VWBES.2018.49

nachträgliche Baubewilligung

1. Februar 2019Deutsch22 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Mit Verfügung vom 10. Februar 2012

bewilligte das Bau- und Justizdepartement (BJD) den Umbau des Wohnhauses Nr. [...]

auf Grundbuch (GB) Laupersdorf Nr. [...]. Ein erstes Gesuch hatte das BJD im

Jahr 2011 zurückgewiesen, da die vorgesehenen Um- und Ausbauten das praxisgemässe

Mass für zonenkonforme Wohnbauten (Betriebsleiterwohnung und Alterswohnung) bei

weitem überschritten. Das Projekt wurde geändert und auf die zusätzliche

Wohnnutzung im Dachgeschoss verzichtet. Im bewilligten Projekt ist kein

Dachausbau vorgesehen und im Grundrissplan steht: «Estrichraum kalt, keine

Dämmung».

2. Im Zusammenhang mit einem anderen

Baugesuch von A.___ (für die auch zum Landwirtschaftsbetrieb gehörende Liegenschaft

Nr. [...] auf GB Laupersdorf Nr. [...]) stellte das BJD anlässlich eines eigens

organisierten Augenscheins am 31. Mai 2017 fest, dass entgegen der Bewilligung

das Dachgeschoss des Wohnhauses Nr. [...] ausgebaut worden war. Es forderte

daraufhin A.___ (in der Folge Beschwerdeführer) auf, die Pläne des tatsächlich

ausgeführten Projekts einzureichen und den Ausbau zu begründen. Diese kamen der

Aufforderung fristgerecht nach. Das BJD stellte fest, dass einerseits das

Dachgeschoss voll ausgebaut (Wärmedämmung bis unter den First, Treppenaufgang,

zwei Zimmer, ein WC), andererseits die Geschossdecken deutlich angehoben worden

waren. Dies hatte zur Folge, dass auf der Westseite drei neue Dachflächenfenster

eingebaut und die bestehenden Fenster auf der Südseite um 60 bis 80 cm

angehoben worden waren. Dafür war auf den Einbau eines neuen Fensters auf der

Südseite verzichtet worden.

3. Am 26. Januar 2018 erliess das BJD

folgende Verfügung:

1. Von den tatsächlich ohne Bewilligung und

entgegen dem bewilligten Projekt ausgeführten Ausbauarbeiten an der

Liegenschaft GB Laupersdorf Nr. [...], [...]strasse [...], gemäss den

Ausführungsplänen mit Datum vom 2. August 2017, wird Vormerk genommen.

2. Die vorgenannten Arbeiten an der

Liegenschaft GB Laupersdorf Nr. [...], [...]strasse [...], können nachträglich

nicht bewilligt werden.

3. Folgende Bauteile sind bis spätestens

31. Juli 2018 vollständig zurückzubauen:

3.1. Ein neues Dachflächenfenster in der Dachfläche West für die Belichtung des

nicht bewilligten WC im Dachgeschoss.

3.2. Dachausbau mit grosszügigem

Treppenlauf und Vorplatz, 2 Zimmer und ein separates WC. Die Treppe ist zu

entfernen und die Öffnung ist zu schliessen. Einzig eine Zugtreppe für die

Erschliessung des Dachgeschosses (gemäss dem bewilligten Projekt) ist gestattet.

Sämtliche Zwischenwände und Türen sind vollständig zu entfernen. Die sanitären

Einrichtungen im WC sind vollständig zu entfernen. Sämtliche Leitungen Wasser, Kanalisation

und Heizung (nicht im Boden und Aussenwände) sind vollständig zu entfernen. Die

offenen Leitungen sind zu schliessen und zu plombieren.

3.3. Zwei neue Fenster auf der Südseite

im Dachgeschoss. Die Fenster sind zu entfernen, die Öffnungen sind vollständig

zu schliessen und aussen mit den gleichen Brettern wie an der Fassade vorhanden

zu verschalen.

4. Der erfolgte Rückbau ist durch die

Bauherrschaft unaufgefordert der örtlichen Baubehörde, mit Kopie an das Bau-

und Justizdepartement, schriftlich anzuzeigen. Im Unterlassungsfall wird das

Oberamt mit der Vollstreckung beauftragt.

5. (Kosten)

Zur Begründung führte das BJD aus, in

der Landwirtschaftszone seien Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie für den

Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich seien,

einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Nach Praxis des BJD

könne bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe als zonenkonform eine

Betriebsleiterwohnung (max. 300 m2) und eine Altenwohnung (max. 100

m2) begründet werden. Im vorliegenden Fall liege die Betriebsleiterwohnung

im anderen Gebäude und die Altenwohnung im Gebäude Nr. [...]. Mit dem im August

2011 eingereichten Projekt inklusive dem Ausbau des Dachgeschosses sei die max.

zulässige Bruttogeschossfläche bei weitem überschritten worden. Dies sei der

Bauherrschaft mitgeteilt und das Projekt diesbezüglich überarbeitet und

angepasst worden. Gemäss dem am 10. Februar 2012 bewilligten Projekt (ohne

Ausbau des Dachgeschosses) seien die max. zulässigen 400 m2

Bruttogeschossflächen für eine Betriebsleiterwohnung und eine Altenwohnung

eingehalten. Der nun erfolgte Ausbau des Dachgeschosses überschreite das zulässige

Mass und könne nicht mehr als zonenkonform beurteilt und nachträglich bewilligt

werden. Eine nachträgliche Zustimmung nach Art. 22 RPG könne somit nicht

erteilt werden. Auch nach Art. 24 RPG könne für den Dachausbau keine

nachträgliche Zustimmung erteilt werden. Nach diesem Artikel könne

ausnahmsweise eine Bewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Baute oder

Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen. Standortbedingt sei eine Baute oder Anlage dann, wenn sie aus

technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der

Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen oder

aus besonderen Gründen in der Bauzone ausgeschlossen sei. Zusätzliche

Wohnfläche, welche nicht als zonenkonform beurteilt werden könne, sei auch

nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. Aus Gründen der

Verhältnismässigkeit könne auf den Rückbau der angehobenen Böden verzichtet

werden. Die Ausbauten blieben jedoch unbewilligt. Ebenso wäre der Rückbau der

Dämmung und die Entfernung von zwei Dachflächenfenstern auf der Westseite

unverhältnismässig, weshalb auch darauf verzichtet werden könne. Alle übrigen

Bauteile seien wie verfügt rückzubauen. Da die Wärmedämmung bis unter den First

verbleibe, bleibe das Dachgeschoss auch weiterhin grundsätzlich bewohnbar, was

unzulässig sei. Diesem «Risiko» könne jedoch mit den übrigen verfügten

Rückbaumassnahmen entgegengewirkt werden.

4. Gegen diese Verfügung erhoben A.___

(in der Folge Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller, mit

Eingabe vom 8. Februar 2018 frist- und formgerecht Beschwerde. Sie stellten

folgende Rechtsbegehren:

1. In Gutheissung der Beschwerde sei die

Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das nachträgliche

Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus Nr. [...]

gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht bewilligt sowie

der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff. 3.1-3.3 angeordnet

worden ist und es sei das nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die

Veränderungen am Wohnhaus Nr.[...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10.

Februar 2012 zu bewilligen.

2. Eventualiter sei in Gutheissung der

Beschwerde die Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das

nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus

Nr. [...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht

bewilligt sowie der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff.

3.1-3.3 angeordnet worden ist und das Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen

der Beschwerdeinstanz an die Vorinstanz zu neuem Entscheid zurückzuweisen.

3. Subeventualiter sei in Gutheissung der

Beschwerde die Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das

nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus

Nr. [...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht

bewilligt sowie der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff.

3.1-3.3 angeordnet worden ist und es sei in Wahrung des

Verhältnismässigkeitsprinzips auf den Rückbau folgender Bauteile zu verzichten:

• neues Dachflächenfenster

in der Dachfläche West

• Dachausbau mit grosszügigem Treppenlauf und Vorplatz, 2 Zimmern und 1

separatem WC

• 2 neue Fenster auf der Südseite im Dachgeschoss

4. Der Beschwerde sei die aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

5. Den Beschwerdeführern sei vollumfänglich

Einsicht in die vorinstanzlichen Akten zu gewähren und sie seien zu

berechtigen, die Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht zu ergänzen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Parteientschädigung zu Lasten des Kantons

Solothurn.

Zur Begründung führten sie

zusammengefasst aus, auf die Pensionierung hin sei geplant gewesen, die

Betriebsleiterwohnung im Wohnhaus Nr. [...] einzurichten und für die

Beschwerdeführer das Wohnhaus Nr. [...] als Stöckli umzubauen und zu erneuern.

Keines der fünf Kinder habe jedoch den elterlichen Betrieb übernehmen wollen.

Auf den 1. Januar 2015 habe ein Neffe den Betrieb in Pacht übernommen. Da noch

drei Kinder bei den Eltern wohnten, habe das Wohnhaus Nr. [...] nicht für alle

Personen genügt. Deshalb seien im Dachgeschoss noch zwei Zimmer und ein WC

eingebaut worden. Um die ungenügende Raumhöhe im Erdgeschoss den heutigen,

wohnhygienischen Anforderungen anzupassen sowie aufgrund der erhöhten

Deckenstärke (Trittschall, Bodenheizung) seien die Böden entsprechend höher

angesetzt worden. Dies hätte zur Folge gehabt, dass auch die Fenster

beziehungsweise die Fensteröffnungen hätten nach oben verschoben werden müssen.

Diese Anpassungen seien im Sinne einer zeitgemässen Wohnnutzung erfolgt. Eine

Absenkung des Bodens im Erdgeschoss sei nicht in Frage gekommen, da der

Kachelofen belassen worden sei. Eine Dachanhebung habe nicht stattgefunden, die

nach energetischen Vorgaben benötigte Dämmung sei innerhalb der Sparrenlatten

montiert worden. Im November 2016 habe der Schweizerische Bauernverband (SBV)

beim BJD eine Voranfrage gemacht und darin ausgeführt, die Voraussetzungen nach

Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 3 RPV lägen vor. Diese Voraussetzungen würden

nach wie vor gelten und hätten beim nachträglichen Baugesuch erneut geprüft

werden müssen. Müssten die beiden Zimmer im Dachgeschoss rückgebaut werden,

würde das Wohnhaus Nr. [...] den Beschwerdeführern und ihren drei (zuhause

wohnhaften) Kindern, wovon sich zwei noch in Ausbildung befänden, nicht mehr

genügen. Für den Fall, dass das nachträgliche Baugesuch betreffend den

Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus Nr. [...] gegenüber dem

bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 unter dem Titel von Art. 24c RPG

nicht bewilligungsfähig sei, sei aus Verhältnismässigkeitsgründen auf den

Rückbau des Dachflächenfensters, des Dachausbaus und der zwei neuen südseitigen

Fenster zu verzichten.

5. Mit Eingabe vom 22. März 2018

ergänzten die Beschwerdeführer nach Einsicht in die vorinstanzlichen Akten ihre

Beschwerde und brachten weiter vor, die beiden Fenster im Dachgeschoss auf der

Südseite seien nicht neu eingebaut, sondern lediglich leicht nach innen

verschoben worden. Die Identität der Baute sei gewahrt worden und diese passe

sich sehr gut in die Landschaft ein. Die Plan Manufaktur AG habe mittlerweile

die Bau- und Rückbaukosten berechnet. Diese würden CHF 109'800.00 und CHF

75'600.00 betragen. Die monetären Interessen der Beschwerdeführer würden also

insgesamt CHF 185'400.00 betragen, was unter dem Gesichtspunkt der

Verhältnismässigkeit zu ihren Gunsten zu berücksichtigen sei.

6. Die Baukommission Laupersdorf reichte

mit Schreiben vom 13. April 2018 ihr Dossier zum Umbau des Wohnhauses Nr. [...]

ein, verzichtete aber auf eine Stellungnahme und das Stellen eines Antrags.

7. Das BJD nahm mit Schreiben vom 20.

April 2018 Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter

Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Zur Begründung führte es aus, von

den Beschwerdeführern werde nicht bestritten, dass sie nicht gemäss

Baubewilligung aus dem Jahr 2012 gebaut hätten. Aus Gründen der

Verhältnismässigkeit sei auf den Rückbau der unbewilligten und auch

nachträglich nicht bewilligungsfähigen Änderungen der Geschosshöhen und der

damit verbundenen Änderungen an den Fassaden verzichtet worden. Eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs liege nicht vor, sei doch am 31. Mai 2017 in Anwesenheit

der Beschwerdeführer, des SBV und der örtlichen Baubehörde ein Augenschein

durchgeführt worden und die Liegenschaft sei von aussen und innen besichtigt

worden. Anschliessend hätten die Beschwerdeführer Gelegenheit erhalten,

nachträglich Pläne einzureichen und das Vorgehen zu begründen. Die

Beschwerdeführer hätten schon 2011 beabsichtigt, das Dachgeschoss auszubauen

und ein entsprechendes Gesuch eingereicht. Damals sei ihnen vom BJD mitgeteilt

worden, dass der geplante Ausbau das zulässige Mass übersteige, worauf sie das

Projekt – zumindest auf dem Papier – reduziert hätten. Offenbar sei dann

nichtsdestotrotz das Dachgeschoss ausgebaut worden. Die Liegenschaft [...]strasse

Nr. [...] werde heute wie 2011 zonenkonform genutzt, womit nach grosszügiger

Praxis des BJD gestützt auf Art. 16 RPG eine Wohnfläche von maximal 400 m2

zur Anwendung komme. Eine zusätzliche Wohnnutzung per Ausnahmebewilligung nach

Art. 24c RPG komme aber per se nicht in Frage. Entweder sei eine Nutzung

zonenkonform (und damit nach Art. 16 RPG zu bewilligen) oder sie sei es nicht

(womit allenfalls eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG in Betracht

komme). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung komme den privaten Interessen

eines bösgläubigen Bauherrn nur eingeschränkte Bedeutung zu. Das öffentliche

Interesse an einer rechtmässigen Nutzung von Liegenschaften ausserhalb Bauzone

sei erheblich. Im Rahmen der Verhältnismässigkeit sei darauf verzichtet worden,

den Rückbau der zu Ungunsten der äusseren Erscheinung des Gebäudes

vorgenommenen Änderungen an der Fassade zu verlangen. Daraus könne aber nicht

geschlossen werden, alle anderen nicht bewilligten baulichen Massnahmen seien

sanktioniert. Im Gegenteil: der Rückbau im Dachgeschoss lasse sich ohne

weiteres umsetzen und ein «glaubwürdiger» Rückbau verlange, dass die Nutzung

des Dachgeschosses wirksam unterbunden werde, wozu der Rückbau der vollwertigen

Treppe ebenso gehöre, wie der Rückbau der Fenster und der sanitären Leitungen. Die

Beschwerdeführer hätten aufgrund ihrer Vorgeschichte (ausdrücklicher Verzicht

auf den Ausbau des Dachgeschosses gegenüber dem BJD) die geltend gemachten

Kosten für den Ausbau im Wissen um dessen fehlende Bewilligungsfähigkeit

aufgewendet, womit sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten könnten.

7. Die Beschwerdeführer liessen sich mit

Schreiben vom 15. Mai 2018 nochmals vernehmen und machten erneut eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, da die angefochtene Verfügung keine

Ausführungen zu den Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24c RPG enthalte. Die

Erweiterung im Wohnhaus Nr. [...] (wie auch jene im Wohnhaus Nr. [...]) sei

vollständig innerhalb des 1972 bestandenen Volumens erfolgt und die

Erweiterungsmöglichkeiten gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV seien eingehalten. Die

Beschwerdeführer seien für sich und ihre Kinder auf die Zimmer im Dachgeschoss

angewiesen, weshalb ihr privates Interesse die öffentlichen Interessen an einem

Rückbau überwögen.

8. Mit Verfügung vom 8. Februar 2018

wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. Am 13. Dezember 2018

führte der Instruktionsrichter einen Delegationsaugenschein durch, an dem die

Parteien ihren Standpunkt nochmals erläutern konnten (vgl. Protokollauszug und

Fotos in den Akten). Am 17. Dezember 2018 ging die Kostennote von Rechtsanwalt

P. Koller ein, womit sich die Sache als spruchreif erweist.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Vorab ist der formelle Einwand der

Beschwerdeführer zu behandeln, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt,

weil die angefochtene Verfügung keine Ausführungen zu Art. 24c

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) enthalte. Zudem hätte die Baukommission [...]

als zuständige Behörde entscheiden und verfügen müssen. Die Beschwerdeführer

verkennen jedoch, dass es in der Sache nicht um eine im ordentlichen Verfahren

eingereichte Bewilligung zum Bauen ausserhalb Bauzone gemäss Art. 24c RPG ging,

sondern um den Rückbau einer illegal erstellten Baute. Nach § 38bis

des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) bedürfen bauliche Massnahmen

ausserhalb der Bauzone der Bewilligung durch das Bau- und Justizdepartement.

Dieses entscheidet nach der ordentlichen Baupublikation und nach der

Stellungnahme der Baubehörde über die Zonenkonformität, die Ausnahmebewilligung

und die damit zusammenhängenden Einsprachen. Anhang III der Verordnung über

Verfahrenskoordination und Umweltverträglichkeitsprüfung (BGS 711.15) regelt im

Detail den Ablauf des Bewilligungsverfahrens nach § 38bis PBG. Daraus

geht hervor, dass die örtliche Baubehörde lediglich für die Eröffnung der

Baubewilligung mit der entsprechenden Verfügung des Kantons zuständig ist. Die

in der Sache zuständige Behörde ist und bleibt das BJD, auch für die Verfügung

eines Rückbaus ausserhalb der Bauzone. Von einer Verletzung des rechtlichen

Gehörs kann demnach keine Rede sein. Das Gegenteil ist der Fall: Indem das BJD nach

der Feststellung der illegalen Baute einen gesonderten Augenschein angeordnet

und im Anschluss daran den Beschwerdeführern Gelegenheit zur Einreichung der

Pläne und Begründung des Ausbaus eingeräumt hat, hat es das rechtliche Gehör

ohne weiteres und korrekt gewährt.

2.2

Dass es sich nicht zur Anwendung von

Art. 24c RPG geäussert hat, stellt ebenfalls keine Gehörsverletzung dar, da

sich aus den Ausführungen des angefochtenen Entscheids klar ergibt, dass das

BJD diese Bestimmung im vorliegenden Fall für nicht anwendbar erachtet hat.

Dies wurde denn auch in der Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 20. April

2018.

explizit so bestätigt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör bedeutet nicht,

dass sich die Behörde mit jedem einzelnen Vorbringen detailliert

auseinandersetzen muss. Sie hat in ihrem Entscheid aber wenigstens kurz die

wesentlichen Überlegungen zu nennen, von denen sie sich hat leiten lassen (vgl.

BGE 142 I 135 E. 2.1 S. 145; 138 I 232 E. 5.1 S. 237). Der Anspruch auf

rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer

Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam

zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 140 I 99 E. 3.4 S. 102 f.; 135 II 286 E. 5.1

S. 293). Soweit ein Entscheid eine Begründung enthält, die dem Anspruch auf

rechtliches Gehör genügt, sind dem Rechtssuchenden die zum Entscheid führenden

wesentlichen Überlegungen bekannt. Dies ist auch hier der Fall (siehe auch E.

3.3

hiernach).

3.1

Nach Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG sind

in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen

Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind, zonenkonform.

Diese Vorgaben werden präzisiert durch die Raumplanungsverordnung (RPV, SR

700.

). Nach Art. 34 Abs. 4 RPV sind Bauten für denjenigen Wohnbedarf

zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen

Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden

Generation. Die Bewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV nur erteilt werden,

wenn die Baute oder Anlage für die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist

(lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden

Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich

längerfristig bestehen kann (lit. c). Nach der Praxis des Kantons Solothurn

kann bezüglich Wohnraum bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe als zonenkonform

eine Betriebsleiterwohnung (maximal 300 m²) und eine Altenwohnung (maximal 100

m²) begründet werden. Denn das Recht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, soll einem

relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. Dazu zählen nur Leute, die als

Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind,

sowie ihre Familienangehörigen und die abtretende Generation, die ein Leben

lang in der Landwirtschaft tätig war (BGE 121 II 307 E. 3b S. 311; Urteil

1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1 mit Hinweisen). Im Interesse, die

Zersiedelung des Landes zu verhindern (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG),

stellt die Rechtsprechung an die Zonenkonformität von Wohnraum in der

Landwirtschaftszone strenge Anforderungen und bejaht sie nur zurückhaltend. Die

Unentbehrlichkeit von Wohnraum beurteilt sich allein nach objektiven Kriterien.

Subjektive Vorstellungen und Wünsche sind ebenso wenig massgebend wie die

persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai

2016.

E. 3.2 mit Beispielen aus der Rechtsprechung; VWBES.2017.465 vom 14. Mai

2018.

E. 2 ff.).

3.2

Im vorliegenden Fall speziell ist

die Tatsache, dass die Betriebsleiterwohnung im landwirtschaftlich genutzten

und durch den Pächter betriebenen Gebäude Nummer [...] liegt und die

Altenwohnung eben im Gebäude Nummer [...]. Und beim Gebäude Nummer [...]

handelt es sich nicht um ein klassisches Stöckli (Stöckli steht für: Auszugshaus

[mundartlich]; mit Auszugshaus, Austragshaus oder Ausziehhaus wird ein auf

einer Hofstätte errichtetes kleineres Gebäude bezeichnet, das für die Altbauern

errichtet wurde und nach der Übergabe des Hofes an die Erben jenen als

Wohnstätte dient; aus Wikipedia), wie das früher in einzelnen Landesgegenden

bei den Bauernhäusern noch üblich war, sondern um ein ehemaliges

Betriebsgebäude eines eigenen landwirtschaftlichen Gewerbes. Die

Beschwerdeführer stellten im Jahr 2011 ein Baugesuch zum Ausbau des während

längerer Zeit nicht mehr genutzten Gebäudes Nummer [...]. Vorgesehen war ein

Ausbau wie er nun (unberechtigterweise) realisiert wurde. Nachdem das BJD den

Beschwerdeführern mitgeteilt hatte, dass die zulässige Bruttogeschossfläche bei

weitem überschritten sei, wurde das Projekt angepasst und schliesslich am 10.

Februar 2012 (mit einer Bruttogeschossfläche von 400 m²) bewilligt. Indem die

Beschwerdeführer das Projekt wie ursprünglich vorgesehen realisiert haben,

haben sie auch die zulässige Bruttogeschossfläche bei weitem überschritten.

3.3

Eine Bewilligung kommt auch nicht

nach Art. 24c RPG in Frage, denn das Haus Nummer [...] wurde bis zum Umbau nicht

mehr als bestimmungsgemäss nutzbare Baute ausserhalb der Bauzone genutzt. Es

stand leer, war und ist aber Bestandteil des Landwirtschaftsbetriebes der

Beschwerdeführer, welcher im Haus Nummer [...] angesiedelt war und ist. Es geht

vorliegend schliesslich nicht um zwei Landwirtschaftsbetriebe mit je einem

Betriebsgebäude, sondern um einen Betrieb bei dem - aber auch erst nach dem

Umbau von 2012 - zwei Wohnhäuser vorhanden sind. Mit der jüngsten Revision von

Art 24c im Jahr 2011 sollten landwirtschaftliche Bauten, die vor 1972 erstellt

wurden und definitiv für den Betrieb nicht mehr benötigt werden, der weiteren

Nutzung zugänglich gemacht werden. Das Bundesgericht hat sich im Urteil

1C_187/2011 vom 15. März 2012 eingehend mit der damals aktuellen Revision auseinandergesetzt

und festgehalten, in Anbetracht des Wortlauts und der Zielsetzung der

Neuregelung sei es für die entsprechenden Bauten nicht mehr entscheidend, ob

die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgehe

oder ob sie durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere der Aufgabe eines

Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden sei. Vorliegend wurde der Betriebe

eben nicht aufgegeben. Wollten die Beschwerdeführer einen Ausbau nach Art. 24c

RPG, müsste die Liegenschaft Nr. [...] konsequenterweise abparzelliert und aus

dem landwirtschaftlichen Gewerbe entlassen werden. Die Bauherrschaft kann sich nicht

einerseits auf Art. 16a RPG berufen, Wohnraum für die abtretende Generation

schaffen und dann zusätzlich die Privilegierung nach Art. 24c RPG verlangen. Auch

nach Ansicht des Bundesrats war eine solche Kumulierung der Ausbau- bzw.

Erweiterungsmöglichkeiten nicht gewollt. Eine solche Auslegung von Art. 24c RG

stünde in klarem Widerspruch zur Systematik, zum Wortlaut und zum Sinn von Art.

24c RPG. Die erweiterte Besitzstandsgarantie des Art. 24c RPG bezweckt seit der

Teilrevision 2011, eine Anpassung an die Bedürfnisse des

nichtlandwirtschaftlichen Wohnens zu ermöglichen, nachdem die zonenkonforme

Wohnnutzung aufgegeben worden ist (Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre

Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen

ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 21 mit Verweis auf Bundesamt

für Raumentwicklung [ARE], Erläuternder Bericht zur Teilrevision der

Raumplanungsverordnung, Bern Oktober 2012, S. 8). Deutlich hat dies das ARE

a.a.O. ausgeführt: Wer als Landwirt von den Erweiterungsmöglichkeiten von Art.

24c RPG und Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV Gebrach macht, erklärt damit, das

entsprechende Gebäudevolumen landwirtschaftlich definitiv nicht mehr zu

benötigen und kann zumindest in diesem Umfang später keinen

landwirtschaftlichen Bedarf für Erweiterungen geltend machen.

Solange vorliegend beide Liegenschaften

Teil des landwirtschaftlichen Betriebs sind, können die zitierten Normen nicht

kombiniert werden. Zonenkonform für einen Landwirtschaftsbetrieb ist der

Wohnraum für Betriebsleitung und abtretende Generation, mithin im Kanton

Solothurn praxisgemäss eine Fläche von grosszügig bemessenen 400m2

(vgl. VWBES.2017.465 vom 14. Mai 2018 E. 2 ff.). Wohnraum für die Kinder des

abgetretenen Betriebsleiters, die nachgerade nicht Teil der

landwirtschaftlichen Bevölkerung sind, gehört auch nach den Lockerungen des RPG

nicht dazu.

3.4

Zwar ist der Argumentation der

Beschwerdeführer insofern zuzustimmen, dass wohl ein Nicht-Landwirt in die

Liegenschaft Nr. [...] hätte einziehen können und letztere gemäss den Vorgaben

von Art. 24c i.V.m. Art. 42 RPV (mit dem Referenzzustand von 1972) für

nichtlandwirtschaftliche Zwecke umnutzen und auch geringfügig hätte verändern

können. Folgerichtig müsste das Gebäude dann aber aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe

entlassen werden und dürfte diesem nicht weiter zur Verfügung stehen.

Insofern sind die umfangreichen

Berechnungen der Beschwerdeführer zur zulässigen Bruttogeschossfläche nach Art.

24c RPG unbehelflich. Die von den Beschwerdeführern monierte, fehlende Prüfung (und

Begründung) nach Art. 24c RPG hat das BJD bereits im Jahre 2011 getätigt. Es

stellte fest, dass die zulässige Bruttogeschossfläche von 400 m² bei weitem

überschritten war. Dieses Resultat wurde schliesslich von den Beschwerdeführern

im Jahr 2012 auch akzeptiert, denn die entsprechende Baubewilligung für den

Ausbau des Hauses Nummer [...] wurde rechtskräftig.

3.5

Unter welchem Titel eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden könnte, ist weder

ersichtlich noch dargetan. Weitere Erwägungen hierzu erübrigen sich.

4.1

Eine unbewilligte und auch

nachträglich nicht bewilligungsfähige Baute muss grundsätzlich beseitigt

werden. Eine solche Beseitigung hat allerdings verhältnismässig zu sein. Ist

die Bauherrschaft bösgläubig, so spielt deren, einer Beseitigung per se

entgegenstehenden, finanziellen Interessen nur eine untergeordnete Rolle.

Demnach sind seine mit der Wiederherstellung verbundenen Nachteile nicht oder

nur in verringertem Masse zu berücksichtigen (Urteil 1C_135/2016 vom 1.

September 2016; BGE 132 II 21 E. 6.4).

4.2

Die Vorinstanz hat eine sorgfältige

Abwägung der Interessen vorgenommen und auf die Anordnung des Rückbaus der

angehobenen Böden zwischen dem Erdgeschoss und Obergeschoss und dem

Obergeschoss und Dachgeschoss mit den nach oben verschobenen Fenstern bzw.

Fensteröffnungen verzichtet. Ebenso hat sie auf den Rückbau der Wärmedämmung im

Dachgeschoss und den Rückbau der beiden Dachflächenfenster in der Dachfläche

West verzichtet. Damit ist sie den Beschwerdeführern schon entgegengekommen. Um

aber - wie der Vertreter des Bau- und Justizdepartments am Augenschein zu Recht

ausführte - glaubwürdig zu bleiben und eine Wohnnutzung in Zukunft tatsächlich

verhindern zu können, sind sämtliche weiteren angeordneten Rückbaumassnahmen

absolut notwendig und daher verhältnismässig. Nur mit den in Ziffer 3 der

angefochtenen Verfügung getroffenen Rückbaumassnahmen kann eine künftige

Wohnnutzung wirksam und dauernd verhindert werden. Was die Beschwerdeführer

dagegen vorbringen, verfängt nicht. Die geltend gemachten Rückbaukosten von

rund CHF 180’000.00 sind wohl eher die effektiven Baukosten und entsprechen mit

Sicherheit nicht den tatsächlich anfallenden Kosten des verfügten Rückbaus. Die

beiden Urkunden Nr. 15 und 16 sind wenig aussagekräftig. Der Titel von Urkunde

15.

lautet «Ausbau Dachgeschoss» und die gesamten Kosten sind mit CHF 109’800.00

ausgewiesen. Urkunde 16 ist mit Rückbau DG ohne Demontage U-Boden bezeichnet

und das Gesamttotal der Kosten mit CHF 75’900.00 ausgewiesen. Beide sind

wenig detailliert und enthalten in erster Linie Pauschalpositionen. Zudem ist

einmal mehr darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer (unbestritten)

bösgläubig sind und daher die finanziellen Interessen weniger schwer zu

gewichten sind. Zwar ist richtig, dass die Familie A.___ durch den verfügten

Rückbau getroffen wird, insbesondere, weil die noch zu Hause lebenden Kinder

das Haus werden verlassen müssen. Die jüngste Tochter ist jedoch bereits 20

Jahre alt und - obwohl zurzeit noch in Ausbildung - ist ein Auszug absehbar.

Die angefochtene Verfügung erweist sich insgesamt als verhältnismässig.

5.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Für den Rückbau ist demnach neu Frist zu

setzen. Analog der Verfügung des Bau-und Justizdepartments erscheint eine Frist

bis 31. Juli 2019 (ordentliches Ende eines Ausbildungsjahres) als angemessen.

6.

Bei diesem Ausgang haben A.___ in Anwendung von Art. 106 Zivilprozessordnung

(ZPO, SR 272) und § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) als

unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00

festzusetzen sind. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in

Frage. Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführer ist abzuweisen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Für den Rückbau gemäss Verfügung des

Bau- und Justizdepartements vom 26. Januar 2018 ist den Beschwerdeführern neu

Frist gesetzt bis 31. Juli 2019.

3. A.___ haben die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe

bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_145/2020 vom 20. Mai 2020 bestätigt.