werden könne.

3.3 Wie angesichts dieser Erwägungen die

im angefochtenen Dispositiv verlangte Anwendung der Winkelhalbierenden zu

verstehen ist, ist unklar. Die Eigentümer von GB Nr. 60, die das Eckgrundstück

zwischen der Bellacher- und der neuen Stichstrasse besitzen, waren nicht am

Verfahren beteiligt; ihr Grundstück kann nicht gemeint sein. Die Erwägungen

beziehen sich mit keinem Wort – zumindest nicht explizit – auf das Eckgrundstück

GB Nr. 53 der andern Beschwerdeführer; dieses liegt nicht an der

Bellacherstrasse, sondern zwischen der Stichstrasse und der Hauptstrasse. In

Erwägung 3.3.2 wird vom Grundstück Nr. 1040 gesprochen, von welchem bei

Anwendung der Winkelhalbierenden nur noch eine geringe Restfläche in den Plan

einbezogen werden könnte; das Grundstück Nr. 1040 ist aber offensichtlich kein

Eckgrundstück.

4. Wie die Vorinstanz in Erwägung 3.2.1

richtig festhielt, liegt bei der in einen Beitragsplan einzubeziehenden Fläche ein

Sonderfall vor, wenn ein Grundstück an zwei oder mehr Erschliessungsanlagen

grenzt, an welche angeschlossen werden kann und darf. Beträgt der Abstand

zwischen zwei (mehr oder weniger parallel verlaufenden) Erschliessungsanlagen

weniger als zwei Bautiefen, ist eine Mittellinie zu ziehen, liegt ein

Eckgrundstück vor, eine Winkelhalbierende.

4.1 Für das Eckgrundstück Nr. 53 steht unbestrittenermassen

fest, dass es für den Fahrzeugverkehr einzig über die Stichstrasse erschlossen

werden kann und darf. Für Fussgänger ist ein direkter Zutritt auf das Trottoir

entlang der Hauptstrasse möglich und erlaubt. Ein Sonderfall mit zwei

Erschliessungsanlagen, an welche angeschlossen werden kann und darf, liegt

nicht vor, jedenfalls nicht für den (Motor-)Fahrzeugverkehr, für welchen die

geplante neue Erschliessung ja notwendig und vorgesehen ist.

4.2 Beim Grundstück GB Nr. 1040 steht

unbestreitbar fest, dass es sich um kein Eckgrundstück handelt, somit die

Anwendung einer Winkelhalbierenden zum Vornherein nicht in Frage kommt. Was den

Fahrzeugverkehr betrifft, steht im Übrigen auch für dieses Grundstück fest,

dass eine Erschliessung nicht über mehrere Erschliessungsanlagen möglich und

erlaubt ist. Erlaubt ist die Erschliessung einzig über die neu gebaute

Stichstrasse, wie das für Grundstücke, die an einer Kantonsstrasse liegen und

rückwärtig erschlossen werden (können), üblich ist.

4.3 Ein gesetzlich geregelter Sonderfall

liegt somit bei beiden von der Schätzungskommission behandelten Grundstücken (Nr.

53 und 1040) nicht vor. Beide werden für den Fahrzeugverkehr einzig durch die

neu zu bauende Stichstrasse erschlossen, weshalb keine Winkelhalbierende und

auch keine Mittellinie zu ziehen ist. Es handelt sich eben nicht um eine

Situation mit zwei sich kreuzenden hinsichtlich der strassenmässigen

Erschliessung gleichwertigen Erschliessungsbauwerken, wie sie in der Skizze in

Anhang I zur GBV dargestellt ist.

4.4 Möglicherweise wäre die Situation etwas

anders zu beurteilen, wenn die Stichstrasse mit einem Trottoir versehen würde;

diesfalls müsste für die streitigen Grundstücke wohl für den Trottoirbau eine

Winkelhalbierende bzw. eine Mittellinie gezogen werden. Für den

Fussgängerverkehr haben die Kantonsstrassen, an welche die Grundstücke der

Beschwerdegegner grenzen, durchaus Erschliessungscharakter, da sie mit einem

Trottoir versehen sind. Wie sich aus den Akten zeigt (Urk. 10 bis 13 der

Gemeinde), wurden dafür für die Grundstücke bereits Beiträge bezahlt. An den

eigentlichen Bau der Kantonsstrassen und damit an die strassenmässige

Erschliessung zahlten die Grundstücke bzw. deren Eigentümer nach den Akten

bisher aber nichts.

4.5 Nach Bundesrecht müssen die Kantone

die Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm erschliessen (Art. 19 Abs. 2

Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700). Grundeigentümer haben bei Wohnbauland nach

dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) die Kosten der Feinerschliessung

ganz oder zum überwiegenden Teil zu bezahlen; der Mindestanteil beträgt nach

der entsprechenden Verordnung 70% (Art. 1 Abs. 1 VWEG, SR 843.1).

4.6 Nach dem kantonalen Erschliessungsrecht,

das diese Vorgabe umsetzt, soll grundsätzlich jedes Grundstück bzw. dessen

ganze erschlossene Fläche einmal an ein Erschliessungsbauwerk beitragspflichtig

werden, bei Strassen (inkl. Trottoirs) sowohl an den Neubau wie auch an

Korrektur und Ausbau. Wirtschaftlicher Grund für die zu leistenden Beiträge

ist, dass den Grundstücken durch die Erschliessung ein Mehrwert erwächst, weil

sie erst im erschlossenen Zustand überbaut werden dürfen. Zur Vereinfachung der

Berechnung dieses konkreten Mehrwerts ist ein gewisser Schematismus bei der

Berechnung zulässig. Dementsprechend wird nach §§ 10 und 11 GBV die massgebende

Fläche eines Grundstücks zur Berechnung des Beitragsplans definiert. Als Ausnahme

werden in § 12 zwei ständig wieder vorkommende Sonderfälle geregelt, die in den

dort erwähnten Situationen verhindern sollen, dass für ein Grundstück für die

Erschliessung zweimal Erschliessungsbeiträge bezahlt werden, die der gleichen

Erschliessung dienen. Ein solcher Sonderfall liegt aber, wie schon erwähnt

(oben Erw. 4.4) nicht vor. Für beide Grundstücke muss für die verkehrsmässige

Erschliessung nur einmal, nämlich an die jetzt zu bauende

Erschliessungsstrasse, bezahlt werden. Dass die Gemeinde dafür die volle

Grundstücksfläche als Grundlage nimmt, ist nicht zu beanstanden. Ohne

strassenmässige Erschliessung, welche einzig über die neu zu bauende

Stichstrasse möglich bzw. zulässig ist, wären die Grundstücke ganz

offensichtlich erheblich weniger wert. Dass dies nicht nur Theorie ist, zeigt

sich im konkreten Fall am Erwerbspreis, der im Jahr 2014 für die beiden

(strassenmässig unerschlossenen) Grundstücke bei CHF 180.00 pro m2

lag und damit erheblich unter dem Wert von vergleichbarem Wohnbauland in Lommiswil

zur gleichen Zeit, der zwischen CHF 250.00 und 350.00 pro m2

lag (Verkehrswertstatistik in den Akten der Vorinstanz).

4.7 Es ist auch kein anderer Grund

ersichtlich, weshalb für die Grundstücke ein geringerer Beitrag als für die

weiteren einbezogenen Grundstücke oder für vergleichbare Erschliessungsanlagen andernorts

zu bezahlen wäre. Ein Beitrag von CHF 50.00 (für GB Nr. 53) bzw. knapp CHF

40.00 (für GB Nr. 1040) pro Quadratmeter erschlossenen Baulandes für die

Verkehrserschliessung liegt unter dem Wert, den das Gericht schon vor längerer

Zeit als durchaus übliche Erschliessungskosten für eine Strasse, welche dem

Mehrwert entsprechen, festgestellt hat (vgl. z.B. VWBES.2010.128 E. 6b, Urteil

vom 23. März 2011, wo Erschliessungskosten pro Quadratmeter erschlossener

Grundstücksfläche von CHF 19.67 für die Kanalisation und von CHF 19.29 für das

Wasser neben CHF 46.53 für den Strassenbau festgelegt und festgehalten wurde,

diese Beiträge erschienen im Quervergleich mit andern Erschliessungen keineswegs

übermässig oder unverhältnismässig hoch; das Verwaltungsgericht habe schon vor

Jahrzehnten Erschliessungskosten von CHF 60.00 bis 80.00 pro m2

erschlossener Grundstücksfläche als angemessen betrachtet). Der Wert der

Grundstücke der Beschwerdeführer liegt auch nach diesen zusätzlichen Kosten für

die Erschliessung noch immer deutlich unter dem Durchschnittspreis für erschlossenes

Wohnbauland in Lommiswil.

4.8 Dass bereits ein etwa 3 m breiter

Feldweg bestand, welcher bisher dem Grundstück GB Nr. 53 als Erschliessung

diente, ändert an der Rechtslage nichts, war doch immer schon klar, dass nach

dem verbindlichen Erschliessungsplan eine 4,5 m breite Stichstrasse zu bauen

war. Da für den bestehenden Feldweg, der sich bereits im öffentlichen Eigentum

befand, kein Landerwerb notwendig war, profitieren die Beitragspflichtigen von

einem deutlich kleineren Landerwerb als üblich.

5. Die Beschwerde der Gemeinde erweist

sich somit als begründet, weshalb sie gutzuheissen und der Entscheid der

Schätzungskommission aufzuheben ist.

Hebt die Verwaltungsgerichtsbehörde den

Entscheid auf, entscheidet sie in der Regel selber in der Sache (§ 72 Abs. 1

VRG). Demnach ist der Einspracheentscheid der Gemeinde zu bestätigen.

6. Bei diesem Ergebnis sind die Verfahrenskosten

zur Hälfte vom Staat Solothurn und je zu einem Viertel von den beiden privaten Beschwerdegegnern

zu bezahlen. Der Staat Solothurn und die Beschwerdegegner haben zudem im selben

Verhältnis der Gemeinde eine Parteientschädigung zu bezahlen, liegt doch ein

Ausnahmefall im Sinne von SOG 2010 Nr. 20 (Erw. 13 g) vor. Die Gerichtskosten

für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren sind auf CHF 2‘000.00

festzusetzen, diejenigen für das Verfahren vor der Vorinstanz auf CHF 2‘300.00.

Rechtsanwalt Grimm macht in seiner

Kostennote vom 22. Juni 2017 eine Entschädigung von total CHF 3‘143.45 (10.10

Std. à CHF 280.00 nebst Auslagen und MWSt) für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht geltend und verlangt zudem eine Entschädigung für das

Verfahren vor der Schätzungskommission von CHF 2‘432.50 (7.80 Std. à CHF

280.00). Der in Rechnung gestellte Stundenansatz liegt über dem normalerweise

zugesprochenen Ansatz, weshalb die Entschädigung pauschal auf CHF 4‘500.00

(inkl. Auslagen und MWSt) für das gesamte Verfahren festzulegen ist. Die

Parteientschädigung ist zur Hälfte vom Staat Solothurn und je zu einem Viertel

von den privaten Beschwerdegegnern zu bezahlen, wobei die privaten

Beschwerdegegner für die Hälfte oder CHF 2‘250.00 solidarisch haften.

Demnach wird erkannt:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird das

Urteil der Schätzungskommission vom 12. Dezember 2016 (SKBEI.2016.6) aufgehoben

und der Einspracheentscheid der Einwohnergemeinde Lommiswil vom 8. Juli 2016

bestätigt.

2. Die Beschwerdegegner A.___ sowie B.___

haben an die Kosten vor der Schätzungskommission je CHF 575.00 und an die

Kosten vor Verwaltungsgericht je CHF 500.00 zu bezahlen, jeweils unter

solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag. Die restlichen

Verfahrenskosten vor beiden Instanzen trägt der Staat Solothurn.

3. Die Beschwerdegegner A.___ sowie B.___

haben der Einwohnergemeinde Lommiswil unter Solidarhaft (für CHF 2‘250.00) eine

Parteientschädigung von je CHF 1‘125.00 zu bezahlen.

4. Der Staat Solothurn hat der

Einwohnergemeinde Lommiswil eine Parteientschädigung von CHF 2‘250.00 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Kaufmann