VWBES.2017.362

Baubewilligung

11. Dezember 2018Deutsch10 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die A.___ reichte der Bau-, Werk- und

Planungskommission der Einwohnergemeinde B.___ ein Baugesuch für den Abbruch

von zwei Bauten und den Neubau von zwei Gebäuden (Haus A und Haus B) auf

Grundstück GB B.___ ein. Nach erfolgter Publikation erteilte die Bau-, Werk-

und Planungskommission mit Verfügung vom 19. Januar 2017) die Baubewilligung

und wies die Einsprachen ab. Auf Beschwerde von C.___ hin hob das Bau- und

Justizdepartement mit Entscheid vom 12. September 2017die Baubewilligung wegen

Verletzung materieller Bauvorschriften, konkret wegen jeweiliger Überschreitung

der in der betreffenden Zone zulässigen Gebäudehöhe, auf.

2. Am 21. September 2017 erhob die A.___

dagegen Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Der Hauptantrag lautete, die

Departementalverfügung sei aufzuheben, und die Baubewilligung sei zu

bestätigen. In seiner Vernehmlassung vom 15. November 2017 beantragte das Bau-

und Justizdepartement Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge. C.___ beteiligte

sich am Verfahren und beantragte in seiner Vernehmlassung ebenfalls

Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge. Die Bau-, Werk- und Planungskommission

der Einwohnergemeinde B.___ verzichtete auf eine weitere Stellungnahme. Mit

Eingabe vom 21. Januar 2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme

zu den eingereichten Vernehmlassungen ein.

3. Auf die weiteren Ausführungen und

Beweismittel der Parteien in ihren Rechtsschriften wird im Folgenden, soweit

notwendig, eingegangen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Strittig ist insbesondere die

Gebäudehöhe bzw. deren Berechnungsart.

2.1

Unbestritten ist, dass sich Haus A

in der Kernzone K2 und Haus B in der Wohnzone W2a befindet. In der reinen

Wohnzone W2a sind gemäss § 4 Abs. 3 des Zonenreglementes der Gemeinde B.___

(ZR) zwei Vollgeschosse und eine Maximalhöhe von 7.5 m zulässig. Demgegenüber

gilt gemäss § 10 Abs. 2 ZR, dass in der Kernzone K2 reine Wohngebäude max. zwei

Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 7.5 m aufweisen dürfen, während bei

gemischt genutzten Gebäuden mit mind. einem Geschoss Nichtwohnnutzung auch drei

Vollgeschosse zulässig sind und die maximale Gebäudehöhe hier 10.5 m beträgt.

2.2

Das Zonenreglement der Gemeinde B.___

(ZR) trat mit Genehmigung des Regierungsrates am 28. Februar 2000 in Kraft (RRB

Nr. 450), wobei die späteren Teilrevisionen nicht die §§ 4 und 10 ZR betrafen,

sodass die dort definierten maximalen Gebäudehöhen seit dem Jahr 2000 Geltung

beanspruchen.

Die Beschwerdeführerin beruft sich auf §

70.

Abs. 1 und 2 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61). Gemäss Abs. 2

dieser Übergangsbestimmung, die am 1. März 2013 in Kraft trat, werden Gemeindereglemente

aufgehoben, soweit sie der KBV widersprechen, wobei unter anderem die

Höhenbegrenzungen der (früheren) §§ 18 und 19 sowie die Anhänge I - III bis zur Revision der Zonenpläne in Kraft

bleiben. Da seit Inkrafttreten der Übergangsbestimmung der Zonenplan in B.___

noch nicht revidiert worden ist, gelten derzeit noch die altrechtlichen

Regelungen der KBV zur Höhenbestimmung.

2.3

Die altrechtliche Gebäudehöhe

definiert sich als Höhendifferenz zwischen dem gewachsenen oder tiefer gelegten

Terrain (massgebendes Terrain) und dem Schnittpunkt der Fassadenflucht mit der

Oberkante der Dachfläche (Art. 18 Abs. 2 aKBV sowie aAnhang I, Abbildung 5). Da

die Dachneigung überall 45° oder weniger beträgt, sind diesbezüglich zur

Bestimmung der Gebäudehöhe keine Besonderheiten zu beachten.

Als massgebendes Terrain gilt der

natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen

und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen

Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (§ 16bis KBV KBV). Das

massgebende Terrain ist im vorliegenden Fall unbestritten.

Gemäss § 18 Abs. 4 aKBV gilt, dass bei

der Berechnung der Gebäudehöhe Giebelfelder und kleinere Terrainvertiefungen

(wie einzelne Hauseingänge, Garageneinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte)

nicht mitgerechnet werden.

2.4

Nach dem in diesem Punkt klaren

Anhang I (Abb. 9) zur alten KBV, den entsprechenden Richtlinien des Bau- und

Justizdepartementes und den zugehörigen Veröffentlichungen wird die

Gebäudelänge bei rückspringenden Fassaden, solange diese weniger als 45°

betragen, bis zum Ende des rückspringenden Fassadenteils gemessen. Mit anderen

Worten: Ist der Rücksprung kleiner als die Fassadenlänge des zurückversetzten

Gebäudeteils, so muss dieser Teil zur Gebäudelänge der vorderen Baute

hinzugerechnet werden und umgekehrt. Diese Länge gilt als Fassadenlänge, von

welcher der Grenzabstand zur Grundstücksgrenze zu messen ist.

Das BJD hat dies unlängst in seiner

Dokumentation zu den Baukonferenzen von November 2017 explizit festgehalten (in

Baukonferenzen November 2017 vom März 2018, S. 27 oben, Abbildung oben links,

veröffentlicht unter https://www.so.ch/online-schalter/downloadcenter/#?category=10&keyword=mitteilungsblatt_Baukonferenzen_2017.pdf).

2.5

Beim hier zur Diskussion stehenden

Gebäude liegt genau die dort beschriebene bzw. gezeichnete Situation vor.

Entgegen der im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertretenen Auffassung der

Vorinstanz, die zur KBV und deren Anhang in offensichtlichem Widerspruch steht,

endet die Fassade nicht am Punkt, an welchem der Rücksprung beginnt (gelber

Pfeil im Plan auf Seite 3 der angefochtenen Verfügung), sondern erst am abgewinkelten

Eckpunkt zur Ost- bzw. Westfassade, sodass die Gebäudehöhe beim Haus A jeweils

um 3.175 m (resp. beim Haus B jeweils 1.4 m, siehe Plan Dachgeschoss, Plan Nr.

079-006) weiter westlich (Westseite ist höher als Ostseite) zu messen ist, wie

dies sowohl die Grundeigentümerin bzw. deren Architekt und die

erstinstanzlichen Baubehörde gemacht haben. Das Gebäude hat insgesamt nicht

acht Fassaden, wie klar aus den Grundrissen hervorgeht, sondern vier, wobei

diejenige auf der Südseite beidseitig leicht abgewinkelt ist.

Misst man im für die Höhen massgebenden

Plan 079-009 an den so festgelegten Fassadeaussenseiten (Flucht), beträgt die

Gebäudehöhe beim Haus A 9.4 m und jene beim Haus B 7.5 m. Die Maximalhöhen

beider Häuser werden daher eingehalten.

Die Beschwerde erweist sich in diesem

Punkt demnach als begründet und ist gutzuheissen.

3.

Die Vorinstanz hat sich zu den

übrigen bei ihr gerügten Rechtsverletzungen in ihren weiteren Erwägungen

ausführlich geäussert.

3.1

So in Erwägung 4.2 zu den

Dachaufbauten. Ihren diesbezüglichen Überlegungen kann vollumfänglich

zugestimmt und darauf verwiesen werden. Die Dachaufbauten erfüllen die Vorgaben

des kantonalen Rechts vollumfänglich.

3.2

In Erwägung 4.1 hat die Vorinstanz

einen Fehler bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und

folglich bei der Ausnützungsziffer eruiert, aber – weil ohnehin eine Aufhebung

der Baubewilligung erfolgen müsse – offengelassen, ob bei korrekter Berechnung

die maximale Ausnützungsziffer eingehalten würde. Eine Rückweisung zum

förmlichen Entscheid über diese Frage wäre jedoch unverhältnismässig, zumal es

zu einem Leerlauf käme, da bei der strittigen Frage, ob beim Haus A für die

Berechnung von Bruttogeschossfläche bei Untergeschossen im Rahmen von Art. 17

aKBV – und folglich auch der Ausnützungsziffer – effektiv ab der massgebenden

Oberkante der rohen Betondecke (ohne darüber liegendem Fussbodenaufbau)

ausgegangen worden oder ob die Fläche fälschlicherweise ab der Unterkante

berechnet worden ist, die Vorinstanz offensichtlich von einer falschen Annahme

ausgegangen ist.

Betrachtet man den Plan Nr. 079-008

(Schnitt A-A, Haus A), so ergibt sich ab dem Nullniveau des Erdgeschosses

(Oberkante des fertigen Fussbodens) bis zur Oberfläche des Untergeschosses eine

Höhendifferenz von total -2.88 m. Das Nullniveau und dieselbe Höhendifferenz

ist im Plan Nr. 079-010 (Haus A+B Fassade Nord) gekennzeichnet. Zieht man dort

die Linie des Nullniveaus weiter, wird ersichtlich, dass die gestrichelte

Linie, welche das BJD als Unterkante des Untergeschosses betrachtete, 13 cm unterhalb

des Nullniveaus verläuft. Wieder zurück zu Plan 079-008 belegt dies, dass die

gestrichelte Linie (im Plan Nr. 079-010) innerhalb des 36 cm dicken

Zwischenbodens zwischen Untergeschoss und Erdgeschoss liegt. Dieser

Zwischenboden teilt sich auf in die effektive rohe Betondecke zwischen

Untergeschoss und Erdgeschoss (23 cm dick) und den Fussbodenaufbau des

Erdgeschosses (Isolation, Unterlagsboden und Bodenbelag, total 13 cm dick).

Die gestrichelte Linie im Plan Nr. 079-010

stellt somit tatsächlich die Oberkante der rohen Betondecke des Untergeschosses

dar, weshalb die Beschwerdeführerin und die bewilligende Gemeinde von

zutreffenden Annahmen ausgegangen sind und die Messungen ab den richtigen

Stellen vorgenommen haben. Die Vorinstanz hat nur aufgrund der unzutreffenden

Interpretation der Pläne auf eine Falschberechnung der Bruttogeschossfläche und

eine mögliche Verletzung der Ausnützungsziffer geschlossen; weitere Gründe sind

weder angeführt noch ersichtlich. Der private Beschwerdegegner bezieht sich bei

seiner Argumentation auf die erst künftig nach der Ortsplanungsrevision in

Kraft tretende Fassung von § 17 KBV. Die Berechnung der Ausnützungsziffer durch

die Bauherrin und die örtliche Baubehörde ist somit nicht zu beanstanden und

deren zulässiger Maximalwert wird nicht überschritten, sodass die konkrete

Ausnützungsziffer einer Baubewilligung nicht entgegensteht.

3.3

Die Vorinstanz hat sich in Erwägung

5.

ihres Entscheides auch zu den angeblichen Verfahrensfehlern geäussert, welche

die örtliche Baubehörde begangen haben soll. Sie hat diese völlig zu Recht

verneint, wozu auf ihre Ausführungen verwiesen werden kann: Die Publikation des

Baugesuches erfolgte korrekt und die Baubehörde hat ihren Entscheid innert

Frist und korrekt eröffnet.

Zu Recht ist die Vorinstanz nicht darauf

eingegangen, ob die in der Gemeinde involvierten Personen geeignet seien,

Baugesuche professionell abzuwickeln. Wie das Ergebnis zeigt, haben die lokalen

Behörden sowohl das Verfahren richtig abgewickelt wie auch das massgebende

kommunale und kantonale Baurecht richtig angewendet.

4.

Da Rechtsfragen im Raum standen und

es um das korrekte Lesen und Beurteilen der eingereichten Pläne ging, konnte

auf den von der Beschwerdeführerin verlangten Augenschein verzichtet werden.

5.

Die Beschwerde erweist sich als

begründet und ist gutzuheissen. Die Verfügung des Bau- und Justizdepartementes

vom 12. September 2017 ist aufzuheben und die Baubewilligung der Bau-, Werk-

und Planungskommission B.___ vom 19. Januar 2017 ist zu bestätigen.

6.

Gemäss § 77 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) werden die Prozesskosten

(Gerichts- und Parteikosten) in sinngemässer Anwendung der Artikel 106-109 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine

Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Der private Beschwerdegegner und

Einsprecher C.___ hat sich ausdrücklich am verwaltungsgerichtlichen Verfahren

beteiligt. Er unterliegt vollumfänglich, da die Beschwerde gutgeheissen und die

Baubewilligung erteilt wird.

Entsprechend dem Ausgang hat der

Beschwerdegegner C.___ deshalb die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2‘000.00

festzusetzen sind.

Die obsiegende Beschwerdeführerin A.___

macht eine Parteientschädigung geltend, welche für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht ermessensweise auf CHF 1'800.00 (inkl. Auslagen und MWST)

festzulegen und vom Beschwerdegegner C.___ zu bezahlen ist.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. In

Gutheissung der Beschwerde der A.___ wird die Verfügung Nr. 2017/9 des Bau- und

Justizdepartementes vom 12. September 2017 aufgehoben und die Baubewilligung

der Bau-, Werk- und Planungskommission B.___ vom 19. Januar 2017 bestätigt.

2. C.___

hat die Kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht von CHF 2‘000.00

zu bezahlen.

3. C.___

hat der A.___ für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung

von CHF 1'800.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_13/2019 vom 19. Juni 2019 bestätigt.