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Entscheid

VWBES.2018.276

Teilzonen- und Gestaltungsplan Steinmattportal Derendingen

10. April 2019Deutsch28 min

Source so.ch

Sachverhalt

I.

1. Die Parzellen GB Derendingen Nrn. [...],

[...], [...] und [...] liegen unmittelbar nördlich des eigentlichen Dorfkerns

zwischen der Hauptstrasse und der Steinmattstrasse. Die vier Grundstücke sind

überbaut und werden auf der Westseite durch die Hauptstrasse und auf der Süd-

resp. Ostseite durch die Steinmattstrasse begrenzt. Nach dem rechtsgültigen

Bauzonenplan liegen sie in der Kernzone, in welcher drei- oder viergeschossige

Bauten mit einer maximalen Gebäudehöhe von 13.50 m und eine maximale

Ausnützungsziffer von 0.8 zulässig sind.

2. Die Einwohnergemeinde Derendingen

unterbreitete dem Regierungsrat den Teilzonenplan mit Zonenvorschriften («Kernzone

dichtes Bauen», KDB) sowie den Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften

Überbauung Steinmattportal zur Genehmigung. Die öffentliche Auflage erfolgte in

der Zeit vom 2. März 2017 bis am 3. April 2017. Es erfolgten vier Einsprachen,

welche der Gemeinderat mit Beschluss vom 7. Juni 2017 abwies, soweit er darauf

eintrat. Gegen den Entscheid des Gemeinderates erhoben A.___ und B.___ (in der

Folge Beschwerdeführer) beim Bau- und Justizdepartement (BJD) Beschwerde.

3. Die vier Parzellen werden im

vorgesehenen Teilzonenplan einer neuen «Kernzone dichtes Bauen» zugeordnet.

Gleichzeitig werden auch die Zonenvorschriften dieser neuen Zone mit dem

Teilzonenplan erlassen. Bezweckt werden in diesem Zentrumsbereich Nutzungen für

Arbeiten, Wohnen und Einkaufen. Die Areale in dieser Zone sollen auf der

Grundlage eines Konzeptes für eine hohe bauliche Dichte im Sinne einer

Verdichtung nach Innen geeignet sein. Zulässig sind Wohnungen,

Dienstleistungsbetriebe, nicht störendes Gewerbe und öffentliche Nutzungen. Die

Nutzungsziffer und die Geschossigkeit werden für jedes Areal auf der Basis

eines Konzeptes und in Abstimmung mit der Umgebung separat ausgewiesen. Mit dem

Gestaltungsplan darf kein weiterer Bonus auf die Geschossigkeit bzw. die

Nutzungsziffer gewährt werden. Die Grünflächenziffer beträgt mindestens 20 %

und der Baumäquivalent beträgt 30 m² / Baum. Zudem wird eine Gestaltungsplanpflicht

eingeführt und insbesondere die städtebauliche Qualität der Überbauungsidee

muss nachgewiesen werden. In der Teilzone Steinmattportal sollen maximal fünfgeschossige

Bauten, im Bereich des Kopfbaus sechs Geschosse, mit einer maximalen Ausnützungsziffer

von 2.4 zulässig sein. Die Bauweise soll mehrheitlich geschlossen und

blockrandähnlich sein. Das Konzept der Grundeigentümer sieht vor, die

bestehenden Liegenschaften (mit Ausnahme einer kürzlich sanierten) abzubrechen

und durch eine neue Überbauung zu ersetzen. Entlang der Hauptstrasse sowie im

südlichen Bereich der Steinmattstrasse soll ein fünfgeschossiger, parallel zur

Strasse verlaufender Baukörper mit einer maximalen Höhe von 15.55 m erstellt

werden. Der sechsgeschossige Kopfbau an der Einmündung der Steinmattstrasse in

die Hauptstrasse darf maximal 18.55 m hoch sein. Durch diese blockrandähnliche

Bauweise entsteht ein Innenhof. Die Parkierung erfolgt unterirdisch mit der

Zufahrt in der nordöstlichen Ecke der vier Grundstücke ab der Steinmattstrasse.

Weitere Details sind in den Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans

geregelt.

4. Der Regierungsrat beschloss mit

Entscheid vom 25. Juni 2018 (RRB Nr. 2018/1038) Folgendes:

3.1 Der Teilzonenplan mit Zonenvorschriften

sowie der Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Überbauung Steinmattportal

der Einwohnergemeinde Derendingen wird mit den Ergänzungen gemäss Ziffern 3.6

bis 3.8 genehmigt.

3.2 Die Beschwerde von A.___, Zuchwil, und

von B.___, Derendingen, beide vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

Solothurn, wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

3.3 Die Kosten des Beschwerdeverfahrens in

der Höhe von Fr. 2'000.00 gehen zulasten der Beschwerdeführer und werden mit

dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3.4 Parteientschädigung wird den

Beschwerdeführern keine zugesprochen.

3.5 Parteientschädigung wird dem Gemeinderat

der Einwohnergemeinde Derendingen, vertreten durch Rechtsanwalt Harald

Rüfenacht, Solothurn, keine zugesprochen.

3.6 Die Zonenvorschriften sind unter

«Besondere Bestimmungen» wie folgt zu ergänzen:

«Die konkrete Umsetzung, insbesondere bezüglich dem Mass der Nutzung, hat sich

am Konzept Dorfkern (bzw. an dessen Fortschreibung) zu orientieren».

3.7 § 6 der Sonderbauvorschriften zum

Gestaltungsplan «Steinmattportal» ist von Amtes wegen wie folgt zu präzisieren

(neuer Abs. 2): «Die Geschosszahl und die Gebäudehöhe sind verbindlich

(Gebäudehöhe max. minus 0.5 m)».

3.8 § 8 der Sonderbauvorschriften zum

Gestaltungsplan «Steinmattportal» ist von Amtes wegen im Sinne des

Eventualantrags neu zu formulieren:

«1Innerhalb

des Gestaltungsplanperimeters sind die Grenz- und Gebäudeabstände im Plan

festgelegt und bedürfen - auch bei Unterschreitung gesetzlicher Abstände –

keiner beschränkt dinglicher Rechte (wie z.B. Dienstbarkeiten).

2Die Grenzabstände gegenüber nicht einbezogenen Grundstücken sind

dagegen einzuhalten oder deren Unterschreitung ist mittels Dienstbarkeit zu

legitimieren. Der Nachweis der Einhaltung des Grenzabstands bzw. einer

entsprechenden Dienstbarkeit ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu

erbringen».

3.9 Bestehende Pläne und Reglemente, die mit

den vorliegenden Plänen und Vorschriften in Widerspruch stehen, verlieren ihre

Rechtskraft und werden aufgehoben.

3.10 Die Einwohnergemeinde Derendingen wird

gebeten, dem Amt für Raumplanung bis am 31. August 2018 noch 4 nachgeführte

Zonenreglemente, 4 Teilzonenpläne und 4 korrigierte Gestaltungspläne mit

Sonderbauvorschriften einzureichen. Die Unterlagen sind mit den Auflage- und

Genehmigungsvermerken sowie den Originalunterschriften der Gemeinde zu

versehen.

3.11 Die Einwohnergemeinde Derendingen hat

eine Genehmigungsgebühr von Fr. 3'500.00 sowie Publikationskosten von Fr.

23.00, insgesamt Fr. 3'523.00, zu bezahlen.

3.12 Der Gestaltungsplan liegt vorab im

Interesse der betroffenen Grundeigentümer. Die Einwohnergemeinde Derendingen

hat deshalb die Möglichkeit, gestützt auf § 74 Abs. 3 PBG, die Planungs- und

Genehmigungskosten des Gestaltungsplanes ganz oder teilweise auf die

interessierten Grundeigentümer zu übertragen.

Zur Begründung führte er zusammengefasst

aus, das angedachte «Stufenkonzept» sei an sich nachvollziehbar, aber nicht

unproblematisch. Der Teilzonenplan müsse zwingend eine Grundordnung festlegen,

wozu natürlich auch die Baumasse gehörten, im Sinne eines Maximums, allenfalls

auch im Sinne eines Minimums. Dass dies im Fall einer Gestaltungsplanpflicht im

Sinne eines «Reverse Engineering» geschehe, also durch vorgängige

Ausformulierung eines konkreten Musterprojekts, wozu dann ein passender

Gestaltungsplan ausgearbeitet und aufgrund der Bedürfnisse des Projekts die

Baumasse im Teilzonenplan festgelegt würden, sei nachvollziehbar. Wichtig sei

allerdings, dass der Zonenplan zumindest die Grundzüge der möglichen

(zonenkonformen) Überbauung festlege. Würde man das «Reverse Engineering»

uneingeschränkt zulassen, wäre jede solche Zone im Ergebnis aufgrund fehlender

planerischer Vorgaben ein «weisser Fleck» im Zonenplan, was unzulässig wäre.

Wolle die Gemeinde das Mass der Nutzung offenlassen bzw. einzelfallweise

festlegen, so habe dies zwingend in einem kombinierten Gestaltungsplan- und

Teilzonenplanverfahren zu geschehen. Zudem habe sich die konkrete Umsetzung wie

angedacht an dem vom Gemeinderat zur Kenntnis genommenen und als

Arbeitsinstrument für die Ortsplanungsrevision freigegebenen Konzept Dorfkern

zu orientieren. Damit solle eine konzeptionelle Planungsabsicht als Grundlage

für das im Einzelfall zu bestimmende Mass der Nutzung zur Anwendung kommen. Die

Grenz-und Gebäudeabstände würden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Wie weit

an die Grenze gegenüber den nördlichen Nachbarparzellen herangebaut werden

könne, sei daher im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Müsse in der Folge (bei

Fehlen eines Näherbaurechts) der ordentliche Grenzabstand eingehalten werden

und liesse dieser Abstand eine vollumfängliche Nutzung der definierten

Baufelder nicht zu, so könne daraus allein nicht auf eine Unzweckmässigkeit der

Planung geschlossen werden. Die verlangte Blockrandbebauung sei in Derendingen

vorhanden, aber in der Tat nicht typisch. Das Steinmattportal sei Teil des

Gebiets Hauptstrasse Ost, wobei es von Süden her den Beginn einer primär

strassenorientierten Bauweise entlang des östlichen Randes der Hauptstrasse bis

hin zum Kreuzplatz markiere. In diesem Sinne komme dem Areal von Süden her eine

gewisse Prominenz zu, markiere es doch den Übergang vom Zentrumsplatz zur

strassenorientierten Bauweise, stelle also gewissermassen eine Kopfsituation

dar. Diese Ecke solle daher die «strassenbegleitende Bauweise mit klarer

Definition des Strassenraums» (Konzept Dorfkern, S. 27) entlang der

Hauptstrasse einleiten. Die im Teilzonen- und Gestaltungsplan vorgesehenen

Geschosszahlen und Gebäudehöhen würden den Vorgaben des Konzepts Dorfkern

entsprechen, wobei festzuhalten sei, dass die gemäss Zonenvorschriften

zulässige Geschosszahl sowohl Maximum wie auch Minimum sei. Der Kopfbau müsse

zwingend sechs Geschosse aufweisen, die übrigen Bauten müssten zwingend

fünfgeschossig sein.

Ebenfalls Gegenstand des

Baubewilligungsverfahrens werde der seitens der Beschwerdeführer monierte

Schattenwurf sein. Dabei sei allerdings auf die gefestigte Praxis hinzuweisen,

dass im Regelbereich der kantonalen Bauverordnung – also bis sechs

Vollgeschosse – bei Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände und damit des

gesetzlichen Gebäudeabstandes keine baupolizeilich relevante Mehrbeschattung

angenommen werde. Es bestehe demnach kein Grund zur Erstellung eines

Schattenwurf-Diagramms von Amtes wegen.

Was die Lage der Zufahrt zur

Autoeinstellhalle anbelange, so sei festzustellen, dass die Praxis keine neuen

Aus- und Einfahrten direkt auf eine Kantonsstrasse (Hauptstrasse) zulasse. Dies

insbesondere dann nicht, wenn eine rückwärtige Erschliessung wie hier möglich

sei. Die im Gestaltungsplan vorgesehene Erschliessung der Autoeinstellhalle und

der damit verbundene Mehrverkehr auf der Steinmattstrasse sei deshalb im

Grundsatz nicht zu beanstanden. Die konkrete Lage der Ein- und Ausfahrt am

nördlichen Rand des Gestaltungsplanperimeters scheine plausibel, sei aber im

Hinblick auf die vom Regierungsrat zu prüfende Recht- und Zweckmässigkeit nicht

weiter zu prüfen. Die Bestimmung der tatsächlich erforderlichen Parkplätze habe

ebenso im Baubewilligungsverfahren aufgrund des konkreten Baugesuchs zu

erfolgen. Dannzumal müsse auch die Verortung der Parkplätze (ober- oder

unterirdisch) festgelegt werden. Es gebe keinen Grund zur Annahme, dass

innerhalb des Gestaltungsplanperimeters nicht ausreichend Parkplätze erstellt

werden könnten. Zudem liege das Risiko, dass im Baubewilligungsverfahren genügend

und am richtigen Ort lokalisierte Parkplätze ausgewiesen werden könnten,

grundsätzlich bei der Bauherrschaft. Auf diesen Beschwerdepunkt ist deshalb der

Regierungsrat nicht eingetreten.

5. Gegen den Beschluss des

Regierungsrates erhoben die Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt

Fabian Brunner, mit Eingabe vom 6. Juli 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht.

Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Der Regierungsratsbeschluss vom 25. Juni

2018 (Nr. 2018/1038) sei aufzuheben.

2. Der Gestaltungsplan mit

Sondervorschriften und der Teilzonenplan (inklusive Raumplanungsbericht)

betreffend Überbauung Steinmattportal GB Derendingen Nrn. [...] seien nicht zu

genehmigen.

3. Unter Kosten-und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung führten sie in der

Beschwerdebegründung vom 20. August 2018 zusammengefasst und sinngemäss aus,

die vorgesehene Zone KDB mit den Eckpunkten Ausnützungsziffer 2.4, Gebäudehöhe

18.5 m und sechs Geschosse stelle eine Mehrnutzung dar, die mit Blick auf die

Strukturen von Derendingen als Agglomerationsgemeinde unverhältnismässig sei.

Der Bedarf, der eine solche Veränderung zu rechtfertigen vermöge, sei nicht

vorhanden und werde sich in den nächsten 20 bis 30 Jahren aller

Wahrscheinlichkeit nach auch nicht entsprechend entwickeln. Das gesamte Projekt

stelle einzig ein Renditeobjekt dar, wobei die Bedürfnisse vor Ort gänzlich

ausser Betracht blieben. Diese Veränderung sei unsachgerecht und stehe im Widerspruch

zum räumlichen Leitbild der Einwohnergemeinde Derendingen vom 25. November

2014, wonach in den Entwicklungsgebieten quartierverträgliche Überbauungen

realisiert werden sollen. Ebenfalls stelle diese «Veränderung auf die

bestehenden Strukturen» eine Verletzung des Entwurfs des Richtplantextes

(06/2015) dar, wonach die Gemeinden bei der Siedlungsentwicklung auch nach

innen auf die gewachsene Struktur und deren Identität und Charakter zu achten

hätten. Der angedachte Gestaltungs- und Teilzonenplan würde zu einer

erheblichen Veränderung (Dimension/Mehrnutzung) der bisherigen Strukturen und

des Charakters des Quartier- und Ortsbildes führen. Mit Blick auf Dimension und

Ausmass sei unschwer zu erkennen, dass die fraglichen Planungsunterlagen nicht

als quartierverträglich zu qualifizieren seien und eine Verletzung des

Quartier- und Ortsbildes darstellten, weil direkt an die Wohnzone W2 und an die

bisherige Kernzone eine sechsgeschossige Überbauung erstellt werden solle.

Damit werde eine sogenannte Inselzone geschaffen, was den Zielen und Prinzipien

des Raumplanungsrechts widerspreche. Der Planungsperimeter falle viel zu klein

aus und solche Kleinstzonen seien mit den Prinzipien der Zweckmässigkeit und

der Angemessenheit nicht vereinbar. Es fehle an einer gesamtheitlichen

Betrachtungsweise. Die geplante Blockrandbebauung sei in Derendingen nicht

wirklich vorhanden und deshalb mit dem Ortsbild nicht vereinbar. Betreffend die

Grenz- und Gebäudeabstände sei ersichtlich, dass die geplante Umsetzung ohne

Zustimmung der nördlichen Nachbarn nicht realisierbar sein werde. Der Verweis,

dass diese Problematik grundsätzlich im Baubewilligungsverfahren geklärt werden

müsse, sei im vorliegenden Fall wenig hilfreich. Bereits zum heutigen Zeitpunkt

dürfte klar sein, dass entsprechende Zustimmungen der Beschwerdeführer nicht

erfolgen würden. Mithin sei erstellt, dass die Planung unvollständig und

fehlerhaft sei. Bezüglich Schattenwurfproblematik sei aktenmässig erstellt,

dass die Geschosszahl bereits definiert sei. Dies führe dazu, dass bei einer

Ausschöpfung der Baufelder zwingend die Grenzabstände unterschritten werden

müssten und mithin die Mehrbeschattung zwingend abzuklären sei, und zwar

bereits im Planverfahren. Betreffend die Erschliessung verkenne die Vorinstanz,

dass nicht primär die Erschliessung via Steinmattstrasse gerügt werde. Vielmehr

werde beanstandet, dass die vorgesehene Lage der Erschliessung in

verkehrstechnischer Hinsicht eine ungünstige Lösung darstelle, da die gesamte

Überbauung zuerst umfahren werden müsse. Auch aufgrund der mangelhaften

Erschliessung sei der Gestaltungsplan nicht zu genehmigen. Zudem sei unschwer

zu erkennen, dass die Überbauung nicht ausreichend Parkplatzmöglichkeiten

bieten werde. Die im Raumplanungsbericht aufgeführte Berechnung gestützt auf

die einschlägige Norm SN VSS sei offensichtlich falsch. Die

Bruttogeschossflächen, die Anzahl Bewohner/Personal und die Besucher seien viel

zu tief angesetzt. Bezüglich Etablierung der Überbauung sei nicht sachgerecht

und mit den Planungsgrundsätzen der Zweckmässigkeit nicht vereinbar, dass in

einer Kleinstzone drei Gebäude in den nächsten drei Jahrzehnten erstellt werden

sollen. Die geplante Gesamtüberbauung würde bis zur vollständigen Überbauung

wie ein Fremdkörper im bisherigen Quartier wirken. Eine stufenweise Bebauung

laufe dem Zweck des Gestaltungsplans zuwider, wonach eine architektonisch und

hygienisch gute, der baulich und landschaftlichen Umgebung angepasste

Überbauung, Gestaltung und Erschliessung von zusammenhängender Flächen erreicht

werden solle.

6. Das BJD beantragte am 4. September

2018 namens des Regierungsrates, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. Zur Begründung wurde auf den Regierungsratsbeschluss vom 25.

Juni 2018 verwiesen.

7. Die Einwohnergemeinde Derendingen,

vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht, beantragte mit Eingabe vom 25.

September 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt auf sie einzutreten

sei; unter Kosten-und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung führte sie

zusammengefasst aus, sowohl der Regierungsrat als auch die Einwohnergemeinde

hätten sich ausführlich zum Thema der Quartierverträglichkeit geäussert.

Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer könne nicht von einem einheitlichen

Quartiercharakter ausgegangen werden. Das Quartier zeichne sich vielmehr durch

seine Heterogenität aus. Die Analyse im Konzept Dorfkern halte für das

Teilgebiet Hauptstrasse Ost fest, «die Bebauung weise einen uneinheitlichen

Charakter auf, sowohl in Stellung und Volumetrie, als auch im Baustil». Das

angrenzende Teilgebiet Zentrum werde «geprägt von markanten Solitärbauten unterschiedlicher

Höhe und Stellung». Von einem einheitlichen Quartiercharakter könne also keine

Rede sein. Das von der Gemeindeversammlung am 9. Dezember 2014 genehmigte

Leitbild sehe eine Entwicklung des Zentrums entlang der Hauptstrasse

ausdrücklich vor. Der Ortskern (Hauptstrasse vom Kreuzplatz bis zum

Benediktusplatz) solle sich künftig vom restlichen Siedlungsraum abheben. Es

solle ein attraktiver Ortskern mit einem funktionierenden Zentrum, insgesamt

ein urbaner Lebensraum entstehen. Mit dem Anreiz möglicher Mehrausnutzung

sollen die bezeichneten Entwicklungsgebiete im Ortskern quartierweise erneuert

und es sollen dort primär Überbauungen mit quartierverträglicher, verdichteter

Bauweise realisiert werden. Damit trage die Gemeinde den raumplanerischen

Geboten der inneren Verdichtung bzw. der Innenentwicklung Rechnung: Wohnraum

solle vorwiegend dort geschaffen werden, wo die Güter des täglichen Bedarfs,

die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die öffentlichen Einrichtungen

wie Schule und Verwaltung in Fussdistanz erreichbar seien. Diese Kriterien

erfülle der Pestalozziplatz mustergültig. Der Gestaltungsplan beinhalte eine

strassenbegleitende Bebauung und setze am Pestalozziplatz einen Akzent mit

höherer Bauweise, genauso, wie es im Konzept Dorfkern als Ziel für die

Entwicklung des Pestalozziplatzes, respektive für das Steinmattportal vorgesehen

sei. Dass damit auch gewisse Veränderungen einhergingen, verstehe sich von

selbst. Unter dem Primat der Verdichtung könne die bestehende Struktur des

Quartiers nicht unbesehen zum Massstab erhoben werden. Nach Auffassung des

Gemeinderates seien die genannten Entwicklungsziele durchaus

quartierverträglich: in der Kernzone seien bereits heute viergeschossige

Gebäude plus Attika zugelassen, also total fünf Wohngeschosse. Entsprechende

Gebäude seien entlang der Hauptstrasse in der Vergangenheit denn auch schon

zahlreich realisiert worden. Auch seien bereits in der Nachbarschaft Gebäude

mit fünf Vollgeschossen bewilligt und gebaut worden. Bereits heute seien in der

Kernzone also mittels Gestaltungsplan oder zusätzlichem Attikageschoss

Gebäudehöhen von 15-16.5 m vorhanden. Die Planung und die darin

festgeschriebenen Dimensionen seien das Ergebnis eines rund dreijährigen

Planungsprozesses in enger Zusammenarbeit mit der zwecks Qualitätsnachweis

konstituierten kantonalen Fachkommission Städtebau, der gemeindeeigenen

Kommission für Gemeindeentwicklung, dem Gemeinderat, dem Amt für Verkehr und

Tiefbau sowie dem Amt für Raumplanung. All diese Stellen und Ämter hätten die

Qualität der aufgelegten Planung sowie die Verträglichkeit mit dem

Ortscharakter bestätigt, das Amt für Raumplanung beispielsweise mit folgenden

Worten: «Das eingereichte Projekt weist mit einer Ausnützungsziffer von 2.4

eine hohe Dichte auf. Die vorgesehene Typologie ist sehr urban. Im räumlichen

Leitbild von Derendingen ist postuliert, dass entlang der Hauptstrasse eine

Verdichtung stattfinden soll. Diesen übergeordneten Vorgaben entspricht das

Projekt». Auch der Vorwurf der «Inselzone» werde zu Unrecht erhoben. Dass mit

einer Teilzonenplanung in gewisser Hinsicht eine solche Inselzone geschaffen

werde, liege in der Natur der Sache. Die Teilzonenplanung sei dennoch seit

jeher ein bewährtes und zulässiges Planungsinstrument. Im vorliegenden Fall

stehe sie zudem im Einklang mit den übergeordneten Planungszielen des Raumplanungsgesetzes

und des kantonalen Richtplans sowie mit dem räumlichen Leitbild und dem Konzept

Dorfkern, welches seinerseits auf einer umfassenden Gesamtschau des ganzen

Dorfkerns (von Kreuzplatz bis Benediktusplatz) basiere. Bezüglich der

Blockrandüberbauung sei festzuhalten, dass bereits die heutige Überbauung im

Steinmattportal blockrandähnlich sei. Dies werde auch ausdrücklich im Konzept

Dorfkern so bestätigt. Im Rahmen der Gestaltungsplanerarbeitung habe der

Ausschuss der Fachkommission Städtebau den projektierten Riegel mit sechsgeschossigem

Kopfbau als Solitär ausdrücklich begrüsst. Um den Pestalozziplatz zu

definieren, bedürfe es einer geschlossenen, dichten Bebauung. Dies auch in

Anlehnung an den bereits bestehenden fünfgeschossigen Wohnblock an der

Steinmattstrasse 35. Für die Gemeinde Derendingen sei die Blockrandüberbauung

entlang der Hauptstrasse ein wichtiger Beitrag zur Verdichtung und

Weiterentwicklung des Dorfzentrums und des ganzen Dorfbildes. Entlang der

Steinmattstrasse bilde der geplante Einzelbau einen rücksichtsvollen Übergang zu

den angrenzenden Zonen. Auch das Amt für Raumplanung attestiere der Gemeinde im

Vorprüfungsbericht, sich eingehend mit der Thematik der Blockrandbebauung

befasst zu haben. Bezüglich der Grenz- und Gebäudeabstände, resp. des

Schattenwurfs, definiere der Gestaltungsplan im relevanten Bereich bloss ein

Baufeld, d.h. eine Baumöglichkeit und keine Bauverpflichtung. Der Nachweis der

Einhaltung des gesetzlichen Grenzabstandes sei deshalb, wie der Regierungsrat

richtig bemerke, erst im Baugesuchsverfahren zu erbringen. Sollte bis dann kein

allenfalls erforderliches Näherbaurecht begründet werden können, stünde es der

Baugesuchstellerin immer noch offen, das Baufeld nur teilweise auszunutzen. Die

Beschwerdeführer würden nicht darlegen, inwiefern die vorgesehene Erschliessung

unrechtmässig oder offensichtlich unzweckmässig sein sollte. Auf diese Rüge sei

deshalb nicht einzutreten. Dass die definitive Anzahl Parkplätze im

Baubewilligungsverfahren festzulegen sein werde (§ 11 der SBV) sei auch vor dem

Hintergrund der geplanten Etappierung nicht zu beanstanden. Wie richtig

festgestellt werde, bestehe kein Grund zur Annahme, dass innerhalb des

Gestaltungsplanperimeters nicht ausreichend Parkplätze erstellt werden könnten.

Auch die vorgesehene etappenweise Erstellung sei nicht zu beanstanden. Diese

sei nicht nur üblich, sondern im vorliegenden Fall sogar zwingend, zumal die

Wohnblöcke auf GB Nr. […] vor nicht allzulanger Zeit saniert worden seien und

entsprechend vom Grundeigentümer nicht kurzfristig zum Abbruch freigegeben

würden. Die Planer hätten die Etappierung zudem intensiv mit der Fachkommission

Städtebau bearbeitet. Eines der zentralen Ziele des Gestaltungsplanes sei, die

einzelnen Etappen so auszuführen, dass die Überbauung nach Abschluss jeder

Etappe als ein harmonisches Ganzes wahrgenommen werden könne. Letztlich seien

also auch die Befürchtungen der Beschwerdeführer, dass jahrelang Provisorien

bestehen würden, unbegründet.

8. Mit Eingabe vom 14. November 2018 nahmen

die Beschwerdeführer noch einmal Stellung zu den Ausführungen der

Beschwerdegegner. Gerügt würden vor allem die angedachte Dimensionierung in

Verbindung mit der ortsfremden, extrem hohen Ausnützungsziffer, wodurch die

Realisierung von Bauten, die klarerweise nicht in das bestehende

Erscheinungsbild des Quartiers passten, und somit in Widerspruch zur laufenden

Ortsplanung und dem räumlichen Leitbild der Einwohnergemeinde Derendingen

stünden, möglich wären. Die vorliegend strittige Planung sei nicht quartierverträglich.

Der Teilzonenplan Steinmattportal verstosse gegen allgemeine

Planungsgrundsätze. Die Gemeinde definiere im Konzept Dorfkern als

Entwicklungsziele für den Bereich Hauptstrasse/Steinmattportal, es sei eine

drei- bis viergeschossige Bauweise vorgesehen und die Einzelbauweise mit

Kopfbauten an der Hauptstrasse sei beizubehalten. Ebenfalls seien durch Blicke

in den Grünraum sowie die Fussverbindungen zur Emme sicherzustellen. Die Villa

Rosental (Hauptstrasse 34) solle erhalten bleiben und ins Bebauungskonzept

eingegliedert werden. Ferner sollen Neubauten mit muralem Charakter erstellt

werden. Die Planauflage laufe diesen Entwicklungszielen des Dorfkonzepts klar

entgegen und sei deshalb nicht zu genehmigen. Die Beschwerdeführer rügten

insbesondere, dass der Planungsperimeter viel zu klein ausfalle und als

Kleinstzone mit den Prinzipien der Zweckmässigkeit und der Angemessenheit nicht

vereinbar sei. Es werde über die Tatsache hinweggesehen, dass Blockrandbebauung

für Derendingen – obschon teilweise bestehend –

untypisch seien.

9. Für die Standpunkte der Parteien und

ihre Vorbringen wird auf die obigen Ausführungen und die Akten verwiesen.

Soweit notwendig, ist im Folgenden auf einzelne Punkte speziell einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. § 5 Abs. 2 Planungs- und

Baugesetz, PBG, BGS 711. 1). A.___ und B.___ sind als Eigentümer eines

benachbarten Grundstücks und Partei im vorinstanzlichen Verfahren durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Teilzonen- und Gestaltungsplan

Steinmattportal stellt einen Sondernutzungsplan dar, welcher nach dem

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) zu behandeln ist.

Nach § 29 Abs. 1 PBG wird die Bauzone in

folgende vier Zonen unterteilt: a) Wohnzonen; b) Kernzonen; c) Arbeitszonen,

Dienstleistung-, Gewerbe-und Industriezonen; d) Zonen für öffentliche Bauten

und Anlagen. Die einzelnen Zonen können weiter unterteilt werden, insbesondere

nach Art der Nutzung, der zulässigen Immissionen, des zulässigen

Verkehrsaufkommens oder nach baupolizeilichen Kriterien. Es können neben

maximalen auch minimale Nutzungsziffern, Geschosszahlen oder Fassadenhöhen

festgelegt werden (§ 29 Abs. 2 PBG). Die neue Teilzone Steinmattportal ist eine

Unterzone der Kernzone und es werden verschiedene baupolizeiliche Kriterien

näher definiert.

Nach § 44 PBG bezwecken die

Gestaltungspläne eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und

landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung

zusammenhängender Flächen; sie haben insbesondere vor schädlichen Einwirkungen

zu schützen (Abs. 1). Sie können die Lage, die äusseren Abmessungen, die

Geschosszahl, die Durchmischung der Nutzung und weitere bauliche Einzelheiten

der im Plangebiet zu erstellenden Bauten und Anlagen bestimmen. In diesem Falle

sind bei der Planauflage Profile aufzustellen (Abs. 2). Die Gestaltungspläne

können auch die Erstellung und Benützung privater Erschliessungsanlagen und

anderer Anlagen von gemeinsamem Interesse regeln (Abs. 3). Die Gestaltungspläne

haben sich an der Grundnutzung des Zonenplanes zu orientieren (Abs. 4).

3.1

Es handelt sich hier um einen

kommunalen Teilzonen- und Gestaltungsplan; die Planungshoheit liegt bei der

Gemeinde (vgl. § 9 Abs. 1 RPG) und im Rechtsmittelverfahren geht es darum, die

Planung auf die Vereinbarkeit mit kantonalem und Bundesrecht zu überprüfen.

3.2

Nach § 18 Abs. 1 RPG sind die

Nutzungspläne durch den Regierungsrat zu genehmigen. Er entscheidet über die

Beschwerden, überprüft die Pläne auf ihre Recht-und Zweckmässigkeit und auf die

Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen. Pläne, die rechtswidrig oder

offensichtlich unzweckmässig sind und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen,

weist er an die Gemeinde zurück (Abs. 2). Der Regierungsrat kann weiter

allfällige Änderungen selber beschliessen, wenn deren Inhalt eindeutig

bestimmbar ist und die Änderungen der Behebung offensichtlicher Mängel oder

Planungsfehler dienen (Abs. 3). Die Nutzungsplanung ist, wie erwähnt, Sache der

Einwohnergemeinden. Diese verfügen darin über eine erhebliche

Entscheidungsfreiheit, was wiederum zur Folge hat, dass der Regierungsrat sich

bei der Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung auferlegen muss. Er darf nur bei

offensichtlich unzweckmässigen Plänen einschreiten und hat der Gemeinde nicht

eine von mehreren zweckmässigen Lösungen vorzuschreiben (vgl. BGE 114 Ia 371;

Urteil 1C_328/2007 des Bundesgerichts vom 18. Dezember 2007). Gleiches gilt für

das Verwaltungsgericht.

3.3

Nach Art. 47 der

Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) erstattet die Behörde, welche die

Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbehörde Bericht darüber, wie

die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, die Anregungen aus

der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und den Richtplan

berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts,

insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen wollen.

3.4

Die [...] GmbH hat im Auftrag der

Grundeigentümer und der Einwohnergemeinde Derendingen mit Datum vom 17. Januar

2017.

einen Raumplanungsbericht für den Gestaltungsplan inklusive eines

Teilzonenplanberichts erstellt, welcher Gegenstand des Auflage- und

Bewilligungsverfahrens war und damit die formellen Vorgaben von Art. 47 RPV

erfüllt. Darin wurde über die übergeordneten Ziele, die räumliche Struktur, die

Ziele und Interessen und der öffentlichen Mitwirkung, sowie weitere wichtige

Aspekte der Planung detailliert und umfassend Bericht erstattet. Basis dieses

Berichts war eine langjährige, umfassende, von den Grundeigentümern ausgehende

Planung, bei der die Einwohnergemeinde, der Kanton und weitere Kreise

frühzeitig einbezogen wurden. Beispielhaft sei bloss erwähnt, dass der

Gemeinderat Derendingen auf Antrag der Kommission Gemeindeentwicklung bereits

am 19. November 2013 beschlossen hat, über den Planperimeter eine

Gestaltungsplanpflicht zu legen und dem nun zur Diskussion stehenden Projekt B

(unter Einbezug von vier statt nur drei Grundstücken) den Vorzug zu geben.

Insgesamt bringen die Beschwerdeführer nichts vor, was den Raumplanungsbericht

substantiiert in Frage stellen oder sogar als unzweckmässig erscheinen lassen

könnte. Dies gilt insbesondere auch für den Einwand, die Verkehrserschliessung

und die Anzahl Parkplätze wie sie im Raumplanungsbericht ausgewiesen werden,

seien fehlerhaft, ungenügend und bezüglich Anzahl Parkplätze «offensichtlich

falsch». Es ist allgemein bekannt, dass die verkehrsmässige Erschliessung eines

Grundstücks ab einer Hauptstrasse keine Vorteile bietet. Verkehrsfluss und

Verkehrssicherheit sind nämlich stark gefährdet. Im vorliegenden Fall müsste

die unterirdische Einstellhalle ab einer stark befahrenen Hauptstrasse über ein

stark begangenes Trottoir befahren werden, was zu einem Stocken des

Verkehrsflusses und zu gefährlichen Situationen sowohl für Fussgänger als auch

Autofahrer führen könnte. Die Zufahrt von der Steinmattstrasse hingegen bietet

die weitaus bessere Lösung. Dass der von Norden kommende Verkehr dabei die

Überbauung umfahren muss, ändert daran nichts. Bezüglich der Anzahl Parkplätze

und deren Berechnung (vgl. Anhang h des Raumplanungsberichts) muss nochmals

betont werden, dass die definitive Anzahl der Parkplätze erst im

Baubewilligungsverfahren festgelegt werden kann. Der Bedarf und damit die

Berechnung der Anzahl Parkplätze basiert auf verschiedenen Annahmen und ergibt

je nach Auswahl des entsprechenden Typs, zum Beispiel bezüglich Anzahl

Bewohner/Personal, unterschiedliche Resultate. Sie kann daher in diesem Stadium

der Planung gar nicht «offensichtlich falsch» sein.

3.5

Die vier Grundstücke des

Planperimeters liegen gemäss rechtskräftigem Zonenplan aus dem Jahr 2000 in der

Kernzone. Dort wären nach geltender bisheriger Zonenordnung drei- oder

viergeschossige Bauten mit zusätzlichem Attikageschoss erlaubt gewesen. Das

räumliche Leitbild der Gemeinde, welches an der Gemeindeversammlung vom 9.

Dezember 2014 genehmigt wurde, zeigt die Grundzüge der anzustrebenden

Entwicklung auf. Gemäss diesem Leitbild soll sich der Ortskern (Abschnitt der

Hauptstrasse; vom Kreuzplatz bis zum Benediktusplatz) künftig vom restlichen

Siedlungsraum abheben. Dort soll ein attraktiver Kern mit einem

funktionierenden Zentrum, insgesamt ein urbaner Lebensraum entstehen. Mit dem

Anreiz möglicher Mehrausnutzung sollen die bezeichneten Entwicklungsgebiete

quartierweise erneuert werden. Im Ortskern und in den ausgewiesenen

Entwicklungsgebieten für Wohnraum sollen primär Überbauungen mit

quartierverträglicher, verdichteter Bauweise realisiert werden. Die

Hauptstrasse soll umgestaltet werden, mit dem Ziel, die Aufenthaltsqualität im

Dorfzentrum mit einer Verstetigung des Verkehrsflusses, besseren Querungsmöglichkeiten

für Fussgänger und Velofahrer und einer attraktiven Strassenraumgestaltung zu

verbessern.

Die Einwohnergemeinde Derendingen hat,

nebst dem räumlichen Leitbild, ein Konzept Dorfkern erarbeitet, welches als

Arbeitsinstrument für die laufende Ortsplanungsrevision dienen soll. Das

Dorfkernkonzept wurde vom Gemeinderat am 27. Juni 2017 einstimmig zur

Kenntnis genommen und als Arbeitsinstrument für die Ortsplanungsrevision

freigegeben. Daraus geht hervor, dass heute die Ostseite der Hauptstrasse geprägt

ist von einem Nebeneinander von Bauten aus verschiedenen Zeitepochen. Die

Bebauung weist einen uneinheitlichen Charakter auf, sowohl in Stellung und

Volumetrie, als auch im Baustil. Zahlreiche ältere, aber teilweise schlecht

unterhaltene Bauten prägen das Bild. Es finden sich Einzelbauten,

zusammengesetzte Volumen und im Bereich der Steinmattstrasse ansatzweise eine

Blockrandbebauung. Gemäss Dorfkernkonzept sei für das Teilgebiet Hauptstrasse

Ost eine strassenbegleitende Bauweise mit klarer Definition des Strassenraums

anzustreben. Grundsätzlich sei eine drei- bis viergeschossige Bauweise mit

höheren Akzenten bei Floraplatz und Pestalozziplatz anzustreben. In Anlehnung

an die prägenden neueren Bauten im Dorfzentrum seien Neubauten in einer

Bauweise mit muralem Charakter und Lochfassade in zurückhaltenden warmen

Erdtönen zu gestalten. Ein längerer Leerstand sei grundsätzlich zu vermeiden.

Bauabsichten bei leerstehenden Bauten sollten unterstützt und aktiv begleitet

werden, sodass sie bezüglich Stellung, Volumetrie und architektonischen

Ausdruck den Dorfkern aufwerten und bereichern (S. 27). Als prioritäre

Entwicklungsgebiete werden das Steinmattportal und der Kreishof bezeichnet.

Bezüglich dem Entwicklungsgebiet Steinmattportal hält das Dorfkernkonzept fest,

im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens seien in enger Zusammenarbeit mit der

Gemeinde und dem kantonalen Amt für Raumplanung diverse Qualitätsverbesserungen

erreicht worden.

Aus dem räumlichen Leitbild und dem

Dorfkernkonzept geht unmissverständlich hervor, dass der Gemeinderat der

Beschwerdegegnerin als Planungsbehörde den Dorfkern dicht überbauen und als

eigentliches Zentrum mit urbanem Charakter definieren will. Der Pestalozziplatz

soll hingegen weitgehend frei bleiben und nicht zusätzlich überbaut werden. Als

eigentlicher Nordabschluss des Pestalozziplatzes und gleichzeitig markanter

südlicher Beginn des Nordteils der Hauptstrasse ist eben die Überbauung

Steinmattportal vorgesehen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die

Planungsbehörde dafür einen fünfgeschossigen Bau mit einem sechsgeschossigen

«Kopf» an der Ecke zur Hauptstrasse vorsieht. Entlang der Hauptstrasse folgen

dann drei- bis viergeschossige Wohn- und Dienstleistungs-, resp. Gewerbebauten.

Mit dieser Verdichtung wird an attraktiver Lage im Dorfzentrum Wohnraum

geschaffen und damit den seit 2014 geltenden Grundsätzen der

Siedlungsentwicklung nach innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG)

und der kompakten Siedlungen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) Rechnung getragen.

Dass dabei die Ausnützungsziffer von 0.8 auf 2.4 ansteigt, mag auf den ersten

Blick überraschen und im Lichte der sonst üblichen Ausdehnung der

Ausnützungsziffer durch Gestaltungspläne ungebührlich erscheinen. Mit Schaffung

der Teilzone KDB und den entsprechenden Zonenvorschriften dokumentiert die

Planungsbehörde jedoch klar, dass es sich hier um einen speziellen Fall

handelt, bei dem lediglich vier Grundstücke und etwas mehr als 3'000 m² Boden betroffen

sind. Die Einwendungen der Beschwerdeführer diesbezüglich überzeugen daher

nicht. Mit jedem Gestaltungsplan wird eine Art «Inselzone» geschaffen und das

Ortsbild mehr als üblich (durch die allgemeinen Zonenvorschriften) tangiert.

Die Gemeinde hat im vorliegenden Fall durch das räumliche Leitbild und das

Dorfkernkonzept ziemlich genau definiert, wie das Dorfzentrum um den

Pestalozziplatz aussehen soll und was bei Planungen in diesem Perimeter zu

berücksichtigen ist. Das Projekt Steinmattportal entspricht diesen Vorgaben und

ist der heutigen Situation und der künftigen Planung und angestrebten

Entwicklung angemessen. Eine Überdimensionierung liegt nicht vor, zumal auf der

Ostseite des Platzes (Steinmattstrasse 35) bereits ein fünfstöckiges Gebäude

steht. Dass das Dorfkernkonzept erst nach dem Projekt Steinmattportal

erarbeitet wurde (und damit eine sogenanntes «Reverse Engineering» vorliegt),

ändert daran nichts.

4.

Auch die übrigen Einwendungen der

Beschwerdeführer vermögen nicht zu überzeugen. Sie machen geltend, die

Überbauung passe nicht ins Quartier und sei deshalb nicht – wie es das

räumliche Leitbild verlange – quartierverträglich. Sie verkennen aber, dass

heute einerseits kein einheitlicher Quartiercharakter zu erkennen ist (auch die

vier betroffenen Grundstücke sind heute nicht einheitlich überbaut) und

andererseits, dass ihr eigenes Grundstück auch heute schon in der Kernzone

liegt. Östlich der Steinmattstrasse findet sich eine zweigeschossige Wohnzone

mit einer Spezialzone, die ebenfalls keinen einheitlichen Überbauungscharakter

aufweist. Auch die Hauptstrasse ist zwischen dem Pestalozzi- und dem Kreuzplatz

mit unterschiedlichsten Bauten zwischen zwei und vier Geschossen überbaut. Ein

einheitlicher Quartiercharakter, an den sich die Überbauung Steinmattportal angliedern

könnte, existiert im näheren Umfeld nicht. Im Übrigen kann dazu und auf die

Frage der in Derendingen nicht typischen Blockrandbebauung auf die richtigen

und ausführlichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid (Erw. 2.2.3 S. 9)

verwiesen werden.

Dasselbe gilt für die Frage der Grenz- und

Gebäudeabstände. Wie weit an die Grenze gegenüber den nördlichen

Nachbarparzellen herangebaut werden kann, ist im Baubewilligungsverfahren zu

klären. Sollten die Beschwerdeführer dabei auf dem ordentlichen Grenzabstand

beharren, müsste allenfalls das Bauprojekt angepasst und könnten die Baufelder

nicht vollumfänglich ausgenutzt werden. Das heisst aber nicht, dass die

vorliegende Planung per se unzweckmässig ist. Mit der Neuformulierung von Abs.

2.

des § 8 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan von Amtes wegen (vgl.

Ziffer 3.8 des angefochtenen Beschlusses) wurde den Anliegen der

Beschwerdeführer durch den Regierungsrat bereits vollumfänglich Rechnung

getragen.

Auch die Frage des Schattenwurfs ist im

Baubewilligungsverfahren definitiv zu klären. Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften

dienen (nebst der Sicherheit) dem Nachbarschutz (Urteile des Bundesgerichts

1A.576/2006 und 1C_21/2012). Sind sie eingehalten, kann im

öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren kein Entzug von Licht und Sonne

mehr gerügt werden, denn das kantonale Bau- und Planungsrecht enthält keine

speziellen Vorschriften zur maximal zulässigen Beschattungsdauer von Wohnungen.

§ 57 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) formuliert lediglich

allgemeine Anforderungen an den Schutz der Gesundheit (Wohnhygiene). Im

Allgemeinen regeln die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften den

einzuhaltenden Abstand abschliessend. Mit deren Einhaltung sind in Bezug auf

den Schattenwurf auch die Anforderungen an die Wohnhygiene erfüllt (SOG 2013

Nr. 18). Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht auf die Erstellung eines

Schattenwurfdiagramms verzichtet und den entsprechenden Beweisantrag

abgewiesen.

5.

Der Teilzonen- und Gestaltungsplan

Steinmattportal Derendingen ist weder rechtswidrig oder offensichtlich

unzweckmässig, noch widerspricht er übergeordneten Planungen. Er wurde vom

Regierungsrat mit den ergänzten Zonen- und Sonderbauvorschriften zu Recht

bewilligt.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ergebnis haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00

festzusetzen und von den Beschwerdeführern je zur Hälfte zu bezahlen, resp. mit

den bezahlten Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Zufolge Unterliegens

besteht kein Anspruch auf Parteientschädigung. Auch der Antrag der

Einwohnergemeinde Derendingen auf Ausrichten einer Parteientschädigung muss

abgewiesen werden. Nach § 77 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS

124.

) werden den am verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten

Behörden in der Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine

Parteientschädigungen zugesprochen. Eine Ausnahme liegt hier nicht vor, da die

Behandlung der Beschwerde im Rahmen des normalen Verwaltungshandelns liegt

(vgl. SOG 2010 Nr. 20). Der entsprechende Antrag ist deshalb abzuweisen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 je zur Hälfte zu

bezahlen.

3. Parteientschädigungen werden keine

zugesprochen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Droeser