Baubewilligung / Umnutzung in Vereinslokal

Verwaltungsgericht

Urteil vom 22. August 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Gottesman

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwältin Ines Stocker, Schibli

& Partner,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde Trimbach,

3. B.___AG

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Umnutzung in Vereinslokal

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 22. Februar 2016 reichte A.___

ein Baugesuch für die Umnutzung der Untergeschosse dreier Liegenschaften in

zwei Vereinslokale ([...] strasse 8 und 12) und in einen Einstell- und

Lagerraum ([...] strasse 10) auf den Grundstücken GB Trimbach Nr. [...], [...]

und [...] ein. Während der öffentlichen Auflage vom 17. März 2016 bis

4. April 2016 gingen die Einsprachen von C.___ und der B.___ AG ein.

2. Mit Verfügung vom 7. April 2016 bzw.

1. Juli 2016 wurde vom Amt für Wirtschaft und Arbeit die Ausübung

gastwirtschaftlicher Tätigkeit in den Gastgewerbebetrieben an der [...]strasse

8 bzw. 10 mangels Betriebsbewilligung mit sofortiger Wirkung verboten.

3. Die Baukommission der

Einwohnergemeinde Trimbach erliess am 27. April 2016 folgenden

Beschluss:

1. Die Nutzung durch zwei Vereinslokale ([...]

strasse Nr. 8 und 12) wird nicht bewilligt.

2. Der Rückbau der bereits erfolgten

Umbauten hat zu erfolgen.

3. Der Einstell- und Lagerraum [...] strasse

10 wird unter Einhaltung folgender Auflagen bewilligt:

[…]

4. […]

5. […]

Zur Begründung wurde unter anderem

ausgeführt, bei den geplanten zwei Vereinslokalen mit einer maximalen

Besucherzahl von 100 Personen pro Tag/Nacht und den beantragten Öffnungszeiten

von Sonntag bis Donnerstag 14:00 Uhr bis 24:00 Uhr sowie Freitag und Samstag

von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr handle es sich um eine Nutzung, welche in der

Wohnzone W3 nicht zulässig sei. Die zu erwartenden Immissionen und Belästigungen

gingen über das erträgliche Mass in der Zone W3 hinaus. Die Zonenkonformität

bezüglich der umweltschutzrechtlichen Belange sei bei der Nutzung der beiden

Vereinslokale nicht gegeben. Zudem würden 9 Parkplätze fehlen.

4. Die dagegen erhobene Beschwerde vom

20. Mai 2016 von A.___, v.d. Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Menzi, an das

Bau- und Justizdepartement (BJD) blieb ohne Erfolg. In der Verfügung vom

15. Februar 2017 führte das BJD im Wesentlichen Folgendes aus: Die

strittige Nutzung im Untergeschoss der Gebäude [...] strasse 8 und 12 liege

gemäss Bauzonenplan der Gemeinde Trimbach in der dreigeschossigen Wohnzone

(W3). Ein Verein übe gemäss den gesetzlichen Bestimmungen keinen gewerblichen

Hauptzweck aus und diene in erster Linie der Befriedigung ideeller Interessen.

Auch wenn das Ausüben solcher Interessen grundsätzlich als

Freizeitbeschäftigung gelte, so sei nicht jede Freizeitbeschäftigung und in

jedem beliebigen Umfang in einer Wohnzone zonenkonform. Auch der gewerbliche

Nebenzweck eines Vereins habe die Bestimmungen der jeweiligen Zone einzuhalten.

Gemäss Baugesuchsakten sei jedes der beiden Vereinslokale rund 160 m2

gross und verfüge über eine Kücheneinrichtung und eine Theke für den Ausschank.

Speisen und Getränke sollten zum Selbstkostenpreis abgegeben werden. Die Lokale

seien täglich geöffnet, am Wochenende zwölf Stunden von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr,

an den übrigen Tagen zehn Stunden von 14:00 Uhr bis 24:00 Uhr. Auch wenn dem

(ideellen) Vereinszweck mit der geplanten Umnutzung durchaus Rechnung getragen

werde, so unterscheide sich der geplante Betrieb in den beiden Vereinslokalen

nicht von anderen Gastgewerbebetrieben, die täglich geöffnet seien und in denen

täglich Leute verpflegt würden. Der Umstand, dass ein Verein Betreiberin eines

Lokals sei und Getränke und Essen lediglich zu kostendeckenden Preisen

angeboten würden, ändere nichts an der Gewerbsmässigkeit der Lokale. Auch die

Vereinsgrösse sei unerheblich für die Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs,

da nichts darauf schliessen lasse, dass die Lokalitäten nur den

Vereinsmitgliedern offen stünden. Immerhin biete jedes der Lokale Platz für

maximal 50 Leute an. Die Vereinslokale seien sowohl in funktionaler Hinsicht

als auch bezüglich der zu erwartenden Immissionen in einer Wohnzone nicht

zonenkonform.

Die Berechnung der Baukommission, wonach

für die geplante Nutzung insgesamt 9 Autoabstellplätze fehlen würden, sei

plausibel. Auch wegen der fehlenden Parkplätze sei die geplante Nutzung also

rechtswidrig.

Wegen des mangelnden funktionellen

Zusammenhangs zwischen der gewerblichen Tätigkeit der beiden Vereine und der

Wohnzone sei es nicht Sache der Baubehörde, Auflagen zu den maximalen

Besucherzahlen oder den Öffnungszeiten zu verfügen. Von einer Überschreitung

des Ermessens könne keine Rede sein.

Auch der verfügte Rückbau der

Inneneinrichtung sei insofern zweckmässig, als damit der rechtswidrige Betrieb

der Gaststätte zukünftig verhindert werden solle. Er erweise sich als

verhältnismässig.

Bis ins Jahr 2008 seien die Lokale als

Versammlungsort für religiöse Zusammenkünfte und für einen Schriftenverlag

genutzt worden. Ob und zu welchem Zweck die Lokale nach dem Erwerb der

Liegenschaften im Jahr 2008 genutzt worden seien, bleibe jedoch im Dunkeln. Mit

der Einstellung der früheren Nutzung mit dem Eigentümerwechsel im Jahr 2008 sei

ein möglicher Besitzstandsschutz untergegangen. Selbst wenn die behauptete

alte, unbewilligte Nutzung auch nach dem Eigentümerwechsel weitergeführt worden

wäre, so sei davon auszugehen, dass diese vermutlich in der beschriebenen Art

gar nicht zonenwidrig gewesen sei.

5. Mit Beschwerde vom 27. Februar

2017 wandte sich A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) an das

Verwaltungsgericht und beantragte, die Nutzung des Untergeschosses sei zu

definieren, da ihm beim Kauf eine gewerbliche Nutzung zugesichert worden sei. Mit

Präsidialverfügung vom 1. März 2017 wurde die Beschwerde mangels

Begründung zur Verbesserung zurückgewiesen. Die vom Beschwerdeführer daraufhin

mandatierte Rechtsvertreterin, Rechtsanwältin Ines Stocker, begründete die

Beschwerde fristgerecht mit Eingabe vom 21. April 2017. Der

Beschwerdeführer liess folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Die Verfügung des Bau- und

Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 15. Februar 2017 sowie die

Ziffern 1 und 2 des Entscheids der Baukommission Trimbach vom 27. April

2016 seien aufzuheben.

2. Die beantragte Nutzung im UG Haus Nr. [...]

als Vereinslokal sei zu bewilligen, eventualiter seien mit der Bewilligung

Auflagen vorzubehalten.

3. Die beantragte Nutzung im UG Haus Nr. [...]

als Vereinslokal sei zu bewilligen, eventualiter seien mit der Bewilligung

Auflagen vorzubehalten.

4. Eventualiter sei die Sache an die

Vorinstanz 1 zurückzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Mit Vernehmlassung vom 1. Mai

2017 schloss das Bau- und Justizdepartement auf Abweisung der Beschwerde unter

Kostenfolge für den Beschwerdeführer und verwies zur Begründung vollumfänglich

auf die Akten und die angefochtene Verfügung.

7. Mit Eingabe vom 16. Mai 2017

nahm die B.___ AG Stellung zur Beschwerde und schloss sinngemäss auf Abweisung

der Beschwerde.

8. Am 31. Mai 2017 nahm die

Baukommission Trimbach Stellung zur Beschwerde und schloss auf Abweisung der

Beschwerde unter Kostenfolge für den Beschwerdeführer.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale

Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS

125.

]). A.___ ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

1.2

Der Beschwerdeführer beantragt nebst

der Aufhebung des angefochtenen Entscheids zusätzlich die teilweise Aufhebung

des Entscheids der Baukommission Trimbach. Damit verkennt er, dass bereits seiner

Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement Devolutiveffekt zugekommen ist und

der Entscheid der Vorinstanz an die Stelle der angefochtenen Verfügung getreten

ist. Soweit die teilweise Aufhebung der ursprünglichen Verfügung beantragt

wird, ist deshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten.

2.

Streitig ist im vorliegenden

Verfahren, ob die in einer Wohnzone gelegenen zwei Liegenschaften auf den

Grundstücken GB Trimbach Nr. [...] und [...] im Untergeschoss in zwei

Vereinslokale umgenutzt werden dürfen. Zu prüfen ist in einem ersten Schritt

die Zonenkonformität der geplanten Nutzung.

2.1

Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a

Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG, SR 700) haben Bauten und Anlagen dem

Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Es ist Sache des kantonalen

bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts zu bestimmen, welche Nutzungen in einer

bestimmten Zone zulässig sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_499/2014 vom

25.

März 2015, E. 4.3).

2.2

Im Kanton Solothurn sind in

Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind

(§ 30 PBG). Gemäss Bauzonenplan der Gemeinde Trimbach (vom Regierungsrat

genehmigt mit RRB Nr. 2006/1759) liegen die beiden Grundstücke in der dreigeschossigen

Wohnzone W3 mit einer Ausnützungsziffer von maximal 0.50. Gemäss § 4

Zonenreglement der Gemeinde Trimbach sind dort nebst Wohnbauten nicht störende Gewerbe-

und Dienstleistungsbetriebe zulässig, wenn sie der Bauweise der Zone angepasst

sind und 1/4 der zulässigen Ausnützung nicht überschreiten. Es gilt die

Empfindlichkeitsstufe II (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. b Lärmschutz-Verordnung [LSV,

SR 814.41]).

2.3

Wohnzonen sind hauptsächlich für

Wohnbauten bestimmt. Die Wohnnutzung kann in erster Linie als eine Reihe

verschiedener Zwecke und Tätigkeiten beschrieben werden, zu denen etwa

Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit gezählt werden. Darüber hinaus werden der

Wohnnutzung auch Räume für Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen

zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen

(Bernhard Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgestz, Bern 2006, N 25 zu Art. 22

RPG).

2.4

Neben den Wohnbauten und den damit

zusammenhängenden Nutzungen sind in aller Regel auch nichtstörende

Gewerbebetriebe zulässig. Die Zonenkonformität solcher Betriebe setzt

allerdings regelmässig voraus, dass zwischen dem geplanten Betrieb und der Wohnnutzung

ein funktionaler Zusammenhang besteht und dass die in der Umgebung verursachten

Immissionen nicht übermässig sind. Der erforderliche funktionale Zusammenhang

zur Wohnnutzung wird für jene (gewerblichen) Einrichtungen bejaht, deren

Betrieb der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner dient.

Ob das beantragte Bauprojekt einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweist,

wird in abstrakter Weise anhand der Eigenschaften des jeweiligen Betriebstyps

einerseits und dem Charakter der in Frage stehenden Wohnzone geprüft. Damit

können sich auch Gewerbebetriebe als zonenwidrig erweisen, die zwar konkret

keine oder keine nennenswerten Immissionen verursachen, die aber funktional in

Widerspruch zum Zweck der Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene

Beurteilung eines Bauvorhabens in der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein

abstrakt, d.h. losgelöst von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft.

Entscheidend ist dabei, ob mit der betroffenen Nutzung typischerweise

Belästigungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit

dem Wohnen verbunden ist (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., N 26 zu Art.

22.

RPG).

2.5

Beide Vereine verfolgen gemäss

Statuten keine kommerziellen Zwecke und sind nicht gewinnstrebig. Sie bezwecken

«die gemeinsame Freizeitgestaltung […] sowie die Pflege der Kameradschaft unter

den Vereinsmitgliedern und mit Dritten». Mit Blick auf diesen Umstand bringt der

Beschwerdeführer vor, die beiden Vereinslokale würden nicht unter den Begriff

des Gewerbes fallen. Vereinen ist es von Gesetzes wegen verboten, einen

wirtschaftlichen Zweck zu verfolgen (vgl. Art. 60 Abs. 1 Schweizerisches

Zivilgesetzbuch [ZGB, SR 210]). Dies schliesst eine gewerbsmässige Tätigkeit

indes nicht aus. Da die beiden Vereine Speisen und Getränke zum

Selbstkostenpreis anbieten, stellen sie ungeachtet der mangelnden

Gewinnorientierung Gewerbebetriebe dar. Daher ist nachfolgend zu prüfen, ob ein

funktionaler Zusammenhang zur Wohnnutzung besteht.

2.6

Der Beschwerdeführer macht geltend,

die Mitglieder bzw. die zu erwartenden Besucher des «Bulgaren-Vereinslokals»

bestünden hauptsächlich aus Bewohnern der streitbetroffenen Liegenschaft. Ein

erkennbarer Bezug zum Quartier ist allerdings weder dargetan noch ersichtlich. Vielmehr

ist davon auszugehen, dass die Vereinslokale mehrheitlich von Personen

türkischer bzw. bulgarischer Herkunft frequentiert werden, die auch ausserhalb

des Wohnquartiers ansässig sind. Jedenfalls dienen die Vereinslokale nicht der

Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner. Ein funktionaler

Zusammenhang zur Wohnzone ist nicht erkennbar.

2.7

Laut Statuten der beiden Vereine

sind jeweils Öffnungszeiten von Sonntag bis Donnerstag von 14:00 Uhr bis 24:00

Uhr sowie am Freitag und Samstag von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr geplant. Gemäss §

19.

Abs. 1 Wirtschafts- und Arbeitsgesetz (WAG, BGS 940.11) dürfen gastwirtschaftliche

Betriebe sowie Take-away/Imbiss-Betriebe von 5 Uhr bis 00:30 Uhr offen halten.

Am Freitag und Samstag dürfen diese Betriebe bis 4 Uhr offen halten (§ 19 Abs.

2.

WAG). Damit sind die Vereinslokale in Bezug auf die Öffnungszeiten mit einem

Restaurationsbetrieb durchaus vergleichbar (vgl. GER 2013 Nr. 1). Ob es sich

vorliegend um öffentliche Restaurant- bzw. Barbetriebe handelt oder um

Vereinslokale, die nur einem beschränkten Kreis von Personen offen stehen,

spielt keine Rolle. Entscheidend ist, dass durch den Betrieb der Vereinslokale

Aussenlärm erzeugt wird, welcher über das hinausgeht, was normalerweise mit dem

Wohnen verbunden ist. Sodann ist auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

unklar geblieben, wozu das Vereinslokal primär genutzt werden soll bzw. welche

Freizeitaktivitäten dort stattfinden sollen. Fest steht allerdings, dass

aufgrund der Besucherzahl von je 50 Personen insbesondere durch die Zu- und

Wegfahrt störender (Verkehrs-) Lärm erzeugt wird. Zu bedenken ist auch der

Lärm, welcher durch Raucher im Aussenbereich verursacht wird. Die genannten

Lärmimmissionen konzentrieren sich zudem mehrheitlich auf Zeiten, in denen in

Wohngebieten ein erhöhtes Ruhebedürfnis besteht. Die vom Beschwerdeführer

vorgeschlagenen emissionsbegrenzenden Massnahmen sind weder realistisch noch zielführend.

2.8

Zusammenfassend ist festzuhalten,

dass die Vereinslokale weder in funktionaler Hinsicht noch in Bezug auf die von

ihnen verursachten Immissionen mit nichtstörenden Gewerbebetrieben

gleichzusetzen sind. Sie sind somit in der Wohnzone W3, in welcher sie liegen,

in der beabsichtigten Art nicht zonenkonform. Eine konkrete

immissionsrechtliche Beurteilung erübrigt sich demnach. Die Umnutzung wurde von

der Baukommission Trimbach und dem BJD im Ergebnis zu Recht verweigert. Damit

werden Vereinslokale in der Wohnzone nicht per se ausgeschlossen. Das

eingereichte Projekt und die damit verbundenen Immissionen indes sprengen den

Rahmen des Zulässigen.

3.

Der Beschwerdeführer macht

schliesslich geltend, die Verpflichtung zum Rückbau der Inneneinrichtung sei

unverhältnismässig. Der Rückbau der Inneneinrichtung erweist sich allerdings

nicht nur als geeignet, sondern auch als erforderlich, um eine widerrechtliche,

gewerbsmässige Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaften zu verhindern (vgl.

Urteil des Bundesgerichts 1C_135/2016 vom 1. September 2016, E. 4). Eine solche

wurde von der zuständigen Behörde in der Vergangenheit bereits festgestellt und

mangels Betriebsbewilligung die Ausübung der gastwirtschaftlichen Tätigkeit verboten

(vgl. Verfügungen des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 7. April 2016

bzw. 1. Juli 2016). Der verfügte Rückbau erweist sich demnach ebenfalls

als rechtens.

4.

Im Ergebnis erweist sich die

Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf

eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Parteientschädigungen

sind keine zuzusprechen, zumal die B.___ AG nicht anwaltlich vertreten war.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu tragen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe

bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Gottesman