VWBES.2017.284

Teilzonen und Gestaltungs- und Erschliessungsplan "Steinengasse" Obergösgen

8. Januar 2018Deutsch34 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Vom 10. Juni 2016 bis 11. Juli 2016

und wegen eines Formfehlers ein zweites Mal vom 12. August bis 12. September 2016

legte die Einwohnergemeinde Obergösgen den Teilzonen-, Gestaltungs- und

Erschliessungsplan «Steinengasse» (in der Folge TZP) mit Sonderbauvorschriften (SBV)

sowie die Änderung der Zonenvorschriften (ZV) öffentlich auf. Die vier Grundstücke

GB Obergösgen Nrn. 6, 629, 641 und 642 mit einer Gesamtfläche von 20'630 m2

bilden den Planperimeter. Gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan (RRB Nr. 2379 vom

16. Dezember 2003) liegen die beiden Grundstücke GB Nrn. 6 und 641 in der

Wohnzone W2 mit einer Ausnützungsziffer (AZ) für Einzelhäuser von 0,35 und für

zusammengebaute Einfamilienhäuser von 0,4. Die beiden Grundstücke GB Nrn. 629

und 642 liegen in der Kernzone B (KB) mit einer Ausnützungsziffer von 0,4. Der

TZP sieht die Umzonung des gesamten Areals in eine W3-Zone mit einer AZ von 0,7

vor. Gemäss den SBV beträgt die maximal zulässige Bruttogeschossfläche 15'650 m2,

was einer AZ von 0,759 entspricht. Insgesamt sind auf 15 Baubereichen rund 115

Wohneinheiten vorgesehen, was Wohnraum für ca. 230 Personen schaffen würde. In

den östlichen, an die Lostorferstrasse angrenzenden Baubereichen sollen

Einrichtungen für Betreuungs- und Pflegedienstleistungen, sowie

Verkaufsgeschäfte und Restaurants geschaffen werden.

2. Innerhalb der beiden Auflagefristen

gingen insgesamt 22 Einsprachen ein, welche der Gemeinderat unter Abänderung und

Ergänzung der Sonderbauvorschriften teilweise guthiess, im Übrigen aber abwies,

soweit er darauf eintrat. Der TZP wurde vom Gemeinderat Obergösgen am 1.

Dezember 2016 beschlossen und der bestehende Gestaltungsplan «Steinengasse» vom

17. Februar 2009 aufgehoben.

3. Gegen diesen Beschluss erhoben sechs

Parteien Beschwerde beim Regierungsrat. Nach Einholung von Stellungnahmen der

Einwohnergemeinde und der Projektentwicklerin G.___ wies der Regierungsrat mit

Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 2017/1250 vom 4. Juli 2017 alle Beschwerden ab

und auferlegte den Beschwerdeführern die Kosten und die Parteientschädigung der

G.___ zu je einem Sechstel.

4. Gegen den erwähnten RRB erhoben A.___

und B.___ (in der Folge Beschwerdeführer), beide vertreten durch Rechtsanwalt

S. Glättli mit Eingabe vom 20. Juli, resp. 21. August 2017 frist- und

formgerecht Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss des Regierungsrates vom 4.

Juli 2017 (RRB Nr. 2017/1250) sei aufzuheben.

2. Der Teilzonen-, Gestaltungs- und

Erschliessungsplan «Steinengasse», Änderung Zonenplan und Zonenreglement, GB

Obergösgen Nrn. 6, 629, 641 und 642, mit den dazugehörigen

Sonderbauvorschriften, sei nicht zu genehmigen.

unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zunächst bestreiten sie die

Parteistellung der G.___. Obwohl diese weder im Einsprache-, noch im

Beschwerdeverfahren Parteistellung innegehabt hätte, seien ihr die bei der

Vorinstanz eingereichten Beschwerden zur Stellungnahme überlassen und sei sie

am durchgeführten Augenschein zugelassen worden. Dies sei unzulässig. Wer nicht

bereits im Einspracheverfahren als Partei zugelassen war, dürfe im

Beschwerdeverfahren nicht Parteistellung erlangen und sei vom Verfahren

ausgeschlossen. Zudem sei die G.___ nicht besonders berührt, da keines der vier

Grundstücke in ihrem Eigentum stehe. Sie sei durch den TZP nicht stärker als

jedermann betroffen und habe kein eigenes, persönliches Interesse an der

vorliegenden Planung.

Weiter machen die Beschwerdeführer

geltend, der TZP verstosse gegen das im Rahmen der Ortsplanungsrevision

entwickelte räumliche Leitbild der Gemeinde, die kantonale Siedlungsstrategie

und das regionale Entwicklungskonzept, da weder ein Handlungsbedarf bei der

Siedlungsentwicklung bestehe, noch die in diesen Planungsinstrumenten

verbindlich vorgegebenen Ziele umgesetzt würden. Die Planung sei unangemessen

und nicht zweckmässig und der TZP daher rechtswidrig. Das räumliche Leitbild

sei an der Gemeindeversammlung vom 12. Juni 2017 genehmigt worden und hätte vom

Regierungsrat berücksichtigt werden müssen. Gemäss dem räumlichen Leitbild

strebe die Gemeinde ein moderates Wachstum an, welches die Einwohnerzahl von

2500 langfristig nicht überschreite. Mit den geplanten 115 Wohneinheiten werde

diese Zahl aber bei einem aktuellen Einwohnerstand von ca. 2200 überschritten,

so dass der TZP im Widerspruch zum räumlichen Leitbild stehe und deshalb nicht

genehmigt werden könne. Die Beschwerdeführer bemängeln weiter, dass die

Einwohnergemeinde es entgegen dem Planungsziel im räumlichen Leitbild

(Ermöglichen von altersgerechtem Wohnen in zentrumsnahen Bereichen) verpasst

habe, dies im TZP rechtsverbindlich sicherzustellen. Es stehe den

Grundeigentümern nämlich nach wie vor frei, im Baubereich A auch eine reine

Wohn- und nicht störende Gewerbenutzung zu realisieren. Der TZP erfülle einzig

das Ziel der dichten Nutzung. Die übrigen gemäss räumlichem Leitbild

vorgegebenen Ziele (qualitativ hochwertig, Mehrwert für die Gemeinde,

Gestaltung mit guter Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur) würden

verfehlt. Geplant seien im Gegenteil monotone, beliebige Flachdachgebäude in

linearer Anordnung. Weder werde die bestehende, von ehemaliger

landwirtschaftlicher Nutzung geprägte Struktur, noch die durch Sattel- und

Walmdächer geprägte Form der bestehenden Bauten übernommen. Es finde weder eine

gute Einordnung statt, noch werde auf die bestehende Bebauung Rücksicht

genommen. Dazu komme, dass der TZP der Siedlungsstrategie des Kantons Solothurn

widerspreche, da sich daraus kein Handlungsbedarf für Neuein- oder Aufzonungen

ergebe. Auch aus dem Regionalen Entwicklungskonzept (REK) Niederamt ergebe sich

kein Handlungsbedarf. Im Gegenteil: die Einwohnergemeinde Obergösgen liege in

der Entwicklungspriorität «dörfliches Leben im Hügelraum» und richte ihre

Entwicklung auf den ortstypischen Charakter aus. Die Siedlungsentwicklung solle

moderat erfolgen. Insbesondere der Verzicht auf einen Architekturwettbewerb,

sowohl in der Planung als auch im Baubewilligungsverfahren, sei nicht

nachvollziehbar und verstosse gegen das REK. Bezüglich Ausnützungsziffer sei an

der öffentlichen Informationsveranstaltung vom 25. Februar 2016 zugesichert

worden, die bestehende W3 Ausnützungsziffer von 0,5 werde auch auf den TZP

angewandt. Die AZ betrage aber im Projekt nun 0,7. Damit verstosse die Gemeinde

gegen das Vertrauensprinzip. Die Erhöhung der AZ von 0,4 auf (faktisch) 0,76

und damit um mehr als 20 % sei im Gestaltungsplanverfahren unzulässig. Mit der

Übertragung der AZ auf ein anderes Baufeld könnte partiell eine Ausnützung

erreicht werden, die noch höher liege. Bezüglich Kosten seien die

Beschwerdeführer der Auffassung, dass die Honorarnote der G.___ nicht

gerechtfertigt und angemessen zu kürzen sei.

5. Die G.___ (in der Folge

Beschwerdegegnerin 3), vertreten durch Rechtsanwalt C. Jäggi, nahm mit

Schreiben vom 18. September 2017 zur Beschwerde Stellung und stellte das

Rechtsbegehren, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen

Zur Begründung wurde zusammengefasst

ausgeführt, als Bauherrin habe sie nach langjähriger Praxis ohne weiteres Parteistellung.

Sie sei auch im Verfahren vor dem Gemeinderat Partei gewesen und als solche sei

ihr auch der Entscheid des Gemeinderates eröffnet worden. Auch im Verfahren

beim Bau- und Justizdepartement (BJD) habe sie Parteistellung gehabt,

Parteirechte ausgeübt und der angefochtene Entscheid sei ihr eröffnet worden.

Dass sie als Projektentwicklerin ein schutzwürdiges Interesse habe, sei

offensichtlich. Bezüglich Ausnützungsziffer gelte es zu berücksichtigen, dass beim

Vorzustand Dach- oder Attikageschosse ohne Anrechnung an die

Geschossfläche/Ausnützung errichtet werden könnten, so dass die effektive

(rechnerische) AZ 0,55 (und nicht 0,4) betrage. Die effektive Verdichtung

betrage deshalb nicht zusätzliche 0,36, sondern «nur» 0,21, was eben nur 38 %

und nicht fast einer Verdoppelung entspreche. Die von den Beschwerdeführern

angesprochenen übergeordneten Planungen, wie REK und kantonale

Siedlungsstrategie, seien zwar behördenverbindlich, kämen aber keinen

Rechtssätzen gleich, und es sei fraglich, ob sich die privaten Beschwerdeführer

überhaupt darauf berufen könnten. Unbesehen davon, seien die

Kognitionsbefugnisse der überprüfenden Gerichtsbehörden bei Planungen auf die

Zweckmässigkeit beschränkt. Private könnten in diesem Zusammenhang lediglich

vorbringen, es seien private schutzwürdige Interessen unberücksichtigt

geblieben, ein privates Interesse an einer Überprüfung der

Behördenverbindlichkeit bestehe nicht. Die Tatsache, dass am 12. Juni 2017 das

räumliche Leitbild der Gemeinde (vor Erlass der angefochtenen Verfügung) von

der Gemeindeversammlung beschlossen worden sei, sei ohne jegliche Relevanz,

denn dieses wirke sich gemäss geltender Praxis nur für die anstehende

Ortsplanungsrevision und nicht für ein laufendes Nutzungsplanverfahren aus. Ein

räumliches Leitbild habe in diesem Sinne keine Vorwirkung. Bezüglich Sicherung

von Alterswohnungen gelte ebenfalls, dass die Beschwerdeführer kein privates

schutzwürdiges Interesse daran geltend machen könnten. Zudem enthalte das

Planungsrecht keinen Zonenbegriff «Alterswohnungen», dies würde einer

materiellen Enteignung nahekommen. Im Übrigen habe die Aktiengesellschaft, die

die Baufelder A1 und A2 bebauen werde, der Gemeinde gegenüber versichert,

Alterswohnungen mit Pflegedienstleistungen anzubieten. Diese Absicherung genüge

für einen Gestaltungsplan. Bezüglich Einpassung in die Siedlungsstruktur treffe

es nicht zu, dass das Gebiet ohne genügende Einordnung in die bestehende

Siedlungsstruktur überbaut werden solle. Es sei von diversen verschiedenartigen

Zonen und Strukturen umgeben, so dass es an den Zonengrenzen zwangsläufig zu

Übergängen komme. Die Planungsidee sei aber vorhanden und sichtbar. Hinzuweisen

sei in diesem Zusammenhang auch auf die Möglichkeit, gemäss § 31 SBV bei jedem

Baubewilligungsverfahren ein Fachgutachten einholen zu können. Bezüglich

Aufzonung und Verdichtung wäre es geradezu verheerend, wenn an diesem Ort

Bauland verschleudert würde. Die Erhöhung der Grundnutzung von W2 auf W3 und

die zusätzliche Erhöhung um weniger als 10 % sei massvoll und zulässig. Man sei

weit entfernt von einer Regelausnutzung nach W3. Von einem Verstoss gegen das

Vertrauensprinzip anlässlich der Informationsveranstaltung könne keine Rede

sein. Massgebend sei, was aufgelegt und beschlossen worden sei, zudem hätte der

formelle Mangel im Rechtsmittelverfahren geheilt werden können. Anzufügen sei,

dass im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdeführer mit einer Gebäudehöhe

operiert werde, die derjenigen der W2 entspreche, und nicht allzu lange Gebäude

gebaut werden könnten. Daher sei nicht erkennbar, dass private Interessen

verletzt sein könnten. Im Gegenteil: diese seien schon berücksichtigt worden.

6. Das BJD nahm namens des

Regierungsrates mit Schreiben vom 18. September 2017 Stellung und beantragte,

die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wurde in erster

Linie auf den angefochtenen Beschluss verwiesen. Ergänzend führte das BJD aus, der

Regierungsrat habe bezüglich des Einbezugs des räumlichen Leitbildes und dessen

Genehmigung am 12. Juni 2017 nur ausgeführt, dass selbst wenn das Leitbild zur

zukünftigen Ortsplanung bereits auf den strittigen Teilzonenplan anwendbar

wäre, kein Widerspruch erkennbar sei. Bezüglich Passivlegitimation der

Planverfasserin G.___ gelte § 11bis VRG. Die Nutzungsplanung

«Steinengasse» erweise sich als recht- und zweckmässig.

7. Die Einwohnergemeinde Obergösgen nahm

am 29. September 2017 Stellung und beantragte, die Beschwerde abzuweisen. Zur

Begründung führte sie aus, mit der Erhöhung der Dichte auf eine

Ausnützungsziffer von 0,76 werde eine Dichte ermöglicht, die dem Gebot des

haushälterischen Umgangs mit Boden gemäss dem Raumplanungsgesetz gerecht werde.

Der Bonus gemäss § 45 PBG betrage weniger als 10 Prozent. Die Erhöhung der

Ausnützungsziffer sei an Bestimmungen im Gestaltungsplan geknüpft, welche über

die heutige Zonenordnung hinausreichten. Der erstinstanzliche Entscheid der

Gemeinde sei am 28. November 2016 ergangen, zu dieser Zeit sei das räumliche

Leitbild noch nicht in Kraft gewesen. Es könne daher auch keine Rechtswirkung

entfalten. Die strittige Planung widerspreche dem Leitbild jedoch in keiner

Weise. Auf die Festlegung einer Planungszone im Gebiet «Steinengasse» sei

bewusst verzichtet worden, da in den Planungszielen keine Widersprüche zur

Entwicklung in der Gemeinde hätten ausgemacht werden können. Das räumliche

Leitbild sehe grundsätzlich eine Entwicklung nach innen vor, bestehende

Baulandreserven sollten effizient genutzt werden. Insbesondere das Gebiet

Steinengasse werde explizit als Entwicklungsgebiet hervorgehoben. Es solle dort

ein Projekt realisiert werden, das eine dichte Nutzung aufweise, qualitativ

hochwertig sei und der Gemeinde einen Mehrwert bringe. Der Gestaltungsplan sehe

in den Baubereichen A1 – A3 und AE explizit die Nutzungsmöglichkeit von Dienstleistungen

im Bereich der Pflege- und Betreuungseinrichtungen vor. Die Bauherrin und

Beschwerdegegnerin habe klar die Absicht, dort ein Pflegezentrum und

Alterswohnungen zu realisieren. Durch den Kanton seien bereits Beiträge an

Pflegeplätze zugesprochen worden. Die Gestaltung der Überbauung folge einem

einheitlichen Konzept. Die Ausnützung sei moderat. Mit der rechtskräftigen

Zonierung und einem Gestaltungsplan hätte man drei- bis viergeschossig bauen

können. Zugunsten der Einpassung werde die Gebäudehöhe im angefochtenen

Gestaltungsplan auf drei Vollgeschosse ohne Attika beschränkt. Durch die

Gebäudeabsetzungen ergäben sich unterschiedliche Freiräume, welche mit

verschiedenen privaten, halböffentlichen und öffentlichen Nutzungen bespielt

werden könnten. In den Sonderbauvorschriften sei vorgesehen, dass die Gemeinde

zur Beurteilung der Einhaltung der qualitativen Anforderungen mit jedem

Baubewilligungsverfahren ein Fachgutachten einholen könne. Dies sei zwar eine

Kann-Vorschrift, die Gemeinde sei aber bestrebt und gewillt, im Verlauf des

weiteren Verfahrens zwingend ein Fachgutachten einzuholen und erachte dies

sogar als ein «Muss». Bezüglich kantonale Siedlungsstrategie und regionales

Entwicklungskonzept sei anzumerken, dass die angefochtene Planung diesen keinesfalls

widerspreche, sondern im Gegenteil deren Ziele berücksichtige und umsetze. Im

Übrigen sei das regionale Entwicklungskonzept nicht behördenverbindlich.

8. Auf die Vorbringen der Parteien wird

im Folgenden, soweit entscheidrelevant, und unter Vorbehalt von E 2.2

eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 und § 5 Abs. 2 Planungs- und

Baugesetz, PBG, 711.1). A.___ und B.___ sind durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Zunächst stellt sich die Frage der

Passivlegitimation der G.___. Diese ist als Vertreterin der

kaufrechtsberechtigten Gesellschaft, welche ihrerseits durch die

Grundeigentümer mit der Planung und Entwicklung eines Projekts auf ihren

Grundstücken beauftragt wurde, seit Beginn ins Verfahren integriert und gilt

als eigentliche Bau-, respektive Planungsherrin. Sie war bereits im Verfahren

vor dem Gemeinderat, dann aber auch vor dem Regierungsrat Partei. Dazu bedarf

es keiner eigenen Einsprache. Es ist offensichtlich, dass die G.___ ein

Interesse am Ausgang des Verfahrens hat und damit im Sinne von § 11bis

Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) berührt ist. Sie hat ein

schutzwürdiges Interesse an der Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführer

und ist damit auch legitimiert (vgl. § 12 VRG).

2.2

Die Beschwerdeführer haben als

Beweismittel eine Parteibefragung, einen Augenschein und die Einholung eines

Gutachtens betreffend die Fragen der qualitativen Hochwertigkeit, der guten

Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur und die Rücksichtnahme auf die

angrenzende Bebauung beantragt. Inwiefern die zusätzliche Befragung der

Beschwerdeführer weitere sachrelevante Erkenntnisse bringen würde, ist nicht

ersichtlich. Die Beschwerdeführer hatten genügend Gelegenheit, ihren Standpunkt

durch ihre schriftlichen Eingaben und am Augenschein, der durch das BJD

durchgeführt wurde, darzulegen.

Dasselbe gilt für den beantragten

Augenschein. Die örtliche Situation geht mit genügender Klarheit aus den Akten

und den heute zur Verfügung stehenden satellitengestützten

(Geo-)Informationssystemen hervor. Zudem hat, wie erwähnt, das instruierende

BJD am 26. April 2017 einen Augenschein mit Parteibefragung durchgeführt.

Ein Gutachten soll dem Gericht besondere

fachliche Kenntnisse, beispielsweise im medizinischen oder technischen Bereich,

verschaffen. Gegenstand von Gutachten sind nicht Rechts-, sondern Tatfragen

(vgl. Thomas Sutter-Somm, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Auflage, 2012,

Rz 827 f). Bei der Bewertung der qualitativen Hochwertigkeit der geplanten

Überbauung, der guten Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur und der

Rücksichtnahme auf die angrenzende Bebauung geht es primär um Rechtsfragen, für

deren Beantwortung es keines spezifischen (gutachterlichen) Fachwissens bedarf.

Sämtliche Beweisanträge sind deshalb abzuweisen.

3.1

Die Gemeinde hat das Bauen in einem

Zonenplan gemäss § 14 PBG zu regeln. Zudem kann sie Gemeindebauvorschriften

gemäss § 133 PBG erlassen, die im Rahmen von Gestaltungsplänen auch von den

kantonalen Vorschriften abweichen können. Bei der Erarbeitung der Planungen hat

sie schon gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR

700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 108). Dieser wird begrenzt durch

die Zuständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne auf ihre Recht-

und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen

überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind, und

Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde

zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

3.2

Eine Gemeinde ist in einem

Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend

ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und

ihr dabei relativ erheblichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 136 I 397 E.

3.2

). Der geschützte Autonomiebereich kann sich insbesondere auf die Befugnis

zum Erlass und die Anwendung eigener kommunaler Vorschriften beziehen. Der

Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen

Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen

ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden

Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (vgl. BGE 135 I

233.

E. 2.2 S. 241 f. und BGE 133 I 128 E. 3.1 S. 130 f.). Gemäss § 45 Abs. 2

der Verfassung des Kantons Solothurn (KV, BGS 111.1) ist das Recht der Gemeinden,

ihre Angelegenheiten selbständig zu regeln, im Rahmen von Verfassung und Gesetz

gewährleistet. Nach § 9 PBG ist die Ortsplanung Sache der Einwohnergemeinde.

Sie erlässt die Nutzungspläne und die zugehörigen Vorschriften. Nach § 133 Abs.

1.

PBG sind die Gemeinden auch befugt, ergänzende Bauvorschriften zu erlassen.

3.3

Ein Gestaltungsplan gehört zur

Raumplanung. In diesem Bereich ist die Gemeinde autonom. Ist eine Gemeinde zur

Rechtsetzung befugt, so ist sie grundsätzlich auch in der Anwendung dieses

Rechts autonom, d.h. die Gemeinde hat das Recht, die von ihr erlassenen

Reglemente selber auszulegen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann: Allgemeines

Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, N 1917). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung

dürfen die kantonalen Behörden in einem Beschwerdeverfahren nicht von einer

vertretbaren Auslegung des kommunalen Rechts durch die Gemeindebehörden

abweichen (vgl. BGE 108 Ia 74 und Urteil des Bundesgerichts 1P.605/2000 vom 20.

November 2000 E. 2b = ZBl 103 [2002] 198 f.)). Die kantonalen Behörden haben

ihre Überprüfungsbefugnis zu beschränken, denn die Gemeinden sind aufgrund

ihrer Doppelstellung als Gesetzgeber und Rechtsanwender in besonderem Masse zur

Auslegung ihrer eigenen kommunalen Satzungen berufen. Sie verfügen über

sämtliche Materialien, können ihre Entscheidung auf eine umfassende Kenntnis

der örtlichen Verhältnisse stützen und sind am ehesten in der Lage, die

künftige Entwicklung vorauszusehen. Insbesondere in Zweifelsfällen, wenn die

Auslegung schwierig ist und in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu

würdigen sind, kommt der Entscheidung der Gemeinde besonderes Gewicht zu (vgl.

BGE 96 I 369 und Urteil des Bundesgerichts 1C 569/2016 vom 21. Juni 2017).

3.4

Bei der nachfolgenden Beurteilung

der materiellen planungsrechtlichen Fragen geht das Überprüfungsrecht des

Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrates. Das

Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhalts-fragen frei, übt jedoch

keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bis VRG; vgl. auch Art. 2 Abs. 3

RPG). Es belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den notwendigen

Beurteilungsspielraum. Im Einzelfall ist auf die Planungsgrundsätze gemäss Art.

3.

RPG zurückzugreifen (Pierre Tschannen: in Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch

[Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, N 35 zu

Art. 3 RPG). Die Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald

Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich unsorgfältiger

Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im Lichte der Ziele

und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als folgerichtig erscheinen

(Hänni, a.a.O., S. 91 f.). Verfassungsrechtlich genügt, dass eine Grenzziehung

sachlich vertretbar, das heisst nicht willkürlich ist.

3.5

Es ist demnach in erster Linie Sache

der Gemeinde, im Rahmen der kantonalen Vorgaben zu bestimmen, wie sie mit der Nutzungsplanung

der vier betroffenen Grundstücke verfahren will, solange die gesetzlichen

Vorgaben eingehalten werden.

4.1

Die Gemeinde Obergösgen liegt im

solothurnischen Niederamt zwischen den beiden Städten Olten und Aarau. Das 363

Hektaren grosse Gemeindegebiet wird durch die Aare und den Aarekanal (Oberwasser

des Laufkraftwerks Gösgen) dreigeteilt. Der Teil «Dorf», in dem sich auch die

Steinengasse befindet und der das eigentliche Siedlungsgebiet ausmacht, liegt

nördlich des Aarekanals. Der Teil «Schachen/Wässerig», der nebst einer Wohnzone

auch die Industrie- und Gewerbezone enthält, liegt zwischen dem Aarekanal und

der Aare. Das Gebiet zwischen diesen beiden Dorfteilen ist grossflächig als

Siedlungstrenngürtel von regionaler Bedeutung ausgeschieden.

4.2

Gemäss der mit Beschluss des

Regierungsrates vom 30. Juni 2015 (RRB Nr. 1081/2015) genehmigten Siedlungsstrategie

Kanton Solothurn verfolgt diese folgende vier übergeordnete Ziele: Siedlungsgebiet

insgesamt nicht vergrössern, Innenentwicklung vor Aussenentwicklung fördern,

Bauzonen bedarfsgerecht festlegen und Handlungsspielräume für die

Siedlungsentwicklung schaffen. Als Handlungsräume wurden drei Kategorien

definiert, nämlich urban, agglomerationsgeprägt und ländlich. Die Gemeinde

Obergösgen liegt im agglomerationsgeprägten Raum. Für jede dieser drei

Kategorien wurde bezüglich dem Verhältnis von bebauten zu unbebauten Wohn-,

Misch- oder Zentrumszonen (WMZ), der Dichte und dem Bauzonenbedarf ein

Durchschnittswert (Medianwert) aller Gemeinden derselben Kategorie festgelegt.

Obergösgen verfügt demnach über einen mittleren Anteil an unbebauten Bauzonen,

die Dichte ist besser als der Medianwert und die Bauzonen sind ausreichend. Die

Bevölkerungsprognose, die sich auf die Faktoren Wohnbevölkerung, Zuzug, Wegzug,

Geburtenrate, Sterblichkeit, Einbürgerung, Gemeinderating und Gemeindegrösse

stützt, sieht eine Entwicklung im Bereich des hohen Szenarios vor

(Siedlungsstrategie Kanton Solothurn 06/2015, B. Einschätzung der

Bauzonengrösse der Gemeinden, S. 30).

4.3

Die Gemeindepräsidentenkonferenz des

Niederamtes hat im Rahmen der Regionalplanung am 20. Februar 2013 ein

Regionalentwicklungskonzept (REK) Niederamt unterzeichnet, das auf drei

gleichwertigen Teilen, nämlich der Strategie der räumlichen Entwicklung, den

Richtlinien für die Gemeinden und den Schlüsselaufgaben für die Region,

basiert. Bezüglich Obergösgen und der Siedlungsentwicklung macht das REK

folgende Aussage: «Diese Gemeinden richten ihre Entwicklung auf den

ortstypischen Charakter als kompakte Wohndörfer in intakter Kulturlandschaft

aus. Die Siedlungsentwicklung erfolgt moderat und orientiert sich an einem

möglichst geschlossenen Ortsbild, d.h. dass in erster Linie Siedlungslücken

gefüllt und erst dann Arrondierungen des Siedlungsgebiets vorgenommen werden. Die

Gemeinden bieten vorwiegend Arbeitsplätze für den lokalen/regionalen Bedarf an».

(S2.1 lit. b).

4.4

Der Gemeinderat hat am 26. Januar

2015.

das politische Leitbild der Einwohnergemeinde Obergösgen beschlossen und

dabei in neun Themenkreisen die Stärken der Gemeinde sowie die Ziele der

zukünftigen Dorfentwicklung aufgezeigt. Am 31. Dezember 2014 betrug die

Einwohnerzahl 2195 und der Gemeinderat hielt fest, ein moderates

Bevölkerungswachstum anzustreben, welches in Einklang mit den vorhandenen und

künftigen Infrastruktur-Ressourcen steht und die Einwohnerzahl von 2500

langfristig nicht überschreitet. Die Einwohnergemeinde Obergösgen fördert

weiter gemäss Leitbild eine hohe Wohnqualität, sorgt mit einer umsichtigen

Ortsplanung für eine attraktive Weiterentwicklung der Gemeinde und strebt im

raumplanerischen Bereich eine Verdichtung nach innen an und definiert diese in

einem räumlichen Leitbild.

4.5

Am 12. Juni 2017 verabschiedete die

Gemeindeversammlung der EG Obergösgen schliesslich das räumliche Leitbild und

erklärte die strategischen Ziele und die Leitbildpläne als behördenverbindlich.

Soweit hier relevant werden sie nachfolgend aufgeführt:

B1.1 Bevölkerungsentwicklung

Obergösgen strebt ein moderates Bevölkerungswachstum

an, welches im Einklang mit den bestehenden und künftigen

Infrastruktur-Ressourcen steht und die Einwohnerzahl von 2500 langfristig, d.h.

in einem Zeithorizont von 15 – 20 Jahren nicht überschreitet.

B2.1 Bevölkerungsstruktur

Die Einwohnergemeinde Obergösgen fördert

aktiv die Schaffung von Alterswohnungen, damit die Wohnbevölkerung möglichst

lange in Obergösgen leben kann.

B3.1 Haushaltsstruktur

Obergösgen strebt einen ausgeglichenen

Wohnungsmix für verschiedene Haushaltsarten und -grössen an. In den

zentrumsnahen Bereichen soll sowohl familien- als auch altersgerechtes Wohnen

möglich sein.

S1.1 Siedlung

Im Gebiet Steinengasse besteht

Entwicklungspotenzial. Mit einer gesamtheitlichen Planung soll in diesem Areal

ein Projekt realisiert werden, welches eine dichte Nutzung aufweist, qualitativ

hochwertig ist und für die Gemeinde einen Mehrwert bringt. Die Gestaltung der

geplanten Überbauung ist so zu wählen, dass eine gute Einordnung in die

bestehende Siedlungsstruktur erfolgt. Es ist dabei insbesondere auf die

angrenzenden Bebauungen Rücksicht zu nehmen.

S1.3 Die Einwohnergemeinde Obergösgen

strebt eine siedlungsverträgliche Nachverdichtung nach innen an. Im Rahmen der

Ortsplanungsrevision soll insbesondere das Siedlungspotenzial an den Hauptverkehrsachsen

geprüft werden. Entlang der Hauptverkehrsachsen soll zudem die Vermischung von Wohnen

und Arbeiten gestärkt werden.

S1.4 Die Gemeinde Obergösgen ist

bestrebt, nicht verfügbares Bauland auf den Markt bringen zu können und der

Baulandhortung entgegen zu wirken.

S1.5 Eine Ausdehnung des

Siedlungsgebietes ist nicht vorgesehen. Obergösgen achtet auf einen

strukturierten und klaren Siedlungsabschluss. Die bestehenden Siedlungsgrenzen

aus der letzten Ortsplanung sollen auch weiterhin erhalten bleiben. Neue

Siedlungsgebiete sind innerhalb der heutigen Grenzen zu definieren.

S2 Ortsbild (inklusive Schutzgebiete)

S2.1 Das Ortsbild im Dorfkern von

Obergösgen mit diversen Kulturobjekten soll erhalten werden.

S2.2 Neubauten sollen gut in das bestehende

Ortsbild eingegliedert werden. Insbesondere die Struktur und Form der

bestehenden Bauten sollen bei Neubauten angemessen berücksichtigt werden.

S3 Wohnqualität und Wohnungsbestände

S3.1 Die hohe Wohnqualität soll erhalten

bleiben.

V3 Langsamverkehr (Rad- und Fusswege,

Reitwege)

V3.4 Innerhalb des Siedlungsgebietes

sind quartier- und zentrumsverbindende Radfahrer- und Fussgängerverbindungen zu

schaffen. Das Radwegnetz der Gemeinde Obergösgen soll ausgebaut werden. Die

Verbindung für den Langsamverkehr in den Ortsteil Schachen/Wässerig soll

verbessert werden.

Zum hier interessierenden Gebiet

Steinengasse wurde weiter ausgeführt:

Im Gebiet Steinengasse, welches sehr

zentral gelegen ist und unmittelbar an die Kernzonen angrenzt, bestehen rund 2

ha nicht überbaute Bauzone. Mit seiner zentralen Lage im Dorfkern kann das

Gebiet Steinengasse einen wesentlichen Beitrag zur Entwicklung von Obergösgen

leisten. Aufgrund der besonderen Bedeutung dieses Grundstücks für die

Einwohnergemeinde wurde das gesamte Areal von der Gemeinde im Rahmen der

Ortsplanungsrevision 2001 mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der geltende

Gestaltungsplan wird derzeit überarbeitet.

4.6

Die vier Grundstücke liegen unmittelbar

nordwestlich des Dorfkerns, der durch die beiden Kreuzungen Oltnerstrasse –

Lostorferstrasse und Aarauerstrasse – Schachenstrasse bestimmt wird. Diese

leiten den Durchgangsverkehr in West – Ost und Nord – Süd Richtung durch das

Dorf. Im Dorfkern befinden sich die Kirche, Restaurants, die Gemeindeverwaltung,

ein Arzt, die Post und verschiedene Geschäfte, resp. Betriebe. Die Schulanlage

und das reformierte Kirchgemeindehaus befinden sich westlich des Dorfkerns und

grenzen südlich und westlich an den Planperimeter an. Südlich des Dorfkerns

befindet sich eine W3 Zone, die mit ca. 10 Mehrfamilienhäusern überbaut ist.

Auffällig ist, dass unmittelbar östlich und nördlich des Dorfkerns zwei

grössere Landwirtschaftszonen das Baugebiet unterbrechen und damit wesentlich

den ländlichen Charakter des Dorfbilds prägen. Der östliche Dorfteil nördlich

der Aarauerstrasse hat klaren Einfamilienhauscharakter und ist durch das

Landwirtschaftsland und den sich an der Aarauerstrasse im Dorfkern befindlichen

noch landwirtschaftlich genutzten Bauernhof klar von diesem abgegrenzt. Er hat

damit für die Beurteilung hier keine Bedeutung. Die im Gegensatz zum Quartier

nördlich der Kirche an der Sonnhaldenstrasse. Ebenfalls zu berücksichtigen ist

das Einfamilienhausquartier nördlich des Planperimeters, in dem die

Beschwerdeführer wohnhaft sind. Insgesamt muss festgehalten werden, dass die

von der Einwohnergemeinde Obergösgen angestrebte Verdichtung nach innen (siehe

Ziffer 4.4 und 4.5 hiervor) praktisch nur noch auf den vier betroffenen

Grundstücken, von denen drei nicht überbaut sind, realisiert werden kann.

5.1

Der in Art. 1 Raumplanungsgesetz

(RPG, SR 700) enthaltene Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens ist

ein Kernanliegen des RPG. Der Flächenverbrauch ist einzudämmen. Damit verbunden

ist das sog. «Konzentrationsprinzip», das die Streubauweise verbietet. Es

verlangt, die Siedlungstätigkeit in Baugebieten zusammenzufassen und vom

Nichtbaugebiet räumlich abzutrennen. Geboten ist ebenfalls eine bessere Nutzung

der bestehenden Bausubstanz (Pierre Tschannen, a.a.O., N 15 zu Art. 1 RPG;

Waldmann/Hänni: Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006, N 14 zu Art. 1).

Ein wesentliches Ziel ist es, der Ausdehnung der Siedlungsfläche

entgegenzuwirken und damit einen Beitrag zur Schonung der Ressource «Boden» zu

leisten, wohnen doch nach der Entwicklung der letzten Jahrzehnte

verhältnismässig immer weniger Personen auf derselben Wohnfläche.

5.2

Das Stimmvolk hat am 3. März 2013

eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes deutlich angenommen. Mit der

Revision sollten die Zersiedelung eingedämmt und – als Folge einer verstärkt

nach innen gelenkten Siedlungsentwicklung – das Kulturland besser geschützt

werden. Die Ziele der Raumplanung (Art. 1) wurden in dem Sinn ergänzt, dass der

Grundsatz, das Baugebiet vom Nichtbaugebiet zu trennen, die

Siedlungsentwicklung nach innen sowie das Gebot, kompakte Siedlungen zu

schaffen, neu ausdrücklich in den Zielkatalog aufgenommen wurden. Zudem sollten

die Planungsgrundsätze (Art. 3) dahingehend ergänzt werden, dass brachliegende

Flächen besser genutzt und Wohn- und Arbeitsgebiete neu gut und nicht mehr

bloss hinreichend durch den öffentlichen Verkehr erschlossen sein sollen (Botschaft

zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. Januar 2010, S. 1‘056). Die

Bestimmungen sind seit 1. Mai 2014 in Kraft. Verdichtung wurde damit auch in

ländlichen Gemeinden zum Thema. Es zeichnete sich ein Paradigmenwechsel ab. In

Zukunft werden die Bauzonen kaum ausgeweitet; dies ist praktisch ausgeschlossen.

Die fortschreitende Verbauung der Landschaft schuf Handlungsdruck. Das neue RPG

macht die Innenentwicklung zur Regel und die Neueinzonung zur Ausnahme.

Ortskerne werden zu Brennpunkten der Raumplanung. Es ist sinnvoll, die dortigen

Nutzungsreserven auszuschöpfen (Lukas Bühlmann: Verdichtung auf dem Land, in:

Inforaum 5/2013, hrsg. von der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung

VLP).

6.

Nach §§ 44 und 45 PGB können

Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften Lage, äussere Abmessung, Geschosszahl,

etc. bestimmen und von den allgemeinen baupolizeilichen Bestimmungen abweichen.

Nach der vom Verwaltungsgericht gestützten Praxis des Bau- und

Justizdepartementes kann von der gemäss Grundnutzung zulässigen

Ausnützungsziffer um maximal 20 % nach oben abgewichen werden, wenn der mit dem

Gestaltungsplan verfolgte Zweck dies erfordert und der Gewährung keine

öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen entgegenstehen

(Mitteilungen des Bau-Departementes: Der Gestaltungsplan nach solothurnischem

Recht, 1994, S. 19; SOG 2007 Nr. 13). In SOG 2001 Nr. 22 wurde ausgeführt: «In

der Zone W3 kann die Ausnützungsziffer um einen Bonus von höchstens 20 % erhöht

werden, wobei ein Bonuszuschlag von mehr als 10 % nur in ausgesprochenen

Härtefällen und vor allem zur Sanierung in bebauten Gebieten gewährt werden

darf.» Ob an dieser Praxis angesichts des revidierten Raumplanungsgesetzes und

des oben Gesagten festgehalten werden soll, kann hier offen bleiben, beträgt

doch der gewährte Bonus bei einer Erhöhung der AZ von 0,7 auf 0,76 ohnehin

weniger als 10 Prozent. Im Entscheid SOG 2013 Nr. 18 schützte das

Verwaltungsgericht in Anbetracht der vom Volk angenommenen, aber noch nicht

umgesetzten Raumplanungsgesetzesrevision eine vergleichbare Aufzonung «in einem

Vorort von Aarau». Dasselbe gilt hier. Obergösgen ist zwar nicht ein Vorort von

Olten oder Aarau, sondern hat seinen ländlichen Charakter bewahrt. Es liegt

jedoch zwischen diesen beiden Ballungszentren im «agglomerationsgeprägten» Raum

und muss zukünftig mit einem hohen Bevölkerungsentwicklungsszenario rechnen.

Angesichts der Verpflichtung zur Verdichtung, der planerischen und politischen

Vorgaben der Gemeinde und der beschränkten Kognition der Rechtsmittelinstanz in

diesem Bereich ist die Erhöhung der ursprünglichen AZ von 0,3 auf 0,76 – mit der

Umzonung in die W3 und einem Bonus von 8.5 % - nicht zu beanstanden. Die

Beschwerdeführer wenden sich in allgemeiner Weise gegen die Aufzonung und

bringen substantiiert keine schützenswerten privaten Interessen vor, die dieser

entgegenstehen könnten. Hinzu kommt, wie die Beschwerdegegner richtig bemerken,

dass ein direkter Vergleich der AZ schwierig und nicht aussagekräftig ist, da nach

altem PBG ein Attika- oder Dachgeschoss nicht an die Bruttogeschossfläche (BGF)

angerechnet wurde.

7.

Die Beschwerdeführer bringen weiter

vor, die Teilzonenplanung verstosse gegen die kantonale Siedlungsstrategie, das

REK und das räumliches Leitbild. Das Gegenteil ist der Fall. Wie oben gezeigt,

hat die Gemeinde praktisch nur noch im Planperimeter die Möglichkeit, die

Vorgaben von Siedlungsstrategie, Entwicklungskonzept und Leitbild planerisch

umzusetzen, unabhängig davon, ob diese behördenverbindlich sind oder nicht. Es

gibt zwar noch einzelne Baulücken und die Siedlungsstrategie weist einen

mittleren Anteil an unbebauten Bauzonen auf, aber nirgends sonst findet sich

unbebaute, zusammenhängende Bauzone von nahezu 2 ha. Und schliesslich ist nicht

zu vergessen, dass der Planperimeter seit 2003 (vgl. RRB 2379 vom 16. Dezember

2003) rechtskräftig mit einem Gestaltungsplan belegt ist. Die Gemeinde hat so,

vor Erarbeitung und Inkrafttreten der erwähnten drei Planungsinstrumente,

gezeigt, dass sie das fragliche Gebiet als Ganzes planerisch bearbeiten,

öffentliche Interesse einbeziehen und nicht allein der Nutzung durch die

Grundeigentümer überlassen will. Im Übrigen kann zu diesem Punkt auf die

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (E. 2.3.1.2).

8.

Die Beschwerdeführer machen weiter

geltend, das räumliches Leitbild hätte vom Regierungsrat einbezogen werden

müssen, da es rund drei Wochen vor seinem Entscheid durch die Gemeindeversammlung

angenommen wurde und insbesondere, weil es die Bevölkerungsentwicklung bei

einer Einwohnerzahl von 2500 begrenze und diese Grenze bereits durch die

geplante Überbauung überschritten werde. Sie vergessen dabei aber, dass der dem

Entscheid des Regierungsrates zugrundeliegende Beschluss des Gemeinderates (am

28.

November 2016) lange vor Annahme des räumlichen Leitbildes erging und

dieses keine Vorwirkung entfalten konnte. Im Übrigen widerspricht der Entscheid

der Vorinstanz dem räumlichen Leitbild nicht (vgl. oben II. 6.). Dem

Regierungsrat ist diesbezüglich zuzustimmen (vgl. angefochtener Entscheid:

2.3.1

). Bezüglich des mit einem Zeithorizont von 15 – 20 Jahren durch das

räumliche Leitbild festgelegten Fassungsvermögens von 2500 Einwohnern handelt

es sich um eine durch viele Faktoren beeinflusste und geschätzte Zielgrösse,

aus der die Beschwerdeführer keine Rechtsansprüche ableiten können.

9.

Die Einwohnergemeinde hat in ihrem

räumlichen Leitbild unter dem Titel Bevölkerungsstruktur das strategische Ziel

definiert, aktiv die Schaffung von Alterswohnungen fördern zu wollen, damit die

Wohnbevölkerung möglichst lange in Obergösgen leben kann. Das altersgerechte

Wohnen soll im zentrumsnahen Bereich ermöglicht werden. Nach § 6 Abs. 2 der

Sonderbauvorschriften (SBV) sind in den Baubereichen A1, A2, A2E und A3 mässig

störende Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Einrichtungen für

Betreuungs- und Pflegedienstleistungen sowie Verkaufsgeschäfte und Restaurants

zugelassen. Auch in der Bereichen A4 bis A7 sind Einrichtungen für Betreuungs-

und Pflegedienstleistungen zugelassen (Abs. 3 von Art. 6 SBV). Die

Beschwerdeführer werfen der EG Obergösgen vor, das geplante Alterswohnen

planerisch und rechtlich nicht fixiert zu haben und in den genannten

Baubereichen weitere Nutzungen zuzulassen. Nach § 4 PBG wahren die Behörden die

öffentlichen und privaten Interessen in bestmöglicher Weise und wägen sie

gegeneinander ab. Diese Zweckmässigkeitsprüfung erfolgt bei Nutzungsplänen nach

§ 18 PBG durch Gemeinderat und Regierungsrat. Allfällige private Interessen

sind dort einzubeziehen und den öffentlichen Interessen gegenüberzustellen.

Daraus folgt, dass Private in einem Rechtsmittelverfahren keine öffentlichen

Interessen wahrnehmen können. Die Beschwerdeführer sind eigentlich nicht

legitimiert, diese Rüge vorzubringen. Unbesehen davon, erweisen sich die

Sonderbauvorschriften in diesem Punkt als zweckmässig und sinnvoll. Eine

weitergehende planerische Fixierung in dem Sinn, dass nur Einrichtungen

für Betreuungs- und Pflegedienstleistungen zulässig wären, würde die

Einwohnergemeinde und die Grundeigentümer viel zu stark binden. Die

öffentlichen Interessen gehen weiter, und im Gestaltungsplan müssen

verschiedene Möglichkeiten, die im Interesse der Gemeinde sind, einfliessen

können. Zudem besteht ohnehin die Absicht und die Zusicherung der Bauherrin,

auf den Baufeldern A1 und A2 eine Seniorenresidenz zu realisieren (vgl. Urkunde

9.

des Beschwerdegegners 3).

10.1

Die Beschwerdeführer machen weiter

geltend, die Überbauung diene nur der Verdichtung und der Anspruch der

qualitativ hochwertigen Überbauung, die im Einklang mit der bestehenden

Bebauung stehe, werde planerisch nicht sichergestellt. Geplant seien monotone,

beliebige Flachdachgebäude in linearer Anordnung, die ortsuntypisch seien und

weder im Einklang mit dem historischen Dorfzentrum noch der angrenzenden

Wohnzone W2 stünden.

10.2

Die baulichen

Gestaltungsvorschriften lassen sich unterteilen in konkrete Bauvorschriften

(Höhe, Geschosszahl, etc.) und ästhetische Generalklauseln. Unter letzteren

werden das Verunstaltungs- und das Beeinträchtigungsverbot, sowie das

Einordnungsgebot verstanden. Das Einordnungsgebot verlangt (positiv) eine sich

einordnende architektonische Gestaltung von Bauten und Anlagen mit dem Zweck

einer guten Gesamtwirkung bezüglich der baulichen und landschaftlichen

Umgebung. Ziel ist die Schaffung oder Erhaltung einer gewissen Einheitlichkeit

der typischen und vorherrschenden gestaltungsrelevanten Merkmale von Gebäuden

und Freiräumen, namentlich der Dimensionen und Proportionen, der Gliederung der

Baukörper, der Fassaden- und Dachgestaltung sowie der Aussenräume. Eine

vollständige Angleichung und Anpassung an Bestehendes kann jedoch, insbesondere

bei Gestaltungsplänen, allein gestützt auf das Einordnungsgebot nicht verlangt

werden (Alexander Rey, in: FHB Öffentliches Baurecht, 3.446 ff.).

10.3

Nach § 145 PBG und § 63 Kantonale

Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) haben sich Bauten und Aussenräume, wie

Strassen, Plätze und Freiflächen typologisch in bestehende Strukturen

einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen,

Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und

sollen die Qualität der Siedlung fördern. Das Verwaltungsgericht hat zum Eingliederungsgebot

(solothurnische Diktion) gesagt: «Der Gesetzgeber will mit dem Begriff

"typologisch" Qualität beschreiben. Es geht um Ordnung im Grossen und

Vielfalt im Kleinen. In verschiedenen historischen Beispielen kann man einen

Typus ausfindig machen. Eine jüngere Überbauung kann nur dann als Typ gelten,

wenn sie (bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.)

einheitlich wirkt und wenn eine Planungsidee sichtbar wird. Es würde den

Begriff der "Typologie" überspannen, wenn man ihn auch in diesem

Quartier anwenden wollte. Die Bauten sind, was Volumina, Dachformen,

Stilelemente, Firstrichtung und Fassadengestaltung anbelangt, von geradezu

erstaunlicher Heterogenität. Es ist kein Typ ersichtlich. Dies ist gerade das

Wesen eines durch den Historismus geprägten Gebiets. Eine anbiedernde

Eingliederung ist nahezu unmöglich. Es wäre nach heutiger Auffassung nicht

erwünscht, weil unehrlich, einen Neubau zu errichten, der dem flüchtigen

Betrachter den Eindruck erweckt, er sei bereits vor hundert Jahren entstanden

und renoviert worden» (SOG 2002 Nr. 23).

10.4

Wie sich aus den Akten der

Einwohnergemeinde (v.a. Dossier 8 und 9) ergibt, erfolgte die Erarbeitung des

Teilzonen- und Gestaltungsplans «Steinengasse» (inklusive SBV) in sorgfältiger,

partizipativer und aufwendiger Art. Exemplarisch sei erwähnt, dass ein

renommiertes Planungsbüro beigezogen wurde, im Jahr 2014 eine

Machbarkeitsstudie erfolgte, ein Richt-, sowie Umgebungskonzept erstellt wurden

und Varianten für die weitere Bearbeitung aufgezeigt und schliesslich auch

gewählt wurden. So wurde beispielsweise die AZ, die zuerst vorgesehen war, bei

der nun zu beurteilenden Variante auf 0,76 gesenkt. Bezüglich der gerügten

Flachdächer gilt es festzuhalten, dass die oben erwähnten, an der

Weiermattstrasse gelegenen mehrgeschossigen Wohnblöcke schon über Flachdächer

verfügen. Diese Dach- und Gebäudeform ist also für Obergösgen nicht neu und

rundet das Ortsbild eher ab, da nun auch nördlich des Dorfzentrums Wohnblöcke

entstehen können. Zudem ist baulich gesehen eine Verdichtung mit Walm- oder

Satteldächern wesentlich schwieriger zu erreichen, als mit Flachdächern.

Bezüglich der Geschosszahl wären heute in der Zone W2 zwei Vollgeschosse mit

Attikageschoss möglich, mit einem Gestaltungsplan könnte davon abgewichen und

ein zusätzliches Vollgeschoss eingeführt werden. Das ergäbe für den

Planperimeter mit der heutigen rechtskräftigen Zonierung und einem Gestaltungsplan

drei- bis viergeschossige Bauten, also ein Geschoss mehr, als im angefochtenen

Plan vorgesehen ist. Daraus folgt, dass das Eingliederungsgebot bezüglich der

nördlich angrenzenden Wohnzone W2 (mit dem Grundstück der Beschwerdeführer)

sicher nicht verletzt ist, sondern eher auf deren Interessen Rücksicht genommen

wurde. Dazu kommt, dass das Gelände Richtung Norden leicht ansteigt und der

optische Effekt bezüglich Höhe und Mächtigkeit dadurch eher verbessert wird.

Zum ländlichen Charakter ist zu sagen, dass nur die östlichen drei Grundstücke

im Planperimeter landwirtschaftlich genutzt werden. Direkt an der

Lostorferstrasse steht ein altes Bauernhaus, das nun als Wohnhaus benutzt wird

und abgerissen werden soll. Diese Situation steht im Gegensatz zur Landwirtschaftszone

im Ostteil des Dorfes, auf der sich zwei Bauernhäuser befinden, wovon eines

noch als solches genutzt und Vieh gehalten wird. Vielmehr wird mit der

Überbauung eine Baulücke geschlossen und das Ortsbild aus Richtung Westen

abgerundet und ebenfalls geschlossen. Ein Blick auf den effektiven Plan (1:2000)

zeigt, dass eine Planungsidee dahintersteht und diese ersichtlich ist. Die

grösste Dichte der Bebauung erfolgt in der Nähe des Dorfzentrums, ebenso die

Alterswohnnutzung (kurze Wege); Richtung Einfamilienhausquartier und weiter weg

vom Zentrum sind mehr Freiräume und kleinere Bauten vorgesehen. Dem

öffentlichen Interesse ist mit der Erstellung des Bürgerwegs, einer

öffentlichen Fuss- und Radwegverbindung und einer Ausscheidung für öffentliche

Platzgestaltung Rechnung getragen. Nach § 27 SBV kann der Gemeinderat mit jedem

Baubewilligungsverfahren auf Kosten der Gesuchsteller zur Beurteilung der

Einhaltung der qualitativen Anforderungen ein Fachgutachten einholen. Nachdem

die Realisierung der Überbauung in bloss zwei Etappen geplant ist und die

Gemeinde erklärt hat, «sie sei gewillt und bestrebt, im Verlauf des weiteres

Verfahrens zwingend ein Fachgutachten einzuholen», ist dem Eingliederungsgebot Genüge

getan. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführer ist unbegründet.

11.

Schliesslich ist zur Behauptung, die

EG Obergösgen habe an der Informationsveranstaltung vom 25. Februar 2016

suggeriert, die AZ betrage 0,5 (und nicht 0,7), dies verstosse gegen das

Vertrauensprinzip und verdiene keinen Rechtsschutz, zu sagen, dass erstens die

Zahl 0,5 auf der entsprechenden Folie 31 gar nicht vorkommt, es sich also um

eine Interpretation der Beschwerdeführer handelt, und zweitens massgebend eh

die öffentliche Auflage des angefochtenen Plans ist.

12.

Zusammenfassend ergibt sich, dass

der Teilzonen und Gestaltungs- und Erschliessungsplan «Steinengasse» Obergösgen

recht- und zweckmässig ist und mit den übergeordneten Planungen übereinstimmt. Die

Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ und B.___ die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen und mit den geleisteten

Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Zudem haben sie in Anwendung von § 77 VRG

und Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) der G.___ die Parteikosten zu

ersetzen. Der Vertreter macht einen Aufwand von 25 Stunden (à CHF 280.00)

geltend, was für dieses Verfahren als gerechtfertigt erscheint. Inklusive

Auslagen von CHF 148.30 und der Mehrwertsteuer ergibt sich somit eine gesamte

Parteientschädigung von CHF 7'720.15. Bezüglich der Parteikosten bei der

Vorinstanz hat der Vertreter der privaten Beschwerdegegnerin gestützt auf eine

Intervention der Beschwerdeführer erklärt, sich einer Kürzung von 2,3 h nicht

widersetzen zu wollen. Somit sind statt 21 Stunden bloss 18,7 Stunden zu

ersetzen. Die korrigierte Parteientschädigung für das regierungsrätliche

Beschwerdeverfahren beträgt demnach CHF 5'847.85 (statt CHF 6'466.50), wovon

die Beschwerdeführer einen Sechstel, also CHF 958.00 (statt CHF 1’077.70) zu

tragen haben.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben der G.___ eine

Parteientschädigung von CHF 7'720.00 zu bezahlen.

4. In Abänderung von Ziffer 3.6 des RRB

2017/1250 vom 4. Juli 2017 haben A.___ und B.___ der G.___ einen

Parteikostenanteil von CHF 958.00 für das Verfahren vor dem Regierungsrat zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad