Bauabewilligung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 11. Mai 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Ersatzrichter Winiger

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Patrick

Hasler,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Stadt Solothurn,

3. B.___,

vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die A.___ (im Folgenden: Stiftung

oder Beschwerdeführerin) ist Alleineigentümerin des Grundstücks GB Solothurn

Nr. […] an der […]strasse in Solothurn. Gemäss dem rechtsgültigen Zonenplan der

Stadt Solothurn vom 19. Juni/28. August 2001 (vom Regierungsrat genehmigt mit

RRB Nr. 573 vom 19. März 2002) liegt das Grundstück in der «Wohnzone

3-geschossig». Zusammen mit weiteren Parzellen wird das Grundstück sodann vom

überlagerten Gestaltungsplan «[…]strasse» mit Sonderbauvorschriften vom 30.

Juni 1997 erfasst.

2. Mit Eingabe vom 25. September 2017

(ergänzt mit Eingabe vom 29. November 2017) stellte die Stiftung ein Baugesuch

für den Umbau (Einbau eines Sitzungszimmers, sanitärer Anlagen und einer

Tee-Küche) und die teilweise Umnutzung (neu: Vereinslokal) des Kellers der

Liegenschaft an der […]strasse in Solothurn. Gemäss Baubeschrieb soll der

Keller der Mittelschul-Studentenverbindung «C.___» (als Mieterin vorerst auf

zehn Jahre ab 1. Januar 2018) als Stammlokal dienen. Deren Anlässe mit maximal

40 Personen würden primär freitag- und samstagabends stattfinden (ca. zwei- bis

dreimal pro Monat), Sitzungen auch unter der Woche. Während der Schulferien

gebe es keine Anlässe der Aktiven (d.h. der Mittelschüler). Im Sommer würde

weiter der Aussenbereich (ungedeckter Sitzplatz) ein- bis zweimal jährlich für

einen Anlass (Apéro oder Barbecue) genutzt. Abstellplätze würden allein für den

Warenumschlag benötigt. Während den abendlichen Anlässen könne auf dem

Parkplatz der gegenüberliegenden […] parkiert werden.

3. Gegen das am 7. Dezember 2017

publizierte Bauvorhaben gingen beim Stadtbauamt Solothurn innert Frist drei

Einsprachen ein, darunter diejenige der unmittelbaren Nachbarin B.___. Sie

beantragte, dem Baugesuch sei nicht zu entsprechen.

Nach Durchführung des Schriftenwechsels

durch das Stadtbauamt wies die Baukommission der Stadt Solothurn mit Entscheid

vom 23. Oktober 2018 das Baugesuch in teilweiser Gutheissung der drei

Einsprachen ab. Zur Begründung brachte die Baukommission im Wesentlichen vor,

das geplante Vereinslokal sei nicht zonenkonform und widerspreche auch den

Anforderungen des örtlich überlagerten Gestaltungsplans «[…]-strasse».

4. Am 14. November 2018 erhob die

Stiftung Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn.

Sie beantragte die Aufhebung des Entscheids der Baukommission vom 23. Oktober

2018 sowie die Erteilung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung an

die Baukommission zur Neubeurteilung der streitigen Angelegenheit.

Mit Verfügung vom 3. Juli 2019 wies das

Bau- und Justizdepartement (im Folgenden: Vorinstanz) die Beschwerde der

Stiftung ab und auferlegte ihr die Verfahrenskosten. Zur Begründung brachte die

Vorinstanz im Wesentlichen vor, dass die von der Stiftung vorgesehene Nutzung

in der Wohnzone nicht zonenkonform und damit nicht zulässig sei. Im Sinne einer

Eventualbegründung führte die Vorinstanz aus, selbst wenn die vorgesehene

Nutzung zonenkonform wäre, könnte sie nicht als «nichtstörend» qualifiziert

werden.

5. Mit Eingabe vom 19. Juli 2019

gelangte die Stiftung mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie stellte

folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei die Verfügung des Bau- und

Justizdepartementes vom 3. Juli 2019 sowie der Bauentscheid der Baukommission

Stadt Solothurn vom 23. Oktober 2018 aufzuheben.

2. Das Baugesuch Nr. […] vom 26. September

2017 auf GB Solothurn Nr. […] betreffend Umnutzung sei zu bewilligen.

3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

In der Beschwerdebegründung vom 5.

September 2019 stellte die Beschwerdeführerin zudem das Eventualbegehren, das

Baugesuch sei unter Auflagen zu bewilligen.

Die Beschwerdeführerin rügte die

unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhalts, Unangemessenheit

sowie die unrichtige Rechtsanwendung. Zur Begründung machte sie im Wesentlichen

geltend, dass es sich beim umstrittenen Vereinslokal nicht um ein Kneiplokal

handle, sondern dieses der reinen Freizeitaktivität diene. Praxisgemäss falle

das Lokal unter den Begriff des Wohnens, weshalb es in einer Wohnzone per se

zonenkonform sei. Im Übrigen seien mit der geplanten Umnutzung auch keine mit

der betreffenden Nutzung typischerweise einhergehenden Belästigungen verbunden,

die über das Mass einer normalen Wohnnutzung hinausgehen würden.

6. Mit Schreiben vom 9. September 2019

verzichtete die Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn auf eine Vernehmlassung

und verwies vollumfänglich auf die ausführlichen Darlegungen des Bau- und

Justizdepartementes.

Mit Schreiben vom 18. September 2019

beantragte das Bau- und Justizdepartement, die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde. Zur Begründung verwies es auf den angefochtenen Entscheid vom 3.

Juli 2019.

7. Mit Stellungnahme vom 15. Oktober

2019 beantragte B.___ (im Folgenden Beschwerdegegnerin), die Rechtsbegehren der

Beschwerdeführerin seien vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten

sei, und die Verfügung der Vorinstanz vom 3. Juli 2019 sei zu bestätigen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Formell

verlangte sie, auf das neue Eventualbegehren sei wegen Verspätung nicht

einzutreten. Zudem sei in Befolgung des Rügeprinzips wegen fehlender

Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid auf die ganze Beschwerde

nicht einzutreten. Materiell brachte sie im Wesentlichen vor, dass die geplante

Umnutzung des Kellers nicht zonenkonform sei, da dem geplanten Verbindungslokal

der nötige Bezug zum Wohnen abgehe. Zudem seien mit der geplanten Umnutzung des

Kellers typischerweise Belästigungen verbunden, die sowohl abstrakt als auch

konkret über das Mass einer normalen Wohnnutzung hinausgingen, weshalb das

Baugesuch bzw. die Beschwerde abzuweisen seien. Für den Fall, dass wider

Erwarten die geplante Umnutzung als zonenkonform bzw. nichtstörend beurteilt

werden sollte, machte die Beschwerdegegnerin geltend, dass alle von ihr im

Einspracheverfahren vorgebrachten Rügen zu berücksichtigen seien, so

insbesondere die Nichteinhaltung der Geschossigkeit sowie der fehlende Nachweis

über die Einhaltung der Ausnützungsziffer.

8. Mit Eingabe vom 6. November 2019

replizierte die Beschwerdeführerin und hielt an ihren Ausführungen und Anträgen

fest.

9. Auf die Ausführungen der Parteien

wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden

Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben und ergänzend begründet worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Abs. 1 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 13. März 1977 [GO; BGS

125.12] bzw. § 2 Abs. 3 der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 [KBV; BGS

711.61]). Die Stiftung ist als Grundeigentümerin vom angefochtenen Entscheid

besonders berührt. Sie hat am vorinstanzlichen Verfahren als Partei

teilgenommen und ist mit ihren Anträgen unterlegen, weshalb sie entsprechend

beschwert ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung

des Entscheides hat. Sie ist deshalb zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 12 Abs.

1.

des Gesetzes vom 15. November 1970 über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen

[Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 124.11]). Auf die Beschwerde ist damit

grundsätzlich einzutreten.

1.2

Die Beschwerdeführerin beantragt

nebst der Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz zusätzlich die

Aufhebung des Entscheids der Baukommission der Stadt Solothurn. Damit verkennt

sie, dass bereits ihrer Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement

Devolutiveffekt zugekommen ist und der Entscheid der Vorinstanz an die Stelle

der angefochtenen Verfügung getreten ist. Soweit mit Rechtsbegehren Ziff. 1 die

Aufhebung der ursprünglichen Verfügung beantragt wird, ist deshalb auf die

Beschwerde nicht einzutreten (vgl. Urteil VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E.

1.2).

1.3

Die Beschwerdegegnerin stellt den

Antrag, auf das in der Beschwerdebegründung gestellte Rechtsbegehren Ziff. 3

(«Eventualiter sei das Baugesuch Nr. […] vom 26. September 2017 auf GB

Solothurn Nr. […] betreffend Umnutzung unter Auflagen zu bewilligen») sei

aufgrund von § 68 Abs. 3 VRG nicht einzutreten. Sie übersieht dabei, dass

dieses Begehren eine Einschränkung des Hauptbegehrens darstellt, welche ohne

weiteres zulässig ist.

Nicht zu folgen ist der

Beschwerdegegnerin auch, wenn sie pauschal ausführt, die Beschwerdeführerin sei

dem Rügeprinzip mit Begründungserfordernis nicht nachgekommen und habe sich mit

dem angefochtenen Entscheid nicht substantiiert auseinandergesetzt, weshalb auf

die Beschwerde nicht einzutreten sei (vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin

vom 15. Oktober 2019 Rz. 6). Die Beschwerde weist eine genügende Begründung im

Sinne von §§ 67bis Abs. 1 VRG und 68 VRG auf.

1.4

Die Beschwerdeführerin ersucht um

Durchführung eines Augenscheins (Beschwerde Rz. 21 und 24), die

Beschwerdegegnerin offeriert zudem eine Parteibefragung.

Vorliegend geht der Sachverhalt genügend

klar aus den umfangreichen Akten hervor. Es ist nicht ersichtlich, welche

zusätzlichen relevanten Erkenntnisse, die nicht bereits Eingang in

Rechtsschriften und Akten gefunden haben, sich aus einer Parteibefragung bzw.

einem Augenschein ergeben könnten. Die entsprechenden Beweisanträge bzw. -offerten

sind deshalb abzuweisen.

2.

Streitig ist im vorliegenden

Verfahren, ob die in einer Wohnzone gelegene Liegenschaft auf dem Grundstück GB

Solothurn Nr. […] an der […]-strasse in Solothurn im Sinne der

Beschwerdeführerin umgenutzt werden kann, d.h. ob der geplante Umbau (Einbau

eines Sitzungszimmers, sanitärer Anlagen und einer Tee-Küche) und die teilweise

Umnutzung des Kellers der Liegenschaft (neu: Vereinslokal der

Mittelschul-Studentenverbindung «C.___») bewilligungsfähig ist oder nicht. Zu

prüfen ist damit in einem ersten Schritt die Zonenkonformität der geplanten

Nutzung.

2.1

Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a des

Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben

Bauten und Anlagen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Es ist

Sache des kantonalen bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts zu bestimmen,

welche Nutzungen in einer bestimmten Zone zulässig sind (Urteil VWBES.2018.490

vom 13. Dezember 2019 E. 4.1 mit Verweis auf Urteil 1C_499/2014 des

Bundesgerichts vom 25. März 2015 E. 4.3).

2.2

Gemäss dem gültigen Zonenplan der

Stadt Solothurn vom 19. Juni/28. August 2001 (vom Regierungsrat genehmigt mit

RRB Nr. 573 vom 19. März 2002) liegt das Bauvorhaben in der «Wohnzone

3-geschossig». Zusammen mit weiteren Parzellen wird das Grundstück sodann vom

überlagerten Gestaltungsplan «[…]-strasse» mit Sonderbauvorschriften vom 30.

Juni 1997 erfasst. Gemäss § 1 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan «[…]-strasse»

besteht der Zweck des Plans in der «Erstellung einer gut ins Orts- und

Quartierbild eingebetteten Wohnüberbauung von hoher Wohn- und Siedlungsqualität».

Die Zone ist der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet.

2.3

Im Kanton Solothurn sind in

Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind

(§ 30 des Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 [PBG; BGS 711.1]). Den

genau gleichen Wortlaut hat die Bestimmung von § 40 des Bau- und Zonenreglements

der Stadt Solothurn vom 26. Juni 1984 (BZR).

2.4

Wohnzonen sind hauptsächlich für

Wohnbauten bestimmt. Die Wohnnutzung kann in erster Linie als eine Reihe

verschiedener Zwecke und Tätigkeiten beschrieben werden, zu denen etwa

Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit gezählt werden. Darüber hinaus werden

der Wohnnutzung praxisgemäss auch Räume für Freizeitbeschäftigung und andere

Nutzungen zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen

aufweisen (Urteile VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.4; VWBES.2017.88

vom 22. August 2017 E. 2.3; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Stämpflis

Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 25 zu Art. 22 RPG).

2.5

Neben den Wohnbauten und den damit

zusammenhängenden Nutzungen sind auch nichtstörende Gewerbebetriebe zulässig.

Die Zonenkonformität solcher Betriebe setzt allerdings regelmässig voraus, dass

zwischen dem geplanten Betrieb und der Wohnnutzung ein funktionaler

Zusammenhang besteht und dass die in der Umgebung verursachten Immissionen

nicht übermässig sind. Der erforderliche funktionale Zusammenhang zur Wohnzone

wird für jene (gewerblichen) Einrichtungen bejaht, deren Betrieb der

Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner dient. Ob das

beantragte Bauprojekt einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweist, wird in

abstrakter Weise anhand der Eigenschaften des jeweiligen Betriebstyps

einerseits und dem Charakter der in Frage stehenden Wohnzone geprüft. Damit

können sich auch Gewerbebetriebe als zonenwidrig erweisen, die zwar konkret keine

oder keine nennenswerten Immissionen verursachen, die aber funktional in

Widerspruch zum Zweck der Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene

Beurteilung eines Bauvorhabens in der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein

abstrakt, d.h. losgelöst von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft.

Entscheidend ist dabei, ob mit der betroffenen Nutzung typischerweise

Belästigungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit

dem Wohnen verbunden ist (Urteile VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.5;

VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E. 2.4; Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 26 zu Art.

22.

RPG).

3.

Die Verfahrensbeteiligten sind sich

darüber einig, dass es sich bei der umstrittenen Nutzung (Vereins- bzw.

Kneiplokal der Mittelschul-Studenten­verbindung «C.___» im Keller der

Liegenschaft) nicht um einen Gewerbe- oder Dienstleistungsbetrieb im Sinne von

§ 30 PBG bzw. § 40 BZR handelt. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat,

bedeutet dies aber noch nicht, dass es sich damit bei der zu beurteilenden

Nutzung um eine zonenkonforme Wohnnutzung handelt (vgl. angefochtener Entscheid

E. 3b). Im Folgenden ist deshalb zu prüfen, ob es sich hier um eine Wohnnutzung

im engeren Sinn bzw. eine andere Nutzung, die einen hinreichenden Bezug zum

Wohnen aufweist, handelt.

3.1

Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt,

da es hier nicht um eine gewerbliche Nutzung gehe, müsse auf den – praxisgemäss

geforderten – funktionalen Zusammenhang zwischen Betrieb und Wohnnutzung nicht

weiter eingegangen werden. Anzusetzen sei vielmehr bei der – in eine ähnliche

Richtung zielenden – Aussage, dass der Wohnnutzung u.a. Einrichtungen und

Aktivitäten zuzurechnen seien, falls sie einen hinreichenden Bezug zum Wohnen

hätten. Eines Bezugs zum Wohnen bedürfe es auch hier, da ansonsten in der

Wohnzone jegliche (nicht­störende) nichtgewerbliche Nutzung möglich wäre.

Gestützt auf diverse Lehr­meinungen kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass der

Bezug zum Wohnen damit unabdingbare begriffsnotwendige Voraussetzung für die

Qualität einer konkreten – nicht Wohnen im engeren Sinn darstellenden – Nutzung

als «Wohnnutzung» und damit auch für die Zonenkonformität nichtgewerblicher

Nutzungen in der Wohnzone sei. Die Vorinstanz hat sodann die Frage, ob ein

Kneiplokal mittlerer Grösse einer Mittelschulverbindung einen hinreichenden

Bezug zum Wohnen in einem Wohnquartier hat, verneint. Zur Begründung hat sie

vorgebracht, das Vereinsleben einer Studentenverbindung habe keinerlei Bezug

zum Wohnen im Quartier, in welchem ihr Lokal eingerichtet werden soll. Der

Kreis der potentiellen Nutzer des Lokals rekrutiere sich über einen grossen

Teil des Kantons Solothurns und wahrscheinlich noch darüber hinaus.

3.2

Die Beschwerdeführerin ist dagegen

der Ansicht, beim umstrittenen Vereinslokal handle es sich nicht um ein «Kneiplokal».

Das Vereinslokal stelle ein Freizeitangebot dar, welches «ausschliesslich der

Befriedigung gesellschaftlicher und ideeller Inte­ressen» diene.

Freizeitbeschäftigungen in der Wohnzone würden praxisgemäss per se als

zonenkonform qualifiziert, nur andere Nutzungen müssten einen hinreichenden

Bezug zum Wohnen aufweisen. Die betreffende Studenten­verbindung würde

offensichtlich einen «freizeitlichen Zweck» verfolgen. Es gehe hier um «Freundschaften,

ein gemeinsames Miteinander und ein gemütliches Bei­sammensein». Im Übrigen

treffe es nicht zu, dass sich der Kreis der Vereins­mitglieder über einen

grossen Teil des Kantons Solothurn ziehe. Der Entscheid der Vorinstanz verletze

auch die Vereini­gungsfreiheit (Art. 23 BV), wenn sie ausführe, die hier zu

beurteilende Vereinstätigkeit sei weder am konkreten Standort noch an einem

anderen Standort in der Stadt Solothurn zonenkonform. Darüber hinaus verletze

die Vorinstanz das Verbot der Ungleich­behandlung (Art. 8 BV), wenn sie z.B.

die hobbymässige Tierhaltung als Freizeitaktivität und damit als zonenkonform

anerkenne, dem hier zu beurteilenden Verein dagegen die Zonenkonformität

abspreche.

3.3

Die Beschwerdegegnerin schliesst

sich im Wesentlichen der Argumentation der Vorinstanz im angefochtenen

Entscheid an. Darüber hinaus macht sie geltend, die Beschwerdeführerin negiere,

dass die geltend gemachten «gesellschaftlichen und ideellen Interessen» nichts

mit den gesellschaftlichen und ideellen Interessen der Anwohnenden zu tun

hätten, sondern lediglich den Interessen der Mitglieder der Studentenverbindung

nütze, womit kein Bezug zur Wohnnutzung des Quartiers bestehe. Die

Beschwerdegegnerin stellt weiter fest, dass die Beschwerdeführerin nicht

bestreite, dass das von ihr geplante Verbindungslokal keinen Bezug zur

Wohnnutzung aufweise.

3.4

Die Vorinstanz hat die

verwaltungsgerichtliche Praxis zur Zonenkonformität in der Wohnzone

grundsätzlich korrekt wiedergegeben und auf den vorliegenden Fall angewandt

(vgl. angefochtener Entscheid E. 3c).

3.4.1

So hat die Vorinstanz zu Recht

ausgeführt, dass dem Urteil VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 allgemeingültige

Aussagen zur Zonenkonformität in der Wohnzone zu entnehmen seien, auch wenn es

im dort beurteilten Fall um ein Vereinslokal mit gewerblichem Nebenzweck

gegangen ist.

3.4.2

Wie bereits ausgeführt, sind

Wohnzonen hauptsächlich für Wohnbauten bestimmt (vgl. E. 2.4 hiervor). Die

vorliegend zu beurteilende Nutzung als Vereins- bzw. Kneiplokal der

Mittelschul-Studentenverbindung fällt unbestrittenermassen nicht unter das

Wohnen im engeren Sinne (worunter etwa Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit

fallen). Praxisgemäss werden darüber hinaus der Wohnnutzung auch Räume für

Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen zugerechnet, sofern diese einen

hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen (Urteile VWBES.2018.490 vom 13.

Dezember 2019 E. 4.4; VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E. 2.3; vgl. auch Christian

Häuptli, in: Baumann/van den

Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder Forestier, Kommentar

zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, Rz. 80 zu § 15; Bernhard Waldmann/Peter

Hänni, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N 25 zu Art. 22

RPG; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl.

2016, S. 165 ff.).

3.4.3

Der Begriff des Wohnens hat zwei

Dimensionen: Erstens stellt sich die Frage, welche Nutzung als Wohnen gelten

kann. Abgrenzungsprobleme können sich beispielsweise im Falle von Hotels,

Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften stellen. Zweitens stellt

sich die Frage, welche mit dem Wohnen verbundenen Aktivitäten zulässig bzw. zu

dulden sind. Hierbei stehen in erster Linie Freizeittätigkeiten («Hobbys») zur

Diskussion: Stallungen für Reitpferde, Volieren für Vögel, Funkantennen,

Rebberge, während beispielsweise Lärm durch Musizieren nicht als baurechtliche

Frage aufgefasst wird (Alexander Ruch, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen,

Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Rz. 80

zu Art. 22 RPG).

Daraus ergibt sich, dass mit der

Formulierung «Freizeitbeschäftigungen und andere Nutzungen, sofern diese einen

hinreichen Bezug zum Wohnen aufweisen» – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz

und der Beschwerdegegnerin – nur Folgendes gemeint sein kann: Sowohl die «Räume

für Freizeitbeschäftigung» wie auch «andere Nutzungen» müssen einen

hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen, damit sie der Wohnnutzung zugerechnet

werden können. Darunter fallen praxisgemäss etwa eine Kindertagesstätte, die

Haltung weniger Haustiere, eine Quartiersammelstelle für Siedlungsabfälle oder

ein Feuerwehrmagazin (Urteil VWBES.2016. 386 vom 11. Dezember 2017 E. 6.3.2).

3.4.4

In Übereinstimmung mit der

Vorinstanz ist deshalb zu folgern, dass der geforderte «Bezug zum Wohnen» eine

unabdingbare Voraussetzung für die Qualität einer konkreten – nicht Wohnen im

engeren Sinn darstellenden – Nutzung als «Wohnnutzung» darstellt. Würde man

dagegen der Ansicht der Beschwerdeführerin folgen, wonach

Freizeitbeschäftigungen in der Wohnzone per se als zonenkonform zu

qualifizieren wären und keinen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen

müssten, hätte dies zur Folge, dass in einer Wohnzone jegliche (nichtstörende)

nichtgewerbliche Nutzung möglich wäre, was kaum Sinn und Zweck des kantonalen

bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts sein kann (vgl. E. 2.1 hiervor).

3.4.5

Soweit die Vorinstanz sodann die

Frage, ob ein Vereins- bzw. Kneiplokal mittlerer Grösse einer

Mittelschulverbindung einen hinreichenden Bezug zum Wohnen in einem Wohnquartier

hat, verneint hat, ist dieser Entscheid nicht zu beanstanden.

So zeigt auch die Beschwerdeführerin

nicht konkret auf, inwiefern ein solcher hinreichender Bezug zum Wohnen hier

gegeben sein soll. Ihre Argumentation beschränkt sich darauf, dass die Freizeitbeschäftigung

in der Wohnzone per se zonenkonform sei und es sich beim Vereinslokal nicht um

ein Kneiplokal handeln soll. Die Bezeichnung «Vereinslokal» bzw. «Kneiplokal»

ist hier indes nicht entscheidrelevant. Entscheidend ist vielmehr, dass nicht

ersichtlich ist, worin das Vereinsleben einer Studentenverbindung einen Bezug

zum Wohnen im Quartier aufweisen soll. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt

hat, rekrutiert sich der Kreis der potentiellen Nutzer des Lokals nicht aus den

Bewohnerinnen und Bewohnern des Quartiers, sondern aus Vereinsmitgliedern, die

aus verschiedenen Regionen des Kantons Solothurns (und möglicherweise noch

darüber hinaus) stammen. Zwar wendet die Beschwerdeführerin ein, diese Annahme

sei unzutreffend, ohne dies jedoch näher zu begründen. Der blosse Hinweis, dass

die Altherren das Lokal kaum besuchen und benützen werden, ändert nichts am

Umstand, dass die Aktiven (Mittelschüler oder Studenten) wohl nur in ganz

wenigen Einzelfällen einen Bezug zum Quartier an der […]-strasse aufweisen.

3.4.6

Inwiefern hier sodann ein Verstoss

gegen die Vereinigungsfreiheit (Art. 23 BV) vorliegen soll, legt die

Beschwerdeführerin nicht rechtsgenüglich dar. Den Mitgliedern der

Studentenverbindung wird hier keineswegs das Recht abgesprochen, Vereinigungen

zu bilden, Vereinigungen beizutreten oder anzugehören und sich an den

Tätigkeiten von Vereinigungen zu beteiligen. Es geht im vorliegenden Fall

einzig um die Frage der Zonenkonformität des geplanten Vereinslokals in der

Wohnzone.

Ebenso wenig ersichtlich ist, inwiefern

die Vorinstanz das Verbot der Ungleichbehandlung (Art. 8 BV) verletzt haben

soll, weil sie z.B. die hobbymässige Tierhaltung als Freizeitaktivität und

damit als zonenkonform anerkenne, dem hier zu beurteilenden Verein dagegen die

Zonenkonformität abspreche. Im Gegensatz zum Vereinslokal besteht bei der

hobbymässigen Tierhaltung eines Quartierbewohners eben – im Gegensatz zum

Vereinslokal – der geforderte hinreichende Bezug zum Wohnen.

3.5

Zusammenfassend ist festzuhalten,

dass die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Nutzung in der Wohnzone nicht

zonenkonform und damit nicht zulässig ist. Eine konkrete immissionsrechtliche

Dispositiv

Beurteilung erübrigt sich demnach. Die Umnutzung wurde von der Baukommission

der Stadt Solothurn und der Vorinstanz im Ergebnis zu Recht verweigert. Bei

diesem Ergebnis ist auf die Eventualbegründung der Vorinstanz (Frage der

nichtstörenden Nutzung) bzw. die weiteren Vorbringen der Beschwerdegegnerin

(Nichteinhaltung der Geschossigkeit sowie der fehlende Nachweis über die

Einhaltung der Ausnützungsziffer) nicht weiter einzugehen.

4.1 Damit erweist sich die Beschwerde

als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens

hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen (§ 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO; SR 272]). Diese sind

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1‘500.00 festzusetzen. Sie werden

mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4.3 Zudem hat die Beschwerdeführerin die

durch Rechtsanwältin Gabriella Flückiger vertretene Beschwerdegegnerin für das

Verfahren zu entschädigen. Die einge­reichte Honorarnote (total CHF 5‘746.00

inkl. MWST) erweist sich aber als übersetzt. So macht Rechtsanwältin Flückiger

17.10 Stunden für die 24-seitige Stellungnahme geltend. Bereits im

Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz hatte sie 17.13 Stunden Aufwand (vgl.

angefochtener Entscheid E. 4b) geltend gemacht für eine 16-seitige

Stellungnahme. Da sich die Rechtslage zwischen dem Beschwerdeentscheid der

Vorinstanz und dem Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht nicht

wesentlich geändert hat und die Argumente in der Stellungnahme vor der Vor­instanz

im Wesentlichen die gleichen sind wie vor dem Verwaltungsgericht, rechtfertigt

es sich, die von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin

auszurichtende Parteientschädigung pauschal auf CHF 3‘000.00 (inkl.

Auslagen und MWST) festzusetzen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu tragen.

3. Die Beschwerdeführerin hat der

Beschwerdegegnerin für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung

von total CHF 3‘000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Kaufmann