VWBES.2017.465

Bauen ausserhalb der Bauzone / Neubau Wohnhaus mit Hofladen

14. Mai 2018Deutsch14 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Im Oktober 2015 reichte A.___ beim

kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) eine Voranfrage für den Neubau eines

Wohnhauses mit einer Betriebsleiterwohnung und einem Altenteil auf GB [...] zur

Prüfung ein. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit

der Juraschutzzone und dem im Bundesinventar der Landschaften und

Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN) verzeichneten Gebiet […] «Gempenplateau».

Auf dieser Parzelle war im Jahr 2007/2008 ein Rindviehstall erstellt worden.

Geplant war, bei diesem Stall ein Wohnhaus mit Betriebsleiterwohnung (200m2)

und Altenteil (100m2) zu bauen (Stand 2015). Mit diesem Bauvorhaben

sollte gemäss Betriebskonzept das Problem der grossen Distanz für die dauernde

Betreuung des Mutterkuhbestands gelöst werden. Das ARP befand in seinem

Schreiben vom 17. März 2016, der Gebäudeneubau sei gestützt auf die

eingereichten Unterlagen nicht zonenkonform. Könne der Nachweis erbracht

werden, dass gemäss dem Tierschutzgesetz eine dauernde Überwachung der Tiere

vor Ort notwendig sei und dass wegen der Distanz zum Betriebszentrum von 530 m

Luftlinie zusätzlicher Wohnraum vor Ort erstellt werden müsse, könne nach der

Praxis des Bau- und Justizdepartements (BJD) eine maximale Wohnfläche von

500 m2 als zonenkonform geltend gemacht werden. Das bedeute,

dass zur bereits vorhandenen Wohnfläche von 416 m2 noch eine

Wohnfläche von maximal 84 m2 beim Rindviehstall neu beurteilt werden

könne. Voraussetzung sei in diesem Fall auch, dass der Betrieb über 3

Standardarbeitskräfte (SAK) ausweisen könne.

2. Im September 2017 überwies die

Baukommission der Gemeinde [...] dem BJD das Baugesuch für den Neubau eines

Wohnhauses (Betriebsleiterwohnung) mit einem Hofladen auf GB [...] Nr. [...] zur

Prüfung. Mit dem aktuellen Projekt soll eine zusätzliche Betriebsleiterwohnung

mit einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) von 257 m2 im

Erd- und Dachgeschoss realisiert werden. Damit würde der Betrieb des

Gesuchstellers nach den Berechnungen des ARP total vier Wohnungen mit einer

anrechenbaren BGF von 673 m2 aufweisen. Auf telefonische Rückfrage

des ARP hin, gaben der Gesuchsteller an, es habe sich nichts an der

Ausgangslage geändert seit seiner Voranfrage im Jahr 2015. Er wünsche einen

anfechtbaren Entscheid.

3. Das BJD zog in seiner Verfügung vom

17. November 2017 in Erwägung, nach seiner langjährigen Praxis betrage die

maximal zulässige unentbehrliche landwirtschaftliche BGF (Wohnfläche) für einen

Betrieb dieser Grösse mit zwei zonenkonform begründbaren Wohnungen, für eine

Betriebsleiterwohnung 300 m2 und für eine Altenwohnung 100 m2,

zusammen maximal 400 m2. Das BJD begründe die grosszügig

zugebilligte Fläche von 300 m2 damit, dass Nassräume (zwischen

Wohnraum und Ökonomieteil), Büros, sowie Zimmer für Aushilfen, Angestellte oder

Lehrlinge ebenfalls darin untergebracht werden müssten. Dagegen würde der zur

Diskussion stehende Betrieb zusammen mit den drei anrechenbaren Wohnungen am

Standort [...] mit einer anrechenbaren BGF von 416 m2 neu total vier

Wohnungen mit einer anrechenbaren BGF von 673 m2 aufweisen. Obwohl

der Neubau respektive die Einrichtung eines Hofladens mit Verarbeitungs- und

Lagerräumen grundsätzlich zonenkonform sei, könne diesem als Bestandteil des

geplanten Gebäudes nicht isoliert zugestimmt werden. Somit könne dem

Bauvorhaben für den Neubau eines Wohnhauses (Betriebsleiterwohnung) mit einem

Hofladen die notwendige Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG; SR 700) nicht erteilt werden. Auch eine Ausnahmebewilligung

nach Art. 24 ff. RPG komme nicht in Frage, da bereits ausreichend Wohnraum

ausserhalb der Bauzone vorhanden sei. Auf die Einsprache eines Dritten trat das

BJD mangels Legitimation desselben nicht ein.

4. Gegen diese Verfügung gelangten A.___

und B.___, vertreten durch C.___, ans Verwaltungsgericht und beantragten die

Aufhebung von Dispositiv-Ziff. 1 d. Das Baugesuch für die Erstellung einer

Betriebsleiterwohnung und eines Hofladens auf GB [...] Nr. [...] sei zu

bewilligen. Die Beschwerdeführer lassen im Wesentlichen und sinngemäss geltend

machen, eine Einzonung des Wohnhauses am [...] nütze insofern nichts, als eine

Abtrennung bodenrechtlich nicht zulässig sei, solange dieser Wohnraum

betrieblich genutzt werde. Fakt sei aber, dass der bestehende Wohnraum dort am

falschen Ort liege. Rechtlich würden sie sich im Kreis drehen: Die Abtrennung

von Wohnraum vom Betrieb sei nicht zulässig, solange der Betrieb den Wohnraum

beim Mutterkuhstall nicht realisiert habe, und die Baubehörden verhinderten den

Bau einer Betriebsleiterwohnung mit dem Argument, es sei genügend Wohnraum bzw.

Bruttogeschossfläche vorhanden. Mittels umfangreicher Berechnungen zeigen die

Beschwerdeführer auf, weshalb eine unbedingte Anwesenheit vor Ort beim

Mutterkuhstall notwendig sei.

5. Die kommunale Baukommission

verzichtete mit Schreiben vom 29. Januar 2018 auf eine Stellungnahme.

6. Der Einsprecher im vorinstanzlichen

Verfahren, D.___, äusserte sich am 12. Februar 2018 zur Angelegenheit und kam

sinngemäss zum Schluss, die von den Beschwerdeführern dargelegten Berechnungen

seien widersprüchlich und rechtfertigten keine solche Wohnbaute in der

Juraschutzzone.

7. Das BJD schloss am 19. Februar 2018

auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der vorinstanzliche Entscheid

wurde zwar lediglich A.___ eröffnet. Er trat aber im gesamten Vorverfahren

jeweils gemeinsam mit seiner Ehefrau, B.___, auf. Sie hat das Baugesuch

mitunterzeichnet, nahm gemeinsam mit ihrem Ehemann vor dem BJD Stellung zur

damaligen Einsprache und trat nun auch vor Verwaltungsgericht als

Beschwerdeführerin auf. Es ist wohl auf ein Versehen zurückzuführen, dass die

Vorinstanz die Ehefrau nicht als Verfügungsadressatin aufgeführt hat. Beide

sind durch den angefochtenen Entscheid, mit dem ihnen der Bau eines Wohnhauses

mit Hofladen verwehrt wird, offensichtlich besonders berührt und haben ein

schützenswertes Interesse an dessen Aufhebung (§ 12 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11). Beide haben am

vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Formell nicht zu hören sind die

Einwände von D.___. Das BJD hat im angefochtenen Entscheid treffend dargelegt,

weshalb er gar nicht zur Einsprache legitimiert war. Dagegen hat er keine

Beschwerde erhoben, zumal einer solchen auch kein Erfolg beschieden gewesen

wäre. Als Einwohner eines Nachbardorfs und Mitglied des Verbands Schweizer Wanderwege

ist er nicht stärker als die Allgemeinheit vom Bauvorhaben der Beschwerdeführer

betroffen. Es ist ein Versehen, dass ihm vom Verwaltungsgericht die Möglichkeit

zur Verfahrensteilnahme eröffnet wurde.

2.

Das Bauvorhaben liegt ausserhalb der

Bauzone, in der Juraschutzzone und im BLN-Gebiet «Gempenplateau». Es handelt

sich also um ein landschaftlich sensibles Gebiet, wobei aber auch nach den

Schutzzielen des BLN-Objekts […] die standortangepasste landwirtschaftliche

Nutzung erhalten und ihre Entwicklung zugelassen werden soll (Schutzziel Ziff.

3.

). Zunächst ist zu prüfen, ob das Vorhaben zonenkonform ist und eine Bewilligung

nach Art. 22 Abs. 2 RPG erteilt werden kann.

2.1

Zonenkonform sind in der

Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen

Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs.

1.

Satz 1 RPG). Diese Vorgaben werden präzisiert durch die

Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1). Nach Art. 34 Abs. 3 RPV sind Bauten für

denjenigen Wohnbedarf zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechenden

landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des

Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Die Bewilligung darf nach Art. 34 Abs.

4.

RPV nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende

Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen

Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb

voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c).

Hinsichtlich des Hofladens ist vorab

Art. 34 Abs. 2 RPV einschlägig, wonach Bauten und Anlagen zonenkonform sind,

die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder

gartenbaulicher Produkte dienen, wenn die Produkte in der Region und zu mehr

als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer

Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden (lit.

a), die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht

industriell-gewerblicher Art ist (lit. b) und der landwirtschaftliche oder

gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt (lit. c). Die

Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 34 Abs. 4 RPV gelten auch hier.

2.2.1

Die seit dem 1. September 2000 in

Kraft stehende Regelung der Zonenkonformität von Wohnbauten in der

Landwirtschaftszone in Art. 16a Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV knüpft

an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung an, die weiterhin wegleitend

ist (Urteil 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 3a und 3b mit Hinweisen, in: ZBl

103/2002 S. 582). Danach ist in der Landwirtschaftszone nur Wohnraum

zonenkonform, der in einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zu einem

Landwirtschaftsbetrieb steht und für die bodenabhängige Nutzung des Landes

unentbehrlich erscheint. Das trifft zu, wenn für die zonenkonforme

Bewirtschaftung des Bodens eine lange Anwesenheit vor Ort erforderlich ist und

die nächstgelegene Wohnzone weit entfernt liegt. In der Landwirtschaftszone

sind zudem nur Wohngebäude zonenkonform, die mit Blick auf den durch die

Bodenbewirtschaftung bedingten Wohnbedarf nicht überdimensioniert sind (BGE 125

III 175 E. 2b S. 177 f.; 121 II 307 E. 3b S. 310 f.; je mit Hinweisen; Urteil

1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1).

2.2.2

Das Recht, ausserhalb der Bauzone

zu wohnen, ist einem relativ engen Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur

Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der

Landwirtschaft tätig sind, sowie ihre Familienangehörigen und die abtretende

Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig war (BGE 121 II 307

E. 3b S. 311; Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1 mit Hinweisen).

2.2.3

Im Interesse, die Zersiedelung des

Landes zu verhindern (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG), stellt die

Rechtsprechung an die Zonenkonformität von Wohnraum in der Landwirtschaftszone

strenge Anforderungen und bejaht sie nur zurückhaltend. Die Unentbehrlichkeit

von Wohnraum beurteilt sich allein nach objektiven Kriterien. Subjektive

Vorstellungen und Wünsche sind ebenso wenig massgebend wie die persönliche

Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.2

mit Beispielen aus der Rechtsprechung).

2.2.4

Ausschlaggebend ist eine

Gesamtbetrachtung, die sich mehr an qualitativen als an quantitativen Faktoren

orientiert. Zu berücksichtigen sind namentlich die Art und Grösse des Betriebs,

seine topografische Lage, sein wirtschaftliches Umfeld (insbesondere die Lage

in einem Abwanderungsgebiet), aber auch weitere Eigenheiten wie etwa die

biologische Produktionsweise. In diesem Zusammenhang ist auch den besonderen

Bedürfnissen der Familienbetriebe Rechnung zu tragen: An der Erhaltung

landwirtschaftlicher Familienbetriebe und der Verbesserung ihrer Struktur besteht

ein öffentliches Interesse (Art. 1 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 4.

Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]; BGE 125 III

175.

E. 2c S. 179 mit Hinweisen; 121 II 307 E. 3f S. 316). Es darf deshalb

der Umstand, dass die Arbeiten auf einem Landwirtschaftsbetrieb nur zweckmässig

organisiert werden können, wenn die Betriebsleiterfamilie auf dem oder nahe

beim Hof wohnt, bei der Beurteilung der Zonenkonformität mitberücksichtigt

werden (Urteil 1C_647/2012 vom 3. September 2014 E. 6 mit Hinweisen, in: ZBl

116/2015 544). Schliesslich ergibt sich die allfällige Notwendigkeit der

ständigen Präsenz aus der Gesamtheit der auf dem Hof anfallenden Arbeiten,

nicht aus den einzelnen Verrichtungen. Diese sind im Licht der Erfordernisse

einer zweckmässigen und kostengünstigen Betriebsorganisation zu betrachten,

wobei die technischen Möglichkeiten zur Automatisierung und Kontrolle nicht

allein massgebend sind (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.3 mit

zahlreichen Hinweisen).

2.3

Unbestritten ist, dass es sich beim

Betrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Im

Vordergrund steht dabei die Mutterkuhhaltung. Daneben wird Futter- und Ackerbau

betrieben. Nach den GELAN-Daten von 2016 wies der Betrieb 2.87 Standardarbeitskräfte

(SAK) auf. Im Gutachten des Solothurnischen Bauernverbands vom 13. Dezember

2016.

ist die Rede von 2.88 SAK. Im Jahr 2017 umfasste der Betrieb gemäss Akten

und Ausführungen im angefochtenen Entscheid 47.71 ha landwirtschaftliche

Nutzfläche und 57.39 Grossvieheinheiten, was zu einem Arbeitsaufwand von 2.958

SAK führte. Betriebsleiter sind die Beschwerdeführer. Der eine Sohn (Jahrgang

19[...]) ist ausgebildeter Landwirt und auf dem elterlichen Betrieb angestellt.

Die Mutter des Beschwerdeführers hat das Wohnrecht an einer Wohnung im bereits

heute bestehenden Haus am [...].

Bis anhin wird der Betrieb denn auch von

dort aus geführt, wo die Beschwerdeführer und ihre Familie über drei Wohnungen

mit einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 416 m2 verfügen. Das

BJD gesteht einem Betrieb dieser Grösse üblicherweise eine Wohnfläche von 400 -

500.

m2 (letzteres ab 3 SAK) zu, wobei rund 300 m2 auf die

Betriebsleiterwohnung fallen. Diese Praxis ist bereits sehr grosszügig; die

Fläche wird damit begründet, dass Nassräume zwischen Wohnraum und Ökonomieteil,

Büros sowie Zimmer für Angestellte, Aushilfen oder Lehrlinge ebenfalls darin

untergebracht werden müssten. 100 m2 sollen für das sogenannte

Altenteil zur Verfügung stehen. Geplant ist nun am neuen Standort bei den

Muttertieren nochmals eine Wohnung mit 257 m2 Bruttogeschossfläche. Im

Untergeschoss sollen ein Verarbeitungsraum und ein Hofladen Platz finden.

2.4

Die Beschwerdeführer lassen

detailliert darlegen, weshalb die Anwesenheit vor Ort bei den Tieren

betriebsnotwendig ist. Ob die Zahlen 1:1 übernommen werden könnten, kann hier

offen bleiben. Es scheint zumindest plausibel, dass der Arbeitsablauf und die

Besonderheiten der Mutterkuhhaltung die Anwesenheit vor Ort und damit den Bau

eines Wohnhauses in unmittelbarer Stallnähe rechtfertigen würden. Das BJD hat

zudem im angefochtenen Entscheid dargelegt, dass die Einrichtung eines

Hofladens mit Verarbeitungs- und Lagerräumen grundsätzlich zonenkonform wäre.

Die Problematik liegt indes beim bereits

bestehenden geräumigen Wohnhaus, das sich ebenfalls ausserhalb der Bauzone

befindet. Die Mutter des Beschwerdeführers verfügt dort über ein Wohnrecht für

eine Wohnung. Auch soll der Betrieb am bisherigen Standort nicht aufgegeben werden,

sondern die bestehenden Ökonomiegebäude sollen wie bisher als Remise- und

Lagerraum weitergenutzt werden (Gutachten des Solothurnischen Bauernverbands vom

13.

Oktober 2015 S. 5). Eine Entlassung des bestehenden Wohnhauses aus dem

bäuerlichen Bodenrecht ist nicht vorgesehen bzw. rechtlich momentan kaum

möglich (vgl. etwa das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot in Art. 58 BGBB),

zumal der Beschwerdeführer gegenüber dem ARP angegeben hatte, er werde dereinst

in der Altenwohnung wohnen und sein Sohn in der neuen Betriebsleiterwohnung. Sollte

nur die Altenwohnung angerechnet werden, müsste für die übrige Fläche

konsequenterweise ein Nutzungsverbot verhängt werden, dessen Durchsetzung von

vornherein illusorisch ist. Zudem wäre auch mit einem Nutzungsverbot nicht

gedient: Das Wohnhaus am [...]steht nun einmal und wird sicher nicht abgerissen

werden. Es kann nicht angehen, dass das Wohnhaus eines landwirtschaftlichen

Betriebs ausserhalb der Bauzone verkauft und wiederum ausserhalb Bauzone ein

neues als Ersatzbaute erstellt wird. Entweder übernimmt ein anderer Landwirt

den Betrieb am [...]oder es erfolgt eine Umzonung, wozu momentan keinerlei

Anhaltspunkte bestehen und der rechtlich kaum Erfolg beschieden sein dürfte.

Auch ist nicht ersichtlich, wo dann neuer Raum für die heutigen Ökonomiegebäude

bzw. die Remise geschaffen werden sollte. Ein Konzept hierfür besteht nicht. Unweigerlich

drängt sich die Frage auf, ob die Bewilligung des 1.2 km entfernten

Kuhstalls im Jahr 2007 falsch war. Im damals eingereichten Betriebskonzept vom 5.

März 2007 wurde auf S. 2 f. Folgendes ausgeführt:

«[…] In einer ersten Phase wird ein

Boxenlaufstall für Mutterkühe mit Futtertenne, Fressachse, Liegebereich und

Güllengrube mit darüber liegendem Laufhof erstellt. Die bestehenden

Ökonomiegebäude und Remise im Dorf werden zweckentsprechend weiterverwendet.

Die bestehenden Stallungen werden stillgelegt und als Lagerraum genutzt. Das

Wohnhaus wird später erstellt, jedoch bereits jetzt bei der Planung

berücksichtigt. Die finanziellen Voraussetzungen ermöglichen es nicht, das

Wohnhaus zusammen mit dem Boxenauslauf zu erstellen. Als zweite Etappe ist

vorgesehen, beim Ökonomiegebäude die Betriebsleiterwohnung zu realisieren.»

Es wäre wohl angezeigt gewesen, sich

bereits damals eingehender mit dem vom Bauherrn erwähnten Wohnungsbau in

Stallnähe und dem Schicksal des bestehenden Wohnhauses auseinanderzusetzen. Die

Fahrdistanz von 1,2 km zwischen dem Betrieb am [...] und dem neuen Stall war

bereits damals bekannt. Offenbar waren sich die involvierten Behörden der

Problematik zu wenig bewusst. Bei der heutigen Ausgangslage jedenfalls gibt der

angefochtene Entscheid die Rechtslage korrekt wieder. Die Zubilligung von

derart viel Wohnfläche ausserhalb der Bauzone für einen einzigen Betrieb wäre

nicht zonenkonform.

3.

Unter welchem Titel eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden könnte, ist weder

ersichtlich noch dargetan. Weitere Erwägungen hierzu erübrigen sich.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00

festzusetzen sind. Da die Beschwerdeführer einen Kostenvorschuss von CHF

2'000.00 geleistet haben, sind ihnen die restlichen CHF 500.00 zurückzuerstatten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Droeser