VWBES.2018.43

Baubewilligungen

17. Januar 2019Deutsch12 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Im Februar 2016 liessen E.___ und F.___

bei der Baukommission ein Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses auf GB [...]

Nr. X einreichen. Das Grundstück liegt gemäss Bauzonenplan Süd (genehmigt mit RRB

Nr. 2007/947) in der Wohnzone W1, überlagert mit dem Gestaltungsplan «» aus dem

Jahr 1982 (RRB Nr. 1982/2792). Teile des Gestaltungsplangebiets sind ein

belasteter Standort (Nordöstlicher Teil von GB Nr. X: Anlagerungsstandort,

belastet, weder untersuchungs- noch sanierungsbedürftig). Das Grundstück ist

Eigentum von [...], die das Baugesuch mitunterzeichnet hat.

1.2 Gleichzeitig reichte G.___ bei der

Baukommission ein Baugesuch für den Neubau eines Carports und Anpassungen im

Eingangsbereich seiner Liegenschaft [...]weg 5, GB [...] Nr. Y (und teilweise

auf GB Nr. X) ein.

2. Der Gestaltungsplan regelt die

Überbauung der innerhalb der Bauzone liegenden Fläche des ehemaligen [...]areals

mit vier Einfamilienhäusern. Gegenüber dem rechtsgültigen Zonenplan aus dem

Jahr 1977 (RRB Nr. 1977/438) wird die Bauzone geringfügig erweitert. Dadurch

wird eine architektonisch und gestalterisch bessere Überbauung des

Bauzonenstreifens entlang der Erschliessungsstrasse ([...]weg) möglich.

3. A.___ und B.___ erhoben Einsprache

gegen die Bauvorhaben und verlangten einen Bauabschlag.

4. Im Juli 2016 führte die Baukommission

D.___ einen Augenschein mit Parteiverhandlung durch. Mit Beschluss vom 23. Dezember

2016 wies die Baukommission die Einsprachen ab und bewilligte die Bauvorhaben

(Baugesuche Nr. 2016/03 und Nr. 2016/04). Strittig waren eine Überschreitung

der im Gestaltungsplan definierten Baufelder, der Zusammenbau mit der

bestehenden Liegenschaft G.___ (auf GB Y), die neue Stichstrasse im Norden der

Bauparzelle Nr. X, das Attikageschoss des geplanten Neubaus und eine Verletzung

des Eingliederungsgebots.

5. Im Januar 2017 erhoben A.___ und B.___

Verwaltungsbeschwerde an das Bau- und Justizdepartement. Im Hauptantrag

verlangten sie, die Baugesuche seien nicht zu genehmigen. Das Departement wies

die Beschwerden am 24. Januar 2018 kostenfällig ab.

6. A.___ und B.___ erhoben durch ihren

Anwalt Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Hauptanträge lauteten, die Departementalverfügung

sei aufzuheben und die Baubewilligungen seien nicht zu erteilen. Die

Baukommission habe acht Ausnahmebewilligungen erteilt: Drei für die

Überschreitung der Baufelder, zwei für die Erschliessung (Stichstrasse und

deren Verbreiterung), zudem je eine für erhebliche Terrainveränderungen, die Bewilligung

eines zusammenhängenden Riegels von 44 m Breite und für die Ausrichtung des

Attikageschosses. Die Ausnahmebewilligungen seien unnötig. Die neue

Erschliessungsstrasse bedinge grosse Terrainveränderungen. Damit werde vom

Gestaltungsplan abgewichen. Die Parzelle G.___ sei mit einem Abstellplatz und

einem Fussweg seit Jahrzehnten erschlossen. Die vorgesehene Stützmauer sei

höher als nach der KBV zulässig; sie bedürfe auch einer nicht vorhandenen

Dienstbarkeit. Die Baukommission dürfe den Gestaltungsplan nicht ändern. Das

Bauprojekt überschreite das Baufeld auch nach der Überarbeitung. Das

Attikageschoss sei nicht zulässig. Nach Gestaltungsplan sollten vier

individuelle Gebäude entstehen. Der Zusammenbau des Hauses mit dem Carport sei

nicht zulässig. Die Änderungen des Projekts hätten zudem publiziert werden

müssen.

7. Das Departement beantragte, die

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

8. Die Bauherrschaft liess beantragen,

die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Der Gestaltungsplan enthalte keine verbindlichen

Vorgaben zur Art der Überbauung. Es sei den veränderten Umständen seit dem

Erlass des Gestaltungplans Rechnung zu tragen. Die Bauherrschaft habe nur für

die geringfügigen Baufeldüberschreitungen und die Ausrichtung des

Attikageschosses um eine Ausnahmebewilligung ersucht. In den übrigen Punkten

entspreche das Vorhaben dem Gestaltungsplan. Die gesetzliche Grundlage für Ausnahmebewilligungen

finde sich in §§ 20 und 67 KBV. Die Stützmauer überschreite die zulässige Höhe

nicht. Der Böschungswinkel werde eingehalten. Die Liegenschaft der

Bauherrschaft benötige die Hauszufahrt von G.___ nicht; sie werde vom [...]weg

aus erschlossen. Der Gestaltungsplan enthalte weder ein Verbot von

Terrainveränderungen, noch ein Erschliessungskonzept. GB Nr. Y habe keine

Notzufahrt mehr; dies wegen der Aufschüttungen der Beschwerdeführer. Es seien

keine relevanten Immissionen zu erwarten. Die Abweichungen vom Baufeld seien

marginal und durch die topografischen Verhältnisse und die besondere Grundstücksform

bedingt. Bei den Baufeldüberschreitungen handle es sich im Wesentlichen um vorspringende

oder unter Terrain gelegene Bauteile. Man habe auch bei anderen Bauten im

Gestaltungsplangebiet Überschreitungen der Hausbaulinien gewährt. Die nördliche

Hausbaulinie habe die Sicherung des (damaligen) Waldabstands bezweckt. Der

Rücksprung eines Attikas müsse nicht zwingend auf der Längsseite der Fassade erfolgen.

Die Qualifikation hänge vom Erscheinungsbild ab. Von den Grundstücken der

Beschwerdeführer sei lediglich ein Geschoss einsehbar. Der Gestaltungsplan

schliesse den Zusammenbau von Gebäuden nicht aus. Das Quartier sei heterogen

überbaut. Das Projekt sei zu Gunsten der Beschwerdeführer angepasst worden. Sie

hätten sich mehrfach äussern können. Man habe den Westtrakt weggelassen. Eine

erneute Publikation sei nicht nötig gewesen.

9. Die Baukommission beantragte, die

Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen.

10. G.___ schloss sich der Argumentation

der Bauherrschaft an. Nach der Überbauung der Parzelle A.___ benötige er eine

andere Erschliessungslösung.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zu deren Behandlung zuständig (§ 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12, § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung,

KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer von Grundstücken in

unmittelbarer Nachbarschaft zu den Bauvorhaben zur Beschwerde legitimiert. Auf

die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Gestaltungsplan enthält relativ

wenig Vorgaben. Er definiert zunächst die Bereiche der Wohnzone und des

angrenzenden Biotops sowie der geschützten Hecke. Dann enthält er einerseits

klar umgrenzte Baufelder für Haupt- und Nebenbauten und legt anderseits eine

neue Terrainlinie über die alte Steingrube. Die neue Linie soll massgebend

sein, um die Geschosszahl zu bestimmen. Ohne diese Linie könnte das Areal nicht

(sinnvoll) überbaut werden. Es wäre ein Unding, so meinte man wohl damals, neue

eingeschossige Gebäude auf die Grubensohle und damit in eine Senke zu stellen.

Eine Unterkellerung wäre angesichts des Untergrundes (wirtschaftlich) kaum

möglich. Mit der aufgeschütteten Terrainlinie wird eine Überbauung möglich.

Dies ist der Hauptzweck des Plans, der seit 1982 zumindest in dieser Hinsicht nichts

an Aktualität eingebüsst hat. Geregelt ist im Weitern die Parkierung, indem für

jedes Gebäude der Ort der Garage und eines zusätzlichen Abstellplatzes

eingezeichnet ist. Der Plan enthält keine Sonderbauvorschriften und

insbesondere keine sogenannte Delegationsnorm, also eine Bestimmung, die der

Baubehörde gestattet, in bestimmten Fällen vom Plan abzuweichen. Die Frage, ob

trotzdem Ausnahmebewilligungen nach § 20 und 67 KBV erteilt werden dürfen, kann

hier offenbleiben.

3.1

Der Gesetzgeber erlässt

Vorschriften, die auf den Normalfall zugeschnitten sind. Es ist unmöglich,

sämtliche besonders gelagerten Situationen legislatorisch zu erfassen. Der

Gesetzgeber kann das rechtsanwendende Organ ermächtigen, aus Gründen der

Billigkeit davon abzuweichen. Eine Ausnahmebewilligung bezweckt immer, im

Einzelfall Härten, offensichtliche Unzweckmässigkeiten und vom Gesetzgeber

nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden. Sie dient der Verfeinerung der

schematischen Norm im besonders gelagerten Einzelfall. Zentrale Voraussetzung

jeder Ausnahmebewilligung ist das objektive Vorliegen besonderer Verhältnisse

bzw. wichtiger Gründe. Es dürfen keine öffentlichen Interessen verletzt werden.

In erster Linie kommen die Lage und Form der Parzelle, die Beschaffenheit des

Baugrunds sowie technische und planerische Besonderheiten in Betracht.

Persönliche oder finanzielle Gründe können eine Ausnahmebewilligung nicht

rechtfertigen. Generelle Gründe oder eine angeblich «bessere Lösung» vermögen

keine Ausnahmesituation zu begründen (Alain Griffel et al. [Hrsg.]:

Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.502 ff.; Peter Hänni:

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 353 ff.;

Häfelin / Müller /Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2016, S. 600

ff.).

3.2

Im vorliegenden Fall besteht keine

Ausnahmesituation, die ein Abweichen vom Gestaltungsplan – welcher im Übrigen

vom damaligen Grundeigentümer, der Architekt war, ausgearbeitet wurde – rechtfertigen

würde. Das Grundstück ist zwar nicht rechteckig, aber auch nicht geradezu

unförmig. Es liegt am Hang, das Terrain ist aber nicht übermässig steil und mit

dem Gestaltungsplan wurde eigens eine brauchbare Terrainlinie geschaffen. Das

Grundstück Nr. X hält 9 a 63 m2. Das vom Plan zugewiesene Baufeld ist

gross: an der längsten (Nord-Süd) bzw. der breitesten Stelle (West-Ost) misst

es 18 bzw. 22 Meter. Es ist ohne weiteres möglich, darauf ein stattliches

eingeschossiges Haus zu bauen, ohne das Baufeld zu überschreiten. Schon aus

diesem Grund ist die Beschwerde gutzuheissen.

4.

Zum geplanten Bauvorhaben drängen

sich weitere Überlegungen auf.

4.1

Das geplante Gebäude ist schwer

einzuordnen. Das «Erdgeschoss» mit den drei Zimmern im Süden, der

Erschliessung, den Garagen und dem Technikraum ist zu grossen Teilen ein

Untergeschoss und wurde auf den Plänen teilweise auch so bezeichnet (z.B. Plan

Nr. 205 von 10.02.16, Berechnungen Flächen; Plan Nr. 209 vom 13.09.16, UG mit

Zufahrtsstrasse + Sichtbermen). Nach der verbindlichen Terrainlinie des

Gestaltungsplanes liegen auch diese Zimmer (theoretisch) grösstenteils unter

der Erde und handelt es sich um eine Abgrabung. Es ist sehr fraglich, ob ein

Attikageschoss auf einem Untergeschoss stehen kann. Das in den Plänen

(teilweise) als Attika bezeichnete Geschoss ist eigentlich das Erdgeschoss, das

als solches nicht privilegiert ist. Eine Berechnung der Ausnützungsziffer dieses

Geschosses fehlt allerdings in den Akten.

4.2

Für eine Privilegierung des

Attikageschosses (keine Anrechnung an die Geschosszahl) ist nach altem Recht erforderlich,

dass bei jeder Wohneinheit wenigstens eine Seite um 4 m oder zwei Seiten um

mindestens 2 m von der Fassade zurückgesetzt werden. Es wird allenfalls auch zu

beachten sein, dass diese Attika-Regelung (§ 17bis aKBV) mit der

Auflage eines revidierten Zonenplans durch die neue Regelung von § 17ter

KBV ersetzt wird.

4.3

Der Gestaltungsplan verlangt im Text

zu den Baufeldern, dass die gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände gewahrt

werden. Das Gebäude auf GB Nr. Y steht aber direkt an der Grenze. Die Situation

ist unklar, was die Grenz- und Gebäudeabstände anbelangt.

5.1

Bundesrechtlich (Art. 19 RPG) ist Land

unter anderem erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht. Es soll

sichergestellt werden, dass keine Bauten bestehen, die wegen fehlender

Zufahrten feuer- und gesundheitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige

öffentliche Interessen gefährden. Die Anforderungen sind je nach Nutzungszone

unterschiedlich. Die kantonalen Vorschriften konkretisieren dies. Der

Gestaltungsplan sagt wenig aus über die verkehrsmässige (innere) Erschliessung.

Dasselbe gilt für den kommunalen Erschliessungsplan Blatt 2 (RRB 2007/947).

Nach § 53 KBV dürfen Gebäude nur auf Grundstücken errichtet werden, die von

einer öffentlichen Strasse oder von einem öffentlichen Platz her eine genügende

Zufahrt haben (Abs. 1). Die Baubehörde kann im Einzelfall Breite und

Ausführungsart der Zufahrtswege vorschreiben (Abs. 2). § 39 PBG bestimmt auf

übergeordneter Ebene unter der Marginalie «Erschliessungsplan», dass die

Einwohnergemeinden soweit erforderlich Konzepte über die Gestaltung der

Erschliessungsräume erstellen (Abs. 1). Sie ordnen die Erschliessung der

Baugebiete gestützt auf die Erschliessungskonzepte und in Übereinstimmung mit

dem Zonenplan durch Pläne und Reglemente über die Verkehrsanlagen und Fusswege

[…] (Abs. 2). Zur Erschliessung gehört nicht nur die Grob-, sondern auch die

Feinerschliessung. Eine Erschliessung ist hinreichend, wenn eine genügende

Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste besteht (Feuerwehr, Elektrizitäts-

und Wasserwerke der Gemeinde, Spitalautos (Hänni, a.a.O., S. 276 f.; Griffel,

a.a.O., Rz 3.288 ff.).

5.2

Es stellt sich die Frage, ob der

Gestaltungsplan die (interne) verkehrsmässige Erschliessung des Areals zwar rudimentär,

aber abschliessend regelt. Für GB Nr. Y ist keine Zufahrt bis zum Wohngebäude vorgesehen

und auch weder eine Garage noch ein Abstellplatz direkt beim Hauptgebäude. Die

Liegenschaft ist aber auch so zweifellos genügend erschlossen; andernfalls

hätte gar nie eine Baubewilligung erteilt werden dürfen.

5.3

Der Gestaltungsplan sieht die

Möglichkeit vor, nicht bloss die Nebenbauten, sondern auch die Hauptbauten

zusammenzubauen. Ein durchbrochener Carport kann die Überbauung gar nicht

dominieren.

5.4

Es besteht nach dem Gestaltungsplan

zu jedem Hauptgebäude ein Baufeld für ein «Gartenhaus nach KBR § 23». KBR § 23

privilegierte eingeschossige Bauten wie Garagen, Abstellräume, offene oder

teilweise geschlossene Gartensitzplätze und Transformatorenstationen, was den

nachbarlichen Grenzabstand anbelangt. Die Bestimmung existiert seit 1990 nicht

mehr. Es lässt sich aber immerhin ableiten, was in dem speziellen Baufeld Platz

finden sollte. Auch ein Carport wäre grundsätzlich zulässig, falls die

Parkierung nicht abschliessend geregelt ist. Im Übrigen wird das «Gartenhaus-Baufeld»

vom «Haus-Baufeld» überlagert. Das muss aber alles offenbleiben: Das Projekt

«Carport» ist mit dem Bau des Einfamilienhauses derart eng verknüpft, dass es

in der vorliegenden Form ohnehin nicht selbständig bewilligt und realisiert

werden kann.

6.

Es ergibt sich somit, dass die

Beschwerde gutzuheissen ist. Der Departementalentscheid – und damit die

kommunalen Baubewilligungen vom 23. Dezember 2016 für das Baugesuch 2016/03

(Einfamilienhaus) und das Gesuch 2016/04 (Neubau Carport) – sind aufzuheben.

Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdegegner E.___, F.___ und G.___ je CHF 500.00

an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind.

Die Beschwerdegegner E.___, F.___ und G.___

haben den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung auszurichten. Die total in

Rechnung gestellten CHF 12'521.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) entsprechen

ca. einer Arbeitswoche. Dies erscheint zwar als hoch, ist aber für das

Verfahren vor beiden Instanzen gerade noch angemessen. Das Interesse des

Beschwerdegegners G.___ (Bau eines Carports mit Zufahrt) ist wesentlich

geringer als das Interesse der beiden anderen Beschwerdeführer (Bau eines

Einfamilienhauses). Ermessenweise ist die Entschädigung wie folgt aufzuteilen: Der

Beschwerdegegner G.___ hat CHF 2'521.00 zu übernehmen, die; Beschwerdegegner E.___

und F.___ total, unter interner solidarischer Haftbarkeit, CHF 10'000.00.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen: Der

Entscheid des Bau- und Justizdepartements vom 24. Januar 2018 und damit die

Baubewilligungen der D.___ vom 23. Dezember 2016 für die Baugesuche 2016/03 und

2016/04 werden aufgehoben.

2. Die Beschwerdegegner E.___, F.___ und

G.___ haben je CHF 500.00 an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen.

3. Die Beschwerdegegner E.___ und F.___

haben den Beschwerdeführern A.___ und B.___ unter solidarischer Haftbarkeit

eine pauschale Parteientschädigung von total CHF 10'000.00 zu bezahlen.

4. Der Beschwerdegegner G.___ hat den

Beschwerdeführern A.___ und B.___ eine pauschale Parteientschädigung von CHF

2'521.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Derr

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad