Lexipedia

Entscheid

VWBES.2018.490

Baubewilligung / Zwischennutzung Kapuzinerkloster

13. Dezember 2019Deutsch23 min

Source so.ch

Sachverhalt

I.

1. Am 26. Juni 2007 reichte das

Hochbauamt des Kantons Solothurn (nachfolgend Hochbauamt genannt) ein Baugesuch

betreffend Zwischennutzung des Kapuzinerklosters auf GB Solothurn Nr. 187 ein.

Das damalige Konzept sah im Sinne einer Übergangslösung vor, das Refektorium,

die Kirche und Teile des Gartens der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, indem

diese für unterschiedliche Anlässe wie z.B. Konzerte, Hochzeitsapéros oder

Jubiläumsfeiern vermietet werden sollten.

Die Eigentümerin eines anstossenden Grundstücks

(GB Solothurn Nr. 195) erhob Einsprache gegen das Vorhaben. Im Verlaufe des

Bewilligungsverfahrens kam es zu einer Einigung zwischen den Parteien. Gestützt

auf die Vereinbarung vom 7. September 2007 zwischen der Einsprecherin und

dem Baugesuchsteller bewilligte das Stadtbauamt das Baugesuch mit Entscheid vom

14. September 2007 unter Auflagen und Bedingungen. Die in der Vereinbarung

getroffenen Nutzungsbeschränkungen bildeten dabei integrierenden Bestandteil

der Baubewilligung (Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 7. März 2019, pag.

247 f.).

2. Mit Baugesuch vom 26. September

2017 gelangte der Verein Kapuzinerkloster Solothurn an die Baukommission und

ersuchte um Bewilligung einer erweiterten Zwischennutzung des Kapuzinerklosters,

nämlich für nachhaltige Lebensmittelproduktion, Verkauf im Klosterladen,

Catering-Angebot für öffentliche Institutionen und Private, Betrieb eines

Klostercafés sowie die Durchführung von Anlässen, jeweils in Kombination mit

sozialem Engagement. Mehrere Einsprecher beantragten die Nichterteilung der

Baubewilligung wegen fehlender Zonenkonformität. Mit Verfügung vom 3. Januar

2018 wurde das Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben, nachdem

die Bauherrschaft den Verzicht auf das Baugesuch erklärt hatte.

3. Am 21. Dezember 2017 reichte das

Hochbauamt für den Kanton Solothurn als Grundeigentümer ein neuerliches Baugesuch

für eine Nutzungserweiterung ein. Beantragt wurde – in Abweichung zur

rechtsgültigen Baubewilligung, welche einzig die private Nutzung zulässt – eine

Bewilligung für die gewerbsmässig gastronomische und kulturelle Nutzung. Sodann

wurde eine Erweiterung der Betriebszeiten beantragt. Vorgesehen war in Bezug

auf die Küche ein mobiler Betriebseinrichtungscontainer im rückwärtigen Teil

der Klosteranlage. Hingegen sollten die Örtlichkeiten, Nutzungseinschränkungen,

Erschliessungen, Zugänge, Parkierung, WC-Anlagen und Behindertenzugänglichkeit

im Sinne der bisherigen Baubewilligung bestehen bleiben.

4. Während der Publikationsfrist vom

25. Januar 2018 bis 8. Februar 2018 gingen vier Einsprachen ein,

darunter eine Sammeleinsprache von 14 Anwohnern.

5. Mit Beschluss vom 3. April 2018

lehnte die Baukommission den Sistierungsantrag des Hochbauamtes ab und wies das

Baugesuch zur Vervollständigung und Ergänzung bzw. Korrektur an den

gesuchstellenden Kanton zurück. Nachdem das Hochbauamt ein Betriebskonzept und

einen Übersichtsplan nachgereicht hatte, erfolgte vom 17. Mai 2018 bis am

4. Juni 2018 die 2. Baupublikation.

6. Mit Eingaben vom 30. Mai 2018

bzw. 4. Juni 2018 hielten A.____ bzw. E.___, v.d. Rechtsanwalt Markus Reber,

an ihren Einsprachen fest und beantragten die Abweisung des Baugesuchs.

Am 2. Juni 2018 reichte D.___ ein

als «Einsprache/Anregung» betiteltes Schreiben gegen das Bauvorhaben ein, wobei

sie einzig das fehlende Parkplatzkonzept bemängelte.

Bezüglich der Sammeleinsprache hielten 9

Anwohner an der Einsprache fest und beantragten mit Schreiben vom 11. Juni

2018, das Baugesuch sei abzuweisen und die Vorschriften bezüglich Baugespann

seien durchzusetzen. Sobald das Baugespann ordentlich errichtet sei, sei den

Einsprechern durch die Baubehörde eine zusätzliche Frist zur Ergänzung ihrer

Einsprache zu gewähren.

7. Am 25. Juni 2018 fand eine Besprechung

des Hochbauamtes mit diversen Einsprechern und weiteren involvierten Personen

statt.

8. Nach einem doppelten Schriftenwechsel

fällte die Baukommission der Stadt Solothurn am 4. Dezember 2018 folgenden

Entscheid:

IV. Entscheid

1. Einsprachen

1.1 Die

Einsprachen werden im Punkt der fehlenden Zonenkonformität der beantragten

Nutzungserweiterung (Erweiterung der nutzbaren Aussen- und Innenflächen,

Lebensmittelproduktion und -verarbeitung, Führen eines gastronomischen

Betriebs) gutgeheissen.

1.2 Hinsichtlich

der vorgebrachten Unvollständigkeit des Betriebskonzepts, des Fehlens eines

Parkierungskonzepts oder mangelhafter sanitärer Anlagen sind die Einsprachen

abzuweisen.

1.3 Seitens

der Einsprechenden werden keine zivilrechtlichen Anliegen geltend gemacht.

Andernfalls werden sie an den Zivilrichter verwiesen.

2. Baubewilligung

2.1 Der

Bauherrschaft wird die Baubewilligung für das eingangs umschriebene Vorhaben nicht

erteilt. Der Bauentscheid umfasst:

2.2 Die

rechtskräftige Baubewilligung vom 14. September 2007 behält in

unveränderter Form weiterhin ihre Gültigkeit.

3. Kosten (gemäss Gebührentarif der Stadt

Solothurn)

Die Kosten dieses Bauentscheides werden

der Bauherrschaft zur Bezahlung auferlegt und wie folgt festgesetzt:

Bauentscheid Fr. 350.00

Procap Fr. 501.35

Total Fr. 851.35

9. Gegen diesen Entscheid wandte sich

der Kanton Solothurn, vertreten durch das Hochbauamt (nachfolgend

Beschwerdeführer genannt), mit Beschwerde vom 20. Dezember 2018 an das

Verwaltungsgericht und stellte die Rechtsbegehren, Ziff. IV.1.1 des

Bauentscheids der Baukommission der Stadt Solothurn vom 4.12.2018 sei

aufzuheben und die beantragte Nutzungserweiterung (Erweiterung der nutzbaren

Aussen- und Innenfläche, Lebensmittelproduktion und -verarbeitung, Führen eines

gastronomischen Betriebs) sei zu bewilligen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Vorinstanz.

10. Die zwischenzeitlich vom

Beschwerdeführer mandatierte Rechtsvertreterin, Rechtsanwältin Gabriella

Flückiger, bestätigte im Rahmen der Beschwerdebegründung vom 18. Februar

2019 die gestellten Rechtsbegehren und beantragte zusätzlich die Aufhebung von

Ziff. IV.2.1 des angefochtenen Entscheides.

11. Mit Vernehmlassung vom 7. März

2019 nahm die Baukommission der Stadt Solothurn Stellung zur Beschwerde und

beantragte deren Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

12. In ihrer Eingabe vom 11. März

2019 wiederholte und bekräftigte D.___, was sie bereits in früheren Eingaben

geltend gemacht hat.

A.___, vertreten durch Rechtsanwältin

Gabriela Mathys, nahm am 1. April 2019 Stellung zur Beschwerde und beantragte, die

Beschwerde sei abzuweisen. Eventualiter sei das Baugesuch zur Beurteilung an

die Baukommission zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers.

F.___ und 6 weitere Anwohner, alle nun

vertreten durch G.___, liessen sich mit Eingabe vom 1. April 2019 zur

Beschwerde vernehmen und beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit

überhaupt darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

E.___, vertreten durch Rechtsanwalt

Markus Reber, äusserte sich am 8. April 2019 zur Beschwerde und liess

beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt

darauf einzutreten sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten

des Beschwerdeführers.

13. Der Beschwerdeführer replizierte am

29. April 2019.

14. Auf die Ausführungen der Parteien

wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden

Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

II.

1.1

Anfechtungsobjekt ist der Entscheid

der Baukommission der Stadt Solothurn vom 4. Dezember 2018. Gegen

Verfügungen und Entscheide der Baubehörde kann beim Bau- und Justizdepartement

und gegen dessen Entscheide beim Verwaltungsgericht Beschwerde geführt werden

(§ 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61]). Wenn der Staat als

Partei am Verfahren beteiligt ist, amtet das Baudepartement nicht als

Beschwerdeinstanz; an seine Stelle tritt das Verwaltungsgericht (§ 2 Abs.

4.

KBV). Demnach ist – entgegen der Rechtsmittelbelehrung – das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde direkt zuständig.

1.2

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Der Kanton Solothurn als Bauherr und Grundeigentümer

des betroffenen Grundstücks GB Solothurn Nr. 187 ist vom vorinstanzlichen

Entscheid, in welchem sein Gesuch um Bewilligung einer Nutzungserweiterung

abgewiesen wurde, besonders berührt und deshalb unbestrittenermassen zur

Beschwerde legitimiert, das Hochbauamt gemäss RRB Nr. 2019/148 vom 28. Januar

2019.

zur Vertretung ermächtigt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.3

Obwohl formal in der ersten

Beschwerdeschrift nur die Aufhebung von Ziff. IV. 1.1 des Bauentscheides

beantragt wurde, in welchem die Einsprachen hinsichtlich der gerügten fehlenden

Zonenkonformität gutgeheissen wurden, nicht jedoch die Verweigerung der

Baubewilligung, verfügt unter Ziff. IV. 2.1 des Entscheides, ist der ganze

Entscheid als angefochten anzusehen, wurde doch unter Ziff. 2 der Rechtbegehren

explizit beantragt, die verlangte Nutzungserweiterung zu bewilligen, und zwar

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Da die Beschwerdeschrift von

einem juristischen Laien verfasst wurde, wäre es überspitzt formalistisch, die

nachträgliche formale Erweiterung als ein nicht zulässiges neues Begehren im

Sinne von § 68 Abs. 3 VRG (Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS 124.11) zu

behandeln.

2.

Die Baubehörde begründet ihren

abschlägigen Entscheid im Wesentlichen damit, dass eine gewerbsmässige und

gewinnorientierte Nutzung in einer Wohnzone zwar nicht per se ausgeschlossen

sei, sich die beantragte Nutzungserweiterung des Kapuzinerklosters indessen als

nicht zonenkonform erweise. Ein Restaurationsbetrieb mit täglichen

Betriebszeiten von 9 bis 22 Uhr, integrierter Lebensmittelproduktion und -verarbeitung,

dem Produkteverkauf und der (weiterhin) möglichen Vermietung von Räumen und

wesentlich vergrössertem Aussengelände habe bereits zu den normalen Zeiten zwangsläufig

eine Steigerung von Immissionen zur Folge, sei es durch den zu erwartenden,

vermehrten Publikumsverkehr, den Anstieg von Lieferungs- und Entsorgungsfahrten

(Getränke, Lebensmittel) sowie allfälligen Suchverkehr. Selbst der eigene

Produktions- bzw. Verarbeitungsbetrieb dürfte eine neue Lärmquelle darstellen,

wenn voraussichtlich auch nur in einem beschränkten Mass. Ein Jahreskontingent

von 35 Aussenanlässen, was einer Zunahme von jährlich 10 Anlässen entspreche, vermöge

dem Ruhebedürfnis einer Wohnzone nicht mehr gerecht zu werden. Dass

gewerbsmässige Anlässe, die der breiten Bevölkerung offenstehen sollten, in der

Regel entsprechend beworben würden, liege in der Natur der Sache. Dadurch lasse

sich der zu erwartende Publikumsverkehr aber schlicht nicht mehr abschätzen und

folglich keine günstige Prognose in Bezug auf den Lärm stellen. Derartige

Immissionen würden über das zumutbare Mass einer Wohnzone hinausgehen. Überdies

erschienen auch die vorgeschlagenen Massnahmen zur Lärmbegrenzung kaum realistisch.

Die Parkierungsproblematik beispielsweise liesse sich nicht durch den Verweis

auf bestehende Parkhäuser lösen. Und wenn der Gesuchsteller auf den

überwiegenden Fussgängerverkehr hinweise, verkenne er, dass auch dieser im

beantragten Nutzungsausmass nicht zu unterschätzenden Aussenlärm verursache,

welcher sich um 22 Uhr nicht einzig mit der Verlegung des Anlasses ins

Gebäudeinnere einstellen lasse. Als Beispiele seien hier die Raucher erwähnt,

die sich weiterhin draussen aufhalten würden oder auch nur die kommenden und

gehenden Gäste. Zu berücksichtigen wäre sodann auch der Umstand, dass sich das

Kapuzinerkloster unter kantonalem Denkmalschutz befinde und nicht ohne weiteres

Auflagen hinsichtlich schallschutztechnischer oder ähnlicher Massnahmen möglich

wären. So erscheine fraglich, welche Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung

überhaupt getroffen werden könnten. Mit der Bewilligung der Nutzung im

beantragten Ausmass würde der Rahmen des Zulässigen gesprengt. Gleiches gelte

im Übrigen auch in Bezug auf die damit einhergehende Auswirkung auf die

Erschliessung.

3.

Der Beschwerdeführer bringt zunächst

vor, die Vorinstanz habe sein rechtliches Gehör verletzt, indem sie mit keinem

Wort begründet habe, inwiefern allfällige Immissionen zu laut wären, um als

übermässig und nicht zonenkonform zu gelten. Sodann sei der angefochtene

Entscheid zum Teil gar nicht oder nicht in genügender Weise begründet.

3.1

Die aus dem verfassungsmässigen

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende

Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, verlangt nicht, dass

diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes

einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn der

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 136 I 184

E. 2.2.1 S. 188; BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445;

je mit Hinweisen). Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen

nennen, von denen sich das Gericht (oder hier die Behörde) hat leiten lassen

und auf die es seinen Entscheid stützt (vgl. BGE 142 III 433, E. 4.3.2 mit

weiteren Hinweisen). Öffentlich-rechtliche Körperschaften können sich auf den

Gehörsanspruch berufen, soweit sie sich auf dem Boden des Privatrechts bewegen

oder sich gegen Verletzung ihrer Autonomie oder Bestandesgarantie zur Wehr

setzen (vgl. Gerold Steinmann in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die

schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, Zürich/St. Gallen 2008, N 8 zu Art.

29).

3.2

Der Kanton Solothurn bewegt sich in

der vorliegenden Angelegenheit als Grundeigentümer, Bauherr und Gesuchsteller auf

dem Boden des Privatrechts, weshalb er eine Verletzung des Gehörsanspruchs rügen

kann. Die Baubehörde hat in ihrem Entscheid erwogen, unabhängig davon, welche

konkreten Einwirkungen das Vorhaben auf die Nachbarschaft habe, sei zunächst in

abstrakter Weise zu beurteilen, ob mit der betroffenen Nutzung typischerweise

Belästigungen verbunden seien, die über das hinausgingen, was normalerweise mit

dem Wohnen verbunden sei. Aus Erwägung 8.4.2. des angefochtenen Entscheids ist

klar ersichtlich, aus welchen Gründen die Baubehörde die geplante Nutzungserweiterung

als nicht zonenkonform erachtet. Dem Beschwerdeführer war es denn auch möglich,

den Entscheid beim Verwaltungsgericht anzufechten. Es wird sodann im

angefochtenen Entscheid explizit darauf hingewiesen, dass auf weitergehende

Ausführungen hinsichtlich der konkreten Immissionen und eine Auseinandersetzung

mit den diesbezüglichen Einwänden der Einsprecher verzichtet werde. Dieses

Vorgehen erscheint beim Verneinen des funktionalen Zusammenhangs zwischen dem

Vorhaben und der Wohnzone durchaus sinnvoll. Es liegt jedenfalls eine

nachvollziehbare und anfechtbare Entscheidbegründung vor. Die Rüge der

Gehörsverletzung erweist sich damit als unbegründet.

4.1

Nach Art. 22 Abs. 1 Bundesgesetz

über die Raumplanung (RPG, SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit

behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Gemäss Art. 22 Abs. 2

lit. a RPG haben Bauten und Anlagen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu

entsprechen. Es ist Sache des kantonalen bzw. kommunalen Bau- und

Planungsrechts zu bestimmen, welche Nutzungen in einer bestimmten Zone zulässig

sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_499/2014 vom 25. März 2015, E. 4.3).

4.2

Das Areal des Kapuzinerklosters

liegt gemäss Zonenplan der Stadt Solothurn (genehmigt vom Regierungsrat am

19.

März 2002) in der Ensembleschutzzone. Gemäss § 46 des Bau- und Zonenreglements

der Stadt Solothurn vom 26. Juni 1984 (nachfolgend BZR genannt) dient die

Ensembleschutzzone in Ergänzung zu bestehenden Schutzverfügungen und

-bestimmungen dem Schutz von Ortsbildern, historischen Stätten sowie der

Umgebung geschützter Bauten. Gemäss § 49 BZR richtet sich die jeweils zulässige

Nutzung bestehender Bauwerke nach den Bestimmungen der Wohnzone (Wohnen, nichtstörendes

Gewerbe).

4.3

In Wohnzonen sind neben Wohnbauten

nur nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der

Bauweise der Zone angepasst sind (§ 30 Planungs- und Baugesetz [PBG, BGS

711.

]; ebenso § 40 BZR).

4.4

Wohnzonen sind hauptsächlich für

Wohnbauten bestimmt. Die Wohnnutzung kann in erster Linie als eine Reihe

verschiedener Zwecke und Tätigkeiten beschrieben werden, zu denen etwa

Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit gezählt werden. Darüber hinaus werden

der Wohnnutzung auch Räume für Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen

zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen

(Bernhard Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 25 zu Art. 22

RPG).

4.5

Neben den Wohnbauten und den damit

zusammenhängenden Nutzungen sind auch nichtstörende Gewerbebetriebe zulässig.

Die Zonenkonformität solcher Betriebe setzt allerdings regelmässig voraus, dass

zwischen dem geplanten Betrieb und der Wohnnutzung ein funktionaler Zusammenhang

besteht und dass die in der Umgebung verursachten Immissionen nicht übermässig

sind. Der erforderliche funktionale Zusammenhang zur Wohnnutzung wird für jene

(gewerblichen) Einrichtungen bejaht, deren Betrieb der Befriedigung der

täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner dient. Ob das beantragte Bauprojekt

einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweist, wird in abstrakter Weise anhand

der Eigenschaften des jeweiligen Betriebstyps einerseits und dem Charakter der

in Frage stehenden Wohnzone geprüft. Damit können sich auch Gewerbebetriebe als

zonenwidrig erweisen, die zwar konkret keine oder keine nennenswerten

Immissionen verursachen, die aber funktional in Widerspruch zum Zweck der

Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene Beurteilung eines Bauvorhabens in

der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein abstrakt, d.h. losgelöst von den

konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist dabei, ob mit der

betroffenen Nutzung typischerweise Belästigungen verbunden sind, die über das

hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist (Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., N 26 zu Art. 22 RPG).

5.

Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid

zunächst eine zutreffende Gegenüberstellung der im Jahr 2007 bewilligten

Zwischennutzung des Kapuzinerklosters mit der geplanten Nutzungserweiterung

vorgenommen. Die entsprechende Passage im angefochtenen Entscheid (pag. 67)

lautet wie folgt:

Aussenbereich – Betriebszeiten, Anzahl

Anlässe und Besucherbeschränkungen

Zum heutigen Zeitpunkt sind im

Aussenbereich jährlich maximal 25 Anlässe bis 22 Uhr bewilligt, danach hat

zwingend eine Verlegung ins Gebäudeinnere zu erfolgten (Refektorium und

Kirche). Die Betriebszeiten im Aussenbereich von jeweils täglich von 9 Uhr bis

22.

Uhr unterscheiden sich einzig dadurch, dass neu eine zusätzliche Schranke

für den Beginn morgens ab 9 Uhr vorgesehen ist. Bereits die geltende

Bewilligung lässt abendliche Anlässe bis 22 Uhr zu.

Aktuell ist die Nutzung räumlich auf die

Südwest-Seite des Gartens und das «Berceau» beschränkt und soll neu mehr oder

weniger auf den gesamten Aussenbereich ausgedehnt werden. Ferner sollen die

Aussenaktivitäten auf insgesamt 35 Anlässe pro Jahr gesteigert werden, jeweils

zeitlich beschränkt bis 22 Uhr. In Bezug auf die Anzahl zulässiger Personen

richtet sich das Gesuch nach der Gültigkeit der bestehenden Bewilligung: Bis 18

Uhr dürfen maximal 100 Personen, danach maximal 50 Personen den Aussenbereich

nutzen.

Innenbereich – Betriebszeiten, Anzahl

Anlässe und Besucherbeschränkungen

Der bis anhin auf das Refektorium und

die Kirche reduzierte Innenbereich soll ebenfalls erweitert und künftig auch

die Nutzung des Innenhofs, der Küche sowie des östlich gelegenen Arkadengangs

möglich sein. Für die Bereiche sollen im Vergleich zu den Aussenbereichen eine

unbeschränkte Anzahl Anlässe zulässig sein, wobei Betriebszeiten von jeweils

täglich 9 Uhr bis 24 Uhr beantragt werden. In Weiterführung der bisherigen

Bewilligung soll die Besucherzahl auf maximal 100 Personen in der Kirche und 50

Personen im Refektorium limitiert bleiben und eine höhere Besucherzahl

bewilligungspflichtig sein.

Lebensmittelproduktion und -verkauf

Zusätzlich zu den vergrösserten Aussen-

und Innenbereichen und der erhöhten Anzahl Anlässe sollen (bei Vorliegen

entsprechender Bewilligungen) die Aussenräume hauptsächlich zur

Lebensmittelproduktion genutzt werden können und die Produkte nach interner

Verarbeitung in einem eigenen Laden verkauft werden können.

5.1

Zunächst ist festzuhalten, dass es

sich vorliegend weiterhin um eine Zwischennutzung des Klosters handelt, nachdem

die Kapuziner dessen Betrieb im Frühjahr 2003 eingestellt haben. Da sich noch

keines der bisher in Aussicht genommenen Projekte – wie z.B. neue Wohnnutzung,

Hotelanlage mit Spa – verwirklichen liess, dauert die Zwischennutzung weiter. Aus

dem Betriebskonzept ist ersichtlich, dass die Örtlichkeiten nach wie vor

grösstenteils zu privaten Zwecken vermietet werden sollen (z.B. Hochzeiten,

Taufen, Apéros, etc.). Zugleich soll neu die gewerbsmässige Nutzung möglich

sein, namentlich um das staatliche Haushaltsbudget etwa zu entlasten.

Vorgesehen sind neben den erwähnten privaten Anlässen auch gastronomische und

kulturelle Anlässen wie Matinées, Vorträge, stilles Gewerbe und Konzerte in der

Kirche. Weiter sollen traditionelle landwirtschaftliche Erzeugnisse im Sinne

einer Manufaktur verarbeitet und verkauft werden. Die Erweiterung von bisher 25

auf neu 35 Aussenanlässen entspricht einer prozentualen Zunahme von 40%, was

für sich alleine betrachtet nicht unwesentlich erscheint. Die Vorinstanz hat

indes ausser Acht gelassen, dass die Aussenanlässe nur etwa 10% aller Anlässe eines

Kalenderjahres ausmachen, vermutungsweise grösstenteils auf die Sommermonate

beschränkt. Während der überwiegenden Zeit des Jahres finden einzig im

Innenbereich Anlässe statt. Die Vorinstanz legt nicht dar und es ist auch nicht

ersichtlich, inwiefern mit der geplanten Erweiterung des Aussenbereichs zusätzliche

problematische Lärmimmissionen zu erwarten sind. Zu bedenken ist einerseits,

dass der Aussenbereich tendenziell nur bei trockenen und warmen Wetterverhältnissen

wirklich genutzt wird. Andererseits ist der Aussenbereich aufgrund der

Klostermauern von der Umgebung etwas abgeschirmt. Gemäss Betriebskonzept sind

im Aussenbereich lärmemittierende Veranstaltungen und Darbietungen generell

unzulässig, sofern sie sich technischer Hilfsmittel bedienen oder den Lärmpegel

eines klassischen Kammermusikensembles überschreiten. In den grün und rot

schraffierten Bereichen (vgl. Übersichtsplan pag. 183 f.) sind der Einsatz von

störenden Musikanlagen oder Musikverstärkern, etc. untersagt. Aufgrund dieser

Massnahmen wird die Lärmbelastung weiter vermindert. Eine lärmmässig relevante

Änderung in der Nutzung ist aufgrund von lediglich 10 zusätzlichen

Aussenanlässen pro Jahr bei grundsätzlich gleichbleibender personeller

Beschränkung pro Anlass nicht erkennbar. Gleiches gilt auch für die neu

vorgesehene Produktion und den Verkauf von landwirtschaftlichen Erzeugnissen. Bereits

die gegenwärtige Nutzung des Kapuzinerklosters beschränkt sich weder auf die

üblichen Ladenöffnungszeiten noch auf das Gebäudeinnere.

5.2

Hinsichtlich des Publikumsverkehrs

übersieht die Vorinstanz, dass sich gegenüber der Situation, wie sie sich im

jetzigen Zeitpunkt präsentiert, grundsätzlich nichts ändert, zumal trotz

gewerblicher Nutzung immer noch von derselben maximal erlaubten Besucherzahl

auszugehen ist. Das Verwaltungsgericht hat im Zusammenhang mit der Kulturfabrik

Kofmehl, in welcher etwa zehnmal mehr Besucher Platz finden, in seinem Urteil

VWBES.2011.74 vom 6. Juli 2012 ausgeführt, die zeitweise auftretenden

Lärmimmissionen der heimkehrenden Besucherinnen und Besucher sei nicht direkt

mit der Anzahl der zulässigen Grossanlässe verknüpft, sondern, wie sich gezeigt

habe, mehr mit der Art dieser Anlässe, und zwar sowohl der Grossanlässe wie

auch der mittleren. Je nach angezogenem Publikum sei eher mit gelegentlichem

Lärm bei der Heimkehr zu rechnen (E. 10.d). So verhält es sich auch hier: Es

kommt weniger auf die Anzahl der Anlässe, sondern vielmehr auf das Zielpublikum

der Anlässe an. Nach den bisherigen Erfahrungen, soweit bekannt, ist bei

Anlässen im Kloster nicht mit alkoholisierten Jugendlichen zu rechnen, welche

sich nach Mitternacht auf dem Heimweg gelegentlich lautstark bemerkbar machen. Mit

Blick darauf kann der städtischen Baubehörde nicht gefolgt werden, wenn sie pauschal

ausführt, aufgrund der geplanten Nutzungserweiterung lasse sich der zu

erwartende Publikumsverkehr – und damit der mögliche Lärm – nicht mehr

abschätzen. Sodann ist unklar, ob das bisher zulässige Kontingent von 25

Aussenanlässen bisher überhaupt ausgeschöpft worden ist und welche Anlässe

allenfalls zu Lärmproblemen geführt haben.

5.3

Das Betriebskonzept sieht vor, dass

die Parkierung auf den öffentlichen Parkplätzen bzw. in den öffentlichen

Parkhäusern stattfinden soll (pag. 180). Der Beschwerdeführer führt in seiner

Beschwerdebegründung aus, dass Besucher aus der Region mehrheitlich den

öffentlichen Verkehr nutzen würden. Das Kapuzinerkloster sei mit dem

öffentlichen Verkehr sehr gut zu erreichen. Er weist auf die umliegenden

Parkhäuser Bieltor mit 443 Parkplätzen, Baseltor mit 463 Parkplätzen und

Berntor mit 339 Parkplätzen hin. Es gebe keinen Grund, wonach die Besucher des

Kapuzinerklosters in dieser Hinsicht anders handeln würden, als die anderen

Besucher der in der Ensembleschutzzone liegenden und als zonenkonform

bewilligten Veranstaltungen. Erfahrungsgemäss bestehen grosse Schwankungen im

Besucherandrang. Die Annahme des Beschwerdeführers, wonach sich der

Publikumsverkehr vorwiegend auf den Fussgängerverkehr zwischen dem grossen

Parkplatz beim «Lidl» (ehemals «Solo-Markt») und den öffentlichen Parkhäusern

beschränkt, erscheint nachvollziehbar. Sodann sind gerade für Messen,

Ausstellungen oder andere Veranstaltungen, die tagsüber stattfinden, die

öffentlichen Verkehrsmittel eine mögliche Alternative, da die Besucher weder

auf dem Hin- noch auf dem Rückweg schweres Gepäck oder Einkäufe mit sich tragen

müssen (Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt VD.2016.51 vom

10.

August 2017, E. 3.4.4). Das Betriebskonzept hält fest, dass der vom Grundeigentümer

beauftragte Hauswart die jeweiligen Veranstalter entsprechend über die

Parkierungssituation informiert.

Zwar hat sich in der Vergangenheit

gezeigt, dass es bei gewissen Anlässen mit grösserem Besucherandrang zu

gewissen Unannehmlichkeiten für die Anwohner gekommen ist. So haben Besucher

des Kapuzinerklosters im Loretoquartier parkiert, wodurch die beschränkt

vorhandenen öffentlichen Parkfelder für die Anwohner nicht mehr zur Verfügung

gestanden sind. Auch das wilde Parkieren vor dem Areal ist in den Akten mit

Fotos dokumentiert (vgl. pag. 159 ff./144 ff.). Weshalb es im Zuge der

gewerblichen Nutzung vermehrt zu Suchverkehr im Quartier kommen wird, so die

Einsprecher, ist allerdings nicht ersichtlich. Es ist auch nicht zu erwarten,

dass sich der Anteil der motorisierten Besucher gegenüber denjenigen, welche das

Kapuzinerkloster zu Fuss, mit dem Fahrrad oder mit dem öffentlichen Verkehr

erreichen, aufgrund der gewerblichen Nutzung wesentlich verändert. Zusammen mit

dem Umstand, dass es sich vorliegend nach wie vor um eine Zwischennutzung des

Kapuzinerklosters handelt und noch nicht geklärt sein dürfte, wie die Nutzung

auf lange Sicht konkret aussehen soll, erweist sich das Verkehrskonzept als

ausreichend.

5.4

Der Beschwerdeführer argumentiert,

im Bereich der Chantier-Riedholzschanze, welche ebenfalls in der

Ensembleschutzzone liege, würden jährlich während mindestens 30 Tagen

verschiedenste Anlässe stattfinden, die extrem lärm- und publikumsintensiv

seien (wie HESO, Biertage, Oktoberfest, Bike-Days etc). Zu diesen Veranstaltungen

würden nicht nur Besucher aus der Region, sondern aus der ganzen Schweiz und

aus dem Ausland kommen. Bei diesen Grossveranstaltungen handle es sich um reine

Gewerbenutzungen, ohne Bezug zur Wohnnutzung, und obwohl diese für die Anwohner

zumindest teilweise mit starken Immissionen verbunden seien, würden diese regelmässig

bewilligt. Auch der Konzertsaal und das Kunstmuseum lägen in derselben Ensembleschutzzone

wie das Kloster, und auch beim Konzertsaal fänden regelmässig Veranstaltungen

mit grossem Publikumsverkehr statt.

5.5

Zwar sind sowohl der Konzertsaal wie

das Areal um die Reithalle zweifellos verkehrsmässig besser erschlossen als das

Kapuzinerkloster und die nächsten bewohnten Häuser liegen etwas weiter von der

Quelle der Immissionen entfernt. Aber im Grundsatz ist dem Beschwerdeführer

Recht zu geben: Wenn in derselben Zone distanzmässig nicht weit weg vom Kloster

erheblich intensivere rein gewerbsmässige Nutzungen zulässig sind, kann die vom

Eigentümer beantragte geringe Nutzungserweiterung nicht pauschal mit der

Begründung der fehlenden Zonenkonformität wegen zunehmenden Immissionen verneint

werden. Die gewerbsmässige Nutzung der Liegenschaft kann öffentlich-rechtlich

nicht untersagt werden, und ein Restaurationsbetrieb mit täglichen

Betriebszeiten von 9 bis 22 Uhr mit integrierter Produktion von Lebensmitteln,

sprengt den Rahmen dessen, was in einer Wohnzone als gewerbliche Nutzung üblich

ist, nicht. Bis vor kurzer Zeit gab es auch in der Stadt Solothurn in Wohnzonen

beispielsweise verschiedene Bäckereien, welche diesem Zweck dienten, und

Quartierrestaurants existieren auch heute noch mehrere, auch solche mit

Gartenwirtschaft und mit kulturellen Veranstaltungen.

5.6

Ob einzelne der geplanten

erweiterten Nutzungsmöglichkeiten an andern baupolizeilichen Voraussetzungen

scheitern, ist bisher von der Baubehörde nicht geprüft worden (Erw. Ziff. 8.6

des vorinstanzlichen Entscheides). Zu dieser ergänzenden Prüfung sowie zur

Prüfung allfällig notwendiger Auflagen ist das Bauvorhaben deshalb an die

Baubehörde zurückzuweisen.

6.

Die im früheren Verfahren

geschlossene zivilrechtliche Vereinbarung zwischen einer Anwohnerin und dem

Grundeigentümer, welche zur Bestandteil der noch geltenden Baubewilligung

erklärt wurde, und die eine gewerbliche Nutzung vollständig auszuschliessen

scheint, hindert das neue Bau- bzw. Umnutzungsgesuch nicht. Ob sie

zivilrechtlich durchsetzbar wäre, ist hier mangels Zuständigkeit nicht zu

prüfen. Festzuhalten ist höchstens, dass sie bisher offenbar nicht so

verstanden oder nicht eingehalten wurde, fanden doch in all den Jahren, was

gerichtsnotorisch ist, regelmässig messeähnliche Verkaufsveranstaltungen

(Advent im Kloster, Authentica) statt.

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

begründet; sie ist gutzuheissen: Der Entscheid vom 4. Dezember 2018 der Baukommission

der Stadt Solothurn ist aufzuheben und die Sache an die Baubehörde zu neuem

Entscheid zurückzuweisen.

8.

Bei diesem Ausgang sind die

Verfahrenskosten, die auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind, von den

Beschwerdegegnern (Nr. 2 bis 7) zu gleichen Teilen, nämlich je CHF 250.00, zu

tragen. Im selben Verhältnis haben sie auch die Parteientschädigung an den

Kanton, der als privater Grundeigentümer im Verfahren handelt, durch eine

Anwältin vertreten und deshalb anspruchsberechtigt ist, zu tragen; die Parteientschädigung

ist in Anlehnung an den geltend gemachten Aufwand auf pauschal CHF 8'400.00

festzulegen. Die Stadt ist aufgrund des Behördenprivilegs von der Kostenpflicht

befreit (§ 77 Abs. 2 VRG).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen: Die

Verfügung vom 4. Dezember 2018 der Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn

(Baukommission) wird aufgehoben.

2. Die Akten gehen zu neuem Entscheid

zurück an die Baukommission der Stadt Solothurn.

3. Die verwaltungsgerichtlichen

Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 sind von den Beschwerdegegnern A.___, B.___, C.___,

D.___, E.___ sowie F.___ und Mitbeteiligte zu gleichen Teilen, je CHF 250.00,

zu tragen, unter solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag.

4. Die Beschwerdegegner A.___, B.___, C.___,

D.___, E.___ sowie F.___ und Mitbeteiligte haben dem Kanton Solothurn zu

gleichen Teilen, je CHF 1’400.00, eine Parteientschädigung von total CHF

8'400.00 zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Die

Gerichtsschreiberin

Stöckli Gottesman