Erschliessungsbeiträge

Verwaltungsgericht

Urteil vom 13. Mai 2020

Es wirken mit:

Vizepräsident Stöckli

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Immobilien AG,

U.-str. 3,

5014

Gretzenbach, vertreten durch Verwaltungsrat Ulrich

Glättli,

Rechtsanwalt

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde

Gretzenbach,

Köllikerstrasse 31,

Gemeindepräsidium,

5014

Gretzenbach, vertreten durch Rechtsanwalt

Peter

Rechsteiner

Beschwerdegegnerin

betreffend Erschliessungsbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde Gretzenbach (Gemeinde)

legte vom 5. November bis 4. Dezember 2018 den provisorischen Beitragsplan

«Erschliessung U.-strasse» auf und teilte der A.___ Immobilien AG (Grundeigentümerin)

die voraussichtlich anfallenden Beiträge an die Kosten des Strassenbaus, der

Kanalisation und der Wasserleitung mit, nämlich CHF 255'275.39 für das

Grundstück GB Gretzenbach Nr. [...] mit den bestehenden Gebäulichkeiten und CHF 529'150.39

für das Grundstück Nr. [...] mit den neuen Erweiterungsbauten. Eine Einsprache

der Grundeigentümerin wies die Gemeinde im Entscheid vom 30. Januar 2019

weitgehend ab; gutgeheissen wurde lediglich im Kanalisationsbeitragsplan eine minime

Korrektur bei der Abgrenzung der zweiten Bautiefe. Gebaut werden sollen eine

Erschliessungsstrasse ab der bestehenden Güterstrasse bis zum Firmengelände mit

darin liegender Kanalisationsleitung sowie Wasserleitungen in dieser Strasse

sowie als Ringleitung um das gesamte Firmengelände herum.

2. Die Kantonale Schätzungskommission

wies eine Beschwerde der A.___ mit Urteil vom 26. Juni 2019 vollständig ab.

Sowohl der Beitragssatz von 100 % der Kosten des Strassenbaus wie die Bautiefe

von 50 m seien zu Recht so angewendet worden. Einen Grund, das Grundstück Nr. [...]

von der Beitragspflicht an die Strasse und die Wasserleitung auszunehmen, gebe

es nicht.

3. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde

vom 20. August 2019 verlangte die A.___, der Beitragsplan sei teilweise

aufzuheben und die Angelegenheit an die Gemeinde zurückzuweisen, damit die

Gemeinde den Beitragssatz für den Ausbau der U.-strasse von 100 %

ermessensweise reduziere und den Rest der Kosten selber trage. Zudem sei das

Grundstück Nr. [...] von der Beitragspflicht an die Kosten der Wasserleitung

auszunehmen.

4. Die Gemeinde verlangte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 24. September 2019, die Beschwerde sei abzuweisen.

5. Am 21. Oktober 2019 reichte die Grundeigentümerin

eine weitere umfangreiche Eingabe ein, zu welcher die Gemeinde am 12. November

2019 Stellung nahm.

6. Die Grundeigentümerin reichte am 6.

März 2020 weitere Unterlagen zur Wasserversorgung ein und machte geltend, A.___

erfülle mit der unentgeltlichen Abgabe von Mineralwasser in Flaschen die vom

Arbeitsgesetz geforderten Vorgaben bezüglich Versorgung mit Trinkwasser. Das

von ihr geschöpfte Grundwasser erfülle zudem die Qualitätsanforderungen an

Trinkwasser. Mit der Realisierung der neuen Wasserversorgung durch das

Grundwasserpumpwerk Aarenfeld sei auch klar, weshalb der von der Gemeinde

geplante und ausgeführte Ringschluss ausgeführt worden sei, nämlich nicht zur

Erschliessung von GB Nr. [...], sondern im Hinblick auf die Verbindung der

Wasserleitungsnetze von Gretzenbach und Niedergösgen bzw. im Interesse der

Wasserversorgung Unteres Niederamt (WVUN). Ein Anschluss an die Wasserleitung

der Gemeinde bestehe nicht, das sei aber auch nicht relevant dafür, ob eine

genügende Erschliessung bestehe.

Die Gemeinde Niedergösgen teilte am 9.

März 2020 in Beantwortung der Anfrage des Gerichts mit, dass auf GB Gretzenbach

Nr. [...] in den letzten 10 Jahren keine Wasseruhren installiert waren und

keine Wasserverbrauchsgebühren bezahlt wurden.

7. Die Gemeinde Gretzenbach nahm in

ihrer Eingabe vom 20. April 2020 Stellung zu den letzten Vorbringen der

Beschwerdeführerin.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden (§§ 67 und 68 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz,

VRG, BGS 124.11). Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht

zur Beurteilung zuständig (§ 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS

711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die

Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid, mit welchem ihre

Begehren abgewiesen wurden, beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Es handelt sich zwar

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung um einen Zwischenentscheid, dieser

ist aber nach kantonalem Recht präjudizierlich, sodass er anfechtbar ist (§ 66 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die von den Parteien als Beweismittel

angerufenen Zeugen sind als Mitarbeiter oder Mitinhaber von beteiligten

Ingenieurbüros nicht geeignet, als unbefangene Dritte auszusagen. Was sie als

Auskunftspersonen aussagen oder bestätigen könnten, ergibt sich bereits

genügend aus den Parteibehauptungen und den dazu eingereichten oder öffentlich

zugänglichen Plänen und Dokumenten, oder ist nicht entscheidend. Das gilt auch

für den als Auskunftsperson angerufenen Baupräsidenten der Gemeinde und den zuletzt

angerufenen Feuerwehrkommandanten. Die gerichtliche Befragung dieser Personen

ist deshalb entbehrlich. Ebenso entbehrlich ist der verlangte Beizug von alten

Baubewilligungen für An- oder Umbauten auf dem Grundstück der

Beschwerdeführerin. Dass diese erteilt wurden, ist nicht bestritten, und wie

das hinsichtlich Erschliessung zu werten ist, ist eine Rechtsfrage.

3.1

Land ist nach Art. 19 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende

Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-

sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne

erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone

zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,

die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln.

Das Bundesrecht regelt die Erschliessung

nicht im Einzelnen (Eloi Jeannerat in: Ae­misegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]:

Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz. 1). Die

gesetzlichen Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt

im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der

Beitragspflicht und die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O.,

Rz. 66 ff.; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,

Zürich 1999, S. 165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das

Wasser Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen für

Löschwasser genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38). Strassen müssen den

Erschliessungsplänen entsprechen. Eine Zufahrt ist genügend, wenn sie den

Anschluss einer Baute an das öffentliche Strassennetz gewährleistet (Alain

Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 180

und 182).

3.2

Das kantonale Erschliessungsrecht

bestimmt in § 100 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1), dass die

Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen und

unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend

einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat

private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen

Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und, soweit

erforderlich, auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von

den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen

Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke

Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der Abwasserbeseitigung

und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten

erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2). Ausführungsbestimmungen erlässt

der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 GBV

(Grundeigentümerbeitragsverordnung, BGS 711.41) wird definiert, dass ein Gebiet

als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es bis anhin

entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine der

früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden

(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die

Grundeigentümer welche durch den Neubau – bei Verkehrsanlagen auch durch Ausbau

oder Korrektion – einer öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte oder

Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten haben. Nach

§ 7 Abs. 1 GBV ist unter dem Neubau einer öffentlichen

Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen Strasse oder einer

öffentlichen Wasserversorgungsanlage zu verstehen. Strassenausbau bedeutet nach

§ 7 Abs. 2 die wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer bestehenden

Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelages oder die Erneuerung des

Strassenunterbaus. Unter Korrektion ist die Veränderung der Linienführung der

Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des Strassenraumes zu verstehen.

3.3

Im Reglement über

Grundeigentümerbeiträge und –gebühren der Gemeinde Gretzenbach vom 9. Juni

2008, genehmigt mit RRB Nr. 2008/1678 vom 23. September 2008, ist bestimmt,

dass die Beitragssätze beim Neubau von Verkehrsanlagen für

Erschliessungsstrassen (§ 4 Abs. 1 lit. a) und generell bei Strassen in

Industrie- und Gewerbezonen (lit. d) 100 % der Kosten betragen. Bei der

Korrektion bestehender Strassen ermässigen sich die Ansätze um die Hälfte, wenn

schon Beiträge geleistet wurden. Andernfalls gelten die vollen Ansätze (§ 4

Abs. 2). Für Wasserversorgungsanlagen erhebt die Gemeinde generell Beiträge von

100.

% (§ 9).

4.

Bestritten ist zum einen noch der an

den Strassenbau zu leistende Beitrag, insbesondere die Beitragshöhe von 100 %

der anfallenden Kosten, weil geltend gemacht wird, es handle sich nicht um

einen Neubau, sondern einen Ausbau. Nicht mehr bestritten sind die

Qualifikation der Strasse als Erschliessungsstrasse bzw. Strasse in der Industriezone

und die angewendete Bautiefe von 50 m.

4.1

Die Beschwerdeführerin macht in der

Beschwerde geltend, sie habe 1954 das Grundstück GB Nr. [...] erworben und

anschliessend eine Baubewilligung von der Gemeinde für den Bau eines

Industriegebäudes erhalten. Da die Gemeinde nicht bereit gewesen sei,

Erschliessungsanlagen zu erstellen, habe sie auf eigene Kosten eine befestigte

Strasse mit Belag erstellt, und zwar von der Güterstrasse bis zur Atel-Brücke

über die Aare. Für die anschliessenden Betriebserweiterungen habe sie jeweils

vorbehaltslose Baubewilligungen erhalten, was darauf schliessen lasse, dass die

Gemeinde die bestehende Erschliessung jeweils als genügend erachtet habe. Bei

der neuen U.-strasse handle es sich um einen Strassenausbau, bei welchem auf

Grund des Äquivalenzprinzips und der verwaltungsgerichtlichen Praxis zwingend

eine Beitragsreduktion von mindestens 20 % gegenüber den Ansätzen bei einem

Neubau zu gewähren sei.

4.2

Die Gemeinde bestreitet in der

Beschwerdeantwort, dass die Beschwerdeführerin die U.-strasse auf eigene Kosten

erstellt habe. Sie habe schon zur Zeit der Ansiedlung des ersten Fabrikgebäudes

bestanden und sei 1983 von der Einwohnergemeinde in einer Länge von gut 200 m

ab der Güterstrasse auf eigene Kosten neu gebaut worden. Dass die Gemeinde die

Erschliessung bei Erteilen der Bewilligungen als genügend betrachtet habe,

werde bestritten; unbestritten sei allerdings, dass nie Vorbehalte oder

Auflagen zur strassenmässigen Erschliessung gemacht worden seien. Beim geplanten

Bau der U.-strasse handle es sich um einen Neubau, da die ganze Strasse von

Grund auf neu erstellt werden müsse. Sie bringe der Beschwerdeführerin

jedenfalls erhebliche Vorteile, da sie nun auf 6 m verbreitert und den

aktuellen technischen Anforderungen gemäss gebaut werde. Die Beschwerdeführerin

habe noch nie Beiträge an die Strassenerschliessung bezahlt, weshalb sich auch

aus diesem Grund keine Beitragsreduktion rechtfertige.

4.3

Aus den von den Parteien

beigebrachten Urkunden und dem Kartenwerk von swisstopo (…) ergibt sich klar,

dass bereits vor dem Bau des ersten Fabrikgebäudes der Beschwerdeführerin vom

Gebiet «Steinlen» bzw. «Schachen» in Gretzenbach her ein Fahrweg bis dorthin

führte, wo sich dieser mit dem Industriegleis zur Atel-Brücke kreuzte, und von

dort an als Feldweg weiter in Richtung Hagnau bzw. U.-, dem Standort des

heutigen Atomkraftwerks und der Schaltanlage. Dabei handelte es sich um eine

öffentliche Erschliessung, wie sich aus dem Kaufvertrag vom 28. Dezember 1983 ergibt,

als das Wegstück (Strassenparzelle) zwischen den damaligen Grundstücken Nr. 70

und Nr. [...] von der Gemeinde an die Beschwerdeführerin verkauft und

anschliessend zur heutigen Parzelle Nr. [...] vereinigt wurde (Urk. 14 bis 16

und 19 der Beschwerdeführerin). Der Bau der Verbindungsstrasse zwischen der

Güterstrasse, welche erst nach dem Bau des Atomkraftwerks etwa 1980 entstanden

war, und dem Grundstück der Beschwerdeführerin erfolgte 1983 durch die Gemeinde

Gretzenbach, im Einverständnis der Gemeinde Däniken und der Grundeigentümerin

SBB (Beilagen 2 – 9 der Gemeinde zur Beschwerdeantwort). Beitragsplan wurde

keiner aufgelegt, die Beschwerdeführerin bezahlte nichts an diese Strasse. Die Verbindungsstrasse

wurde damals als A.___strasse bezeichnet und erhielt erst in späteren Plänen

den Namen U.-strasse. Die direkte Fortsetzung ab dem Kreuzungspunkt entlang des

Industriegleises bis zum Grundstück Nr. [...] und weiter zwischen Firmengebäude

der Beschwerdeführerin und Bahngeleis zur ATEL-Brücke war nie eine öffentliche Erschliessung

und wurde wohl von der Beschwerdeführerin auf ihrem Grundstück bzw. demjenigen

der SBB zu einem späteren Zeitpunkt erstellt oder ausgebaut. Ab dem

Kreuzungspunkt verlief die öffentliche Erschliessung auch nach dem Bau der

Verbindungsstrasse als Fahrweg weiterhin in nordwestlicher Richtung zum

Grundstück Nr. [...] der Beschwerdeführerin (Beilage 3 der Gemeinde, Beilage 32

der Beschwerdeführerin), in etwa dort, wo heute noch die Ausfahrt für Lastwagen

verläuft (…).

4.4

Planerische Grundlage für die

Erschliessung ist heute der Teilzonenplan Aarenfeld - Oberer Schachen,

genehmigt mit RRB-Nr. 2014/803 vom 29. April 2014, bzw. der darauf beruhenden

Gestaltungsplan Aarenfeld – Oberer Schachen und der Erschliessungsplan U.-strasse,

beide genehmigt mit RRB Nr. 2016/1253 vom 5. Juli 2016. Nach diesen Plänen ist

eine 6 m breite Strasse ab der Güterstrasse entlang des Bahngeleises bis zur

Südgrenze des Grundstücks Nr. [...] vorgesehen, bezeichnet als U.-strasse. Aus

dem Ausführungsprojekt Strassenbau und Werkleitungen U.-strasse (Zufahrt A.___)

vom 31. Juli 2018 (Beilage 13 der Gemeinde) ergibt sich, dass die Linienführung

der Strasse noch leicht angepasst und von der Güterstrasse bis zum

Kreuzungspunkt ebenfalls direkt neben das Industriegleis gelegt wurde;

dementsprechend erfolgte unterdessen auch der Landerwerb der neuen

Strassenparzellen GB Däniken Nr. 2095 bzw. GB Gretzenbach Nr. 2075 durch die

Gemeinde Gretzenbach (Urk. 7 der Gemeinde bei der Stellungnahme an die

Schätzungskommission). Ältere (Strassen-)Erschliessungspläne über dieses Gebiet

sind keine bekannt.

4.5

Gebaut wird mit der U.-strasse also bautechnisch

eine gänzlich neue Strasse. Diese liegt zwischen der Güterstrasse und dem Kreuzungspunkt

praktisch vollständig neben dem bisherigen Strassentrassee von 1983, wie sich

aus einem Vergleich des Luftbildes der bestehenden Situation mit den neuen

Parzellen gemäss Grundbuch (Däniken Nr. 2065, Gretzenbach Nr. 2075) klar zeigt

(geo.so.ch/map). Auch in der Fortsetzung bis zum Grundstück Nr. [...] liegt die

neue Strasse zum grössten Teil neben der bestehenden privaten Zufahrt zur

Südostecke des Firmengeländes. Von der bestehenden Strasse kann auch aus

technischen Gründen nichts übernommen werden, weil sie nicht den heutigen Anforderungen

und Normen an eine Strasse zur Erschliessung eines Industriegebiets entspricht.

Die bestehende Strasse wird vielmehr zurückgebaut. Neu wird es sich um eine

öffentliche Gemeindestrasse handeln, die auch im Eigentum der Gemeinde steht,

und nicht wie bis jetzt um eine bloss der Öffentlichkeit gewidmete Strasse auf

privatem Grund (Güterstrasse bis Kreuzungspunkt) bzw. eine private (interne)

Erschliessungsstrasse (ab Kreuzungspunkt bis zum Grundstück Nr. [...]).

4.6

Der Beschwerdeführerin ist insofern

Recht zu geben, als dass strassenmässig eine öffentliche Erschliessung ihrer

Grundstücke seit Beginn ihrer Tätigkeit jederzeit bestand, wenn auch teilweise

nur rudimentär. Der Beizug alter Baubewilligungen ist unnötig, zumal nicht

bestritten ist, dass diese ohne entsprechende Vorbehalte erteilt wurden. Im

Weitern sagt das Erteilen von Baubewilligungen generell nichts darüber aus, ob

eine öffentliche Erschliessung entsprechend den Erschliessungsplänen der

Gemeinde bestand oder nicht, sondern höchstens darüber, ob die Voraussetzungen

für das Erteilen einer Bau- oder Umbaubewilligung bestanden, was nicht dasselbe

ist. Eine Baubewilligung kann beispielsweise auch erteilt werden, wenn eine von

der Planung abweichende Erschliessung schon privat erstellt wurde und privatrechtlich

gesichert ist, oder wenn eine bestehende Erschliessung aus Besitzstandsgründen

weiter toleriert wird.

4.7

Für die Frage, ob ein Neubau einer

öffentlichen Erschliessungsstrasse vorliegt oder ein Ausbau bzw. eine

Dispositiv

Korrektion ist demnach eigentlich zwischen den beiden Teilstücken der neuen U.-strasse

zu unterscheiden. Beim Teilstück zwischen Güterstrasse und dem Kreuzungspunkt

(mit dem Industriegleis) besteht schon heute eine von der Gemeinde gebaute und

der Öffentlichkeit gewidmete Strasse, die (auch) für Lastwagen grundsätzlich

tauglich ist. Die Strasse wird am gleichen Ort, in der Linienführung um wenige

Meter gegen Osten verschoben, etwas verbreitert und verbessert neu gebaut, was

nach § 7 Abs. 2 und 3 einerseits einem Ausbau (Verbreiterung, Verbesserung mit

Entwässerung, Randabschlüssen etc.), anderseits einer Korrektion (geänderte

Linienführung) entspricht. Beim Teilstück ab dem Kreuzungspunkt bis zum

Grundstück Nr. [...] handelt es sich um das erstmalige Erstellen einer neuen öffentlichen

Erschliessungsstrasse entsprechend der Planung der Gemeinde. Das Grundstück Nr.

[...] wird nun verkehrsmässig von Gretzenbach einzig durch diese Strasse direkt

öffentlich erschlossen, zumal die früher vorgesehene Erschliessung über die

Kraftwerkstrasse 2014 planerisch aufgegeben wurde.

4.8 Nach dem Reglement der Gemeinde wäre

beitragsrechtlich für die beiden Teilstücke kein Unterschied zu machen, da auch

bei einer Korrektion nur eine Reduktion des Beitrags zu erfolgen hat, wenn

bereits einmal Beiträge an die bestehende öffentliche Erschliessung bezahlt

wurden (oben Erw. 3.3), was nicht der Fall war (oben Erw. 4.3). Wie die

Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, ist nach jahrzehntealter

ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts die zwingende Vorschrift von § 42 Abs. 3 GBV, wonach der Gemeinderat die an den Strassenbau zu leistenden Beiträge

ermässigen kann, wenn es sich um einen Ausbau oder eine Korrektion handelt, so

zu verstehen, dass die Beiträge gegenüber den bei einem Neubau zu leistenden

zwingend zu reduzieren sind, auch wenn das im Gemeindereglement nicht

vorgesehen ist, wobei beim Ausmass der Reduktion zu berücksichtigen ist, ob

bereits an den Neubau Beiträge geleistet worden sind (vgl. z.B. SOG 2013 Nr. 33

E. 5.2 mit zahlreichen Hinweisen, Urteile VWBES.2019.27 [Niedergösgen] und

VWBES. 2019.303 [Herbetswil] vom 31. Januar 2020).

Dementsprechend ist auch hier der von

der Grundeigentümerin zu leistende Beitrag zu reduzieren. Da es sich bei der

neuen Strasse um ein einheitliches Bauwerk handelt und die beiden in den Plan

einbezogenen Grundstücke der Beschwerdeführerin in derselben Zone liegen und

zusammen das Firmengelände ausmachen, insbesondere GB Nr. [...] auf die

zusätzliche interne Erschliessung über GB Nr. [...] angewiesen ist, ist der

Beitragssatz für die Grundstücke der Beschwerdeführerin einheitlich festzulegen

bzw. zu reduzieren. Angesichts der Tatsachen, dass bautechnisch eine

vollständig neue Strasse erstellt wird, die den aktuellen Normen entspricht und

neu ein problemloses Kreuzen auch von Lastwagen erlaubt, dass die

Grundeigentümerin und Beschwerdeführerin bisher noch nie etwas an die seit Jahrzehnten

bestehende Erschliessung bezahlt hat und es sich bei etwa 40 % der gesamten U.-strasse

und etwa der Hälfte des auf Gemeindegebiet von Gretzenbach liegenden

Strassenanteils um eine vollständige Neuerschliessung handelt, für welche bei

einem separaten Bau keine Ermässigung hätte gewährt werden müssen, genügt im

vorliegenden Fall eine gesamthafte Reduktion um das von der Rechtsprechung

geprägte Minimum von 20 %. Unter diesen Umständen erübrigt sich auch eine

Rückweisung an den Gemeinderat zur Festsetzung des Beitragssatzes. Mit dieser

Reduktion entstehen der Beschwerdeführerin für die strassenmässige öffentliche

Erschliessung voraussichtliche Kosten von etwa CHF 146'000.00 oder rund CHF

3.25 pro Quadratmeter effektiver Grundstücksfläche, was als äusserst gering

betrachtet werden kann, liegen doch nach der Praxis bei reinen Strassenausbauten

Beiträge von CHF 20.00 pro Quadratmeter durchaus im Rahmen (VWBES. 2019.27,

Erw. 3.4). Noch nicht berücksichtigt ist dabei, dass die Kosten des Landerwerbs

der Beschwerdeführerin ja wieder zugutekommen, sodass für sie netto eine

Belastung von nur etwa CHF 1.85 pro Quadratmeter ihres Industrielandes für die

Strassenbeiträge entsteht. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips liegt damit

offensichtlich nicht vor, auch wenn die Beschwerdeführerin selbstverständlich

für das gesamte Areal auf zusätzliche interne Erschliessungen angewiesen ist.

4.9 Die Beschwerde der Beitragspflichtigen

erweist sich somit hinsichtlich des von ihr an die Strasse zu leistenden

Beitrages als teilweise begründet. Die Gemeinde hat den Beitragssatz für die

beiden Grundstücke GB Gretzenbach Nr. [...] und Nr [...] auf 80 % der

anrechenbaren Kosten zu reduzieren und die restlichen 20 % selber zu tragen.

5. Bestritten ist zum andern der von der

Gemeinde für das Grundstück Nr. [...] verlangte Beitrag an die neue

Wasserversorgung.

5.1 Die Beschwerdeführerin macht

geltend, dieses Grundstück sei wassermässig längst erschlossen. Sie habe 1955

vom Regierungsrat die Bewilligung erhalten, einen Grundwasserbrunnen zu

erstellen und maximal 2'000 l/min aus dem öffentlichen Grundwasser zu

entnehmen, und diese Konzession bestehe immer noch. Das Abwasser fliesse nach

einer Vorreinigung über die Leitung unter der ATEL-Brücke in den

Kanalisationshauptstrang in Niedergösgen. 1969 habe die Einwohnergemeinde

Niedergösgen der ATEL und der A.___ die Erstellung einer Wasserleitung auf

eigene Kosten unter der ATEL-Brücke bewilligt, mit einer Nennweite von 125 mm

und einer Bezugsmöglichkeit von 1’300 l/min. Diese sei so im Netzplan der

Gemeinde Niedergösgen aufgeführt. Dabei handle es sich um eine öffentliche

Leitung. Im Raumplanungsbericht zur Reservezone A.___ von 2001 sei

festgehalten, dass die Wasserversorgung A.___ noch Reserven enthalte und die

Löschwasserversorgung durch Hydranten auf der Nordseite des Grundstücks gewährleistet

sei. Bei Baubewilligungen seien nie irgendwelche Vorbehalte wegen ungenügender Erschliessung

gemacht worden. Das Grundstück Nr. [...] sei erstmals im Teil-GWP Aarenfeld von

2016 aufgeführt, im vorherigen GWP 2006 sei einzig eine Leitung von 200 mm zur

Erschliessung der Reservezone vorgesehen gewesen. Der Entscheid der

Schätzungskommission sei in diesem Punkt willkürlich ausgefallen.

5.2. Die Gemeinde macht geltend, aus den

Akten ergäbe sich nicht, dass es sich bei der (bestehenden) Wasserleitung um eine

öffentliche Leitung handle. Aus dem technischen Bericht des Ingenieurbüros

ergebe sich vielmehr, dass die bisherige Erschliessung zur Sicherung der

Löschwasserversorgung nicht genüge, auch nicht für das Grundstück Nr. [...].

Die bislang nördlich des Grundstücks vorbeiführende Leitung sei eine

Privatleitung. Soweit sie im Grundstück Nr. 917 liege, stehe sie im Eigentum

der Alpiq, da es sich nicht um eine Transitleitung handle, sondern einzig der

Erschliessung dieses Grundstücks diene. Das ergebe sich auch aus dem

Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung, gemäss welchem die bestehenden

Hydranten Nr. 108 und 109 in das öffentliche Eigentum der Wasserversorgung

Gretzenbach übergehen sollten. Zudem gehe das auch aus den aktuellen gültigen

Plänen, namentlich dem Teil-GWP Aarenfeld, hervor. Bei der neuen Erschliessung

handle es sich somit um eine erstmalige öffentliche Erschliessung. Das

Grundstück mit den bestehenden Gebäuden sei bisher nicht an die öffentliche

Wasserversorgung angeschlossen gewesen, obwohl es das längst sein müsste.

5.3 Die unterdessen realisierte

Erschliessung mit Wasser erfolgte gestützt auf das Ausführungsprojekt «U.-strasse,

Areal A.___, Wasserleitung, Situation 1:500», das sich auf das Teil-GWP

Aarenfeld vom 15. Dezember 2015, genehmigt mit RRB Nr. 1819 vom 24. Oktober

2016, stützt. Dieses beruht seinerseits auf dem Teilzonenplan Aarenfeld –

Oberer Schachen der Gemeinden Gretzenbach und Däniken, genehmigt mit RRB Nr.

803 vom 29. April 2014, in welchem die frühere Reservezone für die

Betriebserweiterung der A.___ AG zu Industrieland eingezont wurde. Ergänzt bzw.

überlagert wurde diese Planung durch das unterdessen realisierte neue

Grundwasserpumpwerk Aarenfeld und die entsprechenden kantonalen Nutzungspläne

(genehmigt mit RRB Nr. 2018/1055 vom 3. Juli 2018, RRB Nr. 2019/ 816 vom 21.

Mai 2019 [https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/87-Gretzenbach/Plaene/87-110-P.pdf]).

Die neuen Wasserleitungen sind demnach zweifellos eine öffentliche

Erschliessungsanlage im Sinne von § 100 PBG bzw. § 5 Abs. 2 GBV, und sie

entsprechen der aktuellen Nutzungsplanung.

5.4 Die Argumentation der

Beschwerdeführerin, ihr Grundstück sei wassermässig längst erschlossen, schon durch

die Konzession von 1955, trifft rechtlich nur bedingt zu. Der Regierungsrat

verlieh der damaligen Papierfabrik, die zu dieser Zeit unter A.___ AG firmierte,

die Konzession zur Wasserentnahme zu betrieblichen Zwecken. Ob die Konzession

später einmal der – damals unter diesem Namen noch nicht existenten – A.___

Immobilien AG übertragen wurde oder auf diese überging, ist unklar, aber nicht

entscheidend. Die Bewilligung zur Wasserentnahme stand immer unter dem doppelten

Vorbehalt des Widerrufs bei schwerwiegender Verletzung der

Konzessionsbestimmungen oder bei Bedarfs der Trinkwasserversorgung der

Bevölkerung im Niederamt. Und unbestrittenermassen handelt es sich bei der

Wasserversorgung gemäss Konzession um eine private Erschliessung. Rechtlich

gesehen verfügte somit das Grundstück der Beschwerdeführerin mit der Konzession

von 1955 nicht über eine gesicherte öffentliche Erschliessung mit Wasser. Zudem

stand eine Nutzung des Grundwasserbrunnens als Trinkwasser nach Ziffer 2 der

Bewilligung unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Kantonschemikers, von

welcher nach Angaben der Grundeigentümerin (in der Eingabe vom 6. März 2020) nie

Gebrauch gemacht wurde. Eine Trinkwasserversorgung des Grundstücks bestand

demnach durch die Konzession nicht, zumal diese einzig der Papierfabrik

zustand, nicht aber einem allfälligen in einer andern Branche tätigen

Nachfolgebetrieb oder einer Immobiliengesellschaft.

5.5 In den Jahren zwischen 1969 (Angabe

Beschwerdeführerin) bis 1971 (Datum in den Leitungskatastern) erstellte die damalige

ATEL im Zuge der Vorbereitungen für den Bau des Atomkraftwerkes bzw. der

zugehörigen Nebenanlagen eine Wasserleitung ab dem Netz der Einwohnergemeinde

Niedergösgen vom Flusskraftwerk beim Kanal über die Aare (ATEL-Brücke) bis zu

ihren Anlagen zur Stromübertragung im U.-. Zu dieser Zeit befanden sich keine

möglichen anderen anzuschliessenden Bauten oder Anlagen im Gebiet südlich der

Aare ausser der Papierfabrik der A.___, welche über eine eigene

Wasserversorgung verfügte und zudem auf Gemeindegebiet von Gretzenbach liegt.

1990 wurde diese private Leitung auf der Ostseite der A.___ für die weiteren

Anlagen der ATEL erweitert. Dabei handelte es sich um private Anschlussleitungen,

wie aus der Bezeichnung im (späteren) GWP der Gemeinde Niedergösgen, genehmigt

mit RRB Nr. 1613 vom 17. August 2004 («ATEL»-Leitung Kaliber 125 mit Baujahr

1971, «ATEL»-Leitung Kaliber 100 mit Baujahr 1990, Beilage 8 der

Beschwerdeführerin), hervorgeht. 1988 hatte die A.___ Friedrich & Co. von

der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) im Zusammenhang mit dem Ausbau des

Betriebes (neue Halle) die Auflage erhalten, zwei neue Hydranten zur Sicherung

der Löschwasserversorgung zu erstellen (Beilage 33 der Beschwerdeführerin). An

die von ihr erstellten Hydranten, welche an die ATEL-Leitung angeschlossen

wurden, erhielt die A.___ Friedrich & Co. von der SGV einen Kostenbeitrag

von 30 % (Beilage 33 der Beschwerdeführerin), wie er gemäss § 22 Abs. 4 der

Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz (BGS 618.112) für reine

Löschwasserversorgungen an Private vorgesehen ist.

Diese Hydranten wurden zwar später in

den Werkleitungskataster der Gemeinde Gretzenbach eingezeichnet (am 21. Juli

1988, Beilage 32 der Beschwerdeführerin), waren aber nicht Bestandteil des GWP

1985 der Gemeinde Gretzenbach, welches die Wasserversorgung für das Gebiet der A.___

gar nicht umfasste und die Hydranten schon auf Grund der zeitlichen Abfolge

nicht enthalten konnte (Genehmigungsbeschluss RRB Nr. 2786 vom 17. September

1985, Beilage 37 der Beschwerdeführerin). Die Eintragung entspricht vielmehr der

Abnahme der SGV für die von ihr verlangten Hydranten mit den entsprechenden

Angaben für Ruhe- und Betriebsdruck und der maximalen Entnahmemenge. Es

handelte sich immer noch um eine private Leitung der ATEL bzw. ihrer

Nachfolgerin Alpiq, angeschlossen an die Wasserversorgung Niedergösgen, nun erweitert

um die zusätzlichen von der A.___ auf Veranlassung der SGV erstellten Hydranten.

Das geht auch aus dem Technischen Bericht der Frey-Gnehm Ingenieure AG vom 19.

November 2015 zum Teil GWP Aarenfeld, verfasst im Auftrag der

Beschwerdeführerin (Beleg 15 der Gemeinde, Ziff. 3.2, S. 6 oben) wie auch aus

dem aktuellen Teil-GWP Aarenfeld, genehmigt mit RRB Nr. 1819 vom 24. Oktober

2016 hervor (grüne [gemäss Legende also private] «Alpiq»-Leitung mit dem

Kaliber 125). Auch aus dem zweiten Vorprüfungsbericht zum Gestaltungsplan Aarenfeld-oberer

Schachen vom 7. September 2015 (Beleg 22 der Gemeinde) geht hervor, dass die

Leitung mit den Hydranten nördlich des A.___-Geländes in die Wasserversorgung

Gretzenbach übernommen werden sollte, also noch nicht zum öffentlichen Netz der

Gemeinde gehörte.

Die Grundeigentümerin verfügte also seit

Betriebsbeginn über eine eigene Wasserversorgung für Brauch- und Löschwasser

aus der eigenen Grundwasserfassung, ergänzt seit Ende der 80er-Jahre durch

privat erstellte Hydranten, welche an einer Leitung der ATEL bzw. Alpiq angeschlossen

waren, versorgt aus der Wasserversorgung von Niedergösgen. Es lag somit

jedenfalls höchstens eine private Erschliessung vor und keine öffentliche,

bevor die jetzigen Anlagen erstellt wurden. Wenn es sich bei der bisherigen

Erschliessung mit Wasser um keine öffentliche Erschliessung handelte, ist aber die

Beitragspflicht nach § 5 Abs. 3 lit. b GBV gegeben.

5.6 Die Grundeigentümerin macht auch geltend,

die bisherige Erschliessung des Grundstücks mit Wasser entspreche dem früheren

GWP, weshalb es sich nicht um eine Neuerschliessung handle, wie aus § 5 Abs. 3 lit. c GBV hervorgehe.

Abgesehen davon, dass dies nicht

relevant ist, weil es sich, wie dargelegt, um eine private Erschliessung

handelt, und die Beitragspflicht schon deshalb besteht, trifft auch diese

Argumentation nicht zu. Sogar wenn beim Grundstück aufgrund der vorbeiführenden

ATEL-Leitung von einer öffentlichen Erschliessung mit Wasser auszugehen wäre,

weil diese Leitung am Netz der Gemeinde Niedergösgen hängt, und es nicht bloss

eine private Anschlussleitung wäre, entspräche diese nicht einem früheren GWP. Dass

im GWP 1985 der Gemeinde Gretzenbach keine Leitungen der Wasserversorgung

Gretzenbach im Gebiet der A.___ bzw. der dortigen Industriezone der Gemeinde vorgesehen

waren, wurde bereits dargelegt (oben Erw. 5.5). Unbestritten ist, dass seit der

Gründung der Papierfabrik bzw. dem Zeitpunkt des Erteilens der Konzession keine

öffentliche Erschliessung vorhanden war. Im späteren GWP Gretzenbach, Teil

Nord, genehmigt mit RRB Nr. 1479 vom 14. August 2006, war zur Erschliessung des

Gebiets einzig eine neu zu erstellende Leitung Kaliber 200 ab der Güterstrasse

bis zur Südgrenze der damaligen Reservezone (später Grundstück Nr. [...])

vorgesehen, welche das gesamte dort eingezonte Gebiet versorgen sollte (Plan

Situation 1:2500, https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/ 87-Gretzenbach/Plaene/87-20

061479A-P.pdf, rot gefärbt). Das ist soweit unbestritten. Eingezeichnet ohne

Angaben zu Dimension und Erstellungsjahr waren auch die bestehende alte private

ATEL-Leitung nördlich des A.___-Geländes und die Leitungen östlich der A.___,

zudem die beiden Hydranten nördlich der ATEL-Brücke und östlich der A.___ (Nr.

166) auf Gebiet der Gemeinde Niedergösgen, mit dem Hinweis, dass diese vom

Reservoir Sören der Wasserversorgung Niedergösgen gespeist würden. Dabei

handelt es sich aber nicht um Bestandteile der Erschliessungsplanung von

Gretzenbach, sondern um einen Hinweis auf weitere bestehende Leitungen bzw. die

Löschwasserversorgung.

Entgegen der Meinung der

Beschwerdeführerin war aber die ATEL-Leitung mit den an diesen angeschlossenen

Hydranten nördlich des Firmengeländes und westlich der U.-strasse auch nie

Bestandteil eines GWP der Gemeinde Niedergösgen. Das GWP Niedergösgen,

genehmigt mit RRB Nr. 1613 vom 17. August 2004, umfasste einzig das Baugebiet

der Gemeinde Niedergösgen – im Plan begrenzt mit einer braunen Linie aus

Strichen und Punkten –, wie sich jedes GWP auf das Baugebiet der entsprechenden

Gemeinde bezieht. Vorgesehen war, so ist aus den entsprechenden Plänen zu

schliessen, dass die ATEL-Leitung aus dem Jahr 1971 in das Gemeindenetz

übernommen würde, soweit sie das Baugebiet von Niedergösgen erschloss, also bis

über die ATEL-Brücke zum Knoten 50 und weiter in östlicher Richtung bis zum

Knoten 126 bzw. zum Hydranten 166, wobei sie im Bereich nördlich der Brücke auf

das Kaliber 150 auszubauen wäre (Plan Nr. 22602/2, Situation 1:2500, https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/102-Niedergoesgen/

Plaene/ 102-20041613-P.pdf). Eingezeichnet sind dort zwar auch die auf dem

Gemeindegebiet von Gretzenbach an die ATEL-Leitung angehängten Hydranten Nr.

108 und 109 der ATEL sowie Nr 162 - 164 der A.___, da sie am Netz der Gemeinde

Niedergösgen hangen. Gleichzeitig steht jedoch der Verweis beim Gebäude der A.___,

dass diese über eine eigene Löschversorgung (Sprinkler und Hydrant) verfüge.

Die bestehende Alpiq-Leitung mit den

Hydranten der A.___ war also nicht nur privat, sie entsprach auch nie einer

früheren Nutzungsplanung der Gemeinde. Und sie diente nie der

Trinkwasserversorgung der Grundstücke der A.___, was unbestritten ist.

5.7 Die Grundeigentümerin macht

schliesslich geltend, die nun geplante und ausgeführte öffentliche

Erschliessung, insbesondere die Ringleitung, sei nicht zur Erschliessung der

Industriezone der Papierfabrik erstellt worden, sondern primär im Hinblick auf

die Verbindung der Wasserversorgungen von Gretzenbach und Niedergösgen, wie

sich nun mit dem Bau des neuen Grundwasserpumpwerks gezeigt habe.

Richtig ist, dass die Erweiterung des

ursprünglich geplanten Kalibers von 200 auf 300 mm im Teilstück in der neuen U.-strasse

auf das neue Grundwasserpumpwerk zurückzuführen ist, allerdings zwecks

Verbindung mit der Wasserversorgung Schönenwerd und als Teil einer

Verbandsleitung der Wasserversorgung Unteres Niederamt, wie sich aus den

entsprechenden Plänen ergibt. Richtig ist auch, dass die Leitung in der

Fortsetzung in Richtung ATEL-Brücke sinnvollerweise so geplant wurde, dass eine

spätere Verbindung mit der Wasserversorgung Niedergösgen möglich würde. Da aber

die Erhöhung der Dimension über das Kaliber 125 hinaus nicht beitragsrelevant

ist, da die Kosten gemäss § 49 GBV für die Beitragsberechnung auf dieses

Normalkaliber zurückzurechnen sind, spielt das für das Beitragsverfahren und

den Erschliessungsbeitrag keine Rolle; die Mehrkosten sind ohnehin von der

Gemeinde bzw. der Wasserversorgung zu tragen.

5.8 Die Beschwerdeführerin macht weiter

geltend, die neue Wasserleitung sei insoweit unnötig und bringe keine Vorteile,

als sie das Firmengelände nun in einem Ringschluss umrunde; eine zusätzliche

Stichleitung ab der Güterstrasse bzw. dem neuen Grundwasserpumpwerk Aarenfeld

hätte genügt.

Wie aus dem schon erwähnten Technischen

Bericht zur neuen Planung hervorgeht, erfordert die korrekte Erschliessung des

Gebiets A.___ insbesondere für den genügenden Löschwasserschutz eine gegenüber

der bestehenden Versorgung erhöhte Leistung. Mit einem Ringschluss verbessert

sich die Wasserversorgung für das Industriegebiet in jedem Fall erheblich, kann

doch Wasser im Bedarfsfall von zwei oder mehr Seiten eingespeist werden, was

gerade in der Anfangsphase einer Löschaktion von entscheidender Bedeutung sein

kann, damit eine genügende Leistung erreicht werden kann. Eine Ringleitung hat

gegenüber einer Stumpenleitung zudem immer den Vorteil, dass sich kein

stehendes Wasser in einer Leitung, die nicht oder nur selten genutzt wird,

bildet, und dass bei einem Leitungsunterbruch jeweils praktisch unverzüglich

von einer andern Seite her Wasser zugeführt werden kann.

Die Ringleitung entspricht im Übrigen

den aktuellen genehmigten Projekten, sodass deren Ausführung nun nicht im

Beitragsverfahren nochmals überprüft und als überdimensioniert gerügt werden

kann. Zudem ist bei der Erschliessung nicht nur an die heutige Situation und

Nutzung zu denken, sondern das Gebiet generell als Industrieland zu

erschliessen. Und bei einer Parzelle in der Industriezone, die von der U.-strasse

im Osten bis zur westlichen Grundstücksgrenze etwa 160 m misst, wäre eine

einzige Leitung nur auf einer Grundstücksseite offensichtlich nicht genügend,

sodass zusätzlich gross dimensionierte interne Erschliessungen anfallen

müssten. Da, wie schon ausgeführt, nur die Kosten einer 125 mm Leitung zu

tragen sind, ergibt sich für die Beschwerdeführerin aus der grösseren Dimension

nur ein zusätzlicher Vorteil, nicht aber ein Nachteil.

5.9 Der Äquivalenzgrundsatz ist durch

den Betrag, den die Grundeigentümerin an die neue Wasserleitung zu bezahlen

hat, keinesfalls verletzt, ergibt sich doch für das Grundstück Nr. [...] bei

einer erschlossenen Fläche von 19'561 m2 und einem voraussichtlichen

Beitrag von total CHF 183'108.53 ein Grundeigentümerbeitrag von effektiv bloss

CHF 9.36 pro m2, was erfahrungsgemäss im Quervergleich mit andern

Wassererschliessungen keinesfalls übersetzt ist.

5.10 Die Beschwerde erweist sich somit

hinsichtlich der Erschliessung mit Wasser als unbegründet. Es bestand bisher

bloss eine private Erschliessung, die zudem keine Trinkwassererschliessung

umfasste. Das Industriegebiet der A.___ wird demnach durch die neue

Wasserleitung neu erschlossen. Und sogar wenn die privat und auf eigene Kosten

erstellte Hydrantenleitung der ATEL und der A.___ als öffentliche

Erschliessungsleitung betrachtet würde, entspräche diese weder der geltenden

noch einer früheren Nutzungsplanung der Gemeinde, sodass das Industriegebiet auch

in jenem Fall als neu erschlossen im Sinne von § 5 Abs. 3 GBV gälte.

6. Die Beschwerdeführerin obsiegt beim

Strassenbau, unterliegt jedoch beim Beitrag an die Wasserversorgung. Bei den

Beiträgen an den Strassenbau macht die Reduktion einen Betrag von ca. CHF 36'000

aus, bei der Wasserleitung unterliegt die Beschwerdeführerin im Umfang von etwa

CHF 183'000. Die Kosten des Verfahrens sind demnach im Verhältnis 1:5 zu

verteilen. Bei Gerichtskosten, die für das verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahren auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind, hat demnach die

Beschwerdeführerin CHF 2'500.00 zu bezahlen und die Gemeinde Gretzenbach CHF

500.00. Die Beschwerdeführerin hat zudem der Gemeinde eine reduzierte

Parteientschädigung zu bezahlen, die ermessensweise auf CHF 4'000.00

festzusetzen ist.

Demnach wird erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde

wird in der Erschliessung U.-­strasse der Beitragssatz für die Grundstücke GB

Gretzenbach Nr. [...] und [...] gemäss provisorischem Beitragsplan Strasse auf

80% der anfallenden Kosten festgesetzt. Die restlichen 20% sind von der

Gemeinde Gretzenbach zu tragen.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen und werden die Beitragspläne gemäss Einspracheentscheid des

Gemeinderates vom 30. Januar 2019 bestätigt.

3. Die Verfahrenskosten vor

Verwaltungsgericht von total CHF 3'000.00 sind zu fünf Sechsteln, ausmachend

CHF 2'500.00, von der Beschwerdeführerin A.___ Immobilien AG zu bezahlen und zu

einem Sechstel oder CHF 500.00 von der Gemeinde Gretzenbach.

4. Die A.___ Immobilien AG hat der Gemeinde

Gretzenbach eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 4'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Stöckli Schaad

Auf eine gegen das vorliegende

Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_326/2020 vom

21. Oktober 2020 nicht ein.