Perimeterbeiträge

Verwaltungsgericht

Urteil vom 31. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde B.___

Beschwerdegegnerin

betreffend Perimeterbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ aus S.___ ist Eigentümer von

Grundbuch B.___ Nr. […]. Die unüberbaute Parzelle liegt in Waldesnähe an der [...]strasse.

Im Sommer 2014 legte die Einwohnergemeinde die Beitragspläne auf und

informierte die Grundeigentümer über die an den Strassenausbau und die Wasserleitung

voraussichtlich zu leistenden Grundeigentümerbeiträge. Für A.___ wurden CHF

64'947.90 berechnet. A.___ machte geltend, die Strasse sei entlang seines

Grundstücks bereits auf 5 m ausgebaut und lediglich verlängert worden. Was die

Wasserversorgung anbelange, führe eine Zwei-Zoll-Leitung durch sein Grundstück;

der geplante Netzzusammenschluss habe mit seinem Grundstück nichts zu tun. Am

30. August 2018 lehnte die Gemeinde die Einsprache ab.

2. A.___ beschwerte sich bei der

Schätzungskommission. Es gehe bloss um die Verlängerung der Strasse. Dies löse

für ihn keine Perimeterbeitragspflicht aus. Die bestehende Wasserleitung genüge

zur Erschliessung vollumfänglich. Das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip

seien verletzt.

Die Kommission erwog namentlich, die

Strasse sei verbreitert worden. Sie habe einen frostbeständigen Unterbau, eine

Entwässerung und einen befahrbaren Abschluss erhalten. Der Belag habe vorher

nicht dem heutigen Standard entsprochen. Das Wasser fliesse nun nicht mehr auf

die Parzelle. Die vorhandene Wasserleitung sei privat. Nun werde das Grundstück

an das öffentliche Wassernetz angeschlossen. Künftig sei die

Löschwasserversorgung gewährleistet. Der errechnete Betrag von CHF 31.00 pro

Quadratmeter sei nicht zu hoch. Die Beschwerde wurde am 12. Dezember 2018

abgewiesen.

3. Dagegen erhob A.___

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Strasse bestehe seit 60 Jahren, entlang

seines Grundstücks sei sie in gutem Zustand gewesen. Allerdings habe talseitig

ein Randabschluss gefehlt. Wegen Bauvorhaben habe die Strasse verlängert werden

müssen. Er anerkenne, dass die beitragspflichtigen Kosten des Ausbaus entlang

seines Grundstücks bei rund CHF 50’000.00 lägen und sei bereit, die Hälfte daran

zu bezahlen. Die Verlängerung der Strasse bringe ihm aber keinen Nutzen; es

handle sich um eine Sackgasse. Sein Grundstück sei strassenmässig schon bisher

vollständig erschlossen gewesen. Es habe seit jeher ein frostsicherer Unterbau

bestanden. Wenn er den abschlägigen Bescheid früher erhalten hätte, hätte er

während der Bauphase Beweise beschafft, zum Beispiel über den Unterbau und die

Stärke der bestehenden Strasse. Man habe ihm ein Protokoll des Gemeinderats

vorenthalten. Die verlängerte […]strasse sei bloss ein Stumpen, der seinem Grundstück

keinen Vorteil bringe. Im Gegenteil werde auf einer Länge von ca. 15 m die

Zufahrt auf sein Grundstück durch den Randabschluss verunmöglicht. Der Aufwand

dafür dürfe ihm nicht belastet werden. In Tat und Wahrheit sei entlang seines

Grundstücks bloss ein Einlaufschacht erstellt worden. Die Aufwendungen für den

Wendeplatz dürften nicht mit den Beiträgen finanziert werden. Dies gelte auch

für den Hydranten.

4. Die Gemeinde beantragte, die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die sogenannte

vorsorgliche Beschwerde enthalte keinen Antrag. Es werde keine Rechtsverletzung

geltend gemacht. Es sei auch unklar, wo der Sachverhalt unrichtig oder

unvollständig festgestellt worden sein solle. Im März 2014 habe der Gemeinderat

beschlossen, die […]strasse nach dem rechtsgültigen Strassen-Baulinienplan bis

zum Treppenweg zu verlängern und bis auf die volle Breite von 5 m zu

verbreitern. Im Mai 2014 sei der Gemeinderat orientiert worden, dass im Rahmen

des Ausbaus der Elektrizitätsversorgung auch die Wasserleitungen der Gemeinde

erneuert und ausgebaut würden. Daraufhin sei das Projekt genehmigt, und die

Kredite seien bewilligt worden. Was den Landerwerb anbelange, habe man sich mit

allen Grundeigentümern auf 125.00 CHF/m² einigen können. Schon im Juni

2014 seien die betroffenen Grundeigentümer über den Perimeterbeitrag informiert

worden. Die definitiven Erschliessungskosten seien etwas günstiger ausgefallen.

Es könne nicht sein, dass sich der Beschwerdeführer aussuche, an welchen Kosten

er sich beteiligen möchte und bestimme, was sein maximaler Beitrag sei. Der Strassenbau

sei als Neubau anzusehen. In den verlangten Beiträgen seien nur die

Projektkosten für den aktuell ausgeführten Ausbau enthalten. Die Eingabe vom

11. Februar 2019 sei nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereicht worden, so

dass auf diese Ausführungen nicht einzutreten sei. Das Grundstück des

Beschwerdeführers habe einen frostbeständigen Unterbau, eine Entwässerung und

einen Fahrbahnabschluss erhalten. Vergleichsverhandlungen müssten nicht

protokolliert werden. Unbestrittenermassen sei es zu keiner Einigung gekommen.

Der Beschwerdeführer hätte genügend Zeit gehabt, um Fotos zu machen und Abklärungen

zu tätigen. Man habe dem Beschwerdeführer die Einsicht in relevante Unterlagen

nicht verweigert. Die Erneuerung des Strassenunterbaus sei explizit ein perimeterpflichtiger

Strassenausbau. Die Entwässerung und der Randabschluss würden einen

offensichtlichen Mehrwert darstellen. Dies treffe auch für den Einlaufschacht

zu. In der Wendenische sei nur der Belag ersetzt worden. Dies gehöre zu den

perimeterpflichtigen Projektkosten. Der Mehrwert der Wasserversorgung werde vom

Beschwerdeführer offensichtlich nicht mehr bestritten. Die Hydranten würden zur

Wasserversorgung gehören.

4. Der Beschwerdeführer liess wissen,

die Aufwendungen für den Wendeplatz dürften nicht einfach dem anliegenden

Grundstück belastet werden. Die neue Wasserleitung bringe keinen Mehrwert.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde vom 17. Januar 2019 enthält

zwar keinen formellen Antrag. Sie lässt aber deutlich erkennen, dass der

Beschwerdeführer den (ganzen) Beitrag nicht zu bezahlen bereit ist. Nach § 68

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) sind Ergänzungen in der

Begründung und Beweisführung möglich. Die Beschwerde ist somit frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz,

GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Land ist nach Art. 19. Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes

(RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende

Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie

Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen

Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone zur

Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an, die

Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der

Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil

den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden

Verordnung (VWEG, SR 843.1) legt den Mindestanteil fest, den die Gesamtheit der

Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat; dies sind

70.

%.

Das Bundesrecht regelt die Erschliessung

nicht im Einzelnen (Eloi Jeannerat in: Ae­misegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]:

Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz. 1). Die

gesetzlichen Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt

im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der

Beitragspflicht und die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O.,

Rz. 66 ff.; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,

Zürich 1999, S. 165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das

Wasser Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen für

Löschwasser genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38). Strassen müssen den

Erschliessungsplänen entsprechen. Eine Zufahrt ist genügend, wenn sie den

Anschluss einer Baute an das öffentliche Strassennetz gewährleistet (Alain

Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 180

und 182).

2.2

Das kantonale Erschliessungsrecht

bestimmt in § 100 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1), dass die

Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen und

unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend

einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat

private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen

Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und, soweit

erforderlich, auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von

den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen

Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke

Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der

Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur

in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).

Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 GBV (Grundeigentümerbeitragsverordnung,

BGS 711.41) wird definiert, dass ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von

§ 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es bis anhin entweder gar keine (lit. a),

keine öffentlichen (lit. b) oder keine der früheren Nutzungsplanung (lit. c)

oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden (lit. d) Erschliessungsanlagen

aufweist. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die Grundeigentümer welche durch den

Neubau – bei Verkehrsanlagen auch durch Ausbau oder Korrektion – einer

öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde

dafür Beiträge zu leisten haben. Nach § 7 Abs. 1 GBV ist unter dem Neubau

einer öffentlichen Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen Strasse

oder einer öffentlichen Wasserversorgungsanlage zu verstehen. Strassenausbau

bedeutet nach § 7 Abs. 2 die wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer

bestehenden Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelages oder die

Erneuerung des Strassenunterbaus. Unter Korrektion ist die Veränderung der

Linienführung der Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des Strassenraumes zu

verstehen.

3.1

Dem technischen Bericht des

Ingenieurs (Fassung vom 12. Mai 2014) lässt sich für die […]strasse Folgendes

entnehmen: Die Strasse wurde nach den rechtskräftigen Plänen realisiert.

Grundlage bildete der Strassen- und Baulinienplan (vom Regierungsrat am 24.

März 1992 und am 20. Februar 1995 genehmigt). Der Ausbau erfolgte ab der

Wendenische bis zum Treppenweg auf einer Länge von ca. 100 m. Es wurden

Regeneinlaufschächte realisiert, um das Oberflächenwasser abzuleiten.

Gleichzeitig sollte das Elektroverteilnetz ausgebaut werden. Die

Strassenbeleuchtung wurde erweitert. Entlang des Grundstücks des Beschwerdeführers

fehlte auf der ganzen Länge ein Fahrbahnabschluss mit Entwässerung. Ob der

Belag in diesem Bereich zu ersetzen sei, werde während des Baus entschieden;

diese Aufwendungen hätte jedoch die Gemeinde zu übernehmen.

Aus der Schlussrechnung mit den

Bauplänen ergibt sich unterdessen, dass im Bereich des Grundstücks des

Beschwerdeführers bis zum Querprofil 1 tatsächlich nur der südliche

Randabschluss (samt Bankett und Kofferung) neu gebaut werden musste. Ab dort

bis und mit Wendeplatz wurde zudem der Belag ersetzt, ohne dass die Kofferung

neu erstellt werden musste. Der eigentliche Strassenneubau erfolgte ab

Wendeplatz bis zum Treppenweg; dort befand sich vorher nur ein schmaler Weg

ohne Belag.

3.2

Das Projekt der Gemeinde umfasst

also einerseits den Ausbau und die Korrektion der bestehenden Strasse im

Bereich bis zum Wendeplatz und ab dort die Verlängerung der Strasse zur

Erschliessung der weiter nordöstlich liegenden Baugrundstücke. Die im Bereich

der Liegenschaft des Beschwerdeführers vorbestehende Strasse wurde dort etwas

verbreitert, in der Linienführung beim Wendeplatz leicht korrigiert und mit

Randabschlüssen sowie Entwässerungsschächten versehen. Im anschliessenden Teilstück

wurde die Strasse neu gebaut; dort bestand vorher bloss ein Weg. Es handelt

sich also, über das ganze Projekt betrachtet, um eine Mischung zwischen Neubau

und Ausbau einer Strasse. Auch im Bereich des Ausbaus gehen die vorgenommenen

Arbeiten über Reparaturarbeiten (wie z.B. wiederkehrende Belagserneuerung nach

§ 8 GBV) hinaus, die nicht betragspflichtig wären. Quartierstrassen müssen ganz

fertig gebaut werden, damit sie allen, die darauf angewiesen sind, als

Erschliessung zur Verfügung stehen. Es kann nicht angehen, dass ein Anstösser

nur für denjenigen Teil Beiträge entrichten will, den er regelmässig nutzt.

Die Gemeinde hat also grundsätzlich zu

Recht einen Beitragsplan für die Strasse erstellt. Sie hat in der

Beitragsberechnung dem Umstand, dass nur auf einer Strassenseite Bauland liegt,

dadurch Rechnung getragen, dass sie vorweg die Hälfte der nach

reglementarischem Beitragssatz von 80 % für die Grundeigentümer anfallenden

Kosten übernommen hat, weshalb offenbleiben kann, ob sie tatsächlich die vollen

Beiträge, wie sie für einen Neubau vorgesehen sind, hätte erheben dürfen. Die

Gemeinde hat auch von Anfang an immer von einem Strassenausbau gesprochen,

nicht von einem Neubau. Der damit im Ergebnis halbierte Ansatz trägt der

tatsächlichen Situation, dass es sich teilweise um einen Ausbau und nur

teilweise um einen Neubau einer Strasse handelt, jedenfalls zur Genüge

Rechnung, zumal auch nur äusserst geringe Landerwerbskosten für kleine

Teilstücke anfielen.

3.3

Aus den Akten ergibt sich auch klar,

dass die zwischenzeitlich ins Auge gefassten anderen Lösungen mit einem

erweiterten Wendeplatz oder mit Leitplanken, Instandstellungkosten für die

bestehende Strasse ausserhalb des Beitragsgebiets, nicht in den

beitragspflichtigen Kosten enthalten sind (Schlussabrechnung [«…»], Beilage 25

der Gemeinde). Die entsprechenden Befürchtungen des Beschwerdeführers sind

unbegründet. Die Wendenische selber gehört zum Strassenbauprojekt; sie ist im

gültigen Erschliessungsplan enthalten.

3.4

Was auffällt ist jedoch, dass die

durch den Neubauteil der Strasse nun erstmals erschlossenen Grundstücke erheblich

mehr vom Strassenbau profitieren als das Grundstück des Beschwerdeführers, das

bisher schon mit einer Strasse erschlossen war. Diesem offensichtlichen Unterschied

ist in der Bemessung der von den Grundeigentümern zu tragenden Anteile Rechnung

zu tragen, auch wenn nach ständiger Praxis nicht in jedem Einzelfall für jedes

Grundstück separat der diesem entstehenden Mehrwert zu berechnen ist, sondern

ein gewisser Schematismus unvermeidlich und auch zulässig ist. Ansonsten käme

es zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung.

Das Verwaltungsgericht hat in seiner

ständigen Praxis zu Perimeterbeiträgen bei Strassenausbauten und

–korrektionen immer wieder bestätigt, dass in solchen Situationen die reglementarisch

für einen Neubau vorgesehenen Beiträge von der Gemeinde zwingend zu ermässigen

sind, sogar wenn das im Gemeindereglement nicht vorgesehen ist, und zwar in

einem Rahmen zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln, wobei insbesondere zu

berücksichtigen ist, ob schon einmal an die bestehende Strasse Beiträge bezahlt

wurden (zuletzt soeben im Urteil vom 31. Januar 2020, VWBES.2019.303 mit

Hinweisen). Diese Praxis kann hier zur Bemessung der dem Beschwerdeführer zu

gewährenden Reduktion auf den von ihm zu bezahlenden Beitrag sinngemäss

herangezogen werden. Da er noch nie Beiträge an die Strasse bezahlt hat,

praktisch keine Landerwerbskosten anfielen und der Beitrag von der Gemeinde mit

der Halbierung bereits erheblich ermässigt wurde, erscheint eine Reduktion von

einem Viertel angebracht. Das führt für den Beschwerdeführer im Ergebnis (nach

den Zahlen gemäss Schlussabrechnung) zu Strassenbaubeiträgen von etwa CHF 20.10

pro Quadratmeter seines Baulandes, was auch von der Höhe her im Rahmen der

bisherigen Praxis liegt (a.a.O., E. 4.3) und bei Baulandpreisen von etwa CHF 200.00

bis CHF 250.00 pro m2 (https://www.comparis.ch/immobilien/marktplatz/[...]/grundstueck/kaufen)

auf jeden Fall nicht übermässig erscheint.

Wenn die Gemeinde diesen Kostenanteil den

restlichen Grundeigentümerinnen gestützt auf § 19 GBV auferlegt, führt dies

dort zu bloss geringen Mehrkosten von etwa CHF 6.00 pro m2, die

wegen der günstiger ausgefallenen Schlussabrechnung sogar noch praktisch im

Rahmen der voraussichtlichen Beiträge gemäss Beitragsplan liegen, die gemäss § 18 GBV zulässige Grenze von 20 % Mehrkosten jedenfalls bei weitem nicht

ausschöpfen. Und Beiträge von etwa CHF 26.00 pro m2 für die

strassenmässige Neuerschliessung eines Grundstücks in Hanglage lägen immer noch

weit unter den durchschnittlichen Erschliessungskosten.

4.1

Für Grundstücke, die bereits

hinreichend erschlossen sind, können keine Erschliessungsbeiträge für neue

Wasser- und Abwasseranlagen verlangt werden (vgl. oben Erw. 2.2). Dies gilt

auch, wenn die bestehenden Anlagen bisher in keinem generellen Wasser- oder

Kanalisationsprojekt verzeichnet waren. Ist unklar, ob es sich um private oder

öffentliche Leitungen handelt, ist von öffentlichen Leitungen auszugehen (SOG

1997.

Nr. 19; 2009 Nr. 14).

4.2

Beim Grundstück des

Beschwerdeführers verläuft eine Zwei-Zoll-Wasserleitung. Dies entspricht 51 mm.

Die Leitung ist privat erstellt und bezahlt worden. Sie ist im generellen

Wasserversorgungprojekt (GWP) der Gemeinde (RRB Nr. 1613 vom 17. August

2004) als Anschlussleitung gekennzeichnet, die dem Anschluss des Restaurants [«…..»]

in F.____ (SO) dient. Es ist deshalb von einer privaten Leitung auszugehen. Die

öffentliche Wasserversorgung endete bisher beim letzten bestehenden Gebäude in

diesem Gebiet ([…]strasse 38 auf GB B.____ Nr. […]). Das nordöstlich

anschliessende restliche Baugebiet an der […]strasse, das bisher unüberbaut

war, war wassermässig nicht erschlossen. Neu ist entsprechend dem GWP erstmals eine

öffentliche Wasserleitung mit einer Nennweite (NW) von 125 mm und mit zwei

Hydranten erstellt worden. Zudem wurde die Leitung mit derjenigen in der

Schulstrasse verbunden. Mit dieser erstmaligen öffentlichen Erschliessung ist

die Beitragspflicht ohne weiteres gegeben. Dass die neue Gemeindeleitung einen

Vorteil bringt, liegt auf der Hand. Die alte Leitung war nicht nur privat,

sondern namentlich ungenügend, was Löschwasser anbelangt. Nennweiten von 125 mm

sind heute das Minimum (Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern: Generelle

Wasserversorgungsplanung GWP, Wegleitung 2011, S. 24). Die den Grundeigentümern

anfallenden Kosten von etwa CHF 6.35 pro m2 erschlossenen Baulandes

sind im Übrigen bescheiden.

5.

Beim Protokoll vom 23. Dezember 2014,

das dem Beschwerdeführer offenbar vorenthalten wurde, geht es um die Behandlung

der Einsprachen gegen den Perimeter, was unter Ausschluss der Öffentlichkeit

abgehandelt wurde. Nach § 31 des Gemeindegesetzes (GG, BGS 131.1) kann der

Gemeinderat die Öffentlichkeit ausschliessen. Dies ist bei der Beratung über

Einsprachen durchaus sinnvoll, um eine offene und sachliche Argumentation zu

gewährleisten. Es liegt auf der Hand, dass es nicht gefordert werden kann,

anschliessend das Protokoll einer solchen Sitzung zu verbreiten. Von einer

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann keine Rede sein. Nach

Vergleichsverhandlungen wurde der Entscheid dem Beschwerdeführer begründet mit

eingeschriebenem Brief vom 30. August 2018 eröffnet.

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

teilweise begründet. Der Beitrag des Beschwerdeführers an den Strassenbau ist

um 25 % zu reduzieren. Beim Beitragsplan zur Wasserversorgung erweist sich die

Beschwerde als unbegründet.

Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen

sind, zu drei Vierteln zu bezahlen. Einen Viertel hat die Gemeinde zu

übernehmen. Der Kostenanteil des Beschwerdeführers an den vorinstanzlichen

Kosten ist dementsprechend von CHF 1'000.00 auf CHF 750.00 zu reduzieren; CHF

250.00

hat die Gemeinde zu übernehmen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen. Die Gemeinde hat den Kostenanteil des Beschwerdeführers an den

Strassenausbau um 25 % zu reduzieren.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

3. Der Beschwerdeführer hat an die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 drei Viertel,

ausmachend CHF 1'500.00, zu bezahlen. Den Rest von CHF 500.00 hat die B.___ zu

bezahlen.

4. An die Kosten des Verfahrens vor der

Kantonalen Schätzungskommission haben der Beschwerdeführer CHF 750.00 und die

Gemeinde CHF 250.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad