VWBES.2019.244

Baubewilligung

2. Dezember 2019Deutsch17 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Im Herbst des Jahres 2017 stellten

die drei Mitglieder der B.___ ein Baugesuch. Auf Grundbuch Feldbrunnen Nummer

45, einer Parzelle, die in der W2A und (am Westrand) teilweise in der

Schutzzone «Allee» liegt, sollte das bestehende Haus Nummer 1 am Steiniggässli

umgebaut und zudem ein Carport angebaut werden. Die kommunale Baukommission

bewilligte das Gesuch am 13. Dezember 2018 und wies die von Nachbarn erhobenen

Einsprachen ab.

2. Der südliche Nachbar liess

Verwaltungsbeschwerde beim Departement erheben. Der Hauptantrag lautete, die

Baubewilligung sei aufzuheben, und das Bauvorhaben sei nicht zu bewilligen.

Nachdem sein in einem parallelen Verfahren gestellter Antrag auf Sistierung des

Verfahrens und Errichtung einer Planungszone abgewiesen worden war

(VWBES.2018.374, Urteil vom 1. Februar 2019) und das Departement keine weiteren

Fristerstreckungen mehr gewährte, verlangte er am 5. Juni 2019, das

Baubewilligungsverfahren sei vorweg auf die Teilfrage der notwendigen

Parkplatzzahl zu beschränken. Das Department wies diesen Antrag im Rahmen

seines Entscheides über die Beschwerde am 19. Juni 2019 ab.

3.1 Gegen den die Baubewilligung

bestätigenden Entscheid liess A.___ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Die

Hauptanträge lauteten, die Verfügung des Departements sei aufzuheben, und die

Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei

die Baubewilligung nicht zu erteilen. Dem weiteren Begehren, es sei der Beschwerde

die aufschiebende Wirkung zu erteilen, wurde von der Instruktionsrichterin entsprochen.

3.2 Zur Begründung machte der

Beschwerdeführer geltend, das Departement sei zu Unrecht auf die Frage nicht

eingetreten, ob man eine Planungszone hätte erlassen sollen. Diesbezüglich

hätte man die Beschwerde an den zuständigen Regierungsrat weiterleiten müssen. Der

Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung habe für das Baugrundstück zwingend

eine Gestaltungsplanpflicht vorgesehen. Die Balkone seien auf das Grundstück

des Beschwerdeführers ausgerichtet. Das Departement habe nicht geprüft, ob die

Anforderungen bezüglich Zonenkonformität und Gestaltung erfüllt seien. Das

Vorhaben befinde sich in der Umgebung einer national geschützten Allee und

kantonal geschützter Bauten. Man habe den Antrag zum Einholen einer Expertise

zur Quartier- und Ortsbildverträglichkeit nicht behandelt. Die Gemeinde sei im

ISOS verzeichnet. Ein Mehrfamilienhaus passe nicht in das Ensemble historischer

Gebäude und Villen. Die Problematik des Parkierens zeige, dass

Mehrfamilienhäuser nicht in das Quartier passen würden. Damit sei der Anspruch

auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt. Gleiches gelte für den Augenschein.

Dass die Frage nach Zufahrt und Parkplätzen erst nachträglich behandelt werde,

sei rechtswidrig. Das Department habe dem Beschwerdeführer zu Unrecht die

ganzen Verfahrenskosten auferlegt. Es habe die Baubewilligung mit einer Auflage

ergänzt, sodass der Beschwerdeführer teilweise obsiegt habe. Die notwendigen

Parkplätze seien nach einem kommunalen Regiment (falsch) berechnet worden und

man halte daran fest, dass die Parkplätze erforderlich seien. Der Nachweis

genügender Parkierungsmöglichkeiten sei im Baubewilligungsverfahren zu

erbringen. Die Villa sei im Gestaltungsplan Längweg als Vorbild für die

Gestaltung der Nachbarbauten genannt.

4. Das Department und die Gemeinde beantragten,

die Beschwerde sei unter Kostenfolge abzuweisen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf

die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Der Anspruch auf rechtliches Gehör

gibt dem Betroffenen als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht das Recht,

sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zu

äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit

erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher

Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern,

wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Dem Mitwirkungsrecht

entspricht die Pflicht der Behörde, die Argumente und Verfahrensanträge der

Partei entgegenzunehmen und zu prüfen sowie die ihr rechtzeitig und formrichtig

angebotenen Beweismittel abzunehmen, es sei denn, diese beträfen eine nicht

erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, über die streitige

Tatsache Beweis zu erbringen (BGE 124 I 241).

2.2

Der Beschwerdeführer sieht seinen

Anspruch auf rechtliches Gehör dadurch verletzt, dass die Vorinstanz zur Eingliederung

des Vorhabens keine Expertise eingeholt und keinen Augenschein genommen hat. Aus

dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich

für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Behörden die

Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen

und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes

vor, wenn eine Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet,

weil sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet

hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass

ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl.

Urteil des Bundesgerichts 2C_325/2016,2C_326/ 2016; BGE 136 I 229 E. 5.2 f. S.

236.

f.; Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.]: Die Schweizerische

Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, St. Gallen 2014, N 48 zu Art. 29 BV).

2.3

Das Bauvorhaben liegt in einem

Vorort von Solothurn, ganz in der Nähe der Stadtgrenze. Die bestehende

Überbauung ist recht einfach und kleinräumig. Sie besteht aus einem

unterkellerten eingeschossigen abgewinkelten Wohnhaus mit angebauter Praxis und

Garage und einem Obergeschoss, das im Dachraum liegt. Im bestehenden Gebäudevolumen

sollen nun mehrere Wohnungen eingebaut werden. Zudem wird die Gebäudefassade

energetisch saniert. Die Fenster werden ersetzt und mit zusätzlichen Fenstern

ergänzt; zudem werden ein Balkon an- und einer im Dachraum eingebaut, wie aus

den Plänen ersichtlich ist. Neu errichtet werden soll ein an die Garage

angebauter Carport für drei Fahrzeuge im Ausmass von 9 m x 6 m, erschlossen

über die Zufahrt zur bestehenden Garage bzw. den Vorplatz davor. Um die

Auswirkungen dieses Umbaus, der sich praktisch ausschliesslich im Innern des

Gebäudes abspielt, abzuschätzen, bedarf es keiner Expertise, nicht einmal eines

Augenscheins. Die Pläne und die Informationen, die aus dem öffentlich

zugänglichen geografischen Informationssystem (sogis) abgerufen werden können,

genügen vollständig für eine sachgerechte Beurteilung.

3.

Nach dem kommunalen Zonenreglement

gilt für die Wohnzone W2A Folgendes: Es handelt sich um die normale Wohnzone

für ein- und zweigeschossige Bauten. Zulässig sind Wohnungen sowie

nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Der vorliegend geplante

Wohnbau ist ohne weiteres zonenkonform.

4.1

Einige Hundert Meter nordwärts und oberhalb

des Baugrundstücks liegt am Ende der Allee, die dorthin führt, das Schloss Waldegg.

Dieses und dessen Umgebung sind im Inventar schützenswerter Ortsbilder der

Schweiz (ISOS) verzeichnet (unter «Waldegg-Feldbrunnen»). Für die Umgebung des

Schlosses gilt das Erhaltungsziel «a»; dies bedeutet, dass die Beschaffenheit

als Kulturland oder Freifläche zu erhalten ist. Sie ist unabdingbar für die

Ansicht auf die Schlossanlage. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und

Altbauten sind zu bewahren, störende Veränderungen zu beseitigen. Die Allee

selber ist im ISOS unter der Nummer 0.0.3 aufgeführt als «Schlosszufahrt mit

prächtiger Allee, v.a. Linden». Dabei handelt es sich allerdings um einen

blossen Hinweis.

4.2

Das ISOS ist nur mittelbar, über die

kommunale Nutzungsplanung, nicht aber unmittelbar im Baubewilligungsverfahren

von Bedeutung. Das heisst, dass die Schutzanliegen des ISOS nicht direkt

anwendbares Recht sind, sondern zuerst in den entsprechenden kantonalen oder

kommunalen Erlassen umgesetzt werden müssen. Erst wenn grundeigentümerverbindliche

Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung

(Urteil des Bundesgerichts 1C_488/2015).

4.3

Das Gebäude auf GB Nr. 45 ist nicht

geschützt. Es ist nach dem kommunalen Zonenplan weder als schützenswert noch

als erhaltenswert eingestuft. Unter Schutz gestellt ist nach kommunalem Zonenplan

(RRB 1692/2001) in der «Schutzzone Allee» ein Teil der Parzelle 45, nämlich ein

Streifen von ca. 10 Metern Breite entlang der Strasse bzw. Allee. Nach § 22 des

kommunalen Zonenreglements ist die Allee östlich und südlich des Schlosses

Waldegg, bestehend aus Obstbäumen und verschiedenen Lindenarten, geschützt und

bezweckt die Erhaltung dieser kulturhistorisch und landschaftlich bedeutsamen

Landschaftsgestaltung. Die Beseitigung und der Ersatz einzelner Bäume ist nur

aus zwingenden Gründen wie Krankheit, Alter, Gefährdung von Passanten zulässig

und bedarf der Genehmigung des Gemeinderates. Das Projekt tangiert die Allee

nicht; insbesondere wird kein Baum gefällt. Die Zufahrt erfolgt über die

bestehende Zufahrt ab dem Steiniggässli.

5.1

Gestaltungspläne haben in erster

Linie den Zweck, optimale Lösungen für komplexe Überbauungen zu finden.

Gestaltungspläne kommen hauptsächlich zur Anwendung, wenn eine einheitliche Lösung

für ein grösseres Gebiet bzw. für mehrere Parzellen gefragt ist, die Planung

längerfristig wirken soll oder die Planungsauswirkungen bedeutend sind oder ein

grosses Gebiet betreffen. Die Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und

hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung

(§ 44 PBG; Amt für Raumplanung: Der Gestaltungsplan, Solothurn 2004). Ein

Gestaltungsplan fordert Qualität. Er gewährleistet sie jedoch nicht, wie die

Erfahrung lehrt. Wer Qualität will, wird eher ein anderes Verfahren wählen, namentlich

einen Wettbewerb veranstalten. Um einen Wettbewerb vorzuschreiben, besteht

indes keine gesetzliche Grundlage. Es ist weitgehend sinnlos, über eine

Einzelparzelle eine Gestaltungsplanpflicht zu legen. Das Gesetz schreibt einen

Gestaltungsplan nur bei grossen Projekten vor (§ 46 PBG). Ein Bauen mittels Gestaltungsplan

geht wegen den üblichen Ausnützungsboni regelmässig mit einer Verdichtung

einher. Eine Gestaltungsplanpflicht ist sinnvoll zur Berücksichtigung

städtebaulicher Ziele wie der Erhaltung von Ortskernen, des Denkmalschutzes

oder der Einpassung in die Landschaft (Andreas Baumann et al.: Kommentar zum

Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, S. 453 f.). Das hier zu beurteilende

Bauvorhaben liegt an der westlichen Gemeindegrenze am Rande von Feldbrunnen,

jedenfalls nicht im Ortskern, soweit sich ein solcher in Feldbrunnen überhaupt

ausmachen lässt. Das Schloss Waldegg liegt ca. 400 m entfernt. Das vorliegende

Projekt bleibt im Wesentlichen im bisherigen Volumen; es kann das Schloss und

dessen Umgebung nicht beeinträchtigen oder gar dominieren. Es geht nur um den Um-

bzw. Ausbau einer älteren Arztvilla in einem grossen Garten.

5.2

Im definitiven Vorprüfungsbericht

zur Revision der Ortsplanung findet sich zwar auf S. 2 folgender Text: «Für das

Grundstück GB Nr. 45 westlich der Schloss-Allee wurde in einer ersten Version

(Stand 1. Vorprüfung) die Gestaltungsplanpflicht festgelegt. Im überarbeiteten

Plan ist die Gestaltungsplanpflicht nicht mehr enthalten. Die Allee beginnt an

der Baselstrasse, umfasst Flächen im Gebiet Mösli (GB Nr. 10 etc.) und reicht

hinauf zum Schloss. Die Bauten und Anlagen auf den direkt anliegenden Flächen

in der Wohnzone sollen die geschützte Allee und die umliegenden geschützten

Bauten nicht beeinträchtigen. Dem Gebiet kommt als Ganzes ein hoher Stellenwert

zu. Analog der südlich liegenden Parzellen ist daher auch für das Grundstück GB

Nr. 45 zwingend die Gestaltungsplanpflicht festzulegen. Diese kann auf Ersatzneubauten

oder grössere An- und Umbauten beschränkt werden, so dass für kleinere

Bauvorhaben kein Gestaltungsplan notwendig ist.» Da das Vorhaben, abgesehen von

der Parkierung, im bisherigen Volumen bleibt, also kein Ersatzneubau und kein

grösserer Anbau geplant ist, ist nicht einzusehen, welchen Nutzen ein

Gestaltungsplan stiften könnte. Die Gemeinde hat beim vorliegenden Bauvorhaben

völlig zu Recht von einer Gestaltungsplanpflicht abgesehen.

5.3

Die Gemeinde will an der Zonierung auch

künftig nichts ändern. Es bedarf somit keiner Planungszone, keiner vorsorglich

sichernden Massnahme. Für eine Planungszone wird vorausgesetzt, dass sich neue

Verhältnisse ergeben haben (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 241 f.). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

6.1

Die Gemeinden haben das

Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Gemäss § 63 Abs. 1 KBV haben sich

Bauten und Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren

Beleuchtung, typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei

zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und

Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität

der Siedlung fördern (§ 63 Abs. 2 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Lehre und

Rechtsprechung halten dabei fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt

werden sollen, sondern auch eine befriedigende Einordnung stattfinden muss.

Dabei ist auf den Eindruck des Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten

fügen sich dann in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der

Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll

jedoch nur dann eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf

dem Spiel stehen; es gilt dabei, den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

6.2

Es bleibt weitgehend dem Ermessen

der Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie an die Eingliederung

stellen will. Sie kann das in ihren Reglementen, dem Zonen- und dem

Baureglement, bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz zukommt, und auch

über die Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts befinden. Das

Verwaltungsgericht greift hier nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird

auch auf Grund ihrer weitgehenden Autonomie in Bau- und Planungssachen ein

Beurteilungsspielraum belassen. Das Verwaltungsgericht hat als gerichtliche

zweite Beschwerdeinstanz primär die korrekte Anwendung des übergeordneten

Rechts zu überprüfen, wobei ihm keine Angemessenheitskontrolle zusteht. Ob die

Überbauung den gesetzlichen Anforderungen genüge oder insbesondere eine

Ermessensüberschreitung vorliege, ist im Folgenden zu prüfen.

6.3

Aus ästhetischen Gründen können – im

Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen – zusätzliche Anforderungen an ein

Bauvorhaben gestellt werden. Das zonenkonforme Bauen kann jedoch nicht generell

eingeschränkt werden. Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, die

geltenden Bauvorschriften zu umgehen (ZBl 1998, S. 170 ff). Zwar können aus

rein ästhetischen Gründen – im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften –

zusätzliche Anforderungen (z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung) gestellt

werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber nicht zulässig, wegen des

Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und

-längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. Peter Hänni:

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 326 ff.).

Bauten, die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als mit den

Einordnungsvorschiften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere

Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude

(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,

Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der

übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln

gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht

generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen

werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des

kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84). Ästhetikvorschriften haben eine

eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, wenn die

Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der Normen decken

sich nicht zwingend (Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012, E. 3.3). Die

ästhetischen Generalklauseln können auch angerufen werden, wenn die übrigen

relevanten Bauvorschriften (wie z.B. Geschosszahl, Abstände) eingehalten

worden sind (SG-GVP 2005 Nr. 29). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

dürfen bei positiv formulierten ästhetischen Generalklauseln auch strengere

Massstäbe angelegt werden als bei Normen, die bloss eine Verunstaltung

verbieten. Diese sind aber sorgfältig zu begründen. Es ist nicht einfach auf

ein beliebiges subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen.

Vielmehr ist im Einzelnen darzutun, warum mit einer bestimmten baulichen

Gestaltung weder für den Bau selbst noch die Umgebung eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird (Bundesgerichtsurteile 1C_148/2011,1C_346/2007,

1P.280/2002, BGE 114 Ia 346). Im Übrigen belassen die Rechtsmittelinstanzen den

zuständigen Behörden einen gewissen Ermessensspielraum, auch aufgrund ihrer

örtlichen Kenntnisse. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde

nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu

respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr

eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014;

VWBES.2017.148 vom 10. Juli 2017 E. 2.4).

6.4

In verschiedenen historischen Beispielen

kann man einen Typus von Bauten und Aussenräumen ausfindig machen. Eine

Überbauung kann nur dann als Typ gelten, wenn sie (bezüglich Firstrichtung,

Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.) einheitlich wirkt und eine Planungsidee

sichtbar macht. Die meisten Quartiere in den Ortschaften im Kanton Solothurn

sind heterogen. Es ist meist kein klarer einheitlicher Typ auszumachen. In SOG

Dispositiv

2000 Nr. 20 hat das Verwaltungsgericht zum Beispiel entschieden, eine aus

vorfabrizierten Wohncontainern bestehende, mit Satteldach versehene

Asylbewerberunterkunft verletze in einem heterogenen Wohnquartier das

Eingliederungsgebot nicht.

6.5 Im vorliegenden Fall besteht kein

Typus, wie untenstehende Luftaufnahme belegt. Es besteht keinerlei

Einheitlichkeit, was Gebäudeformen und -ausrichtungen, Dachformen und -ausrichtungen

sowie Volumina anbelangt. Um dies festzustellen, bedarf es keiner Expertise. Um

einen Schutzmassstab ableiten zu können, müsste eine gewisse Einheitlichkeit

vorhanden sein (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches

Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.457). Dies ist hier nicht der Fall. Neben den

beiden grossvolumigen landwirtschaftlichen Gebäuden nördlich und östlich finden

sich in der Umgebung einerseits ältere Bauten mit Satteldächern, ausgerichtet

entlang oder quer zu den Strassen, an welchen sie stehen, anderseits neuere

Bauten mit Flachdächern, die ebenfalls nach den Erschliessungsstrassen

ausgerichtet sind. Nochmals festzuhalten dabei ist, dass es sich beim zu

beurteilenden Projekt bloss um einen Umbau handelt, der weitestgehend im

bisherigen Bauvolumen stattfindet. Der Charakter einer alten «Villa auf dem

Land» bleibt erhalten. Nach dem Umbau tritt das Gebäude nicht als klassisches

Mehrfamilienhaus in Erscheinung, wie sie in den letzten Jahren, namentlich

südlich der Baselstrasse, zahlreich entstanden sind. Aus dem Umstand, dass die

Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans «Längweg» in § 7 bestimmen, die

(dortigen) Bauten seien in Form, Materialwahl und Farbegestaltung insbesondere

den Gegebenheiten auf GB Nr. 45 anzupassen, lässt sich für das vorliegende

Projekt nichts ableiten. Der Gestaltungsplan «Längweg» ist umgesetzt und hat

sich am bestehenden und gleichbleibenden Volumen des hier zu beurteilenden

Bauprojekts orientiert.

7. Die Ermittlung des Parkplatzbedarfs

entspricht § 12 des kommunalen Baureglements und von § 42 KBV. Es sind mit den

geplanten sieben Parkplätzen sowohl die zur Zeit der Baubewilligung geltenden

Vorschriften wie die neuen, die rückwirkend ab 1. Januar 2019 in Kraft treten

sollen, eingehalten, wie die Vorinstanz in Erw. 7 zu Recht festgehalten hat;

darauf kann verwiesen werden.

Auf dem grossen Grundstück lassen sich

problemlos ausreichend Autoabstellplätze schaffen. Auf den bewilligten Plänen

sind genügend (sieben) Parkplätze eingezeichnet. Dass zwei der Parkplätze (Nrn.

6 und 7) nach Auffassung der Baubehörden möglicherweise eine angepasste

Zufahrt brauchen, kann mit einem nachträglich einzureichenden Umgebungsplan wie

ihn die Vorinstanz als Auflage in ihrem Entscheiddispositiv verlangt hat durchaus

gelöst werden. Indessen hat die Baukommission in ihrem Entscheid vom 13.

Dezember 2018 die Baubewilligung gestützt auf die eingereichten Pläne (vom 18.

September 2017) bewilligt, auch für die projektierten drei Abstellplätze im

Carport auf der Westseite des Wohngebäudes. Sie hat einzig festgehalten, dass

dafür die bereits vorhandene Zufahrtsfläche im Bereich der Schutzzone Allee

nicht vergrössert werden darf und die heckenartige Bepflanzung entlang der

Zufahrt in der bestehenden Art gepflegt und erhalten werden muss. Anhand der

Grundbuchpläne und der Luftaufnahmen ergibt sich, dass eine Zufahrt in den

Carport ohne Vergrösserung der bestehenden Zufahrtsfläche im Bereich der

Schutzzone wohl möglich ist, wenn auch unter Umständen nur mit einer kleineren

Anpassung in der Gestaltung der Fläche. Dieser Unsicherheit hat die Vorinstanz

mit ihrer zusätzlich verfügten Auflage Rechnung getragen, damit letztlich bei

Baubeginn feststeht, was genau hinsichtlich der Parkierung und der Zufahrt

bewilligt ist.

Auch der Einwand der ungenügenden

Parkierungsmöglichkeiten hält also nicht stand. Schon gar nicht besteht wegen

der Parkierung ein Grund, das Bauvorhaben selber, nämlich den Umbau des

Wohnhauses, nicht zu bewilligen oder das Verfahren an die Vorinstanz

zurückzuweisen und damit weiter unnötig zu verzögern, wie die Vorinstanz dies

in Ziff. 3 ihrer Erwägungen zu Recht festhielt.

8. Die Beschwerde erweist sich somit als

vollständig unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00

festzusetzen sind.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad