VWBES.2018.342

Baubewilligung / Überbauung mit drei Mehrfamilienhäusern und Einstellhalle

4. Februar 2019Deutsch23 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die F.___ aus [...] beabsichtigt, in E.___

an der [...]strasse auf GB Nr. [...] drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle

zu bauen. In Überarbeitung eines ersten Gesuchs wurde bei allen Mehrfamilienhäusern

ein Geschoss weggelassen. Am 1. Mai 2017 prüfte die kommunale Baukommission das

Vorhaben und stellte fest, die baurechtlichen Bestimmungen der Zone W3 seien

eingehalten. Es wurde ein Verkehrskonzept erarbeitet. Niemand forderte einen

Gestaltungsplan. Nach der Publikation gingen Einsprachen ein. Unter anderem

wurde jetzt geltend gemacht, es sei zu Unrecht auf einen Gestaltungsplan

verzichtet worden. Die Baukommission wies die Einsprachen ab, soweit sie darauf

eintrat und bewilligte das Projekt am 23. Januar 2018 unter Auflagen.

2. Die Einsprecher erhoben Beschwerde an

das Bau- und Justizdepartement. Das Departement erwog namentlich Folgendes:

2.1 Die Parzelle GB E.___ Nr. [...]

liege gemäss Bauzonenplan der Gemeinde (Regierungsratsbeschschluss RRB

Nr. 2601 vom 17. Dezember 2002) in der Wohnzone W3, in welcher nach § 5

des Zonenreglements (ZR) drei Geschosse zulässig seien. Die Ausnützungsziffer

(AZ) müsse mindestens 0,4 und maximal 0,6 betragen. Dachausbauten zu

Wohnzwecken über dem dritten Geschoss seien nicht zulässig. Die Gebäudehöhe dürfe

nicht mehr als 9,50 m betragen. Es seien geneigte Dächer als Dachform

vorgeschrieben, allerdings könnten auf Gesuch hin auch Flach- und Pultdächer

bewilligt werden, wenn diese sich in die Umgebung integrieren.

Im Bauzonenplan von E.___ sei das

Grundstück Nr. [...] als gestaltungsplanpflichtig bezeichnet. In § 18 ZR (kommunales

Zonenreglement) werde diese Gestaltungsplanpflicht insofern relativiert, als

auf einen Gestaltungsplan dann verzichtet werden könne, wenn im

Baugesuchsverfahren alle Ziele des Gestaltungsplanes erfüllt werden.

Gemäss § 2 KBV sei die Baubehörde

zuständig für die Anwendung der Kantonalen Bauverordnung und der sie

ergänzenden Zonenreglemente. Diese habe zu entscheiden, ob die im

Zonenreglement genannten Ziele durch das Baugesuch verwirklicht worden seien

und auf den Gestaltungsplan verzichtet werden könne.

Der Gemeinderat, der nach § 9 PBG für

die Ortsplanung, aber nicht für die Anwendung und Auslegung der

baulichen Vorschriften des Zonenreglements zuständig sei, könne sich daher

nicht verbindlich äussern.

Um auf einen Gestaltungsplan verzichten

zu können, verlange § 18 Ziffer 6 ZR eine platzsparende, gemeinsame Parkierung.

Mit der geplanten unterirdischen Einstellhalle zur gemeinsamen Parkierung sei

diese Bedingung erfüllt. Im Übrigen sei festzustellen, dass durch diese

gemeinsame (unterirdische) Parkierung und Erschliessung sowie den gemeinsamen

Aussenraum eine architektonische und wohnhygienische Qualität erzielt werde,

die üblicherweise bei einer Einfamilienhausbebauung mit ihren einzelnen

Carports und Garagen nicht vorhanden sei.

Als weitere Bedingung verlange § 18

Ziffer 6 ZR das Aufzeigen einer zonenkonformen Überbauungsmöglichkeit. Der

Einbettung von Bauten und Umgebungsgestaltung in das natürlich gewachsene

Terrain sei besondere Beachtung zu schenken. Da die Bauherrschaft mit dem

Bauprojekt nicht von der Grundnutzung abweiche, die Gebäudehöhen unter den in

der dreigeschossigen Zone von E.___ zulässigen 9,50 m Höhe liege und die

Terrainveränderungen des Grundstücks sich im bescheidenen Rahmen bewegen, d.h.

an den meisten Stellen kaum mehr als 0,50 m betragen, sei das Erfordernis nach

einer besonderen Beachtung des natürlichen gewachsenen Terrains erfüllt. Die

Beurteilung der Baubehörde sei nachvollziehbar, dass auch in dieser Hinsicht die

Erstellung eines Gestaltungsplans nicht notwendig sei.

Die Notwendigkeit eines allfälligen

Ausbaus der Strassen im Quartier sei im Zusammenhang mit der kommenden

Ortsplanrevision zu prüfen. Jeder Neubau generiere während der Bauphase

Mehrverkehr und Einschränkungen im Strassenverkehr. Mit dem im Baugesuch

festgelegten Parkplatzangebot von 44 Abstellplätzen für eine

Bruttogeschossfläche von insgesamt 2’803,45 m2 und 18 Wohnungen habe

die Bauherrschaft die Vorgaben mehr als erfüllt. Für einen generellen

Parkplatzmangel in der näheren Umgebung sei sie nicht verantwortlich.

2.2 Zu den Eingliederungsvorschriften

gemäss § 63 KBV sowie § 14 Abs. 1 des Baureglements (BR) von E.___ wurde

Folgendes ausgeführt: In unmittelbarer Nähe der Bauparzelle befänden sich drei

gleich gestaltete Einfamilienhäuser und zwei Mehrfamilienhäuser, die alle

Satteldächer mit gleicher Firstrichtung aufwiesen. Ansonsten seien die Bauten

des Quartiers von unterschiedlichem Bauvolumen und Gestaltung. Die Bauten wiesen

unterschiedliche Dachformen und Firstrichtungen auf. Wegen der Heterogenität

des Quartiers sei keine Planungsidee erkennbar. Eine dichtere Überbauung führe

nicht ohne Weiteres zu einer mangelnden Einordnung in die bestehende heterogene

Struktur, dies erst recht nicht, wenn sich das Bauvorhaben in einer anderen

Zone befinde als das Quartier rundherum. Ein Anspruch der Beschwerdeführer,

eine Baulandreserve der vorliegenden Grösse mit möglichst geringer Dichte - am

besten nur Einfamilienhäuser - zu überbauen, bestehe jedenfalls nicht.

Zudem hätten Gemeinde und Kanton die

Umzonung der Parzelle GB E.___ Nr. [...] von W2 zu W3 bei der letzten

Ortsplanrevision als recht- und zweckmässig erachtet, d.h. die geforderte

«Quartieranalyse» habe während der letzten Ortsplanrevision stattgefunden. Eine

solche Grundlagenanalyse sei Teil des Verfahrens zur Ortsplanrevision und nicht

Gegenstand des Baugesuchsverfahrens. Mit Einhaltung der Vorschriften zu den Baumassen

der entsprechenden Zone sei davon auszugehen, dass diese sich in die Umgebung

einfügen. Von einer mangelnden typologischen Einordnung der projektierten

Neubauten in das Quartier könne nicht gesprochen werden.

Die mangelnde Einpassung ins Quartier

liege - nach Meinung der Beschwerdeführer - auch am verletzten Gebäudeabstand

zwischen den Bauten B und C.

Der minimale Gebäudeabstand (Bauten B –

C) aus der Summe der beiden Grenzabstände betrage 7,20 m. Dieser sei mit den

vorhandenen 10,15 m abgedeckt. Selbst wenn die Baute B als dreigeschossig

gelten würde und dadurch einen Grenzabstand von 4,00 m einhalten müsste,

wäre der Gebäudeabstand immer noch nicht verletzt. Im Übrigen wäre unter diesen

Umständen auch die Ausnützungsziffer von 0,6 noch eingehalten. Die

Gebäudeabstände seien auch im Bereich der eingeschossigen Balkone nicht

verletzt. Bezüglich der geltend gemachten Verletzung von Grenzabstand und

Gebäudeabstand sei die Beschwerde somit ebenfalls abzuweisen.

Die Baubehörde habe in ihrem Entscheid

dargetan, dass Flachdächer der zeitgemässen Bauweise entsprächen und dem

Bedürfnis der Bauwilligen Rechnung tragen. Durch Bauten mit Flachdach werde

Abwechslung in die Siedlung gebracht, was bereichernd wirke.

2.3 Das Departement wies die Beschwerden

am 21. August 2018 kostenfällig ab, soweit es darauf eintrat.

3. Die rubrizierten Anwohner erhoben

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Hauptanträge lauteten, die

Departementalverfügung sei aufzuheben, und es sei ein Gestaltungsplanverfahren

durchzuführen. Eventuell sei die Baubewilligung zu verweigern. Auf die

einzelnen Anbringen, die zum Teil nachträglich und unaufgefordert persönlich

erfolgten, ist in den nachstehenden Erwägungen soweit erforderlich einzugehen.

4. Das Departement beantragte, die

Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Die Bauherrschaft beantragte, die

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; dies unter Kosten-

und Entschädigungsfolge. Dafür wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12; § 2 Abs. 3 Kantonale

Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer als Eigentümer

benachbarter Grundstücke sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und

damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Mit der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67bis

Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens

geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts.

2.1

Die Beschwerdeführer rügen, man habe

ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem man auf eine Verhandlung

verzichtet und gewisse Rügen nicht abgehandelt habe; man hätte eine

Einspracheverhandlung durchführen müssen und einen Gestaltungsplan erarbeiten

sollen. Das Vorhaben sei nicht visualisiert worden. Es habe kein Augenschein

stattgefunden.

2.2

Die Bauherrschaft erwiderte

zusammengefasst, es handle sich um ein schriftliches Verfahren. Der Sachverhalt

habe mit den Akten und Plänen genügend erstellt werden können. Der Umfang der Beschwerde

habe jedes zumutbare Mass gesprengt. Man habe einzig aus verfahrensökonomischen

Überlegungen auf einen Rückweisungsantrag verzichtet. Die entscheidende Behörde

sei nicht verpflichtet, sich zu allen Vorbringen zu äussern. Was die Anwendung

der kommunalen Gestaltungsplanpflicht anbelange, sei die Kognition des

Verwaltungsgerichts eingeschränkt. Sowohl die Baukommission als auch der

Gemeinderat seien zum Schluss gekommen, das Baugesuch erfülle die Ziele eines

Gestaltungsplans. Die meisten «Ziele» eines Gestaltungsplans seien ohnedies von

Gesetzes wegen einzuhalten. Das Vorhaben halte sich an die Grundnutzung.

2.3.1

Das Einspracheverfahren und das

Verwaltungsbeschwerdeverfahren sind schriftliche Verfahren. Die Behörden sind

berechtigt, zur Feststellung des Sachverhaltes u.a. Beteiligte und

Auskunftspersonen zu befragen und Augenscheine vorzunehmen (§ 15 VRG); eine

Pflicht dazu besteht nicht. Die Beschwerdeführer konnten sich schriftlich

äussern und haben dies auch reichlich getan. Eine Baubewilligung ist im Kern

eine negative Feststellung, die besagt, dem Bauvorhaben stünden keine

gesetzlichen Vorschriften entgegen. Die Prüfung, ob dem so sei, erfolgt durch

die Baubehörden von Amtes wegen (§ 14 VRG), regelmässig anhand einer

Checkliste. Um zu entscheiden, ob ein Vorhaben bewilligungsfähig sei, braucht

es keine Einspracheverhandlung. Ein Augenschein und/oder eine Verhandlung

können im Einzelfall zwar die Akzeptanz der Parteien erhöhen und zur Klärung

noch offener Fragen beitragen. Eine Verhandlung durchzuführen, wenn aufgrund

der umfangreichen Akten schon alles klar ist, ist aber nicht nur unnötig und

weckt höchstens falsche Hoffnungen bei der Gegnerseite sondern auch unfair. Da

das Neubauprojelkt ja noch nicht besteht, kann es nicht in Augenschein genommen

werden. Zur Beurteilung der bestehenden Überbauung im Quartier und der

Eingliederung stehen heute aussagekräftige Informationen (Luftaufnahmen,

Terrainaufnahmen etc) aus den öffentlich zugänglichen geografischen Informationssystemen

zur Verfügung. Es geht um drei zwar recht grosse Baukörper. Form und Anordnung

sind aber einfach. Die zu überbauuende Parzelle liegt nicht am Hang. In einer

solchen Situation braucht es auch keine zusätzliche Visualisierung,

beispielsweise durch ein Modell. Der Entscheid der kommunalen Baukommission und

der Entscheid des Departements sind beide ausführlich begründet. Die

Begründungsdichte ist ausreichend. Die Behörde darf sich auf die wesentlichen

Gesichtspunkte beschränken und braucht sich nicht mit jedem sachverhaltlichen

und rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen (Gerold Steinmann, in Bernhard

Ehrenzeller / Benjamin Schindler / Rainer J. Schweizer / Klaus A. Vallender

[Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Gallen, 3. Aufl. 2014, Art.

29.

N 49 mit zahlreichen Hinweisen).

2.3.2

Im kommunalen Zonenreglements (ZR)

handelt § 18 von Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht. Er besagt: Auf einen

Gestaltungsplan kann dann verzichtet werden, wenn im Baugesuchsverfahren alle

Ziele des Gestaltungsplanes erfüllt werden. Der Gestaltungsplan ist möglichst

frühzeitig mit dem Gemeinderat abzusprechen. Der Gestaltungsplan hat

insbesondere Folgendes aufzuzeigen:

[...]strasse

Erschliessung: Erschliessung des

Grundstückes und Aufzeigen einer flächensparenden gemeinsamen Parkierung;

Gestaltung: Aufzeigen der zonenkonformen

Überbauungsmöglichkeit. Der Einbettung von Bauten und Umgebungsgestaltung in

das natürlich gewachsene Terrain ist besondere Beachtung zu schenken.

Sowohl der Gemeinderat als auch die

Baukommission waren der Auffassung, auf einen Gestaltungsplan könne verzichtet

werden; dies mit Blick auf das konkrete Projekt. Es bleibt weitgehend der

Gemeinde überlassen, wie streng sie sein will. Als zweite Beschwerdeinstanz ist

die Kognition des Verwaltungsgerichts ohnedies eingeschränkt (§ 67bis

VRG, vorne Erw. 1.2). Bei der Auslegung des kommunalen Rechts greift das

Verwaltungsgericht nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird ein

Beurteilungsspielraum belassen (Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2017). Hinzu

kommt Folgendes: Es dürfte ungewöhnlich sein, für die Überbauung einer

einzelnen, wenn auch geräumigen Parzelle einen Gestaltungsplan zu fordern, wenn

nicht von der geltenden Grundordnung abgewichen werden soll. Ein

Gestaltungsplan postuliert zwar Qualität, garantiert sie aber keineswegs. In

Fällen wie dem vorliegenden würde der Gestaltungsplan einfach für das bereits

vorliegende Projekt gezeichnet. In einem Gestaltungsplan wird üblicherweise ein

Ausnützungsbonus gewährt; die Überbauung würde noch dichter, was den

Beschwerdeführern wohl nicht zupasskäme.

3.1

Die Beschwerdeführer bezweifeln, ob

die verkehrsmässige Erschliessung genüge. Sie sei jedenfalls knapp bemessen.

Auf einen Schlag würden 18 Wohnungen zur Verfügung stehen. Es sei auf einen

möglichen Strassenausbau hingewiesen worden.

3.2

Die Bauherrschaft entgegnet, der

Erschliessungsplan sei rechtskräftig. Die [...]strasse und die [...]strasse

seien Erschliessungsstrassen Die [...]strasse West sei erst im Jahre 2007

erbaut worden. Beide Strassen würden einen herkömmlichen Ausbaustandard und

übliche Strassenbreiten aufweisen. Die drei Wohnbauten mit den 18 Wohneinheiten

würden strassenmässig ohne Probleme erschlossen. Ein Fahrversuch mit einem

4-Achs-LKW mit Tieflader habe gezeigt, dass die Strassenbreite ausreiche, um

den Baustellenverkehr über das öffentliche Strassennetz abzuwickeln. Einzig der

Einfahrtsradius bei der Einmündung in die [...]strasse habe geringfügig

angepasst werden müssen. Zum Baustellenverkehr habe die kommunale Baubehörde

Auflagen erlassen.

3.3

Hinter dem Erschliessungserfordernis

der Zufahrt stehen vorab verkehrs‑, gesundheits‑ und

feuerpolizeiliche Überlegungen. Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die

Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts‑

und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher

sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu

richten, die sie erschliessen sollen. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu

beurteilen ist, sind hierfür in der Regel die VSS‑Normen heranzuziehen,

die indes nicht allzu schematisch und starr gehandhabt werden dürfen. Die

Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der

genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts (Urteil des

Bundesgerichts,1C_376/2007 , BGE

123.

II 337 E. 5b S. 350

). Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend

nahe an Bauten und Anlagen heranführt.

Die [...]strasse und die [...]strasse

sind beide ca. fünf Meter breit. Nach der VSS-Norm 640201 «Geometrisches

Normalprofil, Grundabmessungen und Lichtraumprofil» hat ein Personenwagen eine

Grundabmessung von 1.85 m (Breite). Addiert man 60 cm an horizontalem

Bewegungsspielraum und einen Sicherheitszuschlag von 40 cm, so ergibt sich eine

Breite von 2.85 m. Zwei Personenwagen können sich somit zwar kreuzen. Dies aber

kaum in voller Fahrt mit 50 km/h, sondern nur mit einer gebotenen

Temporeduktion und Rücksichtnahme. Dies ist vorliegend nicht zu beanstanden. Eine

fünf Meter breite Strasse genügt für die Erschliessung des kleinräumigen

Quartiers. Auch wenn sämtliche auf der neuen Überbauung parkierten Fahrzeuge

innerhalt einer Stunde weg- oder zuführen, handelte es sich nach den

einschlägigen Normen immer noch um eine schwach befahrene Quartierstrasse.

4.1

Die Beschwerdeführer machen geltend,

das Eingliederungsgebot werde missachtet. Es würden drei Fremdkörper

implantiert; dies verändere den landschaftlichen und siedlungsbaulichen

Charakter sowie das gesamte Erscheinungsbild des attraktiven Wohnquartiers auf

nachhaltige Weise. Die Bauten würden die Umgebung durch ihre Volumetrie

dominieren. So werde die ortstypische Volumetrie nicht berücksichtigt. Die

Masse dieser Bauten werde durch die Ausrichtung parallel zur [...]strasse noch

betont.

4.2

Die Bauherrschaft machte geltend, das

Quartier sei geprägt von einer heterogenen Bauweise. Eine einheitliche

Typologie sei nicht ablesbar. Das Quartier habe sich in den letzten Jahren zu

einer durchmischten Siedlungsform mit geneigten und flachen Dächern entwickelt.

Die zulässige Gebäudehöhe werde deutlich unterschritten. Durch die

zurückversetzen Attikageschosse werde das Volumen optisch schon tatsächlich

verringert. Das Bebauungsmuster der Umgebung werde fortgeführt. Die gewählte

Dachform entspreche einer zeitgemässen Architektur. Die kommunale Baubehörde

habe in jüngerer Zeit 13 Flachdachbauten bewilligt.

4.3.1

Es bleibt weitgehend dem Ermessen

der Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie an die Eingliederung stellen

will. Das Verwaltungsgericht greift hier nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde

wird ein Beurteilungsspielraum belassen. Heute ist Verdichtung geboten (Art. 3

Abs. 3 lit. abis des Raumplanungsgesetzes, RPG; SR 700). Die

Dichte ist in der vorliegenden Überbauung noch immer bescheiden. Ob die

Überbauung den Anforderungen von § 63 KBV genüge, ist im Folgenden zu prüfen.

4.3.2

Die Gemeinden haben das

Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben sich

typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen

Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben

ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern

(§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv formulierte

ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab, sondern gebietet

eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende architektonische

Gestaltung verlangt (Marcel Steiner: Die Ästhetikgeneralklauseln, BR

1994, S. 117). Bauten

und Anlagen verunstalten das Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden

entsteht, der erheblich stört. Volumen, Gestaltung und Formgebung der Bauten

und Aussenräume haben sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern

(SOG 1995, Nr. 23).

4.3.3

Aus ästhetischen Gründen können –

im Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen – zusätzliche Anforderungen an ein

Bauvorhaben gestellt werden. Das zonenkonforme Bauen kann jedoch nicht generell

eingeschränkt werden. Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, die

geltenden Bauvorschriften zu umgehen (ZBl 1998, S. 170 ff). Zwar können aus

rein ästhetischen Gründen – im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften –

zusätzliche Anforderungen (z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung) gestellt

werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber nicht zulässig, wegen des

Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und

-längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. Peter Hänni:

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 326 ff.). Bauten,

die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als mit den

Einordnungsvorschiften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere

Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude

(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,

Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der

übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln

gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht

generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen

werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des

kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84). Ästhetikvorschriften haben eine

eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, wenn die

Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der Normen decken

sich nicht zwingend (Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012,

E. 3.3). Die

ästhetischen Generalklauseln können auch angerufen werden, wenn die übrigen

relevanten Bauvorschriften (wie z.B. Geschosszahl, Abstände) eingehalten worden

sind (SG-GVP 2005 Nr. 29). Nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen bei positiv formulierten

ästhetischen Generalklauseln strengere Massstäbe angelegt werden, als bei

Normen, die bloss eine Verunstaltung verbieten. Diese sind aber sorgfältig zu

begründen. Es ist nicht einfach auf ein beliebiges subjektives

architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen. Vielmehr ist im Einzelnen

darzutun, warum mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für den Bau

selbst noch die Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird

(Urteile des Bundesgerichts 1C_148/2011,1C_346/2007,1P.280/2002, BGE 114 Ia

346). Im Übrigen belassen die Rechtsmittelinstanzen den zuständigen Behörden

einen gewissen Ermessensspielraum, auch aufgrund ihrer örtlichen Kenntnisse.

Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht

er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so

haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürften das Ermessen

der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht

publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014; VWBES.2017.148 vom 10. Juli 2017 E. 2.4

mit Hinweisen).

4.3.4

In verschiedenen historischen

Beispielen kann man einen Typus von Bauten und Aussenräumen ausfindig machen.

Eine Überbauung kann nur dann als Typ gelten, wenn sie (bezüglich

Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.) einheitlich wirkt und

eine Planungsidee sichtbar macht. Die meisten Quartiere im Kanton Solothurn

sind heterogen. Es ist meist kein Typ auszumachen. In SOG 2000 Nr. 20 hat das

Verwaltungsgericht zum Beispiel entschieden, eine aus vorfabrizierten

Wohncontainern bestehende, mit Satteldach versehene Asylbewerberunterkunft

verletze in einem heterogenen Wohnquartier das Eingliederungsgebot nicht.

4.3.5

Im vorliegenden Fall ist das

Quartier heterogen. Volumina und Firstrichtungen stimmen nicht überein. Es ist kein

Typ auszumachen. Zwei grössere Volumina stehen direkt nördlich der Bauparzelle.

Bei der Parzelle, die nun überbaut werden soll, handelt es sich um die einzige

in der Gemeinde, die der Zone W 3 zugewiesen ist. Innerhalb des

Strassengevierts stimmen die geplanten Baukörper mit denjenigen rundum in der

Ausrichtung (West-Ost) überein, und sie sind nicht wesentlich grösser, als die

beiden bestehenden Mehrfamilienhäuser direkt nördlich. Dass eine Überbauung in

einer 3-geschossigen Zone einen grösseren «Fussabdruck» hinterlässt als

Einfamilienhäuser in einer zweigeschossigen Zone liegt auf der Hand und braucht

nicht näher erörtert zu werden, sondern ist aufgrund des kommunalen Plans so

gewollt. Es ist und bleibt möglich, die Parzelle mit Mehrfamilienhäusern zu

überbauen. Die Überbauung ist nicht sehr dicht; es wird bloss eine Ausnützungsziffer

von 0.55 erreicht. (Ohne Gestaltungsplan wären maximal 0.6 erlaubt. Mit einem

Gestaltungsplan wären wohl 0.72 denkbar.) Die Grünflächenziffer bleibt mit 0.59

hoch. Das Eingliederungsgebot ist nicht verletzt.

5.1

Die Beschwerdeführer meinen, es

hätten keine Flachdächer bewilligt werden dürfen. Das Zonenreglement sehe Satteldächer

vor. Wenn man Flachdächer bewilligen wolle, müsse man das Reglement ändern und

nicht nur dessen Anwendung lockern.

5.2

Die Bauherrschaft widerspricht, durch

ein Flachdach könne die Höhe der Bauten minimiert werden, was den umliegenden

Gebäuden durch Besonnung und Aussicht zugutekomme. Die Gemeinde habe sogar eine

Zone mit Flachdach geschaffen. Mit Steildächern wären viel grössere Volumina

geschaffen worden.

5.3

Das kommunale Zonenreglements besagt

in § 5 für die dreigeschossige Wohnzone, Flach- und Pultdächer könnten bei

Haupt- und Nebengebäuden auf Gesuch bewilligt werden, wenn sie sich in die

Umgebung einfügen. Auch für die Anwendung dieser kommunalen Norm gilt, dass das

Verwaltungsgericht über eine eingeschränkte Kognition verfügt und nicht ohne

Not von der Auslegung abweicht, die die Gemeindebehörde ihrer Bestimmung in

Ausübung ihrer Autonomie gegeben hat. In aller Regel wird sich ein Gebäude mit

Flach- oder Pultdach eher in die Umgebung einfügen als ein Gebäude mit

Steildach. Der Gemeinde liegt offenbar seit jeher daran, die Aussicht auf das

Mittelland und vor allem die Alpen zu erhalten. Sie hat deshalb eigens eine

Wohnzone mit Flachdach geschaffen. Wenn sie auch im vorliegenden Fall auf die

Forderung von Satteldächern verzichtet hat, liegt darin keine Rechtsverletzung.

Dem Projekt kommt dies zugute.

6.

Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung

von Grenz- und Gebäudeabständen. Die entsprechenden Rügen wurden mehrfach in

verschiedenen Ausfertigungen, mithin recht weitschweifig und kompliziert eingereicht.

Im Folgenden werden die Rügen einzeln abgehandelt.

Vorab ist festzuhalten, dass es bei den

Grenz-und Gebäudeabständen um Wohnhygiene, namentlich um den Entzug von Licht

und Sonne geht. Die Abstände stehen durchwegs in Relation zu der Gebäudehöhe

(Hänni, a.a.O., S. 319). So muss ein dreigeschossiger Baukörper einen grösseren

Abstand einhalten als eine bloss zwei- oder eingeschossige Baute. Das

Departement bekräftigte in seinem Schreiben vom 4. Dezember 2018, die

angefochtene Verfügung entspreche seiner langjährigen Praxis. Sie entspricht,

wie zu zeigen ist, dem Gesetz bzw. den Ausführungsvorschriften des kantonalen

Rechts.

6.1

Die Beschwerdeführer bemängeln den

nördlichen Grenzabstand des Hauses A. In der Nordfassade des Hauses A befindet

sich der Haupteingang. Dieser ist beidseits mit einer Art Windfang umgeben, der

je 1.5 m tief ist. Bei dem Haus handelt es sich um ein dreigeschossiges

Gebäude, das 39.78 m lang ist (Ausrichtung West-Ost). Nach Anhang II zur KBV

braucht ein solches Gebäude einen Abstand von 8.6 m. Bis auf den Hauseingang

ist dieser Abstand zur Nachbargrenze eingehalten. Nach § 22 KBV werden unter

anderem offene Hauseingänge dann nicht angerechnet, wenn die Ausladung 1.2 m nicht

übersteigt. Soweit der Windfang dieses Mass in der Tiefe übersteigt, ist er

also für die Berechnung des Grenzabstandes zu berücksichtigen. Entscheidend ist

indessen, dass sich nach § 22 Abs. 2 KBV gegenüber der Nachbargrenze der

Grenzabstand nach Geschosszahl und Gebäudelänge richtet, wobei für Einzelheiten

auf den Anhang II [zur KBV] verwiesen wird. Dort ist in Abbildung B (auf S. 83)

dargestellt, wie bei höhenmässig gestaffelten Baukörpern vorzugehen ist. Der

für die eingeschossige Anlage «Windfang» (die 30 cm «zu tief») ist, erforderliche

Abstand beträgt 3 m, was zusammen mit der Tiefe von 1.5 m 4,5 m Grenzabstand

ergibt. Dieser ist in dem für den 3-geschossigen Bau nötigen Abstand von 8.6 m enthalten.

Der Windfang des Eingangs entzieht ja auch offensichtlich niemandem Licht und

Sonne.

6.2

Die Beschwerdeführer rügen weiter den

Abstand zwischen den Häusern C und A, insbesondere wegen der angebauten Balkone.

6.2.1

Haus C ist eine dreigeschossige Baute,

die nach geltendem altem Recht nordseits einen Abstand von 8.2 m benötigt. Für

den Eingang mit dem Windfang gilt, was oben in Erw. 6.1 dargelegt wurde: Der

auskragende eingeschossige Windfang vergrössert den notwendigen Gebäudeabstand

nicht.

Der notwendige minimale Abstand für Haus

A beträgt auf der Südseite grundsätzlich 8.6 m, wenn von der Hauptfassade

ausgegangen wird. Die Beschwerdeführer sehen die Abstandsvorschriften durch den

südöstlichen Balkon des Hauses A und den Eingang des Hauses C verletzt. Die

Balkone des Hauses A sind fassadenbildend, da sie südseits mit Stützen versehen

sind. Sie sind aber nur zweigeschossig und haben somit auch nur diesen Abstand

einzuhalten. Der notwendige Minimalabstand beträgt demzufolge für diesen

Balkon, der 1.8 m über die Fassade hinausragt, 7.8 m, was innerhalb des ohnehin

notwendigen und ausgewiesenen Abstandes von 8.6 m liegt. Durch den Hauseingang und

diesen Balkonanbauten nimmt der erforderliche Gebäudeabstand zwischen den

beiden Häusern A und C nicht zu.

6.2.2

Die Beschwerdeführer sehen eine

Gebäudeabstandsunterschreitung weiter im an der Südseite des Hauses A mittig

angebrachten eingeschossigen Balkon mit einer Ausladung von 2.9 m sowie durch

den Hauseingang des Hauses C. Auch dies ist unzutreffend, weil auch für diesen

Balkon nur der zweigeschossige Abstand eingehalten werden muss, der 6 m beträgt.

Zusammen mit der Auskragung von 2.9 m ergibt sich ein Abstand von total 8.90 m

für den Bereich des Balkons von Haus A gegenüber dem Haus C, welcher

eingehalten ist, beträgt doch der totale Abstand zwischen den Häusern 17.34 m.

Es bleibt eine Reserve von 0.24 m (17.34 m – 8.90 m – 8.20 m, vergleiche zum

Ganzen auch: Regula Reber, Ausgewählte Fälle aus dem materiellen Baurecht, in:

Baukonferenzen Juni 2015, S. 19 ff., S. 30, publiziert unter https

//www.so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-dsbjd/pdf/Mitteilungsblaetter/LowRes_Baukonferenz_2015_Juni_f_Internet.pdf).

6.3

Schliesslich wird auch der

Gebäudeabstand zwischen den Häusern B und C als zu klein gerügt. Bei diesem

Abstand beträgt der Grenzabstand für das Haus B bei einer Gesamtfassadenlänge

von 12.91 m, also inkl. Balkone, nicht mehr als 3.25 m, wie aus der Tabelle im

Anhang II zur KBV für Bauten dieser Fassadenlänge mit zwei Geschossen abzulesen

ist; das Attikageschoss zählt nach der Regel von § 17bis Abs. 2 KBV

nicht als Geschoss. Für die Baute C beträgt der Abstand, soweit sie als zweigeschossige

Baute mit einer Gesamtlänge (inkl. Balkone) von 13.91 ausgestaltet ist, ebenfalls

3.25

m. Soweit sie mit einer Fassadenlänge von 8 m im obersten Geschoss gebaut

ist, betrüge sie 4 m. Wird die Fassade als dreigeschossig betrachtet, beträgt

der Grenzabstand bei einer Gesamtlänge von 13.91 m 4.40 m. Der minimale

Gebäudeabstand zwischen den beiden Bauten B und C beträgt also höchstens 7.65

m, was deutlich unter dem tatsächlich geplanten Abstand von 10.15 m liegt. Die

Angaben im Baugesuch, Plan Nr. 107-16 «Situation 3er mfh 3G + A 2G + C 3G» vom 24.

November 2017 im Massstab 1:500 sind also korrekt und entsprechen den

rechtlichen Vorgaben. Sogar wenn beide Bauten als dreigeschossig betrachtet

würden, wäre der notwendige Minimalabstand von 8.60 m bei weitem eingehalten.

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf

CHF 3'000.00 festzusetzen sind. Die Beschwerdeführer haben der F.___ eine

Parteientschädigung zu bezahlen, die auf den geltend gemachten Betrag von CHF 3'574.40

(inkl. Auslagen und MWST), der angemessen erscheint, festzusetzen ist.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer A.___, B.___ sowie C.___

haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu

gleichen Teilen und unter Solidarhaft zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer haben der F.___ für

das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren zu gleichen Teilen eine

Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'574.40 zu bezahlen; sie haften auch dafür

solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_147/2019 vom 1. November 2019 aufgehoben.