VWBES.2018.453

Zustimmung zum Abschluss eines Vertrages

23. Januar 2019Deutsch8 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. B.___ (geb. 1925) steht seit dem

9. Dezember 2015 unter einer Vertretungsbeistandschaft. Mit öffentlich

beurkundetem Kaufvertrag vom 18. Mai 2017 verkaufte sie, vertreten durch

den damaligen Beistand und mit Zustimmung der Kindes- und

Erwachsenenschutzbehörde (KESB) Thal-Gäu/Dorneck-Thierstein, das Grundstück [...]

an A.___ zu Alleineigentum. In Ziffer 4.4 des Kaufvertrags wurde Folgendes vereinbart:

«Die Parteien schliessen

jede kaufrechtliche Gewährleistungspflicht, soweit gesetzlich zulässig, aus.

Die Aufhebung der

Gewährleistung ist ungültig für Mängel, welche die Verkaufspartei oder die

Kaufspartei arglistig verschweigt.

Die Parteien bestätigen

über die Bedeutung und Tragweite dieser Vereinbarung von der Urkundsperson

aufgeklärt worden zu sein.»

2. Mit Schreiben vom 10. September

2018 beantragte die Beiständin der KESB, es sei dem aussergerichtlichen

Vergleich zwischen Herrn A.___ und B.___, vertreten durch die Beiständin C.___,

zuzustimmen mit folgender Begründung: Herr A.___ sei der Käufer der ehemaligen

Liegenschaft von B.___. Beim Abreissen der Liegenschaft sei auf dem Gelände

eine grosse Menge Bauschutt aufgetaucht, der mit hoher Kostenfolge habe

entsorgt werden müssen. Beide Parteien hätten sich auf eine 2/3 Kostenübernahme

durch B.___ (d.h. CHF 55'323.75) und eine 1/3 Kostenübernahme durch A.___

einigen können.

3. Mit Entscheid vom 31. Oktober

2018 erteilte die KESB dem Vertrag keine Zustimmung.

4. Gegen diesen Entscheid erhob A.___ am

28. November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und brachte vor,

der Bauschutt sei nicht bereits beim Abriss der Liegenschaft, sondern erst beim

Aushub für eine weitere Bebauung gemäss bewilligter Baugenehmigung entdeckt

worden. Die Thematik sei dem früheren Beistand bereits im Herbst 2017 zur

Kenntnis gebracht worden. Zufolge Wechsel der Beistände habe die Thematik erst

jetzt wieder angegangen werden können.

Am 12. Juni 2017 sei eine

Baugrunduntersuchung vorgenommen worden. Der Verkäuferin sei bekannt gewesen,

dass die bestehende Liegenschaft abgerissen werden soll. Gemäss Aussagen des

damaligen Beistandes sei beim ursprünglichen Hausbau der Verkäuferin bewusst

gewesen, dass das Gelände aufgeschüttet worden sei. Bereits mit dem vormaligen

Beistand habe man sich auf die 2/3- und 1/3-Lösung geeinigt, was seines

Erachtens noch entgegenkommend sei. Er schlage vor, mit den Vertretern der

KESB, des Baumanagements und ihm den Sachverhalt anlässlich eines

Gesprächstermins nochmals miteinander zu erörtern.

5. Die KESB und die Beiständin

verzichteten auf eine Stellungnahme.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. Art. 450 Abs. 1 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210] i.V.m. § 130 Abs. 1 des

Einführungsgesetzes zum ZGB [EG ZGB, BGS 211.1]). A.___ ist als Partei des

abgeschlossenen Vergleichs durch den angefochtenen Ablehnungsentscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Gemäss Art. 416 Abs. 1 ZGB ist für

diverse Geschäfte, die der Beistand oder die Beiständin in Vertretung der

betroffenen Person vornimmt, die Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde

erforderlich. Wie die KESB richtig festgestellt hat, ist in der Lehre

umstritten, ob auch aussergerichtliche Vergleiche gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff.

9.

ZGB zustimmungsbedürftig sind. Gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff. 5 ZGB handelt es

sich aber vorliegend sicher um ein Geschäft zur Veräusserung eines

Vermögenswerts, der nicht unter die Führung der ordentlichen Verwaltung und

Bewirtschaftung fällt, weshalb die Zustimmung der KESB auf jeden Fall

erforderlich ist.

2.2

Die Behörde wird in der Regel auf

Antrag des Beistands tätig. Zur Begründung gehört das Aufzeigen der

Geschäftsgrundlagen sowie der Motive und insbesondere der Interessen der

betroffenen Person inklusive der Darlegung von deren Einstellung zur Sache. Dem

Antrag beizulegen sind notwendige Unterlagen und Belege sowie je nachdem

Angaben über die Vertretungshandlung etc. Die Behörde hat das Geschäft unter

dem Aspekt der Interessen der verbeiständeten Person umfassend zu kontrollieren

und zu prüfen. Sie hat umfassende Kognition. Dabei reicht es in der Regel nicht

aus festzustellen, dass die Interessen der verbeiständeten Person nicht

gefährdet sind. Erforderlich ist vielmehr ein positiver Interessennachweis,

also die Darlegung einer bestimmten Notwendigkeit oder eines Bedürfnisses für

die Durchführung des Rechtsgeschäfts (vgl. Yvo Biderbost in: Christiana Fountoulakis

et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Kindes- und Erwachsenenschutzrecht,

Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 8.354 ff.).

2.3

Eine Zustimmung zum Vergleich ist

vorliegend schon deshalb nicht möglich, weil die relevanten Unterlagen zur behaupteten

Sanierung gar nicht vorliegen. Den Akten liegt lediglich eine

«Nachtragsofferte» der [...] Bauunternehmung AG bezüglich «Deponie

Inertmaterial» sowie eine Auflistung der bis zum 11. April 2018

vorgenommenen Aushubmenge am [...]weg in [...] bei. Der mit der Beschwerde

eingereichte «Vorbericht Baugrund» vom 12. Juni 2017 enthält keine Angaben

über Bauschutt oder eine Sanierungspflicht. Dieser wurde gemäss Angaben auf

dessen Seite 3 aufgrund von früheren Untersuchungen und Baustellen in der nahen

Umgebung erstellt. Belege zu Notwendigkeit und Ausmass der Sanierung wurden

keine eingereicht, weshalb schon mangels Überprüfbarkeit der Forderung keine

Zustimmung zum abgeschlossenen Vergleich erfolgen kann.

3.1

Eine Rückweisung an die Vorinstanz

zur näheren Abklärung würde aber vorliegend keinen Sinn machen, wie nachfolgend

zu zeigen ist.

3.2

Die Vorinstanz hat mit Verweis auf

das Urteil des Bundesgerichts 4A_648/2012 Erwägung 3 bereits zu Recht

ausgeführt, dass die Gewährleistungsregeln von Art. 197 ff. des

Obligationenrechts (OR, SR 220) auch auf den Grundstückkauf anwendbar sind und

der im vorliegenden Grundstückkaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss

beachtlich ist, indem es sich bei der vorgefundenen Ablagerung von Bauschutt

eher nicht um einen Mangel handelt, welcher ausserhalb dessen lag, womit ein

Käufer vernünftigerweise hätte rechnen müssen.

3.3

Im Weiteren ist zudem auch die

Kostentragungspflicht von Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814.01)

bezüglich der Sanierung belasteter Standorte zu beachten. Demnach trägt

grundsätzlich der Verursacher die Kosten für notwendige Massnahmen zur

Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte (Abs. 1). Sind

mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihrer

Anteile an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die

Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des

Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der

gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2).

Gemäss Absatz 4 von Art. 32d USG erlässt die Behörde eine Verfügung über die

Kostenverteilung, wenn ein Verursacher dies verlangt oder die Behörde die

Massnahme selber durchführt.

In der Literatur wird die Meinung

vertreten, dass die Verpflichtung eines Dritten unzulässig ist, wenn der

Inhaber des Standorts durch sein Bauvorhaben kontaminiertes Erdreich

destabilisiert und so eine Sanierung auslöst (vgl. Regula Hunger in: Heribert

Rausch und Alain Griffel [Hrsg.], Schriftenreihe zum Umweltrecht, Die

Sanierungspflicht im Umweltschutz- und im Gewässerschutzgesetz, Band 22,

Zürich/Basel/Genf 2010, S. 148 mit Hinweisen). Auch das kantonale Amt für

Umwelt führt in seinem Merkblatt «Belastete Standorte und Altlasten – Vollzug

im Kanton Solothurn – Antworten auf die wichtigsten Fragen» vom Januar 2015

aus, dass bei Bauvorhaben auf belasteten Standorten in der Regel der Bauherr

die Kosten für die Entsorgung des belasteten Aushubes trägt. Ob ein Tatbestand

nach Art. 32bis USG vorliegt, ist ebenfalls unklar.

3.4

Es ist vorliegend nicht zu prüfen,

wer die Kosten der Sanierung am Ende tatsächlich zu tragen hat. Dies sind

komplexe Fragen. Es ist einzig zu prüfen, ob es im Interesse von B.___ liegt,

wenn sie durch einen aussergerichtlichen Vergleich zwei Drittel der Kosten

übernimmt. Dies ist nach dem oben Erwähnten nicht der Fall, weshalb die Vorinstanz

den abgeschlossenen «Vergleich» zu Recht nicht genehmigt hat. Ein vom

Beschwerdeführer vorgeschlagener Gesprächstermin mit dem Baumanagement und den

Vertretern der KESB würde an diesem Ausgang nichts ändern. Selbstredend steht

es den Beteiligten frei, einvernehmlich eine Lösung zu suchen. Der

Beschwerdeführer kann aber auch beim Amt für Umwelt eine Verfügung über die

Kostenverteilung verlangen. Es obliegt aber nicht dem Verwaltungsgericht,

vorfrageweise über diese komplexe Thematik zu entscheiden.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00

festzusetzen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Kaufmann