VWBES.2018.253

Baubewilligung / Neubau MFH

10. Juli 2019Deutsch23 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Am 20. Juli 2017 reichte der Eigentümer

der Parzelle GB C.___ Nr. [...], D.___, bei der Bau-, Planungs- und

Umweltkommission C.___ ein Baugesuch für den Rückbau des bestehenden

Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf

Eigentumswohnungen an der [...]strasse [...] in C.___ ein. Das Baugesuch wurde

am 10. August 2017 publiziert; am 25. August 2017 lief die Einsprachefrist

ab.

2. Mit Eingabe vom 24. August 2017

erhoben A.___ und B.___ gegen das Bauprojekt Einsprache. Mit Verfügung vom 8.

Dezember 2017 wies die Bau-, Planungs- und Umweltkommission C.___ (nachfolgend:

Baubehörde) die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen

und Bedingungen.

3. Am 20. Dezember 2017 erhoben A.___ und

B.___ beim Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn (BJD) Beschwerde

gegen die Verfügung der Baubehörde.

4. Nach Durchführung eines Augenscheins

vor Ort am 29. Mai 2018 mit sämtlichen Verfahrensbeteiligten wies das BJD mit

Verfügung vom 11. Juni 2018 die Beschwerde von A.___ und B.___ ab.

5. Am 25. Juni 2018 erhoben A.___ und B.___

(nachfolgend: Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Miescher,

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und beantragten, für

das Baugesuch vom 20. Juli 2017 sei die Baubewilligung nicht zu erteilen.

Eventualiter beantragten sie die Rückweisung an das BJD (nachfolgend:

Vorinstanz) zur neuen Beurteilung des Baugesuchs. Mit Verfügung vom 26. Juni

2018 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt. Am 16. August 2018

reichten die Beschwerdeführer die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

6. Die Vorinstanz schloss mit Eingabe

vom 21. August 2018 auf Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf

die Verfügung vom 11. Juni 2018.

7. D.___ (nachfolgend: Beschwerdegegner)

verzichtete mit Eingabe vom 7. September 2018 auf eine Stellungnahme und

beantragte die Zusprechung einer Entschädigung für die durch die Beschwerde

entstandenen Ausgaben.

8. C.___ verzichtete mit Eingabe vom 18.

September 2018 auf eine Stellungnahme.

9. Mit Eingabe vom 27. September 2018

reichten die Beschwerdeführer eine ergänzende Stellungnahme ein und stellten in

prozessualer Hinsicht verschiedene Anträge.

10. Mit Verfügung vom 25. Februar 2019

wurde die Baubehörde ersucht, dem Verwaltungsgericht die Baugesuchsakten für

die auf den Grundstücken der Parteien (GB C.___ Nrn. [...], [...] und [...])

bestehenden Bauten und Anlagen einzureichen. Zudem wurde den Beschwerdeführern

die Gelegenheit eingeräumt, allfällige Terrainaufnahmen ihrer Grundstücke (GB C.___

Nrn. [...] und [...]) und der Überbauung einzureichen.

11. Die Beschwerdeführer liessen am 18.

März weitere Unterlagen einreichen, ebenso am 29. April 2019 eine Stellungnahme

mit zusätzlichen unverlangten Urkunden.

Das Bau- und Justizdepartement

verzichtete am 15. Mai 2019 auf weitere Bemerkungen.

Der Baugesuchsteller liess am 20. Mai

2019 durch den neu beigezogenen Vertreter eine Stellungnahme einreichen, wozu

sich die Beschwerdeführer am 6. Juni 2019 nochmals äusserten.

12. Auf die Ausführungen der Parteien

wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden

Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO,

BGS 125.12] und § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61]). Die

Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Entscheid, mit welchem ihre

Beschwerde gegen das Bauprojekt des Nachbarn abgewiesen wurde, beschwert und

damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2.1

Ein Augenschein, wie er von den

Beschwerdeführern erneut verlangt wird, ist nicht nötig. In Augenschein

genommen werden könnte nur die bisher bestehende Baute und das jetzt

existierende Terrain bzw. die bestehende überbaute Umgebung. Das heute bestehende

Terrain und die Umgebung gehen aus den Akten und dem geografischen

Informationssystem Sogis hervor. Die Liegenschaft wurde zudem schon von der

Vorinstanz in Augenschein genommen und durch Fotos sowie ein Protokoll dokumentiert.

Der übrige Sachverhalt, insbesondere das Bauprojekt, geht mit hinreichender

Klarheit aus den Akten hervor und kann ohnehin nicht in Augenschein genommen

werden, da das Vorhaben erst auf den Plänen existiert. Das Terrain, wie es vor 60

oder 70 Jahren bestand, kann nicht in Augenschein genommen werden, und eine

natürliche Umgebung, aus welcher der (damalige) Terrainverlauf abgeleitet

werden könnte, existiert schon lange nicht mehr, da alle umliegenden

Grundstücke schon längere Zeit überbaut sind.

2.2

Abzuweisen ist auch der Antrag auf

Durchführung einer Parteibefragung. Die Beschwerdeführer konnten sich im

Verlauf des bisherigen Verfahrens ausführlich mündlich und schriftlich äussern.

Der Sachverhalt ist aufgrund der Aktenlage (Baugesuch, Pläne, alte

Baugesuchspläne, Fotos des Augenscheins, weitere eingereichte Urkunden) und

digitaler Hilfsmittel (Kartendienste online) hinreichend dokumentiert. Aussagen

zum Terrain vor 60 oder 70 Jahren können die Parteien nicht aus eigener

Wahrnehmung machen, Parteiaussagen zum Bauprojekt oder zu dessen

Wahrnehmbarkeit sind nicht entscheidwesentlich.

3.

Infolge der formellen Natur des

Gehörsanspruchs ist die Rüge, dieser sei verletzt worden, vorab zu prüfen

(statt vieler: BGE 137 I 195 E. 2.2).

3.1

Die Beschwerdeführer stellten im

Verfahren vor der Vorinstanz verschiedene Beweisanträge. Zwecks Rekonstruktion

des ursprünglichen Terrainverlaufs beantragten sie die Edition aller Unterlagen

(insb. Baugesuchsakten) zu sämtlichen angrenzenden Parzellen, insbesondere

sämtliche im Archiv der C.___ vorhandenen Akten der Parzellen GB C.___ Nrn. [...]

sowie [...]. Weiter beantragten die Beschwerdeführer das Einholen eines

geologischen Gutachtens zur Feststellung des ursprünglichen Terrainverlaufs.

Sodann beantragten sie die Edition der aktuellen und früheren Geometerdaten für

die über die Jahre ge- und versetzten Marchsteine sämtlicher angrenzender

Grundstücke. In der Abweisung der Anträge erkennen die Beschwerdeführer eine

Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, insbesondere des

Akteneinsichtsrechts (Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung [BV, SR 101] bzw. § 18 Abs.

2.

Kantonsverfassung [KV, BGS 111.1]).

3.2

Die Vorinstanz führte vor Ort einen

Augenschein mit Parteiverhandlung durch, wies jedoch sämtliche darüber hinaus gehenden

Beweisanträge ab. Sie begründete ihren ablehnenden Entscheid wie folgt: Die Baubehörde

habe anlässlich des Augenscheins versichert, dass zur Erstellung der [...]strasse

keine Akten mehr vorhanden seien. Was die Erstellung des Einfamilienhauses [...]strasse

[...] anbelange, so habe der Baugesuchsteller nach eigenen Aussagen keine

Unterlagen mehr zur Hand. Es sei daher nicht zielführend, die Baubehörde anzuweisen,

den Beschwerdeführern nicht vorhandene oder bereits archivierte Akten zukommen zu

lassen, aus denen mutmasslich für das vorliegende Verfahren keine wesentlichen

Erkenntnisse gewonnen werden könnten. Dies treffe auch für den Antrag auf

Erstellung eines geologischen Gutachtens zu. Die Ermittlung des natürlichen

Terrains in einem historischen bzw. geologischen Sinn sei nicht erforderlich.

3.3

Aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 18 Abs. 2 KV) ergibt sich, dass die Behörde

alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien zu würdigen und die

ihr angebotenen Beweise abzunehmen hat, wenn diese zur Abklärung des

Sachverhalts tauglich erscheinen und rechtserhebliche Tatsachen betreffen (BGE

137.

V 210 E. 3.4.2.4; BGE 134 I 140 E. 5.3; Bernhard Waldmann / Jürg Bickel in:

Waldmann / Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,

Zürich / Basel / Genf 2016, Art. 29 VwVG N 88). Umgekehrt folgt daraus, dass

keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn eine Behörde auf die

Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie auf Grund der bereits

abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in

vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre

Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 141 I 60

E. 3.3; BGE 136 I 229 E. 5.3).

3.4

Die Vorinstanz hat die von den

Beschwerdeführern beantragten Beweismittel als nicht rechtserheblich betrachtet.

Sie erachtete die Ermittlung des natürlichen Terrains im historischen bzw.

geologischen Sinn als nicht relevant im Hinblick auf die Bestimmung des

gewachsenen Terrains. Darin liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der

Beschwerdeführer. Die Vorinstanz hat die Beweisanträge mangels

Entscheidrelevanz abgewiesen. Ob zur Ermittlung des gewachsenen Terrains auf den

ursprünglichen oder den bestehenden Terrainverlauf abzustellen ist, stellt eine

Rechtsfrage dar und ist folglich im Rahmen der materiellen Beurteilung zu

prüfen.

3.5

Im aktuellen Beschwerdeverfahren

sind nun die archivierten Akten der alten Baugesuche des Baugrundstücks und des

Grundstücks der Beschwerdeführer beigezogen worden. Neue Beweismittel sind im

Rechtsmittelverfahren zulässig bis zum Schluss des Beweisverfahrens (§ 68 Abs.

3.

Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS.124.11]). Damit wäre sogar eine

allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs oder eines anderen

Rechtsgrundsatzes durch die Nichtabnahme eines offerierten Beweises geheilt,

wenn dem seinerzeitigen Terrainverlauf doch Bedeutung zukäme, entscheidet doch

das Verwaltungsgericht mit der gleichen Kompetenz wie die Vorinstanz, was die

Prüfung des Sachverhalts und der Rechtsfragen angeht (§ 67bis Abs. 1

VRG).

4.

Zu prüfen ist sodann zunächst, ob die

Vorinstanz zu Recht auf die Rüge der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei

ungenügend publiziert worden, nicht eingetreten ist.

4.1

Die Beschwerdeführer machten vor der

Vorinstanz geltend, das Baugesuch sei unvollständig und die Profilierung

mangelhaft gewesen. Die Bauprofile seien nachträglich verändert worden. Zudem

seien sogar neue Bauprofile gestellt worden.

4.2

Die Vorinstanz trat auf die

entsprechende Rüge der Beschwerdeführer mit der Begründung nicht ein, dass der

volle Rechtsschutz im vorliegenden Verfahren gewahrt sei und von einer

Verletzung des rechtlichen Gehörs keine Rede sein könne. Im Ergebnis verneinte

sie somit ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführer an der Beurteilung

der Rüge.

4.3

Bereits vor Jahrzehnten hat das

Verwaltungsgericht entschieden, dass der Einsprecher, der von einem Bauvorhaben

rechtzeitig erfahren hat und seine Einsprachegründe rechtzeitig hat anbringen

können, nicht legitimiert ist zur Rüge, das Bauvorhaben sei nicht oder nicht

richtig publiziert worden. Der Einsprecher könne nur sein eigenes

Rechtsschutzinteresse geltend machen, nicht dasjenige anderer (SOG 1983 Nr. 30

mit Verweis auf ein Urteil vom 16. November 1973). Diese Rechtsprechung wurde

vor kurzem mit Blick auf die nach wie vor gleichlautenden gesetzlichen Bestimmungen

bestätigt (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. Mai 2018, VWBES.2018.78, E.

2). Die Bauprofile haben im vorliegenden Fall ihre Funktion als

Publizitätsmittel vollumfänglich erfüllt. Dass die Bauaussteckung im Verlauf

der Einsprachefrist mit zwei zusätzlichen Profilen ergänzt wurde, erleichterte

die Vorstellbarkeit des Gebäudevolumens im Gelände, ändert aber nichts daran,

dass die Profilierung ihre Publizitätsfunktion bereits vorher vollumfänglich

wahrnehmen konnte. Es liegt somit kein Eröffnungsmangel (des Baugesuchs) vor,

allenfalls ein ganz geringer, der sofort beseitigt wurde und dem keine

rechtliche Bedeutung (mehr) zukommt (vgl. dazu auch Arnold Marti, Die Bauaussteckung

– bewährte Rechtsschutzeigenheit des Schweizer Bau- und Planungsrechts, in:

Staats- und Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobias Jaag,

Zürich 2012, S. 219 ff.). Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als

unbegründet.

4.4

In einer Eingabe vom 27. Juni 2019

stellten die Beschwerdeführer zudem den Antrag, die unterdessen nicht mehr

vorhandenen Bauprofile seien wieder zu errichten. Dem Antrag ist nicht stattzugeben,

da kein Grund ersichtlich ist, weshalb die Bauprofile zum jetzigen Zeitpunkt (noch

oder wieder) notwendig sein sollten.

5.

Sodann ist zu prüfen, ob die

Vorinstanzen das massgebende Terrain korrekt oder rechtsfehlerhaft festgestellt

haben.

5.1

Die Beschwerdeführer bringen im

Wesentlichen vor, der aktuelle Terrainverlauf stelle nicht das natürlich

gewachsene Terrain dar. Wenn eine Baute abgerissen werde, die wie vorliegend

ihre Lebensdauer noch nicht erreicht habe, dürfe nicht unbesehen auf den

bestehenden Terrainverlauf abgestellt werden. Das Terrain sei beim Bau des

bestehenden Einfamilienhauses in den 60er-Jahren massiv aufgeschüttet worden.

Der ursprüngliche Terrainverlauf im Zeitpunkt des Baus dieses Gebäudes sei

massgebend. Demzufolge komme das massgebende Terrain um mindestens 2.36 Meter

tiefer zu liegen.

5.2

Die Vorinstanz erwog, dass sich das

natürlich gewachsene Terrain nicht mehr willkürfrei feststellen lasse, auch mit

erheblichem Aufwand nicht. Wohl sei offensichtlich, dass das bestehende Terrain

verändert worden sei, dies sei aber auf allen Parzellen rund um das

Baugrundstück geschehen, insbesondere bereits beim Bau der […]strasse. Das

geologisch natürliche Terrain habe mit dem heutigen Geländeverlauf in der

überbauten Umgebung nichts mehr gemein. Das aktuelle Terrain bestehe seit

Beginn der 60er-Jahre, also seit fast 60 Jahren. Das auf dem Baugrundstück

befindliche Einfamilienhaus sei zwar äusserlich noch in einem guten Zustand,

die Lebensdauer sei jedoch abgelaufen. Es sei deshalb im Ergebnis nicht zu

beanstanden, dass die Bauherrschaft sowie die Baubehörde das bestehende Terrain

als «gewachsenes Terrain» im Sinne des geltenden Rechts angenommen hätten.

5.3

Nach § 70 Abs. 2 KBV bleiben

u.a. die bereits bestehenden Bestimmungen der KBV über die Höhenbegrenzungen

bis zur Revision der Zonenpläne in Kraft. Die C.___ verfügt noch nicht über

einen revidierten Zonenplan. Massgebend ist deshalb vorliegend, wie auch die

Vorinstanzen bereits zu Recht festgehalten haben, der Begriff des «gewachsenen

Terrains» i.S.v. § 18 Abs. 2 der KBV auf dem Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV).

Die entgegenstehende Annahme der Beschwerdeführer ist unzutreffend.

5.4

Der kantonalrechtliche Begriff (vgl.

dazu z.B. Urteil des Bundesgerichts 1C_292/ 2018 vom 14. Dezember 2018 E. 3.3) des

«gewachsenen Terrains» ist vom Verwaltungsgericht in seiner publizierten

Rechtsprechung konkretisiert worden. Als gewachsenes Terrain gilt demnach

grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (SOG 2006

Nr. 20 E. 3). Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist folglich nicht

auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden

hat (SOG 1995 Nr. 22 E. 3). Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer

abgebrochen werden, gilt in der Regel das vorhandene Terrain als «gewachsen».

Auf das ursprüngliche Terrain ist nur abzustellen, wenn die seinerzeitige

Aufschüttung unbewilligt geblieben oder die Bewilligung mit einem

entsprechenden Vorbehalt versehen worden ist (SOG 1995 Nr. 22 E. 3). Der Grundsatz,

dass zur Bestimmung des gewachsenen Terrains auf die bestehende Situation

abzustellen ist, wird einzig durch die Regel durchbrochen, dass das gegenüber

dem ursprünglichen veränderte Terrain dem umgebenden Geländeverlauf noch

angepasst sein muss (SOG 1995 Nr. 22 E. 4). Es ist mithin erforderlich, dass

sich die zu errichtende Baute typologisch in die Siedlungsstruktur eingliedert

und keine Absicht vorliegt, die Vorschriften über die Geschosszahl oder die

Gebäudehöhe zu umgehen (a.a.O.). Damit sollen durch Aufschüttungen über die

Zeit gebildete «Aussichtshügel» verhindert werden.

5.5

Wie die Vorinstanz zutreffend

festhält, waren Terrainveränderungen nach früherem Recht nicht

bewilligungspflichtig und masslich auch nicht limitiert. Entsprechend erfolgte die

damalige Terrainaufschüttung beim Bau des auf der Parzelle GB C.___ Nr. [...]

stehenden Einfamilienhauses in den Jahren 1960 und 1961 jedenfalls rechtmässig.

Seit diesem Zeitpunkt sind fast 60 Jahre vergangen. Das bestehende

Einfamilienhaus hat seine Lebensdauer erreicht. An diese Voraussetzung sind

keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, da sie ansonsten ausser in Fällen

von kompletter Baufälligkeit gar nie erfüllt werden könnte. So erachtete das

Verwaltungsgericht in SOG 1995 Nr. 22 denn auch die Voraussetzung der

abgelaufenen Lebensdauer bei einem 70-jährigen Haus als erfüllt. Der

vorliegende Fall ist gleich gelagert. Die Lebensdauer des bestehenden

Einfamilienhauses ist abgelaufen, jedenfalls die wirtschaftliche, sonst würde

es nicht durch neue Eigentumswohnungen ersetzt. Dass die Lebensdauer von

älteren Bauten heute bereits nach einigen Jahrzehnten statt erst nach vielleicht

100.

Jahren oder zwei Totalerneuerungen abgelaufen ist, hängt auch damit

zusammen, dass gestützt auf das neue Raumplanungsrecht ein verdichteteres Bauen

innerhalb der bestehenden Bauzonen gefordert ist, wo noch Nutzungsreserven

bestehen. Bei diesem Ergebnis sind die Vorinstanzen völlig zu Recht im Einklang

mit der seit längerem bestehenden dargestellten Praxis zum Ergebnis gelangt,

dass grundsätzlich das vorhandene Terrain als «gewachsen» anzusehen ist.

5.6

Die Beschwerdeführer bringen vor,

dass das gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain dem umgebenden

Geländeverlauf nicht mehr angepasst sei und mithin eine Ausnahme vom Grundsatz

der Massgeblichkeit des vorhandenen Terrains vorliege. Dem kann nicht gefolgt

werden. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, haben verschiedene Grundeigentümer

ihre Grundstücke aufgeschüttet, so auch die Beschwerdeführer, der

Beschwerdegegner und dessen östliche Nachbarn. Bereits beim Anlegen der […]strasse,

ab welcher das Grundstück des Baugesuchstellers erschlossen ist, musste das

Gelände an die neue Strasse angepasst werden. Solche Anpassungen ändern den

Verlauf des ursprünglichen Terrains im Rechtssinne nicht; sie sind vielmehr

notwendig, damit diese Grundstücke überhaupt erschlossen und überbaut werden

können. Die Nachbarn im Westen wiederum haben das Terrain aufgrund der

Erschliessungssituation zumindest teilweise abgegraben. Hinsichtlich der

Einordnung des Terrains in den umgebenden Geländeverlauf hält die Vorinstanz

Folgendes fest: «Gegen Osten (Strassenseite) und gegen Nordosten (Nachbarliegenschaft)

sind die Übergänge vom bestehenden Terrain natürlich bzw. moderat. So folgt das

Terrain der Liegenschaft des Baugesuchstellers im Kurvenradius dem

Strassenverlauf, und gegen die nordöstlich gelegene Liegenschaft besteht eine

Stützmauer von ca. 50 cm Höhe, welche mittig auf der Parzellengrenze steht und

aufgrund der Erscheinung im Zusammenhang mit der oberliegenden Liegenschaft

erstellt wurde. Gegen Süden besteht gegenüber der [...]strasse eine Böschung,

die aufgeschüttet wurde. Gegen Westen liegt die Liegenschaft GB C.___ Nr. [...]

tiefer, wobei diese Liegenschaft ab dem Niveau der [dort tiefer liegenden] [...]strasse

erschlossen ist und die Umgebung daher im Bereich der Strasse auf diese Bezug

nimmt. Die Böschung der Liegenschaft des Beschwerdeführers (GB C.___ Nr. [...])

fusst entlang der Parzellengrenze des Baugrundstücks (GB C.___ Nr. [...])

auf dem bestehenden Terrain». Diese tatsächlichen Feststellungen werden von den

Beschwerdeführern nicht bestritten. Sie gehen auch aus dem dokumentierten

Augenschein hervor und zeigen klar auf, dass das bestehende Terrain dem

umgebenden Geländeverlauf, namentlich dem Strassenverlauf und dem Terrain der

umliegenden Grundstücke, angepasst ist. Dass ein nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verpönter «Aussichtshügel» beim

Grundstück des Baugesuchstellers – im Unterschied zu demjenigen der

Beschwerdeführer – vorliege, haben die Vorinstanzen also zu Recht verneint. Eine

Ausnahme vom Grundsatz der Massgeblichkeit des vorhandenen Terrains liegt

folglich beim Grundstück des Baugesuchstellers nicht vor.

5.7

Auch in Berücksichtigung der nun

beigezogenen alten Baupläne zur Erstellung des abzureissenden Einfamilienhauses

auf dem Grundstück des Baugesuchstellers bestätigt sich, dass das Terrain

damals beim Bau keineswegs erheblich oder durchwegs aufgeschüttet wurde. Im Gegenteil

zeigt der Plan Nr. 12/2, Grundriss Erdgeschoss, vom 8. Juli 1960 des Büros E.__

für das Einfamilienhaus F.__ an der der [...]strasse [...] in C.___, dass das

Haus optimal in das bestehende Gelände, wie es sich vor dem Hausbau, aber nach

dem Bau der Strasse präsentierte, eingepasst wurde. Das im erwähnten Plan

eingetragene bestehende Terrain, welches von der Südwestecke (+ 0.00) bis zur

Nordostecke (+ 6.00) mehr oder weniger gleichmässig anstieg, blieb im westlichen

Teil praktisch unverändert und wurde anschliessend nur insoweit leicht

terrassiert, als angrenzend an die West- und die Südfassade mit relativ

geringen Böschungen ebene Plätze geschaffen wurden, die in ihrer

unterschiedlichen Höhe wiederum die Höhe des angrenzenden ansteigenden Terrains

aufnahmen.

So wurde entlang der Nordgrenze – zum

Grundstück der Beschwerdeführer – von einer Höhe von + 4.00 zunächst minim auf

eine Höhe von + 4.30 angeböscht und ein paar Meter weiter dann auf die Höhe von

+ 5.00, wie sie dort dem natürlichen Geländeverlauf entsprach. Die

Höhendifferenz bis zur Terrasse auf der Erdgeschosshöhe, welche mit einer Höhe

von + 6.00 der Höhe des ursprünglichen Geländes bzw. der Strasse im Nordosten

des Grundstücks entspricht, wurde mittels zweier kurzer Treppen überwunden.

Südseits des Gebäudes wurde das Gelände auf eine Höhe von + 3.40 angeglichen,

was zu einer maximalen Böschung gegenüber der Strasse von etwa 1.5 m Höhe im

Südwesten der Aufschüttung, auslaufend auf 0.00 vor der Zufahrt zu den Garagen

führte.

Die zusätzlich erhobenen Beweise

bestätigen also, dass beim damaligen Hausbau bzw. der Gestaltung der Umgebung

eine sorgfältige Einpassung in das umliegende Gelände mit nur relativ geringen

Aufschüttungen in Form einer moderaten Terrassierung geschah, welche allesamt

auch heute bzw. unter der Geltung des aktuellen Rechts zulässig wären. Es zeigt

sich somit, dass die Vorinstanzen mit ihrer antizipierten Beweiswürdigung

richtig lagen, wenn sie auf den Beizug dieser Akten oder eines geologischen

Gutachtens verzichteten.

Die Vorinstanzen haben nach dem Gesagten

das gewachsene Terrain auch in Berücksichtigung der zusätzlichen Beweismittel also

korrekt festgestellt. Die Rüge des Überschreitens der zulässigen Gebäudehöhe,

welche einzig auf der behaupteten falschen Terrainfeststellung beruht, erweist

sich somit als unbegründet.

5.8

Schliesslich übersehen die

Beschwerdeführer, dass das neue Bauprojekt weitgehend von einem tieferen Terrain

als dem bestehenden ausgeht. So soll die Erdgeschosshöhe des Neubaus (0.00) auf

eine Höhe von 485.25 m ü. M. zu liegen kommen (Baugesuchsakten, Situationsplan

1:500 vom 18.07.2017), während die Erdgeschosshöhe bei der bestehenden alten

Baute auf etwa 488 m ü.M. lag. Die Höhe von 485.25 m liegt etwa 15 cm unterhalb

der Höhe UK Untergeschoss der alten Baute, welche 2.60 m tiefer als die

Erdgeschosshöhe lag (Plan Grundriss Erdgeschoss vom 8. Juli 1960). Die neu

geplante Erdgeschosshöhe von 485.25 m ü.M. entspricht gemäss dem Terrainverlauf

im Originalplan zum Einfamilienhaus F.__ vom 8. Juli 1960 in etwa der für

diesen Plan aufgenommenen Terrainhöhe in der Nordwestecke des Grundstücks (Nordostecke

vermasst mit + 6.00, entsprechend einer absoluten Höhe von etwa 488 m ü.M.,

abzüglich 2.75 m, was ganz leicht über der mit etwas über – 3.00 vermassten

Höhe der Nordwestecke des Grundstücks liegt). Diese alte Höhenlinie von etwa

485.

m ü.M. zog sich vor dem Bau über das Grundstück bis etwa 3 m westlich der

Garagenzufahrt an der […]strasse, welche auf der Höhe der […]strasse lag und

die auch vom Nachführungsgeometer mit 485.25 m ü.M. vermasst ist (Plan

BSB+Partner vom 2.3.2018, in den Akten der Vorinstanz, im Mäppchen bezeichnet

mit «BF»). Legt man nun das neue Attikageschoss bzw. dessen Eckpunkte, welche

zur Bemessung der Gebäudehöhe massgebend sind, über den alten Plan, zeigt sich,

dass die Gebäudehöhe, welche nach § 18 Abs. 3 KBV 1.5 m unter der oberen

Begrenzung der Dachfläche (des Attikageschosses) gemessen wird und 7.5 m

beträgt, entlang der ganzen Nordfassade ab der Nordwestecke des

Attikageschosses, welche ziemlich genau über dem Punkt liegt, welcher

ursprünglich schon die neue Erdgeschosshöhe hatte, jedenfalls eingehalten ist,

da ja ab einem tiefer gelegten Terrain gemessen wird. Die Südostecke des

Attikageschosses wiederum steht ebenfalls über einem Punkt, welcher nach dem

alten Plan der neuen Erdgeschosshöhe entsprach. Auch daraus erzeigt sich, dass

die neu geplante Baute nicht von einer generellen bestehenden Aufschüttung aus geht,

sondern gegenteils die massgebenden Punkte für die Fassadenhöhe sogar gegenüber

dem ursprünglichen Terrain, wie es sich vor dem Bau des Einfamilienhauses

präsentierte, praktisch unverändert liegen. Insbesondere gegenüber der Grenze

zu den Beschwerdeführern wird überhaupt nichts aufgeschüttet; im Gegenteil

werden die geringen früheren Terrainanpassungen rückgängig gemacht und die neue

Baute tiefer gelegt. Die entsprechenden planerischen Darstellungen im Plan

«Ansichten Schnitte» zum Neubau MFH […]strasse […] vom 18. Juli 2017 erweisen

sich demnach als richtig und die Argumentation der Beschwerdeführer, wonach die

Baute etwa 2.3 m zu hoch sei, als falsch.

5.9

Die Vorinstanzen haben also das

gewachsene Terrain korrekt festgestellt. Auch bei Berücksichtigung des

ursprünglichen Terrains – soweit sich dieses überhaupt rekonstruieren lässt –,

wäre die neue Baute zu bewilligen, weil keine unzulässigen

Terrainaufschüttungen und damit keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe

vorliegen.

6.

Abschliessend ist zu prüfen, ob das

Bauprojekt gegen § 63 KBV (Ästhetikklausel) verstösst.

6.1

Die Beschwerdeführer machen geltend,

dass die Nachbarn im Westen – und damit sämtliche Nachbarn, welche an der

gleichen Strasse, resp. auf der gleichen Höhenkurve liegen – ihre Grundstücke

abgegraben hätten. Somit steche das vorliegende Bauprojekt nicht nur wegen der

Gebäudehöhe, sondern auch wegen der Erschliessung, im Quartier heraus.

Entsprechend wirke auch die Erschliessung gekünstelt. Ästhetisch sei eine

Orientierung der Baute am Terrainverlauf der Strasse, was vorliegend nicht der

Fall sei.

6.2

Die Vorinstanz führt dazu aus, dass

die Rüge der Verletzung der Ästhetikklausel, soweit sie sich auf die

Gebäudehöhe beziehe, gegenüber der Rüge der fehlerhaften Terrainfeststellung

keinen selbständigen Charakter aufweise. Auch darüber hinaus sei aufgrund der

wenig homogenen Überbauung des Quartiers mit Ein- und Mehrfamilienhäusern ein

Verstoss gegen das positive Eingliederungsgebot gemäss § 63 Abs. 1 KBV nicht

erkennbar. Wohl sei das geplante Mehrfamilienhaus massiger als das bestehende

Einfamilienhaus, was aber aufgrund des Gebots des haushälterischen Umgangs mit

dem Grund und Boden sogar wünschbar sei. Zudem trete das Mehrfamilienhaus durch

seine Staffelung in Längsrichtung (Ost-West) eher moderat in Erscheinung. Die

zulässige Ausnützung werde denn auch unbestrittenermassen eingehalten.

6.3

Gemäss § 63 Abs. 1 KBV haben sich

Bauten und Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren

Beleuchtung, typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei

zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und

Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität

der Siedlung fördern (§ 63 Abs. 2 KBV). Lehre und Rechtsprechung halten dabei

fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt werden sollen, sondern auch eine

befriedigende Einordnung stattfinden muss. Dabei ist auf den Eindruck des

Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten fügen sich dann in die Umgebung

ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht

störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll jedoch nur dann eingegriffen

werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel stehen; es gilt

dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu prüfen.

6.4

Das streitbetroffene Grundstück

befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der C.___ in der Wohnzone [...].

Gemäss § 13 des Zonenreglements der C.___ vom 2. Juli 2002 (Stand: 1. Oktober

2010) sind in der Wohnzone Wohnbauten, nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe (inkl. Quartiergaststätten) zulässig. Das

Zonenreglement für die Wohnzone enthält keine Bestimmungen zur Gestaltung. Wenn

die Zonenvorschriften ein gewisses Bauvolumen zulassen, dann kann eine

Bauverweigerung gestützt auf die Ästhetikklausel nur erfolgen, wenn

überwiegende öffentliche Interessen es verlangen; die reglementskonforme

Ausnützung müsste «déraisonnable et irrationnelle» (BGE 115 Ia 367) sein (Peter

Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage, Bern 2016,

S. 327).

6.5

Es wird geltend gemacht, dass das

Terrain und daraus folgend die Erschliessung gegen § 63 Abs. 1 KBV verstossen

würden. Gemäss den unbestrittenen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz

folgt das Terrain jedenfalls im Bereich der Kurve im Osten dem Strassenverlauf.

Gegen Westen wurde das Grundstück – im auch heute noch zulässigen Rahmen - aufgeschüttet,

womit sich zur Strasse eine Böschung ergibt. Die Aufschüttung erweist sich

angesichts des Gefälles als notwendig, um einen waagrechten Bauplatz zu

erhalten. So verhält es sich im Übrigen auch auf den umliegenden Parzellen:

Sowohl die Nachbargrundstücke im Norden (Grundstück der Beschwerdeführer) sowie

Nordosten des streitbetroffenen Grundstücks sind aufgeschüttet worden,

dasjenige der Beschwerdeführer sogar in einer Höhe, die seit Geltung des

aktuellen Baugesetzes nicht mehr zulässig wäre. Es ist folglich nicht zu

beanstanden, dass das Terrain der streitbetroffenen Parzelle nicht auf der

gesamten Länge in der Höhe dem Strassenverlauf folgt. Mit Blick auf die

Erschliessung machen die Beschwerdeführer sodann geltend, diese wirke

«gekünstelt». Die Rüge erweist sich als nicht stichhaltig: Die ebenerdige

Erschliessung der Tiefgarage ab der […]strasse in der Südwestecke des

Grundstücks, welche, wie dargelegt, wesentlich tiefer liegt als der Rest des

Grundstücks, nämlich auf einer Höhe von etwa 482 m ü.M., durch den ansteigenden

Teil der Parzelle stellt eine durchdachte, unauffällige Lösung dar, indem sie

den natürlichen Geländeverlauf nutzt. Von einer fehlenden Einordnung in die

Umgebung kann damit keine Rede sein. Im Ergebnis liegt kein Verstoss gegen § 63

Abs. 1 KBV vor.

7.

Weitere Rügen werden nicht

vorgebracht. Die Beschwerde erweist sich somit als vollständig unbegründet, sie

ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang

haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht,

welche einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festgesetzt werden,

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

Der Beschwerdegegner hat sich im

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht erst ganz am Schluss vertreten lassen. Dafür

ist ihm ermessensweise eine pauschale Entschädigung (inkl. Auslagen und MWST)

von CHF 1'500.00 zuzusprechen, welche von den Beschwerdeführern zu bezahlen ist

(§ 77 VRG, § 161 i.V.m. § 160 Gebührentarif, GT, BGS 615.11).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht in der Höhe von CHF 3’000.00 unter

solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben D.__ eine

Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1’500.00 unter solidarischer

Haftbarkeit zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Droeser