VWBES.2017.60

Teilzonen- und Gestaltungsplan Blumenfeld Zuchwil

25. April 2017Deutsch20 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die Parzellen GB Zuchwil Nrn. 1671

und 1624 liegen zwischen der Gartenstrasse und dem Narzissenweg und sind gemäss

rechtsgültigem Zonenplan der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeordnet. Gemeinsam

mit den Grundstücken GB Zuchwil Nr. 1623, Nr. 187 und Nr. 1628 liegen die

Parzellen im Geltungsbereich des speziellen Bebauungsplans «Mittleres

Blumenfeld» (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Dieser Bebauungsplan wurde in

Teilbereichen realisiert; die Parzellen GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624

blieben bis heute unüberbaut.

2. Der Gemeinderat der

Einwohnergemeinde Zuchwil legte vom 11. Februar 2016 bis zum 12. März 2016 den Teilzonen-

und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften öffentlich auf. Der

Teilzonen- und Gestaltungsplan löst den Bebauungsplan im Bereich der Parzellen

GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624 ab. Auf der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 sind

zwei viergeschossige Zeilenbauten in Nord-Süd-Richtung mit einem zusätzlichen

fünften Halbgeschoss geplant. Die Ausnützungsziffer beträgt maximal 1.14. Die

Parkierung erfolgt mit Ausnahme der Besucherparkplätze unterirdisch. Die

Zufahrt in die Einstellhalle ist ab dem Narzissenweg vorgesehen. Das Grundstück

GB Zuchwil Nr. 1671 ist als Grünbereich ausgeschieden. Die Sonderbauvorschriften

enthalten u.a. die Nutzungs- und Massvorschriften sowie Vorgaben zur Gestaltung

der Bauten und Grünanlagen. Sie haben teilweise die Funktion von

Zonenvorschriften.

Es gingen insgesamt zwölf, im

Wesentlichen gleich lautende Einsprachen ein. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde

Zuchwil behandelte die Einsprachen am 25. August 2016, wies diese mit

Verfügungen vom 30. August 2016 ab und beschloss die Planung.

3. Gegen den Entscheid des

Gemeinderats der Einwohnergemeinde Zuchwil erhoben drei Parteien Beschwerde

beim Regierungsrat. Sie beantragten, der Einspracheentscheid vom 30. August

2016 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» sei

abzulehnen und die Überbauung der betroffenen Parzellen gemäss dem heute rechtsgültigen

Bebauungsplan (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968) vorzunehmen. Eventuell beantragten

die Beschwerdeführer, der rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die

Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen. Die

Beschwerdeführer rügten im Wesentlichen eine ungenügende Mitwirkung der

betroffenen Eigentümer von GB Zuchwil Nr. 1671 (Stockwerkeigentümergemeinschaft

von GB Zuchwil Nr. 1623), da die Gemeinde ohne ihr Wissen und ohne ihre

Mitwirkung ihr Grundstück in die Planung miteinbezogen habe. Weiter machten sie

geltend, mit dem strittigen Teilzonen- und Gestaltungsplan werde die Parzelle

GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte Umgebungsfläche definiert; gemäss dem

bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte die Fläche mit einer eingeschossigen

Baute (Restaurant oder Laden) überbaut werden können. Damit sei eine

Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 verbunden, welche in ihr

Eigentumsrecht eingreife.

4. Der Regierungsrat wies die

Beschwerde mit RRB Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 ab, soweit er darauf

eintrat, und genehmigte den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit

Sonderbauvorschriften. Zur Begründung machte der Regierungsrat im Wesentlichen

geltend, die (teilweise) Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans

(aus dem Jahre 1968) durch einen Teilzonen- und Gestaltungsplan erweise sich

als recht- und zweckmässig und sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. In Bezug

auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen führte er aus, die betroffenen

Personen hätten bei einem Gestaltungsplan die üblichen Mitwirkungsmöglichkeiten

wie im Planverfahren. Bei der Mitwirkung handle es sich weder um ein

Konsensverfahren noch eine Alibiübung. Sie diene einerseits der Information der

betroffenen Bevölkerung, andererseits auch des planenden Gemeinderats. Der Informationsfluss

sei daher idealerweise ein bidirektionaler. Die Mitwirkung gehe naturgemäss

über die Gewährung des rechtlichen Gehörs hinaus und könne auch nicht in ein

allfälliges Rechtsmittelverfahren ausgelagert werden. Allein aus dem Umstand,

dass die vom Gemeinderat beschlossene Planung nicht den Interessen Dritter

genüge, lasse allerdings noch nicht auf eine ungenügende Mitwirkung schliessen.

Auch könne ein Grundstück nolens volens in eine Gestaltungsplanung miteinbezogen

werden; eine ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers sei nicht

erforderlich, solange die Planung auch ohne die Realisierung auf dessen

Grundstück Sinn mache. Im konkreten Fall wäre es sicher angezeigt gewesen,

zumindest die Grundeigentümer der Parzellen im Perimeter des bestehenden

Bebauungsplans bzw. des neuen Gestaltungsplans im Rahmen der Mitwirkung

anzuhören. Ein Kontakt zwischen Planungsbehörde (Gemeinderat) und

Beschwerdeführern habe unbestritten stattgefunden. Aus diesem Grund – und weil

Planungen grundsätzlich in öffentlichen Gemeinderatssitzungen behandelt würden,

über die regelmässig auch die Medien berichteten – könne eine ungenügende

Mitwirkung seitens der Beschwerdeführer nicht geltend gemacht werden.

In Bezug auf die Wertminderung der

Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 führt der Regierungsrat aus, die (nachträgliche)

Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ab der der Parzelle GB Zuchwil

Nr. 1623 sei nicht schlüssig. Die gemeinsame Parzellengrenze verlaufe genau

entlang der Südfassade der Liegenschaft Fliederweg 4 und 6, welche ihrerseits

einen Grenzabstand von 6.10 m einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden

Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbliebe für eine Baute kaum

Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise ohnehin kaum vernünftig

überbauen liesse. Dabei bleibe der Umstand unberücksichtigt, dass die

Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan zulässige

Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671

einhalten könne und letztere selbst also über keine Ausnutzungsreserve mehr

verfüge. Aus planerischer Sicht spreche nichts gegen die vorgesehene

Freihaltung der ohnehin kaum sinnvoll und nach der bestehenden Planung auch

nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671.

5. Mit Eingabe vom 9. Februar 2017

erheben A.___, Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der RRB

Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und

Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei abzulehnen. Das

Planungsverfahren sei mit einer angemessenen Mitwirkung der betroffenen

Eigentümer zu wiederholen. Eventuell beantragen die Beschwerdeführer, der

rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die Parzellen wieder der Grundnutzung

W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen und entsprechend diesen Vorschriften

zu überbauen. Sie seien auch bereit, einer Grundnutzung W3 mit Gestaltungsplanpflicht

zuzustimmen, wobei im Gestaltungsplan maximal vier Geschosse (keine Attika) wie

im bisher überbauten Teil festgelegt werden sollten. Für den Fall, dass das

Grundstück GB Zuchwil Nr. 1671 der Grünfläche zugeordnet werde, sei die

Rückzonung entsprechend zu entschädigen. Für die Begründung ihrer Anträge

verweisen die Beschwerdeführer im Wesentlichen auf ihre Eingaben an die

Einwohnergemeinde bzw. den Regierungsrat (Einsprache vom 4. März 2016 bzw.

Beschwerde vom 8. September 2016). Ergänzend führen sie aus, es hätte zwingend

eine intensive Mitwirkung durchgeführt werden müssen, da die Auswirkungen des

neuen Gestaltungsplanes im Vergleich mit dem bisherigen äusserst massiv seien.

Den Hinweis auf die Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen bzw. die

Berichterstattung in den Medien könnten sie nicht nachvollziehen; dieser stelle

keine angemessene Mitwirkung für ein Planungsvorhaben solcher Tragweite dar. In

Bezug auf die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 legen die Beschwerdeführer dar,

diese habe ursprünglich nicht zum Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 gehört. Sie

sei vielmehr zu einem späteren Zeitpunkt von der Eigentümergemeinschaft gekauft

und nicht nachträglich vom Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 abparzelliert worden.

Sie würden nicht akzeptieren, dass diese Parzelle mit der Ausnützungsziffer von

Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 belastet sei, da sich aus dem Grundbuch keine

solchen Belastungen ergäben. Es treffe auch nicht zu, dass wegen der

Gebäudeabstände keine Überbauung möglich wäre.

6. Mit Vernehmlassung vom 20. Februar

2017 beantragte der Regierungsrat, v.d. das Bau- und Justizdepartement, die Abweisung

der Beschwerde. Zur Begründung wird auf den angefochtenen Beschluss verwiesen.

7. Mit Vernehmlassung vom 21. März

2017 beantragte die Einwohnergemeinde Zuchwil, die Beschwerde sei vollumfänglich

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einwohnergemeinde bestreitet,

dass die Mitwirkung ungenügend gewesen sein soll. Sie führt aus, bereits am 9.

März 2015 sei E.___ als Vertreter der Stockwerkeigentümer durch den Leiter Bau

und Planung der Einwohnergemeinde über die geplante Änderung des bestehenden

Gestaltungsplanes orientiert worden. E.___ habe mitgeteilt, dies an der

Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Die Stockwerkeigentümer

hätten einen langen Vorlauf gehabt, um sich mit den Planänderungen auseinanderzusetzen.

Zudem sei auch in der Lokalpresse am 13. Februar 2016 exklusiv auf die

Planänderung aufmerksam gemacht worden. Mehr Mitwirkung hätte in diesem Fall

nichts bewirkt. In Bezug auf die Zuordnung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 zur

Grünzone führt die Einwohnergemeinde aus, es sei Tatsache, dass diese Parzelle

erst später vom rechtskräftigen Gestaltungsplan abparzelliert worden sei. Wann

diese Parzelle von den Beschwerdeführern gekauft worden sei, spiele rechtlich

keine Rolle; diese seien in die Rechtsstellung der Verkäuferin eingetreten.

Erwägungen

II.

1.

Das Verwaltungsgericht beurteilt

Beschwerden gegen Entscheide des Regierungsrates über Nutzungspläne und andere

für die Grundeigentümer verbindliche Pläne sowie zugehörige Vorschriften (vgl.

§ 49 Abs. 1 des Gesetzes vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation [GO;

BGS 125.12]). Die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde richtet sich gegen

die Genehmigung derartiger Pläne. Sie ist rechtzeitig eingereicht worden. Die Beschwerdeführer

sind als Nachbarn (Stockwerkeigentümer der benachbarten Liegenschaft GB Zuchwil

Nr. 1623) und als Adressaten des angefochtenen Entscheids zur Beschwerde

legitimiert (vgl. § 12 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in

Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 124.11). Auf die

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2.1

Die Gemeinden haben das Bauen

gemäss § 14 des Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 (PBG; BGS 711.1)

in Zonenplänen und weiteren Nutzungsplänen zu regeln und können auch

Gestaltungspläne erlassen. Ein Nutzungsplan kann Bestandteile mehrerer

Planarten enthalten. Zudem können die Gemeinden gemäss § 133 PBG ergänzende

Gemeindebauvorschriften erlassen, soweit diese der Kantonalen Bauverordnung vom

3.

Juli 1978 (KBV; BGS 711.61) nicht widersprechen (Abs. 1). In Verbindung mit

Gestaltungsplänen können sie auch abweichende Vorschriften erlassen (Abs. 2).

2.2

Bei der Erarbeitung der Planungen

haben die Gemeinden gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979

über die Raumplanung (RPG; SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 85 und 108 f.). Dieser wird

begrenzt durch die Zuständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne

auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit

übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich

unzweckmässig sind, und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen,

weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

2.3

Bei der Beurteilung der

materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger

weit als dasjenige des Regierungsrates. Das Verwaltungsgericht überprüft

Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§

67bis Abs. 1 VRG). Es belässt den Planungsbehörden in fachlicher

Hinsicht den notwendigen Beurteilungsspielraum. Aufgabe des Gerichts ist es zu

prüfen, ob der Teilzonenplan und der Gestaltungsplan rechtmässig sind. Die

Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen,

die sich als Folge unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten

lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich

nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 164).

3.1

Vorab ist auf formelle Rügen

einzugehen. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die vom Gemeinderat

vorgenommene Mitwirkung sei ungenügend bzw. eine solche habe schlichtweg nicht

stattgefunden. Das Planungsverfahren sei «mit einer angemessenen Mitwirkung der

betroffenen Eigentümer» zu wiederholen.

3.2

Nach Art. 4 RPG haben die mit

Planungsaufgaben betrauten Behörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der

Planungen zu unterrichten (Abs. 1) und dafür zu sorgen, dass die Bevölkerung

bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Über die konkrete

Ausgestaltung der Mitwirkung entscheidet der kantonale Gesetzgeber (Rudolf Muggli in:

Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die

Raumplanung, 2010, Art. 4 Rz. 27). § 3 Abs. 2 PBG äussert sich zum Thema

Mitwirkung, ohne aber detaillierte Angaben zu machen, wie ein

Mitwirkungsverfahren im Einzelnen ausgestaltet werden müsste. Die Bestimmung

wiederholt lediglich die bundesrechtlichen Vorgaben (Urteil des

Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E. 3b).

Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis

steht den zuständigen Behörden bei der Anwendung von Art. 4 RPG ein weiter

Handlungsspielraum zu. Das gilt insbesondere auch für die Bestimmung des

Kreises, welcher in ein Mitwirkungsverfahren einzubeziehen ist (BGE 135 II 286

E. 4.1 S. 290 [Stadt Chur]; 133 II 120 E. 3.2 S. 124 [Flughafen Zürich]). Als

Mindestgarantie fordert Art. 4 RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe

der Entwürfe zur allgemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht

nur entgegennehmen, sondern auch materiell beantworten (BGE 135 II 286 E. 4.1

S. 290; 111 Ia 164 E. 2d S. 168; VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E. 3.1).

3.3

Bei der Anwendung des Gesetzes

arbeiten Kanton, Einwohnergemeinden und Regionalplanungsorganisationen

zusammen. Sie unterrichten die Bevölkerung frühzeitig über Ziele und Ablauf der

Planungen und sorgen dafür, dass die Bevölkerung in geeigneter Weise mitwirken

kann (§ 3 Abs. 1 und 2 PBG). Das Amt für Raumplanung zeigt in seiner

Publikation «Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zu

Nutzungsplanung» (06/2004) auf S. 10 verschiedene mögliche Formen der

Mitwirkung auf (reine Information, Internet-Auftritt, Umfrage, Vernehmlassung,

öffentliche Diskussion, persönliche Besprechung, Mitsprache).

Hier macht die Einwohnergemeinde

Zuchwil geltend, F.___, habe bereits am 9. März 2015 E.___, als Vertreter der

Stockwerkeigentümer über die geplante Änderung des bestehenden

Gestaltungsplanes orientiert. E.___ habe daraufhin mitgeteilt, dies an der

Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Gemäss Auszug aus dem

Protokoll des Gemeinderates Zuchwil vom 25. August 2016 (Beschluss Nr. 303)

stellte E.___ die Funktion als Vertreter der Eigentümer im Nachhinein in Frage.

Wie der Regierungsrat indes zu Recht festgestellt hat, hat ein Kontakt zwischen

Planungsbehörde und den Stockwerkeigentümern stattgefunden (vgl. angefochtener

Entscheid E. 2.4.2.1). E.___ hat als einer der Stockwerkeigentümer denn auch

Einsprache an den Gemeinderat Zuchwil erhoben. Ob er ein offizielles Mandat als

Vertreter der Stockwerkeigentümerschaft hatte oder nicht, braucht damit nicht

abschliessend zu beurteilt werden. Wie der Regierungsrat weiter festgestellt

hat, wurde die hier zu beurteilende Planung an einer öffentlichen

Gemeinderatssitzung behandelt, und es fand eine entsprechende Medienberichterstattung

statt (vgl. Artikel «Letzte Lücken im „Blumenfeld" werden überbaut» in der

Solothurner Zeitung vom 13. Februar 2016). Damit kann entgegen der Ansicht

der Beschwerdeführer nicht gesagt werden, es habe überhaupt keine Mitwirkung

stattgefunden. Allerdings bewegt sich diese, wie auch schon der Regierungsrat

im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat, am absolut untersten Limit des noch

Tolerierbaren. Insgesamt wurde das Erfordernis der Mitwirkung im Sinne von Art.

4.

Abs. 2 RPG bzw. § 3 Abs. 2 PBG – unter dem Blickwinkel des den Behörden

zustehenden weiten Handlungsspielraums (vgl. E. 3.2 hiervor) – gerade noch

erfüllt (vgl. auch SOG 2001 Nr. 22 E. 5 und VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E

3.2

und 3.3). Die Beschwerde erweist sich in Bezug auf diesen Punkt als

unbegründet und ist abzuweisen.

3.4

Selbst wenn man davon ausgehen

würde, die Mitwirkung sei hier nur ungenügend durch die Gemeinde durchgeführt

worden, hätte dies am Ergebnis nichts geändert: Die Mitwirkung ist einem

Vernehmlassungsverfahren ähnlich. Sie bewirkt keine rechtliche Bindung; es

handelt sich um eine politische Einflussnahme. Die Mitwirkung ermöglicht die

notwendige Breite der Interessenabwägung und bildet Grundlage für einen

sachgerechten Planungsentscheid. Eine weitere Funktion liegt in der steigenden

Akzeptanz (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2014.99 vom 29. September 2014

E. 4; vgl. auch Hänni, a.a.O., S. 112). Eine fehlende Mitwirkung würde eine

Planung indes nicht nichtig, sondern nur anfechtbar machen. Die Planung wäre

von der Genehmigungsbehörde an die Planerlassbehörde zurückzuweisen, sofern die

betroffenen Interessen nicht ausnahmsweise durch eine Anhörung im Rahmen des

Rechtsschutzes hinreichend offengelegt wurden (Muggli, a.a.O., Art. 4 Rz. 29).

Im vorliegenden Fall konnten die Betroffenen gemäss Planungs- und Baugesetz im

Gestaltungsplanverfahren mittels Einsprachen ihre Anliegen erneut geltend

machen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E.

3b), weshalb sich hier eine Zurückweisung auch unter dem Gesichtspunkt der

Prozessökonomie nicht aufgedrängt hätte.

4.1

In materieller Hinsicht bringen

die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, mit dem strittigen Teilzonen- und

Gestaltungsplan werde die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte

Umgebungsfläche definiert; gemäss dem bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte

die Fläche mit einer eingeschossigen Baute (Restaurant oder Laden) überbaut

werden können. Damit sei eine Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671

verbunden, welche in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer eingreife. Der

neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei

deshalb abzulehnen. Falls der beinahe 50-jährige Bebauungsplan als überholt

aufgehoben werden sollte, seien die Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss

aktuellem Zonenplan zuzuführen.

4.2

Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die

Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse

erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er

eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231). Allerdings

müssen Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden

(BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der

Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer

Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung

namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des

Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190

E. 4.2 S. 198 f.; Thierry Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,

2016, Art. 21 Rz. 33 ff.; Hänni,

a.a.O., S. 113 ff.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner

Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte

Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die

Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455).

Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15

Abs. 1 und 4 lit. b RPG [in der Fassung vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai

2014]), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und

nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt,

desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und

umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane

als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil

1C_143/2014 des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.1).

4.3

Im Rahmen der Nutzungsplanung und

damit auch beim Erlass eines Teilzonenplans sind die in Betracht fallenden

öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die

anzustrebende räumliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der

Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; Urteil 1C_143/2014

des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.2; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Ob die Interessen vollständig

erfasst worden seien, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell

widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das

Gericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt

worden ist (SOG 2013 Nr. 18 E. 2.4). Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon

dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar

vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur

tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen

unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem

Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht

bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist

(statt vieler: BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72).

4.4

Die Parzellen GB Zuchwil Nr. 187,

Nr. 1623 (inkl. Nr. 1671) und Nr. 1628 bilden (zusammen mit GB Zuchwil Nr. 1624

und 1671) den Perimeter des speziellen Bebauungsplans «Mittleres Blumenfeld»

(genehmigt mir RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Der Bebauungsplan wurde

teilweise umgesetzt. So wurden auf den Parzellen GB Zuchwil Nr. 187, Nr. 1623

und Nr. 1628 drei Liegenschaften (Mehrfamilienhäuser) mit vier bzw. fünf

Geschossen realisiert. Die heutige Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ist nicht

überbaut und wurde – wie sich aus den Plänen aus dem Jahre 1968 zweifelsfrei

ergibt – zu einem späteren Zeitpunkt von der Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623

(Grundstück der Stockwerkeigentümerschaft) abparzelliert. Gemäss dem erwähnten

Bebauungsplan hätte diese Fläche mit einem eingeschossigen Laden oder

Restaurant als Teil des danach geplanten Nebenzentrums überbaut werden können.

Die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 hätte gemäss Bebauungsplan mit einem

eingeschossigen Sockelgeschoss mit einer Fläche von maximal 1300 m² und einem

12-geschossigen Punkthochhaus überbaut werden sollen. Weder die Sockelbaute

noch das Hochhaus wurden realisiert. Mit dem umstrittenen Teilzonen- und Gestaltungsplan

«Blumenfeld» soll der spezielle Bebauungsplan betreffend die nicht realisierten

Bauten (eingeschossige Bauten und 12-geschossiges Hochhaus) ersetzt werden. Die

neue Planung sieht nun zwei vier- bzw. fünfgeschossige Zeilenbauten

(Mehrfamilienhäuser) vor; sie umfasst die bislang unüberbauten Flächen des

speziellen Bebauungsplans.

Im Rahmen der Vorprüfung des Plans hat

das kantonale Amt für Raumplanung 30. August 2016 u.a. ausgeführt: «Wir

teilen die Einschätzung, dass die Vorgaben des gültigen Planes nicht mehr der

erwünschten Entwicklung des Quartiers entsprechen. Eine Laden- bzw.

Gewerbenutzung in dieser Grössenordnung an diesem Ort halten wir nicht für

zweckmässig (...). Ebenfalls ist zu bezweifeln, ob die Bebauungstypologie mit

einem solitären Hochhaus auf einem flächigen Sockel städtebaulich angemessen

ist. Wir begrüssen deshalb einen neuen Ansatz für die Überbauung. Das neue

Überbauungskonzept entspricht (...) in der Masstäblichkeit der Bauten (Länge,

Breite und auch Geschossigkeit) wie auch in der Körnung den bereits

realisierten Gebäuden im Perimeter. Auch die Grösse der Zwischen- und Freiräume

halten wir für angemessen. Das Quartier wird in nachvollziehbarer Art „zu Ende

gebaut“».

Gestützt auf diesen Bericht hat der

Regierungsrat die teilweise Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans

durch den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» als recht- und

zweckmässig erachtet, was in Anbetracht der eingeschränkten

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 2.3 bzw. 4.3 hiervor)

grundsätzlich nicht zu beanstanden ist.

4.5

Weiter hat der Regierungsrat zu

Recht ausgeführt, die (nachträgliche) Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil

Nr. 1671 ab der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1623 sei nicht schlüssig. So trifft es

zu, dass die gemeinsame Parzellengrenze genau entlang der Südfassade der

Liegenschaft Fliederweg 4 und 6 verläuft, welche ihrerseits einen Grenzabstand

von 6.10 m (viergeschossige Baute mit einer Fassadenlänge von 14 m; vgl.

Anhang II zur KBV) einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden

Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbleibt somit für eine Baute

wenig Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise kaum sinnvoll

überbauen lässt. Ebenso zutreffend ist der Hinweis des Regierungsrats, wonach

die Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan

zulässige Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil

Nr. 1671, die ja im Miteigentum der Eigentümer von GB Nr. 1623 steht,

einhalten könnte und letztere selbst somit über keine Ausnutzungsreserve mehr

verfügt. Der von den Beschwerdeführern ins Feld geführten Nutzungsmöglichkeit

gemäss speziellem Bebauungsplan – als Bonus und Teil des danach geplanten

Nebenzentrums - kann damit im Ergebnis keine selbständige Bedeutung zukommen,

woran auch allenfalls fehlende Grundbucheinträge nichts zu ändern vermögen. Aus

planerischer Sicht spricht damit – in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat –

nichts gegen die vorgesehene Freihaltung der kaum sinnvoll und nach der

bestehenden Planung auch nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil

Nr. 1671 zumal der heutigen «Restparzelle» Nr. 1623 der gesetzlich

geforderte Spielplatz, welcher gemäss altem Plan auf dem Nachbargrundstück Nr.

1624.

hätte realisiert werden müssen, fehlt. Die Beschwerde erweist sich auch in

Bezug auf diesen Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. Soweit die

Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Entschädigung beantragen, ist

darauf nicht einzutreten, da diese – im Übrigen nicht näher begründete –

Forderung nicht Gegenstand des vorliegenden Plangenehmigungsverfahrens bildet.

5.

Damit erweist sich die Beschwerde

als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens

haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind.

Parteientschädigungen sind keine auszurichten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Die Beschwerdeführer haben die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3‘000.00 zu bezahlen.

3. Es wird keine Parteientschädigung

ausgerichtet.

Rechtsmittel:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten

Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad