Erwerb von landwirtschaftlichem Gewerbe

Verwaltungsgericht

Urteil vom 6. November 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Fivaz,

Beschwerdeführer

gegen

1. Volkswirtschaftsdepartement,

vertreten durch Amt für Landwirtschaft,

2. B.___

vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,

Beschwerdegegner

betreffend Erwerb

eines landwirtschaftlichen Gewerbes

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 A.___ (Beschwerdeführer) einerseits

und die X.___ AG andererseits sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen

Gewerbes in [...], zu welchem auch landwirtschaftliche Grundstücke in [...]

gehören (nachfolgend zusammengefasst als: der X.___).

1.1.1 Der X.___ gehörte ursprünglich B.___

(nachfolgend Beschwerdegegner). Zur Finanzierung eines Nachlassvertrages hatte

der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner ein «Darlehen» von CHF 550'000.00

gewährt. Am 18. Juli 1985 hatten die beiden in diesem Zusammenhang einen

Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Begründung eines

Kaufrechts bezüglich des X.___ geschlossen. Als Kaufpreis waren CHF 650'000.00

festgesetzt worden, wovon CHF 550'000.00 zur Finanzierung des Nachlassvertrags

des Beschwerdegegners dienen sollten. Das Kaufrecht sollte frühestens am 14.

Februar 1994 ausgeübt werden können.

1.1.2 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März

1988 verkaufte dann der Beschwerdegegner der zu gründenden X.___ AG den X.___.

Am 12. Oktober 1988 gründeten der Beschwerdeführer, der Beschwerdegegner und

dessen Ehefrau C.___ (nachfolgend Ehefrau [des Beschwerdegegners]) gemeinsam

die X.___ AG. Von den insgesamt 50 Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00

übernahmen der Beschwerdeführer und die Ehefrau des Beschwerdegegners je eine

und der Beschwerdegegner die restlichen 48. Gegen diese Übertragung erhob das

damals zuständige Landwirtschafts-Departement keinen Einspruch (im Sinne des

damals geltenden Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen

Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 [EGG]).

1.1.3 Am 10. Februar 1989 schlossen der

Beschwerdegegner und der Beschwerdeführer einen Pfandvertrag, mit dem der

Vorvertrag von 1985 für gegenstandslos erklärt und festgehalten wurde, der

Beschwerdegegner schulde dem Beschwerdeführer CHF 550'000.00, welche

dieser ihm zur Finanzierung des Nachlassvertrags zur Verfügung gestellt habe. Zur

Sicherung dieser Schuld übergab der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer

sämtliche Aktien der X.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart,

dass der Beschwerdeführer das Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes

Kaufrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei der

Ausübung des Kaufrechts wurde der Beschwerdeführer ermächtigt, den Kaufpreis

mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu verrechnen.

1.2.1 Am 1. Januar 1994 trat das

Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuer­liche Bodenrecht (BGBB,

SR211.412.11) in Kraft und löste das vorher geltende EGG ab.

1.2.2 Am 3. Januar 1995 schlossen der

Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner einen Kaufvertrag über sämtliche 50

Aktien der X.___ AG. Der Kaufpreis wurde auf CHF 557'000.00 festgesetzt,

wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag verrechnet wurden.

1.2.3 Am 17. Februar 1998 fand bei der X.___

AG eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien statt. Der Beschwerdeführer

erhielt 39 Aktien, der Beschwerdegegner 10 und seine Ehefrau 1 Aktie. Gemäss

Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien des

Beschwerdegegners und seiner Frau nach Beendigung der Pacht entschädigungslos

an den Beschwerdeführer fallen.

1.3.1 Der X.___ wurde von der X.___ AG

ursprünglich an den Beschwerdegegner verpachtet. Nachdem dieser das

Pensionsalter erreicht hatte, verpachteten der Beschwerdeführer und die X.___

AG mit separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 die je in ihrem Eigentum

stehenden Pachtgrundstücke der wesentlich jüngeren Ehefrau des

Beschwerdegegners. In einem Nachtrag vom 5. März 2011 verlängerten die Parteien

das Pachtverhältnis bis 31. Dezember 2016.

1.3.2 Ende 2015 kündigte der

Beschwerdeführer den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend,

sein Sohn wolle den X.___ dereinst bewirtschaften. Die Ehefrau erhob beim

Richteramt Thal-Gäu Klage und verlangte, es sei festzustellen, dass der

Pachtvertrag vom 5. März 2011 sowie die Kündigung vom Dezember 2015 nichtig

seien; eventualiter sei das Pachtverhältnis um sechs Jahre bis am 31. Dezember

2022 zu erstrecken.

Der Amtsgerichtspräsident wies die Klage

am 1. Juni 2017 ab. Das Obergericht Solothurn hiess die dagegen erhobene

Berufung mit Urteil vom 5. April 2018 gut und stellte die Nichtigkeit von

Pachtvertrag und Kündigung fest. Das Bundesgericht hob diesen Entscheid mit

Urteil 4A_260/2018 vom 28. November 2018 (Rückweisungsentscheid 1) auf und wies

die Klage hinsichtlich der Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrages und

der Kündigung ab. Mit Urteil 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019

(Rückweisungsentscheid 2) erstreckte das Bundesgericht das Pachtverhältnis um 3

Jahre bis 31. Dezember 2019 einmalig und definitiv. Im Urteil 4A_74/2020 vom

28. Mai 2020 wies das Bundesgericht schliesslich den Kostenentscheid an das

Obergericht zurück (Rückweisungsentscheid 3).

1.3.3 Mit Urteil vom 6. Mai 2020 wies

der Amtsgerichtspräsident die Ehefrau des Beschwerdegegners per 30. Juni 2020

aus dem landwirtschaftlichen Heimwesen X.___ aus, was vom Obergericht Solothurn

mit Urteil vom 6. Juli 2020 bestätigt wurde. Das Verfahren ist als Beschwerde

in Zivilsachen unter der Geschäftsnummer 4A_400/2020 beim Bundesgericht hängig.

2.1 Am 7. Dezember 2018 hatte der

Beschwerdegegner alleine – ohne Wissen und Unterschrift des Beschwerdeführers –

ein ausgefülltes Gesuch um Bewilligung des Erwerbs des X.___ durch den

Beschwerdeführer (Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995) eingereicht, verbunden

mit dem Antrag, die Erwerbsbewilligung nicht zu erteilen und den Kaufvertrag

vom 3. Januar 1995 für nichtig zu erklären.

2.2. Am 15. März 2019 stellte der

Beschwerdeführer – nach entsprechender Aufforderung durch das Amt für

Landwirtschaft (ALW) – das Rechtsbegehren, der Erwerb der Aktien sei rückwirkend

per 3. Januar 1995 in Anwendung von Art. 61 i.V.m. Art. 64 Abs. 1 lit. b

BGBB zu bewilligen. Eventualiter sei in Ausnahme vom

Selbstbewirtschafterprinzip gestützt auf Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB die

Erwerbsbewilligung zu erteilen.

2.3. Mit Verfügung des

Volkswirtschafts-Departements vom 24. September 2019 wurde der Erwerb des

landwirtschaftlichen Gewerbes X.___ mittels Aktienübertragung von 50 Aktien

der X.___ AG vom 3. Januar 1995 von B.___ auf A.___ nicht bewilligt.

3. Gegen die verweigerte Bewilligung

erhob A.___ am 29. Oktober 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem

Hauptantrag, die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 24. September 2019

sei aufzuheben und die Beschwerdesache zur Neubeurteilung an die

Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Eventualiter wurde beantragt, es sei dem

Beschwerdeführer die nachträgliche Erwerbsbewilligung an sämtlichen Namenaktien

der X.___ AG gemäss Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995 zu erteilen.

4. Mit Eingabe vom 20. November 2019

stellte B.___ den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, sofern überhaupt

darauf einzutreten sei. Gleichentags stellte auch die Vorinstanz den Antrag,

die Beschwerde sei abzuweisen.

5. In je einer weiteren Eingabe reichten

die Parteivertreter ihre Honorarnoten ein.

6. Für den Inhalt der Eingaben wird auf

die Akten verwiesen. Soweit notwendig, wird darauf in den folgenden Erwägungen

Bezug genommen.

Erwägungen

II.

1.1

Der Entscheid des

Volkswirtschafts-Departements wurde dem Vertreter des Beschwerdeführers am 2.

Oktober 2019 zugestellt. Die Beschwerde vom 29. Oktober 2019 ging am 30.

Oktober 2019 schriftlich, mit Anträgen und Begründung sowie Angabe der

Beweismittel versehen, beim Verwaltungsgericht ein. Sie ist damit innert der

Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 88 Abs. 1 BGBB und formgerecht (§ 68

Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) erhoben worden. Sie ist

zulässiges Rechtsmittel (Art. 88 BGBB, § 65 Abs. 3 Landwirtschaftsgesetz, LwG,

BGS 921.11) und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (Art. 90 Abs.

1.

lit. f BGBB, § 65 Abs. 3 LwG). A.___ ist als Erwerber des Gewerbes, welchem

die Erwerbsbewilligung verweigert wurde, durch den angefochtenen Entscheid

besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder

Änderung. Er ist damit zur Beschwerde legitimiert,

auf seine Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Beschwerdegründe sind nach § 67bis

VRG die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht, wobei Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten, sowie unrichtige oder

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes (Abs. 1). Da

sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen eine Verfügung einer Behörde

richtet, die in der Sache als erste und einzige Instanz verfügt hat, kann

überdies Unangemessenheit geltend gemacht werden (Abs. 2).

1.3

Mit der Beschwerde dürfen nach § 68 Abs. 3 VRG keine neuen Begehren vorgebracht werden. Hingegen sind neue

tatsächliche Behauptungen und die Bezeichnung neuer Beweismittel, wenn sie mit

dem Streitgegenstand zusammenhängen, bis zum Schluss des Beweisverfahrens

erlaubt.

1.4

Hebt die Verwaltungsgerichtsbehörde

den Entscheid oder die Verfügung auf, so entscheidet sie selber in der Sache.

Ausnahmsweise kann sie die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die

Vorinstanz zurückweisen (§ 72 Abs. 1 VRG).

2.

Der massgebliche Sachverhalt ist, was

den Ablauf der Geschäfte zwischen den Parteien seit der Darlehensgewährung

betrifft, unbestritten. Geklärt ist nach den in der Zwischenzeit ergangenen

Bundesgerichtsentscheiden auch, dass die Aktienübertragung vom 3. Januar 1995

das massgebliche schwebend unwirksame Geschäft ist, welches einer

Erwerbsbewilligung bedarf (Rückweisungsentscheid 1, Erw. 2.2.2) und dass diese

Bewilligungspflicht auch heute noch besteht (a.a.O., Erw. 2.3). Klar ist nach

diesem Entscheid auch, dass der Beschwerdeführer die X.___ AG gültig vertreten

konnte und die 2011 abgeschlossenen Folgepachtverträge zwischen dem Beschwerdeführer

und der Ehefrau des Beschwerdegegners, die bis Ende 2016 dauerten und bis Ende

2019.

erstreckt wurden, gültig waren (a.a.O., Erw. 3.3).

3.1

Der Beschwerdeführer rügt in

formeller Hinsicht, das Ablehnungsgesuch gegenüber D.___ als Mitarbeiter des

Landwirtschaftsamtes sei zu Unrecht abgewiesen worden. Es sei auf dessen

Beurteilung und das Wissen abgestellt worden, obschon dieser wegen Vorbefassung

befangen gewesen sei. Deshalb sei der Entscheid aufzuheben und die Sache an die

Bewilligungsbehörde zu neuem Entscheid zurückzuweisen.

Der Beschwerdegegner macht dazu geltend,

auf diesen Hauptantrag könne nicht eingetreten werden. Eine Befangenheit liege

in keiner Weise vor; zudem sei die Verfügung nicht von ihm verfasst und

unterzeichnet. Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung vom 20. November

2019.

zur Rolle von D.___ fest, dass seine 2016 bekanntgegebene Einschätzung

nicht zu einer unzulässigen Vorbefassung führte, zumal die entscheidende

Verfügung nicht von ihm verfasst wurde.

3.2

Diese formelle Rüge ist vorab zu

prüfen. Wäre das Ablehnungsgesuch gutzuheissen gewesen, führte das zu einer

Aufhebung des Entscheides ohne materielle Prüfung und zu einer Rückweisung. Der

entsprechende Hauptantrag des Beschwerdeführers ist entgegen der Auffassung des

Beschwerdegegners ohne weiteres zulässig.

3.3

Nach § 8 VRG gelten die Ausstands-

und Ablehnungsgründe des Gesetzes über die Gerichtsorganisation (GO, BGS

125.12) auch für das Verwaltungsverfahren. § 93 Abs. 1 lit. f GO, auf den

sich der Beschwerdeführer in seiner Argumentation bezieht, sieht vor, dass ein

Richter oder Gerichtsschreiber abgelehnt werden kann, wenn er aus irgend einem

Grund befangen erscheint.

3.4

Begründet wird das Ablehnungsgesuch

im Wesentlichen mit Aussagen in einem Brief bzw. einer E-Mail, welche der

Sachbearbeiter Boden und Pacht im Amt für Landwirtschaft im Jahr 2016 gegenüber

dem Vertreter bzw. dem Sohn des Beschwerdeführers machte, als er dort seine

Auffassung bekanntgab, dass wegen fehlender Selbstbewirtschaftung wohl keine

Erwerbsbewilligung erteilt werden könne.

Im Brief vom 4. August 2016 äussert sich

D.___ zu einem Schreiben des Vertreters des Beschwerdeführers (vom 15. Juni

2016), in welchem dieser geäussert hatte, aufgrund der fehlenden

Erwerbsbewilligung seien der Aktienübertrag von 1995 und die Kapitalerhöhung

von 1998 nichtig. Er bestätigt darin, dass nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung die Aktienübertragung der Bewilligungspflicht untersteht (Abs.

2). Im Weitern hält er fest, dass nach Art. 70 BGBB Rechtsgeschäfte, die den

Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben zuwiderliefen,

nichtig seien, und gelangt als Folgerung aus den Tatsachen, dass der

Beschwerdeführer weder im Zeitpunkt der Aktienübertragung noch im Zeitpunkt des

Schreibens das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung erfüll(t)e und keine

Bewilligung vorlag, zum Schluss, dass «eine Nichtigkeit der seinerzeitigen

Rechtsgeschäfte zu vermuten» sei. Aus dem BGBB liessen sich daraus aber keine

gesetzlich festgeschriebenen Amtshandlungen ableiten, das Amt könne keine

Bewilligung widerrufen und keine Grundbuchberichtigung verlangen, zumal mehr

als zehn Jahre vergangen seien. Insbesondere sähe das Amt keinen Anlass, die

Rückübertragung der Aktien zu verlangen, wenn «im heutigen Zeitpunkt ein

bewilligungsfähiger und somit rechtmässiger Zustand herbeigeführt würde».

Allerdings könne das Amt keine Beurteilung vornehmen, ob dies aufgrund der

vermuteten Nichtigkeit der seinerzeitigen Rechtsgeschäfte überhaupt möglich

wäre. Im Mail vom 11. August 2016 äussert sich D.___ zu Fragen von E.___ und

hielt darin fest, dass das Amt eine nachträgliche Bewilligung des

Aktienübertrags auf den Beschwerdeführer als unmöglich erachte, weil dieser die

Kriterien der Selbstbewirtschaftung nicht erfülle und nie erfüllt habe. Die

Übertragung der Aktien an ihn [E.___] sei unter der Voraussetzung, dass er den

Hof selber bewirtschafte, ohne weiteres möglich und eine entsprechende

Bewilligung könne in Aussicht gestellt werden, wenn kein übersetzter Preis

vorliege. Es sei jedoch nicht am Amt, zu beurteilen, ob die Aktienübertragung

aus zivilrechtlichen Gründen möglich sei. Ob ein Verkauf des Gewerbes und die

Auflösung der AG möglich sei, könne nicht beurteilt werden, da das nicht in der

Zuständigkeit des Amtes liege; erwünscht sei aus Sicht des Amts jedoch immer, dass

eine natürliche Person das Gewerbe bewirtschafte. Da es sich um juristisch

schwierige Fragestellungen handle, die überwiegend das Zivil- und

Gesellschaftsrecht beträfen, sei das Amt für Landwirtschaft nur sehr beschränkt

zuständig für Auskünfte.

Die in diesen beiden Schreiben gemachten

Aussagen als Antworten auf an das Amt gestellte Fragen zeigen keinerlei

Parteilichkeit, sondern sind sachlich abgefasst und beschränkten sich im

Wesentlichen auf die Wiedergabe der gesetzlichen Rechtslage und der dazu erfolgten

bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Hinsichtlich der Folgen, von welchen

«vermutungsweise» auszugehen sei, wird explizit geäussert, dass es sich dabei

bloss um eine Vermutung handle. Die Frage, ob eine Ausnahme von der

Selbstbewirtschaftung gemacht werden könne, war gar nie Gegenstand des

Schriftwechsels; dazu erfolgte keinerlei Äusserung. Ebenso wurde deutlich

geschrieben, dass die entscheidenden Fragestellungen eher zivil- und

gesellschaftsrechtlicher Natur seien, zu welchen das Amt nicht kompetent

Stellung nehmen könne. Aus diesen Schreiben ergibt sich in keiner Weise der

Anschein einer Befangenheit; es handelt sich um sachliche Auskünfte eines Amtes

an eine Person bzw. deren Vertreter, welche an einem Pachtverhältnis im

Zuständigkeitsbereich des Amtes beteiligt war.

Wenn etwa zweieinhalb Jahre später

derselbe Sachbearbeiter das unterdessen eingeleitete Verfahren zur

nachträglichen Bewilligungserteilung einleitete und instruierte, ergibt sich

auch daraus keinerlei Anschein einer Befangenheit. Insbesondere kann daraus,

dass der Sachbearbeiter das einseitig vom Verkäufer eingereichte Gesuch nicht

genügen liess, sondern vom Erwerber seinerseits ein Gesuch mit den von ihm zu

beantwortenden Fragen (insbes. zur Selbstbewirtschaftung etc.) verlangte, keine

Parteinahme gesehen werden; es war vielmehr seine Pflicht, den Erwerber zum

Einreichen eines Gesuchs aufzufordern, da der Erwerber ja eine Bewilligung

benötigt und nicht der Verkäufer. Und die Pflicht zur Durchführung eines

nachträglichen Bewilligungsverfahrens ergab sich aus dem Urteil des Bundesgerichts

(Rückweisungsentscheid 1), welches zwischen den Parteien ergangen und dem Amt

zur Kenntnis gebracht worden war.

Es bestand daher kein Anlass, das

Bewilligungsverfahren ohne Mitwirkung von D.___ zu wiederholen oder seine

fachliche Mitwirkung zu unterbinden. Im Übrigen erfolgte die juristische

Aufarbeitung des Entscheides ja nicht durch das Amt für Landwirtschaft, das im

Gegensatz zur Annahme des Beschwerdeführers über keinen eigenen Rechtsdienst

verfügt, sondern durch das übergeordnete Volkswirtschafts-Departement, und die

Verfügung wurde nicht vom Sachbearbeiter verfasst, sondern vom Amtschef des

Landwirtschaftsamtes.

3.4

Die Rüge einer Verletzung der

Ausstandspflicht bzw. einer ungerechtfertigten Abweisung des Ablehnungsgesuchs

und damit der Rückweisungsantrag des Beschwerdeführers erweisen sich als

unbegründet.

4.

Der Beschwerdeführer rügt in

materieller Hinsicht eine Verletzung von Bundesrecht, indem die Vorinstanz Art.

61.

ff. BGBB nicht richtig angewendet habe.

4.1

Das Volkswirtschafts-Departement

verweigerte die Erwerbsbewilligung, weil der Beschwerdeführer weder im

Zeitpunkt des Aktienkaufs die Absicht hatte, den Hof selber zu bewirtschaften,

noch heute als Selbstbewirtschafter in Frage komme, da er bereits im Pensionsalter

stehe. Ein wichtiger Grund für eine Ausnahme vom Selbstbewirtschaftungsprinzip

läge nicht vor. Namentlich habe der Erwerb nicht der Erhaltung eines seit

langem verpachteten Gewerbes gedient, weil im Zeitpunkt des Aktienübertrags

erst wenige Jahre vergangen gewesen seien. Auf den heutigen Zeitpunkt dürfe

nicht abgestellt werden, weil sonst Umgehungsgeschäften Tür und Tor geöffnet

würde. Der Ausnahmegrund von Art. 64 lit. g BGBB finde nur in eigentlichen

Zwangsvollstreckungsverfahren Anwendung, was für den vorliegenden Aktienkauf

nicht zutreffe; zudem fehle es an einem Pfandrecht am Gewerbe, da ein

Faustpfand an Aktien diesem nicht gleichgesetzt werden könne. Zudem sei

fraglich, ob der Kaufpreis von CHF 557'000.00 angesichts der Belastungsgrenze

von CHF 94'000.00 nicht übersetzt gewesen sei.

4.2

Der Beschwerdeführer macht in seiner

Beschwerde geltend, es liege ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1

lit. a BGBB vor. Es sei seit langem dokumentiert, dass der Beschwerdeführer

sehr wohl die Absicht gehegt habe, dass er bzw. ein Familienmitglied, nämlich

sein Sohn E.___, den Betrieb später selber bewirtschaften würde. Er habe die

Aktien der X.___ AG 1995 nicht in Umgehungsabsicht des

Selbstbewirtschaftungsprinzips gekauft. Vielmehr ergebe sich aus der ganzen

Vorgeschichte seit dem Zeitpunkt der Darlehensgewährung, dass dadurch ein

Pachtbetrieb entschuldet und über Jahrzehnte erhalten wurde, der andernfalls

seit langem nicht mehr bestünde. Der Aktienerwerb 1995 sei nur eine

Vollzugshandlung in diesem ganzen Prozess gewesen. Zudem sei die Bestimmung von

Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB sinngemäss anwendbar, da die Übernahme der Aktien

letztlich nur der Abschluss der Entschuldungsaktion gewesen sei und die

Pfandrechte an den Aktien einer Gesellschaft, welche ein landwirtschaftliches

Gewerbe beinhalte, analog einem Pfandrecht eines Gläubigers an einem Gewerbe zu

behandeln sei. Der Verweigerungsgrund des übersetzten Preises finde damit keine

Anwendung; im Übrigen sei für die Berechnung der Preisgrenze nicht der

Ertrags-, sondern der Verkehrswert relevant, der schon durch den Nachlassrichter

gerichtlich genehmigt worden sei und deshalb nicht zu hoch sein könne.

4.3

Der Beschwerdegegner macht geltend,

der Beschwerdeführer habe zu keiner Zeit beabsichtigt, das Gewerbe selber zu

bewirtschaften. Im Zeitpunkt des Erwerbs habe keine vorherige langandauernde

Pacht bestanden. Die Behauptung, der Beschwerdeführer oder ein Familienmitglied

wolle den Hof selber bewirtschaften, widerspreche der Aktenlage und sei nie

beabsichtigt gewesen, schon gar nicht im Zeitpunkt des Kaufvertrages von 1995,

welcher massgebend sei. Der Beschwerdeführer wolle mit dem X.___ nur Geld

verdienen; zudem habe er primär Schwarzgeld waschen wollen. Bei einer

Selbstbewirtschaftung hätte das Bundesgericht den Pachtvertrag nicht erstreckt.

Eine eigentümerähnliche Stellung habe der Beschwerdeführer vor dem Aktienerwerb

nicht gehabt. Das Gewerbe habe sich nie in einem Zwangsvollstreckungsverfahren

befunden, ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes habe nie bestanden. An der

Schuldensituation habe der Aktienkauf nichts verändert, beim Nachlassverfahren

sei es nicht um das landwirtschaftliche Gewerbe gegangen, sondern um den

Forstbetrieb des Beschwerdegegners und dessen Schulden.

4.4

Die Vorinstanz hält in ihrer

Vernehmlassung vom 20. November 2019 fest, für die Erteilung einer

Erwerbsbewilligung sei die Selbstbewirtschaftung zum Zeitpunkt des Kaufes relevant.

Allfällige grosse zivilrechtliche Konsequenzen als Folge der Bewilli­gungsverweigerung

dürften keine Rolle spielen, da allein auf die objektiven Voraus­setzungen aus

Sicht des BGBB abzustellen sei.

4.5

Nach Art. 61 BGBB braucht eine

Bewilligung, wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben

will. Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere

Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt. Die

Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Art. 62 BGBB

definiert Ausnahmen von der Bewilligungspflicht. In Art. 63 BGBB wird bestimmt,

dass die Erwerbsbewilligung zu verweigern ist, wenn der Erwerber nicht

Selbstbewirtschafter ist (lit. a) oder ein übersetzter Preis bezahlt wurde (lit.

b). Art. 64 BGBB schliesslich bestimmt, dass bei fehlender

Selbstbewirtschaftung die Bewilligung zu erteilen ist, wenn der Erwerber einen

wichtigen Grund nachweist, namentlich der Erwerb dazu dient, ein Gewerbe, das

seit langem als Ganzes verpachtet ist, als Pachtbetrieb zu erhalten, einen

Pachtbetrieb strukturell zu verbessern oder einen Versuchs- oder Schulbetrieb

zu errichten oder zu erhalten (lit. a) oder ein Gläubiger, der ein Pfandrecht

am Gewerbe oder am Grundstück hat, dieses in einem Zwangsvollstreckungsverfahren

erwirbt (lit. g).

4.5.1

Massgebender Zeitpunkt für die

Beurteilung, ob eine Erwerbsbewilligung erteilt werden kann, ist (einzig) der

Sachverhalt im Zeitpunkt des Bewilligungsentscheides (Beat Stalder, in: Das

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Auflage 2011, Art. 61 Rz 10a). Nach dem

kantonalen Verfahrensrecht sind in Beschwerdeverfahren die tatbeständlichen und

rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Beschwerdeentscheides massgebend (§

35.

Abs. 1bis VRG). Aus § 68 Abs. 3 VRG ergibt sich, dass im

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren auf den Zeitpunkt des Abschlusses

des Beweisverfahrens abzustellen ist. Das bedeutet im ordentlichen

schriftlichen Verfahren, dass die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im

Urteilszeitpunkt massgebend sind.

4.5.2

Dass der Beschwerdeführer, der

unterdessen 82-jährig ist, den Hof nicht mehr selber bewirtschaften will und

wird, ist klar. Selbstbewirtschaftung im eigentlichen Sinn ist ja bei einem

landwirtschaftlichen Gewerbe, das einer Aktiengesellschaft gehört, nie möglich.

Nach den Akten steht aber fest, dass ein Sohn des Beschwerdeführers, E.___, zur

Betriebsführung gewillt und in der Lage ist, hat er doch die Ausbildung als

Nebenerwerbslandwirt nach den Bestimmungen der Verordnung über die

Direktzahlungen an die Landwirtschaft im Februar 2013 abgeschlossen und die

Schlussprüfung bestanden. Das Obergericht Solothurn erachtete es deshalb in

seinem Entscheid vom 23. April 2019 mit Blick auf den Zweck des bäuerlichen

Bodenrechts als folgerichtig, dass auch der Sohn des Mehrheitsaktionärs die

Erfordernisse an die Selbstbewirtschaftung erbringen könne. Das Bundesgericht

hat in seinem Urteil vom 23. Oktober 2019 dieser Auffassung nicht

widersprochen, die Frage aber nicht abschliessend geklärt

(Rückweisungsentscheid 2, Erw. 5). Der Auffassung des Obergerichts ist in

diesem Punkt grundsätzlich beizupflichten. Allerdings wäre dann wohl

Voraussetzung, dass die Familie gemeinsam den Hof bewirtschaftete. Wie das Amt

nach den Akten aber mehrfach festhielt, stünde einer Bewilligung kaum etwas

entgegen, wenn E.___ in der Aktiengesellschaft das Sagen hätte und sich

persönlich um das Gewerbe kümmerte.

Der Einwand des Beschwerdegegners

hinsichtlich Selbstbewirtschaftung ist völlig widersprüchlich, hat doch in den

letzten 20 Jahren mit seiner Ehefrau ebenfalls eine Person den Hof

verantwortlich bewirtschaftet, die als Eigentümerin von einer bzw. zwei (von 50

bzw. 100) Aktien der X.___ AG keinen Einfluss auf die Aktiengesellschaft nehmen

konnte, welcher das Gewerbe gehört. Wenn der Beschwerdegegner seine Frau unter

diesen Umständen mehr als 20 Jahre als Selbstbewirtschafterin – anstelle der

juristischen Person X.___ AG – betrachtete und in dieser Zeit davon profitierte,

mutet es seltsam an, wenn er sich gegen den Sohn des Beschwerdeführers als

Selbstbewirtschafter wehrt.

4.5.3

Wird auf die tatsächlichen

Verhältnisse im heutigen Zeitpunkt abgestellt, wie das gesetzlich vorgesehen

ist, steht jedenfalls ohne Zweifel fest, dass der X.___ während langer Zeit,

nämlich seit der Überführung des Gewerbes in eine Aktiengesellschaft im Jahre

1988, verpachtet war, und zwar immer an dieselben Pächter, nämlich den

Beschwerdegegner bzw. an dessen wesentlich jüngere Ehefrau, nachdem der

Beschwerdegegner das Pensionsalter erreicht hatte und damit nicht mehr

subventionsberechtigt gewesen wäre. Vom 1. April 1989 bis zum Ablauf der

Kündigungsfrist ergibt sich eine Pachtdauer von mehr als 27 Jahren, bis zum

Ablauf der Erstreckung Ende 2019 von über 30 Jahren. Damit ist entgegen der

Auffassung der Bewilligungsbehörde die Ausnahmebestimmung von Art. 64 Abs. 1 lit.

a BGBB erfüllt, kann doch durch den Erwerb ermöglicht werden, dass der

langjährig als Ganzes verpachtete Betrieb – zu welchem neben den sechs

Grundstücken der X.___ AG in [...] im Halte von total ca. 9.3 ha auch die drei

Grundstücke im Eigentum des Beschwerdeführers in [...] und [...] im Halte von

total 3.5 ha gehören (vgl. Eigentumsbescheinigung, Beilage 5 zur Eingabe des

Beschwerdegegners an das Amt vom 7. Dezember 2018) – zumindest als

Nebenerwerbsbetrieb eine Chance auf Erhaltung hat. Bereits der erstmals 1989

abgeschlossene und so genehmigte Pachtvertrag sah im Übrigen eine Dauer von 11

Jahren vor (Beleg Nr. 10 des Beschwerdeführers zur Eingabe an das Amt vom 2.

August 2019). Die Ausnahmevorschrift vom Selbstbewirtschaftungsprinzip ist

damit jedenfalls gegeben.

5.

Schliesslich ist das Verhalten des

Beschwerdegegners in höchstem Masse wider­sprüchlich, wenn er sich nun gegen

die Übertragung der Aktien wehrt und beantragt, diese sei nicht zu genehmigen.

Er hat nun während etwa 30 Jahren davon profitiert, dass er mit seiner Familie

den Hof weiterbewirtschaften konnte, den er ohne die Finanzierung des

Beschwerdeführers im Konkursverfahren, in welches er wegen dem zusätzlichen

Forstbetrieb geraten war, verloren hätte, wäre ihm doch der Abschluss eines

Nachlass­vertrags ohne den Darlehensbetrag nicht möglich gewesen. Er hat in der

Zeit seit der Darlehensgewährung offenbar seine Darlehensschuld nie auch nur

teilweise getilgt, sondern ist immer davon ausgegangen, dass diese durch den

Erwerb des Gewerbes durch den Beschwerdeführer getilgt würde. Dass die

Darlehensgewährung nicht unei­gennützig erfolgte, ist durchaus wahrscheinlich.

Jedenfalls ist nach den Akten davon auszugehen, dass Beschwerdeführer wie

Beschwerdegegner in beider Interessen ge­meinsam handelten und mit den

abgeschlossenen Geschäften – Vorvertrag mit Kauf­rechtsvertrag, Gründung der X.___

AG mit Sacheinlage, Pfandvertrag – beider Interes­sen wahrten, wobei unklar

bleibt, wieviel dem Amt preisgegeben wurde, war doch das Kaufrecht offenbar nie

im Grundbuch vorgemerkt worden und wurde der Pfandvertrag über die Aktien nicht

dem Einspruchsverfahren unterstellt. Wenn sich der Beschwerde­gegner nun nach

30.

Jahren nicht mehr an die Vereinbarung halten, sondern diese nachträglich als

ungültig erklären lassen will, obschon er 30 Jahre davon profitiert, die Verpfändung

seiner Aktien nie zur Bewilligung gemeldet hat und zudem nicht in der Lage oder

gewillt ist, die Darlehensschuld anderweitig zu begleichen, verdient ein

solches Verhalten keinen Rechtsschutz, sondern verstösst gegen Treu und

Glauben.

6.

Ein wichtiger Grund im Sinne des BGBB

liegt unter diesen Umständen jedenfalls vor, sodass eine Ausnahme vom

Selbstbewirtschaftungsprinzip zu gewähren ist, wenn dieses als nicht erfüllt

betrachtet wird. Eine Bewilligung unterläuft im vorliegenden Fall auch nicht

Sinn und Zweck des BGBB, wird damit ein bisheriger Pachtbetrieb im Ergebnis

entschuldet und kann als schuldenfreier Betrieb weitergeführt werden, wenn auch

wohl nur noch als Nebenerwerbsbetrieb, da die Betriebsfläche für heutige

Verhältnisse zu klein ist. Würde die Aktienübertragung nicht bewilligt, wäre

der Pachtbetrieb dem sofortigen Untergang geweiht, da der Beschwerdegegner,

welcher sogar noch ein paar Jahre älter ist als der Beschwerdeführer, den

Betrieb schon lange nicht mehr selber bewirtschaften kann, sondern dies durch

seine Frau vornehmen liess, welche in der X.___ AG als Minderheitsaktionärin

nie etwas zu sagen hatte, und die Aktien für die Darlehensschuld verpfändet

blieben.

7.

Von einem übersetzten Kaufpreis ist

nicht auszugehen, ist doch auch für die Preisbe­stimmung nicht vom Zeitpunkt

der Aktienübertragung 1995 auszugehen, wie das die Vorinstanz annimmt, sondern

vom Bewilligungszeitpunkt, also vom Jahr 2020. Allein die mit dem Betrieb

verbundenen Gebäude – Wohnhaus mit Stall, Scheune und Remise – machen einen

grossen Teil des Kaufpreises von CHF 650'000.00 aus. Zwar ist richtig, dass der

Nachlassrichter, wie der Beschwerdegegner geltend macht, nur die Geneh­migung

des Nachlassvertrages und nicht den Wert des Landwirtschaftsbetriebes zu

beurteilen hatte. Da das entscheidende vorhandene Aktivum aber im landwirt­schaftlichen

Gewerbe bestand, ergibt sich aus der damaligen Einschätzung der Angemessenheit

der Nachlassquote, die sich an den vorhandenen Aktiva zu orientieren hatte,

doch ein Anhaltspunkt dafür, dass der Wert des Gewerbes sich schon 1988 in

dieser Höhe bewegte. Jedenfalls lässt sich daraus nicht der Schluss ziehen,

dass der bezahlte Preis den heutigen Wert, der massgebend ist, überstiege. Der

Preis für Landwirtschaftsland blieb in der Schweiz in den letzten 20 Jahren

ziemlich stabil bei durchschnittlich etwa CHF 6.00 /m2 (Der Zürcher

Bauer, Nr. 35, 30. August 2019, Fachteil Bodenpreise, https://www.zbv.ch/uploads/1/2/0/2/

120245015/fachteil__vom 30.08.2019.pdf,

besucht am 6. November 2020). Bei einer Fläche von 9.3 ha ergäbe sich allein daraus

ein Preis von CHF 558'000.00, was zeigt, dass der Preis nicht übersetzt ist.

8.

Die Beschwerde erweist sich somit als

begründet, weshalb sie gutzuheissen, die angefochtene Verfügung des

Volkswirtschafts-Departement vom 24. September 2019 aufzuheben und die

Erwerbsbewilligung zu erteilen ist.

9.

Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdegegner B.___ die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf

CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Er hat zudem dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung

auszurichten. Auf die vom Vertreter des Beschwerdeführers eingereichte

Honorarnote, die pauschal einen Gesamtaufwand von 25 Stunden und eine

Auslagenpauschale von 3 % in Rechnung stellt, kann nicht abgestellt werden. In

Anbetracht dessen, dass ein grosser Teil des Aufwandes bereits im

erstinstanzlichen Verfahren anfiel, in welchem zu einem Entwurf der Verfügung

Stellung genommen wurde, und diese Argumentation im Beschwerdeverfahren

weiterverwendet werden konnte und auch wurde, sowie mit Blick auf die

Kostennote des Gegenanwalts ist die vom Beschwerdegegner zu bezahlende

Parteientschädigung ermessensweise auf pauschal CHF 4'000.00 (inkl. Auslagen

und MWST) festzusetzen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird die

Verfügung des Volkswirtschafts-Departements vom 24. September 2019 aufgehoben

und dem Erwerb des X.___ durch den Erwerb der Aktien der X.___ AG durch A.___

die Bewilligung erteilt.

2. B.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. B.___ hat A.___ eine Parteientschädigung

von CHF 4'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Kaufmann

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 2C_20/2021 vom 19. November 2021 teilweise

aufgehoben und zu ergänzender Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im

Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen