VWBES.2017.252

Bauen ausserhalb der Bauzone

21. Dezember 2017Deutsch19 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. GB Rodersdorf Nr. 39 im Halte von

3'159 m2 liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der

Juraschutzzone. Seit dem 20. Oktober 1961 war die Parzelle im Eigentum von B.___,

[...]. Am 29. Juli 2008 erwarben A.___ aus [...] das Grundstück.

2. Aus den Akten ergibt sich, dass 1963

auf der fraglichen Parzelle (damals noch GB Rodersdorf Nr. 1520) eine

«Materialhütte» stand – gemäss nachträglich eingeholtem Baubeschrieb vom 28.

September 1963 eine Holzhütte auf einem Betonsockel, vermasst mit 5 m

Länge, 3 m Breite und 3.5 m Höhe. Die Baukommission bewilligte die

Materialhütte am 7. November 1963 mit dem Vermerk «Darf nie als Wochenendhaus

benützt werden».

Mit Schreiben vom 1. Juni 1964 beklagte

sich ein Nachbar bei der Baukommission, entgegen der Bauausschreibung sei das

Haus unterkellert worden. Zudem sei in der Vorwoche ein Schopf erstellt worden,

der auch nicht ausgeschrieben worden sei. Sämtliche nicht ausgeschriebenen

Objekte seien zu beseitigen und das Vorhaben sei richtigerweise mit

Wochenendhaus statt Materialhütte auszuschreiben. Daraufhin forderte die

Baukommission B.___ auf, den nicht bewilligten Keller inkl. Abwasserleitung und

den nicht bewilligten Schopf innert Frist zu beseitigen.

3. Mit Schreiben vom 19. Juni 1964

ersuchte B.___ um den Anbau eines Material-Schöpfchens an die bereits

bestehende Material-Hütte, die Anbringung einer Holzterrasse auf der

Vorderseite der Hütte und den Anschluss einer Abwasserleitung an den nächsten

Abwasserschacht der Flurgenossenschaft Rodersdorf. Dazu machte er deutlich, er

werde sich gegenüber der Gemeinde erkenntlich zeigen, sollte sein Gesuch

bewilligt werden. Im Juli 1964 ergänzte er seine ursprüngliche Eingabe und gab den

Anbau eines Material-Schöpfchens an die bestehende Material-Hütte, die Anbringung

einer Holzterrasse vorn und seitlich der Hütte, das Erstellen eines Kamins auf

der Hinterseite der Hütte und den Einbau eines Cheminées in die Rückwand, den

Anschluss einer Abwasserleitung (bereits erstellt) sowie die Unterkellerung der

Terrasse ein. Das Gesuch wurde unter dem Titel «Umbau des bestehenden

Geschirrhauses in ein Wochenendhaus» publiziert. Auf Anfrage des kantonalen

Amtes für Wasserwirtschaft mit der Bitte um weitere Unterlagen zur

Abwassersituation, antwortete die Baukommission, der Wohnraum verfüge weder

über Küche noch Badezimmer. Es gebe auch keinen Wasserbezug. An der Sitzung vom

15. September 1964 bewilligte die Baukommission ein Wochenendhaus auf Parzelle

GB Nr. 1520.

3. Es folgten Erweiterungen in den

Jahren 1968 (Anhebung des Schuppendachs auf die gleiche Höhe wie das

Weekendhaus und dessen Verlängerung um 3.70 m; Einbau eines Nebenraums unter

das Dach) und 1970 (Doppelgarage mit einer Länge von 6 m, einer Breite von

5.2 m und einer Höhe von 3 m, Abdeckung eines Teils der Terrasse auf

dem bereits betonierten Vorplatz), die von der Baukommission bewilligt wurden.

4. 1983 wollte B.___ einen

Maschinenunterstand an der nordöstlichen Parzellengrenze erstellen, in einem

Abstand von 5 m zum Wald. Das damalige Forstdepartement verweigerte die

Ausnahmebewilligung zur Waldabstandsunterschreitung. Es fand seine

ursprüngliche Meinung nach einem Augenschein bestätigt: Für den Unterhalt der

Liegenschaft und des Gartens seien nur wenige, auf keinen Fall aber mehr Geräte

und Maschinen erforderlich, als in den vorhandenen Gebäuden untergebracht

werden könnten.

5. 1989 dann beantragte B.___ die

Bewilligung für einen Unterstand auf dem betonierten Vorplatz, ein

Terrassendach, einen seit dem Jahr 1959 bestehenden Holztrocknungsschopf und

für die Erneuerung des Beton-Vorplatzes mit Verbundsteinen. Das Schreiben

dokumentierte den 1959 erstellten, bis dahin nie erfassten Holztrocknungsschopf

als eingeschossige Baute mit einer Höhe von 1.9 m und einem Grundriss von

14 m x 3.3 m. Eine Baubewilligung für dieses Gesuch ist nicht

aktenkundig.

6. Mit Schreiben vom 31. Mai 2008

erkundigte sich A.___ beim Amt für Raumplanung (ARP) nach der Zulässigkeit

einer Nutzung der bestehenden Liegenschaft auf GB Rodersdorf Nr. 39 als

Ferienhaus. Die bestehende Liegenschaft beschrieb er folgendermassen:

«Wohngebäude mit Küche, Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Nasszone, Terrasse,

Pergola und vier Kellerräumen. Doppelgarage und Autounterstand.

Holzlagerschopf, Werkstatt mit Nebenräumen. Einzäunung mit Hag und Hecke. Tor

und befestigte Einfahrt». Die Liegenschaft verfüge über einen Stromanschluss 3

x 400 V 25 A, einen Warmwasserspeicher, sanitäre Installationen mit eigenem

Wasser ab Quelle, eine Kanalisation mit Sammler, eine Elektrospeicherheizung,

ein Cheminée, einen Kochherd, einen Kühlschrank, einen Tiefkühler, diverse

Elektroapparate, einen TV mit Satellitenempfang, ein Telefon und einen

Festnetzanschluss. Das Haus werde gekauft zur «Nutzung der Liegenschaft wie

bisher als Ferienhaus und Freizeithaus».

7. Das ARP nahm das Schreiben als

Umnutzungsgesuch eines Nebengebäudes (Wochenendhaus) in ein Ferienhaus

entgegen. Mit Brief vom 2. Juli 2008 und nach erfolgter Ämterzirkulation führte

das Amt aus, die blosse Fortführung der seit 1968 bzw. 1970 bestehenden Nutzung

sei bau- und planungsrechtlich nicht relevant und bedürfe keiner Bewilligung,

solange keine baulichen Massnahmen getroffen würden. Allerdings sei damit zu

rechnen, dass unabhängig einer baulichen oder nutzungsmässigen Änderung die

bestehende Abwasserentsorgung gemäss Stellungnahme des Amts für Umwelt (AfU)

geregelt werden müsse. Im selben Schreiben wurde dem Käufer mitgeteilt, dass

das AfU für die Sammlung der häuslichen Abwässer eine dichte abflusslose Grube

verlange, verbunden mit einem zu genehmigenden Abnahmevertrag mit einem

Saugwagenunternehmen.

8. Am 12. Oktober 2009 reichten A.___

ein Baugesuch mit dem Betreff «Erstellung einer Kleinkläranlage zur Reinigung

häuslicher Abwässer und Neufassung der Wasserquelle mit Wasserreservoir» ein.

Das Baugesuch entsprach der vom AfU verlangten Behandlung der häuslichen

Abwässer. Zusätzlich beabsichtigte die Bauherrschaft, die bestehende

Quellwasserfassung neu ausserhalb des Gebäudes zu erstellen und mit einem

Wassertank von 4000 Litern Volumen zu ergänzen. Mit Verfügung vom 29. Januar

2010 erteilte das Bau- und Justizdepartement (BJD) die Bewilligung für das

Vorhaben.

9. Nach Voranfragen bei der Gemeinde und

dem ARP reichten A.___ bei der örtlichen Baubehörde am 27. Juni 2013 ein

Baugesuch zur Umnutzung des bestehenden Ferienhauses in ein Wohnhaus ein. Die

Baukommission leitete das Gesuch am 4. September 2013 zur Beurteilung an das

BJD weiter, verbunden mit dem Antrag, dieses nicht zu bewilligen, und dem

Hinweis, es sei noch nicht publiziert worden.

Das ARP wies das Gesuch zur vorgängigen

Publikation und Prüfung der Einhaltung von Bau- und kommunalen

Zonenvorschriften am 11. Oktober 2013 an die Baukommission zurück. Diese wies

es am 13. November 2013 ab. Dagegen gelangten A.___ ans BJD. Dieses führte am

2. Juli 2014 einen Augenschein durch, heiss die Beschwerde am 29. Oktober 2014

gut, bewilligte die Umnutzung des Ferienhauses und wies die Baukommission an,

das Baugesuch umgehend zu bewilligen.

10. Dagegen erhob die Gemeinde

Rodersdorf Verwaltungsgerichtsbeschwerde und machte geltend, die angefochtene

Verfügung sei nichtig, zumal das Baugesuch noch nicht einmal publiziert worden

sei.

Daraufhin erliess das BJD am 20. Januar

2015 eine neue Verfügung, mit welcher es die Baukommission aufforderte, das

Baugesuch umgehend zu publizieren, auf baupolizeiliche und kommunale

Zonenvorschriften zu prüfen und danach mit ihrer Stellungnahme ans Departement

zu überweisen. Dieses werde dann über die Zonenkonformität, die

Ausnahmebewilligung und allfällige damit zusammenhängende Einsprachen

entscheiden. Das Verwaltungsgericht schrieb infolgedessen die Beschwerde der

Gemeinde am 9. März 2015 als gegenstandslos ab.

11. Mit Datum vom 14. März 2015 reichten

A.___ ein neuerliches Baugesuch für die «Umnutzung bestehendes Ferienhaus in

Wohnhaus» ein. Gleichzeitig ersuchten sie um eine Ausnahmebewilligung nach Art.

24a des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700). Innert der Auflagefrist gingen die

Einsprachen der Einwohnergemeinde Rodersdorf, zweier Privater und der Stiftung

Landschaftsschutz Schweiz ein. Das BJD trat am 27. Juni 2017 auf die Vorbringen

der zwei privaten Einsprecher nicht ein und hiess die anderen beiden

Einsprachen gut. Gleichzeitig wies es das Umnutzungsgesuch ab und verweigerte

die anbegehrte Ausnahmebewilligung.

12. Mit Eingabe vom 6. Juli 2017

gelangten A.___ ans Verwaltungsgericht, verlangten die Aufhebung des

Departementsentscheids und die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a

RPG. In prozessualer Hinsicht ersuchten sie u.a. darum, den Beschwerdegegnern

die Anwaltskosten aus dem Verfahren vor dem BJD zu überbinden. Sie stellen sich

im Wesentlichen und sinngemäss auf den Standpunkt, die Nutzung als Ferienhaus

sei seit dem 15. September 1964 bewilligt. Bei einer Feriennutzung könne die

Liegenschaft ebenfalls sieben Tage pro Woche vermietet werden, so dass die

Begründung eines Wohnsitzes keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung

und Umwelt habe.

Das BJD schloss am 24. August 2017 auf

vollumfänglich Abweisung der Beschwerde. Desgleichen beantragte die Stiftung

Landschaftsschutz Schweiz am 4. September 2017 unter Verweis auf ihre frühere

Einsprache und den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde sei abzuweisen. Die

Einwohnergemeinde Rodersdorf liess am 31. Oktober 2017 den Antrag auf Abweisung

der Beschwerde stellen. Eventualiter sei die Sache zwecks weiterer

Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Vorab ist festzuhalten, dass die

Verfügung des BJD vom 29. Oktober 2014 aufgehoben wurde. Die Beschwerdeführer

können aus den damaligen Erwägungen nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal die

Einwohnergemeinde in ihrer Vernehmlassung zurecht darauf hinweist, dass der

Sachverhalt damals gar nicht entscheidreif ermittelt worden war.

3.

Zu Recht weist sodann die Gemeinde

auf die Problematik der verfahrensrechtlich unzulässigen «reformatio in peius»

hin: Nach § 72 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; BGS

124.

) darf der angefochtene Entscheid oder die Verfügung nicht zum Nachteil

der Beschwerdeführer abgeändert werden. Die Einwohnergemeinde selber hat keine

Beschwerde erhoben, weil das BJD im Ergebnis ihrer Argumentation gefolgt ist.

Nachdem das BJD auf die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen verzichtet

hat, ist das Verwaltungsgericht in dieser Hinsicht an den angefochtenen

Entscheid gebunden. Selbst wenn sich aus den nachstehenden Ausführungen ergeben

sollte, dass der Sachverhalt von der Vorinstanz ungenügend erhoben bzw. zu

Unrecht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet worden

sein sollte, kann dies – zumindest im jetzigen Verfahrensstadium – keine

Schlechterstellung der Beschwerdeführer zur Folge haben. Das Verwaltungsgericht

kann nur beurteilen, ob das BJD das strittige Umnutzungsgesuch zu Recht

abgewiesen hat oder nicht. Eine Prüfung, ob weitergehende, für die

Beschwerdeführer nachteilige Massnahmen angezeigt gewesen wären, bleibt ihm

versagt. Indes ist nicht ausgeschlossen, dass das Bundesamt für Raumentwicklung

(ARE) im Nachgang zu diesem Urteil von seinem Beschwerderecht Gebrauch macht:

Es ist nach Art. 89 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG; SR 173.110)

und Art. 48 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) zur Beschwerde

ans Bundesgericht legitimiert, um die öffentlichen Interessen, insbesondere an

der richtigen und rechtsgleichen Anwendung des Bundesrechts, zu wahren. Wie das

Bundesgericht etwa in BGE 136 II 359 E. 1.2 S. 363 f. (mit zahlreichen

Hinweisen) festgehalten hat, sind Bundesbehörden nicht an Einschränkungen des

Streitgegenstands im kantonalen Beschwerdeverfahren gebunden, sondern können im

Rahmen ihres Beschwerderechts neue Begehren stellen, insbesondere auch eine

reformatio in peius beantragen (bestätigt in Urteil 1C_283/2017 vom 23. August

2017.

E. 1.2).

4.

Was den beantragten Augenschein

anbelangt, ergibt sich der hier noch massgebliche Sachverhalt mit hinreichender

Klarheit aus den Akten und den darin befindlichen Fotos. Die sich stellenden

Rechtsfragen lassen sich im heutigen Verfahrensstadium mit Blick auf die

Ausführungen zur reformatio in peius ohne Ortstermin beantworten.

5.

Die Beschwerdeführer hatten in ihrem

Gesuch vom 14. März 2015 die Bewilligung zur «Umnutzung bestehendes Ferienhaus

in Wohnhaus» beantragt. Nicht in Betracht kommt eine Bewilligung nach Art. 24c

RPG. Zwar ist diese Bestimmung anwendbar auf Bauten und Anlagen, die

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende

Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde

(altrechtliche Bauten und Anlagen; Art. 41 Abs. 1 c der Raumplanungsverordnung

[RPV; SR 700.1]). Nach Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV dürfen aber bauliche

Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise

bewohnter Bauten ermöglichen. Das BJD hat denn die Bewilligungsfähigkeit des

Gesuchs zu Recht unter dem Titel von Art. 24a RPG geprüft.

5.1

Die Geschichte der einstigen «Materialhütte»

wurde bereits aufgeführt. Auf einzelne Elemente ist dennoch einzugehen. Vorab

ist festzuhalten, dass eine explizite kantonale Bewilligung für ein

Wochenendhaus nie erteilt wurde. In den Protokollen der Baukommission findet

sich am 14. Februar 1962 bereits ein Eintrag für ein Gerätehäuschen auf dem

Bauplatz «Wissländ». Dabei vermerkte die Baukommission u.a., dass dasselbe

unter keinen Umständen als Aufenthaltsraum oder Schlafgelegenheit benützt

werden dürfe. Es ist nicht ganz klar, ob es sich bereits um das heute

umstrittene Objekt gehandelt hat, die Flurbezeichnung stimmt allerdings

überein, wie die späteren Baueingaben von B.___ zeigen. Die kommunale

Baubehörde hatte sodann zu dessen «Materialhütte» auf der damaligen Parzelle

Nr. 1520 am 7. November 1963 ebenfalls ausdrücklich festgehalten, «darf nie als

Wochenendhaus benützt werden». Und auf Intervention des Nachbarn hin forderte

die Baukommission den vormaligen Eigentümer am 18. Juni 1964 auf, den nicht

bewilligten Keller inkl. Abwasserleitung und den nicht bewilligten Schopf

innert Frist zu beseitigen. Immerhin wurde in der Folge ein Baugesuch unter dem

Titel «Umbau des bestehenden Geschirrhauses in ein Wochenendhaus» publiziert.

Auf Anfrage des damaligen Amts für Wasserwirtschaft gab die Baukommission am 6.

August 1964 zwar an, der Wohnraum verfüge weder über Küche noch Badezimmer und

es gebe keinen Wasserbezug, bewilligte aber am 15. September 1964 ein

«Wochenendhaus» auf Parzelle GB Nr. 1520. Auch im letzten von der Baukommission

bewilligten Gesuch von 1970 bezeichnete der Rechtsvorgänger der heutigen

Beschwerdeführer die Liegenschaft als Wochenendhaus. Die Nutzung als

Wochenendhaus wurde denn auch über Jahrzehnte toleriert, so dass diese den

Beschwerdeführern zuzugestehen ist. Auch das ARP ist bei Beantwortung der

Anfrage 2008 unkritisch von einer Nutzung als Wochenendhaus ausgegangen, ohne

dass die Bewilligung hierzu hinterfragt worden wäre. Indes ist eine solche

Nutzung von der Intensität her nicht mit derjenigen einer Ferienwohnung bzw.

eines Ferienhauses gleichzusetzen. Eine Weekendnutzung ist auch mit

rudimentärer Innenausstattung möglich, wohingegen für eine Ferienwohnung gemeinhin

andere Standards gelten. In ihrer Eingabe vom 19. Juni 2013 hatten die

Beschwerdeführer selber noch um Bewilligung für die Umnutzung von einem

«Wochenendhaus in Wohnhaus» ersucht.

5.2

Nicht zu überzeugen vermag die

Argumentation der Beschwerdeführer, wonach die von ihnen behauptete

Ferienhausnutzung vom Kanton 2010 als rechtmässig festgestellt worden sei. Die

bisherige Nutzung wurde vom Kanton (zu Unrecht) nicht hinterfragt, aber sicher

nicht bewilligt. In seiner E-Mail vom 9. November 2009 gab der heutige

Eigentümer und Beschwerdeführer selber zuhanden des ARP an, es handle sich beim

geplanten Bauvorhaben um keine Umnutzung, sondern um den Ersatz bestehender

Anlagen. Damit kann sicher nicht behauptet werden, der Kanton habe in der

daraufhin am 29. Januar 2010 erteilten Bewilligung für die «Erstellung einer

Kleinkläranlage zur Reinigung häuslicher Abwässer und Neufassung der

Wasserquelle mit Wasserreservoir», gleichzeitig und quasi implizit die Nutzung

als Ferienhaus bewilligt bzw. «abgesegnet». Die Bewilligung wurde zwar gestützt

auf Art. 24c Abs. 2 RPG erteilt. Diese Bestimmung sieht vor, dass nicht mehr

zonenkonforme Bauten und Anlagen mit der Bewilligung der zuständigen Behörde

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden

dürfen, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden. Hat nun das BJD -

wie selber zugestanden – wohl fälschlicherweise eine Bewilligung unter diesem

Titel erteilt, ist zwar ein Widerruf derselben schwerlich möglich. Mitnichten

können aber die Beschwerdeführer daraus schliessen, die ohne rechtmässigen

Titel erstellten Bauteile und die dadurch möglich gewordene intensivierte

Nutzung als Wochenend- oder gar Ferienhaus werde nachträglich aufgrund dieser

fehlerhaften Rechtsanwendung rechtmässig.

5.3

Nichts zu ihren Gunsten ableiten

können die Beschwerdeführer aus der Verfügung des BJD vom 29. Oktober 2014.

Diese wurde aufgehoben und ist nicht mehr von Belang.

5.4

Auszugehen ist darum – und dies

zugunsten der Beschwerdeführer, ohne dass hierzu eine rechtmässige Bewilligung

des Kantons vorliegen würde – als Referenzzustand von einer (geduldeten) Nutzung

der Liegenschaft als Wochenendhaus.

6.1

Sodann hat das BJD richtig

festgestellt, dass auf GB Rodersdorf Nr. 39 eine Baute steht, deren rechtmässige

Teile sich aus den Bewilligungen aus den Jahren von 1963 bis 1970 und bezüglich

Frisch- und Abwasser auch noch von 2010 ergeben. Mehr oder anderes sei heute

nicht bewilligt. Seit dem raumplanungsrechtlich relevanten 1. Juli 1972

(Inkrafttreten des damaligen Gewässerschutzgesetzes und damit erste rechtlich

massgebliche Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet) erfolgten etliche bauliche

Massnahmen ohne Baubewilligung. Selbst wenn ein Teil der Umbauten im Innern des

Gebäudes vorgenommen wurden, ging damit doch eine schleichende Nutzungsänderung

einher, auf die sich die Beschwerdeführer nun nachgerade berufen. Der

Wohnkomfort erfuhr eine ständige Steigerung. Weder der Küchen- noch der

Badeinbau wurden aber je bewilligt, ebenso wenig wie der Einbau der Elektrospeicherheizung

oder der Autounterstand. Gerade das Anbringen der Heizung hätte die Behörden

hellhörig werden lassen, denn für eine einfache Wochenendnutzung, wie etwa bei

einem Schrebergartenhaus, ist keine solche notwendig, zumal ein kommunal bewilligtes

Cheminée vorhanden war. Die Küche wurde gemäss Angaben der Baubehörde (Eingabe

vom 18. Mai 2015 ans BJD) von den heutigen Beschwerdeführern nach 2008 erneuert

und verfügt über einen Glaskeramikherd, Dampfabzug, etc. Es handelt sich um

eine typische Einbauküche. In den Unterlagen findet sich ein Küchenplan aus dem

Jahr 1968. Damals waren demnach zwei Kochplatten und ein Spülbecken vorhanden. Auch

der Ausbau des gekachelten Bades ist mit demjenigen in einem Ferienhaus

vergleichbar, es sind WC, Dusche, Lavabo und Spiegelschrank vorhanden (vgl.

Fotos in den Akten). Auch wenn solche Arbeiten in einer Wohnzone nicht

baubewilligungspflichtig sein mögen, geht damit eine Umnutzung zu einem

deutlich gesteigerten Gebrauch einher, die in einer zonenwidrigen Baute

ausserhalb der Bauzone nicht ohne kantonale Bewilligung zulässig ist (Urteil

1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.1).

Wie bereits in E. 3 hiervor erwähnt, ist

durchaus fraglich, ob nicht gewisse unbewilligte bauliche Massnahmen auch heute

noch wegverfügt werden könnten. Aufgrund des Verbots der reformatio in peius

muss diese Frage hier offenbleiben.

6.2

Steht aber fest, dass die heutige

Nutzung zu einem grossen Teil auf unbewilligte bauliche Massnahmen bzw. auf

eine damit zusammenhängende schleichende Nutzungsänderung zurückgeht, hat das

BJD eine Zweckänderung nach Art. 24a RPG aber auch zu Recht verweigert. Art.

24a RPG ist auf alle rechtmässig bestehenden Bauten ausserhalb der Bauzonen

anwendbar (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.

24a N 5), somit nicht bloss auf ursprünglich zu landwirtschaftlichen Zwecken

erstellten. Ist eine Baute ohne Bewilligung erstellt worden und wird

ausnahmsweise aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf ihre Beseitigung

verzichtet, so darf keine – ihren Weiterbestand sichernde – Änderung der

ursprünglichen Zweckbestimmung nach Art. 24a RPG bewilligt werden; denn damit

würde eine nachträgliche Bewilligung für den rechtswidrigen Bau erteilt Rudolf

Muggli in: Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen

[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art.

24a N 10 mit zahlreichen Hinweisen zur Rechtsprechung). Damit sind die

Voraussetzungen, die eine Bewilligung nach Art. 24a RPG allenfalls in Betracht

kommen lassen würden, von vornherein nicht gegeben. Aus dem einfachen Materialschuppen

ist ein Häuschen mit bedeutend grösserem Wohnkomfort geworden. Die mit den

baulichen Massnahmen zusammenhängende Umnutzung bzw. Nutzungsintensivierung wurde

nie bewilligt. Baubewilligungspflichtige Zweckänderungen schliessen die

Anwendbarkeit von Art. 24a RPG aus (Rudolf Muggli, a.a.O., Art. 24a N 4).

6.3

Abgesehen davon wäre die Umnutzung des

von der Gemeinde noch bewilligten (bzw. geduldeten) bescheidenen

Wochenendhauses zur ständigen Wohnliegenschaft nicht bewilligungsfähig:

Bewilligungen nach Art. 24a RPG können nur erteilt werden, wenn dadurch keine

neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Art. 24a Abs.

1.

lit. a RPG). Der Wortlaut schliesst auch geringfügige Auswirkungen aus

(Muggli, a.a.O., Art. 24a N 13; Urteil 1A.274/2006 des Bundesgerichts vom 6.

August 2007 E. 3.2.3). Dass mit einer Wohnnutzung deutlich stärkere

Auswirkungen (allein schon aufgrund der Erschliessung) einhergehen als mit

einer gelegentlichen Wochenendnutzung, liegt auf der Hand und bedarf keiner

weiteren Erläuterungen. Die Beschwerdeführer verkennen in ihrer Argumentation,

dass es sich bei ihrer Liegenschaft eben nicht um eine 365 Tage im Jahr

vermietbare Ferienwohnung handelt.

6.4

Der Fall lässt sich nicht

vergleichen mit demjenigen, der dem Urteil 1C_464/2016 des Bundesgerichts vom

7.

Juni 2017 zugrunde lag. Dort waren noch Baugesuche hängig, und es war

unklar, was bewilligt werden könne. Zudem lagen dort kantonale Bewilligungen

aus den Jahren 2012 bis 2016 vor, was hier nicht der Fall ist. Die im Jahr 2010

bewilligte Kleinkläranlage zur Reinigung häuslicher Abwässer, die Quellfassung

und der Wassertank wären auch für eine rudimentäre Wochenendnutzung aus umwelt-

und gewässerschutzrechtlichen Belangen noch begründbar, vermögen aber nicht den

Anspruch auf eine dauernde Wohnnutzung zu begründen.

6.5

Abschliessend ist der Gemeinde

vollumfänglich zuzustimmen, wenn sie in ihrer Vernehmlassung darlegt, eine

Bewilligung der Umnutzung würde fundamentalen Anliegen des Raumplanungsgesetzes

zuwiderlaufen, nämlich der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. Die

Parzelle befindet sich am äussersten Rand des Gemeindegebiets, in der von der

Juraschutzzone überlagerten Landwirtschaftszone, zum Teil im Waldabstand. Die

Bewilligung einer zonenfremden Wohnnutzung, entstanden durch schrittweise und

massgeblich unbewilligte Umnutzung eines ursprünglich einfachen

Materialschuppens, widerspräche jeder Bemühung gegen die Zersiedelung der Landressourcen.

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen

sind. Zudem haben sie die Gemeinde, welche in ihrer Eigenschaft als Trägerin

der Planungshoheit ein massgebliches Interesse an der Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet hat, für ihre Aufwendungen vor Verwaltungsgericht zu

entschädigen (SOG 2010 Nr. 20). Der Rechtsvertreter der Gemeinde macht ein

Honorar von CHF 2'800.00 (9.33h à CHF 300.00) geltend und reichte dazu die entsprechende

Honorarvereinbarung mit der Gemeinde ein. Dieser Betrag scheint in Anwendung von

§§ 161 bzw. 160 Abs. 2 des Gebührentarifs (GT; BGS 615.11) angemessen. Zu

kürzen ist der Betrag für Fotokopien um CHF 3.00, da für Farbkopien gemäss

Vereinbarung mit der Gemeinde CHF 1.00 pro Kopie eingesetzt wurde, nach § 161

i.V.m. § 160 Abs. 5 GT grundsätzlich aber nur CHF 0.50 pro Stück zu

verrechnen sind, unabhängig von der Qualität der Kopien. Damit ergibt sich eine

Entschädigung von insgesamt CHF 3'128.55 (Honorar: 2'800.00, Aufwand: CHF

96.

, MWST: CHF 231.75), welche von den Beschwerdeführern unter

solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen ist. Die Stiftung Landschaftsschutz

Schweiz hat keine Entschädigung geltend gemacht.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ haben die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ haben die Gemeinde Rodersdorf für

das Verfahren vor Verwaltungsgericht unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF

3'128.55 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad